農村宅基地管理的問題與對策

農村宅基地管理的問題與對策：賀潤仁原創(chuàng)投稿農村宅基地管理的問題與對策農村宅基地管理是國土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農民的切身利益，事關農村的社會穩(wěn)定與和諧。近年來，隨著農村經濟的快速發(fā)展，農民生活水平不斷提高，加上新農村建設、土地綜合整治、集體土地流轉等新方針政策的出臺與實施，農村宅基地管理成為了國土資源管理的重點、熱點和難點問題之一。一、現狀與問題經過二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實施，農村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對于保障農民居住權利、加強耕地保護等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經濟社會的不斷向前發(fā)展，農村宅基地本身性質以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農村宅基地管理也不斷顯現一些問題，有的問題還表現得比較突出。加快對宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當前社會各界關注與熱議的重點，當前有些地區(qū)探索實施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當前宅基地管理存在的問題主要有：1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進新農村建設過程中有些地方制訂了村莊建設規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農民建房選址比較困難，現實當中往往出現公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農民大多屬單門獨院選址建房，加上在宅基地供應上現行的是集體所有、農民無償獲得和無償使用的制度，造成農村宅基地供應上的“大鍋飯”，讓農民有多占地、占好地的沖動，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會突破各地規(guī)定的標準。另外，農民圖進出方便，各家各戶還要獨修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。2、違法占地現象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現實需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農民不等批準“先斬后奏”。這些都導致農村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。在農民建房違法案件查處當中，法律規(guī)定只能補辦手續(xù)或強制拆除，而農民違法所建的房屋按照規(guī)定能補辦手續(xù)的僅為少數，大部分要強制拆除。但真正要拆除農民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現實情況中是很難行得通的。正因為違法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環(huán)。3、流轉遭遇瓶勁，改革勢在必行。隨著近年來經濟社會的快速發(fā)展，農村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結合部以及經濟較發(fā)達的農村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購買宅基地，這些年出現的“小產權”房就是鮮例。按照現行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅使，這些年農村宅基地私自轉讓和房屋買賣時有發(fā)生，自發(fā)形成農村宅基地非法流轉的隱形市場。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進集體建設用地有序流轉已迫在眉睫。二、原因剖析困擾當前農村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機制體制方面的原因。1、現行法規(guī)政策欠完善，操作性不強。至今，我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個別條文和相關政策性文件，數量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強。如對農民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴肅的，但從多年的執(zhí)法實踐來看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強且難以執(zhí)行到位，導致村民違法占地建房得不到有效制止。2、規(guī)劃管理滯后，農村陋習影響深遠。長期以來，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農村的思想，對農村規(guī)劃投入很少，大多數鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒有規(guī)劃，導致農村住宅建設無章可循，雜亂無序?？傮w上來看，農村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個數字規(guī)劃，與實際差距較大，沒有落實到具體村莊和地塊的點面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃普遍缺乏。近些年來，少數經濟條件好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然搞了規(guī)劃，但大都不夠成熟，有的規(guī)劃不是十分科學合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農民建房的盲目性和隨意性。另外，農民建房受農村一些陋習的影響十分深遠，如農