影視城控制性詳細規(guī)劃

匯報內(nèi)容1、項目概況

2、分析與定位

3、場地分析

4、規(guī)劃方案1、項目概況1.1規(guī)劃背景2005年三亞在全省率先作出了《關(guān)于加快三亞文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，明確提出將文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為新的支柱產(chǎn)業(yè)，并將創(chuàng)新文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展體制和機制，制定優(yōu)惠政策促進文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在這個背景下，海南翰星實業(yè)投資有限公司向政府提交了《“南中國海影視文化藝術(shù)生態(tài)園”項目立項的請示》，擬在海棠灣投資興建影視城。2005年翰星委托加拿大VancouverFreespaceLandscape編制概念規(guī)劃，2006年4月完成了概念規(guī)劃方案。2006年9月委托雅克編制控制性詳細規(guī)劃。

1.2規(guī)劃范圍南中國影視文化生態(tài)園位于三亞東部的海棠灣，處于東線高速公路以東、老海榆東線以西的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃總用地面積約250公頃（合3750畝）。1.3規(guī)劃依據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》（建設(shè)部）《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》《三亞市城市總體規(guī)劃》（海南雅克城市規(guī)劃設(shè)計有限公司，2006年）《三亞海棠灣分區(qū)規(guī)劃》（中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院，2006年）三亞市城市建設(shè)有關(guān)規(guī)定

2、分析與定位2.1區(qū)域位置宏觀區(qū)位位于中國海南熱帶海濱旅游度假城市——三亞境內(nèi)。場地沿東線高速公路向北至?？?50公里，約2.5小時車程。兩個“唯一”：海南是中國唯一的熱帶海島三亞是中國唯一的熱帶海濱旅游度假城市位于即將開發(fā)建設(shè)的海棠灣國際休閑度假區(qū)西南側(cè)，靠近鐵爐港。至三亞市中心30公里，約30分鐘車程；至天涯海角公里，約30分鐘車程；至南山公里，約30分鐘車程；至亞龍灣國家旅游度假區(qū)20公里，約20分鐘車程。微觀區(qū)位2.2海棠灣規(guī)劃定位為“國家海岸”，國際休閑度假區(qū)，將發(fā)展成為“世界級的度假天堂。三個方面的核心功能：國際頂級品牌的濱海酒店帶——濱海高級酒店、國際組織會議中心、國家俱樂部。世界級的游艇休閑社區(qū)——游艇港、游艇社區(qū)、游艇俱樂部、高爾夫。國家級海洋科研與博覽中心——海洋公園和水族館、國家海洋研究院與國際海洋科學(xué)中心、國家海洋大學(xué)、國家海岸濕地公園。常住人口15－18萬人。影視城周邊的規(guī)劃項目：國際游艇港、游艇俱樂部高爾夫社區(qū)購物中心旅游小鎮(zhèn)海洋公園2.3三亞旅游市場情況三亞旅游接待規(guī)模2005年接待游客406.59萬人次，海外游客占5.2%。2006年上半年接待游客229.27萬人次，同比增長13.1%，其中國內(nèi)旅客增長10.2%，海外游客增長69.3%。根據(jù)歷年旅游統(tǒng)計資料，游客量年均增長約13%。特點與發(fā)展趨勢處于從觀光向休閑度假轉(zhuǎn)型的階段。國內(nèi)游客為主，國外游客為輔。近兩年境外游客增長率大幅超過境內(nèi)游客。休閑度假發(fā)展迅猛。三亞有潛力發(fā)展成為世界級的海濱度假勝地。橫店影視城“東方好萊塢”，國家AAAA級旅游區(qū)所在地：浙江省東陽市橫店鎮(zhèn)創(chuàng)建時間：1996年規(guī)模：影視城“航母”，累計投入26億元人民幣?？傆玫?963畝，建筑面積50萬平方米。特色：影視城景區(qū)。已經(jīng)建成“香港街”、“秦王宮”、“清明上河圖”等13個景區(qū)，跨越幾千年的歷史時空，匯聚了南北地域不同的建筑風(fēng)格。贏利模式：影視拍攝拉動旅游業(yè)，基地帶動影視產(chǎn)業(yè)鏈。旅游狀況：建有14家賓館，床位8000多張。2005年接待海內(nèi)外游客306萬人次。2.4案例研究長影世紀城特色：高科技影視娛樂所在地：長春凈月潭旅游開發(fā)區(qū)創(chuàng)建時間：始建于2003年，2005年5月營業(yè)規(guī)模：100公頃（首期30公頃，投資15億元人民幣）四大旅游板塊：影視欣賞板塊（4D特效、立體水幕、動感球幕電影等）驚險刺激板塊（神州號、火山爆發(fā)、密林古堡、八卦陣等）體驗演藝板塊（電影探密館、霹靂特工、電影特技館等）游藝欣賞板塊（兒童樂園、神秘古樹、歡樂島、祝福泉等）年接待游客超過100萬人次。2.4案例研究涿州影視基地中央電視臺四大影視基地之一所在地：河北省涿州市，位于北京南60公里處創(chuàng)建時間：始建于1990年12月，總占地面積2197.3畝。項目內(nèi)容：外景區(qū)——拍攝《唐明皇》建造的唐代景區(qū)，占地150畝，拍攝《三國演義》建造的漢代景區(qū)占地500畝。內(nèi)景區(qū)——仿清代的景點乾清宮、養(yǎng)心殿、東暖閣、西暖閣、軍機處等。傳統(tǒng)民居區(qū)——解決劇組演職員的食宿，共有300個床位。特色：“上戲帶景”,為大型歷史影視劇提供拍攝場景，同時作為觀光景點。2.4案例研究無錫中視影視城中央電視臺四大影視基地之一所在地：江蘇省無錫市西郊太湖之濱創(chuàng)建時間：1987年，是我國最早規(guī)劃建設(shè)的影視拍攝基地。規(guī)模：占地1500余畝、可使用水域3000余畝特色：歷史題材影視拍攝。建有唐城、三國水滸城等。2.4案例研究中山影視城所在地：中山市孫中山故居旁。規(guī)模：300畝特色：以展現(xiàn)偉人一生為主題。沿著孫中山先生的革命足跡，濃縮了孫中山從事革命活動的紀念地。分為中國景區(qū)、日本景區(qū)、英國景區(qū)、美國景區(qū)和展覽館區(qū)五大部分。拍攝《孫中山》、《日出東方》、《走向共和》、《廣州起義》、《宋慶齡》、《風(fēng)雨十二年》等30多部影視劇。旅游項目：愛國主義教育基地。節(jié)目表演。北伐軍“嶺南之戰(zhàn)”的戰(zhàn)爭場面、北伐軍馬戰(zhàn)、中國民族歌舞、日本風(fēng)情歌舞和劍道等。2.4案例研究華夏西部影視城所在地：寧夏銀川西北郊創(chuàng)建時間：80年代謝晉的《牧馬人》、張藝謀的《紅高粱》在鎮(zhèn)北堡拍攝。此后著名作家張賢亮在此開創(chuàng)了影視城。特色：古樸原始、粗獷荒涼原是明清時期的駐軍要塞，是銀川市文物保護單位。在此攝制影片之多，升起明星之多，獲得國際國內(nèi)影視大獎之多，皆為中國各地影視城之冠。旅游項目：讓游客充當(dāng)明星自由表演，錄制成碟，在個人的家庭影院中欣賞。2.4案例研究上海車墩影視樂園所在地：上海市松江區(qū)車墩鎮(zhèn)創(chuàng)建時間：首期工程240畝已在1999年10月竣工，二期工程680畝，三期工程1500-3000畝。特色：以三、四十年代的舊上海。包括30年代的南京路、老上海傳統(tǒng)街道、石庫門里弄、蘇州河駁岸、浙江路鋼橋以及老式的有軌電車。旅游項目：節(jié)目表演（“街頭除奸”、“精武英雄之上海灘”）。精美戲服和場景展示。中國男裝、女裝、軍裝、警服、旗袍的沿革。存在問題：旅游配套不足。2.4案例研究2.4案例研究好萊塢環(huán)球影城所在地：美國洛杉磯。創(chuàng)建時間：1902年。占地2500多畝。旅游項目：“星光大道”。著名電影首映式。高科技影視娛樂。體驗拍攝場景、特技。3D/4D電影。史瑞克、終結(jié)者等超逼真的電影效果。乘車歷險游。體驗飛越時空、大地震、山洪暴發(fā)等。特技效果體驗。大金剛、侏羅紀公園等。2.4案例研究總結(jié)歷史題材影視城較多。在塑造歷史題材場景方面積累了豐富的經(jīng)驗，同時也樹立了良好的口碑。因此本項目應(yīng)避免涉足同類題材的影視拍攝，樹立自己的特色。國外場景、神話題材的拍攝基地幾乎空白。旅游與影視拍攝的結(jié)合。包括以影視拍攝為主、以旅游觀光娛樂為主兩種模式，前者如華夏西部影視城、上海車墩，后者如長影世紀城。與國外相比，高科技影視娛樂項目少。僅有的例子是長影世紀城。2.4案例研究優(yōu)勢旅游大環(huán)境的依托。位于度假勝地，有利于影視創(chuàng)作等文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。氣候和資源的獨特性有利于創(chuàng)造差異性。擁有較豐富的資源。山海景觀，溫泉。劣勢缺少歷史文化氛圍的支撐。人才資源缺乏。場地用地規(guī)模有限。沒有大都市作為依托。2.5SWOT分析機遇三亞將發(fā)展成為世界級熱帶海濱度假勝地。政府大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略。挑戰(zhàn)同行競爭。國內(nèi)已有很多影視基地，如何利用本地資源特色與之形成差異化定位，避免同質(zhì)化競爭，應(yīng)當(dāng)作為本項目的重要挑戰(zhàn)。2.5SWOT分析

2.6分區(qū)規(guī)劃確定的功能定位是落實海棠灣國際休閑度假區(qū)功能的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于旅游綜合服務(wù)、影視娛樂設(shè)施的營建，注重一定的功能混合性以保障片區(qū)的豐富性和活力性。主導(dǎo)功能（必需落實的項目）：影視廣場、影視基地、影視主題公園。定位的兩個原則：差異化定位的原則。景觀意象與影視題材應(yīng)結(jié)合世界熱帶濱海地區(qū)，形成自己的特色。資源充分利用的原則。海棠灣自然資源優(yōu)越，純粹的影視拍攝基地并不適合，這一點與橫店、涿州等影視城有本質(zhì)區(qū)別。2.7項目定位定位以影視娛樂、影視藝術(shù)創(chuàng)作為主的國際影視城，同時配套少量的溫泉度假功能。

溫泉度假影視文化3、場地分析3.1地理咨詢系統(tǒng)分析方法論坡度分析高程分析坡向分析植被分析以生態(tài)研究的觀點，充分了解場地特有的空間與生態(tài)環(huán)境所造就的機遇和限制條件，為開發(fā)提供一個合理的土地利用模式。坡度分析平坡地（〈3%〉——適宜建設(shè)用地（建筑可自由布置。）緩坡地（3-10%）——適宜建設(shè)用地（建筑布局不受約束，不需做分臺處理。）中坡地（10-25%）——受限制的可建設(shè)用地（建筑布置受到一定限制，需要劃分成若干臺地。）陡坡地（25-50%）——不適宜作建設(shè)用地急坡地（50-100%）——禁止作為建設(shè)用地——坡向分析反映不同的坡向。不同坡向有不同的日照條件。高程分析西、北兩面環(huán)山最高標高94米東部為略高起的小山丘中南部（水庫周邊）地勢最低，最低標高約14.2米場地模型場地全景照片立面分析：從東南往西北看植被分析大面積為旱地、園地北側(cè)和西側(cè)山地有少量林地東、西兩側(cè)有少量水田分布建設(shè)適宜性評價水域，生態(tài)林地，25%坡度線，25米和35米等高線，把地塊劃分成四個區(qū)域。1、生態(tài)林地，坡度25%以上，高程35米以上的用地，應(yīng)規(guī)劃為不適宜建設(shè)用地。2、坡度在25%以下，高程在25米—35米之間的用地，是控制區(qū)域，可適度開發(fā)建設(shè)。3、坡度在25%以下，高程在25米以下，可規(guī)劃為適宜建設(shè)用地。不適宜建設(shè)用地24%可適度建設(shè)用地8%適宜建設(shè)用地59%水域9%3.2視景分析海景水景山景西南山坳部分，有較好的看海條件，南側(cè)山頂更可以遠眺鐵爐港。西北平緩山地，毗鄰中央水面，有良好的水體景觀。東部享有良好的山水景觀。

4、規(guī)劃方案

分區(qū)規(guī)劃控制要求總建筑量不超過30.1萬平方米主要道路預(yù)留60米廊道外圍主干道及綠化廊道預(yù)留300米分區(qū)規(guī)劃控制要求總建筑量不超過30.1萬平方米主要道路預(yù)留60米廊道外圍主干道及綠化廊道預(yù)留300米4.1規(guī)劃結(jié)構(gòu)以水面為中心的“一軸多組團”結(jié)構(gòu)留出生態(tài)廊道，使中央水面與外界自然生態(tài)環(huán)境連通主要功能區(qū)圍繞水面，充分利用水景4.2功能分區(qū)“影視文化+溫泉度假”

影視文化影視主題樂園影視觀演展示影視創(chuàng)意村溫泉度假藝術(shù)家村水城溫泉度假村山地度假酒店影視文化溫泉度假4.3土地利用規(guī)劃布局原則便于分期和管理因地制宜,發(fā)揮綜合效益尊重地形濱水用地公共性用地項目影視文化影視主題樂園影視觀演展示影視創(chuàng)意村溫泉度假藝術(shù)家村水城溫泉度假村山地度假酒店4.4用地平衡

用地代碼用地性質(zhì)面積(公頃)比例%建設(shè)用地

城市建設(shè)用地153.63100%R1一類居住17.4311.34%C25旅游度假用地40.8626.60%C3文化娛樂用地58.1237.83%G1公共綠地22.3114.52%S道路廣場用地14.919.71%

其中道路用地8.475.52%

廣場5.253.42%

停車場1.190.77%非建設(shè)用地

非城市建設(shè)用地96.14

E自然綠地60.50

E水域35.64

總用地

249.77

一、影視文化影視觀演展示影視創(chuàng)意村影視主題樂園4.5分區(qū)設(shè)計導(dǎo)引觀演展示區(qū)

結(jié)合濱水廣場，為大型演藝提供空間夸張、現(xiàn)代感的空間，自由浪漫、奇異科幻的景觀設(shè)置動感球幕電影、三維巨幕電影、電影藝術(shù)廊等觀演展示區(qū)

結(jié)合濱水廣場，為大型演藝提供空間夸張、現(xiàn)代感的空間，自由浪漫、奇異科幻的景觀設(shè)置動感球幕電影、三維巨幕電影、電影藝術(shù)廊等影視創(chuàng)意村

影視藝術(shù)創(chuàng)作和交流的平臺傳統(tǒng)小鎮(zhèn)的空間，宜人的街道尺度設(shè)置影藝術(shù)家工作室、影視主題酒吧、電影沙龍以及配套設(shè)施加勒比地區(qū)的建筑風(fēng)格，營造異域熱帶風(fēng)情

影視創(chuàng)意村影視藝術(shù)創(chuàng)作和交流的平臺傳統(tǒng)小鎮(zhèn)的空間，宜人的街道尺度設(shè)置影藝術(shù)家工作室、影視主題酒吧、電影沙龍以及配套設(shè)施加勒比地區(qū)的建筑風(fēng)格，營造異域熱帶風(fēng)情

影視創(chuàng)意村影視藝術(shù)創(chuàng)作和交流的平臺傳統(tǒng)小鎮(zhèn)的空間，宜人的街道尺度設(shè)置影藝術(shù)家工作室、影視主題酒吧、電影沙龍以及配套設(shè)施加勒比地區(qū)的建筑風(fēng)格，營造異域熱帶風(fēng)情影視主題樂園

體驗影視文化、感受影視世界的場所虛擬現(xiàn)實，身臨其境地體驗大片場景項目包括科幻樂園、夢幻天地、探險天地結(jié)合地形自由式布局，保護樹木和奇石怪巖。設(shè)置整個影視城的地標。影視主題樂園

體驗影視文化、感受影視世界的場所虛擬現(xiàn)實，身臨其境地體驗大片場景項目包括科幻樂園、夢幻天地、探險天地結(jié)合地形自由式布局，保護樹木和奇石怪巖。設(shè)置整個影視城的地標。影視主題樂園

體驗影視文化、感受影視世界的場所虛擬現(xiàn)實，身臨其境地體驗大片場景項目包括科幻樂園、夢幻天地、探險天地結(jié)合地形自由式布局，保護樹木和奇石怪巖。設(shè)置整個影視城的地標。影視主題度假

強調(diào)公共性，在主題上與影視樂園融為一體強調(diào)功能和景觀的獨特主題，比如有特色的古堡酒店和主題度假村建筑采用小體量的組合，與山體融為一體古堡酒店作為重要的景觀建筑影視主題度假強調(diào)公共性，在主題上與影視樂園融為一體強調(diào)功能和景觀的獨特主題，比如有特色的古堡酒店和主題度假村建筑采用小體量的組合，與山體融為一體古堡酒店作為重要的景觀建筑4.5分區(qū)設(shè)計導(dǎo)引水城藝術(shù)家村溫泉度假村山地度假酒店二、溫泉度假水城

中海沿岸以及歐洲著名水城的特征片段為影視拍攝提供“真實”的拍攝場所。包括：——阿姆斯特丹水城——威尼斯水城——西班牙水城水城

中海沿岸以及歐洲著名水城的特征片段為影視拍攝提供“真實”的拍攝場所。包括：——阿姆斯特丹水城——威尼斯水城——西班牙水城藝術(shù)家村

結(jié)合山勢自由布局，組團之間留出生態(tài)廊道建筑布局錯落有致，保證良好的觀景視線建筑與環(huán)形主路之間用綠化隔離采用小體量組合，使建筑掩映在山林中

藝術(shù)家村結(jié)合山勢自由布局，組團之間留出生態(tài)廊道建筑布局錯落有致，保證良好的觀景視線建筑與環(huán)形主路之間用綠化隔離采用小體量組合，使建筑掩映在山林中溫泉度假村

有地域文化特色的度假村度假屋環(huán)繞水面，盡量向水面開敞建筑沿用黎族特色的船形屋、吊腳屋等形式溫泉度假村

有地域文化特色的度假村度假屋環(huán)繞水面，盡量向水面開敞建筑沿用黎族特色的船形屋、吊腳屋等形式山地度假酒店

結(jié)合山地自由布局，有機的空間形態(tài)。采用小體量建筑分散布局形式山地度假酒店

結(jié)合山地自由布局，有機的空間形態(tài)。采用小體量建筑分散布局形式道路主路呈簡潔流暢的環(huán)形度假區(qū)與影視娛樂的出入口相分離游客車輛不進入景區(qū)，區(qū)內(nèi)游客交通由電瓶車解決停車景區(qū)入口處設(shè)集中停車場，用于游客、拍攝劇組的車輛停放（停車泊位500個）各度假組團配置相應(yīng)車位（停車泊位由分圖則規(guī)定）4.7道路交通規(guī)劃道路斷面B—B道路斷面A—A道路斷面4.８綠化系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃原則：尊重區(qū)域氣候特點，延續(xù)現(xiàn)有的生態(tài)特征；注重綠化的生態(tài)效果，建立連續(xù)的綠地系統(tǒng)，便于動植物的遷移。包括：生態(tài)綠地公共綠地廣場綠化道路綠化4.９空間景觀規(guī)劃水面為景觀中心景觀主軸線山水視覺通廊地標4.10公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃林旺提供主要的設(shè)施配套在影視創(chuàng)意村配置主題酒吧、便利店、特色餐飲店等，成為全區(qū)的公共服務(wù)中心三個藝術(shù)家村配置兩個會所５、技術(shù)方案５.１開發(fā)強度控制毛容積率0.12（總建筑面積/總用地面積）凈容積率0.24（總建筑面積/總建設(shè)用地面積153.63ha）分區(qū)建筑面積一覽表５.１開發(fā)強度控制

項目名稱用地面積（公頃）容積率建筑面積（萬平方米）床位數(shù)（個）影視文化影視創(chuàng)意村10.840.404.34430人觀演展示區(qū)9.320.403.73接待游客16200人次/日影視主題樂園34.720.103.47入口服務(wù)區(qū)4.380.351.53