浙江舟山某旅游地塊市場潛力調(diào)查報告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.東沙**地塊市場潛力研究報告TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc532871996"一、全國旅游市場環(huán)境概況223HYPERLINK\l"_Toc532871997"1、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀223HYPERLINK\l"_Toc532871998"2、政策環(huán)境224HYPERLINK\l"_Toc532871999"二、舟山市區(qū)域性旅游市場分析334HYPERLINK\l"_Toc532872000"1、舟山市總體經(jīng)濟狀況334HYPERLINK\l"_Toc532872001"2、舟山市城市總體規(guī)劃345HYPERLINK\l"_Toc532872002"3、舟山市旅游資源概況346HYPERLINK\l"_Toc532872003"4、舟山市旅游產(chǎn)業(yè)成果356HYPERLINK\l"_Toc532872004"5、朱家尖**旅游資源概況367HYPERLINK\l"_Toc532872005"6、朱家尖**在“旅游金三角”中的地位368HYPERLINK\l"_Toc532872006"7、朱家尖**旅游客源分析378HYPERLINK\l"_Toc532872007"8、朱家尖**旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀特點379HYPERLINK\l"_Toc532872008"三、旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀分析389HYPERLINK\l"_Toc532872009"1、國內(nèi)外旅游房地產(chǎn)發(fā)展概況389HYPERLINK\l"_Toc532872010"2、朱家尖**旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀3910HYPERLINK\l"_Toc532872011"3、主要競爭物業(yè)分析31011HYPERLINK\l"_Toc532872012"4、朱家尖**旅游投資的政策優(yōu)惠31213HYPERLINK\l"_Toc532872013"四、項目地塊分析31213HYPERLINK\l"_Toc532872014"元1甘、繁朱家尖帝**暢總體規(guī)劃簡介疤3楚12融13HYPERLINK\l"_Toc532872015"職2領(lǐng)、項目地塊地淚理概況感3丘13隨14HYPERLINK\l"_Toc532872016"姜3冷、項目地塊成沈熟度分析皂3鄉(xiāng)13吸15HYPERLINK\l"_Toc532872017"愛4德、項目地塊的疫相關(guān)地價和合藝作形式姜錯誤！未定義復(fù)書簽。模錯誤！未定義男書簽。譯15HYPERLINK\l"_Toc532872018"候五、總結(jié)意見秩3琴14慰15HYPERLINK\l"_Toc532872019"饒1回、有利形勢勝3弦14脫16HYPERLINK\l"_Toc532872020"扁2侍、制約因素爪3伸14遙16HYPERLINK\l"_Toc532872021"廳3嗚、開發(fā)建議套3扶15妥16HYPERLINK\l"_Toc532872022"彎附錄博3宿16糧17HYPERLINK\l"_Toc532872023"背表貸1渣：各年度舟山藝市的旅游接待撞及發(fā)展狀況表欲。賓3沿16糕17HYPERLINK\l"_Toc532872024"豐表育2慘：齡2001涼年皂10灌月份舟山市各硬風景旅游區(qū)游別客接待情況統(tǒng)攔計表雁3劑16穴18HYPERLINK\l"_Toc532872025"種表期3腐：朱家見各景燦點歷年客流量兼統(tǒng)計。匙3僚17罵18HYPERLINK\l"_Toc532872026"絡(luò)表盛4巧：客房總數(shù)在壞50餓間以上的賓館吵詳情一覽表。她3照17甘19開根據(jù)決策層的鹿發(fā)展愿景，公魄司組織并參與稻了此次關(guān)于圣朱家尖東沙女*****矮地塊的市場調(diào)告研，經(jīng)過我們綢的實地考察以別及對政府各相鏈關(guān)職能部門的墨走訪，收集了凳大量的市場信隨息并形成了一默定的開發(fā)結(jié)論漏和建議，現(xiàn)將輝具體情況形成飽報告陳述如下掩，以供決策參場考。粒一、全國旅游尿市場環(huán)境概況1、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀碑國家旅游局的眾有關(guān)茫官員指出，中灘國旅游業(yè)已初集步形成展了棋“肺大旅游、大產(chǎn)傭業(yè)、大發(fā)驗展苗”灶的格局，成為娛中國與國際接在軌最早并緊跟闖世界潮流發(fā)展鐮的行業(yè)。隨著箏國民經(jīng)濟的快餡速發(fā)展，閥隨著各省區(qū)自芝然風景旅游資坡源的發(fā)掘，隨眼著播假日經(jīng)濟醉的紅火，突中國旅游業(yè)在蘆企業(yè)制度、經(jīng)口營管理水平及節(jié)旅游客源市場漁培育等方面都目取得了長足進珠步腐，而且已經(jīng)成挽為俱有力促進居民業(yè)消費拉動速市聞場見“鏡內(nèi)需盤”溪的推進器。如數(shù)字顯示，中擱國旅游業(yè)總收性入正以年致均東12.7椒%肺的速度增長，猛高于同期國內(nèi)訊生產(chǎn)總聰值夾7.4名%階的平均增長率抽，已經(jīng)成為國蘆民經(jīng)濟新的增喪長點。應(yīng)200脹0朱年，我國接待弟入境旅游鳳者備8348.0干9嗽萬人企次桑,框比上年增銅長嚼14.68盟%陜；其中過夜旅隨游層者閑3123.5淘6拔萬人次，比上攪年增寬長落15.49昆%紛；外國旅游者偷首次突滴破享100嗽0搭萬人次大關(guān)，蠟達堵到捉1019.6嘗9億萬人次，比上醒年增袍長哭20既%濫；旅游外匯收慧入專162.3束1攜億美元，比上資年增測長歡15濾%辮；國內(nèi)旅游收割入葬3175.5俘4資億元人民幣，怖比上年增析長沉12.13忠%街；旅游業(yè)總收傻入暈4518.9宏5趣億元人民幣，撒比上年增沫長潔12.91護%園。呀今外年獻1映至奪1誘0璃月，中國入境陸旅游人數(shù)余達丟7334.7爹4嗚萬人次，旅游熱外匯收入累滅計弟148.1護9炭億美元，同比箱分別增顧長釀5.66夕%恥和稼9.28窩%礙。富另呆據(jù)最新統(tǒng)計，避中國旅游業(yè)固惑定產(chǎn)值已否達僑786懇1殊億元，有各類哨旅游企事診業(yè)看26.急8摘萬個；各類旅湖游住宿設(shè)割施沒25.懸4棕萬個，各類旅虹行靜社徑899飾3觀家，旅游業(yè)直木接和間接從業(yè)課人神員變333露5柴萬人。2、政策環(huán)境集今年寶年初，國務(wù)院好召開了全國旅酸游發(fā)展工作會宗議，朱镕基總范理和錢其琛副槐總理代表國務(wù)糖院作了重要講狐話光。節(jié)國家旅游局緊尸接著召開了全駱國旅游工作會和議，根據(jù)全國嗎旅游發(fā)展工作礦會議的要求，陣對全行業(yè)的工堆作作了全面部田署陣。保4度月兩1院1鎮(zhèn)日仍，《國務(wù)院關(guān)鍵于進一步加快驅(qū)旅游業(yè)發(fā)展的刃通知》（國發(fā)苦［２００１］才９號文件）正閱式下發(fā)，各級喘政府進一步加佳大了對旅游工箭作的領(lǐng)導(dǎo)力度扭和扶持力度籠。地5各月，江澤民總潛書記視察黃山塊，對黃山旅游霧和全國旅游業(yè)劫發(fā)展作了重要撥指示底；愿8走月，江主席給災(zāi)美國游客邁桶克修·逢奧謝伊的復(fù)信顆公開發(fā)表，在愚海內(nèi)外產(chǎn)生了例積極影響蠅。掃朱镕基總理等丟黨和國家領(lǐng)導(dǎo)精人，在考察有禮關(guān)地區(qū)工作，妄特別是在第四配次西藏工作會治議上，就有關(guān)基省區(qū)特別是西予藏如何加快發(fā)缺展旅游業(yè)作了參許多重要指示弊。尖黨中央、國務(wù)守院對旅游工作按的關(guān)心重視，酒進一步促進了饞各地區(qū)旅游業(yè)稼向廣度和深度過發(fā)展。脖二、舟山市區(qū)史域性旅游市場帆分析慢舟山很是板我戀國新興的海島焦港口旅游城市堆，位于中國大須陸海岸線的中樣部，世界四大綿漁場之一的旋“羞舟山漁場雀”畫的中心歸，畝全市調(diào)共周由索139鎖0德個大小島嶼組星成，總面洪積偽2.2尋2仆萬平方公里；扎總?cè)巳豢趯?錄8撿萬追；現(xiàn)珍轄定海、普陀暫、岱山、嵊仙泗邪2繩區(qū)兔2帶縣范。咸1掏98禁8遙年，被國家列禾入沿海經(jīng)濟開表放區(qū)姓；棚199軋6悄年被接納為長垮江沿岸中心城掌市經(jīng)濟協(xié)調(diào)會士會員單位。是鉗中國沿海經(jīng)濟彩開放區(qū)和長江索三角洲地區(qū)先帥行規(guī)劃和開發(fā)徹的城市之一。創(chuàng)1歉、舟山市總體貸經(jīng)濟狀況磨改革開放以來原，家尤其是在鵲199沿1形年尖1潔0溉月策2搭2輝日失江澤民主席在驚考察舟山時揮允毫寫炭下盤“予開發(fā)海洋，振淡興舟潤山假”脹的題詞之后，典舟山舞全市人民從實老際情況出發(fā)，朋初步探索出一緒條具有舟山海嗚島特色的發(fā)展息路子，實現(xiàn)了飛由溫飽到小康扮的歷史性跨越俗。宜“鷹九壟五神”耀成就：植全市國內(nèi)生產(chǎn)記總值達布到恐114.0粉4軍億元，年均增宮長排9.2性%巾；地方財政一們般收悲入癥6.2墾3私億元，年均增析長犬23.4售%絕；工業(yè)總產(chǎn)值背達塔到賢127.8利9決億元，年均增杜長梨13.7離%縣；漁業(yè)總產(chǎn)量溉達灰到孕134.9婆2脊萬噸，年均增注長震6.6肝%握；港口吞吐量爺達杏到糞318厲9腹萬噸，年均增悅長鄉(xiāng)26.0營%泡；旅游接待人趨數(shù)達佛到徹46辯0院萬人次，年均訓(xùn)增斥長閉10.4%法；康城鎮(zhèn)居民人均彼可支配收嫂入婆888置6豐元，漁農(nóng)民人秘均純收捉入丙422太8棍元，扣除物價奸因素，年均分炎別增策長施2.8青%獲和闊0.7%流，濤城鄉(xiāng)居民生活肌質(zhì)量明顯改善四，實現(xiàn)了由溫衰飽向小康的跨區(qū)躍。深“榜十纖五酸”裙計劃：類國內(nèi)生產(chǎn)總殼值襖20尋0欠億元，年均增嘗長坑10歉%叛以上，人均國塔內(nèi)生產(chǎn)總監(jiān)值筍2礙萬元業(yè)；村工業(yè)總產(chǎn)興值嘩30葡0圍億元，年均增洪長逼16.3鳳%推；港口貨物吞味吐康量倘600法0施萬噸，年均增瞧長冰13.5抽%糟；旅游接待人械數(shù)簡70蘿0盛萬人次，年均把增質(zhì)長句8.8%準；三貫次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比在重賺為漆22.5:怠39.5禮:38.0助；恭總?cè)丝冢☉艏厝丝冢蛟谫?8.束5諷萬人左右，城秤市化水平達脫到貢45蠅%喜以上捏；團城鄉(xiāng)居民實際讓收入年均增浪長扔5某%常以上，恩格爾舌系數(shù)下降斜到必40漲%隔以下裁；爐財政總收廣入掛2塵0饒億元，年均增谷長圓10掃%妖以上，全社會款固定資產(chǎn)投資怨五年累莊計方26航0開億元劣。負2仔、舟山市城市黨總體規(guī)劃湊關(guān)于市域總?cè)思卓谝?guī)劃：攏現(xiàn)有人配口浴9貿(mào)8夜萬，近期吳（旱200福5至年唇）鹿10槐4仆萬，中期秧（縮201類0咸年稍）宣10捕6端萬局，風202涉0姨年狗11舊0馬萬。其中近期秧城市人皆口水3慈9坦萬，中狐期謹4妻2睬萬，遠期針為觀5侄0艙萬。扇關(guān)于市域城鎮(zhèn)叔體系規(guī)劃：仇到資200信5嚴年城市化水平擱達吉到秧45野%改以上吳，愧202擺0擦年達歪到魔65化%躁。并將城鎮(zhèn)體滋系分為三個等蔥級，即：中心累城市（包括老坡塘山、定海城拼區(qū)、臨城城區(qū)價、普陀城區(qū)以棟及非朱家尖宋**炕），二級中心歐城鎮(zhèn)和三級中晴心城鎮(zhèn)。城市飾發(fā)展主軸線溫為計32來9悲國道沿線，即墾金塘用島巖—策—窩冊子脾島蔽——逮朱家尖脈**譯島。執(zhí)關(guān)于城市內(nèi)外蝴交通規(guī)劃：飲建設(shè)連島工程蘿，使舟山本島抵與寧波大陸相攀連，舟山本島降則建轎立斤“膨一環(huán)三爐縱帝”蹤公路系統(tǒng)；其扣中將在普陀區(qū)瘡內(nèi)建忘設(shè)痕3禾0們條主次干道，夏并規(guī)劃從岑孝港肢—鋒—嘆老塘句山拖—牌—與定海城爪區(qū)約—始—書臨城城灰區(qū)迎—館—廳普陀城汗區(qū)驅(qū)——偷朱家尖土**瀉的公交走廊線燈路。萍關(guān)于風景旅游電規(guī)劃：鉆規(guī)劃期內(nèi)將使翁旅游業(yè)成為舟堪山經(jīng)濟的支柱經(jīng)產(chǎn)業(yè)；建成海甚天佛國普陀雕山葬——唱朱家尖寇**巡—攔—筐沈家門組成的填金三角綜合旅炭游區(qū)、列島晴浸沙嵊泗旅游區(qū)位、東海蓬萊岱緣山旅游區(qū)、定稅海歷史文化旅沾游區(qū)、六籍橫禽—莫—帶桃花島度假休傷閑旅游區(qū)等五茶大風景旅游功悅能區(qū)；并形成笑獨具舟山海洋擔特色的海洋文特化旅游產(chǎn)業(yè)，胞參與國內(nèi)乃至塞國際旅游大循逝環(huán)；把舟山建腦成交通便捷、摘設(shè)施齊全、服街務(wù)功能多元化糊的海洋佛教文療化旅游、海洋竊度假休閑及會踢議會展旅游勝冠地和知名的海衣島國際旅游城怖市；為適應(yīng)旅超游業(yè)的發(fā)展，北宜開展島際航泊空，在加強各狀島之間的直接殲通航的同時，寫增加空中旅游統(tǒng)項目。薦3使、舟山市旅游圣資源概況妖舟山斷作為醒我國第一大群臘島，底作為也我國唯一的省運轄海島港口旅病游城市憲，素滾有隨“票東海明員珠懲”辦之美稱枝。境內(nèi)大小島紛嶼星羅棋布子。營139早0死座島嶼宛如撒問落在碧波萬頃夏東海洋面上的興璀璨明珠，構(gòu)爹成郵了饞“晉千島之選城園”蝕的壯麗景色。通悠久的歷史碰、優(yōu)越的地理暖條件以及開2.角2抹萬平方公里海惜域自然生態(tài)調(diào)剪節(jié)形成附的窩“較冬暖夏絲涼耗”荷的氣候環(huán)境歸，蹈使舟山這顆免“鷹東海明珠波”懼迅速鬧崛起為中國東項部的海島旅游宋勝地。勇?lián){(diào)查，舟山梯境內(nèi)擁有佛教長文化景觀、山極海自然景觀、裹海島漁俗景觀襯、歷史人文景嘩觀等各類景某點鴨100蹲0袋余處，主要分含布轉(zhuǎn)在散2芳3慶座島嶼上，擁溜有兩個國家級邪、兩個省級風蛇景名勝區(qū)。達以略“款海天佛孟國駐”偷普陀山為中心雪，逃以煩“言碧海靈殿山景”增朱家尖椒**設(shè)島幼、創(chuàng)“渴東海漁裂都雨”滔沈家門港、金坐庸武俠文化桃災(zāi)花島組成野的隙“遣普陀旅游金三瑞角貢”鑄，集佛教朝拜魂、山海觀光、智海鮮美食、濱侍海運動、環(huán)境攜療養(yǎng)、休閑度晨假、商務(wù)會議秧等多種旅游功營能于一體。浸藍天、碧海、微綠島、金沙、買白浪是舟山旅論游生態(tài)環(huán)境的再主色調(diào)。改革校開放以來，政譜府主導(dǎo)旅游產(chǎn)隸業(yè)化發(fā)展，挑以協(xié)“哀海洋文化、海君天佛國、海鮮歡美食、海濱休濁閑輕”心為特色的海島敢旅游成為舟山道市的一大支柱俘產(chǎn)業(yè)。疏4雨、舟山市旅游熊產(chǎn)業(yè)成果形在從江澤民題豬詞至今的短短飼的貼1喜0丘年全內(nèi)善是舟山旅游妙產(chǎn)業(yè)賠發(fā)展最快、最克好的時期。主餃要成就有：去旅游的支柱產(chǎn)充業(yè)地位已經(jīng)確災(zāi)立。等十年來旅游接溫待、創(chuàng)收增長魯迅猛，在全省斷僅次于杭州、悠寧波，位居第化三。累計接待很游客總量懸達妻2883.9均3粘萬人次，總收彎入元為振9慢8資億元人民幣。齒其中，國內(nèi)旅慌游者偵達騰284鉗1螺萬人次，海外前旅游者貼近籮4罩3殼萬人次，累計秒創(chuàng)匯兄達含1.翼5翠億美元。年均刪接待游客量增善長率姑為鞭11.姨5鷹％贊。億200此0仇年游客接待量樓達堡45熟9益萬人次，總收桿入蝶達迫1義8賴億元人民幣，歌占全勺市南GD扣P殲的猾16.質(zhì)4痕％營（詳見附錄勻表拳1梁）。今年的旅違游市場的表現(xiàn)貝也令各級部門瞇十分看好，據(jù)價統(tǒng)計，截至今釘年送1表1流月份，各景點抄共接待游謀客貪491.0奮4象萬人次，而且卻據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)肯計，今年的游樓客接待總數(shù)將害達捆到條54死0港萬人次，預(yù)計蝦比上年增五長粉17經(jīng)%號（詳見附錄霉表忍2進）。份產(chǎn)業(yè)發(fā)展決也贏實現(xiàn)了五個轉(zhuǎn)徑變。蠅即煮“歡景婚”銷的資源優(yōu)勢正幕逐漸向產(chǎn)業(yè)優(yōu)鳳勢轉(zhuǎn)變；由接蔽待型、事業(yè)型競旅游向產(chǎn)業(yè)型軌旅游轉(zhuǎn)變；由席旅游部門辦旅嗚游逐步向全社春會共同興辦旅跟游轉(zhuǎn)變；產(chǎn)業(yè)快經(jīng)濟由封閉型螞逐步向開放型假轉(zhuǎn)變；由政府些投入為主搞旅庸游開發(fā)逐步向簽政府導(dǎo)向投入鮮與民營資本介致入共同搞旅游鼻開發(fā)轉(zhuǎn)變。澇全市大旅游功淹能區(qū)已初步形富成片。鋪即以普陀山為映龍頭的金三角腿綜合旅游區(qū)，亂定海歷史文化識名城旅游區(qū)，咽蓬萊仙島岱山教旅游區(qū)，列島巧金沙嵊泗旅游薦區(qū)。這些旅游鉆區(qū)功能各異，落個性鮮明，開仿發(fā)潛力巨大。項并利用節(jié)慶載坊體，大造聲勢環(huán)，提升了海洋賺文化的主題形柿象，如普陀山果將舉辦觀音節(jié)疑大棚做蛇“拒觀肯音卡”甜文章，吃朱家尖博**茄成功推挺出體“哈國際沙雕辛節(jié)休”份，桃花島大號打禍“垮金庸沙牌裝”坊，嵊泗漁家樂摘旅游產(chǎn)品等。寇在加大叨旅游宣傳促銷檔力度期的同時，康旅游基礎(chǔ)設(shè)施司也荒有褲了凳較大改善膝，百海陸空立體旅專游交通網(wǎng)絡(luò)業(yè)嚷已形成，改變觀了過去單靠海催運與外部市場嚴對接的被動局若面，海運朝著宮安全、快捷、托舒適的快艇方雀向發(fā)展，航線桌增多，航班增焦加洲，字市區(qū)、海島景姥區(qū)交通等級提煤高，島際旅游屋交通改善明顯陪；喬旅游接待能力碎成倍增強，全刷市現(xiàn)有國內(nèi)國鑰際旅行題社植4摧1冬家，其中導(dǎo)游蓮人河數(shù)釘50肝6省人，旅游飯鮮店作4最5弱家，其中二、渡三星級以斗上崇2敢4嘉家，星級飯店妖床位患數(shù)玩428多0械張，基本滿足宰海內(nèi)外游客的燈需要。躺5授、脈朱家尖信**晚旅游資源概況守朱家尖盈**天島位于舟山本換島東南海洋上僑，距寧波甲8貞5胃公里恢（汽車車銷程刷2密小時），據(jù)上睜海池16撒5誰公里沿，距杭州跟21州0柏公里摸。全島陸域總沒面燭積迫7毯2跳平方公里，海追域面瓣積船4禁5城平方公里，現(xiàn)哀轄一痛鎮(zhèn)是2牢9朽個行政村，總斤人暗口材2.6聾8井萬人。厲朱家尖倍**放島具有豐富的冶風景資源，山旺海風光秀麗迷心人。島上金沙只連綿，碧波蕩版漾，奇石峻拔益，洞礁錯置，記海光迷幻，空叉氣清新，盞有恥“圖海上盆塵景趣”尿“塘海上雁膜蕩播”饑之美譽。軟在耐28.謝8程平方公里的國友家級風景名勝不區(qū)內(nèi)，分布有鳥烏石塘、白山斥、十里金沙、果大青山等四大極著名景信區(qū)隸(擺各景點客流量噸統(tǒng)計詳見附錄抵表席3瓜)龍。其中，十里提金沙景區(qū)擁有寧華東地區(qū)最大羊的沙灘依群殃—國—蝕青沙、里沙、耗千沙、南沙、民東沙廟**蒸五大沙灘，灣圾灣相連，綿延滿5散千米堅，景色極為壯屢觀，濱海旅游擔資源十分豐富縮。而且還現(xiàn)存少有保圣寺、七僑星寺、碧云庵姓遺址等文物古猴跡。停同時，在人文累資源方面也極擴為豐富。漁家嘩風情濃郁，自搖然形成了眾多系的社會民俗，鑼比如祭海、迎決神賽會、胞瓶蘿飄浮等等；島晴上還有各種不孝同類型的漁村富風貌，有各種伏不同類型的水由產(chǎn)品養(yǎng)殖基地太，比如泥螺養(yǎng)虧殖、梭子蟹養(yǎng)饒殖、對蝦養(yǎng)殖晨等等；另外，洽鹽場、普陀佛只瓜、桔園等也識曾有一定知名超度。這些都為揭朱家尖讀**飲島新添了游覽街觀光的好去處鞭。海6亞、記朱家尖凍**屢在拾“炸旅游金三預(yù)角薯”弓中的地位享在整個舟山旅兄游市場中，普沫陀章山什——宣朱家尖窯**代—組—付沈家門己的鏡“鞭旅游金三村角曬”枝是其最吸引來急客的區(qū)域。該位區(qū)域不以池“屯海天佛器國慘”乒普陀山為中心世，名以墓“皮碧海靈辛山乏”允朱家尖覺**最島膝、籠“論東海漁挎都累”卸沈家門港、金夸庸武俠文化桃抓花島籮為輻射支點，憂共同組成了倡集佛教朝拜、必山海觀光、海食鮮美食、濱海賴運動、環(huán)境療斤養(yǎng)、休閑度假冶、商務(wù)會議等隔多種旅游功能慶于一體洪的大規(guī)模的旅論游功能帶。穴在這個三角形導(dǎo)中，沈家門作卻為舟山本島的必一部分，已經(jīng)巨逐漸形成了游意客去往普陀山現(xiàn)、霧朱家尖飄**型以及桃花島的黃集散中心。而州朱家尖合**班作為與普陀山再和沈家門均隔豎海相望的小島涉，其地位也表幕現(xiàn)的越來越突仿出。蝕尤其是隨著侮朱家尖亞**升（至沈家門）安跨海大橋的建誓成通車，選朱家尖層**覺民航機場的建箏成通航，終朱家尖盤**異蜈蚣峙碼頭至孕普陀山快艇航坑線的開通末（恢5張分鐘直達），分以及練朱家尖喜**采本島旅游風景掌點的大力發(fā)掘貨、每年一屆的擇國際沙雕節(jié)的霧成功舉辦，莫朱家尖袍**宿的樞紐地位將莖顯得更加明顯而。以此為依托揀，呢朱家尖軍**值旅游風景點的顛人氣指數(shù)也將姜呈現(xiàn)急劇上升懲態(tài)勢，其在旅嘴游金三角中也咬將扮演舉足輕殊重的角色。匯7怒、雷朱家尖鋒**憑旅游客源分析調(diào)從目前名朱家尖榮**晴乃至整個舟山押的旅游客源結(jié)毀構(gòu)來看，主要效以國內(nèi)游客為爆主（從鬼表慘1要可以看出），棄其中浙江本省屑以及周邊省份珍比如江蘇、福仿建和上海等地析區(qū)的游客占總篩量終的癢60常%五以上。因此在商結(jié)構(gòu)上是很單歡調(diào)而且是不合防理的。執(zhí)旅游地開發(fā)必麻須以旅游客源較市場為導(dǎo)向，登以獨特的旅游穩(wěn)資源為基礎(chǔ)，私對旅游六要素舉進行優(yōu)化組合譜，從而形成旅撒游產(chǎn)品的賣點夾。從世界海島炭、海濱旅游市怕場發(fā)展的經(jīng)驗斬和去朱家尖區(qū)**淡現(xiàn)有旅游市場縱的特點，兩朱家尖壁**合旅游客源市場彼的定位在相當么長的時期內(nèi)，情仍需要以國內(nèi)課游客為主，并隱在旅游市場開瘋發(fā)上應(yīng)優(yōu)先考畏慮上海經(jīng)濟區(qū)抬滬寧杭等近程艘市場，再吸引脫京、滬、穗等爸大城市的市場雪，拓展沿海經(jīng)馬濟發(fā)達地區(qū)市爺場。從長遠角爬度看，飛朱家尖碎**經(jīng)的國際旅游市婆場迎面向國外次市場，以漢文徒化區(qū)的日本、夜韓國以及新加雹坡等東南亞國評家為主，香港串、臺灣地區(qū)也懷作為今后潛在繼市場培育。拜8正、漂朱家尖汗**倡旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀饞特點弓旅游季節(jié)明顯右。嘉受地理氣候環(huán)轎境的影響均，裂“天溫光同椒期呆”貢效應(yīng)限制了游鉗客的活季節(jié)，禽導(dǎo)致旅游淡旺紛季差別明顯。翼每扛年圾8狡、收9標月份的游客人已數(shù)占游客量蒜的誘6真0澆以上，而在淡伐季大量服務(wù)設(shè)諷施閑置，供需隔矛盾突出。兄景觀體系單調(diào)算。失目前原朱家尖譽**鋸旅游開發(fā)的景宇點數(shù)量少，規(guī)跪模小，旅游項問目不多，旅游秀產(chǎn)品老化的現(xiàn)里象比較嚴重，即而且旅游各景喊點分散，景點既間的交通聯(lián)系姨不暢，制約旅腥游的發(fā)展。遵服務(wù)設(shè)施滯后澆。胖目前僅有健朱家尖班**蹄旅游開發(fā)公司心、鴉朱家尖判**營旅行社，服務(wù)燕范圍不廣泛，廣設(shè)施不完善，寸遠不能滿足旅等游發(fā)展的需求淋，還缺乏上檔星次的大型旅游鴿購物中心，游憐客人均消費水隊平普遍偏低。嫁三、旅游房產(chǎn)磚現(xiàn)狀分析概1錫、國內(nèi)外旅游擾房地產(chǎn)發(fā)展概鄭況辦旅游房地產(chǎn)的店發(fā)源始于法國傭地中海沿岸在徒本世紀初開發(fā)灘的大量的海濱揚別墅，這些物暫業(yè)使得歐洲、稿北美的貴族、賄富商蜂擁而至就，一時間地中洲海成為歐洲的費度假中心舊。刪6曬0江年代法國阿爾產(chǎn)卑斯山地區(qū)的延別墅度假村首瞇先開發(fā)了以分犯時銷售（即出梅售以酒店為主海的物業(yè)使用時紐間段）的方式欲招攬客戶，標戀志著旅游房地奏產(chǎn)市場的開始銳。季旅游房地產(chǎn)是質(zhì)指與旅游度假精為目的的房地敵產(chǎn)開發(fā)營銷模屬式，開發(fā)項目羽全部或部分實悅現(xiàn)了旅游功能劉。一般而言，厚旅游房地產(chǎn)包扣括以下形式：委時權(quán)酒店：是摘將酒店的每個腰單位分為一定何的時間份（如撇：一年５１周貫），出售每一膚個時間份的一答定年限的使用尚權(quán)。消費者擁稈有一定年限內(nèi)翅在該酒店每年什一定時間（或悟一周）的居住沈權(quán)。凝產(chǎn)權(quán)酒店：是泉指將酒店的每類一個單位分別高出售給投資人都，同時投資人烈委托酒店管理酸公司或分時度砌假網(wǎng)絡(luò)管理，久獲取一定的投測資回報。一般堆情況下，投資布人均擁有該酒弊店每年一定時錢間段的免費居逝住權(quán)。智養(yǎng)老型酒店：眉是指投資人（材往往是最終消喉費者），在退罰休前購買退休就養(yǎng)老度假村的否某一個單位。禾委托管理公司擱經(jīng)營管理直至詳退休后自用。佳管理期間，將素獲取一定的投眾資回報。一般困情況下該度假產(chǎn)村在產(chǎn)權(quán)人去輔世后由管理公杰司回購，再出辮售。收益歸其礦家人所有。然高爾夫、登山咐、滑雪運動度強假村：指高爾帳夫球場附近，恒登山、滑雪等鍛運動地開發(fā)的致度假別墅項目央。絞時值度假型酒鹿店：指消費者港購買一定數(shù)量聯(lián)的撒“控分味數(shù)絲”練，這屆些舒“塘分叼數(shù)巷”誕就成為他們選受購產(chǎn)品的貨幣誠。他們可以使悠用這央些棗“輝分紹數(shù)癥”摟在不同時間、指地點、檔次的嘉度假村靈活選涂擇其分數(shù)所能屋負擔的住宿設(shè)片施。消費者不淺擁有使用權(quán)或老產(chǎn)權(quán)。只是為減休閑消費提供守便利、優(yōu)惠和嗽更多選擇蠅。白“淚分紐數(shù)童”庸消費可以獲取己更大的折扣和揮免費居住時間蓋。雙對于目前的中銳國旅游行業(yè)，罩旅游房產(chǎn)的市渡場空間是顯而貝易見的。中國掩房協(xié)秘書長顧磚云昌前不久在揚參加第一屆中更國旅游房地產(chǎn)李峰會時，對這柄一市場分析認淋為：我國一年蠶中爪有善11率4比個節(jié)假日，足近以引發(fā)假日經(jīng)靈濟造就的強大截消費熱潮，而睡這類物業(yè)的開灘發(fā)在目前卻是譜市場的空白點誼。他還算了一顏筆帳：一個擁潛有那10蠅0默萬會員的分時雪度假系統(tǒng)，可截促進國內(nèi)市場茄每年實溉現(xiàn)眨5陶0?！?永0浙億元的消費額娘。與此同時，漲其可盤妖活興30哥0閘－賣50籌0僑萬平方米的存怒量房，解捧決接2懲－僅3鑼萬人的就業(yè)。棋目前，旅游房竄產(chǎn)在北京、上百海、杭州、海雅南、成都等地協(xié)已初露端倪。膏其中杭州樂園蝕、成都芙蓉古要城、青城白鷺緣洲等已成為這牽類旅游房產(chǎn)的驗率先嘗試者。蛾從市場反饋情乎況看，休閑度嫁假房產(chǎn)已經(jīng)得胸到了市場的認異可。比如位于伍秦皇島帥的肺“貨維多利亞港淘灣貫”汽、海南產(chǎn)權(quán)酒益店、延慶龍慶館峽迫的遭“產(chǎn)快樂無窮皺大懸”蹈等在北京市場靜的推廣并取得崖良好銷售業(yè)績反就能證明這一仙點。速另據(jù)了解，北彩京、上海、海釣?zāi)?、福建、廣煙東等地已開工賴的分時度假項導(dǎo)目超過３０個止；以高爾夫、今山地、滑雪等明為主題的休閑栗別墅超過５０碗個。隨2浙、妙朱家尖袋**菌旅游房地產(chǎn)發(fā)鞋展現(xiàn)狀嗓目前整個浴朱家尖挖**急的旅游基本上譜還處于初級開呀發(fā)狀態(tài)，旅游霞景點周邊生活課娛樂配套設(shè)施危極為貧乏，因搖此在旅游房地親產(chǎn)的開發(fā)方面桿也僅僅是處溫于飄“并小荷才露尖尖駝角租”得的狀態(tài)。度朱家尖寒**午開發(fā)有限公司侵是最早介入平朱家尖棉**扛旅游房地產(chǎn)開諸發(fā)市場的公司陣，該公司無自劉198送8耳年成立以來，敢投入了大量的榜資金，在監(jiān)朱家尖沾**施南沙先后開發(fā)去和建設(shè)了淡風側(cè)林、南和山莊棄、竹深小院、遠夢園、普陀賓淹館和金沙度假優(yōu)村等一批有影亮響的旅游度假仙村、賓館，在網(wǎng)一定程度上完象善了南沙作為兵旅游度假小區(qū)搭的基礎(chǔ)設(shè)施，于同時也掀開了掃朱家尖比**歷島旅游房產(chǎn)的確開發(fā)熱潮。萄據(jù)統(tǒng)計，截謹至托200尸0己年年底，全島乖共有賓館、旅鈴社（飯店轎）捕7雕0播余家，共計客食房總數(shù)譽約比140躺0戶間，客房床位仁總數(shù)覆約暖320睬0瞇個。其中個體柳賓館占總數(shù)艱的桶60下%至左右，因此在掩一定程度上限扭制了開發(fā)的規(guī)僚模性。（有關(guān)冤各大型賓館的秤具體情況詳見慮表彩4臭）瘦目前白山景區(qū)相、烏石塘景區(qū)呼以及漳州灣景漿區(qū)均無度假村糞、賓館、旅社貧（飯店）等物耐業(yè)，建筑物主霜要以當?shù)卮迕窨岬拿窬訛橹?。蝴旅游物業(yè)主要肚集中在十里金肢沙景區(qū)的南沙張地段之內(nèi)，主申要有寶鋼夢園券度假村、普陀護賓館、淡風林反度假村、金沙趨度假村、怡心迷樓、金沙灘酒逝店、海鷗旅社燥、南沙休閑屋地、近海旅社、驢東南旅館、海筍邊人家、金沙直灘旅社、幽蘭包小園旅館、海槳濱旅社、望海澇樓旅社、南沙孝旅社、沙中園偷旅館、南和山賤莊、海勁旅社遣、竹深小院、澡近灘旅社、海磚島旅社、幽靜由賓館、蓬萊小誓園、海灘旅社吵、海韻山莊等黎等蓋2殊6響家大小規(guī)模不施等的賓館、旅霞社（飯店）。滅東沙菠**展地段之內(nèi)也有率少量物業(yè)存在嘉，比如情人島是俱樂部、海天煙臺賓館和金島家度假村等。茅對于這些賓館偷、旅社的經(jīng)營鵲狀況，我們根拔據(jù)勇朱家尖茫**心旅游開發(fā)公司盡的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可設(shè)以看出狀況不乏甚樂觀。以諸200鏈1獲年輝1汁0給月俘2駝日珍的南沙賓館群農(nóng)的入住形勢為塘例，當晚各賓禿館平均入住率爽為腸77.9聽%污，其中大型賓李館的入住率喉為煉79.6鉆%斃，個體賓館的件入住率工為獨60.7五%榴。在旅游旺季醒中的旅撲游纏“洞黃金蒸周綢”占中入住情況尚述且如此，可以疼想見在這種嚴凍重受到季節(jié)影舒響的海景旅游組區(qū)域內(nèi)，所有譜這些賓館、旅巡社在一年之中廳將會有一大半此時間處于空置娃狀態(tài)。飽3裹、主要競爭物撞業(yè)分析茄由于已經(jīng)存在憐的這些物業(yè)主誦要是以賓館、貸旅社性質(zhì)的住收宿經(jīng)營方式為饅主（各大賓館求的經(jīng)營價格詳?shù)纫姼戒洕姳矸?映）。因此尚未句形成開發(fā)國內(nèi)調(diào)外已經(jīng)流行的嫁權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)舒酒店、養(yǎng)老型唐度假村、時值牧度假型酒店等不旅游房產(chǎn)的大衰氣候?？梢哉f收這個市場在邁朱家尖繼**該仍然是一個空祝白。小但是隨著魔東方航空慈**痕房地產(chǎn)發(fā)展有子限公司的東航務(wù)南沙假日公寓疊的建成推出，拼這一市場即開驚始慢慢地得到號了補充。而且昌朱家尖昏**沈開發(fā)公司、舟例山油宏聯(lián)識**葡房地產(chǎn)發(fā)展有撐險工以及轎舟山建設(shè)艘**矮實業(yè)發(fā)展公司目也都隨即介入像該一市場領(lǐng)域斤。若我公司欲低參與意向地塊墻的開發(fā)，這幾蠟家公司開發(fā)的糖物業(yè)將是最大性的競爭對手。遮因此，下面我臟們就將對它們棋進行逐個的分混析介紹。推東航假日公寓蜜：亦占地面積栽2500恢0布平方米遙，總建筑面積吊1900炸0痰平方米臘，容積率厲為遵0.7閉6說，綠化率孟為味38介%化，建筑密度至為好26.6詢%鞠。整個樓盤共資由緩5炸棟建筑組成，鑰每哥棟文3河至嚷4濫層（局部宴為影5用層），依山而與筑，成梯形排宜列，能夠俯瞰廟南沙海濱浴場奮。具該樓盤依據(jù)市揪場需要，采取咬租、售結(jié)合的江公寓形式推向逆市場，并伴以勵賓館式的物業(yè)訊管理。據(jù)銷售屯人員介紹，目茶前一期抄（蒸200幟1義年欠8需月底交付）銷勾售率已經(jīng)達到扣了使80謊%捕以上，每棟底變層有部分剩余蓬。銷售起價族為斤250厘0這元鞭/憐平方米，最高爽價辟為蜂270寧0北元逗/辮平方米。一期聚的房型均唯一柳室一廳一衛(wèi)，覆面積片有尾4膛0藍、梯5玩0互、欄6巴0酷平方米三種房位型竿共陳20戴5宋戶，而且每戶顯均以配備家具梁的成品房形式棗出售。業(yè)碧海園假日別規(guī)墅：幕由菜朱家尖甜**匪開發(fā)有限公司透開發(fā)。一期總疾占地面睡積制2866兩0執(zhí)平米，總建筑本面亂積斜819希7撈平米，容積率雜為求0.2須9糊，綠化率給為系39.6密%謀，建筑密度附為課26.2胡%請。共曠有犁2都1演棟別墅，攀分泄A齡、談B誤、底C面、惰D壺、糠E嚼5敬中外型呈點式鼻分布，每棟均編為景75盲0穴平方米污以上的自成一劑體式綠地院落伐。藝整個工程預(yù)計偵于轉(zhuǎn)200杰2傲年賺1回0吊月底交付使用炒。據(jù)調(diào)查目前辨該樓盤僅銷把售勞3范套。銷售起價乘為始22假0木萬負元扁/臣棟，最高價撕為擋27嫩0推萬核元定/葬棟。恥碧海金沙假日虜公寓：章由舟山晉宏聯(lián)縣**建房地產(chǎn)發(fā)展有趣限公司開發(fā)。維總占地面積協(xié)2010民8霉平方米巨，總建筑面積漢14656.襯6撈0柜平方米困，容積率暈為鼓0.7鼻3眾，綠化率棟為銀40卸%構(gòu)，建筑密度冶為太24挺%拳。共撫由橫2迷1揚棟公寓組成，蔥分猴A爹、缸B燭、付C安三個區(qū)呈點式哪排列，每黎棟意3書至原4務(wù)層，依山傍海竄，環(huán)境宜人。服整個工程將薄于營200維2騙年含1誘2該月底交付。據(jù)脊銷售人員介紹戀目前銷售率吉在盜70棟%濱左右，銷售起喘價置為鳴1窯3隨萬氣元鉆/保套，最高愁價目1慨6都萬令元娘/淚套。房型主要孔以朱5券0卸平方米松的一室一廳一勇衛(wèi)一廚為主，輩共封有非28汁9綿戶，并均以成壘品房形式出售籍。屬于權(quán)裝修敲的假日公寓，常室內(nèi)配備有電亞視、雙空調(diào)、碑熱水器、脫排郊油煙機、沙發(fā)木、餐桌、席夢乖思等等。燥藍天度假村：驕由舟山市建設(shè)臂實業(yè)發(fā)展公司肯開發(fā)。該項目與位于疫東沙狐**駝地段，目前僅奧僅完成前期市公場調(diào)研和項目不勘測等工作，魯尚未開工。具敲體規(guī)劃和建設(shè)梢情況不詳。預(yù)肌計將建成一個良在規(guī)模、檔次檔和配套設(shè)施等次各方面均比較逮高檔的度假村只。疤經(jīng)過調(diào)查，我序們對以上旅游密項目的賣點、錫市場定位歸納浸如下：賓銷售賣點：槽以上介紹的房鳥產(chǎn)項目中其中寧前三家均位于頑南沙沿岸西北并側(cè)，幾乎在同睡一地塊相鄰而幻建。因此它們?yōu)E的共同賣點是士借南沙連綿、纖碧浪蕩漾的海癢景；不同之處壁在于：譬如東百航項目主要通裁過儉“身以租養(yǎng)太息尤”紅的形式，即業(yè)箏主可將物業(yè)委石托給物業(yè)公司蛇出租，同時可餓獲得第一年固薪定租金讓5000略元，以降低購撲房者的投資風傘險和償還按揭挨貸款壓力；而悶宏聯(lián)閣**永房產(chǎn)則是以裝摔修精美的成品朋房出售，并免占費贈送業(yè)主一悉套中檔次的家裝具，這對舟山芝市場而言可以繁說是成品房的居首次亮相。嫁市場定位臉：首先從價位純看，東航、喊宏聯(lián)述**遇兩家假日公寓噴面積適中，大泛都以梨50御平米的一室一雨廳一衛(wèi)為主力抬戶型，因此總象價較低，一般厲為惕1暴2退—播16鏡萬油/瓶套，這個價位暗能被一般中收竊入者接受。其輕次從購房群的卻分布區(qū)域看：海上海和定?？桶簯粽季?0%蝶以上，而蝶朱家尖公**務(wù)本地客戶群僅辛為編4%坦。因此，我們溉認為上述兩家敞假日公寓的市價場定位是準確鑼的。一方面在璃價位上適合中怖收入者進行雙隱重投資，既可派作自己休閑渡碑假場所，也可宣在旅游旺季時養(yǎng)對外出租，真導(dǎo)正實現(xiàn)物業(yè)的訓(xùn)附加值；另一球方面，隨著舟冶山押“質(zhì)大島建，小島敲遷針”妖城市化步驟的卻加速，本地居絞民大都選擇沈包家門或定海城墨區(qū)，愿意在本孝島購房的人數(shù)野所占比例較小形，再根據(jù)該島介總共郵2.68培萬常住人口預(yù)矮測，填朱家尖賺**衣的市場份額極姓為有限。所以豆從這個層面講雷將客戶群定位拘為外地客戶是嫌科學(xué)合理的。端因此對于價格竭定位在每與套召22家0抵萬元以上碧海龍園項目，其銷君售業(yè)績的低下竊也就不足為奇惕了。也許真要螺像他們自己所拉說的那樣：要帖等苦21港個百萬富翁來餐買我們的房子相。震4扣、噸朱家尖叨**慨旅游投資的政秩策優(yōu)惠興根據(jù)潛朱家尖堡**伏有關(guān)部門規(guī)定參，對于新建的武旅游設(shè)施、旅駱游景點項目、煤旅游商品定點剝企業(yè)和旅游商縣品專業(yè)市場，蒼實行以下優(yōu)惠隆政策：燈項目建設(shè)土地擁出讓金，按應(yīng)琴繳區(qū)和鎮(zhèn)部分胸凈出讓金污的值50當%貫繳納；爐項目建設(shè)的建槐筑營業(yè)稅，在雅按規(guī)定繳納后負，返火回順50妥%車給建設(shè)單位；柜對投資興辦旅宴游項目和設(shè)施資，其城鎮(zhèn)配套豎設(shè)施費減半收并??；代投資者整體購潤買旅游資源或刑景區(qū)的，給予立一次性優(yōu)惠，布具體價格協(xié)商鄉(xiāng)確定；看按蠟照漆“鍬誰投資，誰得拘意違”妹的原則，對引拔進區(qū)外資金開雅發(fā)旅游項目的捎，管委會將按算投入資金實際萍到位總額食的榴0.5輸%芳給予一次性獎宇勵等等。字四、項目地塊館分析圍1嘉、襲朱家尖讓**倆總體規(guī)劃簡介恢根據(jù)同濟大學(xué)疼編制的《拳朱家尖蘿**傲島總體規(guī)劃》成，早朱家尖骨**規(guī)島南近期規(guī)劃的總起體目標為蓬：以充分利用始自然、風景旅缸游資源及社會魯經(jīng)濟條件，使愛旅游、服務(wù)業(yè)躲和房地產(chǎn)業(yè)等困第三產(chǎn)業(yè)成為羨新的經(jīng)濟增長粒點的指導(dǎo)思想列，逐步把騎朱家尖燃**雄建設(shè)成為集休濤閑度假、海島豆風情觀光、海呼上競技、海濱賭娛樂、會議商售務(wù)功能于一體傳的以海島度假厲旅游為特色的肺國家級旅游重茂地；芹規(guī)劃結(jié)構(gòu)功能徐分區(qū)：揀全島共分為佛拜山探奇娛樂區(qū)戴、漳州風情旅優(yōu)游區(qū)、南沙休鮮閑旅游區(qū)、大佳青山生態(tài)旅游桃區(qū)、海峽工業(yè)外漁業(yè)科技園區(qū)放、海島度假旅族游區(qū)等六部分攏；伯旅游金三角的隨協(xié)調(diào)規(guī)劃：嘆以厲朱家尖均**吵機場為中心，岸充分發(fā)揮其空驟運能力，將定腎海碼頭和普陀價山碼頭規(guī)劃為蹤區(qū)域一級碼頭而、沈家門碼頭陷、蜈蚣峙碼頭器、西岙碼頭、扒桃花島碼頭為彎二類碼頭，使節(jié)朱家尖怪**塌島成為桃花島勁、普陀山的重壯要交通中轉(zhuǎn)樞著紐。籃2宵、項目地塊地場理概況早意向地塊（黎東沙建**抖10悅#楊地塊）位于窩朱家尖倘**傅島的東南角，是即規(guī)劃中的金遺沙休閑旅游區(qū)頁，現(xiàn)地塊內(nèi)為復(fù)山林，地勢較榆為平坦，視野甩也很寬闊，距截朱家尖主**腦中心帶（大同按岙）約構(gòu)2視公里增，東面正對海誰天臺賓館。目藝前四周無醫(yī)院劑、學(xué)校、銀行灶、菜場、超市腎等便民基礎(chǔ)配幻套，毫無商業(yè)壯氣息。頓但是該區(qū)域是群旅游景點集中午地，對望情人蝕島，近擁十里氣金沙景區(qū)，西辨鄰南沙賓館群內(nèi)（主要包括：躬香溢賓館、寶論鋼夢園、淡風炕林、南和山莊他及上海外經(jīng)貿(mào)恨委培訓(xùn)中心島——饞金沙渡假村）左，在旅游旺季搏應(yīng)該是葉朱家尖夕**殼島人氣最為旺雨盛的區(qū)域。楚根據(jù)規(guī)劃，該桂地塊占地設(shè)9.4冷0夜公頃幣（踢計栗14肚1割畝），要求容吵積率小陡于幫0.發(fā)8卡，綠化率大黑于略35.0峰%多，建筑密度小拿于式30.0殼%柔，建筑高度小任于守1坡5炎米當，適建度假區(qū)椒兼容別墅區(qū)。轎與該地塊同處層于英東沙凱**賢旅游度假大區(qū)轎域內(nèi)的其加他柜9兩個地塊目前也同正在招資招商維之中。這其中涌包括：適建別獸墅區(qū)兼容度假村區(qū)阿的搏8捕#電地塊（占地欣3.5師6崇公頃魄）、商業(yè)服務(wù)終中心材區(qū)盯6恨#悉地塊（占地避10.謀8柱公頃勺）、適建度假會區(qū)兼容別墅區(qū)什的草4府#閉地塊（占地套6.6嚷1躬公頃側(cè)、健身活動喇區(qū)桌5揚#仇地塊（占地駐1.4調(diào)8抱公頃盈）、安置區(qū)兼寬容度假區(qū)慘的社1嗓#赴和賣2禾#翼地塊（占地嘩7.5鍬9岸公頃贊）、適建度假潮區(qū)兼容別墅區(qū)璃的膏3呢#宇地塊（占地那5.1拉2打公頃裂）、適建別墅僻區(qū)兼容度假區(qū)啊的賴7黎#懲地塊（占地峽3.1蛙3酷公頃蔽）。整個區(qū)域遷總占地面積為恩79.8餅1菊公頃觸，其中包括各掠類度假別墅區(qū)懲、商業(yè)服務(wù)區(qū)陰、生態(tài)區(qū)和旅巖游風景區(qū)，共購?fù)M成了哀東沙燈**吐旅游休閑度假盡區(qū)。莖與其他地塊相百比，我公司意溪向地塊具有一蛾定的開發(fā)優(yōu)勢江。這種優(yōu)勢主再要表現(xiàn)在：地輸塊占地面積相視對較大，一旦護開發(fā)成功，能樓夠具有一定的河規(guī)模性；地塊乳地勢相對較高患，比較符合旅偽游房產(chǎn)的觀景置功能；地塊與粘商業(yè)服務(wù)中心駕區(qū)、旅游景區(qū)宣和村民安置區(qū)耀在地理位置上浮相近但仍有一毀定距離，既便階于游客的出行犧旅游，又有利媽于游客的室內(nèi)限休養(yǎng)；地塊與棕海天臺賓館、渣金沙度假村等絹檔次相對較高嚷的旅游物業(yè)最愧為接近，這不霧僅有利于聚集島人氣更有利于忌形成品位的高病尚。匯3富、項目地塊成布熟度分析練交通條件：建雖然地塊位于逐蜿蜒的環(huán)島公歉路西側(cè)，但是筑根據(jù)緊朱家尖欄**巷公交公司反映毛，自全島公交津?qū)崿F(xiàn)個人承包繪制后，個體司桿機考慮到該地蹤段目前的相對鬧比較清靜，都爹不愿在此路段搞運營，現(xiàn)該路湊線已全面停止扯。感景觀系數(shù)：貴雖然面臨情人局島景區(qū)和十里屋金沙景區(qū)，但曬是從目前情況雀來看，在地塊銳內(nèi)四處觀望仍莫然顯得不夠爽笑心悅目，而且與海天臺賓館在零一定程度上阻愿擋了意向地塊膜的觀景視線。對人氣表現(xiàn)：遠目前兩東沙顆**蟲地塊除了海天譽臺賓館和金沙銀度假村等賓館雞物業(yè)外，東北翠部還有一個側(cè)東沙洗**泥行政村，總戶懂數(shù)關(guān)170幸戶，總?cè)丝谑?12年人（以從事農(nóng)密業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖琴業(yè)、汽車租賃別及漁業(yè)捕撈為籌生，人均年收票入在坡5000醬元左右），因筋此人氣表現(xiàn)仍等欠鼎盛。爭總的說來，意課向地塊目前正企需要投資者進累行大力開發(fā)，勵已經(jīng)具備了旅貼游房產(chǎn)開發(fā)的野先天條件，而拳且隨著有關(guān)部疼門對該地塊大負力開發(fā)的重視允，隨著整個但東沙排**典旅游度假區(qū)的襲全盤啟動，該街地塊將顯得越系來越成熟。五、總結(jié)意見聲整合以上各種合信息資源，我廢們對我公司對秤意向地塊的開細發(fā)與否總結(jié)出捧以下意見和建夫議，還望參閱趁領(lǐng)導(dǎo)明察。1、有利形勢祥全國旅游大環(huán)篇境已經(jīng)形成，替政府各級部門警必將大力扶持鐵該產(chǎn)業(yè)。索舟山市的旅游是資源豐富，客店流量逐年遞增末，而且增長速駐度客觀。而且鉛在城市規(guī)劃和真經(jīng)濟發(fā)展綱要幼中已經(jīng)將旅游燙產(chǎn)業(yè)作為支柱新產(chǎn)業(yè)。眼旅游金三角中愈朱家尖闊**堪的地位表現(xiàn)越苦來越重要，將久成為中轉(zhuǎn)樞紐徹中心。擾朱家尖訴**役旅游資源豐富龍，而且開發(fā)程存度相對滯后，洪這種滯后狀態(tài)錄不僅使得生態(tài)扇和環(huán)境均未受掠到大的破壞，剃而且能夠便于扯在日后的開發(fā)舌中提供充分的薯資源條件，便兩于突現(xiàn)后續(xù)開冠發(fā)的高起點、曉高標準。牧地塊正在成熟月之中，正是進寇行投資介入的融較好時機。幫目前補朱家尖葵**喚國內(nèi)外比較流竟行的旅游房產(chǎn)包市場仍是一片漲空白。2、制約因素括整個舟山市的蓋旅游產(chǎn)品比較桶單一，季節(jié)性領(lǐng)矛盾日益突出抗，客源結(jié)構(gòu)比享較單調(diào)，客流譽量尚未形成規(guī)析模，產(chǎn)業(yè)的從事業(yè)人員淡薄并皺素質(zhì)偏低，而棄且全市大旅游建的觀念還沒有憐形成。夕交通在海島型慧旅游開發(fā)建設(shè)煤中尚未得到徹栗底解決。門因為整個典朱家尖跑**慰旅游開發(fā)進度拍的緩慢，所以郊意向地塊的成傭熟過程也相對活比較遲緩。銳投資回報期相儉對比較漫長，倉容易造成資源音閑置和投資風落險。皂我公司沒有該臺類型物業(yè)的開敬發(fā)經(jīng)驗，而且蓄還需要有大量字的資金實時運餓轉(zhuǎn)3、開發(fā)建議卡在介入時機上睬，我們認為還朵需要待到整個跌東沙字**裂區(qū)塊全盤啟動受之時。息在物業(yè)形式上指，我們認為可孕以開發(fā)比如產(chǎn)漠權(quán)式酒店、時疫權(quán)式酒店或會世議商務(wù)中心等欲國內(nèi)外正流行偉的旅游房產(chǎn)，績以來來填補朝朱家尖賄**廣島乃至整個舟飲山是該一市場鈔的空白。皺在市場推廣上盼，我們認為應(yīng)襪該主要面向江罩浙滬一帶，然盆后向華東地區(qū)他輻射滲透，并怕將具有漢文化數(shù)傳統(tǒng)的國家或搬華僑納入目標傲客戶群，尤其駱是追求佛教理倡義的各界人士賺。礦在合作方式上沉，我們認為應(yīng)獸該在以適度參旨股形式的同時于，利用我公司由的開發(fā)經(jīng)驗和紋優(yōu)秀的物業(yè)管廉理介入開發(fā)經(jīng)革營，這樣不僅劫可以規(guī)避資金砍風險，也可以廁合理地盤活和殼優(yōu)化公司現(xiàn)有給的各種資源。脆在公司戰(zhàn)略上眾，我們認為可要以將此項目作剖為我公司在經(jīng)屑營性物業(yè)上的請一個嘗試，可篇以作為我公司展走大公司之路艷的一個象征點田。附錄揭表京1請：各年度舟山邀市的旅游接待抹及發(fā)展狀況表繳。主比較要素六1991笛1992罵19956墻1996顯1997蘇1998酷1999武2000雷2001村（預(yù)計）份旅游總?cè)藬?shù)（紹萬人次）滲177.53晉203.09慨280.65笑286.11懷325.49嚷343.61動397.49茂459.72俯540.00慘比上年增長率璃（連%眉）弦+9范+14碑+32腐+2壩+14慢+6膽+19灰+16竿+17久國內(nèi)人數(shù)（萬革人次）撿175.00琴200.00諷276.39頂281.46變320.23類338.88慣391.92偉453.61資533.00菌比上年增長率惕（銷%沫）坑+9胸+14大+32掩+2宵+14罵+6侵+17畏+16捉+17勿國際人數(shù)（人伏次）漠25320勾30930斧42629浩46519良52647鼻47318木55619帳61180壓70000鏈比上年增長率迷（仁%善）跑+18漫+22叢+26喝+9只+13鄰-10妻+18俱+10檔+14銅總收入（億元爭人民幣）索0.98精1.42蠻9.35趴11.79義13.02撤15.19染16.64土18.03峰20.00早比上年增長率刺（弦%光）處+72榆+45犁+192爬+26院+10倒+17槐+10決+8蘭+11辭國內(nèi)收入（億婦元人民幣）斜0.90脹