川菜酒樓項目可行性分析報告書

遵義市粵海飲食文化有限公司

川菜酒樓項目可行性分析報告書

前言

受遵義粵海飲食文化有限公司\o"酒店總經理"總經理的委托本人對遵義市匯川區(qū)香港路川菜酒樓(暫定名)項目進行前期策劃、分析和建設期間的項目策劃工作。我經過詳細的市場調查、市場預測、投資測算以及宏觀投資環(huán)境，行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內容分析，現(xiàn)已完\o"餐飲成本"成本項目的研究分析及策劃工作，現(xiàn)將研究策劃結果報告如下：

第一部份項目總論

遵義市匯川區(qū)香港路川菜酒樓是遵義粵海飲食文化有限公司投資新建的一家川菜酒樓，酒樓是以川菜為主粵菜為附的主要經營項目。

一項目背景：

項目名稱：遵義市匯川區(qū)香港路川菜酒樓

開發(fā)業(yè)主：遵義粵海飲食文化有限公司

建筑設計方：

可行性分析人：王洪斌/先生

策劃報告依據(jù)：“遵義市匯川區(qū)部分場酒樓調查統(tǒng)計\o"餐飲資料"資料”

以及\o"餐飲"餐飲行業(yè)規(guī)范、餐飲行業(yè)相關書籍、\o"酒店管理"酒店管理相關書籍等

建筑規(guī)模及內容：遵義市匯川區(qū)香港路川菜酒樓設置在靜安大廈B棟1-2層，酒樓總建筑面積約為2200㎡左右，其中二樓層面積約1000㎡，用于打造精品雅間，酒樓散客大廳及廚房、海鮮觀賞區(qū)、后勤公共營業(yè)用房、設備用房設置在一樓，面積約為1200㎡。

二可行性意見：

經過對遵義市經濟現(xiàn)狀及社會酒樓市場的研究分析，以及對2007年-2012年社會酒樓產業(yè)導向的預測，我經過詳細的市場調查后認為：

u項目投資和建設是可行的、合理的；

u項目規(guī)模是適宜的；

u在遵義市政治經濟發(fā)展的各種利好因素的作用下，酒樓經營的前景是比較樂觀的；

u在21世紀社會酒樓建設和經營模式新趨勢的推進下，以及該項目的區(qū)域地位和市場的需求，我認為在該位置建設社會酒樓是合理的。

第二部分市場分析

一、遵義酒樓市場現(xiàn)狀及發(fā)展展望

(一)遵義酒樓概述：遵義目前上檔次的社會酒樓大約有10余家，在當?shù)啬壳拜^為高檔的酒樓有五家，分別是恒瑞福海鮮酒樓、四季春酒樓、王子酒樓重慶七十二行酒樓、菜根香酒樓，（不含在建酒樓）。

（1）以上酒樓缺少星級酒樓經營意識，而且該地區(qū)酒樓功能設置有很多部分不合理，菜品品種、類型、口味和重慶相對比屬于中底檔次，且裝飾體現(xiàn)不出高檔化或地域文化風格，企業(yè)文化沒有或沒有展現(xiàn)在客人面前，遵義的社會酒樓以中底檔川粵菜和本地菜為主要經營模式。不能夠滿足遵義市大型企業(yè)、政府和高端私人消費的需要?？偟膩碚f，遵義的社會酒樓行業(yè)需要進一步的提高，發(fā)展?jié)摿κ鞘挚捎^的。以下是遵義社會酒樓的分布情況：數(shù)量

20

15

10

5

0

高端中端底端

（2）以恒瑞福海鮮酒樓為代表的粵菜：該酒樓屬于高檔次消費在當?shù)剌^為出名，地理條件較好，門廳很大、視野感較強，停車場不夠大。主要以粵菜海鮮為主，在遵義有一定的影響力，雅間設施設備尚可，服務一般，綜合菜品價格較高。迎賓員迎客服務較好。服裝不夠大氣，美觀，感覺凌亂、無緒。燈光較好。明顯感覺很擁擠。

（3）以重慶七十二行酒樓為代表的川菜：該酒樓設施設備比較新，雅間設計具有一定的巴渝風格，在遵義有一定的影響力，服務可以，主要以中檔大眾化客源消費，菜品價格居中，海鮮較高。

（4）以王子酒樓為代表的本地菜：地理條件優(yōu)越，但門廳很小。不夠大氣，停車場不夠大，設施設備一般，酒樓老化，設施設備落后，服務可以，菜品價格比居中，但是鮑刺類菜品價格交高。迎賓員迎客服務較好。服裝不夠大氣，美觀，感覺凌亂。無緒。燈光較暗。明顯感覺很壓抑。

（5）以四季春酒樓為代表的本地菜：地理條件較好，但門廳很小。不夠大氣，停車場不夠大，設施設備比較優(yōu)良、酒樓服務項目相對比較齊全、服務一般、綜合菜品價格高。迎賓員迎客服務一般。服裝有點地方風格，較為美觀。樓梯燈光較暗。明顯感覺很擁擠。

（6）以菜根香酒樓為代表的川菜：該酒樓設施設備簡陋陳舊，以中底端客人為消費主體，配有簡單粵菜品種，，服務差菜品價格居中價位。以下是遵義有代表性社會酒樓的比較：

酒樓名稱經營類型在當?shù)貙Ρ扔布诋數(shù)貙Ρ确諆r格恒瑞福海鮮酒樓海鮮粵菜優(yōu)中高重慶七十二行酒樓川菜為主粵菜為附良良中四季春酒樓本地菜為主粵菜為附優(yōu)中高王子酒樓本地菜為主粵菜為附中良中高菜根香酒樓川菜為主粵菜為附差一般中

遵義社會酒樓的規(guī)模：遵義社會酒樓的修建規(guī)模通常在300坐次—500坐次，雅間面積通常居多（含衛(wèi)生間），配置的設施設備一般，具有特色的雅間不多。其中重慶七十二行酒樓有部分房間比較有特色：有重慶地方民族文化風格。酒樓名稱房間數(shù)量房間面積配置水平恒瑞福海鮮酒樓22左右20--40平方米左右優(yōu)重慶七十二行酒樓15左右20--30平方米左右良四季春酒樓17左右20--40平方米左右良王子酒樓14左右20--40平方米左右中菜根香酒樓10左右20--30平方米左右中2.

遵義社會酒樓的菜品價格：遵義社會酒樓的菜品平均銷售價格大約在90—180元人次之間（散客價格），人平消費價大約可預計在130元左右。其恒瑞福海鮮酒樓人均價可達到180元以上。以下是遵義比較有代表性的部分酒樓的人均消費價格：酒樓名稱大約餐位人均消費（元）恒瑞福海鮮酒樓400180重慶七十二行酒樓400130四季春酒樓300150王子酒樓200120菜根香酒樓20090

1.

遵義酒樓的現(xiàn)狀：（1）

遵義社會酒樓行業(yè)的整體服務水平不高，基本能夠滿足客人的普通需要，但是不能提供一些超出客人期望的\o"酒店個性化服務"個性化服務和菜品。（2）

遵義大部分社會酒樓的裝飾和裝修所體現(xiàn)的酒樓文化效果比較差，不能跟上現(xiàn)代酒樓或文化酒樓的發(fā)展需要。（3）

如按其它城市地區(qū)相應的社會酒樓標準來經營，遵義大部分酒樓的配套設施不完善。（4）

遵義社會酒樓\o"服務意識"服務意識不高，不能達到兩線一點服務的標準和流程。（5）

遵義社會酒樓的菜品質量不高，大多以普通海鮮品種或老派川菜品種為主，品種比較少，口味單一，目前遵義最高檔的恒瑞福海鮮酒樓的海鮮品種和質量都不能達到與之號稱的高檔海鮮酒樓的標準。（6）

服務流程和程序比較混亂，服務的設施設備不能達到有特殊要求的客人期望。（7）

員工操作不規(guī)范。（8）

普遍存在雅間里的備餐間面積比較小或沒有，大部分酒樓雅間燈光設計不足，照射桌面菜品比較昏暗，達不到菜品美感。（9）

普遍存在設施設備保養(yǎng)不到位，維修保養(yǎng)不夠深入，雖然酒樓經營時間不長，但是可以明顯感覺到房間陳舊、破損較為嚴重。2.

遵義社會酒樓的上座率：遵義社會酒樓行業(yè)的整體平均年上座率約為60%，部分經營較好的酒樓的上座率可達到70%以上。按照社會酒樓行業(yè)慣例，一個酒樓的上座率能夠達到40%以上，該酒樓就能夠生存，超過40%的上座率該酒樓就會有一定的贏利，因此，總的來講，遵義酒樓的消費市場還是略大于供給市場，給投資和經營社會酒樓創(chuàng)造了一定的發(fā)展空間。

酒樓分類上座率代表性酒樓酒樓行業(yè)平均水平60%

經營較好酒樓70%以上恒瑞福海鮮酒樓等經營較差酒樓50%以下菜根香等

(一)

遵義社會酒樓分析：1．社會酒樓的特點：以川粵菜為經營為主的酒樓，通常酒樓只配置有一定數(shù)量的雅間（普遍在15間左右），一個能夠滿足散客和包席供應、提供簡單的團體聚會的大廳和等客的接待區(qū)。通常該類酒樓的配置相當于該地區(qū)中高檔酒樓的檔次，在區(qū)域位置不同消費需求高的城市該類酒樓只能相當于中低檔酒樓的配置水平。由于遵義區(qū)域經濟發(fā)展的原因，用工人員工資成本低，而且菜品的利潤比較高，可以說遵義是我國社會酒樓行業(yè)內投資回收時間比較短、投資回報率比較高的地域之一。2．遵義社會酒樓的經營情況：（1）

遵義社會酒樓的硬件：經營較好的酒樓配置的檔次基本是新開兩、三年左右的酒樓，如恒瑞福海鮮酒樓、重慶七十二行酒樓、四季春酒樓等。一些經營不好的酒樓因停車場不夠大，設施設備一般，酒樓老化，設施設備落后，燈光不足、比較昏暗的情況，如王子酒樓、云中閣酒樓。（2）

遵義社會酒樓雖多，但是基本沒有精品型的、高端型的和特色型的酒樓。（3）

有個別品牌性酒樓連鎖機構進入，但本地企業(yè)或個人投資興建并經營管理的酒樓較多。（4）

遵義社會酒樓的菜品價格：與重慶3星級酒店里的餐飲菜品價格基本持平或略高，部分經營較好的酒樓的人均消費約在180元以上，如：恒瑞福海鮮酒樓人均消費就略高于重慶3星級酒店餐飲人均消費。（5）

遵義社會酒樓的上座率：遵義社會酒樓的平均上座率基本大約在60%左右，經營較好的酒樓上座率大約在70%左右。例如：重慶七十二行酒樓、四季春酒樓等。（6）

遵義社會酒樓的服務水平：存在以下通病：1、\o"點菜"點菜員對自己的業(yè)務不熟，推銷不夠理想，上菜速度極慢。2、服務員對菜品和服務程序不熟，不按程序操作，上菜程序混亂，有時不報菜名的習慣。3、服務員巡臺意識較差，打堆現(xiàn)象嚴重，很少看見管理人員的巡視。沒有主動征求個人意見的意識。4、員工培訓不到位。5、工程維修保養(yǎng)不夠及時，設施設備破損比較嚴重。（7）

客源結構：該類酒樓的客源主要由以下部分構成；①

商務客人：外地出差到遵義的客人。②

本地消費：主要以公款消費和家庭性消費為主。③

旅游客源：部分自駕車旅游客人。④

本地接待：遵義內的企業(yè)或個人接待外地客人。

第三部份：項目指標及評價一

遵義川菜酒樓項目基本指標及分析(一)

項目技術經濟指標：1．建筑面積：

約

2200㎡2．一樓面積：

約1200㎡3．二樓面積：

約1000㎡(二)

建筑層數(shù)為2層：

1、一樓主要功能為：酒樓散客大廳及候客區(qū)、明檔廚房、海鮮觀賞區(qū)、后勤公共營業(yè)用房（庫房）、設備用房、員工用房等。2、二樓主要功能為：用于打造精品雅間，和部分景觀、辦公用房等。(三)

雅間類型及數(shù)量：設計建筑開間29間,下表所列數(shù)量待與設計公司與店方先生最終確定。

層數(shù)貴賓間（有衛(wèi)）娛樂貴賓間（有衛(wèi)）生態(tài)貴賓間（有衛(wèi)）生態(tài)大廳13（8—10人）3（8--10人）2（10—16人）200㎡（80人）215（8—10人）3（8--10人）3（10—16人）

合計18（180人）9（108人）2（32人）8桌（80人）

二

遵義川菜酒樓的市場定位：以川菜粵菜為附的中高檔社會酒樓根據(jù)該項目的建筑面積，所處的地理位置，適合建立精品川菜酒樓，提供舒適環(huán)境、高檔的菜肴、溫心的服務，以精品川菜為主中檔粵菜為附融入部分當?shù)靥厣说闹饕洜I方法。酒樓的設計必須要結合云貴川地區(qū)的地方建筑風格，融入現(xiàn)代化和古典民族化設計精髓，體現(xiàn)出現(xiàn)代的舒適感和地方民族的文化感。從而形成我企業(yè)特有的文化內涵。1、風格簡介遵義川菜酒樓裝飾風格為川東地區(qū)仿古建筑風格。其主要建筑構成要素表現(xiàn)在：門檐、柱、窗、門、梁等上。在主要建筑要素的架構上，引入富含深厚底蘊的企業(yè)文化：其要素表現(xiàn)為：牌、匾、對聯(lián)、雕塑（含浮雕）、裝飾掛件、名人字畫、老照片、燈箱廣告、燈籠等。2、追求的效果：一定要富含文化底蘊，門前有仿銅巴渝人雕像、木刻對聯(lián)、橫幅，室內墻壁有老照片、名人字畫、木刻詩畫賦、木刻雅間名稱及對聯(lián)，天花專用燈罩、燈籠等來體現(xiàn)巴渝裝飾個性化。3、裝飾材料的要求要求盡量具有川東地區(qū)的仿古特色材質，例如：小青瓦、穿斗梁、青磚等……在其基礎上古今結合，搭配使用，但應避免現(xiàn)代材料在表現(xiàn)上對仿古風格的沖突。比如：現(xiàn)代門一般常用地彈玻璃門、鋁合金玻璃門，而古代一般常用木質格子門，如將其古今結合可如下處理：在玻璃上開孔鑲銅釘，粘貼仿古風格的裝飾剪紙或不干膠。4、色彩體系的構建（主要）淺胡桃木色

代表

沉穩(wěn)、富貴淺土黃色

代表

腳踏實地、吉祥金色、蘭色、紅色作為輔助色配合以上兩種主色使用5、裝飾板塊1、門樓燈箱、廣告

可現(xiàn)代設計（噴繪制作，正門面、外打燈，立式燈箱、內打燈，外加霓虹燈）但位置需與門檐分開霓虹燈

霓虹燈廣告不得低于門檐尺寸大小旗幟

請設計師設計企業(yè)戰(zhàn)旗小青瓦或硫璃瓦屋檐

穿斗梁，淺胡桃木色，下掛燈籠

大門

格子門，配圖落地窗

四角為木格子，中間為窗紙剪花或圖騰雕塑

川東地區(qū)標準牌匾

川東地區(qū)標準外墻

采用青石板貼，或用仿青磚墻（條形磚或水泥勾白縫，刷灰色漆）。6、店堂組成（1）、\o"前廳管理"前廳：迎賓待客區(qū)、精致景觀散客區(qū)、演奏區(qū)、貴賓包房區(qū)、酒水超市區(qū)、收銀吧臺（含酒水庫）衛(wèi)生間、員工更衣室、辦公室等。（2）后堂：廚房、庫房、明檔出品間、設備區(qū)等。7、要素構成青石板或高檔防滑仿古磚為主，過道分隔用防滑地磚（仿古式），或火燒板大理石，銅條線分隔線，分區(qū)域鑲嵌300×300銅板（蝕刻巴渝人像或字）或其它銅飾，進廳大門地面鑲嵌1400＊800銅牌入口階梯地面：立面大理石（黑色）、平面火燒板衛(wèi)生間鋪仿古清磚，邊裱鵝卵石墻面要求細膩，可制作肌理，乳膠漆，墻面仿古線條處理，或粘貼仿古墻紙。墻裙

木質仿古墻裙

可鑲貼青石磚店面均需配飾企業(yè)文化裝飾物、詩畫賦、對聯(lián)、浮雕等窗：仿古實木格子窗或粘貼巴渝風格窗飾不干膠剪紙門及門套：仿古結構

仿古格子門窗簾：青絲布藝，可仿古式高檔竹簾天花局部造型吊頂，做仿古橫梁，工礦燈出品間、\o"酒吧管理"酒吧臺區(qū)天花做挑檐，穿斗梁，小青瓦刷光油（或琉璃瓦）配石英射燈、紅燈籠、仿古特色燈飾，按具體情況布置柱飾：柱面需裝飾，柱面嵌銅牌，兩邊做木質飛翼，上嵌磨砂玻璃，花紋為企業(yè)戰(zhàn)旗印吧柜：需設置檐下穿斗梁，配色以企業(yè)色為主，立面需裝飾企業(yè)文化飾物，根據(jù)實際需要分檔次裝飾其它

冷氣系統(tǒng)

分為中央系統(tǒng)空調和柜機系統(tǒng)，柜機系統(tǒng)空調應注意布局合理氣管系統(tǒng)

廚房燃氣系統(tǒng)分為煤氣、天燃氣和電，埋設管道注意無漏氣、漏電、破損等現(xiàn)象，集中統(tǒng)一控制氣源、電源通風設施

有利于空氣循環(huán)、流通，廚房一定要大功率通風設施具體情況按需要布設排水系統(tǒng)

排水流暢

要有過濾設施

8、廚房（占總面積15％）

廚房配置分為如下：（主要）

1、面點、小吃明檔區(qū)

2、味、湯鍋明檔區(qū)

3、涼菜、燒臘明檔區(qū)

4、果品、鮮榨明檔區(qū)

5、主炒區(qū)

6、打合區(qū)

7、配菜區(qū)

8、上扎區(qū)

9、水臺區(qū)

10、初加工區(qū)

11、洗碗?yún)^(qū)

12、煮飯、員工餐區(qū)、燒開水區(qū)

13、二級庫房區(qū)（單隔設）

14、廚房員工衛(wèi)生間

15、廚務辦公室

16、分區(qū)冷藏區(qū)第四部份裝修投入預算

1、裝修費面積為2200㎡，每平方米預計平均投入800元㎡=176萬元左右

其中：雅間29間，位置預計占用二樓800㎡和一樓300㎡，共占用1100㎡（不包括二樓過道、公共衛(wèi)生間和二樓小型觀景區(qū)200㎡）。每間房平均建筑面積平均40㎡，每平方米預計投入1000元左右，計：1000元×1100㎡=110萬元/裝潢費用；

（1）一樓規(guī)劃內容：

A、公區(qū)（包括門廳、接待區(qū)、公共衛(wèi)生間、走道等）建筑面積約占一樓總面積的20%即：240㎡，每個平方預計投入600元左右，計：600元×240㎡=14.4萬元/裝潢費用；

B、廚房按最底指數(shù)約占總建筑面積15%即：330㎡，每個平方米預計投入300元；計300元×330㎡=9.9萬元/裝潢費用。

C、庫房約占總建筑面積5%即：100㎡，每個平方米預計投入150元；計150元×100㎡=1.5萬元/裝潢費用。

D、散客大廳約200㎡，每個平方米預計投入600元；計600元×200㎡=12萬元/裝潢費用。

E、雅間區(qū)：300㎡（上述已計算30萬元）

一樓剩余30平方米屬于計算補償面積：按平均價計算即：800元×30㎡=2.4萬元

（2）二樓規(guī)劃內容：

A、雅間區(qū)：800㎡（上述已計算80萬元）

B、公區(qū)：（包括樓梯上下口、公共衛(wèi)生間、走道小型觀景區(qū)等）建筑面積約占二樓總面積的20%，即200㎡，每個平方預計投入600元左右，計：600元×200㎡=12萬元/裝潢費用；

（3）大門門頭設計裝潢費用：6米高6米寬，每平米約1000元×36㎡=3.6萬元

（4）設計費用：5萬元左右

（5）一樓、二樓裝潢補償費用：5萬元左右

（6）裝潢投入預算：

A、一樓：14.4萬元+9.9萬元+1.5萬元+12萬元+30萬元+2.4萬元=70.2萬元

B、二樓：12萬元+80萬元=92萬元

C、其它：3.6萬元+5萬元+5萬元=13.6萬元

共計：70.2萬元+92萬元+13.6萬元=175.8萬元

2、消防系統(tǒng)預計投入20萬元

3、照明燈光系統(tǒng)：30萬元

4、通訊系統(tǒng)：5萬元

5、電腦系統(tǒng)預計投入20萬元

6、家電預計投入：10萬元

7、單機空調：20萬元

8、布草預計投入：10萬元

9、餐桌、椅、家具預計投入：50萬元

10、餐具、用具預計投入：15萬元

11、廚房設施設備：40萬元

12、潔具：10萬元

13、其他：20萬元

酒樓共預計投入：425.8萬元

第五部份

經營回報的財務分析和評價一、遵義川菜酒樓營業(yè)收入預算1、基本條件中小包房24間，預計240人餐位，大包房5間，預計80人餐位、大廳預計80人餐位。共計：400人餐位。2、營業(yè)收入分析項目

餐位數(shù)240位80位80位就餐次數(shù)2次2次2次上座率70%60%40%人均消費100元120元50元日營業(yè)收33600元11520元3200元月營業(yè)收100.8元345600元96000元年營業(yè)收1209.6萬元414.72萬元115.2萬元合計總收入1739.52萬元

、營業(yè)收入大約為：1739.52萬元二、遵義川菜酒樓營業(yè)支出分析1、支出內容：a營業(yè)成本包括：商品成本、客用成本、洗滌成本、菜品成本、酒水成本和其他；b營業(yè)稅金；c費用包括：固定費用、變動費用和其他費用。因上述各項金額酒樓資料未提供明確數(shù)據(jù)，所以本人現(xiàn)按照重慶相關酒樓的費用標準予以計算。2、基本指標數(shù)A、酒樓一年整體工資總額：

16.32萬元×12月=195.84萬元B、餐飲綜合營業(yè)成本率：45%

1739.52萬元×45%=782.784萬元C、其他費用：10%

1739.52萬元×10%=173.952萬元D、餐飲營業(yè)稅收：5%

1739.52萬元×5%=86.976萬元E、城建附加稅：7%

86.976萬元×7%=6.088萬元F、教育附加稅：3%

86.976萬元×3%=2.609萬元G、年房屋租金：

6萬元×12月=72萬元H、廣告及培訓費用：2%

1739.52萬元×2%=34.79萬元I、財務費用7%(投入資金均為銀行貸款算)430萬元×7%=30.1萬元Z、折舊按5年計提

430萬元÷5年=86萬元/年

86÷12月=7萬元3、酒樓年營業(yè)支出：1471.39萬元三、年總利潤分析1739.52萬元-1471.39萬元=268.381萬元268.381萬元÷12萬元=22.36萬元四、投資回收期大約在一年零九個月左右五、匯報率分析：268.381萬元÷425.8萬元=63﹪（年匯報率）

22.36萬元÷425.8萬元=5.2﹪（月匯報率）六、以上假設預算基本按重慶本土酒樓相關費用做出的預算，按常規(guī)前三年在經營管理與成本費用控制良好的情況下，三年內平均每年會以5％的利潤平穩(wěn)上升。在三年后，酒樓需要由局部的裝修整改和用品更新，酒樓后需要分部門進行裝修整改和用品更新，經營將會平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)出知名度。第六部份可行性分析與結論

一、

優(yōu)勢（S）

酒樓項目SWOT分析

1.項目位于遵義市新城區(qū)，本地和周邊旅游資源豐富，人氣較旺，有較好的市場潛力和優(yōu)勢。特別是對于一般性企事業(yè)單位、社會商務客人，在規(guī)劃設計出適宜他們需求特色的產品，有極大的吸引力和市場動力。

2.酒樓項目有開發(fā)商近幾十萬平米的高檔住宅小區(qū)常住人口和周邊社區(qū)常住企事業(yè)單位的消費支持。

3.

劣勢（W）

酒樓項目有專業(yè)酒樓管理人員前期介入，在科學合理分配和控制投資額度，打造適宜經營管理的酒樓，從酒樓規(guī)劃前期開始就注重后期經營\o"成本控制"成本控制上具備了一定優(yōu)勢。

1、項目位置未處于繁華商業(yè)中心地段，是一個新開發(fā)區(qū)，流動人口密集度不是很高，未在主要交通干線上，且處在下行公路線上。

2、酒樓項目由于受交通規(guī)劃限制，屬于單行線道，對酒樓的客源有一定影響。

機會（O）

1.遵義市是貴州省第二大城市，該市正在打造和全面推廣“多彩貴州”，極大的促進了旅游酒樓業(yè)的發(fā)展，加之遵義是我國著名的名酒茅臺產地，酒樓市場前景看好。

2.遵義市有著名的革命歷史景點“遵義會址”，加上遵義市大力宣傳推廣紅色旅游，隨著遵義的交通的迅速發(fā)展，未來對酒樓的需求也會越來越大。

3.遵義處于中亞熱帶濕潤季風氣候，其氣候資源的旅游適宜性為全國少見，是先天性的旅游資源基礎為酒樓后期經營帶來了更多商機及機遇。

4.本地居民可支配收入水平的提高，消費欲望也將水漲船高。

5.遵義社會酒樓行業(yè)的整體服務水平不高，裝飾和裝修所體現(xiàn)的酒樓文化效果比較差，不能跟上現(xiàn)代酒樓或文化酒樓的發(fā)展需要。菜品質量不高，大多以普通海鮮品種或老派川菜品種為主，品種比較少，口味單一，基本能夠滿足客人的普通需要，但是不能提供一些超出客人期望的個性化服務和菜品。

威脅1.周邊相同、相似的已營業(yè)和擬建的酒樓競爭威脅。

2.酒樓由于受交通規(guī)劃限制，屬于單行線道，對酒樓的客源有一定影響。

3.國家客觀經濟政策變化對酒樓業(yè)經營發(fā)展帶來的威脅。

一應對策略：

SO策略

（強化優(yōu)勢與機會策略）

1.強化酒樓產品在區(qū)域內的特色性、唯一性，將酒樓產品塑造與該區(qū)內其它同類型酒樓的產品相區(qū)別，迅速占領市場出奇制勝。

2.建設后期由酒樓管理團隊，通過有針對性地實施開業(yè)前營銷策劃，盡可能讓本市和該地區(qū)潛在客戶知曉酒樓，認識酒樓。

3.運用各種關系打通單行線道。

WT策略

（化解劣勢與規(guī)避風險）

1.酒樓項目進行準確的市場定位，找準目標，鎖定客戶群體，有針對性地進行建設和經營管理。

2.努力爭取政府背景優(yōu)勢，爭取宣傳媒體支持。

3.確定專業(yè)\o"廚師"廚師隊伍，制定合理有效的成本控制方案，擬定并制作出精品菜肴。

結論：

總的來講，遵義目前的酒樓市場尚未定型，處于蓬勃發(fā)展的初始時期，也正處于優(yōu)勝劣汰的階段，部分老化或經營管理不善或產品無特色的酒樓必將被新崛起的具有現(xiàn)代客源定位準確，產品適宜市場的酒樓所替代。在本市目前出現(xiàn)的酒樓尚無真正意義上的領軍酒樓，還不能引導遵義酒樓的消費市場，隨著遵義旅游和商貿以及交通的發(fā)展，以及人們理性的消費意識對酒樓的發(fā)展前景和潛力是比較看好的。因此，客源定位準確，酒樓產品有特色差異化突出，裝飾風格文化內涵深厚，銷售價格適應市場的酒樓，在遵義的酒樓消費市場中是具有生命力的。Editor'snote:JudsonJonesisameteorologist,journalistandphotographer.HehasfreelancedwithCNNforfouryears,coveringsevereweatherfromtornadoestotyphoons.FollowhimonTwitter:@jnjonesjr(CNN)--Iwillalwayswonderwhatitwasliketohuddlearoundashortwaveradioandthroughthecracklingstaticfromspacehearthefaintbeepsoftheworld'sfirstsatellite--Sputnik.IalsomissedwatchingNeilArmstrongstepfootonthemoonandthefirstspaceshuttletakeoffforthestars.Thoseeventswerewaybeforemytime.Asakid,Iwasfascinatedwithwhatgoesoninthesky,andwhenNASApulledtheplugontheshuttleprogramIwasheartbroken.Yettheprivatizedspaceracehasrenewedmychildhooddreamstoreachforthestars.Asameteorologist,I'vestillseenmanyimportantweatherandspaceevents,butrightnow,ifyouweresittingnexttome,you'dhearmyfoottappingrapidlyundermydesk.I'manxiousforthenextone:aspacecapsulehangingfromacraneintheNewMexicodesert.It'slikethesetforaGeorgeLucasmoviefloatingtotheedgeofspace.YouandIwillhavethechancetowatchamantakealeapintoanunimaginablefreefallfromtheedgeofspace--live.The(lackof)airupthereWatchmanjumpfrom96,000feetTuesday,IsatatworkgluedtothelivestreamoftheRedBullStratosMission.Iwatchedtheballoonspositionedatdifferentaltitudesintheskytotestthewinds,knowingthatiftheywouldjustlineupinaverticalstraightline"we"wouldbegoforlaunch.IfeelthismissionwascreatedformebecauseIamalsoajournalistandaphotographer,butaboveallIlivefortakingaleapoffaith--thefeelingofpushingtheenvelopeintounchartedterritory.Theguywhoisgoingtodothis,FelixBaumgartner,musthavethatsamefeeling,atalevelIwillneverreach.However,itdidnotstopmefromfeelinghispainwhenagustofswirlingwindkickedupandtwistedthepartiallyfilledballoonthatwouldtakehimtotheupperendofouratmosphere.Assoonasthe40-acreballoon,withskinnothickerthanadrycleaningbag,scrapedthegroundIknewitwasover.HowclaustrophobiaalmostgroundedsupersonicskydiverWitheachtwist,youcouldseethewrinklesofdisappointmentonthefaceofthecurrentrecordholderand"capcom"(capsulecommunications),Col.JoeKittinger.HehunghisheadlowinmissioncontrolashetoldBaumgartnerthedisappointingnews:Missionaborted.ThesupersonicdescentcouldhappenasearlyasSunday.Theweatherplaysanimportantroleinthismission.Startingattheground,conditionshavetobeverycalm--windslessthan2mph,withnoprecipitationorhumidityandlimitedcloudcover.Theballoon,withcapsuleattached,willmovethroughthelowerleveloftheatmosphere(thetroposphere)whereourday-to-dayweatherlives.ItwillclimbhigherthanthetipofMountEverest(5.5miles/8.85kilometers),driftingevenhigherthanthecruisingaltitudeofcommercialairliners(5.6miles/9.17kilometers)andintothestratosphere.Ashecrossestheboundarylayer(calledthetropopause),hecanexpectalotofturbulence.Theballoonwillslowlydrifttotheedgeofspaceat120,000feet(22.7miles/36.53kilometers).Here,"FearlessFelix"willunclip.Hewillrollbackthedoor.Then,Iwouldassume,hewillslowlystepoutontosomethingresemblinganOlympicdivingplatform.Below,theEarthbecomestheconcretebottomofaswimmingpoolthathewantstolandon,butnottoohard.Still,he'llbetravelingfast,sodespitethedistance,itwillnotbelikedivingintothedeependofapool.Itwillbelikeheisdivingintotheshallowend.SkydiverprepsforthebigjumpWhenhejumps,heisexpectedtoreachthespeedofsound--690mph(1,110kph)--inlessthan40seconds.Likehittingthetopofthewater,hewillbegintoslowasheapproachesthemoredenseairclosertoEarth.Butthiswillnotbeenoughtostophimcompletely.Ifhegoestoofastorspinsoutofcontrol,hehasastabilizationparachutethatcanbedeployedtoslowhimdown.Histeamhopesit'snotneeded.Instead,heplanstodeployhis270-square-foot(25-square-meter)mainchuteatanaltitudeofaround5,000feet(1,524meters).Inordertodeploythischutesuccessfully,hewillhavetoslowto172mph(277kph).Hewillhaveareserveparachutethatwillopenautomaticallyifhelosesconsciousnessatmachspeeds.Evenifeverythinggoesasplanned,itwon't.Baumgartnerstillwillfreefallataspeedthatwouldcauseyouandmetopassout,andnoparachuteisguaranteedtoworkhigherthan25,000feet(7,620meters).Itmightnotbethemoon,butKittingerfreefellfrom102,800feetin1960--atthedawnofaninfamousspaceracethatcapturedtheheartsofmany.Baumgartnerwillattempttobreakthatrecord,afeatthatbogglesthemind.ThisisoneofthosemonumentalmomentsIwillalwaysremember,becausethereisnowayI'dmissthis.目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結論與建議 665262項目建設背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設條件 20123545主要功能和建設規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設規(guī)模及內容 26195696工程建設方案 27137726.1設計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術和設備方案 51276227.1物流技術方案 5142607.2制冷工藝技術方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標分析 73235218.3主要耗能指標計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設計依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評價應堅持的原則 83134559.3項目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84HYPERLINK\l