規(guī)劃用地性質調整論證報告

PAGEXX有限公司規(guī)劃用地性質調整論證報告二OO九年七月XX有限公司規(guī)劃用地性質調整論證報告一、總論受XXXXXX有限公司委托,XX市規(guī)劃信息技術研究中心對該公司位于XX縣易俗河的已出讓土地(國土證號為潭國用(2008)第A17010號)規(guī)劃用地性質調整進行論證。二、結論經過調查分析論證，XXXXXX有限公司地塊出讓總用地面積19529.7平方米，由二類工業(yè)用地規(guī)劃調整為商住綜合用地（C2/R2），基本可行。本項目調整為商住用地后，應進行環(huán)境影響評價，滿足辦公樓建設以及住宅建設等環(huán)境保護要求。三、建議1、建議作出規(guī)劃總平面圖報規(guī)劃局審批，在做規(guī)劃總平面圖時應考慮辦公樓、住宅以及配套的商業(yè)服務設施的沿街立面與海棠路街道景觀協調的關系。2、建議按規(guī)定到國土部門辦理相關的國土手續(xù)。3、建議將該地塊的規(guī)劃調整情況及時納入XX縣縣城總體規(guī)劃的修編內容，并建議考慮以海鷗路為界形成較完整的組團分割，海鷗路以北以居住組團為主，海鷗路以南以工業(yè)組團為主。（具體內容見論證報告）XXXXXX有限公司規(guī)劃用地性質調整論證報告目錄一、概況二、現狀情況三、論證調整依據四、規(guī)劃情況五、規(guī)劃調整類型分析六、用地性質調整原因七、用地性質調整原則八、用地調整情況九、調整用地性質的可行性分析十、結論及建議10-XXXXXX有限公司規(guī)劃用地性質調整論證報告一、概況1、區(qū)位情況XX縣位于湖南省中部偏東，湘江下游西岸，東與株洲市區(qū)接壤，西與湘鄉(xiāng)接界，北與寧鄉(xiāng)、望城為鄰，南與衡山毗連。境內交通便利，湘黔鐵路橫貫縣境,320、107兩條國道和上瑞、京珠兩條高速公路從東西、北南穿插而過，湘江常年通航。2009年6月8日，長株潭城市群資源節(jié)約型和環(huán)境友好型綜合配套改革試驗區(qū)XX縣天易示范區(qū)正式授牌，天易示范區(qū)規(guī)劃面積為99平方公里（XX縣縣城整個規(guī)劃范圍）。天易（XX）示范區(qū)區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，與XX市區(qū)僅一橋之隔，東去株洲市區(qū)15公里，北距長沙市中心45公里。天易（XX）示范區(qū)交通條件優(yōu)越，107國道線、京珠高速公路與規(guī)劃中的長株潭環(huán)形高速公路交匯于此，XX城市二環(huán)線、XX五大橋也在規(guī)劃籌建中，長株潭城際軌道XX末端設站于易俗河。根據示范區(qū)資源稟賦、發(fā)展優(yōu)勢和基礎條件，XX市委、市政府將其定位為“創(chuàng)新服務基地、生態(tài)工業(yè)新區(qū)”，天易示范區(qū)（XX縣縣城）面臨著前所未有的發(fā)展機遇。2、項目概況受XXXXXX有限公司委托,XX市規(guī)劃信息技術研究中心對該公司位于XX縣易俗河的已出讓土地(國土證號為潭國用(2008)第A17010號)用地性質調整進行論證。在社會主義市場經濟條件下，由城市規(guī)劃確定的每塊城市土地的使用性質，是根據城市用地的區(qū)位、規(guī)劃用地布局與結構、交通組織等諸多因素綜合考慮確定的，受城市社會經濟發(fā)展以及城市生活活動需求的制約，也受到市場供求調節(jié)機制的影響。由于對城市本身及其發(fā)展規(guī)律認識的局限與城市自身發(fā)展受眾多外部因素影響而可能出現的不確定性，使得由預先編制的城市規(guī)劃所確定的某些城市土地使用性質，在之后的建設實施過程中，因某些因素的出現或改變而需要對某些地塊的使用性質作出不同程度的改變與調整是完全正常的。事實上，城市規(guī)劃是一個動態(tài)發(fā)展過程，從最初靜態(tài)的形態(tài)規(guī)劃發(fā)展到今天動態(tài)的過程規(guī)劃，城市規(guī)劃已經從對城市發(fā)展的終極藍圖的描繪，發(fā)展到一種從決策到實施的連續(xù)統一體。規(guī)劃在實施過程中的發(fā)展是必然的，在一定時期內結合具體情況進行規(guī)劃調整也是不可避免的。為了使城市土地和空間資源合理配置，更有利于城市建設和發(fā)展，有效的按城市規(guī)劃實施，力求經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統一，做到合理用地、科學用地、節(jié)約用地、保證用地。我中心根據相關規(guī)劃情況、規(guī)劃原則及具體實際情況，對XXXXXX有限公司地塊綜合進行用地性質調整論證。二、現狀情況通過現場踏勘，XXXXXX有限公司地塊位于XX縣易俗河鎮(zhèn)海棠路東側，天馬東路南側，東邊緊鄰金泰制造有限公司，西邊出讓用地類型為工業(yè)用地，出讓用地面積19529.7平方米。該廠始建于1996年，為XX縣政府招商引資企業(yè)，主要投資者為澳門歐司，2002年由XX紅燕化工有限公司收購更名為XX紅燕化工有限公司氧化鋅廠。2007年進行體制改革，改制為XX紅燕鋅業(yè)有限公司。2009年，XX紅燕鋅業(yè)有限公司與XXXXXX有限公司合并為XXXXXX有限公司。要求將XXXXXX有限公司用地性質由原工業(yè)用地調整為商住綜合用地。地塊位置示意圖地塊位于海棠路與天馬東路東南角地塊內現狀廠區(qū)入口地塊內現狀建筑情況（1）地塊內現狀建筑情況（2）現狀企業(yè)生產污染較嚴重三、論證調整依據《XX縣縣城總體規(guī)劃》（2006年8月）《XX縣縣城總體規(guī)劃》（2008--2030年修編）單位申請報告國土證宗地圖現場采集的資料四、規(guī)劃情況1、道路規(guī)劃情況海棠路：城市主干道，規(guī)劃道路紅線寬40米，三幅路斷面形式，位于地塊西邊。天馬東路：城市次干道，規(guī)劃道路紅線寬30米，二幅路斷面形式，位于地塊北邊。2、用地規(guī)劃情況依據《XX縣縣城總體規(guī)劃》2006年版，該地塊規(guī)劃為二類工業(yè)用地，總用地面積19529.7平方米。該地塊規(guī)劃用地性質為二類工業(yè)用地依據《XX縣縣城總體規(guī)劃》2008-2030年修編版(未審批)基本成果，該地塊規(guī)劃為工業(yè)用地，該規(guī)劃修編工作目前尚在完善中。據總規(guī)修編的初步成果該地塊為工業(yè)用地五、規(guī)劃調整類型分析從城市規(guī)劃的實際工作來看，目前規(guī)劃調整工作主要表現有以下三種類型:(1)規(guī)劃修編修編一般是指規(guī)劃的時效性逐漸減弱，或者社會經濟發(fā)生重大改變，引發(fā)規(guī)劃的不適應性，例如總規(guī)、控規(guī)已不適應發(fā)展需要，或者政府對該區(qū)域需重新定位，或者指導控規(guī)的上層次規(guī)劃如城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃發(fā)生了較大改變等，都將引發(fā)重新規(guī)劃修編工作。比如XX縣天易(XX)示范區(qū)的確定，城市定位發(fā)生變化，將對XX縣縣城的規(guī)劃目標、整體空間結構布局發(fā)生重大調整，必然引發(fā)XX縣縣城總體規(guī)劃的重大修編調整。(2)規(guī)劃整合規(guī)劃整合是近年來比較流行的一個詞匯，不同于規(guī)劃修編、規(guī)劃局部調整，規(guī)劃整合的對象是至少2個以上的規(guī)劃?，F行規(guī)劃以控規(guī)為例，控規(guī)大都是以標準分區(qū)為單位進行規(guī)劃編制工作的，部分由于缺乏對相鄰標準分區(qū)規(guī)劃或者總體規(guī)劃編制工作的統籌與協調，出現不同標準分區(qū)控規(guī)成果的“打架”現象;部分由于控規(guī)編制主體不一，控規(guī)主導思想不同，各自為政，以致相互銜接不夠，于是控規(guī)整合工作應運而生。如長沙市2005年11月份開始的長沙市區(qū)73片控規(guī)整合工作。據了解，XX縣尚目前未出現該種現象。(3)規(guī)劃局部調整由于快速變化的社會背景，城市建設發(fā)展所面臨的各種不確定因素，房地產開發(fā)的市場導向作用利潤最大化的追求，以及歷史遺留問題等多方面的原因，在規(guī)劃的管理和實施過程中，常常遇到對于規(guī)劃的各項具體控制要求進行調整的各種變動訴求，這也就是我們通常所說的規(guī)劃局部調整工作，例如對某地塊用地性質或土地開發(fā)強度進行變更、改變城市道路走向等。不論長沙市、XX市，還是XX縣均出現過此類現象，而且大部分的規(guī)劃調整案卷均屬于此類。從城市規(guī)劃的工作構成來看，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合是一種規(guī)劃制定工作，可以理解為規(guī)劃管理的前期準備工作，規(guī)劃局部調整則應歸屬于規(guī)劃的實施管理階段，可以理解為規(guī)劃管理的后期工作。從行政行為的分類來看，規(guī)劃局部調整是一種被動的具體行政行為，規(guī)劃編制、規(guī)劃修編或規(guī)劃整合則是一種主動的抽象行政行為。綜上所述，XX縣天易(XX)示范區(qū)的正式掛牌成立，城市定位的變化必然形成XX縣縣城總體規(guī)劃的重大修編。而原規(guī)劃因形式的變化已不適應城市的發(fā)展，不可避免需進行適當調整。而規(guī)劃用地性質的局部調整應屬于規(guī)劃的實施管理階段的被動具體行政行為，作為被動具體行政行為也應當根據具體實際情況，進行科學合理管理決策，完成規(guī)劃實施管理的規(guī)劃(PLAN)、執(zhí)行(DO)、檢查(CHECK)、修正(ACTION)四部分的程序，從而進一步補充和完善XX縣縣城總體規(guī)劃修編以及下一層面的各項規(guī)劃工作。六、用地性質調整原因1、規(guī)劃調整的現實原因XX隨著兩型社會綜合改革實驗區(qū)的確定，特別是XX縣天易(XX)示范區(qū)的正式掛牌成立，帶來了城市高速發(fā)展的機遇，近來的城市建設速度較快，城市建設各種不確定因素(變數)較多，相當一部分城市用地的開發(fā)建設條件隨著政治、經濟和社會的發(fā)展而變化，事易時移，一定時間以后，經確定的一些控制內容己經不適應發(fā)展的需要了。規(guī)劃編制時由于許多地方的發(fā)展具有不可預見性，規(guī)劃用地的安排可能帶有一定的盲目性，為日后的執(zhí)行留下了隱患，加上規(guī)劃自身缺少一定的彈性和可操作性，以致局部的規(guī)劃調整不可避免，并有逐漸增多的趨勢。具體到本項目，原來的總體規(guī)劃不能預見到XXXXXX有限公司所面臨重大的現實問題。主要表現在以下兩個方面：(1)該地塊現狀情況，企業(yè)生產過程中產生粉塵和大氣污染，對城市環(huán)境影響大，不符合XX縣建設“兩型社會”示范區(qū)的發(fā)展要求，需對原規(guī)劃用地進行規(guī)劃調整。(2)XXXXXX有限公司地塊的用地性質調整，由于應環(huán)保局要求，將氧化鋅生產線進行搬遷，急需解決職工住宿以及企業(yè)辦公的問題，面對這些未預見的現實情況需對原規(guī)劃用地性質進行調整。2、規(guī)劃調整的社會原因在社會改革和城市建設特殊時期，企業(yè)改制破產、舊區(qū)房屋改造、農民安置等引發(fā)的社會穩(wěn)定問題是規(guī)劃調整的社會原因。如在我國大部分城市，已完成或正在進行的危改項目大都采用規(guī)劃調整的辦法解決項目資金平衡的問題。規(guī)劃調整是指通過對項目地塊建設指標進行適當的調整，提高項目運作的可能性。運用規(guī)劃調整來解決危改項目資金平衡的問題，對資金相對緊缺的政府來說是一個既省資金，又省力氣的辦法，特別適合我國現階段的國情:如國有破產及“退二進三”企業(yè)土地開發(fā)項目申請調整直接緣由也往往是維護社會穩(wěn)定的需要。國有企業(yè)破產過程中矛盾集中的首要問題、處理難點在于社會穩(wěn)定問題，而社會不穩(wěn)定的原因在很大程度上是企業(yè)職工的生活困難以及對其安置補償費發(fā)放標準的不統一。由于職工安置補償費的發(fā)放主要來自于企業(yè)改制或破產后對土地進行拍賣的變現收益，因此，解決企業(yè)矛盾的出路往往是進行規(guī)劃調整，通過改變土地使用性質，“退二進三”，提高土地開發(fā)強度，從而增加土地增值收益，土地資產變現用于職工安置。在這一過程中，規(guī)劃相關指標合理調整工作扮演了維護社會穩(wěn)定的角色，發(fā)揮了“社會救濟”的作用。XXXXXX有限公司在實際運營中由于環(huán)境影響等多方面原因，被要求生產線整體搬遷改造，職工是企業(yè)的基石，必須對職工進行安置，建設職工公寓體現了企業(yè)的責任感，有利于企業(yè)的健康發(fā)展，閑置現有廠址地塊，動用大量資金另外購置場地建設職工宿舍以及辦公樓顯然不太合理，不利于維護社會穩(wěn)定。七、用地性質調整原則1．整體性原則對于用地性質的調整要有綜合的、系統的觀念，把城市土地看作是自然、經濟、社會三者的統一體，對城市的多方面因素進行綜合的考慮。對于該地塊用地性質的調整也必須從整體性考慮，從城市整體層面出發(fā)。該地塊調整用地性質后，基本不會影響XX縣縣城原有城市用地整體結構，該地段的用地性質調整為商住綜合用地符合整體性原則。2．以人為本原則城市的主體是生活于其中的人，土地資源最終是人們的生存和發(fā)展的空間載體，因而城市土地資源利用必須以城市中人的需求為依歸，貫徹以人為本的原則。經濟在發(fā)展，人們物質文化、生活水平在提高，住房日漸緊張，調整用地性質為商住綜合用地，住宅用地、商業(yè)性公共設施用地的增加，可以在一定程度上緩和住房矛盾，同時也為XXXXXX有限公司為職工安置提供了便利，該地塊用地性質的調整貫徹了以人為本的原則。3．區(qū)位原則該地段交通便利，北臨城市次干道天馬東路，西邊為城市主干道海棠路，作為商住用地開發(fā)與北邊規(guī)劃的居住用地形成居住片區(qū)，有利于營造良好的居住環(huán)境，有利于房地產的開發(fā)建設，能充分發(fā)揮城市土地的區(qū)位效益。因此該地塊調整為商住綜合用地符合區(qū)位原則。4.土地使用相容性原則土地使用相容性原則表現為土地使用性質的“彈性”、“靈活性”與“適建性”。主要反映該用地周邊環(huán)境對于該地塊使用性質的約束關系。從本質上講，土地使用相容性是既定的規(guī)劃環(huán)境對個性用地的使用狀況容納與否的選擇，用地性質只是一種表現方式而已。因此，土地使用相容性衡量的標準是來自于土地利用對環(huán)境帶來潛在壓力的大小以及環(huán)境所能承受的物質活動的容量。①環(huán)境相容原則XXXXXX有限公司地塊用地性質調整為商住綜合用地，西側南側目前為一類工業(yè)企業(yè)，對環(huán)境影響較小，地塊內建設辦公樓、職工住宅以及配套的商業(yè)服務設施能夠與周邊環(huán)境協調，符合環(huán)境相容原則。②行為相容原則城市有四大功能——生產、交通、生活、休憩，人們日常生活所從事的活動無外乎這幾類，該地塊原用途為工業(yè)用地，由于城市發(fā)展需要，該地塊調整為商住綜合用地，有利于海棠路與天馬路周邊辦公和居住商業(yè)的綜合開發(fā)，有利于人們進行相應的工作、生活、休閑活動，商業(yè)服務設施的增加為人們的生活休閑提供了便利，該用地性質的調整遵循了行為相容原則。③景觀協調原則城市用地性質的改變必然帶來城市空間形態(tài)的轉變，XXXXXX有限公司由出讓的工業(yè)用地（規(guī)劃為科研教育用地）調整為商住綜合用地，地塊上建筑性質建筑形態(tài)必然發(fā)生變化，作為工業(yè)用地開發(fā)是不可能的，不僅是建筑形態(tài)還是空間序列都無法與周邊景觀相互協調，調整為商住綜合用地后，按照XX縣城總體規(guī)劃修編的目標要求，保持海棠路沿線建筑形態(tài)的整潔性，統一性，有利于形成良好的街道景觀。該地段的用地性質調整，遵循了景觀協調原則。5．經濟利用的原則由于該地塊周邊交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地潛在價值巨大，用地性質調整后有利于房地產的開發(fā)建設。同時在人們對住房需求呼聲的日益高漲的情況下，將該地段現狀用地性質調整為商住綜合用地，有效的提高了土地的利用效率，具有良好的經濟效益。6、資源節(jié)約型，環(huán)境友好型發(fā)展原則長株潭城市群獲準為全國“兩型社會”建設綜合配套改革試驗區(qū)，XX市作為長株潭兩型社會試驗區(qū)的重要組成部分，應通過制度創(chuàng)新和自主創(chuàng)新，轉變經濟增長方式，形成資源節(jié)約和環(huán)境友好兩大機制，走出一條低投入、高產出、少排放、能循環(huán)、可持續(xù)的新型工業(yè)化和新型城市化發(fā)展道路。XXXXXX有限公司生產線的整體搬遷提質改造，原址建設辦公樓和職工公寓符合“兩型社會”建設原則。八、用地調整情況根據XXXXXX有限公司的客觀情況以及兩型社會的發(fā)展要求，XXXXXX有限公司地塊總用地面積19529.7平方米，由二類工業(yè)用地調整為商住綜合用地（C2/R2）。XXXXXX有限公司地塊用地性質調整示意圖九、調整用地性質可行性分析(1)規(guī)劃用地分析從《XX縣縣城總體規(guī)劃》2006年版到《XX縣縣城總體規(guī)劃》2008年修編城市用地的遠景整體布局來看，XX縣工業(yè)用地布局將發(fā)生重大的結構性的調整變化，工業(yè)區(qū)整體南移，生活區(qū)范圍擴大。生活區(qū)主要集中在海鷗路以北，南部為工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)面積也進一步擴大了，園區(qū)主要以污染較小或者基本無污染的工業(yè)為主。該地塊出讓用地性質為工業(yè)用地，按照最新的縣城總體規(guī)劃土地利用情況，該處為工業(yè)區(qū)與生活居住區(qū)的磨合地段，按照規(guī)劃原理要求，海棠路兩側用地性質宜考慮一致，因此有必要對原用地進行規(guī)劃調整。XXXXXX有限公司地塊位于海鷗路以北區(qū)域，與規(guī)劃的居住區(qū)毗鄰，西側為規(guī)劃的商業(yè)及居住用地，作為商住用地開發(fā)條件較好，符合XX縣縣城用地布局的發(fā)展趨勢，規(guī)劃用地調整具有可行性。調整該地塊的用地性質，作為商住用地的綜合開發(fā)，是以城市中人的需求為依歸，解決了企業(yè)職工的居住安置問題，同時建設辦公樓也方便了企業(yè)辦公，改善了辦公條件。調整該地塊的用地性質，不會破壞XX縣縣城未來的城市整體用地結構。經規(guī)劃用地分析，調整該地塊的用地性質為商住用地基本可行。(2)交通影響分析目前XXXXXX有限公司地塊西邊相鄰的南北走向海棠路為40米寬的城市主干道，目前該道路與107國道重疊，因此該道路承擔了較多的過境交通流，現狀交通流所占比重較大的主要是過境交通。根據《XX市城市總體規(guī)劃》以及《XX縣縣城總體規(guī)劃》交通方面內容，107國道向縣城東邊外移，XX五大橋建設好后，XX縣縣城中心城區(qū)內過境交通將全部通過外移的國道以及南邊的高速公路解決，海棠路將主要承擔城市內部交通流。根據長株潭軌道交通規(guī)劃，遠期長株潭城際軌沿海棠路走線并將設站于海鷗西路，XXXXXX有限公司地塊位于交叉口一側，距海鷗西路與海棠路交叉口不足200米，居民出行以及辦公便利，交通條件優(yōu)越，調整該地塊的用地性質后，對城市交通影響較小，由于地塊本身內部存在辦公與居住商服一體性，居民出行發(fā)生率更低，作為商住用地開發(fā)交通條件基本成熟。調整該地塊的用地性質，不影響XX縣縣城的城市道路網結構。經交通條件分析，調整該地塊的用地性質為商住用地基本可行。(3)基礎設施影響分析由于海棠路以及天馬東路為新建道路，各市政管道設施埋設較齊全，給水、排水、電力、電信等管道及容量都可以滿足地塊作為商住用地的要求。XXXXXX有限公司地塊用地性質調整為商住用地，基礎設施條件成熟，規(guī)劃調整基本可行