天津某住宅項目市場供應報告

****家園項目天津市場供應研究報告TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc22993940"第一部分、天津供應市場研究3HYPERLINK\l"_Toc22993941"一、供應調研背景及中原研究思路3HYPERLINK\l"_Toc22993942"1、調研背景3HYPERLINK\l"_Toc22993943"2、調研目的3HYPERLINK\l"_Toc22993944"3、調研對象3HYPERLINK\l"_Toc22993945"二、天津市土地市場供應分析4HYPERLINK\l"_Toc22993946"1、土地市場現狀4HYPERLINK\l"_Toc22993947"2、2002年度土地供應分析5HYPERLINK\l"_Toc22993948"三、天津市房地產總體供應情況8HYPERLINK\l"_Toc22993949"1、天津市房地產供應總量8HYPERLINK\l"_Toc22993950"2、天津市房地產市場價格狀況10HYPERLINK\l"_Toc22993951"3、天津市房地產市場銷售量11HYPERLINK\l"_Toc22993952"四、天津市房產市場分析12HYPERLINK\l"_Toc22993953"1、商品房市場概述12HYPERLINK\l"_Toc22993954"2、市場情況分類評價14HYPERLINK\l"_Toc22993955"五、中高檔住宅市場供應15HYPERLINK\l"_Toc22993956"1、總供應量情況15HYPERLINK\l"_Toc22993957"績2鄉(xiāng)、銷售狀況送15HYPERLINK\l"_Toc22993958"乓3鍬、產品特點旨16HYPERLINK\l"_Toc22993959"敞第二部分、供久應市場專項調家研分析特16HYPERLINK\l"_Toc22993960"析一、調研說明鈔16HYPERLINK\l"_Toc22993961"錢1.傻市場范圍歡16HYPERLINK\l"_Toc22993962"幅2教、樣本的選擇先17HYPERLINK\l"_Toc22993963"議3足、調研目的和緞分析方法揀18HYPERLINK\l"_Toc22993964"異二、高檔公寓僚項目分析跪19HYPERLINK\l"_Toc22993965"坑1難、高檔公寓項魄目綜合品質評味價淋20HYPERLINK\l"_Toc22993966"計2扯、高檔公寓項爺目供應量分析化22HYPERLINK\l"_Toc22993967"規(guī)3緞、高檔公寓項座目產品分析炎23HYPERLINK\l"_Toc22993968"緒4催、高檔公寓項疼目價格與銷售稿情況呆37HYPERLINK\l"_Toc22993969"拘5捧、項目形象與鍋宣傳推廣蒼44HYPERLINK\l"_Toc22993970"心6更、高檔公寓項角目客群分析稠44HYPERLINK\l"_Toc22993971"樸三、別墅項目偵分析延45HYPERLINK\l"_Toc22993972"渴1吐、別墅項目綜房合品質評價歌46HYPERLINK\l"_Toc22993973"掉2賭、別墅項目供充應量分析膨48HYPERLINK\l"_Toc22993974"規(guī)3驚、別墅項目產暫品分析鞠50HYPERLINK\l"_Toc22993975"燕4咳、別墅項目優(yōu)同勢、劣勢分析托65HYPERLINK\l"_Toc22993976"昂5柔、別墅項目價物格與銷售妨67HYPERLINK\l"_Toc22993977"煩6輪、別墅項目形鳴象與宣傳推廣扶72HYPERLINK\l"_Toc22993978"盼7詢、別墅項目客亭群分析扛73HYPERLINK\l"_Toc22993979"偽第三部分、個撓案項目分析潤74HYPERLINK\l"_Toc22993980"叫一、個案項目喊的選擇鋸74HYPERLINK\l"_Toc22993981"適二、個案項目繁分析劃74HYPERLINK\l"_Toc22993982"虹1薯、萬科花園新譽城三踩期休—玉—喪美樹麗舍之74HYPERLINK\l"_Toc22993983"沖2柔、半島藍灣看80HYPERLINK\l"_Toc22993984"鮮3際、蒙地卡羅閘87HYPERLINK\l"_Toc22993985"己第四部分、結哭論黃93HYPERLINK\l"_Toc22993986"扔一、總體供應勇量及供應結構酸93HYPERLINK\l"_Toc22993987"咸二、區(qū)域供應梨量及供應結構貸94HYPERLINK\l"_Toc22993988"不三、在售項目茂客戶特征維94HYPERLINK\l"_Toc22993989"途四、產品特征客94HYPERLINK\l"_Toc22993990"水五、價格及銷姿售霧95HYPERLINK\l"_Toc22993991"倆六、宣傳推廣山95尤第一部分、天宏津供應市場研蟻究釘一、供應調研好背景及中原研復究思路1、調研背景星****狠根據貴司提供虜的有關地塊及左項目的初步設助想，經與貴司稻分析與研究，膠確定了本次調傘研的目的、對往象、內容和方查法。2、調研目的猴本次調研的目福的是通過對天企津市土地市場帝供應狀況、天燕津市房地產市特場狀況、天津奇市商品房細分咐市場的研究、膀以及對現有別童墅項目及高品改質的公寓項目置的供應量、銷改售量、價格及瓣產品品質等方愿面進行深入分檔析與研究，為全本項目的最終棋市場定位提供冷有效依據。3、調研對象讀本次調研的對傅象為市區(qū)、濱訓海新區(qū)和近郊宴的別墅和高檔疼公寓項目。招二、天津市土萌地市場供應分鳥析瘡1鬼、土地市場現由狀封200宴1絡年全市出讓土少地犯38攔0版宗，土地面積訪619.65回萬平方米，收翼益咳17.2挨2孟億元，有償使輸用面積占全市蓋供地總量比重栗達剛到比58.03能%何。覺隨著我市危漏窩平房改造工程揪的提前完成，可中心城區(qū)土地鋪需求趨于穩(wěn)定沸。攪200裁1筋年出讓土斬地嫩5制8握宗，出讓土地宜面松積伏126.2吊4們萬平方米，政指府收刊益屆1.塔2漲億元。中心城虧區(qū)出讓地塊以喪居住用地為主挺。工業(yè)、商業(yè)暮辦公、居住用獨地分別燒為棗10.3坡5混萬消、桿9.1王9訪萬撥和釘106.振7椒萬平方米質，分別占中心搶城區(qū)出讓總面諒積蘆的哪8.21俊%顏、危7.27筋%盟和總84.52合%龍。遍1.苦1逼土地供應艱量閣1996-2估00阻1報年全市土地出污讓情況咳稍處搏年份廁數量冬1996忘1997惜1998套1999鈴2000意2001達累計資出讓幅數（幅渡）括203偷295損383讀294智336衡380秧1891政土地面積（萬槽平方米）魚378.83饞710.45善929.43挺428.67挨581.82仍619.65圈3648.8姿5述1996-2環(huán)00晶1塞年全市土地出損讓數量示意響圖偽峰1996-2蒜00企1寫年中心城區(qū)土蟻地出讓情況痰渣露咳年份蝶數到量紹察勵1996縱1997漸1998合1999矛2000竊2001點累計線出讓幅數（幅友）罰42卻67進85穩(wěn)58啄63壓58綿373悟土地面積（萬慎平方米）該36.34悄78.91獎180.1漲64.49懸180.26野126.24左666.34跟1996-2首00辨1賠年全市中心城汪區(qū)土地出讓數查量示意圖妥1.疼2律出讓數量變動旋原因：屆9名7李、衛(wèi)9遠8勁年正圖逢爐5-殃7校年危改拆遷高忌峰期，全市土朋地出讓和中心栗城區(qū)土地出讓葛激增井，完9湖8膠年中心城區(qū)土阿地出讓量相當驢于細199床7溪年債的纖2.廁3由倍弄。拼200魯0豆年受全國大盤蟲開發(fā)的影響，嚴尤其是萬科在扭東麗湖成功收水購帽400驗0隆畝規(guī)劃用地，嗚各大開發(fā)企業(yè)塑再一次大規(guī)模簡擴張，成片獲禍取中心城區(qū)土盞地，如中體產軟業(yè)投資寬的榆“前奧林匹克花信園醒”歉，順馳集團投鞠資蚊的熟“幸太陽厲城欄”衡，天房集團投誓資期的欄“歡瑞江花吹園伏”切等使得當年土竭地交易量暴漲箭，相當聽于孕199畝9警年供應量卻的傅3杠倍。褲從整個天津房高地產市場來看伸，目前天津市棒居民平均居住股面積只有管9.倦6逐平方米捆，低于全國拘2沈0甚平方米僅的平均水平，悅天津市居民住羊房需求潛力有襯很大空間，住搭宅市場仍會保缸持向上的勢頭件，也必將帶動釣土地市場的成懲交，從而引起冊土地供應量的騙上漲。散2裕、幣200昂2澇年度土地供應謠分析爸2.湯1匠土地供應量挖根據政府部門帽計劃笛，邀200亂2址年供地總量控仿制在京45隙0儀公頃栗以內，其中商笨品房用地晴13申5慶公頃灰，占計劃何的猜30法%咐，危改、安居秀用地喉31弱5皂公頃炭，占計劃抄的框70塘%領。稿物菠可供地塊范圍英：危改用地將洋嚴格控制在市樂政誘府勸9月4箭年確定產的餅16格4召片危改大片內克，安居用地控溪制在政府確定姜的梅江、西橫樣堤居住區(qū)內，告并實行總量控暢制。另篩議選易3獸5駐幅盒40窄4是公頃土地，作倉為近期可供開剖發(fā)商品房的用鍛地。償200范2味年外環(huán)線內居督住建設土地（既危改部分）供胞應量工區(qū)列潑慈域滲和平區(qū)盾河北區(qū)汪河東區(qū)塊南開區(qū)略河西區(qū)鹽紅橋區(qū)森合輸被計嫂土地面積（萬抱平方米暢22.27遺99.65么112.41他47.24焦18.46紡232.14廈532.17畫200漁2性年外環(huán)線內居監(jiān)住建設用地計每劃（安居部分明）供應量葛地塊名稱零梅江居住區(qū)本雙林居住區(qū)驟西橫堤居住區(qū)閑合計菊土地面積（萬義平方米）政80框163賄174毛417輸200伯2慌年外環(huán)線內居材住建設用地報賄件計劃（商品幫房部分）量苗區(qū)西抗句域太和平堆河西壁河北察南開藏河東折紅橋奪北辰牽西青痰東麗吉合計莖土地面積捐（萬平方米）改2.4袋186.43畜47.4積30.74躲52.46緒5.56記16.7衰55.22岔7膏403.91貞2.鞠2伴潛在土地供應跪200賤2臭年天津市土地她市場發(fā)展有著狗巨大的潛力?？輳耐獠凯h(huán)境來秧看，天津地處臭環(huán)渤海地區(qū)的幫中心，毗鄰首立都北京，擁有繁我國北方最大蒜的綜合性貿易盟港口，在區(qū)域閉競爭中具有得農天獨厚的優(yōu)勢杠。特別是北京貧成功申銳辦暈200廢8侄年奧運會，將斷在近幾年對周狗邊地區(qū)的經濟耳發(fā)展產生推動佩作用，給天津鬼帶來巨大的市獲場空間。督從內部條件來吵看，近年來天斬津市加大了基臺礎設施投入，奧城市環(huán)境明顯貪改善，城市功艱能進一步提高厚，城市經濟步飲入快速發(fā)展軌但道，土地價值責穩(wěn)步提高。膀從目前房地產魂市場發(fā)展的態(tài)對勢看，外環(huán)線江范圍內還有大掃量的土地可供位開發(fā)利用，如賴王蘭莊，侯臺汗，西橫堤，瑞鳥景，北辰，張爐貴莊，雙林，弟西青區(qū)楊柳青民高爾夫球場附申近，北辰區(qū)紅絹光農場，小淀尤地區(qū)，東麗區(qū)茫東麗湖，津南承區(qū)雙港，團泊丈洼，大港大學手城，天津開發(fā)糊區(qū)、寶坻京沈大高速沿線，武井清楊村、逸仙是科技園等地區(qū)鋸，這些地塊也搞是天津開發(fā)商成看好并愿意投相資的地區(qū)。臂長期發(fā)展?jié)摿娋薮?。哀根據天津贈市?996-2爪01盜0巖年土地規(guī)劃，達天津城市土地樹利用情況將會罰有很大的發(fā)展莫，潤天津中心城市駛建設用地平衡葉表蛋用地類別希面積洞(免平方公里墳)接占城市建設用曾地比重允(糠%)尼人均用地面積苦(煮平方米藝/符人匯)蛾現狀撥規(guī)劃起現狀站規(guī)劃炊現狀慶規(guī)劃齡居住用地橫96.4赴146.6兔24.2鴿26.4演20警22.2回公共設施用地板36.4民60.3順9.1書10.9印7.5籮9.1維商業(yè)金融用地諒7.7荒15.4櫻1.9吊2.8沫1.6書2.3草城市居住用地撿規(guī)劃指標平方米/人奏用地類別勤2000勞年播2010言年玩居住用地侵其中凡住宅用地恨公共服務設施終用地噸2.鋒3騰土地供應特征越從土地市場發(fā)談展來看亡，那200萬2書年串1鏟～洗8角月天津市土地輪市場呈現以下廚特征：斥土地價格穩(wěn)中倦有升做200躺2塵年上半年，天峰津市分別調整納了天津市中心社城區(qū)基準地價陪和天津市普通職住宅用地樓面違地價標準，使禍中心城區(qū)綜合叉評估地價水平微提高紛了乎30午%嫩。隨著天津經誰濟實力的增強現，以及城市基熟礎設施和環(huán)境姿水平的提高，柿天津市土地價膨格水平穩(wěn)步上械升。摟交易公開化、今規(guī)范化翻按照國土資源蘭部淘1小1鬧號紙令盯[2002禍]情規(guī)定，從性200作2湊年櫻7子月查1偵日起畫，商業(yè)、旅游盆、娛樂和商品喊住宅等各類經驅營性用地，必勞須以招標、拍猾賣或者掛牌方殼式出讓。為此交，天津進一步紋明確了土地交強易中心的工作蓮職能，加大了選土地出讓市場管化的力度，裹從臺200繼2率年下半年逐步繁開始加大土地煎拍賣的數量，進而天津開發(fā)區(qū)輪自巨200宮0昌年起，已經全平部土地實現公壇開拍賣。子擴大了土地有互償使用范圍日成片危漏房屋繞改造和經濟適趁用激房鞋(魯安恢居酒)譯項目納入有償五供地范圍，傍按和50淹%埋繳納土地出讓灑金。鏡商貿公建建設菜用地有所增加攪天津市出臺了蜓支持大型商貿辱公建項目開發(fā)盤建設用地的優(yōu)目惠措施：即大海型商貿等公建驟項目在辦理土離地出讓手續(xù)時下，土地出讓金慮參考普通商品精房樓面地價標徹準收取。這一牢措施對天津市收大型商貿公建湖建設起到較大扛推動作用，有貫效地提高中心妙城區(qū)的經濟功指能和環(huán)境品位谷。吩200雜2闖年下半年就晨有衫6巾家國際知名商見貿企業(yè)投資于罩天津，如沃爾慣瑪等。寄房地產企業(yè)加星大了前期投入長天津市今似年丑1-瓦6師月共出讓土地設面桂積盲185.熄5項萬平方米昌，比上年同期斯增時長賞1.蛙1慶倍。完成土地謎開發(fā)面襯積號168.租1報萬平方米堅，比上年同期遺增抗長余54柏%霸。這主要是一糠些規(guī)模較大的掀房地產企業(yè)增舅加了土地儲備俱和土地開發(fā)投廊入，其中塘沽喝海洋高新技術杏開發(fā)公司和經丙濟技術開發(fā)區(qū)鋤建設集團有限水公司各購置土正地肉3忘0羽萬平方米、大償港區(qū)城市建設堤綜合開發(fā)公司扇和開發(fā)區(qū)浩達翼房地產開發(fā)有且限公司各購置獎土地聯8刻萬平方米受、塘沽區(qū)宏達皮實業(yè)開發(fā)公司梯購置土地魄6貪萬平方米愈、開發(fā)區(qū)永泰出房地產開發(fā)公顛司購置土地令5務萬平方米啟，僅上昨述棉6矛家企業(yè)共購置睜土匯地壟8塌7隱萬平方米，占栽本年全部購置階面積繪的霧46.9召%億。前期投入的爆增加表明開發(fā)召商對房地產發(fā)虎展前景依然看插好，也為我市責房地產的發(fā)展釣積蓄了后勁。訪三、天津市房橋地產漲總體供應情況槽200次1欣年天津市全部五商品房供應量驟（含期房應）巾1809.0蓬4紡萬平米；總投庸資好額唇161.2種7逆億元，其中住碰宅投喜資策96.丑4散億元；銷售量沸達雪66芳0業(yè)萬平米。銹1沾、天津市房地燦產供應總量餓1.仰1極天津市歷年房現地產開發(fā)總量紋199絕6鍛～招200極1鉗年天津市房地莫產工程開工量淋逐年增加慰。下200寶2床年漠1牌～壘6袍月各開發(fā)企業(yè)續(xù)完成投資和開伏工數量均好于奸去年同期；住假宅新開工面積油達翻36翻6辟萬平方米，比沿去年同期增捐長哥2篇6關萬平方米，竣衛(wèi)工服23虹5迷萬平方米，施臥工面積愈達區(qū)127載7媽萬平方米。攀時間碰項目禍住宅傻非住宅房屋龜共計道1996師新開工面積竊236.73丹58.24功294.97域施工面積到712.36鷹275.90均988.26僻竣工面積難318.50沫48.09軟366.59戒1997跪新開工面積俯327.17科38.02魔365.19圣施工面積奏773.92停342.81邊1116.7桃3葡竣工面積般254.39選45.24邁299.63福1998埋新開工面積待517.89異89.61棗607.50毛施工面積割1093.6怎9駁286.08匆1379.7油7槍竣工面積爸357.17另71.57麗428.74疼1999奉新開工面積腸446.04墻51.25朱497.29帽施工面積需1274.3勇2俘322.35疲1596.6霧7茫竣工面積眉431.12呀23.69犬454.81堪2000降新開工面積熱567.84宣50.02掙617.86肅施工面積趨1582.1笛5林200.85墓1783.0釣0季竣工面積蠶532.63拒50.88郊583.51賓2001廊新開工面積到506.24哪63.10播569.34喘施工面積笛1590.6膽2述272.86頃1863.4構8浩竣工面積寸626.63撥63.85匙690.48根2002賽（計劃）烈新開工面積忘600部600.00展施工面積繩1600裕200傅1800.0資0蜘竣工面積誤630漆50冠680.00鍋1996-2住00俱1命天津市房地產惑開發(fā)工程量簡享表徑1.憲2鉗歷年房產銷售悲市場新增供應末量蓄按天津每年新保批商品房銷售舉許可證所公布儲的數據進行統歉計亡，捷9練8懶年以來，天津電商品房新增供畫應量逐年遞減燃。主要原因是爸，隨著大規(guī)模趙危改任務的基倉本完成，房地貧產開發(fā)重點開幻始由中心城區(qū)吵向外轉移，市挺中心區(qū)土地供右應逐年減少，省房產開發(fā)量減謹少。但城郊土政地供應量雖大星，但多數配套德不足目前市場怨認同度一般，靜很多開發(fā)商態(tài)答度謹慎，開發(fā)怪力度有限。竹1.唇3貝天津各商區(qū)宏200木1秋年房產供應量毀備注：按銷售嬸許可證統計。畜資料來源：天扒津房管局，建灣委醋2殲、天津市房地白產市場價格狀豐況堆1996-2敗00走1求年天津市房地擔產景氣狀況趨恒勢圖凈房地產景氣指要數是測量房地希產景氣度的綜程合指數。交從上圖可以看渴出，菌本市房地產業(yè)羞已經完整地走型過了兩個周期伴?，F正處在第接三顯周垂期的復蘇期。蛋199l者年城1宏月五至喂199軍5發(fā)年衡7凳月為魯天津房地產業(yè)促第一個怎景氣寨周期。開至鉗9病4凍年扎1抄月升至歷史最稅高竿點悶123.9妙6俗點凈。勸199挺5喪年箱8陣月惡至槍199責7鐵年廉2量月為第二經濟太周期狠。剛9公7衡年爪3騾月精至今蟲年壺1數月有景氣線運行走擦勢平穩(wěn)。似1998-2既00家1膠天津市房地產料銷售價格指數竊200丘1巷年房屋銷售價崗格一反前兩年濱持續(xù)下跌的勢悲頭，總體水平娛止跌回升，較固上年上橫漲姐1.2閑%尋。從不同類型填的房屋銷售價紙格變動看，商它品房價格上苗漲僵1.9好%亡，漲幅較大。喪其中，中等價清位的經濟適用拾房和普通住宅率價格，分別上僵漲礙3.9戒%使、傭1.7吼%聲。豪華住宅價藏格下降告了隆1.7寒%猴，雖然仍處于冤下降態(tài)勢，但睡降幅比上年減忙少魚1束.共7濕個百分點。銳影捆響垮200詳1蕩年天津市房地億產價格變動的膊主要因素有兩漿點：銜首先，居民住稀房需求增加，票是推動房價大堪幅上漲的主要掛原因。霜受多種因素的誤共同影響，幾蟲年來天津市居塑民住房需求上手升，第一，居販民人均可支配烤收入呈增長的友態(tài)勢，住房需類求已從安置型嘉向改善型過渡廳。第二，住房銅貨幣分配力度振進一步加大，鼠各種房屋交易谷成本有所下降蒼。第三，住房倚信貸規(guī)模的擴核大為居民購房駕提供了更多的學資金支持律?；?00醬1憲年不同種類的滲住房貸款金額下已占商品房成波交金額訓的濱4遞3怨．秩8勁%惡，貸款面積占速全市商品房痰的飯7勇5顛．耗3穗%蝕。第四，住房統二級市場逐步覺放開，啟動了劫存量住房交易字市場，居民購抖房能力的提高確，擴大了市場們的有效需求。州其次城市綜合肉治理帶動了部再分商品房價格芽上漲。航乏從賽199肢7頁年以來天津市捆開展了為期三個年的大規(guī)模的尤城市綜合治理烘工程，其中市教容景觀道路改擋造建設及市內搶河道的整治等迫城市綜合治理戴行為對房地產艇行業(yè)產生很大價影響。油200枯2鬧年天津市房地狀產價格在平穩(wěn)判中略有上漲。況今年隨著國家退宏觀經濟穩(wěn)中壟見暖，商品房底銷售市場活躍摸，但由于受到顏商品房供過于今求和居民購買咸力有限等因素鄙的影響，商品圾房價格沒有大哭幅上升，預計根全年房地產價致格總水平將在么平穩(wěn)中略有上虛漲。唐200炭2瞧年藍1-沉9減月份，房屋銷罵售價格約為改2沒56礎5崗元茂/閥平方米，同比鞋去年增牛長桐2.9素%濟。從居民收入扯、消費需求的判角度來看，在蜻住房市場，經處濟適用房、普踩通住宅仍是大浩多數人的選購蘇目標，銷勢將滅繼續(xù)看好，價馬位順在位300賣0岔元左右、地段肯、房型較好的狹商品房的銷售燦有所增加。幸3容、天津市房地許產市場銷售臥量肢1998-2填00愛1或天津市房地產呆市場總銷售量孟1998-2譯00煎1玩年天津市商品傅房銷售量表補區(qū)域織1998鞭1999躍2000半2001辟銷售面積

麥（萬㎡）花比例

尿（功%汁）嶄銷售面積

兵（萬㎡）揭比例

外（買%勵）垮銷售面積

鏟（萬㎡）葛比例

磁（朝%狼）起銷售面積

悶（萬㎡）唱比例

醬（溪%脖）調和平區(qū)元11.27我3%捎15.98雜4%僅20.79辟3%暢16.3趟2%溜河西區(qū)寺51.44跌15%咬57.07鄙15%良84.25計13%貧94.94稿14%差河東區(qū)疲68.87突20%兇69.51壇18%讓93.66妙15%替84.08的13%潤河北區(qū)躍35.68列11%迫35.57雞9%亡110.67享18%閘109.67言17%融南開區(qū)據72.49惱22%那83.72譯22%清73.68魯12%筐97.34押15%滑紅橋區(qū)診33.4兇10%炭54.64蒼14%州105.2越17%的103.36針16%全環(huán)城四區(qū)健23.93策7%因30.62返8%泊82.6課13%吹71.71遞11%智其他區(qū)縣養(yǎng)39.19篩12%棚34.97丘9%眨59.12衛(wèi)9%只82.61戚13%事合取錄計喂336.27志100%刻382.08確100%嘗629.97皆100%若660.01肌100%傍1998-2圈00慚1末年天津市各區(qū)近商品房銷售量沸天津里市頂199違8除年他～惡200柿1盼年商品房交易課量逐年遞增，版尤其廚2000沈年全市共銷售已商品房箭630斗萬平方米，球與處199齊9綢年相比增長欄90%視。遣200翼2檢年漏1-將9達月各區(qū)銷售量樂匯總在天津駱市糟200目2才年計劃房地產況市場實現銷河售儉70花0噸萬建筑平方米健，今喝年兄1-未9擦月實際銷售累延計諸39拿4幟萬建筑平方米山，比去年同期哲減魚少舉1怨4危個百分點，累謙計交易寒額屈11兼1括億元，比去年鴨同比增艷長乘1征6宅個百分點。按烘此推算，下半耗年若無大的利么好或不利因素耽出現，全年天決津市房地產市巧場銷售約殺為團60覺0誰萬建筑平方米貢。洞四、天津市房喝產市場碑分析究1左、商品房市場濃概述瓦1.豈1狂市場變動加劇銅零套今年上半年天付津商品房銷售曾市場在經過年形初的一段下滑累后，每從凝4美月開始平穩(wěn)，他此后便迅速走窗出低谷絡，女5-因9赤月份平均月成旺交商品房都騾在程5證0地萬平方米以上讀，保持良好的炎銷售勢頭軟。醉1-傍9丑月份全市商品轎房銷售量隨達三39竹4斤萬平米。雖項目醋計劃績1-敲6乘月完成砍1-蔥9芬月完成協全市商品房銷建售面積猾（萬㎡）乏700逆他259.67弓394.43食銷售額沒（億元）欠170進66.4皆101.76逝分價格（奮元鑰/當㎡）摔2430知2557盲2580轉1.殿2豎銷售推呀廣殃—隨—烏概念炒作日趨慕成熟火水景、生態(tài)、吳運動、大盤、壇人本主義等多震樣化的主題開洲始進入天津商蛋品房的推廣宣樓傳。翠水園、繁芳水園、香水肆園等項目的開毀盤上市，使得俗原本就倍受全夫社會關注梅江貍水景居住區(qū)，飄更加成為市場諷的熱點；運動唇、健康主題的釘奧林匹克花園當，在今年兩季塘房交會上風光羊無限，賺足了辱人們的眼球；臂一夜之間布滿埋全市大街小巷千的順馳太陽城煌項目廣告，告格訴人們建筑承湊載生活即是人勻本主義新的代要名詞。訓知名項目推廣貴主題憐項目名稱鳴項目推廣主題噴順馳太陽城槍建筑承載生活蜜方式旦奧林匹克花園勤運動就在家門爺口蔽新世界花園楚國際級水景園藝林、加州南部鋸秀麗風景懇1.助3婆區(qū)域熱點依舊貸河西區(qū)歷年來叉一直是天津住薪宅市場的翹楚塊，今年借助梅游江、梅江南居鎖住區(qū)以及海河蓬大橋、南半環(huán)勢、地鐵一號線柳等眾多素材的鴿影響，加之各竟個發(fā)展商推波嫌助瀾，針對各盯自項目的大力扮推廣，使得河列西區(qū)在開盤項聽目數和新供應申面積上，雙雙寨高于其他區(qū)域呢，依舊成為供暫需市場關注的主重點。奴天津熔市其200景2撒年月1-贈9興月市內六區(qū)新顯盤數量分布菊200唇2炊年缸1-橋9濱月天津市新盤記供應量（單位軋：萬平方米）饑今鑰年靠1-隆9舊月新開盤項目針仍集中在河西式、河北和河東同三個區(qū)，總供喜應量練為箱422饑.2欲萬建筑平方米庫，以中小規(guī)模唇項目為主。河嘴西區(qū)一直是我潤市房地產發(fā)展飛較好的區(qū)域，鵲在人文環(huán)境及糞道路交通等方足面有一定的優(yōu)結勢漢，尼1-貿9茂月總供應建筑鍛面積達虹到礦122么.6潤萬建筑平方米器，共砌有蟲2證2效個新開盤項目悔。和平區(qū)為我轎市中心區(qū)域，榆土地資源稀缺客，很難形成大控規(guī)模開發(fā)，共流有紹2佳各項目亮相，溜總供應面積達駁到霉1憶6哨萬平方米，其促中包括眾人關瓦注的天津新世貌界花園和沉寂勾多年的鑫東國倦際公寓再度登臂場。河北區(qū)是享我市危改的重共點區(qū)域，共有值新虎盤蜜1景5銷個，總建筑面喘積達買到喉105楚.沸2繡萬建筑平方米莖。許嘗河東區(qū)共職有趟1撇2巷個項目開盤，麗總供應建筑面瞞積達杠到象81概.龜4假萬平方米忘，其中順馳發(fā)光展公司開發(fā)壩的柄“游太陽暗城脾”愛大盤項目粉墨曾登場對帶動河機東區(qū)及該項目冶周邊地區(qū)樓市短將起到良好的蕩推動作用。南灰開區(qū)是我市人騰口最多的一個朋區(qū)，也是商品哨房項目最多的翁一個區(qū)，負但塊1-散9籌月只剖有吵7貪個新項目，較傻為眾人關注的復是祿達花園、筑瑞麗園和凱立王欣園等，總供蝴應建筑面積也淡只戀有慚4吩4嫩萬平方米。歸2乓、市場情況分屢類評價擴2.喬1豐一般商品房角市場際天津市一般商閃品房多吃為殘6-焦7漿層磚混住宅，淡開發(fā)總量雖很蔥大，但單個項弱目規(guī)模一般較炒小，售價柱在倚1000則—禍300帳0懇元固/異平米。但近年助來開始有大盤聲項目出現廣，這預示著我羅市房地產開發(fā)肅商在資金運作弓和操盤能力等勿多方面有了長培足的進步，如慢雙林居住區(qū)、屢華苑新城等的控開發(fā)，已經提勤高了小區(qū)的建泊設水平，跨社區(qū)配套比較返齊全，物業(yè)管暫理水準跑有所進步躬。協粘2.糧2血中高檔公寓供朵應情況遍199以9坦年天津市商品雷房市場中高檔株公寓上市達零到妙63.冬9縫萬建筑平方米燈，與200宜0煙年供應量減少疾到斤55.和4咸萬建筑平方米塔，黎200葡1倉年天津商品房巧市場新投入運量營的中高檔公刷寓建筑面積只叫有持3卵9街萬平方米，預李計今年中高檔撈公寓供應量仍你會減少。盾今年新增公寓參項目主要集中贏在和平區(qū)、河把西區(qū)、南開區(qū)庸等繁華地區(qū)以漢及天津濱海新搶區(qū)，使原本競搖爭激烈的市場河面臨更大的壓蝕力，在中高檔頁公寓市場競爭宴激烈的情況下業(yè)，一些房地產康開發(fā)商準確把蟻握市場定位和獎發(fā)展趨勢，引活入超前的設計何和經營理念，癢全力打造引領據時尚的高尚社輔區(qū)，并推出綠藍色健康、生態(tài)蒜環(huán)保、智能化戚等具有鮮明特銀色的社區(qū)主題蜂吸引消費者，糖因此，近幾年版陸續(xù)上市投入齊運營的中高檔蜂公寓以其鮮明熄的個性成為市叉場的新賣點，半項目銷售業(yè)績匆頗佳，如森淼相清華園、藍水輪假期、名仕達辦等。五199僅9省年續(xù)—必200叔1昂年中高檔公寓談市場供應量某2.券3迅別墅住宅供應雞情況扶截昌止糾200腎1東年底，天津市暢累計開發(fā)并投剛入運營的別墅衡為吩232之4奏幢，建筑面積儉81011染3浙平方米買，其攝中搏200浪1井年新投入運營菊的別墅距為自27豈8愈幢，建筑面積團17531沈6控平方米牽。經過近年的榴開發(fā)，天津市遞的別墅建設區(qū)葵域已由中心城繞區(qū)和天津開發(fā)拾區(qū)開始向城鄉(xiāng)歌結合部及其它瘦地區(qū)發(fā)展，別瘡墅類型也由過牛去的獨體式向顛更加經濟適用府的聯排別墅發(fā)擊展。天津經濟廊技術開發(fā)區(qū)近殘幾年別墅建設插發(fā)展迅速累，春200父1握年開發(fā)區(qū)上市豈別墅的建筑面受積占全市當年取上市總量牙的味61.9姑%唯。別墅售價大鉤多在每平方劣米跨300竹0抱—盼500隸0簡元之間，基本擋屬于經濟型別叉墅，經營狀況船良好。并深受齡購房客戶的青扁睞，如萬科花驅園新城的透天喉別墅銷售率樣達產90稠%勺。耐199酷9憐年斧—逝200雷1役年別墅市場供捏應量濫五、中高檔住罰宅市場供應賊1柔、總供應量情誘況綠近年來，天津散市中高檔商品寧房市場建設發(fā)猶展迅猛，集中匠上市數量較大啊。以立達公寓昨、福泰溫泉公壁寓等為代表的毯早期項目，由淹于適應市場需拍求捷足先登，守經營情況較好貌。片200敲1極年天津市中高杯檔商品房市場紐供應量約記為搶32羞2相萬建筑平方米躲，其中均價晃在風300汗0沙元掛/削㎡甲～先500降0奪元暴/量㎡的中高檔商援品房供應量約最為找27取9環(huán)萬建筑平方米漏，均價閘在越500地0趣元爸/閑㎡以上的高檔現商品房供應量污約刑為斷3爪7仇萬建筑平方米嬸。2、銷售狀況給200蜂2衛(wèi)年約1-偏9敢月均納價醫(yī)300奮0范元匆/匹㎡～慚5燒00宵0腹元債/息㎡商品房銷售涉情況夢天津奶市竿200葡2丹年堆1-僻9缸月均價猶5波00穴0撤元廳/謊㎡以上商品房窩銷售情況航從上兩圖可以億看出，我市中歉高檔住宅主要扁集中在和平、店河西和南開區(qū)絲，今盲年禍1-9芽月份這三個區(qū)俗的中高檔住宅逃銷售總量占全籃市中高檔商品勤房銷售總焰量及68%問,格銷售額也占總能成交額居的秋68致%鷹。3、產品特點酒天津市中高檔獵住宅主要集中馳在和平區(qū)、河夜西區(qū)、南開區(qū)敲，建筑形式多增為高層、小高濫層，多層建筑肌。著名項目如召泰達園為小高玉層住宅區(qū)，位挨于河西區(qū)中心煤地帶，面臨人笑民公園，交通逝、配套、環(huán)境斧條件優(yōu)良，戶樣型艱以余100-15況0捕平農米養(yǎng)/據套為主，開發(fā)胳商為國有的開砍發(fā)區(qū)建設集團愁下屬房產公司命，服務意識較耳強，物業(yè)管理際水平較高，售惠價自一期諸的劑350孤0泛元騾/避平米逐步提升需至目前三期物的掏450莊0橡元乳/腐平米，局部景判觀房甚至突戒破位500摟0殿元權/仙平米，品牌形導象良好。在河淋東區(qū)、河北區(qū)悄局部地區(qū)也有籃一些此類住宅觀區(qū)，如大通花較園、戀日風景銅等，售價揚在綠300筍0掃元瑞/姻平米左右，建今筑形式主要為頃多層住宅區(qū)，惑規(guī)劃、配套比延臨近小區(qū)優(yōu)秀肥，服務稍好，雖適合當地長住狡人群的的需要預。伶第二部分、供陡應市場專項調模研分析一、調研說明1.市場范圍野鑒于本案的物殃業(yè)性質（以高魔檔別墅住宅為犯主）和其地理脖位置（東麗區(qū)勻貫莊天津國際往溫泉高爾夫俱跑樂部旁），我叉?zhèn)儽敬螀^(qū)域市忙場調研覆蓋了衛(wèi)市內六區(qū)、濱飛海新區(qū)和近郊狀區(qū)域，調研的暖對象確定為此囑區(qū)域內在建和弦入住去的瞞500經0花元西/屑平米以上的公暈寓項目和獨體御、雙拼、炸Townho陵use刮別墅項目。由暈于天津各區(qū)域茅市場價格差異演較大，為切實衫體現高檔住宅濫的整體特點，爸我們也選取了許一些售價雖不泡足監(jiān)500蓮0蛛元遙/差平米，但綜合寸素質很高的物確業(yè)沸做為研究對象歸。暮由于本案為高洲端住宅產品，離其市場需求容遷量有限，因此館我們針對天津熄市場高端住宅仗商品的分布狀葬況和對本案的燙競爭威脅程度蓋，將市場劃分蝦為濱海新區(qū)、赴市區(qū)和近郊三夫個區(qū)域，其中助濱海新區(qū)包括閑塘沽區(qū)、開發(fā)樸區(qū)和保稅區(qū)，睬市區(qū)為外環(huán)線相以內的六區(qū)，急近郊為外環(huán)線倉以外的地區(qū)，度以東麗區(qū)為主糕。矮2敗、樣本的選擇巧按照調研前與企貴司協商確認痛的調研目標范謝圍，我們在以知上界定的三個輩區(qū)域中進行了篇全部在建在售哨的高端項目的師調研，調研項序目崖為換5壤0日個，其中重點唇項糞目險3租個（個案均為城別墅項目，將肢詳述成本構成患），次重點項則目糊2頁0番個，一般項組目撐2拔0護個，潛在項洲目磁7克個。項目清單夢姥伸狀完分析帽級別證蛇類別形分區(qū)民物業(yè)名稱棄重點錄次重點但一般敢潛在役別墅

面（柜28瞇例）絮濱海

愁新區(qū)舍太平洋村別墅獻區(qū)欠面拿講講御景園邸懂蠅伏憑轟陽光新干線扎(艙別墅）錘慕簽撫斗恬園別墅曠倡悅講際米蘭國際歸偵排真貨近郊飽珠江北國溫泉灣城煩魔亦于奉美樹麗舍律晶酒包秤海遠別墅拌逼勿族悟萬科東麗湖劑摘跨雅繭香港花園釘壇疲蒼觀玫瑰莊園安梁肢崗勉蒙地卡羅特逐禾塔臉市區(qū)拿香港路國際村絮妻撈泥付順馳太陽城繞影槳證暖萬隆第六大道此蠶肅衡喜紅頂花園啄核乳邪毒明家莊園咐櫻遺鞏泳藍水假期（別隨墅）放破工痕戚泉隆國際公寓悶勺屯費蠶城市別墅雞徑帖梢秀半島藍灣與端苦氏系芳水園（聯排膛別墅決)粒譽口懸愛梅江南快希慈誦挑銘仁別墅浴捧任凱狼百合苑別墅繪多藍盈魚凱祥花園別墅妹買放馳王長實別墅指產具已點仁愛濠景莊園平挽掙鞏鷹公寓

脖（鳥22攝例）涌濱海售新區(qū)堪濱海龍都浴飛概脖推萊茵春天派痰偵偵竹華納豪園許般逝騙濃領先華翠洋房很喘授閉記格林園摔錫且和舊泰達芳林園李牛急洞灣市區(qū)閉泰達國際公寓媽憤航攪洋東海岸國際花燈園雖述截沒澡寧發(fā)陽光公寓旁環(huán)稠橡睡萬德花園卵武斃算納翠薇園星造填揉慢立達公寓科燒革倆所天嬌源裕舉餐翼蔬陽光裂100北虜慰頂免天津奧林匹克歐花園釋膏勵搭鈔羅馬花園亞羅斑陰漫萬順溫泉花園璃盟脖劫攪泰達園蠢呀化焰遙天嬌園學纏邪半棗國通大廈廉華蠟收僵森淼清華園拿唉德買裂新世界花園裳洲各山閑3后、調研目的和朱分析方法撐通過對在建在程售的高檔別墅喚項目和高檔公刑寓項目調研取便得的詳細資料瞇，從供應量、扒產品、價格和敘銷售等方面對摟區(qū)域市場進行廁縱向分析，了俯解破“診天津市高端住熟宅市場是什么嫁樣柜”恢：姿天津市高端住雞宅市場的總體乖供應量和供應錫結構。倍天津市高端住享宅市場中住宅疼產品特征。辨天津市高端住末宅市場產品有遷什么樣的設施昌及配套。叫天津市高端住踐宅市場總體銷雞售情況如何。父在了解了市場枕的基本情況之炭后，再針對高獄檔別墅和高檔詢公寓的項目的鏡各項物業(yè)要素水，如區(qū)位特點剖、供應量、項首目總體規(guī)劃設貞計、物業(yè)管理氧、價格等諸多沙因素對項目的嫩品質產生直接溪的影響，逐項綠進行綜合對比墓分析，發(fā)現其棕內在規(guī)律，掌汗握志“衛(wèi)天津市高端住步宅市場為什么困這評樣兵”染和分癥析胖“制天津市高端住踢宅市場以后會淺怎旋樣般”蜘，為本項目發(fā)折現市場的空白布點和機會點，乓并最終確定市墳場定位奠定堅盈實的基礎。像二、高檔公寓腫項目分析崇本次調研高檔序公寓項目獨共婦2關2插例，市缺區(qū)食1釋6仍例，濱海新灘區(qū)過6擺例。濱海新區(qū)歡項目中次重點踩項揉目元1抓例，一般項洗目若5環(huán)例；市區(qū)高檔嗓公寓項目包括致次重點項已目癥8飲例，一般項各目店6巖例，潛在供應援項溪目逝2完例，物業(yè)明細蓋參見下表。這堡些高檔公寓項禁目中市區(qū)項目處分布位置多數另位于和平區(qū)、隆河西區(qū)、南開臣區(qū)；濱海項目丟多位于開發(fā)區(qū)虜，上述地區(qū)已德經在客戶中形劣成中高檔住宅者的心理定位。淡高檔公寓物業(yè)譽項目明細帝分區(qū)嘆物業(yè)名稱癢物業(yè)位置妄區(qū)位群發(fā)展商務濱海

腦新區(qū)皂濱海龍都壯塘沽區(qū)新胡路統與上海道交口業(yè)塘沽相兆豐怎/魄北方房地產，寫瀾馳置業(yè)勤萊茵春天掌開發(fā)區(qū)車站北暮路頁塘沽弦順馳集團殊華納豪園撓華納高爾夫俱摩樂部北側頑開發(fā)區(qū)紙?zhí)旖驖h周房地麗產建設公司妖領先華翠洋房搏津塘公路型2閣9嘉號砌開發(fā)區(qū)駁領先集團日丙新誠基置業(yè)帽格林園呈開發(fā)區(qū)第一大哄街更3脖4排號胳開發(fā)區(qū)扛天津頂雅房地深產開發(fā)有限公曉司塘泰達芳林園盆天津經濟開發(fā)加區(qū)第三大街與聾南海路交口妻開發(fā)區(qū)卷天津經濟技術芝開發(fā)區(qū)房地產照公司驚市區(qū)怪泰達國際公寓行南開區(qū)復康路益9盈號趟南開拉泰達國際酒店殊集團有限公司剪東海岸國際花字園場士英路拘南開中三聯投資集團透公司廉寧發(fā)陽光公寓決南開區(qū)士英路流南開興寧發(fā)房地產開爭發(fā)公司綁萬德花園閉南開區(qū)南京路宰與衛(wèi)津路交口膝南開梅華升房地產公釣司拼翠薇園積南開區(qū)水上公舍園北路諷南開炕大安房產冰立達公寓統南開區(qū)士英路彩南開頂天津立達實業(yè)勸公司俯天嬌源偉南開區(qū)水上公謀園路獎南開吃天津浩天房地剖產開發(fā)有限公棒司微陽光勾100啞南開區(qū)華苑屆南開鎖北京陽光舒100逃公司填天津奧林匹克遮花園趕天津紅橋區(qū)丁探字沽三號路延朵長路粗紅橋安天津奧林匹克帶花園置業(yè)投資栽公司醋羅馬花園珠河西區(qū)友誼北停路激河西廚天津翔達房地在產開發(fā)公司泰萬順溫泉花園曬樂園道于黃埔耕路交口院河西梨萬順置業(yè)條泰達園促永安道與汕頭姑路交口家河西歌天津開發(fā)區(qū)房油地產餅天嬌園過干部俱樂部內東河西察天津浩天房地狂產開發(fā)有限公醬司驕國通大廈伯浦口道與南京銹路交口孩河西路天津國通實業(yè)與發(fā)展有限公司遷森淼清華園謀和平區(qū)云南路拆與貴州路交口爺和平耗鑫森置業(yè)約新世界花園宴和平區(qū)福安大攻街與慎益大街晶交口弓和平抱新世界中國地返產有限公司老1粗、高檔公寓項疫目綜合品質評鄭價死我們針對高檔閱公寓項目的各旬項物業(yè)要素逐棕項進行綜合對點比分析，為了竟準確地反映高段檔公寓項目的監(jiān)綜合品質，我罩們應用了中原淹公司住宅產品苗綜合品質指標夕評測系統，為涉本案高檔公寓判市場建立了新戚的數學模型，在對重點項目、桃次重點和一般潑項目的綜合品全質進行評定。青本系統以層次逃分析法為基本型原理，經過分白析論證確定高沫檔公寓綜合品逼質搞的槽5勤個相互獨立的陵要素，用層次傷分析法簡（稱AH辟P拉）確定其權重幻，運用德爾菲覺法對各項慮目猾5手項要素綜合評叫定打分，最終說得出高檔公寓妙各項目的綜合吹品質指標。各尼要素權重及各睡項目最終綜合撕指標如下：貨高檔公寓各評州價要素權重值女各公寓項目綜冊合品質評定摧分區(qū)猾物業(yè)名稱題外部因素訓樓型和戶型洞規(guī)劃設計敘硬件設施旺服務貿綜合指標應市區(qū)涂泰達國際公寓報5持4.5憑4.5譯5堵5辜95與森淼清華園名5鄙4更4.5結4.5據4括89蘇立達公寓黎4.5匯4賴4證4.5酬4.5軍85秀天嬌園俗5賴4寄4壁4挪4穗85茫萬順溫泉花園迎5敢4收3.5秋4慮3.5追82冊羅馬花園責4晶4役4叛4己4技80骨新世界花園劣4牙4堪4塊4金4盒80因翠薇園駕4.5站3.5以4烘3.5丘4郊79領泰達園撿4躬3.5表3.5材4晴4.5院76矛天津奧林匹克溪花園牛2.5打4仙4.5譜3.5有4.5瓶74純寧發(fā)陽光公寓黨4.5揭3.5編3糖3.5揪3暢72穗東海岸國際花濕園隱4.5撲3身3阻3.5疏3邊69死萬德花園隔3.5胞2穴3供3.5斷3旨60橫國通大廈災3.5護3悅2根3.5廳3攀60襲濱海新區(qū)存華納豪園城5夏4.5待4.5吉4.5僅4.5宏93蛙泰達芳林園訊4頌3稈4添3.5席4.5綁75似格林園剃4.5串3.5為3工3.5溪4投74桂萊茵春天溉3.5維2福3匠3.5燭3趴60爹濱海龍都者2.5并2若2割2溝2艙43愛領先華翠洋房陷2喘2欲2可2隔2分40蛛從上表可以看篩出，項目綜合叉品質得分最高鴉的伏前希3雅個項目是：泰案達國際公寓，猜華納豪園和森格淼清華園。酸分區(qū)綜合品質杏評定位濱海新區(qū)高檔跌公寓項目的綜巧合品質低于市鴿區(qū)的項目，主酬要由于市區(qū)所塌選定的項目多貧位于最發(fā)達的科地區(qū)，土地價貝值較高，會配爐套齊全，交通露、購物、子女變教育等條件得節(jié)天獨厚，所以慢項目的綜合評拖分值較高，達尿到挪了杜7虧8朋分左右；而濱址海新區(qū)項目在巖規(guī)劃建筑水平軋，生活設施配冶套等方面比市師區(qū)稍差，今后忘隨著天津整體新規(guī)劃東移，濱陪海新區(qū)將是天蔥津最有發(fā)展的褲地區(qū)，其住宅耐的綜合品質會連有很大的提高愛。襖2裕、高檔公寓項傍目供應量分析幅高檔公寓項目蛇規(guī)模明細刻分區(qū)蟻物業(yè)名稱土建筑面積魔已開發(fā)面積恒濱海狗新區(qū)芝菠濱海龍都泥6.00濁6.00扎萊茵春天乎19.20雖19.20孩華納豪園峰22.50普2.72曉領先華翠洋房瞧1.50店1.50傅格林園旬3.45確3.45拴泰達芳林園升7.00塞7.00竭市轉惱區(qū)蒜泰達國際公寓揮6.13取6.13為東海岸國際花敲園旬10.00闖10.00易寧發(fā)陽光公寓嬸4.00嫌4.00緊萬德花園每10.37輪4.40竭翠薇園誓8.00涉8.00妨立達公寓液9.00智9.00右天嬌源夫21.00屢9.00粘陽光羽100絹60.00巨0秤天津奧林匹克照花園中67.00德13.80用羅馬花園字23.60柳15.00翅萬順溫泉花園憤7.00躺7.00觀泰達園長5乎.00乖5忍.00郵天嬌園節(jié)5.00營5.00服國通大廈死1.50皆1.50殲森淼清華園跟8.90輝5.60廊新世界花園伍15.00舉1.65跪分區(qū)供應量情箏況響貿（單位：萬平固方米）釀市區(qū)高檔公寓鹿項目供應量遠慘遠大于濱海新副區(qū)。本次調研跡所選市區(qū)項目亂總規(guī)模約查為智261嫩.5料萬建筑平方米差，濱海新區(qū)項棟目規(guī)模不祖到底6冬0畝萬建筑平方米攻；已開發(fā)面積視，市區(qū)衫為什10懷5燦萬建筑平方米鍋，濱海新區(qū)不允到連4李0緩萬建筑平方米證。市區(qū)平均銷螞售率蝕為埋68豆%乓，濱海新區(qū)平錫均銷售率挽為局42涂%際。分區(qū)銷售率胸3梯、高檔公寓項須目產品分析坦3.1院.網整體規(guī)劃漫在所選項目中姑，大多數項目過的規(guī)劃水平接鎮(zhèn)近，個別項目朗如華納豪園、返奧林匹克花園雄等規(guī)劃水平較奮高。由于這些棕項目的需求客垂群多為高收入丙高教育層次的駁人群，因此一竊些高水準的開符發(fā)商為了迎合殊這些消費者的慌高品位產品，展更快的促進客捉戶購買，所以管在整體規(guī)劃和鏟環(huán)境規(guī)劃上引虛進國際知名規(guī)枝劃公司，以圖次把國際上最先羽進的規(guī)劃概念依引領、嫁接到嘆自己的產品設柏計中，如鑫森郊置業(yè)公司借助赴新加坡設計師志對清華園整體布規(guī)劃進行大量爆調整，引入新烘加坡特色的首妖層架空設計等鉛，都對項目質劈素的提升產生劈了重大作用。跪高檔公寓項目豈容積率禁物業(yè)名稱亭占地面積丸建筑面積呀容積率夏泰達國際公寓釘0.86元6.13靈7.14埋萬順溫泉花園擁1.00晶7.00稅7.00沿萬德花園蛛1.60頸10.37犯6.48蕉寧發(fā)陽光公寓革0.70擾4.00晚5.71鬼國通大廈眼0.30聯1.50期5.00脈森淼清華園些2.20恨8.90耗4.05席新世界花園盜4.66縣15.00克3.22漂翠薇園浙2.67慮8.00厲3.00猾羅馬花園做8.30積23.60富2.84已立達公寓千3.50景9.00舞2.57迎華納豪園鋸9.00燃22.50述2.50貞東海岸國際花蛇園貌4.00賣10.00帝2.50茫泰達芳林園手3.00傳7.00獸2.33勵泰達園旋2.20來5.00笨2.27要天嬌源朗11.20憤21.00旦1.88素天嬌園照3.60隆5.00觀1.39條陽光探100材45.00惰60.00例1.33萌萊茵春天科16.00縫19.20肆1.20愛天津奧林匹克俘花園侍66.60媽67.00搞1.01科格林園銳3.84滾3.45累0.90峽濱海龍都積7.00撓6.00苗0.86索領先華翠洋房糖1.80版1.50地0.83僑以上各項目平造均容積率以為墓1己.核6雷1浙。著不同容積率組洗別的綜合評定盈項目奇建筑面積稼比例強平均容積率患綜合評分井容積率灰<殼1千項目零10.95梳3.4%劍0.87嶼52.15腹容積率員1<2.扁5綠項目尼209.70望霧65.3%蝕1.25峰76.24勤容積率齊>2.尤5爺項目蟲100.50魚維31.3%昆3.75據77.78容積率分布勻在不同容積率嚼組別中，容積縱率推在長1愚～叔2.筆5脂之間的項目市恰場供應量最大精，達腐到浸209.鹿7舒萬建筑平方米叫，占市場供應懸量飲的慌65.3費%郊。容積率大宿于左2.襯5屈的項目，以小許高層、高層住鉛宅為主，部分匆產品較為新穎持，如華納豪園距的臺式設計風鍛格在天津市場杰獨具特色，其綠建筑設計與地醬段、環(huán)境、配依套互相呼應，有互為彰顯，綜燒合評價分值較燃高，由此可見花在天津開發(fā)住歌宅過程中產品瓣創(chuàng)新的重要性爺。3.2綠化率服高檔公寓項目介綠化率崗分區(qū)面物業(yè)名稱男綠化率百濱海新區(qū)嶼濱海龍都撞35%上領先華翠洋房輩35%俱泰達芳林園吸35%未萊茵春天灣43%拿華納豪園奶45%廟格林園繞58%銜市區(qū)扔泰達國際公寓許20%赴立達公寓編20%輸新世界花園須25%秤國通大廈醉26%多泰達園膏30%袍萬德花園搏31%倒寧發(fā)陽光公寓占35%憑翠薇園被35%決萬順溫泉花園括35%粱東海岸國際花仆園胳40%際陽光廟100籌40%適天津奧林匹克撤花園售40%革羅馬花園揪40%語森淼清華園歌40%棍天嬌園詞42%調天嬌源舊45%池以上高檔公寓雹項目平均綠化吹率磁為吊3傷9脖%恢。威不同綠化率項囑目的綜合評定賞由于天津市地辟理和氣候條件褲的限制，本市部房產開發(fā)項目舊的綠化水平成雕為客戶購房的液一個重要選擇廈因素。在綜合罰考慮綠化成本灘和綠化效果的演基礎上，應開冠發(fā)項目的綠化屋率在大靈于份40腎%雀的項目，所對軋應的綜合品質禮評價分值最高斷，但在綠化率肉小章于梁30魯%歸的項目中，泰肢達國際公寓綜炊合品質得分很道高，其五星級醫(yī)酒店式的管理剖使其綜合品質紡彌補了在這方耕面的缺陷，可系以看出如何在飄高檔住宅供應葉市場提高物業(yè)指的綜合品質是摟項目成功的螺關鍵之一。滲3.油3丘小區(qū)配套裕本次調研所選懶項目因區(qū)位關玻系，公用市政驅設施一般配套孤齊全。部分項兄目，如天津奧巷林匹克花園，傳所處地區(qū)為市泳區(qū)最邊緣，原般先其基地為農毫田，缺乏完善卷的市政配套，植但開發(fā)商拿地閑時獲得政府支詳持，開發(fā)過程弟中，政府組織肺一系列的配套瑞施工，包括設挖立瑞景中學，做鼓餅勵雜“拘家田樂事”夸超市投資，因綁此其周邊生活智設施也將在其泳明年入住時配培套比較完善?？邫n公寓項目縮外部配套鹽分區(qū)慕物業(yè)名稱慨郵局受銀行座餐飲

黎娛樂妄商業(yè)贈體育場館尸幼兒園畫中小學演醫(yī)院干公園景區(qū)丙公交車站蘿濱海殺新區(qū)墊濱海龍都談√具√悔√斥√陶√遙√怠√粱√欣萊茵春天惠√華√妄√貍√弓√矮華納豪園怒√槽√蠢√鋪√宿領先華翠洋房礦√辦√電√徹√挪√肅格林園溝√語√億√怎√燒√嬸√恩√冬√困√參√效泰達芳林園換√法√排√明√漂√萬√多√冒√露√碼√露市區(qū)柏泰達國際公寓受√勻√厲√舅√宗√閃√氧√角√飼東海岸國際拳√吼√蚊√廣√醬√像√列√炎√蓮寧發(fā)陽光公寓濁√超√榮√榜√僑√轎√執(zhí)√廟√泄√斗萬德花園疊√紫√挪√舊√溝√嘆√拿√挎√挽√暖翠薇園池√嚼√?！唐埂虈崱坦⑦_公寓丟√葉√奔√反√幼√手√本√建√稅天嬌源村√丈√鴉√?！滔仭糖賷W林匹克花園鄉(xiāng)√桶√嬌√圖√哨√陽√負√玩√僚√余羅馬花園挪√絡√洪√飾√濟√機√訴√剝√挑√城萬順溫泉花園幣√烏√岸√漆√輸√偏泰達園不√余√憶√電√優(yōu)√斑√冊√永√全√遲√央天嬌園紫√羞√痕√燃√趨√衫√敬√懇√貴√覺√歷國通大廈言√匯√累√踐√材森淼清華園毛√假√慰√杯√倒√倆√錦√爺√疊√體√屢新世界花園禮√教√砍√肅√卻√更√反√敘√木√料這些較高檔次切的公寓項目根崖據地段、規(guī)模啞、產品定位及固目標市場等條針件的不同，自飲身所配套的生老活設施也不盡能相同，一般偏據重于日常生活凡購物和兒童游躬樂的配套。如隸奧林匹克花園明項目，用內部萍完善的配套設亞施來彌補周邊即市政配套設施節(jié)的落后。完善薪的生活配套還餡可以提供便捷笑的生活，這對歪生活節(jié)奏日趨戒加快的現代人伙，是十分重要唉的，語同時對于提升牢項目品質與檔兔次，對增加項呼目賣點是很有莖幫助的。茂高檔公寓項目棗內部配套崇分區(qū)要物業(yè)名稱戀小區(qū)

系診所桐幼兒園余商店飽兒童游樂設施灌老年人活動場決所驟超市醋便利店偵金融設施巖中水澆濱?？仔聟^(qū)周濱海龍都階√摩輕√補√琴√耕√石√胖損展萊茵春天蹈√亡√刑√黑√仆√隊√買裁音恭華納豪園墊柜寄虎√匯輛朵歌勁嘗領先華翠洋房淡√年淺√互太肝耽√撫住因格林園脹提以√摔√這彼√勸√盡蔬醬泰達芳林園傘√唇凡√咽√慧√榆√批√孕√軍書市區(qū)狗泰達國際公寓乒媽閃穩(wěn)√渴缺四惹裁√鷹東海岸國際花嘩園勉侄農驗√飲富可欲效衡寧發(fā)陽光公寓潛寶√遲√偉√師√舞禾√向戶厚萬德花園叉婦彈√克√頑墨贏挖煮默翠薇園誕慶波√慶√甲疾沈√余哥側立達公寓斤輕屈√寶√字√廚√幅揭√菊掏天嬌源灌敵√符飛√蹄√綱倚√僵民攏奧林匹克花園摸√般√暴√讀√柔√暫√下√鞏√軋很羅馬花園準禽恥√掉√詢娃葬刺仁葵萬順溫泉花園傳均逮嘆籃短研飽級援泰達園王幸遷√肚√閥誕急√頸鵲閘天嬌園椅球械√忙√月冰止√止眠詳國通大廈測系蠅蘋傷皺齡碌著惕森淼清華園擇秤磁√陳√哪綱祥驅延于新世界花園什也哪√資√籍蝦類撈手浴調研項目會所捏配置蛛分區(qū)期物業(yè)名稱始會所最壁球場還羽毛

棉球場淘網球場爐游泳館猾保齡球場記臺球室腹健身房既桑拿浴室粉餐飲設施術乒乓球室訓棋牌室左SPA肌濱?？冃聟^(qū)昏濱海龍都瞇√蓋獅腳√暗√黨所√將√敞冶莖推寫際萊茵春天普√遙√鏡滔√焦√匠擊√著√辟裙防√肝茶夜華納豪園撞√依√捕痛√償√灰概即√懷√氏√嬌異爐盒領先華翠洋房霉老牲限棍足堡妄在危旺般抱顏格林園渴√調√逆罷√同√霜振√宜√犁√食√膛√薪垮潔泰達芳林園晃√僚態(tài)臭√館√雨逼√棵√虎擱鈔√紀√恭堪市區(qū)縣泰達國際公寓府√顯√乎等√漠√牽臭√施√櫻√勿√誕舌濃√注東海岸國際藏磚策銳汽框巡痛√毫韻壁次丹規(guī)寧發(fā)陽光公寓逮√幼翠沾鑄旬拔瓦睡伏憲未辨淺萬德花園店√捆紡忙聽憑垂√縱陪廢√窮羊√牛振翠薇園獸√如尊償寶妖趁√渣√訓廣齒√凱√白飄立達公寓礎浮返抖√啊喉終延桂量裹桑蔬√墊天嬌源指√語皮倍√夸√慚究弱抬腔遞陷疲統奧林匹克花園?！虒印潭琛虤А涕e√定√您√叉√壓術√獲√兩√達真羅馬花園傾√貝確√著√昌√者肥耗√濾餡嚴碼寬愿萬順溫泉花園拌挺捉饅仰督梅間囑父變活領陜泰達園怖√僅什濫√租√嶄為良√內截攏√攏多濱天嬌園鬧√寫涌賽隨喂夢勒√侮浙√布坐傻林國通大廈帥添態(tài)脾柴躺剛塘蘿取減蕉感互森淼清華園沾√賓秧疏梅√暑矮肆√脅胡葬算減盒新世界花園扁√魚裝奇√魯√停壩√證√蠶√復得拒驚車位配置襖分類房物業(yè)名稱披車位比例戒A智濱海龍都閑2窄5熄%愉萬德花園牛25%蒼格林園捆30%瓜國通大廈茶30%芹新世界花園旺30%觸B今萊茵春天展40%姐東海岸國際花桿園紙40%尾寧發(fā)陽光公寓律40%朋立達公寓地40%吐羅馬花園焦40%奴C甩領先華翠洋房絲50%哈天津奧林匹克掃花園僅50%杰萬順溫泉花園經50%予泰達園圍50%額泰達芳林園臂60%本翠薇園政60%距天嬌園腎60%黨D擱泰達國際公寓餡70%含天嬌源贏70%察森淼清華園通70%某華納豪園丹100%捧跟警以上項目車位爆平均配置率怎為加50%訪不同車位比例倘綜合品質得分壁類別李平均車位配置擁率矛綜合品質得分腔A番27%掀63悲B屬40%爺72淋C愿54%汁74仙D風78%皮92癥平均車位配置汗率宜在刻40育%條～傲50壯%故的小區(qū)，綜合再素質比較接近汗。隨著我國經毛濟的快速發(fā)展發(fā)以及國內一輪勵又一輪的汽車悔降價風潮，購的房客戶中擁有腐私家車的家庭均會越來越多，驕停車問題也會旦越來越突出，債中高檔住宅基譯本車位配置的逼比例有提高所到汗70堵%勺以上的趨勢龜。縮3.祖4凱樓體類型、戶救型科高檔公寓項目飽樓體類型掌物業(yè)名稱窮樓體類型料華納豪園業(yè)小高層掩泰達芳林園任小高層穗翠薇園峰小高層增泰達國際公寓嫌高層笑萬德花園享高層跟羅馬花園普高層旬萬順溫泉花園建高層懇國通大廈龍高層信森淼清華園偏高層頭天嬌源拔小高層、高層弦東海岸國際花否園防多層、小高層汪、高層芽立達公寓膝多層、小高層免、高層駝泰達園掉多層、小高層復、高層域天嬌園舌多層、小高層導寧發(fā)陽光公寓烘多層、高層歷濱海龍都佳多層和萊茵春天釋多層析領先華翠洋房胳多層企格林園遭多層沉陽光壽100蔑多層嚼天津奧林匹克尸花園拆多層員新世界花園友多層奴樓體類型分布沫比例晃本次調研項目艘中，純多層住廈宅所占比例冷為商32枯%也，純高層住宅血和小高層住宅既所占比例分別菌為踢27鑼%財、標14狀%效，小區(qū)規(guī)劃為遼多層與高層或植多層與小高層盞等組合樓體類誠型的項目所占治比例掘為凝27功%柴。店因為地價原因搖，所調研項目注中高層住宅則堡由于分攤面積念較大，實用率館較低和較高的劃物業(yè)管理費等續(xù)原因，令許多沒購房者望而卻適步。板式小高串層是這兩年市嬸場上新興的產仆品，板樓較高括的使用率、較麥好的采光、通薪風性和較為合瘡理的戶型取得地了部分購房者釘的青睞；純多辭層住宅比例偏舉小，而多層與飲小高層混建住之宅是可比項目笛市場中較多采愿用的建筑形式宴。辛從另一個側面規(guī)也說明，天津的住宅市場對小蔬高層住宅的接胃受程度有了很蒼大的提高。寄高檔公寓項目生平均戶型面積尸情況唇分區(qū)取物業(yè)名稱個躍層畏錯層斗四居及以上抖三居敞二居響一居端熱銷戶型符濱海資新區(qū)餅濱海龍都澤銜145.9-移99.9辣19%槳層143-11備2.8送5%膚101.6-理85.5眼42%拍70.7-6嗎8

昨34%抓二居，錯層躁萊茵春天競225.6-島150.9技6灶%齒153.9-仔87.5牽31米%嚇銹130.5-殊94.7停16%像112.9-像77.8恭36%潤79-59.糠9俯11%劍二居，錯層條華納豪園諷300-26撿0命30%裹210-18盼5橫30%截186-16攔0撒40%染招大三居、四居、康躍層喇領先華翠洋房趙96.51-船96.14階2%灌苦慕166.8-壺157.2嶺遍38撞%假114.6-校93.1遮47%堪88.6-5輝9.8集13%骨二居，三居科格林園傲撕錄道211

仔25%束132-10銅5

帽50%造30沾

充2邁5%變出租蓄泰達芳林園萌300-22椒22賭0%血劉結181.6-攔129驟80%終壞債三層皆市區(qū)舉泰達國際公寓芳330

態(tài)6%胖刑溫202-16月1.2次67%以146

磁27%憑討二居，三居離東海岸國際花痰園銹236-12用3泛30%宵右211.4-親206.4糊1蝶0%愛186.4-芒127.2演35椒%兆116-99便.25根10%扶72-55狠

禿15%胃三居幟寧發(fā)陽光公寓口486.1-制184住24%狼絕402.8-花222.8

雙6%添351.5-蜜171繪47%猶198.8-橋122.1泡20%桿91.6晨

恨3%窯二居摟萬德花園撞233.4-煙199.7我10%輕絞香148.6-斧144.7完45%案130.68讀院殊45%退自二居，三居膠翠薇園爛迫顆黨180-14爭4失35%稿134-11淺06餡5%在片二居，三居剃立達公寓客味賞185-16乏4演32%踢粘180-12盾8痛40%鑄喇120-10宜0敏28%吩趕三居、四居億天津奧林匹克戀花園訪171-15況4.3慈28.5%呆暴尖130.3-椒111.9華28淋.5%美101.9-名79.2恥28%林50.2-4穗8.3園15%施二居續(xù)羅馬花園慨死剩185延

脖續(xù)1祝5%召170.7-賠145.6遠40%侍142-11矛8

惡40%廟70冊歷算5%示二居，三居搬萬順溫泉花園嫂287.3汪10%辱積勺178簡-152晶50%細珠130-12籮4檔40%艱研三居冶泰達園織260澤

踩6.7%四員岡183.36念-119.2絲44爺0%袍157.2-惡113.1胳53.豈3%援浩二居，三居曲天嬌園姑280編10%蜘昨通182-15雖2員23%賓166-13送3慘43%敲90楊16%園62葡8%墳三居、四居教國通大廈動渡宗同187.1-勺152.8桌50蝕%厚128.3-商122.3韻50%吹持二居戴森淼清華園云316-20奔4陳10%下199-19話4條10%鐵175-16壁0

盆20康%疊159-13仰73嘩0%來121-10侮4限30%簽劃三居每新世界花園敲趟研軌133.81昌焰40%歷113.5-堂108.6襯60晝%渠壞二居垃本次調研的項壓目中，大部分添樣本項目均設抓有二居和三居頭戶型。市區(qū)沉有侍42孟%胡的項目設有一禿居戶型，濱海剃新區(qū)液有窄80荒%欲的項目均設有郊一居戶型。市伶區(qū)全部項目有懷兩居戶型，濱昆海新區(qū)大部分諷有兩居戶型。萌調研的全部高觀檔公寓項目均惜設有三居戶型妙。市區(qū)淚有紋33錘%延的項目有四居忍及以上戶型。半市區(qū)只凍有輸8.3猴%支的項目有錯層鐮，濱海新區(qū)卻園有弄40何%圾的項目設有錯它層哪。藏58帖%朽的市區(qū)項目建媽有躍層，而濱京海新區(qū)鳥有憤60超%攝的項目建有躍促層。糾市區(qū)的項目戶填型以二居和三礙居為主，平均筋戶型比例分別列為工37奏%嗓和值42統%宅；濱海新區(qū)項麥目戶型以二居套和三居為主，殖平均戶型比例鋸分別燭為豐44喪%且和購34覺%姿；市區(qū)的二居稍面積平均在魔13灣0慘平方米宋，三居平均在評14延8徑平方米慈；濱海新區(qū)的繁二居面積平均確在踢11鐵8襖平方米廟，三居平均在昨14孝3講平方米我。蒙以上說明在高棄檔公寓市場內琴住宅戶型設計莖多樣，戶型以跌二、三居戶型獲為主，其他戶嶺型為輔，這與懲購房者越來越請追求舒適生活梁的需求有關。藥在進行調研的罩過程中我們發(fā)出現大部分項目腥的兩居室、三棚居室比較熱銷租，這與項目的遮市場定位、客拋戶的購買能力肝等有著必然的恰聯系。在區(qū)域葉市場內消費者臣購房的主要目評的為自用，客跟戶必然考慮戶戀型面積的大小婚與總價款的高歇低的平衡關系貸。蛇寄具早三啦室拍選斤炊囑有鄉(xiāng)稱沉兩室薯3.滴5方樓宇配套丈調研項目主要貍樓宇配套設施把分區(qū)稀物業(yè)名稱明通訊

突系統沾管道熱水箱供暖

疊系統斯供電

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頁供暖索一戶一表比電子巡更，蟻紅外監(jiān)控還廟秀華納豪園虜寬帶購√世壁掛式鍋爐仔一戶一表直可視對講機，鍬電子巡更玩咳三菱指領先華翠洋房堤IDD抱√啊壁掛式鍋爐錄一戶一表確可視對講蒸滑方格林園側寬帶觸√材集中

微供暖陸一戶一表很電子巡更，彎紅外監(jiān)控新殲就泰達芳林園蝶寬帶湯聾市政供暖，地南板采暖濫一戶一表蠢紅外報警系統球及閉路監(jiān)控系渣統垃餃通力勇市區(qū)擁泰達國際公寓膜寬帶勺√狹中央冷暖空調刊一戶一表肝電子防盜系統庭自動報警墻煙感噴淋足奧的斯億東海岸國際花轟園密IDD辨√轟集中

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慘供暖爽一戶一表更可視對講機，靠電子巡更瓣桶截本次調研的各飽項目在通訊系紛統、供電系統負等方面并無較輩大差異，基本盲都是采用預留剪電話插座，一遠戶一表等天津默市較為普遍采叨用的方式，是吩市場的主流方穩(wěn)式。隨著市場輝的進一步發(fā)展腸和天津有關政廣策規(guī)定，如分加戶計量采暖方尾式（即一戶一稼表）和可以自良由調節(jié)室內溫百度的溫控閥在君新建項目中必宅須設有，這樣絲業(yè)主可以在室咐內無人的情況兵下關閉溫控閥騰，以降低用熱襖量，節(jié)省費用叢開支。湯有床1領2氏個項目鋪設寬只帶，占總體饑的團57尚%喇，寬帶已成為燙小區(qū)必不可少愁的硬件設施，職住宅智能化是機世界住宅建設歌的潮流趨勢，咱因此，智能化刺已成為超前家牙居生活概念必泄不可少的配置詠。智能化住宅陰小區(qū)可使住戶嘉生活便利、娛寧樂豐富，使物博業(yè)管理更有效尸率，也更便于宴管理，發(fā)展商昌可獲取高科技盲增值利潤，可青大大提高商品忙住宅婚的匙“闊性能價格旁比駁”民。怎有懷1租7猶個項目采用了君市政集中供暖合方式，占總體渡的躺80兇