山東仙境海岸的度假旅游開發(fā)創(chuàng)新模式-綠維創(chuàng)景

-.z仙境海岸的度假旅游開發(fā)創(chuàng)新模式旅游與城市規(guī)劃設(shè)計專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運營效勞商綠維創(chuàng)景規(guī)劃NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方：旅游運營網(wǎng).lwcj.聲明：該報告知識產(chǎn)權(quán)歸綠維創(chuàng)景規(guī)劃所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責(zé)任。-.z仙境海岸的度假旅游開發(fā)創(chuàng)新模式綠維創(chuàng)景規(guī)劃在傳統(tǒng)地產(chǎn)處于下行通道的2021年，旅游地產(chǎn)可謂是“一半是海水、一半是火焰〞：一方面在旅游產(chǎn)業(yè)保持雙位數(shù)增長速率的背景下，開發(fā)商認為，旅游地產(chǎn)是低迷市場中的一大亮點。據(jù)統(tǒng)計，2021年上半年，重點旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域共有74個新盤入市；另一方面旅游地產(chǎn)本身存在很多問題，比方旅游功能缺乏、無法滿足度假時代下的游客需求、空置率較高，投資回報低等。旅游地產(chǎn)無論是面向的對象、需要滿足的功能，還是具體的開發(fā)模式、營銷模式、運營模式，與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)都有著很大的區(qū)別，不能照搬照用，需要創(chuàng)新解決實際問題。綠維創(chuàng)景2021年底高水平完成了省旅游局委托的?仙境海岸品牌規(guī)劃?，成為省仙境海岸品牌推廣的指導(dǎo)性文件。本文為規(guī)劃編制過程中的局部研究容。沿海作為我國旅游開發(fā)的重要區(qū)域，目前存在兩個非常大的問題：第一，房地產(chǎn)與旅游別離。由于地產(chǎn)升值快，開發(fā)商更聚焦“賣房〞，忽略了相關(guān)的效勞配套、休閑度假配套、產(chǎn)業(yè)配套、環(huán)境美化等，供需不對應(yīng)造成大量“鬼城〞出現(xiàn)。第二，旅游地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化別離。旅游休閑度假的盛行使得第二居所、第三居所等需求旺盛，但如果沒有相應(yīng)的城市配套、一系列的公共效勞系統(tǒng)如醫(yī)院、學(xué)校等根底設(shè)施的完善，城鎮(zhèn)化進程就非常困難。這兩個別離也是當(dāng)前中國旅游地產(chǎn)普遍存在的重大問題。如何盤活旅游地產(chǎn)，如何打造度假生活方式，如何形成于國際接軌的度假海岸，成為了旅游地產(chǎn)亟需解決的問題。2021年8月上旬，省政府出臺了?關(guān)于提升旅游業(yè)綜合競爭力加快建成旅游強省的意見?，提出依托海岸帶和灘、灣、島、礁等資源，以日照、嶗山、威海好望角、蓬萊為“4個支撐點〞，聯(lián)手打造“仙境海岸〞濱海休閑度假品牌。這是半島從整合的角度提出的開發(fā)戰(zhàn)略，既是打造度假天堂品牌的創(chuàng)新，也是中國海洋旅游與休閑度假旅游開展的一個里程碑。這一度假品牌的打造，必將盤活當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)，帶來新的開展機遇。綠維創(chuàng)景有幸參與到了這一品牌的打造過程中，我們將其中的經(jīng)歷進展了總結(jié)，期望能為中國旅游地產(chǎn)的開展提供一些借鑒。一、開發(fā)層面——基于酒店的度假綜合功能整合模式居住是休閑度假的核心，但對于土地資源十分珍貴的仙境海岸一帶，卻存在著一些破壞生態(tài)資源、違背城市開展規(guī)律的地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)象，導(dǎo)致了土地資源的極大浪費。因此，在打造仙境海岸品牌時，走的是一條整合的路子，即充分整合區(qū)域性的各類旅游要素，建立相應(yīng)的度假綜合體，而不是繼續(xù)開發(fā)建立房地產(chǎn)工程或者新開發(fā)旅游工程。我們以度假酒店等接待設(shè)施為核心，通過完善酒店接待、餐飲、娛樂等效勞設(shè)施，整合半小時車程的餐飲、購物等旅游效勞、休閑娛樂、配套設(shè)施以及景區(qū)、養(yǎng)生修學(xué)等資源，打造能夠提供2-7天以“仙居、道宴、逍遙游、養(yǎng)生修學(xué)〞旅游產(chǎn)品為體系的七大主題特色度假綜合體。度假綜合體體量標(biāo)準⑴、度假綜合體地域界限明確，區(qū)域面積不小于2平方公里。⑵、綜合體中高檔度假酒店數(shù)量每類不少于10家，住宿接待設(shè)施總床位數(shù)不少于2000。⑶、綜合體購物設(shè)施具有較高便利度，購物環(huán)境舒適，購物設(shè)施的種類、數(shù)量及分布與接待能力相匹配，建有一處或多處大型購物商店和購物主題街區(qū)。度假酒店標(biāo)準⑴、度假酒店能圍繞9種創(chuàng)新模式，積極在跨界經(jīng)營、創(chuàng)新開展方面進展探索，并有具體的意向和打算。⑵、度假酒店設(shè)施條件完善，具有較高舒適度，空間布局合理，建筑具有特色，設(shè)計符合度假行為的需求。⑶、度假酒店重視酒店信息化建立，建立了酒店營銷，參加攜程、同程、去哪兒等大旅游電子運營商網(wǎng)絡(luò)，根本實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)營銷。⑷、度假酒店能積極探索打造“包價度假產(chǎn)品〞，能在酒店外為游客提供吃、住、行、游、購、娛以及接送站和周邊旅游購物等全程一站式效勞。⑸、度假酒店餐飲設(shè)施與酒店規(guī)模相匹配，能融入道家的養(yǎng)生思想，結(jié)合魯菜、民間原生態(tài)菜和膠東地方菜，開發(fā)出道家養(yǎng)生菜產(chǎn)品。同時，餐飲設(shè)施能滿足不同消費水平的市場需求，提供富于地方特色、品質(zhì)優(yōu)良的個性化菜品菜系。⑹、度假酒店旅游商品富于地方特色，且商品種類豐富、檔次多樣；購物場所管理規(guī)，秩序良好，無圍追兜售現(xiàn)象；效勞主動熱情，富于地方特色。⑺、度假酒店能按照道家養(yǎng)生的理念，以體驗和傳藝為主，提供質(zhì)量高、類型豐富的仙境海岸養(yǎng)生修學(xué)產(chǎn)品和效勞，如養(yǎng)生、理療、健身、太極拳傳藝等。各種活動設(shè)施均配備具有專業(yè)技能的教練及救援人員。公共效勞設(shè)施建立標(biāo)準⑴、旅游公共效勞設(shè)施功能齊全，運轉(zhuǎn)正常，綜合體主要節(jié)點、游客集聚區(qū)應(yīng)設(shè)置游客集散中心、旅游咨詢中心、問詢處、問詢，建立旅游效勞熱線，建立旅游風(fēng)險預(yù)警及救援的體系，滿足游客需求。⑵、加強旅游集散中心、咨詢效勞中心建立，能從現(xiàn)有辦公、商業(yè)用房中提供游客集散中心用房或建立用地，建筑面積不少于5000平方米〔如目前條件暫不具備，應(yīng)由度假區(qū)管委或當(dāng)?shù)卣畷娉兄Z年解決〕。重視咨詢效勞中心建立，一個綜合體至少不能少于5個左右的咨詢中心。⑶、交通設(shè)施便捷化，應(yīng)設(shè)置完備、醒目的標(biāo)識指示系統(tǒng)。出租車、租車、公交車體系比較健全完善，游客實現(xiàn)無障礙出行。度假產(chǎn)品標(biāo)準⑴、市旅游局能主動和教育、醫(yī)療、體育、衛(wèi)生等部門聯(lián)系，打造出仙境海岸獨有的養(yǎng)生修學(xué)度假產(chǎn)品。⑵、參照度假酒店或者賓館的星級和檔次，按五星級、四星級、三星級和商務(wù)酒店、社會賓館和農(nóng)家樂四種標(biāo)準，確定周末2日、5日、7日三種類型度假產(chǎn)品的價格標(biāo)準〔價格與企業(yè)給攜程、同程等旅游電子商務(wù)運營商同等即可〕，實現(xiàn)統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理。⑶、市旅游局能指導(dǎo)重點旅行社參與度假綜合體產(chǎn)品的包裝、營銷和地接，并有具體的工作方案。各度假綜合體的打造理念仙道文化度假綜合體葡萄酒文化度假綜合體溫泉養(yǎng)生度假綜合體高爾夫度假綜合體沙灘休閑度假綜合體海島度假綜合體城市商業(yè)休閑綜合體以獨一無二的仙道文化為涵，挖掘中國幾千年積淀的仙道安康、養(yǎng)生、長壽的理念及生活方式，通過“五療九養(yǎng)〞的仙道養(yǎng)生模式，融合現(xiàn)代養(yǎng)生度假理念及方式，共同成就膠東半島獨具特色的“仙道養(yǎng)生度假綜合體〞。以傳承歷史的葡萄酒文化為主題，融合自然風(fēng)情、民俗文化、產(chǎn)業(yè)文明、建筑文化、生活方式等，豐富充實文化涵，促使葡萄酒文化邁向更寬廣的文化領(lǐng)域，從而成為自成一脈的“葡萄酒文化度假綜合體〞，快速打造葡萄酒世界的“第三極〞。依托現(xiàn)有各類溫泉資源，通過不同主題文化的挖掘提升，打造全新的主題化、復(fù)合性、度假型的溫泉旅游度假綜合體系列，成為濱海度假旅游特別是秋冬淡季主打產(chǎn)品。以高端休閑度假工程高爾夫為核心吸引力，延伸出餐飲、會議、商務(wù)、娛樂、游樂、運動、博彩、觀光、體驗、康療養(yǎng)生等等休閑娛樂功能，并結(jié)合產(chǎn)權(quán)式客房、酒店式公寓、商務(wù)別墅等銷售物業(yè)，最大規(guī)模整合聚集業(yè)態(tài)的“復(fù)合共生型〞度假社區(qū)以3S(沙灘、海水、)為核心吸引力，延伸出餐飲、娛樂、游樂、運動、觀光、體驗、水療養(yǎng)生等等親水休閑娛樂功能，并結(jié)合產(chǎn)權(quán)式客房、休閑客棧、特色民居等租售物業(yè)，最大規(guī)模整合聚集業(yè)態(tài)“洗海澡、鬧沙灘、飚海水、享發(fā)呆〞型度假社區(qū)。以層樓重閣、蒼松翠柏、云霧變幻、桃源仙境、天人合一等資源為根底，打造特色餐飲、仙島宜養(yǎng)、仙島暢游、逍遙仙游等海島仙居養(yǎng)生度假綜合體。從高端休閑及配套，到城市文體教育、行政商務(wù)、生活居住等多方面，構(gòu)筑生產(chǎn)生活的方方面面，提升生活品質(zhì)，表達“城市幸福指數(shù)〞，構(gòu)建十八大文明下統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的示性區(qū)域。從區(qū)域角度來看，度假綜合體是一個旅游目的地，它以景區(qū)、養(yǎng)生、主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會博物館聚集、酒店目的地、運動聚集等為吸引核，一站式滿足游客的各種休閑度假需求，包括休閑養(yǎng)生、會務(wù)休閑、運動休閑等。從產(chǎn)品角度來看，度假綜合體功能業(yè)態(tài)豐富，圍繞休閑度假衍生出了一系列娛樂、運動、療養(yǎng)、居住和餐飲等功能，形成了一個完整的休閑度假養(yǎng)生系統(tǒng)，能夠滿足各個年齡、不同層次的休閑度假需求。從增值效勞角度來看，度假綜合體將居住、游樂、養(yǎng)生、生活效勞等多種功能進展了整合，提供的是一種生活方式而不是簡單的居住。二、營銷層面——構(gòu)建俱樂部模式組建由旅游基金、旅行社、旅游地產(chǎn)商及相關(guān)企業(yè)組成的仙境海岸俱樂部，采取加盟制，統(tǒng)一品牌，分俱樂部自負盈虧，按照聯(lián)合經(jīng)營的模式進展管理，實現(xiàn)對仙境海岸濱海度假資源的統(tǒng)一品牌營銷。仙境海岸俱樂部通過“仙境卡〞構(gòu)建旅游產(chǎn)品組合，對不同的消費群體均實行一價全包的經(jīng)營模式，并配備水上教練、養(yǎng)生安康師、保健師等專業(yè)管家團隊，整體著眼于四個目的地不同的文化與傳統(tǒng)，展現(xiàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、反映當(dāng)?shù)仫嬍?。此外，仙境海岸俱樂部通過合理利用當(dāng)?shù)丨h(huán)境資源，雇用當(dāng)?shù)厝瞬?，進展當(dāng)?shù)夭少彛踔烈M一些先進的技術(shù)和管理，在滿足自身經(jīng)營的同時還能促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的開展。三、地產(chǎn)層面——參加旅游財富網(wǎng)、途家網(wǎng)等平臺隨著省2021年實現(xiàn)帶薪休假制度的提出，其旅游地產(chǎn)的市場需求規(guī)模將有一個大幅度的增長，據(jù)旅游財富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，未來5-10年將達15萬億左右。但目前，一些旅游地產(chǎn)工程一方面沿用傳統(tǒng)的房產(chǎn)分銷代理或房展會等營銷方式，許多已出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象；另一方面，高空置率使得旅游地產(chǎn)屢遭詬病，前期銷售和后續(xù)經(jīng)營通道不暢的問題亟待解決，一批旅游地產(chǎn)工程亟待盤活。這就是催生仙境海岸與旅游財富網(wǎng)、途家合作的主要原因。旅游財富網(wǎng)的“度假置業(yè)游系統(tǒng)〞，整合旅行社業(yè)務(wù)，將旅游地產(chǎn)及其周邊的景區(qū)、酒店、醫(yī)療、休閑運動等資源進展打包，并組織有置業(yè)傾向的中高端客戶群體到物業(yè)地進展深度游體驗游，幫助旅游地產(chǎn)開發(fā)商銷售旅游地產(chǎn)。另外，參加旅游財富網(wǎng)，也促使旅游地產(chǎn)開發(fā)商必須完善工程的各項旅游配套效勞功能，并成立或引進專業(yè)的物業(yè)運營管理公司為購房者提供，包括根本物業(yè)管理、上門效勞、委托效勞等一攬子專業(yè)化的后續(xù)效勞。這樣，后期，業(yè)主就可以通