鳳凰嶺一期(土地一級(jí)開發(fā))可行性實(shí)施計(jì)劃書

TOC\o"1-3"\h\z第一章概述 I1.1項(xiàng)目概述 11.2可行性研究報(bào)告的編制目的 31.3可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 31.4項(xiàng)目效益分析 41.5特殊說明事項(xiàng) 4第二章項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 62.1宗地法律關(guān)系 62.2項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 72.3地上物狀況 92.4宗地環(huán)境 102.5宗地開發(fā)目標(biāo) 12第三章投資環(huán)境 133．1海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 133．2海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 133．3海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 143．4項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 15第四章市場分析 164．1總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 164．2土地市場分析 174．3旅游市場分析 194．4北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn) 264．5競爭性項(xiàng)目分析 第五章項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 295．1規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 295．2項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式 305．3拆遷補(bǔ)償方式 305．4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 305．5資金籌集…………………..345．6土地銷售時(shí)間和方式選擇……………….345．7收款方式與回款計(jì)劃……………………...345．8營銷策略…………………..34第六章總投資成本分析 3466．1征地費(fèi) 3466．2拆遷費(fèi)…………………….366．3前期工程費(fèi).……………….366．4市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)………………….376．5地價(jià)款………………….………………….406．6管理費(fèi)用…………………..406．7財(cái)務(wù)費(fèi)用…………………..406．8銷售推廣費(fèi)………………..406．9開發(fā)期稅費(fèi)………………..416．10不可預(yù)見費(fèi)………………416．11資金使用計(jì)劃…………….41第七章項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析……….427．1假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價(jià)格………….437．2開發(fā)余值的分析 43第八章財(cái)務(wù)分析 458．1銷售收入估算 458．2成本分析 458．3靜態(tài)分析 458．4現(xiàn)金流量分析 458．5借款償還 468．6結(jié)論 46第九章風(fēng)險(xiǎn)分析 479．1不確定性分析 479．2盈虧平衡分析 479．3敏感性分析 489．4投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 499．5資金風(fēng)險(xiǎn) 509．6管理風(fēng)險(xiǎn)………………….509．7政策風(fēng)險(xiǎn) 50第十章社會(huì)效益評(píng)價(jià) 5110．1對(duì)就業(yè)效益的影響 5110．2對(duì)環(huán)境效益的影響 5110．3對(duì)政府財(cái)政的影響 5110．4對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 51第十一章結(jié)論 53第一章概述鳳凰嶺地塊位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部。大西山風(fēng)景旅游區(qū)與皇家園林旅游區(qū)和稻香湖旅游度假區(qū)一起，并稱為海淀區(qū)三大旅游區(qū)。大西山風(fēng)景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門約25公里，距中關(guān)村約182000年以后，該區(qū)域所屬的海淀北部地區(qū)先后編制了《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》、《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》、《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）、《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》等一系列規(guī)劃文件，已獲得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》（市規(guī)函【2005】1553號(hào)），這為鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了依據(jù)。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)條件。北京市土地整理儲(chǔ)備中心海淀區(qū)分中心作為拆遷主體統(tǒng)一組織土地一級(jí)開發(fā)，并按規(guī)定對(duì)可出讓的土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣，掛牌交易。1.1項(xiàng)目概述1.1.1項(xiàng)目名稱北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路?？傆玫孛娣e24.859公頃，其中建設(shè)用地面積9.82公頃，代征道路面積3.02公頃，代征綠地12.019公頃1.1.3項(xiàng)目任務(wù)項(xiàng)目任務(wù)：對(duì)規(guī)劃建設(shè)用地，按計(jì)劃完成項(xiàng)目用地的拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“三通”，地塊內(nèi)場地平整，實(shí)行土地掛牌出讓。1.1.4項(xiàng)目實(shí)施的意義整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價(jià)值。在加強(qiáng)海淀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體性、繁榮該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，發(fā)揮本項(xiàng)目土地自身優(yōu)勢，提升大西山風(fēng)景旅游區(qū)的北部商業(yè)檔次。項(xiàng)目的實(shí)施將具有以下意義：l、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求；2、符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會(huì)目標(biāo)。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義；3、項(xiàng)目區(qū)將形成以住宿、商務(wù)會(huì)議為主體的現(xiàn)代化旅游度假圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利；4、改善就業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)；優(yōu)化建設(shè)結(jié)構(gòu)，改善環(huán)境；實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和城市的可持續(xù)發(fā)展。1.2項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制目的為土地一級(jí)開發(fā)單位提供決策依據(jù)；為政府管理部門提供審批土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的依據(jù)；為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。1.3項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制依據(jù)《北京市城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》《海淀區(qū)土地利用規(guī)劃》《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的批復(fù)》（市規(guī)函【2005】1553號(hào)）《海淀區(qū)北部地區(qū)總體規(guī)劃》《海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃》《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（征求意見稿）《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國土房管拆[2003]808號(hào)）《北京市非住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》（京國土房管拆[2002]646號(hào)）《北京地價(jià)》項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)資料拆遷、估價(jià)、市政預(yù)算等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.4項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目建設(shè)期為9個(gè)月，回收期為11個(gè)月。通過對(duì)項(xiàng)目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項(xiàng)目評(píng)價(jià)的綜合結(jié)論為：1、成本支出：項(xiàng)目總投資為12553.24萬元。2、出讓收入：土地出讓地價(jià)款測算為13653.35萬元。3、利潤：通過測算利潤為1100.11萬元。4、綜合考慮土地開發(fā)價(jià)值后，按基準(zhǔn)收益率10%折算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1004.4萬元，年內(nèi)部收益率為12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。1.5編寫說明本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對(duì)所提供的文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。本報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論。我們已對(duì)本報(bào)告中的研究對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查。本報(bào)告中所引用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)系經(jīng)過我們長時(shí)間的研究及市場分析所取得的，如有偏差，僅供參考。本研究報(bào)告作為辦理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)使用。第二章項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述2.1宗地法律關(guān)系1、宗地性質(zhì)及基本情況北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目地均為集體土地，項(xiàng)目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至發(fā)鳳凰嶺景區(qū)和龍泉寺一級(jí)山區(qū)公路，北至鳳凰嶺路?？傆玫孛娣e24.859公頃，其中建設(shè)用地面積9.82公頃，代征道路面積3.02公頃，代征綠地12.019項(xiàng)目地塊為車耳營村和西山農(nóng)場所有，共24.859公頃。屬于國有土地。圖2圖2－1：地塊用地規(guī)劃圖2、宗地實(shí)際用途與規(guī)劃用途現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約21.69公頃，占用地總面積的87.25%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地1.22公頃，占用的總面積的4.9宗地規(guī)劃用途為旅游度假及文化用地。3、宗地區(qū)域的歷史價(jià)值該宗地位于北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部，對(duì)于土地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)。2.2項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位1、項(xiàng)目土地的自然特征本項(xiàng)目總用地面積為24.859公頃2、項(xiàng)目的區(qū)位特征項(xiàng)目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)山清水秀、古跡繁多，屬北京的上風(fēng)上水之地。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。秀美的自然景觀與豐富的人文景觀相映成趣，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、科研工作者提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活和工作環(huán)境。圖2圖2－2：大西山風(fēng)景區(qū)位置示意圖海淀區(qū)中關(guān)村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。海淀區(qū)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)有了得天獨(dú)厚的條件，確立了海淀區(qū)在全國高科技發(fā)展中的核心地位，具備發(fā)展知識(shí)經(jīng)濟(jì)的條件。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。東與西城、朝陽區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積426平方公里?？傆玫孛娣e24.859公頃，其中建設(shè)用地面積9.82公頃，代征道路面積3.02公頃，代征綠地12.019圖2圖2－3：地塊位置圖2.3地上物狀況該項(xiàng)目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。平房破損程度嚴(yán)重，使用功能設(shè)施不全，生活極為不便，現(xiàn)有形象與大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游及海定區(qū)日益改變的城市景觀極不協(xié)調(diào)。現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約21.69公頃，占用地總面積的87.25%；另有少量村鎮(zhèn)企業(yè)用地1.22公頃，占用的總面積的4.9項(xiàng)目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單位備注一項(xiàng)目總占地面積24.859公頃二應(yīng)拆遷房屋建筑面積1182.4平方米拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)1廠房1182.4平方米拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)2.4宗地環(huán)境1、自然環(huán)境由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個(gè)相對(duì)封閉的區(qū)域。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶櫦撅L(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫16攝氏度，一月份平均氣溫－3攝氏度，7月份平均氣溫30攝氏度，年平均降水600mm，全年無霜期200余天。項(xiàng)目地塊位于以生態(tài)為主題的大西山風(fēng)景區(qū)。區(qū)域內(nèi)山清水秀，風(fēng)景宜人，景觀資源豐富。2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是IT業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專家開會(huì)、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)的理想處所。3、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況（1）交通現(xiàn)狀宗地附近東西向主要有聶各莊西路、北清路、龍泉寺路。市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè)經(jīng)過，但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀自來水：自打井水和海淀供水一廠供水雨污水：無市政管網(wǎng)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。無污水處理設(shè)施。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力：有聶各莊變電站，22萬伏-11萬伏。居民用電分別由昌平區(qū)陽坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機(jī)房，容量1440門，有800門投入使用。電話線空中架設(shè)，無地下管溝敷設(shè)。有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。（3）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設(shè)有DN800上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約7-8公里。北清路一期敷設(shè)有DN500中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約7-8公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設(shè)任何管道。4、公共設(shè)施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡單公共設(shè)施?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。。2.5宗地開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的“三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。第三章投資環(huán)境3．1海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹海淀區(qū)以高科技、高知識(shí)含量為特色。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。3．2海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析1、自然風(fēng)光和民俗旅游鳳凰嶺、大覺寺、陽臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。2、豐富的商業(yè)資源鳳凰嶺、大覺寺、陽臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。3、優(yōu)越的地理區(qū)位海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是IT成功人士旅游度假、會(huì)議、辦公的好去處，同時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之所。商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境。4、豐富的旅游資源海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場資源。3．3海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長之勢，但受到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。1、功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有合理的銜接起來，對(duì)消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。2、配套設(shè)施不夠完善各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒有合理的組合，各行其是，沒能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數(shù)量有限。3、海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織——商會(huì)的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。4、海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)?、供暖管線沒有實(shí)現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。3．4項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來看，市場供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來對(duì)于高檔旅游配套設(shè)施的市場需求將有大幅提升。結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。第四章市場分析4．1總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析中國經(jīng)濟(jì)在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的3.4%。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長，與12年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到4%），零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會(huì)進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。排除無法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計(jì)有800至900萬人移居到城市。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是“十五”時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展"首都經(jīng)濟(jì)"。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國前列。近年來北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長的趨勢，2001年-2004年GDP年均增長速度達(dá)到11.4%，GDP年增長率高于國家平均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長迅速，2008年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng)北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。2004年，北京GDP總量為4283.3億元，比上年增長13.5%，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到15637.8元，四年平均實(shí)際增長幅度達(dá)到12.4%。4．2土地市場分析從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢政策調(diào)整對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析：１、土地供應(yīng)總量將會(huì)進(jìn)一步得到控制從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件，對(duì)城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。從需求方面來看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。土地價(jià)格的上漲，將降低土地市場需求。在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。2、地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)，長期趨向平穩(wěn)土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時(shí)，由于政府對(duì)住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對(duì)住房市場需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅波動(dòng)。因此，從中長期來看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。4．3旅游市場分析05年全市接待入境旅游者362.9萬人次，比上年增長15%。其中，外國人311.6萬人次，增長16.2%；港、澳、臺(tái)同胞51.3萬人次，增長8.2%。全市旅游外匯收入36.2億美元，增長14.2%。全年出境旅游者達(dá)51.7萬人次，增長0.7%。全年接待國內(nèi)旅游者1.25億人次，增長4.6%。國內(nèi)旅游收入1300億元，增長13.5%?！笆濉逼陂g，全市共接待入境旅游者1460萬人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到148億美元，分別比“九五”時(shí)期增長21.3%和21.4%。共接待國內(nèi)旅游者5.6億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入4968.7億元，分別比“九五”時(shí)期增長26.3%和1.3倍。不單是北京，05年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國入境旅游人數(shù)達(dá)1.2億人次，出境旅游者達(dá)3100萬人次，旅游總收入達(dá)7680億元。入境過夜旅游人數(shù)達(dá)4680萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)12億人次。在旅游業(yè)總收入中，國內(nèi)旅游收入達(dá)5286億元，國際旅游收入達(dá)到293億元。預(yù)計(jì)，06年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到1.3億人次，比去年增長8%。其中入境過夜人數(shù)達(dá)到5180萬人次，外國人2290萬人次，國際旅游收入達(dá)到336億美元。05年旅客運(yùn)輸總量60839萬人，比上年增長22.3%。其中，鐵路5778萬人，增長6.3%；公路51925萬人，增長25.2%；民航3136萬人，增長10%?！笆濉逼陂g，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到19.2億人，比“九五”時(shí)期增長2.1倍。北京作為中華人民共和國的首都，是一座有3000多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽(yù)。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進(jìn)步。在中國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。2001年，北京接待的海外游客達(dá)到2,857,872人次，比上一年增長了1.3％。其中來自國外和香港、澳門、臺(tái)灣的游客分別2,398,790人次、269,265人次、14,220人次和175,597人次。旅游業(yè)外匯收入總計(jì)達(dá)29.5億美元，比上一年增長了6.5％。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了8％，旅游收入達(dá)887.7億元，比上一年增長了29％。最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。外地游客平均在京停留時(shí)間為6.5天，重游率為69.5%。外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：圖3－1圖3－1：外地游客職業(yè)分布情況圖（數(shù)據(jù)來源：2001年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)出版社出版）表3－1：2001年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè)其他省游客百分比當(dāng)?shù)赜慰桶俜直日珓?wù)員10.79.5企業(yè)管理人員22.717.8技術(shù)工11.510.7服務(wù)銷售人員9.78.9工人10.48.0軍人2.34.2農(nóng)民5.01.1退休人員5.16.8學(xué)生12.625.0其他10.08.0表3－2：2001年國內(nèi)游客參觀北京的分類百分比目的百分比(%)渡假旅游44.0拜訪親戚朋友11.2公務(wù)16.9會(huì)議7.9看病3.0宗教0.3文化體育4.7其他12.0來京的目的有從事文化科技交流（15.1天）和宗教活動(dòng)（7.5天）；這些人是外地來京人員中在京停留時(shí)間最長的。下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。圖3－2圖3－2：外地來京人員在京平均停留天數(shù)（數(shù)據(jù)來源：2001年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國統(tǒng)計(jì)出版社出版）北京市旅游業(yè)發(fā)展前景“十五”期間至2020年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對(duì)2010年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學(xué)者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局幾個(gè)區(qū)縣的意見，我們對(duì)2020年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下：1．北京的城市建設(shè)將有一個(gè)極達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京城市景觀。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后20年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通過馬路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。城市綠地將進(jìn)一步擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo)識(shí)系統(tǒng)將全面建立。北京旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。2．北京市將會(huì)竭盡全力保護(hù)北京古城風(fēng)貌，重點(diǎn)街區(qū)、重點(diǎn)文物、重點(diǎn)民居不僅會(huì)得到市政府的高度重視，并且肯定會(huì)充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化北京的古老文化的亮點(diǎn)。3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。4．北京的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會(huì)站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時(shí)，國內(nèi)外旅游者將在北京對(duì)旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。5．北京將作為科教文化中心，更加充滿知識(shí)與趣味氛圍。國家級(jí)和地方級(jí)重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。科技開發(fā)區(qū)、科技成果試驗(yàn)地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點(diǎn)，而且民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會(huì)館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動(dòng)，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個(gè)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會(huì)議中心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國際節(jié)日。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅游活動(dòng)。7．旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對(duì)國家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強(qiáng)市的行列。結(jié)論：中國旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場提供了巨大的潛力，國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長；北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺長城和頤和園等；總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點(diǎn)不多，就是歷史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點(diǎn)；游客在京停留時(shí)間平均為國為6.5天，重游率接近70%。假設(shè)在初次到京時(shí)已經(jīng)游覽了4個(gè)主要景點(diǎn)，對(duì)于新景點(diǎn)來說，市場潛力在重游的客源中每年將超過百萬；所有的現(xiàn)有景點(diǎn)均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀(jì)影城那樣的互動(dòng)性或主題性的景點(diǎn)；將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚(yáng)中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運(yùn)支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點(diǎn)。4．4北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)是：一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有52%的旅游飯店集中在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實(shí)現(xiàn)了全市79%的營業(yè)收入、101%的利潤總額和83%的稅金總額。另外，還有20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。以上區(qū)域集中了全市72%的旅游飯店、90%以上的經(jīng)濟(jì)總量。二、高星級(jí)飯店是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。四星級(jí)以上的高星級(jí)飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房價(jià)和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。高星級(jí)飯店集中全市旅游飯店60%的收入和70%的利潤。截至11月底，僅占全市旅游飯店數(shù)16%的四、五星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入104.9億元，同比增長49.4%，占總量的61.5%；實(shí)現(xiàn)利潤總額13.9億元，占總量的72.4%,收入利潤率為13.3%。不足兩成的四、五星級(jí)飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。三星級(jí)及以下飯店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入65.5億元，同比增長25.5%，占總量的38.5%；實(shí)現(xiàn)利潤總額5.3億元，不足總體的三成,收入利潤率為8.1%，超過八成的三星級(jí)及以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和三成的利潤總額。平均房價(jià)和客房出租率同步增長。目前，全市旅游飯店的平均房價(jià)為411元/間天，比2003年增長6%；客房出租率為65%，比2003年上升15個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)平均房價(jià)和客房出租率的同步增長。其中：四、五星級(jí)飯店的平均房價(jià)分別比2003年增長3%和10%；客房出租率分別比2003年提升15個(gè)和16個(gè)百分點(diǎn)。二、三星級(jí)飯店在平均房價(jià)不變的情況下，客房出租率分別提升14和12個(gè)百分點(diǎn)。一星級(jí)飯店在平均房價(jià)下降5%的情況下，客房出租率提升12個(gè)百分點(diǎn)。表3－4：旅游飯店分星級(jí)的平均房價(jià)及客房出租率：星級(jí)五星四星三星二星一星平均房價(jià)(元/間天)762437281204166客房出租率(%)67716360454．5競爭性項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊區(qū)域近期沒有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場仍然在起步階段。目前正在交易的地塊中，距離項(xiàng)目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的D1、D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。從04年至06年間北京市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對(duì)本項(xiàng)目有一定參考意義的地塊有三個(gè)，分別是：京土整儲(chǔ)掛（昌）[2005]002號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（昌）[2004]001號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（石）[2004]007號(hào)（石景山區(qū)八角建設(shè)用地）。海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析二十一世紀(jì)，國際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒——旅游休閑產(chǎn)業(yè)。隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將來臨。據(jù)測算目前在我國，旅游業(yè)每收入1美元，又使國民經(jīng)濟(jì)增加3.12美元。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加10.7美元。旅游業(yè)的獨(dú)特經(jīng)濟(jì)功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點(diǎn)建設(shè)上更是不遺余力。國際及國內(nèi)的形勢為該項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的政治，社會(huì)基礎(chǔ)（即天時(shí)）。海淀中關(guān)村作為全國高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來吸引大量的國際國內(nèi)客商、專家，并帶來大量商務(wù)及附屬的旅游觀光休閑需求。海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場資源（即人和）?？偨Y(jié)結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

第五章項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作5．1規(guī)劃設(shè)計(jì)條件按照北京市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問題的復(fù)函》（市規(guī)函［2005］1553號(hào)）的規(guī)定，本項(xiàng)目規(guī)劃利用條件如下：項(xiàng)目名稱：北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目1、用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地總用用地面積：24.859總建設(shè)用地面積：9.82其中，旅游度假用地：9.82代征城市公共用地面積：15.039其中，代征道路用地面積：3.02代征綠地：12.019公頃2、建筑規(guī)劃要求：建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化建筑控制規(guī)模：旅游度假≤2.95萬平方米建筑控制高度：旅游度假≤9米5．2項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式開發(fā)主體設(shè)想：本地塊的開發(fā)與海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請(qǐng)?jiān)诒本┦型恋卣韮?chǔ)備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體，組織實(shí)施該項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)工作。開發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會(huì)休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對(duì)商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)格的上升。但要求資金大量投入，立足長遠(yuǎn)，長期經(jīng)營。5．3拆遷補(bǔ)償方式本項(xiàng)目對(duì)拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)入一級(jí)開發(fā)成本。一級(jí)開發(fā)單位在實(shí)施拆遷工作時(shí)，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評(píng)估測算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對(duì)各原用地單位的補(bǔ)償價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)入一級(jí)開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。5．4項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按11個(gè)月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。2006年1月開始實(shí)施，預(yù)計(jì)到2006年11月竣工達(dá)到各地塊三通一平，進(jìn)入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。具體安排如下：開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表單位（天、月）時(shí)間項(xiàng)目051515152515351545155515651575158515951510515規(guī)劃意見書交通影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)市政咨詢方案編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書土地入市交易5．5資金籌措本項(xiàng)目資金來源65%為銀行貸款資金，35%自籌。根據(jù)北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲(chǔ)備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項(xiàng)目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級(jí)開發(fā)，所以本項(xiàng)目在資金籌措方面是有保證的。5．6土地銷售時(shí)間和方式選擇本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2006年9月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期。由于出讓方式為熟地熟賣，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。5．7收款方式與回款計(jì)劃本項(xiàng)目收款方式為短時(shí)間分期收款，在2006年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。計(jì)劃2006年10月實(shí)現(xiàn)回款30%，2006年11月回款70%。5．8營銷策略1、加強(qiáng)土地市場營銷盡管土地一級(jí)開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過市場來實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項(xiàng)目的成敗和收益。脫離市場或缺乏對(duì)土地市場價(jià)值的認(rèn)知，項(xiàng)目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場的管理和調(diào)控力度。2、加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目土地優(yōu)勢的宣傳推廣力度外，實(shí)際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級(jí)開發(fā)的出讓價(jià)格和項(xiàng)目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會(huì)或論證會(huì)，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)行規(guī)劃公示，召開市民聽證會(huì)，完善公眾參與、專家評(píng)審和政府決策，以此來提高本項(xiàng)目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。第六章總投資成本分析本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總投資成本包括開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售推廣費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。土地出讓金雖然在一級(jí)開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計(jì)入總投資進(jìn)行計(jì)算。經(jīng)測算，本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總投資成本為19623.64萬元，具體組成見表6.1。表6-1總投資成本估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）比例備注一征地費(fèi)687035.01%二拆遷費(fèi)10565.38%三前期工程費(fèi)2781.42%四市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)300615.32%五地價(jià)款7070.436.03%樓面毛地價(jià)六管理費(fèi)用220.341.12%(1+2+3+4)*2%七財(cái)務(wù)費(fèi)用351.711.79%年利率5.85%八銷售推廣費(fèi)用220.341.12%(1+2+3+4)*2%九開發(fā)期間稅費(fèi)不發(fā)生十不可預(yù)見費(fèi)550.852.81%(1+2+3+4)*5%總計(jì)19623.64100%6．1開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期30年。與土地方協(xié)商如下：開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)擬采用包干總費(fèi)用的方式支付，預(yù)計(jì)共支付補(bǔ)償款6870萬元，其中2179萬元用于土地補(bǔ)償，1089萬元用于人員安置補(bǔ)償，3602萬元用于果木補(bǔ)償。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場和車耳營村內(nèi)部調(diào)劑解決。6．2拆遷費(fèi)目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計(jì)兩個(gè)月內(nèi)完成拆遷工作。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照4800平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，預(yù)計(jì)為2000元/平米，拆遷成本約為960萬，加上96萬（拆遷和補(bǔ)償費(fèi)用的10%）的不可預(yù)見費(fèi)，估算拆遷工作的總成本為10566．3前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)用主要包括：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程標(biāo)底編制費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)等其它費(fèi)用。具體的估算情況見前期工程費(fèi)估算表，前期工程費(fèi)合計(jì)為278萬元?，F(xiàn)在該項(xiàng)費(fèi)用或已實(shí)際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。表6-3前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）備注1項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi)18工程咨詢公司收費(fèi)2環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)9環(huán)評(píng)公司收費(fèi)3交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)12交評(píng)公司收費(fèi)4規(guī)劃咨詢費(fèi)60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的2%5工程設(shè)計(jì)費(fèi)60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的2%6工程造價(jià)咨詢費(fèi)15占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的0.5%7工程標(biāo)底編制費(fèi)9占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的0.3%8招投標(biāo)代理費(fèi)15占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的0.5%9招投標(biāo)管理費(fèi)2占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的0.06%10工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)18占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的0.6%11其它費(fèi)用60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的2%合計(jì)2786．4市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約85萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)41萬，水文、地質(zhì)勘察費(fèi)44萬。（2）通路：通路方案：本項(xiàng)目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項(xiàng)目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準(zhǔn)備。成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約1181萬元，道路照明工程成本約50萬元，通路工程合計(jì)1231萬元。(3)通電：通電方案：本項(xiàng)目未來將由220/110kv聶各莊變電站提供，敷設(shè)擬采用電纜管溝。成本估算：通電方案的工程造價(jià)約233萬元。（4）通水：給水方案：供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為7500立方米/日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500實(shí)施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。排水方案：排水系統(tǒng)近期實(shí)施擬采用雨水、污水分流的排水體制。度假基地?cái)M自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級(jí)處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約70萬元，中水工程約85萬元，排水工程72萬元，雨水工程約384萬元，總成本合計(jì)約611萬元。（5）地塊內(nèi)土地平整：平整方案：項(xiàng)目地塊內(nèi)的土地平整包括土方回填和場地平整。土方回填的實(shí)施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\(yùn)輸。成本估算：土方回填工程成本約406萬元，場地平整成本約440萬元，合計(jì)約846萬元。綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為3006萬元。6．5地價(jià)款根據(jù)周邊評(píng)估項(xiàng)目的土地毛地價(jià)價(jià)格，估算項(xiàng)目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價(jià)約為720元/平方米。由于容積率小于1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為9.82萬平方米，則出讓金總價(jià)為7070.4萬元。6．6管理費(fèi)用管理費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)單位為組織和管理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的2%計(jì)算，即220.34萬元。6．7財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)主體的資金成本。本項(xiàng)目的資金來源65%為銀行貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按1-3年期貸款年利率5.85%、按資金實(shí)際占用情況計(jì)算利息，為351.71萬元，在項(xiàng)目完成后以銷售收入還本付息。6．8銷售推廣費(fèi)銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的2%估算，即220.34萬元。6．9開發(fā)期稅費(fèi)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。6．10不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的5%估算，即550.85萬元。6．11資金使用計(jì)劃總投資成本費(fèi)用包括前期、開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷和工程等四大類費(fèi)用，前期費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、環(huán)境評(píng)價(jià)抱告、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、各種報(bào)批的手續(xù)費(fèi)用以及現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查費(fèi)用等，工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。主要資金使用如下（詳見表6-4）：前期部分資金使用時(shí)間2006年1月-2006年3月，計(jì)3個(gè)月；開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間2006年3月-2006年7月，計(jì)5個(gè)月拆遷部分資金使用時(shí)間2006年5月-2006年9月，計(jì)5個(gè)月；工程部分資金使用時(shí)間2006年3月-2006年9月，計(jì)7個(gè)月。表6-4資金使用計(jì)劃表項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月前期費(fèi)用33%33%34%開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)20%20%20%20%20%拆遷費(fèi)20%20%20%20%20%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10%15%15%15%15%15%15%管理費(fèi)用10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%銷售推廣費(fèi)50%50%不可預(yù)見費(fèi)20%20%20%20%20%第七章項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行開發(fā)的用地面積為24.859公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設(shè)的建筑面積為2.95萬平方米。旅游度假用地本報(bào)告主要采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設(shè)用地的熟地價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級(jí)開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用及二級(jí)開發(fā)利潤后求出土地價(jià)格，即二級(jí)開發(fā)商可承受的地價(jià)水平。7．1假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價(jià)格運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法求取地價(jià)，以規(guī)劃各用途為準(zhǔn)，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價(jià)扣減建造成本、利息、利潤等計(jì)算各用途的樓面熟地價(jià)單價(jià)，乘以對(duì)應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價(jià)。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價(jià)平均約為16790元/平方米。通過第三、四章的比較與分析，可知項(xiàng)目區(qū)在位置上較優(yōu)。經(jīng)測算（詳見表7-1），樓面土地價(jià)格約為房屋銷售價(jià)格的41.84%，即樓面土地價(jià)格約為7025元/平方米。項(xiàng)目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為2.95萬平方米，預(yù)計(jì)土地開發(fā)價(jià)值為20723.75萬元。7．2開發(fā)余值的分析假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價(jià)格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。表7-1假設(shè)開發(fā)法單價(jià)測算表——商業(yè)項(xiàng)目說明單價(jià)/比例金額（元）一、開發(fā)總價(jià)值16790建設(shè)期（年）1二、成本費(fèi)用1、建造成本(1)建安費(fèi)用按建面單價(jià)30003000.00(2)紅線內(nèi)市政(按建安費(fèi)用)10.00%300.00(3)小區(qū)配套費(fèi)(按建安費(fèi)用)10.00%300.00小計(jì)3600.002、不可預(yù)見費(fèi)(按建安費(fèi)用)5.00%150.003、專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)用、紅線外市政(按建造成本)15.00%450.004、貸款利息按二-1,2,3之和及地價(jià)5.85%143.91合計(jì)4343.91三、銷售費(fèi)用1、營業(yè)稅及附加(按開發(fā)總價(jià)值)5.50%923.452、交易手續(xù)費(fèi)(按開發(fā)總價(jià)值)0.50%83.953、代理及廣告費(fèi)(按開發(fā)總價(jià)值)2.50%419.75小計(jì)1427.15四、發(fā)展商利潤按二-1,2,3之和及地價(jià)30.00%1476五、樓面熟地價(jià)（一-二-三-四）/(1+5.85%+30%)7025第八章財(cái)務(wù)分析8．1銷售收入估算根據(jù)回款計(jì)劃和第七章的土地價(jià)值分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總收入為20723.75萬元，各階段的收入為：2006年10月：30%6217.125萬元2006年11月：70%14506.625萬元表8-1銷售收入估算表項(xiàng)目合計(jì)2006年10月2006年11月出讓回款比例100%30%70%出讓收入（萬元）商業(yè)20723.756217.12514506.6258．2成本分析根據(jù)總成本構(gòu)成（表6.1）和資金使用計(jì)劃（表6.4），項(xiàng)目各階段成本費(fèi)用構(gòu)成如下：見附表8-1成本費(fèi)用估算表8．3靜態(tài)分析本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入約13653.35萬元。預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約12553.24萬元。收益為1100.11萬元，收益率為8.76%,年投資回報(bào)率為9.56%.8．4現(xiàn)金流量分析根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為10%?，F(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂檎杖耄?，現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為12％，大于10%的基準(zhǔn)收益率。按年基準(zhǔn)收益率10%計(jì)算,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1004.4萬元。投資回收期為0.92年（含建設(shè)期9個(gè)月）。上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益?，F(xiàn)金流量表見附表8-2現(xiàn)金流量表。8．5借款償還本項(xiàng)目借款8159.61萬元，發(fā)生借款利息351.71萬元，按穩(wěn)健估計(jì)，借款償還期為0.92年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表8-3。表8-3借款還本付息表8．6結(jié)論綜上所述及相關(guān)財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目能夠償還建設(shè)貸款，運(yùn)行期間可以產(chǎn)生一定的利潤，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。第九章風(fēng)險(xiǎn)分析9．1不確定性分析1、收款時(shí)間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同，直接影響財(cái)務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。2、市政設(shè)施費(fèi)用測算時(shí)是對(duì)整體進(jìn)行估算，沒有按照單價(jià)及管線長度進(jìn)行核算，在具體實(shí)施階段如果管線長度有變化，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用將會(huì)隨之發(fā)生變化。3、土地出讓價(jià)格的不確定性隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場情況可能會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)也會(huì)隨之波動(dòng)，影響出讓價(jià)格。由于本項(xiàng)目的容積率小于1，根據(jù)相應(yīng)得政策，在繳納土地毛地價(jià)時(shí)按照用地面積計(jì)算，因此本項(xiàng)目的毛地總價(jià)較高。9．2盈虧平衡分析在諸多不確定因素中，土地取得費(fèi)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響程度較大。本次盈虧平衡分析選取其為不確定的變量進(jìn)行分析。假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價(jià)為不確定性變量分析。盈虧平衡的計(jì)算公式如下：總收入＝總成本＝平均出讓單價(jià)×出讓建筑面積，則盈虧點(diǎn)的平均出讓單價(jià)＝總成本÷出讓建筑面積，＝19623.64萬元÷2.95萬平方米＝6652元/平方米盈虧平衡分析如圖9-1所示：665266527025收入或總成本平均出讓單價(jià)（元/平方米）虧損盈利20723.7519623.64 圖9-1項(xiàng)目盈虧平衡分析圖單位：萬元本項(xiàng)目的土地取得費(fèi)為6652元/建筑平方米，其中取值標(biāo)準(zhǔn)是嚴(yán)格按照國家和政府的法律、法規(guī)以及政府的相關(guān)規(guī)章，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來的，具有實(shí)際可操作性。但由于項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有進(jìn)行一一核實(shí)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用的準(zhǔn)確性來源于項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此，土地取得費(fèi)預(yù)算存在一定的誤差。本項(xiàng)目的熟地單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為6652元/平方米，而預(yù)測單價(jià)為7025元/平方米，后者超過前者373元/平方米。由以上分析可知，該項(xiàng)目的盈利能力較好。9．3敏感性分析本次分析以投資成本利潤率為分析對(duì)象，選取土地一級(jí)開發(fā)完成后的熟地單價(jià)和征地拆遷成本為敏感因素進(jìn)行分析。1、以項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)為敏感因素（1）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以7025元/建筑平方米為基數(shù)上漲10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為16.17%；（2）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以7025元/建筑平方米為基數(shù)上漲20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為26.73%。（3）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以7025元/建筑平方米為基數(shù)下降10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為-4.95%。（4）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以7025元/建筑平方米為基數(shù)下降20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為-15.51%。2、以土地取得費(fèi)為敏感因素（1）、當(dāng)土地取得費(fèi)以6652元/建筑平方米為基數(shù)上漲10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為-3.99%。（2）、當(dāng)土地取得費(fèi)以6652元/建筑平方米為基數(shù)上漲20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為-11.99%。（3）、當(dāng)土地取得費(fèi)以6652元/建筑平方米為基數(shù)下降10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為17.34%。（4）、當(dāng)土地取得費(fèi)以6652元/建筑平方米為基數(shù)下降20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為32.01%。經(jīng)過上述分析，當(dāng)項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率變化相對(duì)較小；而當(dāng)土地取得費(fèi)發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率變化明顯。因此對(duì)本項(xiàng)目而言，土地取得費(fèi)的變化對(duì)本項(xiàng)目的影響較大。9．4投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)近幾年北京市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論一直繼續(xù)，北京房地產(chǎn)價(jià)格一路上升，市場前景仍然有很多不確定因素，一旦泡沫出現(xiàn)勢必對(duì)本項(xiàng)目房地產(chǎn)市場造成不利影響。因此項(xiàng)目完成越早，風(fēng)險(xiǎn)就越小。9．5資金風(fēng)險(xiǎn)本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模相對(duì)較大，且65%資金為銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)較大，周期越長，財(cái)務(wù)成本越高，風(fēng)險(xiǎn)越大。故應(yīng)提高效率，縮短項(xiàng)目開發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。同時(shí)開發(fā)過程中應(yīng)注意制定詳細(xì)的開發(fā)計(jì)劃，逐步實(shí)施，合理調(diào)配資金，將資金平衡問題落實(shí)到項(xiàng)目進(jìn)展的每一步計(jì)劃中，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。9．6工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)在大市政建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總目標(biāo)編制質(zhì)量計(jì)劃，并制定質(zhì)量控制點(diǎn)，招標(biāo)相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理，請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行部位驗(yàn)收、中途質(zhì)量驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險(xiǎn)。9．7政策風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)階段土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目政策、機(jī)制尚未成熟，對(duì)于土地供應(yīng)和管理體制的變化，在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題，帶來一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，應(yīng)盡可能理順土地開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項(xiàng)目實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險(xiǎn)。第十章社會(huì)效益評(píng)價(jià)10．1對(duì)就業(yè)效益的影響土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)。首先，項(xiàng)目建成后的商業(yè)項(xiàng)目將形成新的消費(fèi)和市場需求，會(huì)增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，土地一級(jí)開發(fā)階段房屋的征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)、場地的平整等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會(huì)。土地一級(jí)開發(fā)后，二級(jí)開發(fā)的實(shí)施有助于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新興的服務(wù)業(yè)將提供更多的工作類型和就業(yè)機(jī)會(huì)。10．2對(duì)環(huán)境效益的影響項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，項(xiàng)目區(qū)的綠化用地以及代征綠化將改善整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的環(huán)境，營造健康的購物、旅游、生活空間。10．3對(duì)政府財(cái)政的影響土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目可以為政府帶來二級(jí)開發(fā)的稅收收入并相應(yīng)帶來新的稅源，按開發(fā)后總價(jià)值5.6%估算，政府將有約2773.71萬元的稅收收入。10．4對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響l、本項(xiàng)目的實(shí)施可以實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。2、符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會(huì)目標(biāo)。建成后的項(xiàng)目區(qū)將成為具有較強(qiáng)輻射能力和帶動(dòng)能力的區(qū)域文化經(jīng)濟(jì)中心的一部分，形成一定的區(qū)域優(yōu)勢，對(duì)整個(gè)地區(qū)的良性發(fā)展有著重要的社會(huì)意義。3