天津工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告詳解圖表豐富

天津玻璃廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告天津XXXX(集團(tuán))有限公司二零零壹年八月目錄第一章項(xiàng)目決策背景1.內(nèi)部因素2.外部因素第二章項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目區(qū)位及用地2.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4.項(xiàng)目周邊環(huán)境5.項(xiàng)目市政配套分析6.土地價(jià)格第三章項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3.總體評(píng)價(jià)云第四章市場(chǎng)研出究哈1.習(xí)區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)肥狀況壇2.暗區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)夾產(chǎn)品特征借3.東整體市場(chǎng)對(duì)本襯案影響因素比4.略目標(biāo)客戶、產(chǎn)尺品及價(jià)格定位被第五章規(guī)劃設(shè)牽計(jì)要點(diǎn)籮1.屋初步規(guī)劃設(shè)計(jì)袍思路駁2.盜規(guī)劃設(shè)計(jì)的可庫行性分析柔第六章項(xiàng)目開枯發(fā)計(jì)劃1.開發(fā)機(jī)遇紫2.銀開發(fā)周期安排鳥3.榮銷售周期安排仁第七章投資收豎益分析1.成本預(yù)測(cè)2.稅務(wù)分析素3.商經(jīng)濟(jì)效益分析虎4.杠項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)博第八章可行性膨結(jié)論1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2.項(xiàng)目劣勢(shì)昌3.世結(jié)論及建議養(yǎng)第一章項(xiàng)目決猾策背景一.內(nèi)部因素誰1盾.調(diào)天鬼津洲X兔X渡公司項(xiàng)目布局伶X典X順自罩9慧2堤年進(jìn)入天津市韻場(chǎng)以來，先后同開發(fā)了城市花扛園琴、申X于X匪中心大廈、世冊(cè)貿(mào)廣場(chǎng)、都市嫩花園筆、不X斃X豬新城等項(xiàng)目，巾其中城市花園懲、顯X數(shù)X蛇中心大廈位于犁城市北部的河紋北區(qū)，總面積絹約倚1仰7伏萬平方米遞，隊(duì)X割X百新城位于城市勿北部的北辰區(qū)還，面積婦約色6澤0丑萬平方米。世乒貿(mào)廣場(chǎng)、都市農(nóng)花園雖然位于每城市中心地帶磨，但規(guī)模較小梢。由此可看出掏，天擴(kuò)津違X腰X暴的主要項(xiàng)目集斯中在城市的北奮部。反觀天津挑的總體規(guī)劃和卷城市發(fā)展方向彩，城市中心區(qū)駁向南部方向發(fā)慮展，由城市的副行政中心的南憶遷和友誼路沿國(guó)線的開發(fā)便可就看出；城市工丹業(yè)向東發(fā)展，喪重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)海河下游工業(yè)剪區(qū)和濱海地區(qū)欺，目前沿津塘掠路兩側(cè)，新建菜的小區(qū)和工業(yè)忍區(qū)已將中心市曾區(qū)和塘沽區(qū)緊捕緊的聯(lián)在一起喉。由此看出察，旬X泡X扁的物業(yè)分布與棵天津的總體規(guī)秒劃和城市發(fā)展法方向不盡相符揭。艦X既X惹自挨9毯2河年進(jìn)入天津市欲場(chǎng)以來，發(fā)展五迅速，市場(chǎng)迅紗速擴(kuò)大，在操予作理念和手法境上，均勝人一館籌，被公認(rèn)為亞天津的地產(chǎn)先持鋒，在天津人混的心目中已樹揉立起第一品牌析的形象域。甩X車X謎產(chǎn)品應(yīng)屬于整泰個(gè)天津市，而談不是某個(gè)區(qū)域脾。所潑以溪X奔X挑有能力，也應(yīng)芹該去開發(fā)天津擾的其他市場(chǎng)，濃讓技X灣X牧物業(yè)深入天津碧每個(gè)角落。結(jié)盒合天津的總體己規(guī)劃和城市發(fā)毛展方向，我們催應(yīng)在天津的西辨南部、南部、愉東南部投入更蠶多的關(guān)注。目醉前我司在談的詞幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目核有：北部地區(qū)吸鐵東路住宅項(xiàng)堡目，東部地區(qū)苦張貴莊路住宅歲項(xiàng)目、東部地侄區(qū)天津鋼廠住棚宅項(xiàng)目，南部田地區(qū)天津玻璃蹈廠住宅項(xiàng)目，薪其中玻璃廠項(xiàng)筑目是各方面條測(cè)件都比較成熟猶的項(xiàng)目，該項(xiàng)輝目正好填補(bǔ)債了梳X貧X統(tǒng)在城市南部無套項(xiàng)目的空白。瞧2啦.曲天捉津神X欺X灰公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀指：勾目前天津公司推在手有兩個(gè)項(xiàng)甩目未，強(qiáng)X禁X穴花園新城（含廚原有新城項(xiàng)目眉和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)怨目）、東麗湖黎項(xiàng)目，其中新缸城項(xiàng)目為在建定銷售的項(xiàng)目，賭東麗湖項(xiàng)目目穗前處于前期工繳作階段。新城僅項(xiàng)目歲自永9友8女年開盤以來熱譜銷天津市，成秘為天津公司的慢主要利潤(rùn)支柱丙，但耗到慕200侵2揮年后新城項(xiàng)目胞基本開發(fā)完畢符，主要為資金譽(yù)回籠，東麗湖然項(xiàng)目規(guī)模大，公是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)螺展項(xiàng)目，由于趣區(qū)位和產(chǎn)品原諒因，也不是一古短期熱銷房產(chǎn)畏，不宜作為公切司近兩年的利級(jí)潤(rùn)支柱，是一丟個(gè)追求穩(wěn)定開載發(fā)有節(jié)奏銷售洽為目的的項(xiàng)目跨。根據(jù)集團(tuán)總恩部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要聞求，天津公司遭必須再上新項(xiàng)走目，要達(dá)到每嗽年駐有嶼3-攀5壇個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目蕩，保證天津公毛司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指翁標(biāo)斑和頁X拖X韻產(chǎn)品在天津的駁市場(chǎng)影響力。察在目前市場(chǎng)呼寺喚分X灣X白的大好形勢(shì)下演，天您津媽X謹(jǐn)X趴應(yīng)充分利層用汁X步X省天津地產(chǎn)先鋒糖的社會(huì)地位和呈市場(chǎng)影響力，匙抓住機(jī)遇，多壽上新項(xiàng)目，擴(kuò)愁大市場(chǎng)占有率短，筐讓肥X脆X綢品牌深入到每旋個(gè)天津人心中歌。賺玻璃廠項(xiàng)目區(qū)爭(zhēng)位好，規(guī)模適灰當(dāng)，發(fā)展前景脂樂觀，可作為顆公司主要利潤(rùn)熄來源，可以作灑為重點(diǎn)發(fā)展的靠項(xiàng)目。同時(shí)我才司擬在該地塊甜建設(shè)住宅區(qū)，啞消除污染源，算徹底改善周邊紹居民的生活環(huán)們境質(zhì)量，為天肢津城市建設(shè)做法出貢獻(xiàn)。墨天津公司現(xiàn)狀控項(xiàng)目及在談項(xiàng)廳目分布攔:

花園新城新區(qū)

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)城市花園都市花園XX中心玻璃廠項(xiàng)目.天鋼項(xiàng)目津塘路項(xiàng)目張貴莊路項(xiàng)目麗苑項(xiàng)目鐵東路項(xiàng)目梅江南項(xiàng)目西橫堤項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目:已完成項(xiàng)目:在談項(xiàng)目:友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心南樓市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目所在地梅江居住區(qū)二.外部因素友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心南樓市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目所在地梅江居住區(qū)屬該項(xiàng)目具有良口好的外部環(huán)境偶，其坐落位置文處于天津市區(qū)底的南部賓,蝶行政區(qū)劃為河紅西區(qū)，該項(xiàng)目縮所在區(qū)域有如板下特點(diǎn)和優(yōu)逢勢(shì)并:勉①絲根據(jù)天津市總敏體規(guī)劃，西南習(xí)部地區(qū)大部分畜用地規(guī)劃為教秧育科研、居住愈及行政辦公用敲地。濤②蜘天津市主導(dǎo)風(fēng)套向?yàn)槲髂巷L(fēng)，專西南部區(qū)域正墨處于天津市的查上風(fēng)口，遠(yuǎn)離蛛工業(yè)區(qū)，空氣島新毛鮮，自然條件疤優(yōu)越，被公認(rèn)演為居住的上佳饅區(qū)域。臂③仔經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r美來看，該項(xiàng)目步所在的河西區(qū)櫻是天津市經(jīng)濟(jì)規(guī)最發(fā)達(dá)、最富策裕的城區(qū)之一懂，蘇該區(qū)的房地產(chǎn)吃起點(diǎn)一直很高欠，集中了全市揉大部分的中高霧檔樓盤。商品彩房銷售均價(jià)明注顯高濁于除和平養(yǎng)區(qū)以外的其他粗各區(qū)。名④貧規(guī)劃在河西區(qū)教天津賓館地區(qū)莊（友誼路兩側(cè)碧）建設(shè)新的市缺級(jí)行政中心，群現(xiàn)有市級(jí)行政秤中心南遷，南弊部土地升值潛往力大。巡⑤奏沿解放南路可額方便直達(dá)南樓奸市級(jí)商業(yè)中心發(fā)，這里有十八殃街麻花、鴻起凡順飯莊、家樂日大顧型超市等全國(guó)寒聞名的商業(yè)設(shè)豐施。膏⑥紹項(xiàng)目距離規(guī)劃折的東南半環(huán)黑編牛城道段不囑足救3回公里，東南半鈔環(huán)是天津市中睡心市區(qū)規(guī)劃路過網(wǎng)中的兩個(gè)半截環(huán)之一，是天止津市規(guī)劃路網(wǎng)盲骨架中快速交共通體系的重要闖組成部分，東恩南曉半環(huán)的修建對(duì)炭該項(xiàng)目的業(yè)主仆出行將會(huì)帶來材很大的方便。賀⑦仆項(xiàng)目西北側(cè)為滋梅江居住區(qū)，魂是由市政府統(tǒng)幅一組織建設(shè)的竭大型安居居住俱區(qū)，占地面芬積劇192咽公婚頃老,瓦將建設(shè)成為以演水景和生態(tài)環(huán)掠保為主題的高您檔居住區(qū)，大棍大改善了該區(qū)悟域居住環(huán)撒境，使得該區(qū)蝴域住宅市場(chǎng)檔洋次和品位急劇脖上升。向所有以上各種歡因素，割為沈X叮X扔在此地塊建設(shè)簽一個(gè)高檔居住攝社區(qū)提供一個(gè)億良好外部環(huán)境贏。連第二章項(xiàng)目概渾述赤一零.閱宗地區(qū)位及用蠅地1.項(xiàng)目區(qū)位聞該宗地位于天倡津市區(qū)南樣部憲,我北側(cè)緊臨正在昏建設(shè)中的梅江己居住墊區(qū)闖,俱行政區(qū)劃屬于南河西做區(qū)密,禍距離中環(huán)線圍椒堤道酷段號(hào)5特公連里脖,競(jìng)距離正在建設(shè)鞋的東南半環(huán)線青約寄3供公裂里三,要距離南樓市級(jí)赴商業(yè)中心砍約街6迎公里，距離規(guī)嗓劃友誼路市級(jí)壯行政中心亡約禮5糧公里。

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)城市花園都市花園XX中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場(chǎng)城市花園都市花園XX中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)項(xiàng)目所在地鴉項(xiàng)俘申目鈴括肥區(qū)講梨位撲植圖項(xiàng)目所在地2.項(xiàng)目用地洽該項(xiàng)目宗地為敵國(guó)有土地，毛挑地面積躁約序52婦5循畝價(jià),屆目前為天津市但玻璃廠廠區(qū)用拉地。該宗地?cái)M雕規(guī)劃為居住用頁地，規(guī)劃用地體內(nèi)均為玻璃廠爐廠區(qū)用地，土異地權(quán)屬明確。緊按照市規(guī)劃院栗編制的控規(guī)要瑞求，用地分析繭見下表：固名稱排面守積勾(裹萬平戴米活)諷折算成畝數(shù)觀毛地面積帝35.02倒525特其中市政代征塌地趣(嗎含退解放南路綁道路及綠化帶耕、退衛(wèi)津河道吳路及綠化帶、家退北側(cè)道路及室綠化帶、退南地側(cè)道路用筑地勤)執(zhí)6.27滔94峰可建設(shè)用地面盜積達(dá)28.75青431捕其中區(qū)內(nèi)配套缺用地載（含小學(xué)及幼珠兒園、配套公良共服務(wù)設(shè)施用榮地）涼2.70階41嶼凈住宅用地面矮積調(diào)26.05北391鳳可建設(shè)用地用籮地率蟲82%驗(yàn)凈住宅用地率卵74%住宅地塊2住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地前3家.蒸項(xiàng)目地塊內(nèi)各降種用地政府控梯制性規(guī)劃指后標(biāo)道:泰序號(hào)貢用地性質(zhì)仁用地面積槐(露萬平壁米贊)慧容積率縣建筑密度運(yùn)(%)配建筑限高獻(xiàn)(M)巨綠地率攏(%)格1嗓住宅地塊襖1顧9.89瞞1.4向30繞50介40沒2鼻住宅地塊朵2悔3.17狡2.0撿30鈔80皺40冊(cè)3墊住宅地塊蛛3拿7.4創(chuàng)1.6脅30句50或40愛4破住宅地塊振4非4.54者1.0呼30勾30槍40摸5急2諷4柳班小學(xué)公及澆1由5湖班幼兒園用地移1.79疫0.8膜25霧25月40勢(shì)6柏儲(chǔ)蓄所、物業(yè)泛管理等公共服缸務(wù)設(shè)施用地?cái)?.91奶1.8雄50宗50淺20二.宗地現(xiàn)狀陷1多.映四至范梢圍誕:頓東至解放南路博，南至規(guī)劃路寸，西至衛(wèi)津河吩，北至規(guī)劃路針。2.地勢(shì)狀況廉項(xiàng)目用地主要障為天津玻璃廠忠的廠伴區(qū)評(píng),鉛地勢(shì)平油坦耀,瞧場(chǎng)地標(biāo)高與解御放南路標(biāo)高基登本相一致。挖3讓.驟地上物現(xiàn)狀卷地上物主要為柔玻璃廠的生產(chǎn)屆廠房和辦公區(qū)恢，另有很少量航職工住宅和單艙身宿嶼舍控(細(xì)約集3誓6眾戶樣4歲2盾間城房寒)蜂。廠區(qū)內(nèi)綠化渾樹木較多（為望工廠自己種植華，在園林局未舌登弟記癥,顏可根據(jù)規(guī)劃要省求進(jìn)行拆除或偽保留）。買4及.犬空中線路、地速下管線、人防始、構(gòu)筑物等情戀?zèng)r謊（有無變電站鬼、換熱站等設(shè)仿施？）乒（訓(xùn)1悶）永項(xiàng)目用地內(nèi)地終下管線較多，透但均為玻璃廠偶自用管線，沒秧有橫穿廠區(qū)市沒政的管線。顫（宅2繡）項(xiàng)目用地內(nèi)早沒有需要保留寧的文物等設(shè)施潛。址（姐3強(qiáng)）項(xiàng)目用地內(nèi)恨的鐵路為玻璃譯廠自用的鐵路肅專用線，可根繞據(jù)規(guī)劃要求拆北除。受（邪4畏）項(xiàng)目用地西搏側(cè)有一波個(gè)園4椅0兩平方米的人防霸設(shè)施，處于規(guī)密劃的衛(wèi)津河綠象化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng)靈目建設(shè)無影響鍵。輸（勇5績(jī)）項(xiàng)目用地內(nèi)驢有玻璃廠自己貼打兵的茫2枯口熱水井（在金地?zé)徂k有登記跡），出水溫刺度升5針0焦℃處左楚右鞭,盲可根據(jù)規(guī)劃予蒸以保典留盼,餡可為項(xiàng)目提供舟一部分熱水。5.地質(zhì)情況與場(chǎng)地原為農(nóng)田臟，廠區(qū)已發(fā)有深5概0泉年歷史，無不暗良工程地質(zhì)條駝件。驅(qū)廠內(nèi)植被玻璃評(píng)廠正門團(tuán)廠區(qū)正門孫廠區(qū)植被恰

甚廠區(qū)車間糊廠區(qū)鐵路凝衛(wèi)津河和南部梯水面照片？陰三何.會(huì)項(xiàng)目周邊的社添區(qū)配套無1鍛.蝕周便邊飯300嬸0分米范圍內(nèi)的社披區(qū)配套念配套設(shè)施分類都名稱扶教育設(shè)施膜電子儀表技術(shù)鴿學(xué)校動(dòng)水滸武術(shù)學(xué)校唇醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施銹無捧商業(yè)設(shè)施效勸業(yè)超市、津格洋賓館、津洋影酒店、太平洋適酒店鉆金融設(shè)施腐無摘市場(chǎng)芳珠江裝飾城、咸環(huán)渤海裝飾城涉、梅江裝飾城宋天津汽配城阿交通設(shè)施悼門前有去大港露區(qū)喇62律8慢、智65選9勉公交線路，距由項(xiàng)傻目接1按公里處蜻有位9男6崖、解95陳4目路終點(diǎn)站柿文化設(shè)施度無稍體育設(shè)施喇無艇總的來說，玻踩璃廠周邊原為禮工廠區(qū)，基本溪社區(qū)配套比較井少，不足以為扎項(xiàng)目提供服務(wù)誰，該項(xiàng)目在規(guī)液劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考控慮布置相應(yīng)數(shù)突量的生活配套職設(shè)施。牙2條.是宗地周霸邊芒300恭0示米外可輻射到大的主要公共設(shè)軍施如崗下脾(刺主要指南樓商高業(yè)片區(qū)和友誼浮路沿竄線向):俊公用設(shè)施種類支公用設(shè)施名稱啞教育設(shè)施竿大學(xué)：天津財(cái)種經(jīng)學(xué)院、輕工咳業(yè)學(xué)院、職業(yè)問技術(shù)師范學(xué)院附高中校：北師朗大天津附中（困市重點(diǎn)）、第抗四中學(xué)（市重章點(diǎn)）、揀南樓中學(xué)（區(qū)肚重點(diǎn)）門醫(yī)療設(shè)施呼天津醫(yī)院，河冤西醫(yī)院，天津勤醫(yī)大第二醫(yī)院掩（三級(jí)甲等）攀大型商業(yè)設(shè)施攤津華五金商場(chǎng)沿、南樓商場(chǎng)、警南樓家樂購(gòu)物遺中心一店及二吃店、河西商場(chǎng)軋、登發(fā)裝飾基睬地、十八街麻圓花總店咸文化設(shè)施昏天津日?qǐng)?bào)大廈胖、河西圖書大肚廈、天津科學(xué)廚技術(shù)館、天津渣國(guó)展中心、天雖津禮堂授體育設(shè)施斯河西體育場(chǎng)葉大型公園持天津樂園暴大型賓館解天津賓館（三押星）、迎賓館森、樂園賓館（汗三星）、津利談華大酒店（四律星）、水晶宮善飯店（四星）低、天津鋼管賓榆館（二星）、剛長(zhǎng)青溫泉賓館軍、輩大型商住樓乓

拌鋼管大廈、萬飄順大廈、澳東貍大廈、天津科軍技大廈、新安牌大廈、疲深圳發(fā)展銀行兄大廈、環(huán)渤海矩中心大廈、天念津日?qǐng)?bào)大廈睛綜合分析，從喇該項(xiàng)目沿主干汽路網(wǎng)乘肚車杰2籌0始分鐘內(nèi)可方便級(jí)到達(dá)以下二個(gè)壯中心，一是南蟻樓市級(jí)商業(yè)中櫻心，二是規(guī)劃弊的友誼路市級(jí)釣行政中心，這符些中心的設(shè)施唐能輻射為該項(xiàng)筒目服務(wù)。乎四轟.廚項(xiàng)目周邊環(huán)境澤1.陷現(xiàn)狀項(xiàng)目所在典區(qū)域環(huán)境歸由于歷史原因凍，解放南路兩慧側(cè)原為工廠乘區(qū)清,雄公路兩側(cè)工廠扒林立疫，巨9監(jiān)0老年代后期，隨身著城市房地產(chǎn)護(hù)的發(fā)展，原來卷的部分工廠企昂業(yè)榴,征由于工業(yè)結(jié)構(gòu)浩調(diào)整的原因，臥大多已搬遷改蛇造，象天津市含構(gòu)件廠等企業(yè)悠；建成了如今嗽的順馳名都、蔑名都新園、摩漏托羅拉住宅小摔區(qū)等新型住宅練小區(qū)，逐步帶蟻動(dòng)了該區(qū)域的巖住宅市場(chǎng)；市抄級(jí)迎賓線友誼滾南路的建成通夏車和梅江居住備區(qū)的開發(fā)建設(shè)伯，拆遷了原來進(jìn)的許多工廠和攀破舊房屋，建京設(shè)了以水景和卵生態(tài)環(huán)保為主據(jù)題的高檔居住寶區(qū)，大大改善訊了該區(qū)域居住靠環(huán)境，使得該需區(qū)域住宅市場(chǎng)擁檔次和品位急縣劇上升，已成茫為天津市區(qū)上衫佳居住區(qū)位。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地準(zhǔn)但就本項(xiàng)目目思前主要出行方塑向解放南路兩中側(cè)來看，仍有平天津油氈廠、券天津無縫鋼管菌廠等工廠企業(yè)戲，同時(shí)道路兩卷側(cè)房屋均較破其舊，同友誼路蝕沿線景觀相比敘，有一定差距激，這是弱勢(shì)所盡在，但可隨著耀政府十六條重罪點(diǎn)道路景觀改拼造孫城市建設(shè)的發(fā)思展很快得到解洋決。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地已建成住宅區(qū)宗地南樓市級(jí)商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)項(xiàng)目所在地已建成住宅區(qū)宗地南樓市級(jí)商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心梅江居住區(qū)項(xiàng)目所在地朽2.手項(xiàng)目宗地周邊鍋情況肌該項(xiàng)目宗地南剖側(cè)為天津津洋潑置業(yè)公司的養(yǎng)謝殖場(chǎng)，有大量關(guān)的水面，擬規(guī)陳劃為保留水域背，對(duì)俗該項(xiàng)目的環(huán)境巡有一定的積極當(dāng)影響。項(xiàng)目宗蘆地北面現(xiàn)狀為痕天津津洋置業(yè)離公司的養(yǎng)殖瓶場(chǎng)薪,擇規(guī)劃羨為居住用普地導(dǎo),暑順馳集團(tuán)已與惕其簽定土地開袋發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目詳宗地西北側(cè)和仰西側(cè)原為罐頭愿廠倉(cāng)庫尖和天津津洋置豬業(yè)公司的養(yǎng)殖齒場(chǎng)部分用修地猶,涼現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松牽江置業(yè)公司用笨于房地產(chǎn)開距發(fā)笨,袍屬于繞梅江南居住區(qū)劑的一部羨分裹,雜該項(xiàng)目與梅江囑南居住區(qū)僅一絞河之蛋隔典---汗-林衛(wèi)津畫河棉,先基本上形成一梅個(gè)昆大的居住片區(qū)必。衛(wèi)津河已由娘原來的臭水河往改造為環(huán)境幽拍雅的景觀河道腫，使得該項(xiàng)目啞周邊下環(huán)境有了根本敘性的改善。項(xiàng)稱目宗地東面現(xiàn)面狀為一片空地鼻，原為天津玻液璃廠用地，后之被附葉近往村民占用，現(xiàn)塔以被天津玻璃鏈廠收回，面積刊約宗12置7豆畝，規(guī)劃用途垂為水面。飲西側(cè)衛(wèi)津河宗北側(cè)順馳開發(fā)獸地塊春廠區(qū)西側(cè)剛修泰建完畢的衛(wèi)津受河蛾南側(cè)在建道路綿梅江南開發(fā)用日地置3棚.重周邊近期及遠(yuǎn)睡期規(guī)劃對(duì)周邊余環(huán)境的主要影持響桂（翻1急）該項(xiàng)目距離課規(guī)劃的東南半或環(huán)黑牛城道段爹不殘足歷3岸公里，東南半嫌環(huán)的修建對(duì)該巴項(xiàng)目的出行將嘩會(huì)帶來很大的慌方便，東南半曉環(huán)是天津市中社心市區(qū)規(guī)劃路樣網(wǎng)中的兩個(gè)半尖環(huán)之一，是天吧津市規(guī)劃路網(wǎng)劣骨架中快速交丘通體系的重要誼組成部分，其來功能是完善天答津市東南半部滴路網(wǎng)，聯(lián)系海妨河?xùn)|西兩岸的用交通，同時(shí)起最分流中環(huán)線和套外環(huán)線客貨交搭通流的作用，彎東南半環(huán)的建證設(shè)已列盤入導(dǎo)“密十鼓五捉”鑒規(guī)劃中，目前怕黑牛城道段擴(kuò)氣寬改造工程即劃將完成，跨海喪河大橋計(jì)中劃為200餐1冰年開始修建鼠，會(huì)200嫌2揀年年底通車。逮（會(huì)2共）解放南路規(guī)商劃先為股6諸0笨米寬城市主干歌道，兩邊綠化釘帶凍寬燦3龜0雁米，到外環(huán)線耀區(qū)段，兩邊綠吹化帶購(gòu)寬傲5伏0來米，并保留現(xiàn)晉狀水面，在項(xiàng)右目周邊有大量遼的綠地和水面脖，形成一道生加態(tài)景觀，既調(diào)岔節(jié)了空氣，又她避免了噪音，嗎對(duì)項(xiàng)目帶來的可好處可謂多多接。諸（誤3滲）本項(xiàng)目西北御側(cè)為梅江居住滾區(qū)，將建設(shè)成斑為以水景和生鋼態(tài)環(huán)保為主題趕的高檔居住區(qū)哄，大大改善了盟該區(qū)域居住環(huán)丹境，使得該區(qū)顫域住宅市場(chǎng)檔女次和品位急劇鞠上升，為該項(xiàng)涌目的定位和提釋升檔次會(huì)有非孤常積極的意義效。資（屬4答）目前項(xiàng)目門年前有去大港趁區(qū)躍62等8廢、旋65虧9杏公交線路，距金項(xiàng)伍目槍1筋公里處嫩有拔9撕6鴨、的95圣4篩路終點(diǎn)站，項(xiàng)賤目開發(fā)后，明該揭2擇路公交線會(huì)很符方便延伸到項(xiàng)芳目門前設(shè)置站府點(diǎn)，并可引進(jìn)除其他線路，方腦便項(xiàng)目業(yè)主出壩行。五.市政配套1.道路情況站現(xiàn)狀情況：目客前本項(xiàng)目周邊借的現(xiàn)狀市政道駱路只有一川條宜---灌-筋解放南胸路避,閑為天津市區(qū)一服條重要出入市沸干道，向北直萬達(dá)市中心區(qū)，稻向南與津港公擠路連接直通大竊港區(qū)燕，樂.隱其現(xiàn)狀路辰寬勉3宴0抄米。項(xiàng)目南側(cè)其的它4陣0助米寬的浯水道買正在修建，聯(lián)津接梅江和小海誓地片區(qū)，使項(xiàng)右目又多了一條鐵出行路線。園規(guī)劃情況：解脅放南路規(guī)劃碧為膀6雅0均米寬城市主干勞道，兩邊綠化割帶搬寬距3塊0望米，到外環(huán)線符區(qū)段，兩邊綠唐化帶信寬秒5捉0后米。項(xiàng)目用地糞北側(cè)譚江道為杠規(guī)傾劃聾3發(fā)0油米道路，通過著譚江道將該項(xiàng)陳目與梅胖江居住區(qū)聯(lián)結(jié)旨在一起。眠2超.冊(cè)市政管線配套棒情況辛總體上講，該賞區(qū)域原為工廠吩區(qū)，具備基本末的市政配套條霧件，具體分析母如下：武給水：達(dá)在解放南路泥有糾φ結(jié)80交0服的輸水管，可伶從中引出配水苗管為該項(xiàng)目提奪供水源。轎排水：貨在該項(xiàng)目用地失南側(cè)規(guī)劃有一棟雨水泵站，小鍬區(qū)內(nèi)雨水通過兔該雨水泵站排珍入衛(wèi)津河，污艦水近期通過廠藥區(qū)內(nèi)現(xiàn)有盞的雙DN50存0慌入珠江道干胡管腳,侮遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用緒地南側(cè)規(guī)劃有餃一污水泵站，懷小區(qū)內(nèi)污水通縮過污水泵站排帽入解放南路規(guī)著劃墻DN80杰0龜污水管，由此輔進(jìn)入紀(jì)莊子污固水處理廠。箏電力：葛按照規(guī)劃，該額控規(guī)單元的電置力由區(qū)外變電急站解決，原玻踏璃廠的兩費(fèi)路修1從0孩千伏電力就分銹別由黑牛城賊道癥3帝5床千伏和小海稼地吉3巧5參千伏電站提供萌，容量參為就1800KV葉A舅，現(xiàn)有容量不平足以滿足項(xiàng)目裁需瘡要陶,家還需通過上述風(fēng)電站提供增容草。脫通訊：盯該項(xiàng)目為梅江遍電話局的服務(wù)胳范圍，解放南新路現(xiàn)狀些有令1活2吹孔電信電纜。艱燃?xì)猓含F(xiàn)氣源為天然氣壘，在解放南路木有遣φ皺60雞0隨的中壓天然氣栽管道，為項(xiàng)目酒氣源源頭。執(zhí)供熱：仰為供熱空白區(qū)丈，按照規(guī)劃由滔陳塘莊熱電廠硬提供集中供揪熱草,歉近期在集中供拳熱不到位孫時(shí)由政府供熱何部門提供臨時(shí)耕鍋爐房供熱。六.土地價(jià)格傳1交.夕補(bǔ)償費(fèi)阿用酷:希①寧與土地方的補(bǔ)退償價(jià)格按總規(guī)牌劃占地面積計(jì)室算，市政代征潤(rùn)地與可建設(shè)用進(jìn)地價(jià)格相同。外可建設(shè)用地失中謠,菜住宅用地與配偏套公建用地補(bǔ)故償價(jià)格相社同榮,澇即總占地面積標(biāo)為戰(zhàn)52繼5偶畝，土地補(bǔ)償輕費(fèi)總額約愈為荒2247雞0斑萬元（蛛以錯(cuò)42.壓8恨萬耕元影/饅畝的價(jià)格計(jì)算陷，最終以實(shí)際感測(cè)量面積為準(zhǔn)率，每畝單價(jià)不噴變，補(bǔ)償數(shù)額殲多退少補(bǔ)），瞎土地補(bǔ)償費(fèi)包嘉括土地使用權(quán)這轉(zhuǎn)讓及地上、型地下建、構(gòu)筑苗物、各種管線芬、設(shè)備、設(shè)施笨等的拆遷補(bǔ)償枝費(fèi)。雜②征另補(bǔ)償原開發(fā)戀商陳100餓0薦萬元作為退出君的補(bǔ)償。把③鍬合計(jì)毛地補(bǔ)償政費(fèi)用昨?yàn)檫|2347來0震萬元，波即擋4棗5逗萬儉元趙/哭畝，折到住宅偶用地感為枕6位0不萬飽元所/厭畝。射2轟.頸土地出讓增金體:艙①杰出讓面積界庫定辦:現(xiàn)理論上按住宅繡用地面積出況讓勇,薦即救2做5榜萬妥M掙2考出讓面纏積串,漫實(shí)際成本測(cè)算伍時(shí)按總規(guī)劃用農(nóng)地面積出京讓順,傻即猴3斑5稼萬抹M冬2六出讓面看積李(悼含學(xué)校等非營(yíng)晉業(yè)性公建用地諸面擇積石)偽。兩者相棄差角1禽0自萬父M岔2合。箏②貓出讓金總終額窄:奧污染企業(yè)外遷愚項(xiàng)目可享受按屋土地評(píng)估神值睜7拳%唐收取出讓金，番本項(xiàng)目成本測(cè)倆算時(shí)按總規(guī)劃什用地面積計(jì)算津約互為襪196廟0矮萬元，如果按醋凈住宅用地面禿積出瓦讓柜,諸約融為涉140擱0辛萬踐元株,遺可腦節(jié)延省朵56紹0形萬元。（腳列表說明上述灑問題換）箏3僵．周邊地價(jià)的竟比較：需①范與梅江地價(jià)的豎比較：肅梅江拍賣價(jià)孔為蓋124噴8疲元再/仿平方米（樓面閣地價(jià)），該地桑價(jià)中為含市政袖配套的熟地價(jià)愛，容積率將在礎(chǔ)0.9幟3考左右，推算其奴可用地地價(jià)直為管89.5扔1燥萬疤元孝/錢畝。玻璃廠項(xiàng)杜目可用地地價(jià)紛（含大配套、溫出讓金、契稅滔等費(fèi)用）毫為吼72.8錫6先萬驟元述/難畝。兩者同比變，梅江高展出夢(mèng)16.6碰5次萬清元腫/無畝，同時(shí)，梅不江為安居項(xiàng)目糕，地價(jià)中不含亡出讓金、契稅妨等費(fèi)用，且為辟招標(biāo)拍賣項(xiàng)目繡，地價(jià)支付時(shí)宗間急促。表②猾與項(xiàng)目用地北艦側(cè)順馳地塊比允較：踐據(jù)初步調(diào)查順誘馳地塊的毛地香每畝補(bǔ)償價(jià)哀為迅5揭3振萬元豬，折到住宅用紅地卸為凱6腔6兄萬巨元既/惡畝，玻璃廠項(xiàng)派目毛地每畝補(bǔ)釘償價(jià)娛為劑4盾5毯萬元，折到住側(cè)宅用地森為瓣6左0董萬授元調(diào)/茫畝。鑼綜合分析該項(xiàng)造目地價(jià)比較接呆近市場(chǎng)價(jià)位，圖能為我方接受欄。核第三章法律及封政策性風(fēng)險(xiǎn)分指析鄉(xiāng)一零.牢項(xiàng)目用地取得粥土地使用權(quán)的姿法律手續(xù)現(xiàn)狀瘋描述相1.越項(xiàng)目用地現(xiàn)狀狐①獨(dú)土地所有權(quán)歸休屬傭:膚國(guó)有用地串②闊土地使用權(quán)歸要屬：天津遠(yuǎn)洋喂玻璃工業(yè)有限邀公司螞③蜂土地的他項(xiàng)權(quán)川益發(fā):寨沒有屯④爪土地的用及途痛:懷工業(yè)用地見⑤枝項(xiàng)目用地現(xiàn)狀亂的文剩件驢:賭天津市津南區(qū)累核發(fā)的津南國(guó)析用陽(9瘋7陸更蠶1墊)尼字達(dá)第浴10畜1艱號(hào)國(guó)有土地使用證咬2.淚項(xiàng)目用地規(guī)劃逢①椅項(xiàng)目用地規(guī)劃棉用途：擬規(guī)劃珠為居住用地邀②蒜規(guī)劃批文：市耐規(guī)劃院編制的賀（仆10-01-站0壺1勢(shì)）控制性詳細(xì)敘規(guī)劃鐵3獸.太已取得的政府鹿文件：趟目前尚未辦理閘項(xiàng)目的任何手井續(xù)。貍3.嫩項(xiàng)目用地取得保土地使用權(quán)程沸序評(píng)估扔（救1驢）杠取得土地使用聚權(quán)程序料①輕X絡(luò)X峰與天津遠(yuǎn)洋玻輩璃工業(yè)有限公瞎司簽定土地開聲發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。穩(wěn)②霧去市工業(yè)調(diào)整硬辦公室辦理工狼業(yè)用地調(diào)整為開居住用地的批楚文。烘③去去市土地局辦燦理土地出讓手功續(xù)，與市土地麻局簽定土地出螞讓合同交納土麻地出讓金，辦僻理國(guó)有土地使你用證。扒（左2研）取得土地使癥用權(quán)需要的工玩作日錫一般向市土地斧局報(bào)土地出讓妥文件寶后崗6娘0蚊個(gè)工作日左右焦即能與市土地捐局簽定國(guó)有土鑼地出讓合同，及在交納全部土島地出讓金后可偷辦理國(guó)有土地則使用證。裙詳細(xì)說明貼（占3秧）取得土地使魚用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及樣控制澤土地方新廠址園剛選定，還未侮開工建設(shè)，其紹能否按時(shí)搬遷源，起決于新廠凝的建設(shè)進(jìn)度，兩這是風(fēng)險(xiǎn)所在。散風(fēng)險(xiǎn)控制：土易地方保證按時(shí)際交地，同時(shí)在崖合同中約定每黑筆付款與立項(xiàng)育、拆遷等工作缸進(jìn)度相結(jié)合，尖同時(shí)約定如果先工作延遲，我站方可從其補(bǔ)償恐款中扣除我方露的損失。指4.虜政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)贏估值（紫1存）付項(xiàng)目周邊的梅惰江居住區(qū)剛開切始啟動(dòng)，新開間工面積傘在耽3雹0管萬平米左右，記是由政府組織親實(shí)施的項(xiàng)目，稼該項(xiàng)目上馬一堅(jiān)定會(huì)對(duì)梅江居捐住區(qū)造成很大臨的壓力，政府趨出于地方保護(hù)聯(lián)的原因，會(huì)控弟制該區(qū)域的商財(cái)品房上市量，酬這樣該項(xiàng)目會(huì)焰被推遲立項(xiàng)，索不能馬上開發(fā)貧，由于政府政云策的原因，該鍬項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇勸到較大的阻力宇，但我們分析塞，根據(jù)天津公蛛司與當(dāng)?shù)卣當(dāng)n的良好的關(guān)系花，通過多方工丑作，應(yīng)能解決巖立項(xiàng)問題。腳（維2稼）頂政府對(duì)污染企轎業(yè)外遷和東移帥有許多優(yōu)惠政怖策，如對(duì)利用男污染企業(yè)原土仁地進(jìn)行商品房榮開發(fā)，土地出初讓金可按土地湯評(píng)估值腿的蔥5-7刃%拉收取，但該項(xiàng)敲目能否順利忽按糾7恒%卷執(zhí)行，是一個(gè)級(jí)待定因素。我落們分析，如果瘋沒有大的政策億變化，應(yīng)能實(shí)框施，同時(shí)在與女土地方的合同相中約定，土地寨方必須保證土捕地出讓金降慎到婚7權(quán)%袋以下，否則，彎我方可從其土筐地款扣除出讓胖金超墊出妄7麥%窩的部分費(fèi)用。專二些.忽項(xiàng)目合作方式助及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估梨1效.尾合作方介紹：餅土地方為天津輩遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)代有限公司，為陸天津市國(guó)營(yíng)企抄業(yè)，以生產(chǎn)銷哥售玻璃為主營(yíng)果業(yè)務(wù)，全廠職鹽工闊300繭0役余人。團(tuán)合作方為香港優(yōu)富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際思投資有限公司女，為一家合資絨企業(yè)，其退出掘該項(xiàng)目后必須辮協(xié)寨助反X菊X炸公司與土地方薦的合作并保厚證熊X就X商按其原有合作晴條件與土地方羊合作。2.合作方式腦（牧1越）合作方式咐X挎X饒一次性買斷土妙地使用權(quán)，單控獨(dú)開發(fā)。蕩（處2彩）操作方式傳X戶X議與土地方天津松遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)夕有限公司簽定至土地開發(fā)補(bǔ)償砌協(xié)議，然后在幸市土地局辦理談土地出讓手續(xù)增，與市土地局援簽定土地出讓哲合同交納土地微出讓金，辦理革國(guó)有土地使用宜證燥。懂X董X銳公司與香港富鑄聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投糟資有限公司簽永定退出補(bǔ)償協(xié)互議。愁3屆.勢(shì)主要合作條件齒（率1桐）與土地方天脹津遠(yuǎn)洋玻璃工扭業(yè)有限公司的鉤土地價(jià)款及付修款進(jìn)度碎①友土地價(jià)款：總越占地面積品為這52鍛5金畝，土地補(bǔ)償扇費(fèi)總額約瞞為籃2247奇0綿萬元（梨以均42.衡8池萬座元蓋/蓄畝的價(jià)格計(jì)算暑，最終以實(shí)際蜂測(cè)量面積為準(zhǔn)票，每畝單價(jià)不淋變，補(bǔ)償數(shù)額拜多退少補(bǔ)），欠土地補(bǔ)償費(fèi)包棋括土地使用權(quán)錫轉(zhuǎn)讓及地上、關(guān)地下建、構(gòu)筑飄物、各種管線旗、設(shè)備、設(shè)施寬等的拆遷補(bǔ)償卡費(fèi)。②付款計(jì)劃：甜a斜.趕雙方簽訂協(xié)議泉后一周蹤內(nèi)賠X沃X激公司支付給土授地減方翅500扎0敗萬元，并打入泥雙方共同指定水的公證處帳戶摸。然婚后扎X胳X拼公司去辦理項(xiàng)欄目立環(huán)項(xiàng)候,泛如果該項(xiàng)目立桿項(xiàng)不伯成療,僑該筆款如數(shù)退庸回沒給梳X扭X回公司。艘b.X衰X場(chǎng)公司與市土地侵局簽定國(guó)有土候地出讓合同后猛，由公證處脂將施500滔0寄萬元存入土地孝方指定的帳戶重，如果此時(shí)一宰期欲約昨30咬0鎮(zhèn)畝開發(fā)用地還票未提供等給灘X繭X偽使用，該筆款起延遲到一期用象地交地后一周港內(nèi)支付。井c口.皮在突X泄X銀公司與市土地聲局簽定國(guó)有土槽地出讓合同后雞一年內(nèi)分四次獻(xiàn)支孔付偶1000脆0暈萬元補(bǔ)償費(fèi)，慈每袋3貓個(gè)月付四分之阻一（趴即禾250密0峰萬元）。隆d謀.浮在土地方將全抖部開發(fā)用地按鴿要求交嗎給隙X婦X熄公司后一年內(nèi)哨分兩次付清余取款，乎每警6嫩個(gè)月付余款糖的心50%烏，去萬元鋼。碰③予土地方的主要羨工作威a宴.鞏負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立糾項(xiàng)靈后勝9塞0惹日內(nèi)提供沿解惕放南路拆遷完男畢后孟約馬30返0桐畝開發(fā)用地，蝶其余用地親在橋200樂3疊年劍6球月底前提供址給氣X營(yíng)X俘公司使用。女b李.江拆遷內(nèi)容包括鑰：負(fù)責(zé)拆遷地位上房屋與構(gòu)筑搭物及其基礎(chǔ)，飛架空的線路、固管線拆除，硬振化路面及鐵路健線拆除、地下稼構(gòu)筑物及各種劉管線拆除等影暢響項(xiàng)目開發(fā)的殖因素，辦理有寄關(guān)手續(xù)交納有牲關(guān)全部稅費(fèi)，信交地時(shí)保證現(xiàn)喘場(chǎng)場(chǎng)地平整。寸c淚.景負(fù)責(zé)出具辦理瞇項(xiàng)目手續(xù)的全辭部文件、資料身、證明等，并助負(fù)責(zé)提供人員宗配合。趕d采.栽負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供姥該項(xiàng)目臨時(shí)用算水、臨時(shí)用電激。正e繭.瓶配躬合蔥X偽X晶公司辦理該地奇塊從項(xiàng)目立項(xiàng)定、簽訂土地出萬讓合同、取得蛾國(guó)有土地使用謀證的所有事宜征?；輋奮.夢(mèng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理喊有關(guān)該地塊遺酸留問題，在保陽證襯X略X鳥公司合法開發(fā)未、建設(shè)、銷售拍、使用項(xiàng)定目的整個(gè)過程蝕中不受因土地霜方的責(zé)任干擾勞。盤g遠(yuǎn).稻積極協(xié)盈助箱X想X悶公司辦理各種盾有關(guān)稅費(fèi)的減村免，協(xié)勉助背X刃X慶公司享受企業(yè)館外遷的優(yōu)惠出帳讓金政策，（否將出讓金總額剖降低到宗地評(píng)耐估值吼的殼7遙%搜以下，低哈于肺7丸%唐的節(jié)約部分由裂雙方三七分成污，土地方拿七方成油,X針X佩拿三成）徹（原2抄）與合作方香叛港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)殖際投資有限公久司補(bǔ)償價(jià)款和霸付款計(jì)劃冠①描補(bǔ)償價(jià)款：總賀額瞞為柄100遣0壯萬元，補(bǔ)償價(jià)陡款包括合作方竭前期運(yùn)作費(fèi)用朽、退出開發(fā)的餐損失補(bǔ)償及其辱協(xié)調(diào)拆遷等事畝宜的補(bǔ)償。②付款計(jì)劃：逗a故.辮在項(xiàng)目立項(xiàng)后兼同時(shí)土地方將限首期賽約厚30擾0腰畝地按要求拆月遷完成交條給限X柄X捧公司使用后一鼻周內(nèi)慎，費(fèi)X多X混公司支纏付趁30會(huì)0德萬元補(bǔ)償費(fèi)。堂b亮.嘉在肯X幟X仆公司與市土地什局簽訂國(guó)有土棒地出讓合同及錘同時(shí)土地出讓里金總額降到宗渣地評(píng)估值嬸的袖7應(yīng)%三以下后一周內(nèi)山，泄X淚X披公司支掉付換30或0今萬元。種c兆.栽在土地方將其偏余剩余土地全荷部按要求拆遷狹完后交賀給瓦X過X門公司使用后一警周內(nèi)支扇付汽20侵0宴萬元。優(yōu)d桂.額余尺額快20鈴0吊萬元在上述第枯三次付款屑后音1便年內(nèi)分兩次付志清。般③賄合作方的主要腫工作：?jiǎn)Ta.記負(fù)責(zé)與土地方噸簽訂一份解除睛雙方合同的協(xié)蹲議，并保怖證添X片X產(chǎn)公司與土地方模按照其原來與疾土地方簽定的炮條款順利簽定驗(yàn)土地開發(fā)協(xié)議半。釘b.裹負(fù)責(zé)要求和協(xié)許助土地方在項(xiàng)灘目立項(xiàng)淚后豪9姐0渠日內(nèi)提供沿解搬放南路拆遷完波畢后桶約嚴(yán)30擾0文畝開發(fā)用地，怒其余用地予在殲200糞3雷年儲(chǔ)6說月底前提供租給紐X差X帳公司使用。誘c岔.墊負(fù)責(zé)協(xié)銷調(diào)片X侮X滾公司辦理該地格塊從項(xiàng)目立項(xiàng)繡、簽訂土地出議讓合同、取得謀國(guó)有土地使用問證的所有事宜紐。邁d士.今負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理等有關(guān)該地塊遺懂留問題，在保榆證田X背X項(xiàng)公司合法開發(fā)卵、建設(shè)、銷售隆、使用項(xiàng)目的確整個(gè)過程中不割受干擾。殿e驅(qū).貞積極協(xié)吧助弦X肌X姻公司辦理各種浮有關(guān)稅費(fèi)的減貴免，負(fù)責(zé)協(xié)駱調(diào)假X皮X準(zhǔn)公司享受企業(yè)更外遷的優(yōu)惠出典讓金政策，保爸證將土地出讓英金總額降低到肯宗地評(píng)估值裙的亦7奧%亞以下。有4各.資合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估麻（樣1晉）洪合作背景：天鉤津遠(yuǎn)洋玻璃工遲業(yè)有限公司為刑污染企告業(yè)成,劈其用地及周邊嘴用地規(guī)劃為居楊住用埋地習(xí),專其不適合在該透區(qū)域繼續(xù)生沾產(chǎn)徹,腹同時(shí)該公司也遵想通過建設(shè)新染廠擴(kuò)大規(guī)模和鉛進(jìn)行技術(shù)改像造患,大增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劉力殼,湖該公司與香港蒸富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際噴投資有限公司服簽定景了土地開發(fā)意純向駕書覆,蛾通過談院判畜,肉香港富聯(lián)集團(tuán)罷國(guó)際投資有限宇公司同意退出像該項(xiàng)召目南,陰前提是我司承拖諾田100柏0恒萬元補(bǔ)償寫費(fèi)躍,委在此情況奇下狗,X登X鴿直接與土地方砌進(jìn)行合作。賢（劍2匪）拜土地使用年限表：原為行政劃福撥土地，無使更用年限限制，啦出讓為商品房噸用地后，出讓摔年限避為說7由0誕年。龍（鵲3醒）鼓土地權(quán)屬情況演：根據(jù)土地方醫(yī)提供的土地證傻件，土地權(quán)屬犁明確，無法律抖糾紛。圣（跪4張）機(jī)土地方的信任冒情況：土地方蘿為經(jīng)營(yíng)良好的蠟國(guó)營(yíng)企業(yè)，信甜任等級(jí)較高，錢我方直接與土悟地方簽訂協(xié)議話，最大限度避猾免土地風(fēng)險(xiǎn)。粱（皺5炒）哪付款進(jìn)度與土釀地手續(xù)的配合誰：從前面與合棚作方的付款計(jì)擔(dān)劃可看出，基物本每筆付款都重對(duì)應(yīng)合作方相閑應(yīng)工作的完成礦，最大限度避愁免合作風(fēng)險(xiǎn)。部（證6蚊）哥其他與土地政煌策相關(guān)規(guī)定：徹a鳴.裙工業(yè)東移企業(yè)址及污染企業(yè)搬奉遷征用農(nóng)田，鷹免征耕地占用資稅、契稅；轉(zhuǎn)利讓原有土地的耗收入，采取即盒征即返的形式川，免征營(yíng)業(yè)稅絕和所得稅，作緒為國(guó)有資本金麻投入。對(duì)b載.鐘是為支持污染衣企業(yè)工業(yè)東移丘，加快企業(yè)建杯設(shè)和搬遷，盡傅快啟動(dòng)生產(chǎn)，眼對(duì)企業(yè)土地變?cè)F(xiàn)有特殊困難已的，經(jīng)市政府臥批準(zhǔn)，可根據(jù)傳企業(yè)具體情況字，以其土地使興用權(quán)、有價(jià)證濟(jì)券等資產(chǎn)作抵鹽押，按照評(píng)估淹價(jià)格或約定價(jià)罷格，由市財(cái)政侍局給予資金墊杰付支持，待企辰業(yè)土地變現(xiàn)后臟再予歸還?；鴆東.故利用原污染企是業(yè)用地進(jìn)行房攔地產(chǎn)開發(fā)，土夠地出讓金可按殲土地評(píng)估值偷的候5-7跨%姨收取。三.總體評(píng)價(jià)眉該項(xiàng)目總體講嚷法律手續(xù)比較攻簡(jiǎn)單，我司與結(jié)土地方直接簽扇訂土地開發(fā)協(xié)土議，然后在市列土地說局辦理協(xié)議出受讓，合作風(fēng)險(xiǎn)搏相對(duì)較低。使宗地?cái)M規(guī)劃為捉居住用地，土陽地使用性質(zhì)基左本明確。熔第四章市場(chǎng)研桿究宰一揚(yáng).磨區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)莊狀況：授1餃.梯區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述盟：圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定(紫色板塊)止該項(xiàng)目行政隸蓬屬河西區(qū)，位顆于解放南路和塑友誼南路之間遠(yuǎn)，距離外環(huán)冤線行1.擱2準(zhǔn)公里。區(qū)域市搞場(chǎng)范圍界定在繁整個(gè)河西區(qū)（勞如圖所示），分河西區(qū)是危改奶實(shí)施較早的地耐區(qū)，市政建設(shè)樂和各項(xiàng)功能、澡環(huán)境都較完善缸，故此吸引大政量區(qū)外人口涌吹入，目前人口憐總數(shù)擇為秋79.1吸4輝萬人，千比朵9醫(yī)0夫年增加妄了語13.1例4寶萬人胳。白200刑0秀年該區(qū)域市場(chǎng)仁住宅累計(jì)供應(yīng)開量罩為折113.8甲7商萬平米，當(dāng)年做銷扶量謝92.7律6簡(jiǎn)萬平米，市場(chǎng)寇基本處于平衡砌狀態(tài)。圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定(紫色板塊)河西區(qū)河西區(qū)勢(shì)該區(qū)域市場(chǎng)的柱基本特征表現(xiàn)瓦如下：沿1扭）由于政府的勸大力支持，該勻區(qū)域市場(chǎng)目前倆正處于快速增梨長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)彎整體生活環(huán)境政和配套條件得侵到明顯的提升燕。勒2膚）汗從產(chǎn)品供應(yīng)和桂客戶購(gòu)買力可辯以看出，該區(qū)流域已經(jīng)成為天任津市中高檔物孔業(yè)的集中區(qū)域測(cè)，中高檔市場(chǎng)封發(fā)展的較為成糊熟且市場(chǎng)容量課相對(duì)較大。舍3補(bǔ)）衰區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨芬同性強(qiáng)，規(guī)劃煎水平差異性較蛛強(qiáng)，具備先進(jìn)盾規(guī)劃的物業(yè)一本般都為全市性吹定位，市場(chǎng)空祝間較為廣闊。劉4眉)刻開發(fā)時(shí)間較早橫的區(qū)域市場(chǎng)，浪整體呈現(xiàn)購(gòu)買螞力強(qiáng)，改善的疫需求愿望強(qiáng)，母對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)輝的輻射力強(qiáng)。宗地續(xù)5惰)預(yù)梅江生態(tài)小區(qū)蘇成為今年整個(gè)如天津地產(chǎn)市場(chǎng)寧的開發(fā)熱點(diǎn)，蒼同時(shí)也促進(jìn)了逢該區(qū)域市場(chǎng)整籮體價(jià)位提升。宗地慢2刪.草區(qū)域市場(chǎng)在市為內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成級(jí)長(zhǎng)狀況銷售量：劍該區(qū)域市場(chǎng)的獲銷售量一直穩(wěn)門步增長(zhǎng)，尤其拖是多200汽0召年的增長(zhǎng)幅度翅最大，灣與遷9救9扶年同比增長(zhǎng)挑了講61踩%辛。獲銷售量與上市懸量的比較：心目前河西區(qū)區(qū)欄域市場(chǎng)基本處巾于供銷平衡狀屯態(tài)。嚇平均單價(jià)走勢(shì)揀：白河西區(qū)的平均元單價(jià)一直攜在守320劍0耐元閣/否平米劉到瘋330饅0堅(jiān)元線/皆平米之間，平巴均價(jià)位僅次于鞏和平區(qū)，是中刪高檔物業(yè)的集睡中區(qū)域。扎二街.邊區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)幣產(chǎn)品特征：每區(qū)域市場(chǎng)各檔宰次產(chǎn)品供應(yīng)狀撇況：膀價(jià)格空間若主要產(chǎn)品類型疊供應(yīng)比例泄250克0葬以下賠多層故25%補(bǔ)250抽0筒—億3500垃多層、小高層護(hù)50%化350速0貞—平4000胸多層、小高層胡15%癢400婚0攏以上桶多層、小高層某、別墅鞋10%雖各檔次產(chǎn)役品詢200映1俘年上半年需求亂狀況：師由上述可見，漲如忽略統(tǒng)計(jì)誤暢差，河西市場(chǎng)暖基本呈現(xiàn)各檔伐次產(chǎn)品供需的知差量空間基本句相近，即各檔都次產(chǎn)品皆未出漫現(xiàn)明顯的供求損懸殊、供應(yīng)量從遠(yuǎn)小于需求量疾的良好投資空聲間。如◆片區(qū)域市場(chǎng)各檔心次產(chǎn)品的集合散特征：饅河西市場(chǎng)產(chǎn)品拒幾乎匯集了整幅體市場(chǎng)內(nèi)各檔歪次的產(chǎn)品，產(chǎn)幟品類型豐富，隙各檔次產(chǎn)品交招叉分布，幾乎纖無明顯的檔次之分布區(qū)域。依牧據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可鞠將該市場(chǎng)產(chǎn)品莊分為以下幾類忽：別(遮1)誕低簡(jiǎn)于門250襲0針元狡/越平方米：臉該檔次產(chǎn)品多偷分布于遠(yuǎn)離城經(jīng)市中心的位置運(yùn)，地域分布較遼差，多為開發(fā)冶形式單一，配時(shí)套、設(shè)計(jì)上僅由顧及區(qū)內(nèi)基本尾的環(huán)境、配套址要求。借助地婦理位置及產(chǎn)品鼠投入等全方面堤的降低成本，刮以迎合該區(qū)域厘拆遷戶和實(shí)力呈較弱的外遷戶稠的需求。建筑彩形式基本為多鼻層。具有代表序性的項(xiàng)目有：督項(xiàng)目名稱險(xiǎn)規(guī)模橡（隙m考2路）覽建筑形式疊綠化率私均價(jià)給（元圣/m治2茶）寄主力產(chǎn)品死（射m旋2亡）付瑞江花園（一小期）先整而體泰4槐0后萬偵多層串35%獲2400監(jiān)70-9創(chuàng)0指（兩室）柿金海灣渾2棄0甲萬嗚多層恥30%像2480饞90-10刮0潛（兩室）襯榮華園息3顏萬獵多層盼36%嘩2300獲80-9政0遣（兩室）括(2)25炊0疏0讓—蘆350丟0補(bǔ)元奴/逝平米：膠該檔次產(chǎn)品在灌該區(qū)域需求中哨處于絕對(duì)主力撿產(chǎn)品地位。此斃類產(chǎn)品也多數(shù)虹分布城市中心賴外的位置，但僵此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)西品以外附加值旁的設(shè)計(jì)已較為心注重，從景觀煤設(shè)計(jì)、戶型選劃型、高科技材坐料運(yùn)用等方面射做得較細(xì)，以雜此彌補(bǔ)地域優(yōu)綿勢(shì)不足。紀(jì)且該類物業(yè)多雪為大、中型規(guī)繭模的開發(fā)，產(chǎn)鋪品主要以多層哥開發(fā)為主，輔顛以部分小高層含。具有代表性推的項(xiàng)目有：灰項(xiàng)目名稱斃規(guī)模巾（椒m鉆2擋）贏發(fā)售資源添建筑形式潮容積率哄均價(jià)叨（元厘/m腰2常）攜主力產(chǎn)品貢（應(yīng)m岡2題）綢消化率伐順馳名都病1爺5鹿萬煤1惜5皂萬嫩多層淺小高層掉1.3痰2800劃100-12供0酬基本售磬日

工名都新園侮1啞0子萬溉1位0爛萬需多層竿1.2被2500罩90-10影0熔（兩室）毒120-12散5博（三室）羽75%拉(3)35毅0值0頁—流400捎0留元合/驗(yàn)平米弦該檔次產(chǎn)品的曉開發(fā)基本分為喬兩大類，一類營(yíng)為：產(chǎn)品多為恢小高層，產(chǎn)品糖自身優(yōu)勢(shì)較少員，依仗地理優(yōu)搖勢(shì)躋身于該空盼間市場(chǎng)；另一歸類為：跳出局臨部區(qū)域市場(chǎng)的報(bào)產(chǎn)品，極其強(qiáng)歐調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)慧境、文化、配瓦套等優(yōu)勢(shì)，主逐動(dòng)拉升區(qū)位，區(qū)從而大幅度提擴(kuò)高物業(yè)檔次。窄項(xiàng)目名稱球規(guī)模鏈（孤m卷2肅）碼發(fā)售資源槍（兇m司2中）沙建筑形式荷容積率蘋均價(jià)填（元鳳/m黨2驚）漂主力產(chǎn)品俗（探m棒2駱）拘消化率傲世紀(jì)城擇2薄2能萬旨2也0晴萬胳多層曠小高層威1嶄．菜29拴3600壞10壺0餓（兩室）誕14面0再（三室）赤70%侮芳水園污11.柜9榴萬槳榨約闊2明萬割多層跳小高層肅0.9默3800犯120-15交0索15%驚藍(lán)水假期盯12.尸8滑萬斥內(nèi)認(rèn)期片12.蛇8盟萬遙多層倍小高層話0竹．懷9飲3900細(xì)140-16領(lǐng)0抹20%雙(蠟4)假400墨0塘元細(xì)/挨平米領(lǐng)此類產(chǎn)品基本絲集中在市中心深區(qū)域，地理位賺置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)粘的，同時(shí)，產(chǎn)慮品開發(fā)上追求河深度，比較注都重對(duì)文化、環(huán)草境、產(chǎn)品等方肚面雕琢。但該狠類產(chǎn)品由于受男地域限制，產(chǎn)闊品開發(fā)趨同，貴且多為小高層左，小區(qū)環(huán)境條孟件多不如遠(yuǎn)離猜市中心區(qū)域的磚中高檔項(xiàng)目。坐項(xiàng)目名稱間規(guī)模席（績(jī)m充2猴）師發(fā)售資源輩（每m字2玻）季產(chǎn)品形式肝均價(jià)今（元壟/m棄2章）就主力產(chǎn)品招（殼m圣2征）廁消化率悲泰達(dá)園支9烈萬煤9笛萬觀多層注高層站4200召110漢120-13挑0略75%慈羅馬花園法5刪萬陰2驟萬多暖小高層鏈高層譽(yù)5300簡(jiǎn)150倡(劇兩釀室借)山

毯70%世紀(jì)城戚3蹤.粥區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀辯況：世紀(jì)城名都新園藍(lán)水假期寶個(gè)案分布與宗寨地位置關(guān)系圖腦：名都新園藍(lán)水假期云水園宗地染3長(zhǎng)．崇1憶云水園宗地工該項(xiàng)目由多層惕、小高層組成刑，產(chǎn)品形式單四一，主力戶型患集中望在鈴10羞0哨平方米（兩室郊）以喝及倚14響0?。ㄆ矫祝┤艺埂＃ㄔ敿?xì)技術(shù)勁指標(biāo)請(qǐng)參看第行四頁對(duì)應(yīng)表格臨內(nèi)容）循該項(xiàng)目一直極客其注重產(chǎn)品的糠宣傳，在宣傳孝力度、空間利辰用度以及持久枝性和高密度性擴(kuò)方面，處處都假要體現(xiàn)出實(shí)力播公司的手筆。妨該項(xiàng)目一直以每高科技拿的章“希H燦概念社喘區(qū)衡”形為宣傳主題，矛目標(biāo)客群直隸指涌“貼高學(xué)歷、高智外商、高層次、替高收入、高需它求的占’清H杏’望一掠族浮”掠。騎總結(jié)：該項(xiàng)目閘產(chǎn)品單一，項(xiàng)總目主要依靠科衣技運(yùn)用后斷的青“疫八大優(yōu)償勢(shì)碑”轎為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)素，同時(shí)，今竭年減6緣月，美國(guó)易道肺打造的社區(qū)環(huán)支境的落成，又六新添了賣點(diǎn)，袖促進(jìn)了銷售。輪3姐．的2義梅搏江賭-碧藍(lán)水假期：籠藍(lán)水假期以小民高午層曬(9-1絹2涉層潮)斷、多層甲（柏4-愧5鋒層）、別墅的慧建筑形式構(gòu)成燃，小高層與多狼層棟數(shù)廈為恨1騎：師1雀，各樓體呈曲齒線型、圍合式古分布，在保證芒采光、通風(fēng)的禽舒適性同時(shí)，們最大限度的利刮用了景觀資源覆的觀賞價(jià)值。袖該項(xiàng)嬌目聯(lián)70傻%富的住戶可看到淚水景，且每戶議窗外都有綠色衛(wèi)，景觀均好性蓋發(fā)揮到極至。稅產(chǎn)品面積偏大懼，主力戶型煙在膛140-16騾0凝之間，戶型并禍無創(chuàng)新，同市伏場(chǎng)有很大趨同然性。答產(chǎn)品推廣方面梅，參以工“晃親水住向宅水”訓(xùn)為主題，運(yùn)用絕友誼商場(chǎng)門前愈的形象推廣、筍發(fā)售享受特惠愚的認(rèn)購(gòu)卡、以剛及高密度的立茶體宣傳，推出割休閑生活概念漿，運(yùn)用概念引恥領(lǐng)客戶的消費(fèi)毒趨向。椒總結(jié)：該項(xiàng)目股產(chǎn)品方面不具竊備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，迷主要依靠生態(tài)味、科技的運(yùn)用已為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)惠，最市場(chǎng)炒做秒的很熱，但項(xiàng)萍目開發(fā)、策劃畫方面并無突破戚性的拓展。杠3壁．禽3桌云水園：比該項(xiàng)目由多層鎖及少部分小高場(chǎng)層、別墅構(gòu)成粗，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除窮建設(shè)溫了罰“鉛國(guó)際老人籮村炭”倒外，環(huán)境建造掌上并不具備優(yōu)趣勢(shì)，尤其是別式墅區(qū)的環(huán)境，泳更是與高檔的醋建筑形式不相回稱。別墅分吵為既24宿0絨、宵28球0寸平方米兩種，畏均價(jià)約崖在予530落0堡元懷/呈平米左右。（魯詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)伸請(qǐng)參看第四頁季對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容有）個(gè)該項(xiàng)目抬于脆9暖9蜂年章1衫1芳月即開盤發(fā)售評(píng)，宣傳上一直戒不溫不火，雖嶺該項(xiàng)目不隸屬隆于梅江小區(qū)，馳但廣告中打鴉出孤“義梅江第一片風(fēng)釋景巨”屑的廣告語吸引斬客戶，但其銷李售業(yè)績(jī)不佳，席經(jīng)藏過碰1桑年多的推廣周廣期駁，椅8狼0給套別墅剛售出錦過半，公寓的叛銷售更是僅售榮出賄60淹%克?？卓偨Y(jié)：該項(xiàng)目銳地理位置上緊賊鄰梅江，故一咳直以購(gòu)房升值仿為主導(dǎo)賣點(diǎn)，鑰并期望借助梅編江的建設(shè)來完節(jié)善區(qū)域功能，航運(yùn)用了借大勢(shì)噴推小勢(shì)的做法縮。撕3曉．緣4徐明都新園：兇該項(xiàng)目以多層娃為主構(gòu)成，產(chǎn)完品拿以浸9否0鑄平米兩室為主匠力。在同檔次哲產(chǎn)品中，該項(xiàng)販目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)炕劃及配套設(shè)計(jì)余還是相當(dāng)?shù)轿幌莸?，?xiàng)目性能份比達(dá)到了較佳梯的效果，重點(diǎn)閘吸引了本區(qū)安系居以及部分改鏈善型需求客戶女。（詳細(xì)技術(shù)鞠指標(biāo)請(qǐng)參看第甩四頁對(duì)應(yīng)表格扔內(nèi)容）阻總結(jié)：該項(xiàng)目槽注重了附加值晌的提高，在同鞠檔次產(chǎn)品中拉住升了住宅品質(zhì)前，助推了產(chǎn)品餐從同等競(jìng)爭(zhēng)中稼脫穎而出。胸三、整體市場(chǎng)墊對(duì)本案有重大格影響的因素：嫁受政府啟腿動(dòng)期“番梅丘江鵲”淡生態(tài)居住區(qū)的蛛刺激，現(xiàn)黑牛究城道以南的廣穿大區(qū)域已經(jīng)形選成一個(gè)大片的夕熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域頁，包括：梅江開南、凌莊子區(qū)忽域，納其中尤以梅江扭及梅江南的規(guī)懂模、規(guī)劃最具番影響力和帶動(dòng)下力，在該區(qū)域省市場(chǎng)內(nèi)將起到璃不可替代的主遺導(dǎo)作用，天玻兄緊臨梅江及梅檔江南，屬于該郊熱點(diǎn)商圈的輻砍射范圍內(nèi)，故鳥此，上述兩個(gè)冠區(qū)域?qū)⒊蔀樘炖炔ｍ?xiàng)目的主要養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅乘江及梅江南的遙發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)椒目的影響將是誰至關(guān)重要和不啞容忽視的。蔑梅江生態(tài)居住腎區(qū)壓（一）梅江總翁體狀況分析：婆1醬、總體規(guī)劃：漫該居住區(qū)整體絞規(guī)劃占地蘋191.98憤公頃，總建筑訪面積付178.24幼萬平方米，其土中住宅建筑面縫積縱15612繩萬平方米，公紗建鉗22.12尚萬平方米。整混個(gè)居住區(qū)共劃赴分為懶15刑個(gè)居住小區(qū)和蜂2煩個(gè)公建區(qū)。總料容積率為田0.928抽，綠化綠坊35%值，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水咳面撐23臣公頃，占總用滅地的面11%擋，有水面的小魚區(qū)湖景綠化率耕達(dá)到檔40%胡以上。臭2捏、開發(fā)節(jié)奏及垮上市安排：脂該生態(tài)居住區(qū)我分兩步建設(shè)，籃正在建設(shè)的為饑1#土－繭6#回地，規(guī)劃占地胖78.3午公頃，總建筑眼面積伶71.1智萬平方米，其藥中住宅晃61.32眨萬平方米，公側(cè)建蜓9.8談萬平方米，水抓面歸7.3氏公頃。聲今年起步建設(shè)譽(yù)70.12節(jié)萬建筑平方米禿，年底竣工北30壽萬建筑平方米蟲，預(yù)計(jì)明年下蛋半年該區(qū)域?qū)⒏菇ǔ蛇M(jìn)住，到葵200憂5蒜年，整個(gè)梅江么生態(tài)區(qū)的起步左區(qū)和二期工程勇將全部建成竣厭工。3、配套：智能化：搞1價(jià)）慌專用杏10姨兆寬帶網(wǎng)線入滅戶。抹2砌）慌6驕表（電表、煤錫氣表、熱力表接、純凈水表、培中水表、自來鳳水表）遠(yuǎn)傳抄怕表，再通過梅添江卡自動(dòng)收繳鳥費(fèi)用?？s3涌）嚇通過梅江局域聞網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供遭全方面的信息警服務(wù)。皆4視）渠安防系統(tǒng)包括誘社區(qū)安防、家貌庭安防，其中芹家庭安防運(yùn)用男智能家庭終端封控制器通過門植磁、窗磁、紅翁外、煙感、煤為氣探頭與煤氣請(qǐng)鎖閉連動(dòng)和緊票急按鈕等與物崖業(yè)中心相連，菊實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警央。曉高新建材若：運(yùn)用了環(huán)保柏型、節(jié)能型建凍筑材料新技術(shù)：紗中水、直飲水收、自來水三水勺直接入戶，垃用圾無害化處理峰，遠(yuǎn)傳技術(shù)換銷熱。緒（二）重點(diǎn)項(xiàng)淹目對(duì)比分析：且1金、梅江項(xiàng)目與年天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣住勢(shì)對(duì)比：版優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)甚藍(lán)水假期頃芳水園現(xiàn)天玻叢規(guī)劃用地圍1裳3廊．配6少萬寨m譜2肺1區(qū)2似．籮5繡3債萬棒m求2脫3屈5視．吳0衣2憤萬站m石2暖總建筑面積諷1水2變．遙9道萬油m蜻2集1殲1蝶．趨9久萬機(jī)m越2淡2堅(jiān)5三．老0起1翁萬況m每2胡樓面地價(jià)秧124減8章元射/m勤2拒124度8難元右/m會(huì)2價(jià)

課地點(diǎn)幸友誼路延長(zhǎng)線代友誼路延長(zhǎng)線昌解放南路遍開發(fā)商漁順馳投資屈華夏經(jīng)濟(jì)房竹X景X截計(jì)劃投資低交通蓮路況猴好灣,駕出行便利改路況緩好笑,灘出行便利臉

留配套公建壯小學(xué)、派出所題-蹄小學(xué)希配套設(shè)施附三水入戶、遠(yuǎn)悄程抄表聽安防系統(tǒng)枝、計(jì)1眠0荷兆寬帶舊梅江卡、梅江漁局域網(wǎng)豪三水入戶、遠(yuǎn)帆程抄表壺安防系統(tǒng)欣、獵1免0忙兆寬帶蕉梅江卡、梅江苦局域網(wǎng)即

斃容積率止0縫．濱9訪（含水面）貼0攻．童9柳5徹（含水面）炮0.96選水面仗2.8臺(tái)5版公頃謙2.6挎5羊公頃紡

獸綠化率通5隨8掏．丸5循湖景綠化率動(dòng)3廁1笨．煩55%際53歲%鍬湖景綠化率芹

流工程進(jìn)度茅200祝2廢年隨1布0征月底交工退200但2瓦年勝8緊月底交工悅綁可售面積神79-205閉m可2女70-240痕m演2形

思主力面積吐130-16脈0m株2眉120-15肢0m村2邊

蛇主力總價(jià)花50-6柜2災(zāi)萬元率45-5償7皂萬元已

妹熱銷面積凝13詞0仇（小三室）光120紐-產(chǎn)品對(duì)比：辯優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)陜藍(lán)水假期進(jìn)芳水園子天玻仗平均單價(jià)房390霞0都元份/m旅2珠380噴0色元馬/m燦2任元似/m租2椒戶型配比店多層拆（鍬4斷層半）蛛：咳65%末高長(zhǎng)層幫(9-1慈2刑層行)茄：竄30%史別墅（未開發(fā)罷）：行5%漆

識(shí)多層；貢70%霉高層：纏30%而多層：雞小高層：磁聯(lián)排別墅：翠面積配比繭多層縮（穿4園層半）：殲高饒層宵(9-1導(dǎo)2列層遣)箏：舅別墅（未開發(fā)侵）：射

聽多層駁小高層壤高層藥多層：付小高層：激聯(lián)排別墅：圍價(jià)格個(gè)多層：起價(jià)踢3400難小高層、高層咱：起價(jià)軍3300與別墅駐：襪1000洪0跳元酬/橫平方米左右叉連體別墅阻：籠500魚0詞元?dú)q/舍平方米左右即多層屬小高層沫高層涂多層：圖小高層：真聯(lián)排別墅：丹主力戶型兇130-16轎0蝶120-15黨0堵

2、梅江南：慮梅江南規(guī)劃可雖用地是夾215.6引公頃，規(guī)劃保箏留水面未60涼公頃，居住區(qū)迷建筑密度不大源于停22%快，其中建筑面皺積約在涂130封萬平方米，郵4腸層左右的多層惑住宅將占總住職宅規(guī)劃的珍75%伍左右，每戶平繭均面積約為吐120吸平方米。（以乘上數(shù)據(jù)摘自《視天津日?qǐng)?bào)》）漆規(guī)劃部門對(duì)梅勉江南小區(qū)的發(fā)因展定位是面向碗中高收入家庭弟的中高檔商品疫房開發(fā)的一個(gè)零生態(tài)、超前型紙和智能化的具21俘世紀(jì)康居社區(qū)輔。部現(xiàn)階段梅江南井地域內(nèi)僅有一絲個(gè)開盤項(xiàng)目即子云水園，國(guó)際條老人村就坐落頓于該項(xiàng)目。孝優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)滴云水園桶天玻懷規(guī)劃用地魄8.邪1燕萬宿m洗2盼3劍5順．鋤0緞2權(quán)萬拖m角2震總建筑面積掉5.古8回萬辛m弊2傍2昆5航．溪0饞1暢萬眉m卷2狀樓面地價(jià)都

瞧

址地點(diǎn)教友誼南路與潭扒江道交口禁解放南路款開發(fā)商病津興地產(chǎn)淘

向交通祖距離外環(huán)線不央足繞1銷公飯里差,支有上外環(huán)的出仔入口老

令配套公建繼國(guó)際康體中心炮（國(guó)際老人村預(yù)）嶼小學(xué)利配套設(shè)施冰地?zé)釡厝?、三著水入戶、安防補(bǔ)系統(tǒng)魄

節(jié)

餃容積率捉1標(biāo)

僅綠化率賀38%槐

套工程進(jìn)度洲200閑1興年敵1番2線月底交工霞雕可售面積系118-28嗓0m漲2孩

返主力面積目118m牌2極

斜主力總價(jià)棟4漠1曉萬元（公寓）昏11筐0擊萬元（別墅）老

速熱銷面積能118m嶄2酒-產(chǎn)品對(duì)比：姿優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)捏云水園咽天玻您平均單價(jià)獄245鴿0流元潮/m凳2朵295語0畢元夜/m嫁2厘元誠(chéng)/m鴨2途戶型配比拾多層毫（枕4經(jīng)層半）釘：窄70%捉高晌層卸(織9倘層前)河：悄20%缺別墅勇（凈2.兄5查層）林：獻(xiàn)10%君

份多層：昌小高層：集聯(lián)排別墅：銜20%纖面積配比勿多層篇（家4醒層半）擾：韻118摔m隱2牢高內(nèi)層政(9-1濃2勸層水)富：妄160折m肅2應(yīng)別墅（未開發(fā)腔）：努220m無2運(yùn)

移多層：彎小高層：習(xí)聯(lián)排別墅：嫌價(jià)格幟多層：起價(jià)也3120帥小高層：起價(jià)他3400沾別墅：起餓價(jià)科500溪0連元模/值平方米挎多層閣：疲380羨0樹起價(jià)竿小高層岸：圍330系0母起價(jià)襲聯(lián)排別墅未：場(chǎng)480鵲0左起價(jià)狡主力戶型思118m金2匙

明3燙、梅江、梅江昂南總體特點(diǎn)分洽析筒:慘（墾1諒）眨上述居住區(qū)位詠于友誼路延長(zhǎng)皂線上，臨近市規(guī)內(nèi)繁華區(qū)，且怨該線路相對(duì)天商玻項(xiàng)目所在的想解放南路要熱無的多，更容易習(xí)吸引有效客群班。托（罷2呆）危梅江小區(qū)整體僅規(guī)模大，政府聞極其重視和支獅持，在政府和般商家的雙向宣場(chǎng)傳導(dǎo)向下，該旺區(qū)域已經(jīng)形成鞏了消費(fèi)者關(guān)注敘的熱點(diǎn)和商家埋開發(fā)的熱點(diǎn)，篇致使項(xiàng)目的價(jià)慣格已經(jīng)跳出了釀區(qū)域市場(chǎng)的圈迫子，形成了自號(hào)身的價(jià)格發(fā)展悔體系。滿（襪3趙）摸生態(tài)住宅區(qū)概叼念的提出，引底導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。棍梅江居住區(qū)作塑為第一個(gè)大型役的生態(tài)居住區(qū)慢，倡導(dǎo)環(huán)保、咸節(jié)能，注重配役套、高科技的領(lǐng)運(yùn)用，使得購(gòu)管房者的觀念進(jìn)耐一步更新，產(chǎn)嗎品的更新?lián)Q代愁又促使市場(chǎng)培費(fèi)養(yǎng)了一批追求攪高品質(zhì)生活的椒實(shí)力客群，同上時(shí)，大戶型產(chǎn)沈品的集中開發(fā)柜，又形成了改精善型消費(fèi)較為廁集中的市場(chǎng)特察征。默（臭4開）宇加劇了該區(qū)域懂的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。境在沒有強(qiáng)大外丘因刺激的情況梁下，市場(chǎng)各檔斜次的需求量基油本是相對(duì)恒定鈴的，而誘占地霧19臺(tái)2仔公頃的刪梅江居住區(qū)的翼陸續(xù)開發(fā)，將花搶占大量中高醫(yī)檔消費(fèi)個(gè)體。雙四呆.滔區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)如客層研究和市腰場(chǎng)定位艇1輪.疊目標(biāo)市場(chǎng)客層漢特征：搞該區(qū)域客戶基腳本分為三類：戚追求高檔物業(yè)散的多次置業(yè)人皆士克：此類人群由刊于已具備改善形型住房，故具傲備對(duì)住宅各項(xiàng)鞠指標(biāo)全方位挑莊剔的資本，尤農(nóng)其注重區(qū)域地旋點(diǎn)、環(huán)境景觀墓、文化氛圍、母科技運(yùn)用、物彼業(yè)品牌等方面桌。上述條件相互對(duì)都不多的項(xiàng)敞目容易炒成熱狀點(diǎn)盤，故該類椒人群一個(gè)明顯盈特點(diǎn)就是容易喜追隨熱點(diǎn)、潮狐流樓盤，且其懇中一部分人群種購(gòu)房為投資目秒的。凳追求高品質(zhì)生糞活質(zhì)量的改善漁型客戶：河此類客戶以購(gòu)澤置第一居所為塵主，以全面改戚善現(xiàn)有住房條北件為主要購(gòu)房蘇目的，追求面榴積指標(biāo)增大、宿產(chǎn)品改進(jìn)，同番時(shí)又追求居住公環(huán)境改善、居堤住品質(zhì)提高，燈此類客戶消費(fèi)兆觀念較為成熟膊、冷靜，往往避不為媒體宣傳構(gòu)所左右。騾留戀或向往河圖西區(qū)優(yōu)越地理壘位置的安居型退客戶：佛此類客戶購(gòu)買鉆力較弱，同時(shí)議又對(duì)河西區(qū)又搬較為眷戀，但哲河西區(qū)價(jià)格相織對(duì)較高，由于營(yíng)受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的意限制，故此類五人群只能以犧你牲面積、地點(diǎn)敞、產(chǎn)品附加值瘡為代價(jià)，以獲萬取在本區(qū)生活敗的條件。此類猛人群購(gòu)房首要摘條件是房型、垃面積，在經(jīng)濟(jì)腫條件允許的情森況下在考慮地艇點(diǎn)、環(huán)境等其良它因素。褲2螞.對(duì)本案目標(biāo)人群膽特征問本案目標(biāo)人群級(jí)來源于全市各浴個(gè)區(qū)，基本以稼河西區(qū)、南開陸區(qū)客戶為主。仇在職業(yè)特點(diǎn)上炎主要集中于經(jīng)標(biāo)商人士、外企私白領(lǐng)、政府官唉員等收入水平柴較高并且穩(wěn)定架的人群，他們蜂追求高品質(zhì)的咬生活質(zhì)量，對(duì)叛小區(qū)的環(huán)境、鄭配套設(shè)施等要押求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)幅有小區(qū)要提高炕一個(gè)檔次。愉3嶄.與確定目標(biāo)客戶球客戶主體：護(hù)追求高檔物業(yè)準(zhǔn)的多次置業(yè)人孩士。括客戶輔助體：房追求高品質(zhì)生住活質(zhì)量的改善漁型客戶。閥4嗚.喊產(chǎn)品及價(jià)格定傍位：磨綜合上述分析跟，建議本項(xiàng)目傲的建筑形式為潑多層，住宅容泉積率建議定禁在顯1.敏0恩左右。填第五章規(guī)劃設(shè)嗚計(jì)要點(diǎn)亂一盆.獻(xiàn)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)肉思路際1.憂總體規(guī)劃設(shè)計(jì)淺思路要擬借廚鑒朱X邪X筍新城歐美小鎮(zhèn)著的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在隙天津市南部地劉區(qū)建設(shè)一個(gè)高掀檔次的居住社吹區(qū)。并注意從素以下幾方面著西手，以達(dá)到完映善的規(guī)劃設(shè)計(jì)竭效果?？逯黝}鮮明、立錦意豐富的社區(qū)約內(nèi)涵賞暢通有效的交鑰通組織及交通根工具停放設(shè)置字優(yōu)秀的住宅戶煮型配以風(fēng)格獨(dú)睜特的立面設(shè)計(jì)局經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、蒙富有創(chuàng)新的社滑區(qū)配套夕充分利用現(xiàn)狀巾植物保留，點(diǎn)勵(lì)、線、面的景傍觀設(shè)計(jì)與周邊本環(huán)境、環(huán)保有棉機(jī)的相結(jié)合彎合理的市政設(shè)先施配套午規(guī)劃設(shè)計(jì)中建狗筑空間與景觀惹空間的有機(jī)結(jié)樓合濫具體反映在規(guī)蔬劃上，意圖實(shí)啦現(xiàn)譯“燦花園城仰市眠”修構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)酷計(jì)成為由不同談的多層住宅類扒型、密度、空糖間、形體、平增面居住社區(qū)，備社區(qū)內(nèi)具有完面整的配套服務(wù)然設(shè)施及管理系望統(tǒng)，滿婦足陶“流以人為推本雅”輕的居住理念。2.產(chǎn)品特征外以低層住宅產(chǎn)氏品為主，多層永與小高層住宅票為輔。推出低動(dòng)層聯(lián)排別墅、炒獨(dú)立矩、始雙拼別墅、四監(jiān)層花園洋房以免及九至十二層霸小高層住宅等亞多種類型的住鉛宅產(chǎn)品。并以泉小高層來提高尤項(xiàng)目容積率。必慨3.執(zhí)充分考慮住宅飾建設(shè)中新技術(shù)慌、新材料的應(yīng)中用，并達(dá)到國(guó)樂家二級(jí)節(jié)能標(biāo)翼準(zhǔn)。術(shù)4.底本項(xiàng)目所在地漆梅江及梅江南煤區(qū)域作為天津昆市房地產(chǎn)開發(fā)碼熱點(diǎn)，在政府止市政規(guī)劃與投肚入、住宅市場(chǎng)茂潛力、發(fā)展趨講勢(shì)、開發(fā)方向霞以及銷售引導(dǎo)膽上都具有較強(qiáng)奴的優(yōu)勢(shì)。但在劇現(xiàn)階段也存在戲著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)補(bǔ)奏較為緩慢、未開發(fā)產(chǎn)品單一費(fèi)的弊端。基于肥梅江及梅江南投區(qū)域的外部環(huán)屋境和市場(chǎng)情況襪，以看及瘋X噴X設(shè)在社區(qū)發(fā)展、裝產(chǎn)品規(guī)劃和品造牌影響力、物原業(yè)管理等方面雜的優(yōu)勢(shì)，考慮途借逝鑒騰X度X苗新城的成功經(jīng)乎驗(yàn)，適在該地區(qū)開發(fā)輔低層、低容積榜率的聯(lián)排別墅燙為主的玻璃廠叢項(xiàng)目，具有良述好的市場(chǎng)前景傘。業(yè)5.兄玻璃廠項(xiàng)目位糟于梅江居住區(qū)播東南、梅江南刷居住區(qū)以東，收西臨市政景觀波河律—粗—傭衛(wèi)津河，北側(cè)燥為城市規(guī)劃道平路，東臨城市伐主干咱道然—?！夥拍下罚粔νㄊ直憷?。點(diǎn)由于臨近未來厘大型居住區(qū)，笛周邊社區(qū)配套慈的規(guī)劃配置較軌為完備，在本共項(xiàng)目的社區(qū)配搏套規(guī)劃中只需性配置小學(xué)校、撤幼兒園。部分轎配套設(shè)施可考瓜慮與梅江及梅桂江南居住區(qū)規(guī)漠劃的配套資源愧共享，但周邊咬地區(qū)當(dāng)前可利壺用的配套資源者較為缺乏。該裕項(xiàng)目的用地現(xiàn)春狀中，環(huán)境資翅源較為豐富；貪原廠區(qū)建設(shè)中淺，保留了大量宵的高大樹木，醬本項(xiàng)目的開發(fā)陽建設(shè)對(duì)完善該準(zhǔn)區(qū)域的自然環(huán)釣境，提高并豐鄰富該區(qū)域的居暗住層次，帶動(dòng)裂該區(qū)域的社區(qū)劍文化建設(shè)與居軟住新觀念，并唉為緊X閱X遠(yuǎn)占領(lǐng)天津市區(qū)骨重要的住宅市盲場(chǎng)管—屈—濟(jì)南部地區(qū)，有鋒著深遠(yuǎn)的影響恩。雪二銹.脖規(guī)劃設(shè)計(jì)的可墻行性分析著1蕉.傭項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)找劃有一小招學(xué)項(xiàng),替該小學(xué)不單純惕為該項(xiàng)目服悔務(wù)爽,唐而是為總個(gè)控蔽規(guī)單元區(qū)域內(nèi)根居民服鳴務(wù)運(yùn),宰由于項(xiàng)目用地竟南側(cè)梅江二期鍋用地內(nèi)規(guī)劃有街一規(guī)模較大的為國(guó)際學(xué)校距離夾本項(xiàng)目較嫌近翼,懼本項(xiàng)目?jī)?nèi)小學(xué)闖就有可能不必辱須建謝設(shè)脊,緞我司希望規(guī)劃沿調(diào)整掉該學(xué)襯校竄,子但目前未確顧定形,映在規(guī)劃時(shí)仍考熔慮建階設(shè)莊,局同時(shí)合作方表順示他們出面來連調(diào)規(guī)劃或建設(shè)宜學(xué)歪校褲,境我司按規(guī)定交利納有關(guān)教育建井設(shè)費(fèi)用。島2磚.佳該項(xiàng)目目前只響有政府做的控括制性規(guī)劃，在立做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)獨(dú)，可進(jìn)行適當(dāng)嘗調(diào)整，一般來他說項(xiàng)目周邊的豬市政道路是不袍能調(diào)整的，項(xiàng)齊目用地內(nèi)規(guī)劃玉支路及配套公鎮(zhèn)建位置可進(jìn)行揀調(diào)整，容積率適也可進(jìn)行調(diào)整辰，但不能超過扔政府規(guī)劃的上夜限。好3汁.山我司擬規(guī)劃的登經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)佛：位①爐總用地面積愚:外35.0驚2您萬平方米其中:渠市政待征地殺:仆6.2卸7薯萬平方米睜居住用衫地青:28.7真5蹈萬平方米芹②說總建筑面積米:裳26.8充1同萬平方米踩居住用地容積蝶率者:燒0.8因7其中:股非營(yíng)業(yè)性公建腿：掏1.穗5慣萬平方米獻(xiàn)營(yíng)業(yè)性公建撈：擱0.午3熟萬平方米線住宅總建筑面罷積嬸：炊25.0欺1軍萬平方米爪住宅容積戶率溜:0.9相6固賣海③磁住宅建設(shè)用地四:被26.0幼5捎萬平方米。國(guó)產(chǎn)凍品明:鬼四拋層勁--按-眉五層半花園洋巷房恩秒50%謠聯(lián)排別墅瑞穿語井40%景小高縮層降10度%沾踩摩4這.貧我司擬定住宅兇容積率遲為報(bào)1.頑0宜左右，擬以多距層為主導(dǎo)產(chǎn)品溪，突出環(huán)境設(shè)認(rèn)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚酬社區(qū)文化氛圍憂，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)鎖劃設(shè)計(jì)思路。腫5輛.駕項(xiàng)目宗地比較沃規(guī)整，朝向南粘偏盒東窗15催。錄左右，屬黃金歸朝向。東至市規(guī)政干駐道簡(jiǎn)—住—延解放南路，需鏡退綠化隔離憶帶烏5輩0叼米；北至市政怨規(guī)劃路，需退油綠化隔離兔帶探1件0踐米；西至市政梳景觀患河香—起—伸衛(wèi)津河，需退華綠化隔離夠帶尋2蝕0昌米；南至市政幫規(guī)劃路。該地才塊原為玻璃廠巧區(qū)，地勢(shì)平坦石，地塊內(nèi)豎向半標(biāo)高與市政干舉道相符?？傮w樂來講場(chǎng)地情況擇良好，適于完唐成我司規(guī)劃設(shè)沸想。吹6殺.格居住區(qū)主要出難入口沿規(guī)劃路姨和紅旗南路設(shè)館置顏,沫方便交通及與著現(xiàn)有居住區(qū)的急溝通聯(lián)系。另7肢.劑由于霸該項(xiàng)目周邊的王開發(fā)緩慢，當(dāng)萌前基本生活配估套設(shè)施不健全盟，需按規(guī)劃配引套建設(shè)公建，融規(guī)劃配套公建霧面積錢約嗎1.決5隔萬平米，并考初慮部分與梅江納及梅江南居住吼區(qū)生活配套設(shè)陣施的資源共享威，周邊地區(qū)可聰利用大的商業(yè)之、醫(yī)療、教育間、文化、體育女以及娛樂設(shè)施不完備，方便居勒民使用，規(guī)劃滴中可考慮少建瞞營(yíng)業(yè)性公建。纖8匠.律通過對(duì)天津市潮房地產(chǎn)市場(chǎng)及喪梅江、順弛名彩都、名都新園撓等周邊居住區(qū)腔樓盤對(duì)照分析蓄，表明我司擬麻在玻璃廠項(xiàng)目此推出的多層住幟宅產(chǎn)品的規(guī)劃問設(shè)想，抓住了袋該地區(qū)缺乏標(biāo)驗(yàn)志性高品質(zhì)住炭宅的市場(chǎng)迎合肅點(diǎn)，具有很強(qiáng)垃的可操作性。絨第六章項(xiàng)目開變發(fā)計(jì)劃聰一桂.棕開發(fā)機(jī)遇：膊1煌.健根據(jù)天津公太司調(diào)200困1檢年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，迫需要有新的項(xiàng)永目上馬，提供秩利潤(rùn)支持，以鋒保證完長(zhǎng)成集團(tuán)下達(dá)的徒經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。婆2宜.仁該項(xiàng)目主要競(jìng)咬爭(zhēng)項(xiàng)目梅江生奴態(tài)居住區(qū)已經(jīng)原開始建設(shè)，但都大氣候還未形銀成，該項(xiàng)目如灑果今年開發(fā)將父具有優(yōu)勢(shì)。喇3鼠.汗該項(xiàng)目地價(jià)支完付壓力較大，洽不適合做儲(chǔ)備茄項(xiàng)目。廉鑒于以上幾點(diǎn)冤，計(jì)鎖劃鐵200末2繡年開發(fā)該項(xiàng)目啞，初步預(yù)計(jì)可淋在改200童2才年初開工?？投?湖開發(fā)周期安排未：溉玻璃廠項(xiàng)目如眾果按我司的規(guī)啞劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)橋整后，項(xiàng)目總晃建筑面積閑為焰26.8身1僻萬平曾米避,榴其中住宅面積猶約壺25.0勇1慣萬平米，配套盤非營(yíng)業(yè)性公建羊面攔積京1.帖5儲(chǔ)萬平米，考慮渾配套的學(xué)校辮約謠1蔑萬平米由合作虎方建吊設(shè)筋,勁我司建設(shè)藏約狹0.岡5頑萬平米的非營(yíng)鑼業(yè)性公頌建節(jié),倒可銷售住宅面材積森約書25.0淺1謝萬平米。營(yíng)業(yè)葛性公號(hào)建維0.媽3后萬平米考慮招漁商或自收自卡支辛,積不在開發(fā)計(jì)劃絡(luò)中體輝現(xiàn)膜,第該項(xiàng)目擬分四喊年開發(fā)：筋1緊、你200器2脆年開鳳發(fā)隨7巖萬平米。棟2冤、幣200藝3堅(jiān)年開令發(fā)酸7沃萬平米。首3動(dòng)、啟200陳4本年開坦發(fā)塑7月萬平米。垂4餅、但200青5甘年開規(guī)發(fā)眉4.5奇1先萬平米。卵三病.于銷售周期安排避：唇200微2嚼年銷瞧售綢6靠萬平米，結(jié)拜算慚6架萬平米；濁200冬3舌年銷基售孩8蠻萬平米，結(jié)仰算坑8滴萬平米；融200液4棄年銷圈售胳7映萬平米，結(jié)姜算癥7功萬平米吃200秋5闖年銷巨售仇4幣萬平米，結(jié)歇算荷4寬萬平米。出第七章投資收糞益分析一.成本預(yù)測(cè)門依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀也條件、各專業(yè)繡配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)敬及其他政策性刑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新申城東區(qū)實(shí)際成悼本水平，在不于考慮可售商業(yè)瘦配套的情況下帶，估算該項(xiàng)目妥總投呼資捏8.6斑8吳億元，單位可先售面積完全成苦本沾289艷2效元執(zhí)/純平米，詳細(xì)構(gòu)宮成如下：謊項(xiàng)題副次目邪總成抬本控(撒萬元）珠單位成本僅說價(jià)喊舞明智一、土地成本臟31,394湖1,046那

誰

尾土地方補(bǔ)償費(fèi)富22,470他749凝總用民地慌52夢(mèng)5滅畝，每食畝唯42.故8紫萬錄元蓬;沫地價(jià)中包含土釀地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓亡及地上、地下遵建逃/趟構(gòu)筑物、各種波管悄線肝\持設(shè)施拆遷圈

者合作方補(bǔ)償費(fèi)班1,000莖33氏與合作方初步歷確定。倆

杏出讓金敘1,960謠65毫出讓面撫積忘52銀5決畝椒(3葡5絡(luò)萬平怖米棒)嘗，評(píng)估價(jià)相約歌80業(yè)0他元蕉/脫平邊米豬,砍應(yīng)蹄按刑17攔%裳計(jì)算，應(yīng)味為別13粒6滴元疤/兼平米，污染企場(chǎng)業(yè)外遷可優(yōu)惠巖到產(chǎn)7霸%礦，社計(jì)姑5獸6造元效/申平米梅

漲大市政配套費(fèi)悼5,033塌168吊建筑面請(qǐng)積傭1糕8銳萬平療米股*16發(fā)5疾元旁/可平蝴米延,鎮(zhèn)其中含污楊水態(tài)2腿6鴿、雨由水徹3紅9思、煤義氣倆3嘉0傾、自來齡水肢2縫5熱、道路及其梢他葛4顧5頌元喉/末平米牽

炭交易費(fèi)邁47綠2盟評(píng)估值的數(shù)0.21%不

萄契稅任884愚29胞土地補(bǔ)償墓費(fèi)腐/秤出讓輕金巾/鑄大配套之和爽的掠3%謠二、開發(fā)前期道費(fèi)皆5,205脊173啦

鳳

演勘察設(shè)計(jì)費(fèi)掌1,190灌40礎(chǔ)

稍

裹報(bào)批報(bào)建費(fèi)更3,752些125苗

率

植三通一平費(fèi)縮122箱4嫂場(chǎng)地具備道籍路阻\濕場(chǎng)地平整，按謀新城標(biāo)準(zhǔn)考慮考臨跨水調(diào)3顆1禮萬灣元撕\脹臨兄電霸9希2麥萬盼元耀.經(jīng)

圈臨時(shí)設(shè)施費(fèi)蝶142甲5禮臨時(shí)圍押墻除3戰(zhàn)1熱萬徒/內(nèi)臨時(shí)辦公想室顛50調(diào)(培裝岔修眨)頃/巷臨時(shí)圍熊板肯6饑1歷萬培三、主體工程頭費(fèi)舊28,500賺950瀉新城東區(qū)多層御簽約瀉價(jià)挑82瓶7臘元銜/伏平慣米炸,墊變更及簽普證額3百5宗元莊/橡平廟米搏,唉本項(xiàng)目發(fā)按社86爛0猜元運(yùn)/袋平米考作慮塞;露另考豆慮慨2巖0慮套樣板漆間尖50燭0舟萬、考慮提高齊建造檔狗次升220吩0狹萬端,斷折不7瘡3咱元毯/歉平米；狡四、社區(qū)管網(wǎng)受費(fèi)添11,943絮398裙

鍬

比給排水系統(tǒng)費(fèi)既1,891替63紗

即

壇供暖系統(tǒng)費(fèi)疲3,416店114姿含換熱站建設(shè)約費(fèi)、紅線外管格網(wǎng)乳費(fèi)釘2必5既元尼/瓜平米、鍋爐房毫建設(shè)鼠費(fèi)崖4坦0搭元右/型平米、鍋爐房妄征地遍費(fèi)峽1駁7歌元堤/懂平米；區(qū)內(nèi)工億程費(fèi)極為燥4蒼0耀元江/益平米；團(tuán)

拔室外燃?xì)庀到y(tǒng)奶1,556斑52泉含氣源發(fā)展基糕金冠2菜0遼元瑞/號(hào)平米、區(qū)內(nèi)工典程濃費(fèi)裝2淋8學(xué)元鬧/根平米、灶表詳費(fèi)赤3燭元座/軋平米；窯

案室外高低壓姥3,353卡112按

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盜室外消防系統(tǒng)緣92孟3斑

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復(fù)環(huán)境設(shè)計(jì)憶161襖5漸環(huán)境工程總造丈價(jià)瞧*10%紛

希綠化建設(shè)費(fèi)顫1,220叮41規(guī)區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠艷化支出，新城季約春為紫6歡5歐元希/質(zhì)平方米醉

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獨(dú)圍墻建造費(fèi)被115塘4該包括永久性圍扣墻、圍欄及大臉門越,博約押為敢50斥0垮元叼/壁延足米華,暫本項(xiàng)目圍墻約舟為款230鴉0克米專

券室外照明志92草3駱室外照明電氣頃工程，如路燈堵、草坪彈燈翼,雷新城此項(xiàng)造價(jià)突約爪為世6.5伐4區(qū)元嘴/和平方米額

賄室外零星設(shè)施郊92首3潛各種指示牌、他標(biāo)識(shí)牌、示意腳圖相等顯,徹新城此項(xiàng)造價(jià)抗約弊為竟3.1疫5憂元才/雅平方米近六、公建配套鈔費(fèi)餓1,495落50冊(cè)

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夾幼兒園腦280斥9辣按盲200楊0廉平米考慮，每悉平米土扣建跌120弄0醒元，配置卡費(fèi)松20薦0抓元挎/歡平米膏

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寬非營(yíng)業(yè)性公建圓450乖15承會(huì)所、居委會(huì)估等窄300撲0妹平米，土擋建徒120筍0倆元竟/茂平米，設(shè)備及率裝砍修嫂30盛0碗元帳/龍平米忍七、直接費(fèi)合僚計(jì)殘80,306躁2,677濃

史八、不可預(yù)見緊費(fèi)臟808頃27請(qǐng)直接成本豎*1%茂九、開發(fā)間接暈費(fèi)膜1,664技55矛監(jiān)理抓費(fèi)借21鄰4符萬舊(譽(yù)7靈元癢/褲平岡)咳/亮行政管理蒙費(fèi)蒙96花0燈萬媽(2任0膜萬每卡月油)歉/尸利墾息女73蕉0淚萬妥十、開發(fā)成本誰82,778夸2,759后

治十一、營(yíng)銷費(fèi)職用岡3,990蝦133加銷售收入勿*3.5%助十二、總投資缸86,768瘋2,892蘇

二.稅務(wù)分析登天津地區(qū)通過茂公司爭(zhēng)取，一棕般可從政府取補(bǔ)得靈活的優(yōu)惠美稅收政策，目貫前烏X區(qū)X怖發(fā)展公司享受經(jīng)所得車稅記50逐%賄、營(yíng)業(yè)墳稅失20%戒(盾區(qū)外項(xiàng)目均朽為命50%志)摧的優(yōu)惠；住宅舅發(fā)展公司享受餅營(yíng)業(yè)稅及所得頸稅鞭50辮%攔的優(yōu)惠，目前室初步計(jì)劃以住引宅發(fā)展公司名畜義開發(fā)該項(xiàng)目壓，但能否實(shí)現(xiàn)齊稅收優(yōu)惠尚有煎一定的不確定第性，保守測(cè)算純，按國(guó)家法定杰稅率考慮：中1巨、營(yíng)業(yè)稅及附啦加：銷售收入曉的夫5.05豈%獄；塑2創(chuàng)、所得稅：稅概前利潤(rùn)鈔的負(fù)33欄%序；運(yùn)3立、土地轉(zhuǎn)讓契古稅：土地成本陸（拆遷補(bǔ)償費(fèi)尼、土地出讓金失、大市政配套吩費(fèi)）銷的餅3屋%郊；謹(jǐn)即使按法定所討得稅率，因天蘇津公司虧損項(xiàng)銅目（業(yè)務(wù)）及幻公司本部費(fèi)用怒的存在，實(shí)際貓稅付可能遠(yuǎn)低耐于鴉33娃%島，但從項(xiàng)目評(píng)怨價(jià)角度，暫不拳考慮該因素。汗三尺.盾經(jīng)濟(jì)效益分析語1熔.有項(xiàng)目總體收益攔情況：簡(jiǎn)根據(jù)上述售價(jià)浮、成本及稅務(wù)厭測(cè)算，該項(xiàng)目時(shí)總體經(jīng)營(yíng)情況捎如下：恢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)蒜單位數(shù)值（元性/m柜2溉）鋼項(xiàng)目總金額（揪萬元）瞞銷售收入衣3800蠶

盡114,00缸0聚直接成本很2649睛80,306張總投資應(yīng)2892放86,768悠稅前利潤(rùn)宋716智21,475伯稅后利潤(rùn)木480貝14,388修內(nèi)部收益率箏51.53%猴

爸銷售凈利率背12.62%季

賞總投資回報(bào)率購(gòu)1扔6扯．賢58%呈

舍銷售毛利率攤22.34%緒

揮獲利指數(shù)胳1.12青

鑰資金峰值比例載0.06絹

俗地價(jià)支付貼現(xiàn)香比灑0.88鐵

滑啟動(dòng)資金獲利滲倍數(shù)屢1.68煮

旋項(xiàng)目開發(fā)周期吳內(nèi)各年的利潤(rùn)染體現(xiàn)如下看表個(gè):芳經(jīng)濟(jì)指標(biāo)稀200畝2居年化200榜3尿年貼200穴4趟年程合計(jì)劃結(jié)算面積強(qiáng)（激m奪2握）嗽100,00胸0效100,00屈0窄100,00腸0攪300,00秋0證單位利現(xiàn)潤(rùn)丈(固元柄/m2)期480停480渾480鞋480申利細(xì)潤(rùn)生(料萬瞧元框)蜜4796償4796侵4796美14,388騎2庭.以敏感性分析，魚參照以下內(nèi)容顆及表格，可根叮據(jù)實(shí)際情況增進(jìn)減變動(dòng)比率。隨1唱）成本變動(dòng)對(duì)翻各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)象的影響：普

繡估算成本遇估算成本宮估算成本獄估算成本流估算成本狗

皇（紀(jì)×泥100就%凝）譜（味×須95膀%盞）塔（茂×消90脖%截）奸（壤×姨105饞%島）嗽（咳×窩110階%勾）秋單位成傍本宵(印元讀/m死2博)灘2,759.賓27新2,621.遇30淹2,483.耳34誕2,897.叮23檔3,035.做19卡總投資友86,767邁.95瑞82,429蹦.56刊78,091訪.16薪91,106炊.35獎(jiǎng)95,444繁.75標(biāo)項(xiàng)目利潤(rùn)棒25,465或.05魄29