山東濰坊某城中村改造項目可行性報告

濰坊市****城中村改造項目分析報告第一章宏觀環(huán)境分析城市概況1、濰坊市概況濰坊地處山東半島中心，東臨青島、煙臺市，西接淄博、東營市，南連臨沂、日照市，北瀕渤海萊州灣，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈前沿的重要城市。轄奎文、濰城、坊子、寒亭、開發(fā)區(qū)5區(qū)，以及青州、諸城、壽光、安丘、昌邑、高密6市（縣級）和昌樂、臨朐2縣?？偯娣e1.58萬平方公里，總?cè)丝?47萬，面積和人口均約占山東省十分之一。2005年濰坊市完成生產(chǎn)總值1471.2億元，綜合經(jīng)濟實力位居山東省前列。2、地域文化濰坊是一座歷史悠久的文化古城，是齊魯文化發(fā)祥地之一。千百年文化傳承與積淀形成了濰坊地區(qū)淵遠流長、內(nèi)容豐厚的傳統(tǒng)文化。除了各個歷史時期的文化遺存和人文景觀外，風(fēng)箏、年畫、剪紙、泥塑、布玩具、刺繡、嵌銀漆器、民間煙火等民間工藝豐富多彩，還有多姿多彩的鄉(xiāng)風(fēng)民俗，構(gòu)成當(dāng)?shù)鬲毺氐拿褡迕耖g文化。改革開放后濰坊舉辦國際風(fēng)箏節(jié)，對民族民間文化加以開發(fā)利用，展示了濰坊的城市文化形象。有形文物同無形文化互相依存互相烘托，共同形成了濰坊城市的濃厚的文化積淀。3、城市建設(shè)2005年濰坊市共完成城市建設(shè)總投資53億元，其中中心城市35億元，是近年來城市建設(shè)規(guī)模最大、投入最多的一年，高速度、高標(biāo)準(zhǔn)建成了一大批重點工程項目。中心市區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)新改擴建北海路、健康街、寶通街、西環(huán)路、機場路、濰州路、青年路、和平路等城市主干道27條，總長度226公里、總面積455萬平方米，道路綠化550萬平方米，建成了濱海項目區(qū)“三橫五縱”８條道路，總長度32公里，形成了起步區(qū)路網(wǎng)框架。其中，北海路、東風(fēng)街分別被評為全國、全省“市政金杯示范工程”，人民廣場、北海路和安順路綠化工程分別榮獲“山東省園林綠化優(yōu)質(zhì)工程獎”。目前，濰坊市城市建設(shè)在質(zhì)量和檔次上實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。4、城市人口濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。市區(qū)人口68萬。圖示：濰坊市2005年各年齡人群分布圖“十一五”時期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進入加快發(fā)展的關(guān)鍵時期。到2010年，全市城市化水平將達到50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達到120萬人，屆時，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力進一步加強。二、城市規(guī)劃分析1、城市發(fā)展規(guī)劃現(xiàn)狀2004年底，建成區(qū)面積118平方公里，人口79.98萬。近期2005年-2010年,建成區(qū)面積120平方公里，人口達到120萬。遠期2010年-2020年,建成區(qū)面積140平方公里，人口達到160萬。盜2缺、僻城市性質(zhì)渾濰坊通的翠城市性質(zhì)慚定位為閑“流以高新技術(shù)產(chǎn)促業(yè)為主導(dǎo)，工衰業(yè)，商貿(mào)，旅情游全面發(fā)展的走現(xiàn)代化國際風(fēng)藍箏艙城啞”消。扒具體分為攏“個兩中心、兩基課地、一樞昏紐生”巡三個部分鏟，矮“號兩中令心航”敗即世界風(fēng)箏文時化傳播交流中煮心，半島地區(qū)袋重要商貿(mào)物流裝中心免；隙“局兩基竄地聽”者即以海洋化工釣、動力機械、聯(lián)紡織和高新技兄術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)場代制造業(yè)基地涉，高級職業(yè)技換術(shù)教育為特色趙的文化教育產(chǎn)灌業(yè)基地綢；滿“恒一樞校紐父”芹即聯(lián)系山東半杏島城市群的重挺要交通樞紐。貢3印、臉城市布局及區(qū)熄域職能階（炸1絮）孔濰坊市整體布妨局碼濰坊中心城總迎體布獅局油肌——遙“驅(qū)一心、一環(huán)、鞏一軸、一泛廊旺”挽。蹄下“暢一必心梳”手，即四月河路擠、北宮街、北概海繞路歌=冤健康街所圍合角的城市核心區(qū)旨，；梨“舞一悔環(huán)疤”計，即長松路、慘玄武街、濰縣逝路、寶通街組福成的城市快速閉交通環(huán)；源“配一致軸豬”瘡，即由北海路消為主的交通、舟發(fā)展軸。層“姐一胡廊綠”悉，即由白浪河仍、虞河兩側(cè)綠俘化帶及兩河作間休閑綠地構(gòu)搶成的生態(tài)綠化防廊道。追（牲2券）導(dǎo)濰坊市中心城婆區(qū)職能各異痕中心城區(qū)包括拋長松組團、中寧心組團、東南非組團和出口加拋工組團共四個礙組團。說“迎長松組艘團興”帆在發(fā)展無污染倦環(huán)境都市型工口業(yè)基礎(chǔ)的同時膠，將積極參與叔推動物流業(yè)成摸長，提高現(xiàn)有像商業(yè)服務(wù)項目孕業(yè)設(shè)施水平面軌。厘“握中心組隨團抵”寺將形成高級工貞程師商業(yè)區(qū)、柳金融中心，行箭政、商務(wù)中心勤，以及高級工緞程師文化娛樂界場所、商務(wù)會富展中心。屠“叢東南組團（高菠新區(qū)煩）版”汁位于新華路以以東，東外環(huán)以向西，北外環(huán)以和南，該項組團牲應(yīng)積極參與接爬納市級公共建層設(shè)項目，加快廈生活服務(wù)設(shè)施讀建設(shè)水平面，殼發(fā)展成現(xiàn)代化差園林式住區(qū)。衛(wèi)“木出口加工組酒團擺”顆將圍繞出口加椒工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)出集群況。渴帥4兼、脅各區(qū)域規(guī)劃概帖況周（邊1固）傅區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展秩狀況爸辟表顯鵝1魂：滑200礦4泊年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)痛總值及增長率誼憲驟粉介表沃肺2敗：含200遠4畏年三區(qū)區(qū)社會側(cè)固定資產(chǎn)投資朝及增長率閑從寺表先1宮可以看出，高酒新區(qū)的區(qū)域經(jīng)睬濟實力要遠高是于其它兩區(qū)，己較之其它兩區(qū)駁存在更大的消忌費空間和消費姐能力；露表怕2探則反映了高新碎區(qū)內(nèi)投資能力但及區(qū)外資金投體資吸引力也都漁遠高與其他兩園區(qū)，說明高新險區(qū)的市場發(fā)展宏潛力巨大，本屢區(qū)域日后的房翼地產(chǎn)建設(shè)將會漂有大幅度的增插加，市場競爭疲將會日趨激烈捏?；ɡ?搜）幸區(qū)域內(nèi)城市配營套完善程度泛濰城及奎文區(qū)融為濰坊市老城驗區(qū)，區(qū)內(nèi)城市炒生活配套完善槽，能夠滿足生抓活及工作需要胳，其中濰城區(qū)染為老商業(yè)中心尊，批發(fā)物流配秘套發(fā)達；奎文胸為新商業(yè)中心懲，寫字樓、酒蔽店、大型購物示廣場主要集中瞇在此。以下，憤重點對高新區(qū)乓配套設(shè)施進行嫂介紹。高新區(qū)：澤海運：頁開發(fā)區(qū)周圍屯20映0芽公里曬范圍內(nèi)有青島絕、煙臺齡、棍嚴(yán)日照等國際客繁貨港口，可直雪達世界各地；陰濰坊市的萬噸迷級泊位港口即域?qū)⑼度脒\營碼。傾蔬公路：臣滋濰坊公路以通敏車?yán)锍潭唷⒙坊颐娴燃壐呗劽救珖?。濟南至者青島、濰坊至括萊陽高速公路季橫貫開發(fā)區(qū)，朱并在開發(fā)區(qū)內(nèi)氣設(shè)有互通立交假式出入口；東圓到青島、煙臺悠，西至濟南分纖別只抱需夫9松0剖分鐘卷、捷15咳0餅分鐘熄和唯12魂0唱分鐘。半鐵路：些東西橫貫山東住半島的膠濟鐵痛路復(fù)線距開發(fā)械區(qū)恢五公里田，并連通全國黨各大主要鐵路允干線，客貨運唉輸便捷己。撲肢空運透：派貧開發(fā)區(qū)距濟南饑、青島兩個國鷹際機場和濰坊移機場分別為惕18們0萄公里容、者12忙0蜂公里蝶、肉1荷0群公里摩。濰坊機場可幟通達北京、廣勇州、深圳、廈地門、大連、南霸京等眾多城市蒸。粘供水：宜成濰坊境內(nèi)水源司充足，山東省景最大的峽山水陡庫常年儲敲水慣6-1握0炒億立方米；開孫發(fā)區(qū)配水廠曰拾供狹水風(fēng)2掘0柿萬立方米，入敬戶水云壓袍0.35-0呈.45Mp承a言。手吵供電：律旋開發(fā)區(qū)電力來滑自居全國第二眾位的山東電網(wǎng)時。譜頃裝機總?cè)菀饬坷?45肉0免萬千瓦，年發(fā)信電誕量齊80芝0慕億千瓦時。區(qū)請內(nèi)有兩宮座嘆11瘡0蓋千伏肺、幸1偶2吧．岔6加萬千伏的變電慧站，電力供應(yīng)揮充足忽。漆玻供宅熱襪甲：搶開發(fā)區(qū)熱力公魂司實行集中供鉤熱，可滿足用津戶生產(chǎn)、生活射需求。太通雜訊桌娃：光濰坊已形成有棚線、無線現(xiàn)代戰(zhàn)化立體電信網(wǎng)榜絡(luò)；電話交換偷機總?cè)莞嗔空?脊5妥萬門；開發(fā)區(qū)扶裝機容探量愁4查萬門，信息聯(lián)巴絡(luò)暢通并。苗方廠房：晝開發(fā)區(qū)內(nèi)建有煤通用廠房，客牲商可根據(jù)生產(chǎn)錦需要租用、購翅置或自行建造簽。叮收商住粱：比告開發(fā)區(qū)已建成砍各種檔次的住型宅、別墅、寫宅字額樓賽5示0勞多萬平方米，蝕可供投資者購乏置或租用梳。筑釀支撐服務(wù)情況有體對系瞎:牌高新區(qū)建立健煉全了會計師事填務(wù)所、律師事拜務(wù)所以及信息視咨詢、人才交射流、合同仲裁譜、社會保險、枯金融服務(wù)等投乒資保障體系；達幼兒園、中小繁學(xué)、大學(xué)、醫(yī)糊院等社會服務(wù)慶體系日趨完善較；國際五星級按標(biāo)準(zhǔn)的富華大味酒店和多處國華際四星級、三秋星級標(biāo)準(zhǔn)的酒峽店、游樂園、袖夜總會等旅游躍娛樂設(shè)施齊全睜完備。區(qū)內(nèi)生世產(chǎn)、經(jīng)營、生晚活方便，社會炮秩序良好捆。扔幼高新區(qū)作胃為削199夕2側(cè)年種4唱月建立的開發(fā)功區(qū)，大多數(shù)配豐套設(shè)施尚屬于統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)中，車目前的配套情寧況暫時只能滿非足區(qū)內(nèi)居民的罵基本生活需求講，而配套設(shè)施篇的不齊全是現(xiàn)納階段高新區(qū)房音地產(chǎn)特別是住掘宅存在的主要衣銷售抗性問題爆。像三室、濰坊市宏觀攜經(jīng)濟環(huán)境分析長1丟、濰拼坊秀GD擠P跳分析劣從依據(jù)隸近凈5孔年統(tǒng)計數(shù)據(jù)制摧成的圖表中，肯我們可以看出鋒濰坊浸市喊GD丈P霧增長石線貴績穩(wěn)定，并且始爭終保持著增長全的趨勢，特別換是近虎三屋年增長速度開密始加速。崇通傾過彈GD股P歐的增長可以看甩出，穩(wěn)定的經(jīng)去濟發(fā)展速度為磚房地產(chǎn)的發(fā)展描創(chuàng)造了良好的殃經(jīng)濟環(huán)境，并光且?guī)邮忻竦倪t收入不斷增長痕，為濰坊市房活地產(chǎn)市場價格溜提供了發(fā)展空墊間。而根據(jù)目技前罵GD虜P厘的增長趨勢，察以及政府對未松來的預(yù)期，幾蠅年內(nèi)濰竹坊滅GD組P康將保持較高的扛增長速度，這蜓將有效增大濰燙坊市民對商品拳房的購買力，凳促銷濰坊房地擋產(chǎn)業(yè)的發(fā)展岡。稀2掙、劍產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析梳數(shù)據(jù)來源：濰群坊統(tǒng)計年鑒霉根據(jù)登近線5灌年濰坊市一、奇二、三產(chǎn)業(yè)的符產(chǎn)值統(tǒng)計數(shù)據(jù)要進行作圖分析號，我們可以看犁出三者都保持灌增長的勢頭，其其中增長速度赴最快的為第二分產(chǎn)業(yè)，其次為散第三產(chǎn)業(yè)。榜第二產(chǎn)業(yè)是拉匆動國民經(jīng)濟增鴿長的主要力量深，是房地產(chǎn)發(fā)墳展的基礎(chǔ)，而貪加快發(fā)展第三艱產(chǎn)業(yè)，對于優(yōu)忌化結(jié)構(gòu)、增加爐就業(yè)、增加地他方財政收入和鼓居民收入，有誼著直接和顯著哀的作用，從而恐擴大內(nèi)需，因?qū)m而第二產(chǎn)業(yè)和也第三產(chǎn)業(yè)的快貫速發(fā)展為整個途濰坊市的房地附產(chǎn)市場的發(fā)展盲創(chuàng)造了條件。職同時第三產(chǎn)業(yè)叼總產(chǎn)值的增加效，意味著濰坊烏市中小型企業(yè)杰的發(fā)展，隨著邀他們在經(jīng)濟實齊力和總體數(shù)量蛛的不斷提高，貞為濰坊市房地忌產(chǎn)市場提供了犧廣泛而有效的施客戶群。樂3黑、房地產(chǎn)投資舉分析杰年份騎全社會固定資徹產(chǎn)投資（億元在）揭房地產(chǎn)投叔資（億元）現(xiàn)房地產(chǎn)投怕資增長率材房地產(chǎn)投資在荒全社會簡固定資產(chǎn)中的復(fù)比重豎200非0晝年盯189群11.2縣64.70%涌5.93%塞200券1羽年噴217.4蜘15.9中41.90%散7.31%背200饒2濫年繩277.2喬20.4船27.90%刷7.36%央200允3頌?zāi)隊N517.1遺37.1擔(dān)81.70%你7.17%烘200蓬4纏年派825.1菠43回15.90%挎5.21%四200敬5惰年洋1100.4詢79奏8皮3斧．溝7%顏7.18%紅數(shù)據(jù)來源：濰市坊市統(tǒng)計年鑒敲自競200耐0妨年以來濰坊市橋房地產(chǎn)投資力姓度加大，姿從形200書0離年底的耍11.腫2錢億元邊到覆200件4快年藍的杜79景億，五年內(nèi)增肆長近剃八梨倍，房地產(chǎn)業(yè)桿取得一定發(fā)展姜。房地產(chǎn)投資戒在全社或固定頓資產(chǎn)中的小吸于企8穿%撥，與全國平均原水平還存在很彈大差距，這在噴一定程度上說和明在濰坊市全富社會固定資產(chǎn)漠投資的構(gòu)成中度，城市基礎(chǔ)配冤套建設(shè)投資仍悶是主要構(gòu)成部英分，濰坊市房擺地產(chǎn)市場的發(fā)查展還處于起步披發(fā)展棄階段。隨著城灣市改造、市政葡建設(shè)的進行，責(zé)土地供應(yīng)、居紛住需求加大，呆將為濰坊市房帽地產(chǎn)市場的發(fā)壤展提供內(nèi)在支掛撐，并且隨著偷城市功能日益腳完善，濰坊市夕將越來越適合陳居住。作4冤、隙房地產(chǎn)需求分僻析譜縱棒觀滅200譜2寫年以來的濰坊譽商品房市場，豪市場需求呈上共升態(tài)勢，銷售委面積逐年增加守。濰坊市城市亂化進程的加快緩，開放力度的望加大，引起人芹口向城市大規(guī)程模的流轉(zhuǎn)與積勾聚，擴大房地濟產(chǎn)開發(fā)的空間才。同時，濰坊貌城市面貌正處透于破舊立新的丹階段，舊城改綱造、新區(qū)建設(shè)載增加的住房需偏求，也帶來了仰巨大的住房需軋求。躲5員、居民消費水算平分析嗎目前濰坊市市鏟人證均肉GD楚P馬已高海于陽200倍0課美元，按照國虛際的經(jīng)驗，人由均長GD購P揚超刮過裂100粉0抖美元，消費結(jié)額構(gòu)向發(fā)展型、明享受型升級，族過去的奢侈品售將轉(zhuǎn)化為居民烈的必需品。這添對于居民消費脹結(jié)構(gòu)的升級具債有重要的意義栽。從居民收入暢水平來看倒，背200陵5隊年，城市居民鏟人均可支配收椅入學(xué)10317.北81午元，比上年增京長了羨10.98叼%車，快速增長的字居民收入為消肺費升級提供了滑廣闊的上升空弊間。召通過近五年濰性坊市宏觀統(tǒng)計渾數(shù)據(jù)我們可以美看出，近幾年會濰坊市人均可虧支配收入快速要增長，而城市殿居民的消費率恰水平卻在下降麻，平均消費率博水平棚在途35氣%題左右，與全國嗽城市平均消費行率水平逗（千40%-45即%夏）還有很大的送差距。如果不桌考慮凈出口，模在伐GD嚷P喘中，投資率與薄消費率成反比邀，消費率降低陵，投資率就會誠相應(yīng)的升高，懷反映在濰坊市蛇房地產(chǎn)市場上串就是整個房地惜產(chǎn)市場很活躍鉆，同時由于消矛費結(jié)構(gòu)升級，陷居民的消費預(yù)蕩期受到影響，袖居民在減少了盯當(dāng)期的消費的亦同時，開始轉(zhuǎn)泉向儲蓄積累，餓以期購買住宅明、汽車等大型桃消費品。可見仿濰坊市住宅市鉆場需求市場旺含盛，但是購買乏能力水平較低軍。屆6樣、居住水平分塞析績通過對濰坊的刺了解，濰坊近也年城市化進程際速度較快，濰廁坊居民的居住庭水平有了較大攏的改善，據(jù)統(tǒng)絞計濰梳坊幸200咐4咸年城鎮(zhèn)居民人極均居住面積已漲達到近瑞2烘0攤平方米校。梨從住宅指標(biāo)看據(jù)，濰坊市城市澤人均居住面積并達往1高9尊.蜓2獄平方米可，已超過而1掠0音平方米鍬的小康指標(biāo)，息而患“涂后小導(dǎo)康盆”感時期住宅的重悄要概念就是品熊質(zhì)和性價比的逗提高。所以下籃一步濰坊市的見房地產(chǎn)開發(fā)，擋僅僅建設(shè)簡單孟的房屋，將失似去市場；而營鋤造居住理念、詞引領(lǐng)居住潮流術(shù)、追求舒適化瘡人性化的住宅毫將獨領(lǐng)風(fēng)騷。仰建議項目規(guī)劃胃設(shè)計中，盡量嚷采用比較領(lǐng)先態(tài)的理念，借助蓄濰坊的城市文川化，增加項目右的附加值，利嚴(yán)用濱“泰品質(zhì)鼓地刊產(chǎn)暫”析、小“廚概念地霸產(chǎn)貧”分的操作方式，灘將項目作成濰宰坊市首屈一指序的綜合性大盤爐、名盤。四、綜述暑通過宏觀經(jīng)濟圍分析可以發(fā)現(xiàn)策，目前濰坊市尺市良好的經(jīng)濟略發(fā)展為房地產(chǎn)處的發(fā)展奠定了絲堅實的基礎(chǔ)，貌第二產(chǎn)業(yè)、第綢三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壤在拉動城市經(jīng)伍濟建設(shè)、改善啟城市居住環(huán)境龜?shù)耐瑫r，為房懷地產(chǎn)市場發(fā)展定提供了強大的魔內(nèi)在支撐，城裙市規(guī)劃及時地位確定未來城市趕的發(fā)展方向，掃為房地產(chǎn)的發(fā)花展儲備了足夠齡的土地資源，魂而人口的增多伴和人們收入增剩加為房地產(chǎn)提推供了足夠的需勻求，未來幾年河濰坊市的房地千產(chǎn)必將迎來發(fā)弦展的高峰。而牛通過目前濰坊傾市住宅市場的首產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，柄未來綜合性大鷹盤將成為主流禍產(chǎn)品，項目開埋發(fā)從宏觀方面燥來看已經(jīng)具備迅了比較完整的艷條件。勇第二參章五雜毯濰坊市住宅市費場分析兔一亦、濰坊住宅市段場概述胃從發(fā)展歷程看超，濰坊的房地鞠產(chǎn)市場銀從挽199販8代年才真正開始疊起步，殲自摧199散8匯年取消福利分甲房以后，在國球家增加投資、高擴大內(nèi)需政策泉的推動下，隨絕著房改的逐步用深化，濰坊的鑼住房消費由過出去的企業(yè)、機顆關(guān)集體消費占趙主導(dǎo)轉(zhuǎn)向個人怕消費占主導(dǎo)，辰個人購房比例廢明顯提高。與表其他城市不同絹，濰坊的房地北產(chǎn)市場從起步賊開始就呈現(xiàn)穩(wěn)帶定增長勢頭，寄不像一些城市贊出現(xiàn)大起大落霉，主要因為濰溝坊是一個內(nèi)陸葉三級城市，以容第一產(chǎn)業(yè)和第仇二產(chǎn)業(yè)為主要樹產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)杏業(yè)、對外開放州程度在近年才睜有所發(fā)展，同枕時因為缺乏有都規(guī)模有實力的吊品牌地產(chǎn)商，膏濰坊的樓盤開顫發(fā)呈現(xiàn)散、亂手、小的開發(fā)布聽局特點，與國亞內(nèi)一些發(fā)達城復(fù)市的房地產(chǎn)開桌發(fā)存在較大差奸距。驢200螺1聾年技-200裕5如年濰坊房地產(chǎn)編市場駛?cè)腼w速麥發(fā)展的快車道單，住宅市場供廳應(yīng)量快速增長室，新樓盤不斷滿涌現(xiàn)，價格也成有大幅度的上附漲。同時樓盤套品質(zhì)不斷提升衫，并有部分大厭盤、品牌樓盤廊出現(xiàn)，濰坊房梅地產(chǎn)開發(fā)水平慮不斷提高。但盤與房地產(chǎn)市場捐發(fā)展比較成熟勻的城市相比還遙有一些不足之曲處，如揮產(chǎn)品品質(zhì)有待學(xué)提高，報戶型設(shè)計不夠形人性化等。辦從保199缸8讓年實施住房貨冰幣化分配以來叮，濰坊市的商膽品住宅平均價固格總體上是平穴穩(wěn)上升的。以桃市中心為例，租據(jù)統(tǒng)計定，烘200殘2鼠—梨—摩200料5針年上半年的房掠價增長情況如粒下圖：伯隨著濰坊市經(jīng)末濟的快速的發(fā)講展，城市居民精收入水平提高錢，隨著舊城改壩造、外來人口的的涌入，加大三了住房需求，平新輪城市發(fā)展剪布局等都為濰拴坊市房地產(chǎn)市箏場的發(fā)展提供封了發(fā)展空間。赴二、濰坊市住境宅市場區(qū)域分避析的房地產(chǎn)項目因粥為動用的資金疤較大，風(fēng)險帶錄來的嚴(yán)重性不嘩可估量，因此化項目的可行性嗚研究必須做的獅準(zhǔn)確到位，才甜能將風(fēng)險降低騰到最小。前面辟就濰坊市宏觀稍經(jīng)濟以及鑒城市發(fā)展方向忌對濰坊市房地崗產(chǎn)市產(chǎn)的影響卸進行了分析，扶本部分將重點漢分析目前濰坊扇市住宅市場的絲整體狀況。本棗部分將根據(jù)濰編坊市住宅市場訴狀況，分區(qū)域挺進行分析，通膀過每個區(qū)域住響宅市場的狀況怎及各種檔次住寒宅產(chǎn)品的供應(yīng)啦分析，綜合確懸定濰坊市住宅全市場供應(yīng)狀況生及區(qū)域特點。察1付、資區(qū)域劃分依據(jù)致及界線道根據(jù)濰坊市傳嫩統(tǒng)區(qū)域劃分及冊濰坊市新的城中市規(guī)劃，結(jié)合則樓盤的集中區(qū)敬域和集中程度靈，我們將濰坊餅市住宅市場劃茄分為奎文區(qū)、增濰城區(qū)、開發(fā)坑區(qū)三區(qū)來進行敞分析，具體劃棚分標(biāo)準(zhǔn)如下：問奎文狼區(qū)化—描—乞白浪河以東，挽新華路澡以西甚濰城栗區(qū)異—蹦—言白浪河以西哄開發(fā)茶區(qū)蜘——膽新華于路以東血2換、蝦各區(qū)域住宅市深場分析奴區(qū)域分析中，鉆主要分析目前社區(qū)域樓盤中在津售或者影響力果較大的項目，屯商住兩用等樓桶盤不進行分析陜。澇（包1先）畏奎文區(qū)住宅市駱場分析運項目名稱蘇總建筑面積警容積率繭綠化率帽均價趟建筑類型菜主力戶型裁面積（平方米卡）研左岸華庭蠅6沉2肺40蹤2800夜多層、穩(wěn)小討高層啟三室利130-16突0傭陽光又一城克2.05簽3.4析35雙2500鹿多層、小高層金兩室、三室竟110-26劫8奏領(lǐng)袖華城仆26饒1.2途40栽2滅7式00攔多層、小高層它三稀室蝶120-15蔽0顆碧水豪庭麗景柏苑著7.5度3墾40飼3200再小高層、高層艱三室痰130-15竿0生康橋水岸捉5.5交2.8懸42糖3500周小高層、悟小歐高層扒兩室、三室牽110-17珠0畫圣榮都市新城槍50詳1.5瀉40請2400錦多層、小高層希、恢兩室、三室桃101-13鴨5宇瑞景康成脂8.9即2700黑多層綱兩室、三室孫80-120奧東方御景餃5雨2900盯小高層、喊多吹層穿三室題130嫩盛事豪庭挖40憐3200甩小高層、高層護兩室、三室隸118-13調(diào)6氣書香苑軟3適-母-橋2900妥小高層必一室簡30-50級依據(jù)樣本樓盤塘，奎文區(qū)住宅放市場的總體供包應(yīng)量皺15皇0諒多臨萬平方米，平諷均容積率葬為筆2.凝4正，平均綠化率非為軟40奏%偏，區(qū)域的整體線均價偽在挽2900柜元須/拌平方米。樓盤衡建筑類型豐富罩，怒200袍4制年以后的新增倡樓盤中以小高沈?qū)?、高層為主理，坡區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)依計以面積集中巾在直9侮0皺-116桌㎡左右的掌二房諸，疊億及面積姨在桶118-16慌0撕㎡的三房為主政。蜘濰坊市的核心向商圈和中心商票務(wù)區(qū)集中分布歲在奎文區(qū)，奎樂文區(qū)已快速發(fā)慎展成為濰坊市鏟的城市中心。廢該區(qū)域經(jīng)濟活蜜躍，市政配套繳生活配套完善歲，特別是近幾階年隨著房地產(chǎn)路市場的發(fā)展，羅圣榮、領(lǐng)袖華俘城等大型社區(qū)蘋的出現(xiàn)，使得陪該區(qū)域的住宅勿市場價值大幅委提升，成為濰蒸坊市房地產(chǎn)開未發(fā)的熱點區(qū)域舅。但奎文區(qū)面霞積小，受土地康資源的限制，洽該區(qū)域的土地池供應(yīng)將會遇到辭瓶頸，因而預(yù)逼計該區(qū)域房價桿還會有很大的沈上漲空間。分（尾2省）耽開發(fā)區(qū)住宅市朝場分析耳項目名稱員總建筑面積觸容積率數(shù)綠化率紗均價濫建筑類型縮主力戶型粱面積（平方米鑼）懇嘉日花園帆2寒3跳38彩3000武多層、高層談三室噴136-17處6鴉怡和星國際背6赤2塌45廚3700現(xiàn)高層遮三室歲130-15仰0冷富華公寓銳5接1.2領(lǐng)40膊3000嶄高層胳三室干146-23貢4殿泛海城市花園壟5.2楊3800斗多層魔三室蠶130怨隆基花園孤5右1.67普40誤2300玩小高層中兩室、三室習(xí)113-15脾7雄九龍山莊喉20資2600冤多層條三室厚130挽翰林新城德17團2670懼小高層諸兩室、三室石92-130款從開發(fā)區(qū)的樣迫本樓盤來看，怒目前開發(fā)區(qū)住海宅市場上在售血的面積鳴3果0霉多便萬平方米，平囑均綠化率炭為緒40倘%洋，區(qū)域容積率詞平均水平賣為傅1.托8蹈，區(qū)域均價為爹2700-2懼800溜元忘/汪平方米德左右循。建筑類型多水為念多儀層、高層，澡戶型以布三房兩廳兩衛(wèi)渴為主力戶型。轉(zhuǎn)二坊房啦9媽0聲～肝110于㎡構(gòu)，三房喇12劣0沾～禍148慕㎡決，其中三房預(yù)販計占筆總量溜的活5說1征％奮。逃高新區(qū)購房者眨主要為企事業(yè)脂單位職員、政扮府公務(wù)員、私襖營企業(yè)主，此恭區(qū)域內(nèi)有大量亭的政府單位宿挺舍，且大部分盞行政小區(qū)無土附地證，房子無狠法上市交易，襲業(yè)主只有使用歸權(quán)。蝴隨著濰坊市城棋市建設(shè)的快速溪發(fā)展，開發(fā)區(qū)員道路四通八達傍，市政配套日星益完善，機關(guān)魄事業(yè)單位的居展住社區(qū)在該區(qū)奪域大規(guī)模建設(shè)辟，極大的提升餡了該區(qū)域的居紛住環(huán)境，同時浪高新區(qū)以極優(yōu)桑惠的政策吸引匹了眾多的公司軌、企業(yè)、工廠罰的入住，迅速對帶來了資非金和人力資源逗，為高新區(qū)的啊住宅市場提供傘了潛在的有效謹消費群體，高鍵新區(qū)的房地產(chǎn)南市場擁有巨大罪的發(fā)展?jié)摿?，虎是濰坊中高檔企樓盤的熱點開京發(fā)區(qū)域。翼（貼3搞）穿濰城區(qū)住宅市布場分析貢項目名稱撒總建筑面積坊容積率機綠化率噸均價狹建筑類型奉主力戶型窯面積（平方米替）絡(luò)劉家園小區(qū)治10豎1澇35事1980岸多層助兩室、三室汁70-100債華陽小區(qū)憤8圍1.2藏35祥1700漆多層芒兩室、三室節(jié)78-105恰風(fēng)凳尚箱100取3受3500生高層妙一室林30-50種巴黎假日訴2.6咽高層摸一室輔30-50遲星光國際鋪4.36得4600巴高層余一室芳45-50陷濰城區(qū)作為濰陰坊市的老城區(qū)沙，區(qū)域范圍較川大，以向陽路州為界東西差距絨明顯。紀(jì)濰城區(qū)由和平予路至向陽路圍遣合的區(qū)域，因時緊臨濰坊市的盒城市中心，處委于濰坊的核心匪商圈和商務(wù)圈漠之內(nèi)，該區(qū)域疊集中了大量來腰濰旅游、經(jīng)商灘的流動人口，鈔區(qū)域內(nèi)的濰坊阻大酒店、齊魯電大酒店等在旅宇游高峰時期客華房爆滿，此時出產(chǎn)權(quán)式酒店這畏一新型的物業(yè)轎形態(tài)在該區(qū)域啞內(nèi)產(chǎn)生?？s濰城區(qū)向陽路滋以西區(qū)域的住候宅市場整體水磁平較低，開發(fā)蝴項目普遍規(guī)模席較小且分散，米住宅產(chǎn)品較落憶后，整體綠化評率低致于全40胸%紐，建筑類型單傅一均為多層，導(dǎo)區(qū)域的整體均突價駛為心185奶5和元調(diào)/屢平方米，戶型荷以兩室、三室竿為主，面積偏腦小集中重在父70爛-11批0老平方米壁。噴濰城區(qū)作為濰疤坊市的老城區(qū)求，區(qū)域經(jīng)濟水部平、消費水平悉、生活水平比哥較落后，住宅綁市場零星發(fā)展調(diào)，目前開發(fā)的巧普遍為低檔次撐小區(qū)，戶型面金積適中，總房些款低，因而在萄低收入的工薪鷹階層中很有市把場，銷售速度壓很快。煉3羨、夸各區(qū)域綜合對遍比分析泰各區(qū)域住宅供限應(yīng)量分析隙通過各區(qū)域在西售樓盤總體供漲應(yīng)量情況我們晌可以看出，目護前濰坊住宅市差場上奎文區(qū)總妙體供應(yīng)量最大影，為賞150匪萬平方米亮左右雞，可見該區(qū)域紫房地產(chǎn)市場比棵較活躍，是當(dāng)臺前濰坊市房地窗產(chǎn)市場的熱點扇區(qū)域，其次為艇開發(fā)區(qū)總體供浩應(yīng)量為睬3荷0術(shù)多瓶萬平方米，目惕前開發(fā)區(qū)新建聽社區(qū)的體量其傷實要遠遠超過甲這個數(shù)量，但釣大部分為些大刑型企事業(yè)單位嚇的單位宿舍，渾正規(guī)開發(fā)的房濱地產(chǎn)項目比重漁還比較小，但跳隨著開發(fā)區(qū)大銅片居住社區(qū)的濃形成以及生活泥配套的成熟，態(tài)該區(qū)域有著廣伏闊發(fā)展空間，闊開發(fā)區(qū)將成為脹濰坊市房地產(chǎn)毛市場織的焦點。柱在濰坊的三區(qū)岸中濰城區(qū)的中弊高檔樓盤數(shù)量絹最少。該區(qū)域庫樓盤規(guī)模小且誰分散，大部分斗為原有的舊村畏改造，樓盤品難質(zhì)較低，該區(qū)憑域的房地產(chǎn)市爽場發(fā)展還需要剪有實力的開發(fā)糕商、高品質(zhì)的鏟樓盤來激活。載（域2杰）爭銷售價格對比彎分析倆根據(jù)調(diào)研情況細看，濰城區(qū)房烤價最低，位于竄開發(fā)區(qū)和奎文尤區(qū)交接處的房擴價最高豬，與城市的發(fā)涼展方向相一致向，目前完此老區(qū)域整體均價境最高觸約零為聲30蝕00乎元煙/漏平方米，主要怠是因為這個區(qū)予域分布的樓盤血以高層、小高腎層為主，住宅慰品質(zhì)都較高，貧同時區(qū)域環(huán)境毒及未來發(fā)展前只景也提升了該膊區(qū)域的銷售均建價。豬奎文區(qū)是濰坊保市住宅市場發(fā)學(xué)展最早的區(qū)域獄，樓盤檔次、夫產(chǎn)品類型多樣獵，較能代表濰暢坊市整體住宅竊市場價格水平脂，該區(qū)域平均酸售價為嶄2800嘆元弊/簽平米輪左右雅。妥作為濰坊的老飼城區(qū)，濰城區(qū)怒開發(fā)的住宅項輪目以多層為主連，戶型面積集努中賠在口80-10獵0為平米遠，免13冤0蜻平米以上的大拆戶型占極少比扁例，產(chǎn)品品質(zhì)沿較低，該區(qū)域黎價格也處于濰婦坊住宅最低價辜位沫185兔5壩元身/徐平方米，這與礎(chǔ)濰城區(qū)區(qū)域居死民及從業(yè)人員沾收入水平低、株購買能力弱有胳直接關(guān)系。育（廟3桿）芽建筑類型對比浴分析周區(qū)域名稱創(chuàng)主要建筑類型女奎文區(qū)直多層、小高層立、高層均有分腐布蒸開發(fā)區(qū)潔多層、高層聚濰城區(qū)話多層溪建筑類型區(qū)域通特征明顯，濰沉城區(qū)開發(fā)水平光較低，普遍為謠多層?？膮^(qū)饑建筑類型多樣油，多層、小高等層、高層均有匠分布；而開發(fā)諒區(qū)目前開發(fā)的償住宅小區(qū)主要敲沿城市主干道堆東風(fēng)街和勝利爛街分布，受政談府規(guī)劃為提高兄土地利用率在行該沿線鼓勵建障高層的影響，證已開發(fā)的樓盤旱普遍為高層或私沿街為高層。累第三飲章些港唉濰坊市商業(yè)房恐地產(chǎn)市場分析老一、濰坊市商臘圈概況姨1慘、商圈的定義鄙商圈具有雙重垃含義，一是指婦經(jīng)營商店目標(biāo)膚顧客分布的地掃理區(qū)域范圍，寧通過商圈分析綠可以了解經(jīng)營翁商店目標(biāo)顧客申的分布特征、沒消費特性及競川爭狀況。另指泰商家聚集的區(qū)慰域或地段。厘商圈的形成不病是人為造成的描，它是通過經(jīng)俗濟發(fā)展到一定假階段后，有了熊社會需求，隨田著城市規(guī)模擴稀大以后，人口殺增多，隨著消蹈費需求的變化淹，商圈往往是扯在有引導(dǎo)的情捎況下形成這個逗商圈。拾商圈的特點是鈴使單個規(guī)模較狹小的商業(yè)企業(yè)謙集合為規(guī)模較不大的商業(yè)群，嘗使花色品種多賽樣、檔次不同瞎的大量商品集憤中到某一空間顏范圍內(nèi)，形成勸規(guī)模效應(yīng)，供葵消費者自由挑縣選和購買，消減費者購買活動崗的空間范圍相輔對集中，節(jié)省憂其用以購買商自品和獲得商業(yè)毛服務(wù)的時間，葉減少購買路線哄，并滿足消費幸者多層次的消美費需求。因此耳商店經(jīng)營的商漢品類型、商店悼經(jīng)營的規(guī)模、質(zhì)競爭商店的地膏理位置、商店油的促銷活動、絮商圈的交通條依件都是影響商腿圈的范圍的重姻要原因。扯2戒、濰坊市商圈似分析嫁濰坊的商業(yè)主蹦要由一個成熟蕩的核心商圈和凡若干個區(qū)域性沸商圈共同組成尊。成熟的揉核心商圈指白均浪河兩岸區(qū)域嫌，該區(qū)域是由姐中百、百貨大蛛樓、世紀(jì)泰華細、三聯(lián)、國美葡、四平路佳樂反家、友誼商場餡及在建的銀座檢購物公園共同宵組合成的商業(yè)均物業(yè)集中區(qū)域失。區(qū)域性商圈輕主要有新華路寒佳樂家商圈和竿小商品城商圈飽等。目前濰坊掌商業(yè)圈呈一主恢多元的分布格慚局。核心商圈：定白浪河商圈：然以白浪河為界睬，東到向陽路雞，西至濰州路鋸，南到民生街榨，北至福壽西值街，構(gòu)成目前伶濰坊市最大的盤核心商圈。區(qū)域級商圈：違（但1沖）婆小商品城商圈器：環(huán)以青年路為中沫軸，東至濰州麗路，西至向陽蒙路，南至健康纏街，北至民生寇街。蓬（肥2葡）際新華路商圈：嘗以新華路為界馳，南至民生街矛，北至福壽街配，隨著開發(fā)區(qū)鄭的不斷發(fā)展，畫該商圈的范圍逆將不斷擴大，杰或在東部出現(xiàn)念新的商圈。如奏上東國際、財播富廣場等大中恢型商業(yè)項目將產(chǎn)使東部區(qū)域商嶄圈規(guī)模不斷擴治大，并將改變員濰坊傳統(tǒng)的商妹業(yè)格局。描3巖、濰坊市商圈拋發(fā)展特點諸通過調(diào)研可以塘看出要濰坊箏市誼的商業(yè)市場呈栽現(xiàn)如下的發(fā)展觸特點：嫁（編1?。╇m核心商圈不斷椅向南擴張，輻訪射能力不斷提灣升首濰坊地處山東開半島腹地，自訊古就是名揚天抱下的商貿(mào)城市柄，素來判有落“隸南蘇杭，北濰廳縣駝”盞之稱。解放之珠前，商埠集中明于白浪河?xùn)|岸畜的南、北下河訊一帶，使該區(qū)倘域具有濃厚的團商業(yè)氛圍。隨營著城市的不斷娘發(fā)展，該區(qū)域炸有百貨大樓、默中百大廈、友西誼商場、世紀(jì)雹泰華等大中型積百貨商場和購街物中心的加入麻，白浪河兩岸傻成為濰坊輻射麥區(qū)域最廣泛的肯核心商圈。位睬于勝利街南面放現(xiàn)在建的銀座挑購物公園會將俊濰坊核心商圈必的范圍向南延溝伸，并把核心烘商圈中的各大柿商場和商業(yè)街撈聯(lián)系的更為密塊切，使核心商帥圈的輻射能力撓大大增強，目毒前白浪河兩岸呢作為濰坊核心奇商圈的地位堅竟不可摧。角（織2拆）幫商圈分布與城投市發(fā)展趨勢相賢一致，區(qū)域性虎商圈不斷發(fā)展虹隨著經(jīng)濟的穩(wěn)堅步發(fā)展、城市心化的進程加劇憤、城市改造步江伐的加快，濰猴坊城區(qū)的規(guī)模兵不斷擴大，城藥市功能結(jié)構(gòu)也色隨之發(fā)生了變徒化。特別是峰對濰坊市發(fā)展絮提待出竿“凍一個喚中心，六個片姓區(qū)膀”強的總體布局框摩架后，濰坊市蜂出現(xiàn)向東發(fā)展滴的趨勢，奎文寇區(qū)和開發(fā)區(qū)成羞為惱投資熱點區(qū)域窗，因此在核心錄商圈得到提升灑的同時，一些炎新的商圈不斷摘形成和發(fā)展，磚如新華路商圈勞等，隨著近年趴來奎文區(qū)和開圾發(fā)區(qū)的快速發(fā)生展，該商圈的矛輻射力度在逐根漸加強。景二、濰坊市商囑業(yè)房地產(chǎn)市場括概況商濰坊市寒2005航年胸GDP倍達到烈1471.2竄億元，同比增戴速強17盾.1界％，與青島、削煙臺、淄博一賣起成為山東半寶島城市群的代晃表。城市崛起辭必然帶來商業(yè)咳發(fā)展的機遇，妥縱觀目前濰坊慎市商業(yè)發(fā)展和穩(wěn)商業(yè)房地產(chǎn)的錫狀況，濰坊市碌房地產(chǎn)呈現(xiàn)如黎下特點：流1監(jiān)、眾多商業(yè)地條產(chǎn)項目同時登蔬場亮相纏2005瞎年全市商業(yè)物付業(yè)市場供應(yīng)量社超過棒60秘萬平方，各類妖在建、在售以涉及開業(yè)經(jīng)營的豪商業(yè)項目超過再15吉個，年內(nèi)開工朵、開盤、開業(yè)抬的項目有財富臘廣場、恒易星簽河輕紡城、風(fēng)鬧箏廣場、溫州龍商貿(mào)城、圣榮蹦廣場、泰華城掀三期、豪德光頃彩大市場、北硬王國際車城、奴利群百貨、沃續(xù)爾瑪購物廣場無、北王國際數(shù)銜碼港、廣州汽凱配城等，而且束這些項目規(guī)模逐大都超過虎3船萬平方，有的絡(luò)重點項目規(guī)模慰甚至超過倉10千萬平米，與傳貫統(tǒng)商業(yè)物業(yè)相咸比，在規(guī)模及獄硬件條件上就哥已經(jīng)具有很大常優(yōu)勢。伯2悶、產(chǎn)品形態(tài)多洽樣化，品類及參分布符合城市厚功能結(jié)構(gòu)需要磨目前，椒濰坊投放市場節(jié)的商業(yè)物業(yè)中旁，從類別上分訂，有符合商業(yè)向形態(tài)發(fā)展趨勢令的大型集中式竹休閑購物中心附，有繼續(xù)走專妥一路線的百貨刊、超市等商用型物業(yè)，也有各籌類主題明確如境汽配、家居裝筒飾、紡織、數(shù)蛇碼等專業(yè)市場嗎，還有社區(qū)商酸業(yè)步行街、奧垃特萊斯等新型約商業(yè)形態(tài)；從鋤功能分布上，端濰坊的商業(yè)項降目基本符合城桐市結(jié)構(gòu)的需要健，體現(xiàn)在以滿泛足市民日常消輔費需求的商業(yè)輝項目大多處于練重要區(qū)位如位緩于大濰坊城市跟中心的財富廣捧場、老城區(qū)中租心的風(fēng)箏廣場熱等項目，而以民服務(wù)城市及周饒邊區(qū)域為主的嶄各類專業(yè)市場薄、商貿(mào)市場則吩分別占據(jù)各個鈔主要交通要道慌如濰州路的北籃王國際車城、牌北王數(shù)碼港、謹健康東街的汽徹配家居城、東肺風(fēng)西街的豪德三光彩大市場等卸?？?院、棍東、西區(qū)域形社成新老商圈格往局室伴隨著東部建璃設(shè)的日益成熟姐，在新華路、踩北海路、勝利旅東街、東風(fēng)東急街、福壽東街凝、健康東街等杜地段，除了已濟經(jīng)開業(yè)且經(jīng)營副頗佳的佳樂家系超市、中百益冠家園外，今年缺相繼開業(yè)了利筍群百貨、圣榮多名品折扣店，菊明年還將開業(yè)奸的沃爾瑪、財雪富廣場以及即工將動工建設(shè)的禽汽配家居城等苗商業(yè)物業(yè)，形華成了一個結(jié)構(gòu)逢合理、業(yè)態(tài)先傘進、輻射面廣鋸、具有強大聚蝦客效應(yīng)的新商掉圈，與西部老替商圈遙相呼應(yīng)梨，成為繁榮濰殖坊商業(yè)、推動臨社會消費的兩鼓極?；?奇、搖品質(zhì)提升，市厚場進入精營時圖代粗同時集中如此呈供應(yīng)量的市場便必然導(dǎo)致激烈踏的競爭，而濰拒坊良好的市場像環(huán)境和氛圍帶黃來的競爭結(jié)果鑒就是商業(yè)項目捆整體品質(zhì)的普狀遍提升。除了拖各項目之間對錄于地塊價值的版準(zhǔn)確定位外，雁開發(fā)商對項目斷的打造也都精冰益求精，不管繪是前期的規(guī)劃墊設(shè)計、工程建休設(shè)，還是后續(xù)勝的業(yè)態(tài)招商、洞經(jīng)營管理等環(huán)求節(jié)，大多開發(fā)宏商都抱著高度考負責(zé)、一絲不奧茍的態(tài)度操作楊項目，許多具鬼有國際水準(zhǔn)的親商業(yè)細節(jié)如東十八米昆寬室內(nèi)商業(yè)主吃街、千平方中咐庭、沿河酒吧毅街、臭9斜米淹層高影院、僚3渡萬平方停車場企等在濰坊商業(yè)逼項目中出現(xiàn)也響就不足為奇。財一流的商業(yè)品裁質(zhì)吸引的自然恥是一流的商家塵，山東銀座把撕濰坊作為進軍合半島城市群的扣橋頭堡，將陸據(jù)續(xù)在濰坊市區(qū)落投資經(jīng)營東西由兩個百貨店和扔一個主力超市舒，大連萬達及鴿其合作伙伴時土代華納在財富厘廣場投資建設(shè)藏目前省內(nèi)唯一居的五星級國際雅影院等事件就斧是濰坊商業(yè)進陷入精營時代的肌最好證明。象5裳、歪安全性及升值隱潛力成為商鋪命投資主流連濰坊目前大多婆商業(yè)項目都采捷取銷售方式解缸決建設(shè)資金的伸需求，這給普籠通投資者帶來帆了前所未遇的岡投資機遇，同驟時濰坊投資群尿體普遍具有的社資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一持、投資渠道狹合窄等特點也使逝得濰坊的在售啞商業(yè)樓盤成為溫投資熱點，多叛數(shù)投資者基本桶都會把差不多懼所有在售項目豈看遍、吃透才復(fù)會出手。雖然勿每個項目采取途的銷售方式各樓不相同，價格井差距也不是很秘大，而且每平港方紀(jì)1椒萬元左右的市鑒場銷售均價水氣平在山東同類扁城市中并不算員高，但是偏于精理性的濰坊商工鋪投資者往往懼更看好投資安島全并具有較大鴿升值潛力的項脆目，如何有效贈規(guī)避風(fēng)險、提假高項目經(jīng)營運恒作能力及成功沃率成為開發(fā)商王需要認真解決耳和對待的問題端，也是打開銷俯售局面的最有行效和最直接的晨辦法。在三、部分住宅銷底商分析丘項目名稱巴地令乞既址欺商盞鋪弟面積季商鋪奏層數(shù)爪均價（休元夸/m讓2?。╁N金江大廈炕新華路東，健狗康東街南率19累0閘、管20養(yǎng)0互、責(zé)300滔3縮6800勺財富廣場柔勝利街閥南、躁北海路玻西剖2蛋3眨、滲52爐榜、飾62己11000辰怡和星國際艦勝利街北、北撞海路西逮300-70煤0冶3岡7500蒙盛世豪庭壩勝利街與文化查路南嫩50抗0愈米鑼3糧未定仿領(lǐng)秀華城尾健康街與濰州嶼路交叉口伐170-22暢0雨2怠8000述3持6000嫂碧水豪庭籠民生街與白浪榨河交匯處謊110-27拋0訴2注10500漿陽光又一城尿東風(fēng)街與鳶飛維路西酬13柄7題、盾17張0挨、晶215史2考8900攻左岸華庭打福壽街與虞河憶路盯15井0狠、雨2520曬2鄭7400-8雜100哈嘉日花園域東風(fēng)街與新華陪路交叉口欠僅剩一汗套鉛244寒2匪8200傅隆基花園套富華路與福壽討街東南角梳僅剩一雞套等1000榜3叫4250拔翰林苑禁濰坊學(xué)院對面補20溜0轟、料300體3春5500桶住宅底商涉是利用住宅的魔底層或低層作泡為商業(yè)用房，翠作為社區(qū)的商助業(yè)配套，滿足不自身或周邊區(qū)爹域內(nèi)消費者的胃各種需求。近屠幾年，隨著濰芒坊市經(jīng)濟游，攻城市環(huán)境不斷燦改善，居住人峰口迅速增加，興房地產(chǎn)業(yè)取得尾了快速發(fā)展，娃怡和星國際、鴿盛世豪庭、壁悔水豪庭、領(lǐng)秀勒華城等一批高孩品質(zhì)社區(qū)紛紛尚問世。姐開發(fā)商對于住亭宅底商的開發(fā)叮也表現(xiàn)出極大舍的熱情。許多涉開發(fā)商在項目搶前期進行整體擋規(guī)劃時就聘請陽專業(yè)公司從建爺筑結(jié)構(gòu)、主題授定位、消費人熟群定位、行業(yè)拆組合、店鋪劃毛分、銷售模式等等方面進行詳削細策劃，步一些社區(qū)底商憂在滿足人們生撥活配套的同時矩取得了良好的荷發(fā)展?？v觀以鐮上統(tǒng)計表格（謀以奎文區(qū)、高福新區(qū)為主切）可見，濰坊送市住宅底商分華布于社區(qū)沿城連市主次干道或贊商圈附近，一微般昨為卵2洲、刃3萌層，套型面積稍較大罪以妄150-30測0果居多，從各樓矛盤調(diào)研情況看計來，情一錫般粘2員層面積程在趨10姓0系平米以下的底赴商非常暢銷。奸滯銷的多為面遮積較大，總價報較高的商鋪，起這部分商鋪對仍投資者來說資辰金要求較高。廟以奎文區(qū)和高位新區(qū)為主，住聚宅底商的平均上銷售價格枝在促800撒0欠元屆/扯平方米左右。萄第四章妖夏捏項目地塊分析一、地塊位置毅項目地塊位于政濰坊市僅*****緩以北所有土地慚使用權(quán)在午****紹委名下的土地徐，項目占地傘約據(jù)30蠶0誼畝喘，可規(guī)劃建筑區(qū)面積約疲35拌萬平方米，項股目可規(guī)劃為以醋住宅為主，兼嚇有商業(yè)、辦公狡等一體的房地井綜合項目活。漲湎河北海路漲湎河北海路本項目虞河本項目虞河死二艙、項目提出背原景管近年來，隨著鄉(xiāng)濰坊市城市化事進程的加快，喪原來城市邊緣維村鎮(zhèn)已經(jīng)隨著嗓城市化的進程釀發(fā)展成游為線“爛城中彈村塵”迎，這嚴(yán)重制約衣了濰坊城區(qū)的群發(fā)展。為了進殺一步推進城市榮化進程，濰坊壓市區(qū)加快了市形區(qū)、提別是中族心如區(qū)租“偉城中招村初”異的改造步伐。炭濰坊市人民政憶府分別督于簽200咸4希年越、瘡200抱6時年出臺了《關(guān)券于加快中心市哪區(qū)滿“畫城中相村炕”然改造的意見》吃及補充意見，蚊計劃用十年的掀時間全部完旨成漂“慈城中應(yīng)村等”千的改造。鼠****線城中村改造項匪目正是在這一吹環(huán)境和背景下住提出的。政府清對該片區(qū)的定脾位是以生態(tài)居寬住社區(qū)為主的扮綜合性城市功憑能區(qū)，該片區(qū)還舊村改造納入亂中心市繡區(qū)昂“饞城中挪村糾”喘改造范圍，執(zhí)揮行近“邁城中叢村舟”趨改造相關(guān)政策想，項目屬與村視委合作開發(fā)，扔免收項目土地幼出讓金，居民搖安置住宅免收堂市及以下收取艱的所有行政性必規(guī)費和各類基劃金、保證金。說三倡、宗地現(xiàn)狀及諸周邊配套氏條件裕（泥1魄）宗地現(xiàn)狀極地塊巨呈較規(guī)則梯形塔狀，厭地塊南段有一停段干枯河床，纖項目規(guī)劃中可批借勢進行景觀蹦規(guī)劃迎，項目地塊整服體狀況雕便于項目整體榮規(guī)劃。賄宗地上現(xiàn)有死****中村面平房住宅藥，村委負責(zé)實敲施項目狡拆遷工作，其艦項目的拆遷工里作將直接影響早到項目的開發(fā)杰進度。踩本項目原有規(guī)貫劃示意圖健康街健康街河床北海路河床北海路周邊配套狀況貍近年來，濰坊折隨著市委、市恒政府搬遷至東咱部，濰坊市東謊部開始迅猛發(fā)詞展，城市環(huán)境脫不斷改善，居幻住人口迅速增隱加，已成為濰迷坊市公認的城桃市環(huán)境最好，配最具吸引力的右居住區(qū)域。成回為濰坊市高消接費居住人群聚奪集居住的地方蹈。深******收******總項目周邊攤有沉69織1客醫(yī)院、市第五嫂醫(yī)院等多處醫(yī)瞇療機構(gòu)；有市佩奎文實驗中學(xué)哄、櫻園中學(xué)等值學(xué)校教育機構(gòu)議；周邊還有銀仁行、酒店、購鎖物等多處生活森配套設(shè)施堆，但是相對來禮說，商業(yè)購物紗配套較少壤。忠通過以對項目受周邊配套的考方察，就現(xiàn)狀而潮言，項目處于咽城市發(fā)展核心瓦地段，項目周態(tài)邊道路系統(tǒng)發(fā)謹達，空氣環(huán)境榮良好，地段優(yōu)置勢明顯；教育烘、醫(yī)療配套齊持全，為項目的蒙良好銷售提供賽必要條件；相炎對而言目前周勵邊商業(yè)設(shè)施較飼少，對于項目尤發(fā)展來說，項齡目占撞地誠30飯0昨畝的大型社區(qū)須規(guī)劃中應(yīng)充分充考慮社區(qū)生活客配套規(guī)劃烤。方勒四排、諷地塊拆SWO禍T錯分析鋪地箏塊歡SWO陡T挨矩陣分析表哲Streng森t乳h老優(yōu)勢分析戚Weakne怨s陰s紅劣勢分析孕S1.拿處于城市發(fā)展應(yīng)核心地段，區(qū)李位優(yōu)越醫(yī)；氏S2遙.邊地塊緊靠健康故街臺、北海路慰，交通便利；所S3睜.降臨降人民廣場季、情九龍山樹木爐園，環(huán)境優(yōu)美爛；雕骨S4.曠臨寶69湯1信醫(yī)院、五院，饞醫(yī)療配套齊全霉；倚S5.凱地勢較為近規(guī)則、谷平坦，便于規(guī)帽劃設(shè)計；宜W1布.撿位于市區(qū)邊緣意地帶，距市中顧心較遠村W農(nóng)2淘.輪周邊未形成成薪熟的商業(yè)氛圍快；償W嫌3辛.噸周邊生活配套夕不是很齊全；董Opport因unit治y準(zhǔn)機會分析液Threa厭t復(fù)威脅分析環(huán)O咳1齡.壇仔濰坊市整體經(jīng)痕濟狀況發(fā)展良澤好；灰O暴2娛.糞席迎合城市發(fā)展念方向，處于城駛市發(fā)展核心地叛段緣；污糾O塘3舟.堤屬喪市而“嫩城中卸村殊”續(xù)改造項目，享席受一定政策優(yōu)昆惠枯。饑T1.且離市區(qū)較遠，抱周邊配套少，事受到周邊領(lǐng)袖伙華城、碧水豪嗎庭麗景苑等歪中老高檔項目的威索脅；煌T2.筋****鈔改造項目的進受度影響到項目小的開發(fā)進度組；碑油第五章項目發(fā)皺展定位爺一蓬、競爭樓盤分販析鈔根據(jù)前期調(diào)研恨，可進一步通從過對部分具有噸代表性的樓盤謙進行分析，以徐便悟于對市場的把周握和本項目的就定位開發(fā)，此既部分主要從住銅宅得角度進行憤分析，墾主要從樓盤的諷規(guī)模、檔次、恒市場定位、客榨戶構(gòu)成及開發(fā)他周期等方面來繭選擇樣本。批通過系統(tǒng)的分玉析研究，初步秘認定領(lǐng)袖華城累和翰林苑兩個艦樓盤炊作為樣本，沸這兩個項目與棚本項目有一定寧類似性，且規(guī)辮劃和營銷等方款面都比較出色顛，通過分析可更對本項目的規(guī)扭劃等提供參考旦。漁1鄭、橫向?qū)Ρ确指盼鰺煟ㄡu1較）潑整體規(guī)劃對比街分析腸項目愈名稱篇整體規(guī)劃柱評述夕翰林新城臟1茄7被萬鈔m蜘2納,漏分三期開發(fā)，癢一若期吃5笛棟小高層灑，北豈二期高層，三園期待定；項目奧配套只有底商霜；基本沒有園順林設(shè)計，只在劃樓距間做有簡頂單綠化；工項目開發(fā)周期撫較長，產(chǎn)品類禍型較單一，區(qū)約內(nèi)園林綠化和看配套少，主要昆依靠濰坊學(xué)院心配套彌補。芒領(lǐng)秀華城娛2頌6瘦萬凳m溉2厚，富分三期開發(fā)，專共吳7鉛0桿棟；一究期遞2毅2影棟，二羨期脂6殼棟小高層棚，贈1劍3誦棟多層；三浙期預(yù)3間棟小高層回，載2工4旨棟多層；項目句配套有會所、奮公共綠地健身自配套、幼兒園膛；戴園林設(shè)計有大近型景觀廣場穴、社區(qū)綠化帶廢、住宅組團綠約化帶、樓體間罩綠化帶三種景去觀中軸景觀帶辰布局；斗項目開發(fā)周期棟長，各期開發(fā)醫(yī)規(guī)模大，產(chǎn)品者類型非常豐富擁，社區(qū)景觀設(shè)鎮(zhèn)計豐富，配套幸齊全。分析：控濰坊市內(nèi)開發(fā)狠規(guī)模上百畝以助上的大型樓盤射，都比較注重被區(qū)內(nèi)配套特別童是生活配套的選建設(shè)，園林景覺觀設(shè)計也盡量賢做到出粹，可蚊見濰坊消費者劃的購房需求已漂經(jīng)從單純的看輸?shù)囟螕艉蛶靸r格上升到了椅對居住環(huán)境的恒要求上來。嘩（茂2佩）嚇營銷對比分析廚項目或名稱蜻營銷賣點帥評述繪推廣主題南核心廣告詞臭翰林新城熱上層建涌筑灶·位人文社區(qū)辣“陵學(xué)府生活哲學(xué)莖，濰坊首席人即文社豈區(qū)振”寫“仿圖書館、運動帆場，就在家門擺口族”暗“無校園商業(yè)時代渠，成就財富夢臥想武”佳因項目靠近濰縱坊學(xué)院，大打次人文牌，并把溪學(xué)院的配套作使為項目的生活備配套來宣傳。濱由于項目有底研商，對校園經(jīng)已濟也有一定表交述。網(wǎng)領(lǐng)秀華城公孕育一種生活僑“貴掌控城市干線敗黃金動知脈交—齊—壺未來文脈延單伸雁”木“描四大園林分區(qū)解秀美出勁姿受—格—周流露百魅榮沙耀翻”米“屠鐘鼎廣場中軸臘景觀足帶挺—獲—恒講究風(fēng)水之杯學(xué)惡”右項目處在較靠猛近城市中心的江地帶，對地段儉和升值潛力進祝行了大段描述彼；另外園林景器觀是本項目的夸重要賣點，宣貌傳上也比較注樣重。但整個項滲目宣傳比較雜巧亂，并沒有完勒全圍繞主棋題張“元孕育一種生刑活吧”陣來進行。分析：哪根據(jù)現(xiàn)場走訪駐調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以為上久兩個客項目營銷推廣拳和現(xiàn)場包裝做頂?shù)帽容^到位，掩但領(lǐng)秀新城的留營銷推廣思路臨并不統(tǒng)一。可宰見，濰坊住宅驚房地產(chǎn)在項目抖營銷推廣和現(xiàn)叼場包裝明等方面還需要血進一步提高蜜。牲（天3跡）茫主打戶型及蝴價格對比分析規(guī)項目川名稱千目前擊主打戶型俘均價獨（元傍/暫㎡燦）形評述黎面積（㎡）茂格局昌翰林新城屈127問三房二廳一衛(wèi)會2670鉛面積適中，格藏局一般，只有劈一個衛(wèi)生間，禿價格在區(qū)域內(nèi)劫相對高。煎領(lǐng)秀華城驕129-15攏3努三房二廳二衛(wèi)宿2700覆面積適中，格踏局良好，價格鉆區(qū)域內(nèi)相對比腥較低。分析：余主打戶型均為有三房，面積杏在伍130-13呈5循㎡左右，反映銅了濰坊市消費嬌人群的總體需晚求傾向。合2絕、典型個案縱拋向分析蠟（倒1監(jiān)）翰林新城叮項目名稱禿翰林新城亭開發(fā)商垮濰坊佳鑫房地懼產(chǎn)開公司壯地理位置助濰坊學(xué)院正門壓對面倡銷售熱線齊0536-8德538811貿(mào)85388著55墓項目規(guī)劃確占地面積鏟6800埋0亂㎡耍車淡抓位縣拖數(shù)壞輝量肅總建筑面積貝1小7鞠萬㎡（鉆住筋宅瞇1共1疫萬㎡，沿街商想業(yè)問3店萬㎡，酒店式情公雀寓劍3萄萬㎡）繳容積率脊2.5桿組團開發(fā)順序漸一傅期亦5決棟小勻高擱欄二期高敏層瓶哄三期待定展園林綠化愉簡單綠化宮項爹峽目飛燦配煮氣套睬底商廁周邊配套家濰坊學(xué)院的圖市書館、體育館取等只現(xiàn)場及營銷策減略政表現(xiàn)沖銷售人員：不惠太熱情、戒備夠心理強、專業(yè)熟素質(zhì)尚可刪現(xiàn)場包裝：現(xiàn)螺代、大氣、精鉆致且符合教育杰地產(chǎn)風(fēng)格痕廣告媒體策略材：單張、折頁眼、戶外大牌、循墻體澇開售情況盞開盤時間擁0斤6袖年沉4編月絲1垂8折日顏銷售進度施已經(jīng)銷售兩棟瀉目前工程進度赴都已封頂堪樓盤交樓時間著0夠6心年冠1光2像月造開盤價格直260撈0車元帶/攻㎡杠價格水平勾管理費標(biāo)準(zhǔn)騰0.廉6帳元環(huán)/耐㎡保附整體均價括267稅0戴元僵/芒㎡慈樓趨伴層綿部差廢話價烤6言0過元鳥/褲層陡最松趁低齒片價介很格藍249神0秩元尺/哀㎡陡最高亭價岔消格噸285給0充元續(xù)/要㎡弟戶型肚戶型拒項目都面積范圍基數(shù)量超比例喘銷售率物二瞞周玻房惜9祥1興㎡題10瑞5緩套鳴44%途100%鋤三肺補終房司12棕7摸㎡歐10吹5攀套斧44%枕100%帝其他戶霞型誼亦家復(fù)諒式旦16懼0-22趕0帥㎡董善3欺0拋套券符12蕉%冤商鋪耐沿溪街飄1-朽3賀層為商閘鋪食輛統(tǒng)一出售沖售價格水平開5000石元炮/役㎡眨6詢-7筆米山們陡進深握10耽-12裂米詠哄層高地孕3.5娛米曲做貢主力商鋪面積掀200-4計00忘㎡桂其它拳裝修標(biāo)準(zhǔn)抽簡單裝修：價巷格水平逗80飼元漏/跳平方米紛現(xiàn)場促銷頓開一棟賣一鐮棟售,陽交嬸5父萬誠意金進行賓排糠號防,喊確定價格后排俘隊選糟房皆.◆項目優(yōu)勢：在①虹江項目靠近濰坊烤市頂級高等學(xué)燃府。待項目正北方即獄為濰坊市頂級珍高等學(xué)性府僑—史—蘭濰坊學(xué)院，二怪者只有一街之俗隔。濰坊學(xué)院兩內(nèi)的配套設(shè)施很豐富，如圖書脈館、運動場等單，為項目很大侄程度上彌補了賭生活配套柱不足的缺陷。巷另外，由于靠柱近濰坊學(xué)院，策整個區(qū)域內(nèi)人蜘文氣息相對濃忙厚，為項目的觀炒作提供了話且題。再者，濰守坊學(xué)院的老租師和鞏教授購買能力閉相對強勁，為眾項目的銷售提蓄供了消費中堅假。肺②絮插主力戶型面積腹及配比比較符仁合濰坊學(xué)院年役輕消費者的需駁要。謠項目一期只規(guī)誠劃了三種戶型秤，分別描為捕91摟㎡悟的二房二廳一嗓衛(wèi)生襲和撈127窯㎡防的三房二廳一惜衛(wèi)，還有少許冬的復(fù)式。其中撲二房和三房為墊主力戶型，兩抖主力戶型配比慈平均，各為總嘴套數(shù)繼的圍44鐵%刑。雖然該戶型伐設(shè)計不是濰坊吊大眾消費者最崖愛，二房所占悼據(jù)的比例也比訴區(qū)域內(nèi)其它樓歸盤要高得多，裹但卻符合濰坊丟學(xué)院的年輕人劈群對面積相對膠較小，總價位副相對較低的需剃要。鍋③析振項目處于高新電區(qū)樓盤聚集中濟心，區(qū)域板塊罪形成后升值潛野力巨大。赤高新區(qū)細在蕉2-組5擔(dān)年后將發(fā)展成單為濰坊墾市攀“撲新城市居住中逗心未”慈，而該項目正備處于高新區(qū)樓凍盤聚集中心，役屆時區(qū)域板快襪形成后升值潛林力巨大?！繇椖苛觿荩貉匐x她區(qū)域樓盤眾多杜，銷售競爭激根烈。封該樓盤周邊住蛛宅項目星羅棋宣布，如清荷園替、金馬小區(qū)、常隆基花園等，墾這些項目將對皆其客戶造成一師定分流。趴②瘦史該項目使用土堪地為學(xué)校規(guī)劃伯用地，沒有土訊地產(chǎn)權(quán)，很難海進行二手交易箏。治該項目建筑用冬地為濰坊學(xué)院運劃撥用地，消厭費者購買房產(chǎn)逝后無法辦理產(chǎn)啦權(quán)證，也無法世進行二手交易篩，這將對消費賠者購買信心產(chǎn)壯生嚴(yán)重影響。擔(dān)（揮2彈）領(lǐng)秀華城構(gòu)項目基本情況便一覽表理項目名稱若領(lǐng)秀華城幼開發(fā)商墊濰坊永成房地俘產(chǎn)公司遲地故娛理據(jù)擔(dān)位羊章置支健康東預(yù)街厭44擠2額號簽投資商牌浙江中成控股峽銷伸椅售忙姻熱綠違線榴0536-8主800000計88100芹00釀項目規(guī)劃法占地面積毅17.繁8咽萬㎡鐮綠達移尖化廉艇祖率棒41%青總建筑面積麻2稈6炸萬㎡（一期竊約蘇7.便5兇萬㎡）析容塵掃湖積棵謹紐率步1.5倉車彈裁位抓亞數(shù)脈箱量立共添93有5塘個（一哥期雖13懶0循個）右租售價格斑租章120盟元揉/搜月賊售羊8毫萬首元教/告?zhèn)€鬼組團開發(fā)順序罰分三期，炊共裕7遷0票棟；齒一予期崖2帽2鹽棟，二曉期蝕6嫩棟小高層刊，員1預(yù)3灌棟多層；三絨期億3期棟小高層億，馳2閉4涂棟多層；鄰園林綠化豈大型景觀廣場配（鐘鼎廣場）貼，中軸景觀帶晃；社區(qū)綠化帶然、住宅組團綠啄化帶、樓體間貴綠化帶三種景晌觀布局品項佳米目疾蠻配老誤套刊會所、公共綠塑地健身配套、驕幼兒園等壤周邊配套倦汽車總站、濰與坊二中、濰坊失十四中、實驗族中學(xué)等青；款搶現(xiàn)場及營銷策核略橋表現(xiàn)辮銷售人員：防盛備心理強、專中業(yè)素質(zhì)尚可存現(xiàn)場包裝：現(xiàn)牲代、簡約、人叢員服裝統(tǒng)一注廣告媒體策略金：樓書、單張畏、折頁、戶型冰圖、戶外大牌籌、道旗、圍墻懷開售情況建開盤時間陜200屆5姥年荒6泊月?lián)翡N益嫌售凡刑進尖蛋度坐多層銷售尸約級85虛%脅，概5暴層單位保留較根多；毫小高層銷匠售嫂35臺%丈左右；吊目前工程進度鐘部分已現(xiàn)房、丹其余已封頂阿樓盤交樓時間檔2006染弟年縫7奔距月潤將央底盡開盤價格刺2000-2晴20云0耍元東/羨㎡歷價格水平群管理費標(biāo)準(zhǔn)冰0.斯8雁元王/衣平方米享整體均價視270峰0牢元宜/開平方米忽樓僚傅層漲距差庫菜價論小高層江約億8式0攜—耽12分0吳元固/蹦層；貌多層層差培約伯6枕0縱元獎，殘3睛、吳4晨層之間差暑價為2仔0覺元左右債方向差價該樓號之間東西考向差價歌約解10臺0掩元容單元之間東西懇差價非約炒3外0煙元道最進會低浪竭價挺有格憤小高內(nèi)層辮230般0陡元如/跟㎡細多青層陪255湊0勾元債/尾㎡安騰最擱未高他芹價率滿格元小高望層晉336瓦0挑元涉/蹲㎡宜多烏層搖282文0肌元潤/框㎡再戶型汪戶鑼福選型叔項響到勞目倘面積范圍嚼數(shù)量轟比例堂銷售率軋二始異襖房產(chǎn)9濾9馳～瞧10引8光㎡箭9償7全～處11枯2瞎㎡錦370理57%奧65%足三超尸身房貿(mào)12憲9穿～落13擾5抵㎡蟻14貝9李～水15蠻3張㎡腫165花25%樂70%撫復(fù)巧踐墻式幻19池4孤～槽30紙6杜㎡貍115音18%臨40%敗熱銷戶概型穴蔬葡三據(jù)房史129.6劉9寨㎡獎其它挑裝修標(biāo)準(zhǔn)夢毛坯監(jiān)促銷措施果無任何折扣◆項目優(yōu)勢：豬①遺差項目靠近市中昂心，交通便利全，周邊配套發(fā)匠達。礙項目緊臨健康被街與濰州路，引市中心離項目災(zāi)大門只有煎1交公里胸的距離，區(qū)域裂內(nèi)生活方便，姜交通便利，并厭具有相當(dāng)升值萌潛力。始②沸剪園林景觀設(shè)施侮豐富?？疙椖烤坝^配套虎由一個中心廣棉場、三條景觀虎綠化帶、四大啊園林組成，在枕濰坊市內(nèi)屬于杯景觀比較豐富匪的住宅樓盤之龜一，對銷售有起一定促進作用股。淚③乎器項目戶型比較現(xiàn)符合濰坊居民押的普遍需求。腿項目主力戶型深以片99-112歌㎡麗的二房廟和占129-15這3沉㎡展的三房為主，骨基本符合濰坊梁居民而對住宅的普遍繪需求?！繇椖苛觿荩毫ы椖吭谇捌谟械疬^價格炒作，恥價格居高難下蔬。舞根據(jù)實地走訪攀了解，該項目敗銷售前期有過妙價格炒作行為伸，把原來只膛有押200荷0蒙元左脈右毒/斷㎡的價格抬升棒到現(xiàn)在叨的兔270砌0踩元四/慮㎡，成為現(xiàn)在情的銷售難點。尋3憂、處對比結(jié)論及啟隱示拐(貸1芽)沾本項目具有規(guī)楊模優(yōu)勢，開發(fā)穿面積和占地面炊積在區(qū)痰域內(nèi)賄乃至全市都是統(tǒng)數(shù)一數(shù)二，對隸項目樹立美譽處度創(chuàng)造了條件朵。鈔(北2)緊百畝以上大型涌住宅樓盤都比洋較注重區(qū)域配栽套和園林景觀謙建設(shè)，可見消退費者的購房需腹求已經(jīng)從單純閘的看價格和地暢段上升到對居展住環(huán)境的要求罷上來。拿(糊3少)登整個濰坊市內(nèi)多住宅項目主打養(yǎng)戶型均為三房懂，其中又購以棕130廉㎡雞左右遞三房二廳二衛(wèi)剛最受消費者歡傷迎，本項目可橋在后期戶型規(guī)格劃上多迎合市根場的需求。寨二、背項目發(fā)展初步瓜規(guī)劃旨構(gòu)想健康街健康街主出入口次出入口說明：：商鋪分布：辦公、商業(yè)：住宅（多層、小高層）：沿水景低密度住宅改造后河床水景沿健康路、***路從外圍到水景依次為商業(yè)、小高層住宅、多層住宅、低密度住宅猴綜合前期對地趙塊的考察分析準(zhǔn)和市場的研究途，對該項目的拼定位為以住宅晝?yōu)橹鳎嬗猩汤讟I(yè)、辦公的房美地產(chǎn)綜合開發(fā)癥項目械（如上圖所示虛）。1、商業(yè)輛利用地塊沿健符康街、北海路路的有利條件，服考慮項目發(fā)展妨沿健康街和北御海路建設(shè)商鋪妹，沿街商鋪的宅開發(fā)既滿足社恐區(qū)生活配套同利時兼顧周邊商右業(yè)輻射能力。鎮(zhèn)商業(yè)面積初步奧規(guī)劃為忍9刑萬平方米鈔。哪◆撇沿健康路和北哨海路建設(shè)商業(yè)剩功能部分；脊◆撞沿健康路段可腿考慮打造一定毀特色的商業(yè)街誘，其定位為區(qū)缺域性商業(yè)步行須街；賺◆嗎北海路與健康谷路交叉口，可禁利用地段優(yōu)勢務(wù)建造商業(yè)、辦悶公項目；鍵◆急綜合前面商業(yè)庫部分調(diào)研，結(jié)亭合地塊和區(qū)域釀狀況，商業(yè)部娃分定價在乞6500貢元宮/計平方米牛左右當(dāng)。串沿街商業(yè)參考肥圖例2、住宅園該項目是以住受宅為主的綜合劇開發(fā)項目，伐根據(jù)擇地塊狀況，綜界觀濰坊住宅房融地產(chǎn)情況，該玻項目住宅產(chǎn)品夕包括小高層、魄多層和低密度錄花園洋房類住捉宅嗓，以拐滿足鎮(zhèn)消費者的多種脖需求云。癥住宅面積初步騙規(guī)劃為肉26燒萬平方米?？唷糈A根據(jù)濰坊有關(guān)素城市規(guī)劃情況明，殊沿健康路和北顧海路建設(shè)延小高層住宅、家公寓割部分；爽◆待小高層內(nèi)側(cè)建寸設(shè)多層住宅日；膛◆居利用干枯河道縣改造水景，沿聲水景部分建設(shè)嗚低密度花園洋壓房類住宅糟；旺◆橡建議在項目規(guī)升劃允許的情況撐下，保持較高矛的綠化躁率沈,扛通過園林、綠哪地、景觀等規(guī)延劃來進一步提猾升項目品質(zhì)。捧◆建本項目在戶型話設(shè)計上基本可串以遵循榜較高匯覆蓋率的原則花。也就是說盡窩量多設(shè)計幾種挪戶型，讓消費玩者在購買時有弦挑選的空間，衫也可以滿足不恢同客戶群的需墾求。但是高覆英蓋并不是一味飽的追求戶型的和多樣性，它是組由主次之分的僅。主力戶型將萌由二室、三室秒組成，另外可剩兼有少量四室大等戶型，以滿丈足不同客戶群壇的需求。灣◆率戶型面積配比濤通過前期調(diào)研表分析可以如下臣考慮株8根0僵～封10絮0策平方米的二居穴室諒、掀10感0堂～撐1秤3秒0埋平方米之間的六二居室、三居筑室是戶型面積充主要考慮的范給圍。另外可以唐少交量夢12侮0掌～域14彼0蔬的三居室俯和步140慮-16妖0長平方米沖的四居室。膊◆絮綜合前面導(dǎo)住宅汁部分調(diào)研蜘和競爭樓盤分袍析她，結(jié)合地塊和鄰區(qū)域狀況，候住宅算部分定價在般2700鵲元兆/受平方米攪左右權(quán)。住宅參考圖例桿第六章投資估扔算與財務(wù)分析蔽一撓、項目投資估構(gòu)算1、估算說明揚根據(jù)前面分析雖情況，該項目逮占地遣約投30勉0廣畝，規(guī)劃總建最筑面積約笑35座萬平方米，其足中體3.壘6嗽萬平方米詞住房用于驢****叼民安置用房。書土地價格暫按浪***粘元趁/枝畝。鍛根據(jù)濰坊市有吊關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)殿情況，結(jié)合項閘目有關(guān)政策，刊現(xiàn)將項目分項寨估算依據(jù)進行業(yè)有關(guān)情況詳細禾說明。挺其中村民安置記用房除蛙繳納土地交易鍛契稅、土地交磨易費、人防異拴地建設(shè)費用外截免收其他一切勢費用?，F(xiàn)將村氏民安置司住摔房和焰非安置吳住測房灰部分分別進行餅有關(guān)投資估算埋的說明。旨（末1纏）缺非村民安置燥住犧房雜部分投資估算瑞（建筑面積鬼按伯3塵1航.懲4倉萬平方米狂）酸序號抖費用名稱玉單項成本惑（鹿元范/著平米）插費用標(biāo)準(zhǔn)井1套土廈侄地熄洋費鏈階用品截1.1濕土地出讓覆金藍舊村改造項目催免收輪1.歲2輔土地交易契稅杏土地價格扣的毒3%棄1.襖3臭土地交易費蹤土地價格衰的亮5%屯2擴前期費用及各紅類規(guī)費側(cè)即2.1授勘查設(shè)計監(jiān)理逼費用爺乓小區(qū)規(guī)劃費笨居住區(qū)丙：以1-戰(zhàn)2款萬常元洗/內(nèi)公頃，本項目擱按北1.毫5亡萬時元矮/舅公頃數(shù)水文地質(zhì)勘察糟費熱暫粗按把1娃0稱萬元滾工程圖紙設(shè)計沒費敏工程造價嶼的紀(jì)1%-3積%它，本項目暫戰(zhàn)按株1.棗2糖%輛施工監(jiān)理費柳工程造價殃的佛0.8%屈2.2摟開發(fā)、建設(shè)、偉規(guī)劃、人防類周規(guī)費呀筋房地產(chǎn)綜合開丘發(fā)管理費壓6顛元鉤/鑒平米炎規(guī)劃肢技術(shù)瀉服務(wù)費棗1頓.駁8襯元趣/協(xié)平米旬（用地面積）狐2.2.少3阻新型墻體材料秋專項基金笑8修元嗽/饅平米咐2.2.寇4串散裝水泥專項鋒資金劑2把元是/潔平米科2.2.荒5鑰施工圖審查費戒設(shè)計費的售9-12巴%茶，委按選10巨%啞刃2.2.切6間基礎(chǔ)設(shè)施援配套費魚120矛元睡/影平米案2.2.灌7現(xiàn)基礎(chǔ)配套費補點助商15亂元抹/會平米垃2.2.租8塘人防易地建設(shè)任費禽2鍬0秋元康/聰平方米腐；紛2.2.扣9穿地震監(jiān)測費慮超耍過甜5撫萬平方圍按仇5鄉(xiāng)萬元北2.2.燃10搏防雷監(jiān)測康1.劫2叮元怕/質(zhì)平方米劉2.2.擦11拐環(huán)保費咐造床價燦300兄0言萬以賴上漠2-芒4嬸萬元，謎按聯(lián)3傳萬元在2.3驚建管類規(guī)費鋤嫂定額管理費穴工程造價志的倦1凝‰南勞保費彈工程造價悅的填2.6%洋質(zhì)量監(jiān)督費盤工程造價肆的挺0.棍7眨‰獅2.3.露4液價格調(diào)節(jié)基金低工程造價雁的洋0.膛6侵‰轉(zhuǎn)2.3.模5做交易服務(wù)費（堂甲乙雙方各承驢擔(dān)所50毒%妻）求工程造價的鐵1.頌4售‰男3潤建志魔安糾阻工碎石程續(xù)加費透暫博按燦100羅0孤元錄/發(fā)平方米腦4腸市外配套、綠惑化眨暫女按嬸10跪0晚元做/隊平方米壟5懼開催星發(fā)值游后偉窯規(guī)奧斗費陵座5.1宵產(chǎn)權(quán)測量費夕住算宅杏1.3伯6毛元暫/視平米女5.2竭房屋所有權(quán)登太記費爭8松0褲元付/半套洪5.3簽住房交易手續(xù)油費煮3渣元緞/武平米淺5.慧4灘土地登記費凈0.08躲6毯元根/靠平方米習(xí)6上財滑旅擠務(wù)球肝搏費揚顫翠用感暫雖按慧300赴0侮萬元環(huán)，朗兩年貸款，符以扣6坦%藥利息記取昂7過銷買枕卵售典槳隔費烘善殖用呈取銷售收入篇的搏2辟%峽，按做2700用元傷/蔑平方米銷售均臟價，罵8勒管臘茫理欣褲費磁取撕1-垂5失之和瓶的殲2%丟9竿不稈生可反弦預(yù)紀(jì)診見壽橋費黃取建安費用拉的賠3%壽10監(jiān)合振怒計?。ㄤP2樓）村民安置宣住釣房部分投資估心算（建筑面積團按曬3.殲6穗萬平方米標(biāo)）義序號渾費用名稱白單項成本播（蛾元徒/跡平米）草費用標(biāo)準(zhǔn)盡1州土溉嗚地胳動費趣元用崇續(xù)1.1挨土地出讓金該舊村改造項目愈免收嘩1.應(yīng)2短土地交易契稅蹈土地價格暖的照3%文1.升3琴土地交易費剝土地價格而的債5%公2曾前期費用及各龍類規(guī)費券享受一定優(yōu)惠搏政策距2.灑1隙人防易地建設(shè)作費粒2懂0務(wù)元鄭/勺平方米；園3磨建安工拼凝程邁潛費驚暫畜按判100訂0鹿元慶/域平方米觸4盲市外配套、綠縫化與暫冰按真10薦0稅元油/織平方米直5葉管岔損理脂鑒費蘆駁用聚取丙1-清4有之和嫌的蛇2%棕6聯(lián)合喪鑒臂偉爺計衣2嬌、僚總間投資估算膨根據(jù)諒以上投資估算街說明情況，項蹤目投資按村民胞安置障住去房和非村民安茄置傳住疼房兩方面分別極考慮，項目規(guī)火劃總建筑面積富約猛為躍35犬萬平方米，村兵民安置燭住腫房可3.喇6勾萬平方米騾，非村民安置毒住憤房萄3竿1違.指4飾萬平方米犬。框非村民安置蹦住初房投資撿：載村民安置房聾住偽投資監(jiān)：晝項目倡總投資合計為響：財務(wù)分析解1糕、進一步分配蹈****肯建筑誤面積基準(zhǔn)點社分析姥（趁1落）項目合作開賊發(fā)分配方案任該項目屬濰乞坊賴“宵城中撲村享”散改造項目，項抗目開滅發(fā)為與村委合迎作開發(fā)形式，倘根據(jù)項目概況錫以及并****翅城中村改造項此目出招商書，豆該項目魚開發(fā)后應(yīng)分配撞給皇****四如下建筑面積債◆管鄉(xiāng)府路以東，號麻溝以北，多繳層住宅面犧積礦3.授6奏萬平方米昂；父◆噴沿北海路大型鉤賣場面弦積灘3.仁0齒萬平方米；過◆盼沿健康街南側(cè)井商品豪房粘1-靈3燃層柔1000勾0岸平方米農(nóng)；分◆伴沿多層以東分巧配小高獵層飽1隱1模層趣以下面積饞，此面積樣多少為衡量招撫商重要指標(biāo)。朗（巴2機）基準(zhǔn)點的界拿定椅根據(jù)項目情況獵，項目土地價頸格約為屯**8早萬地元泄/悲畝，則畫我們分析鄙進一步分配給塌****成的建筑面積者基準(zhǔn)窯點梳的界定為隊：衣分配給繭****筐的即拆遷安置房按照成本計價，其到他澡所有建筑面積癢以現(xiàn)行澇銷售例價格計恭價爛，總額達到土撈地總價格。鍬（盜3嚇）基準(zhǔn)點面積汁土地總價格：益30橡0醫(yī)畝勞×郊***番萬元煙/賢畝扶=湊****攏0儉萬元剝已知分配面積拒總價格勁：耗村民安置房獵成本匪：別3.器6候萬平方米蒼×1212.故3圾4葬元拘/池平方系米鉤=4364.領(lǐng)4狡2委萬元開其他頸面積銷售額竄：汁4旁萬平方米柄×抹6500陵元育/貼平方抬米樓=醉26000微萬元叨小計瞎：蹲4364.4紡2烘萬男元該+2600免0忠萬仗元街=30364惰.42敗通過以上計算漆分析可見，根墳據(jù)項目合作開扁發(fā)意向，村民循安置房成本加肌上其他已經(jīng)既方定的分配面積民按現(xiàn)行市場價簽格銷售總額已刺經(jīng)達到該項目非土地總價格（味按抄***田萬抖元剝/磨畝）屈。戲即此時已經(jīng)達肅到我們界定的濫基準(zhǔn)點面積喘2忽、達到基準(zhǔn)點織利潤分析扇通過以