安徽蕪湖某商業(yè)街調(diào)研

一、蕪湖市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行1.1蕪湖市簡(jiǎn)介蕪湖位于長(zhǎng)江三角洲西北部、安徽省東南部，居華東中心位置。蕪湖市轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和新蕪、鏡湖、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積3317平方公里，市區(qū)230平方公里；總?cè)丝?20.26萬(wàn)人，市區(qū)65.88萬(wàn)人。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，特別是鄧小平同志南巡談話以來(lái)，蕪湖的改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。蕪湖市位于長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)開(kāi)放梯度推進(jìn)的結(jié)合點(diǎn)，具有承接和轉(zhuǎn)移輻射的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。蕪湖立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，2000年10月蕪湖長(zhǎng)江大橋建成通車(chē)，成為溝通東西南北的重要結(jié)點(diǎn)。蕪湖是中國(guó)東部的綜合交通樞紐城市。蕪湖港是長(zhǎng)江第五大深水良港，遠(yuǎn)洋航線直通海外。南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)和合肥駱崗機(jī)場(chǎng)距蕪湖均1小時(shí)左右車(chē)程。蕪湖是華東地區(qū)鐵路交通樞紐和公路網(wǎng)絡(luò)中心，蕪湖長(zhǎng)江大橋是我國(guó)已建成的規(guī)模最大、科技含量最高的特大型公鐵兩用大橋，開(kāi)辟了華東鐵路第二通道。蕪湖城市周邊高速公路網(wǎng)絡(luò)密集，可連接上海、寧波、連云港等出?？凇?0年代以來(lái),蕪湖市加快了城市道路設(shè)施建設(shè),先后改擴(kuò)建了70多條城市道路和9座橋梁,初步形成了四橫十縱的城市道路網(wǎng)絡(luò),建成區(qū)面積擴(kuò)大到68平方公里。加快了城市防洪設(shè)施建設(shè)，建成了23公里多功能防洪墻，使城市防洪能力達(dá)到百年一遇的標(biāo)準(zhǔn)。新建了利民路、楊家門(mén)水廠，實(shí)施了城市地下管網(wǎng)和電網(wǎng)改造，城市供電能力56萬(wàn)千瓦，日供水綜合生產(chǎn)能力72.5萬(wàn)噸。新建了煤氣三期工程，日供氣能力達(dá)10.32萬(wàn)立方米，建成了三座儲(chǔ)氣總量為1.1萬(wàn)立方米的液化氣儲(chǔ)存基地。西氣東輸工程加快實(shí)施，2003年天然氣將送到蕪湖，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)清潔能源。近年來(lái)，蕪湖市努力創(chuàng)造"辦事廉潔高效，服務(wù)成龍配套，規(guī)費(fèi)相對(duì)較低"的良好投資環(huán)境，力爭(zhēng)使蕪湖成為投資者的樂(lè)園。蕪湖市具有規(guī)范透明的法制和政策環(huán)境，廉潔高效的政務(wù)環(huán)境，統(tǒng)一開(kāi)放、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，文明安定的人文環(huán)境，完善配套的硬環(huán)境。蕪湖是國(guó)家首批沿江對(duì)外開(kāi)放城市，擁有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和國(guó)家一類(lèi)口岸。蕪湖市在安徽省率先成立了行政服務(wù)中心，大大推進(jìn)了政務(wù)公開(kāi)和陽(yáng)光操作。蕪湖市著力推進(jìn)招商載體建設(shè)，蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大橋綜合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和縣區(qū)特色工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，配套設(shè)施完善，集聚效應(yīng)明顯，有著吸納國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)和各類(lèi)中小企業(yè)來(lái)蕪發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，蕪湖已成為歐美等跨國(guó)公司面向中國(guó)市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)上市公司及大企業(yè)面向華東市場(chǎng)的生產(chǎn)基地和研發(fā)中心。近年來(lái)，通過(guò)大力實(shí)施外向帶動(dòng)戰(zhàn)略，加速調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，蕪湖經(jīng)濟(jì)得到了快速健康發(fā)展。2001年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值218.77億元，比上年增長(zhǎng)9.1%；財(cái)政收入29.54億元，增長(zhǎng)12.4%；城鎮(zhèn)居民可支配收入6025元，增長(zhǎng)5.4%；農(nóng)民人均純收入2751元，增長(zhǎng)3.5%。1.2蕪湖市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行（1）市場(chǎng)潛力蕪湖市場(chǎng)潛力巨大，業(yè)已形成三大支柱產(chǎn)業(yè)－－新型建材、汽車(chē)零部件、電子通信制造業(yè)。商貿(mào)、旅游業(yè)方興未艾。已有30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)來(lái)蕪?fù)顿Y，其中有17個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)投資興業(yè)。蕪湖是國(guó)家技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)城市、零售商業(yè)利用外資試點(diǎn)城市、國(guó)家新型建材科研生產(chǎn)基地，正籌建蕪湖長(zhǎng)江大橋科技園、蕪湖旅游商品集散市場(chǎng)。蕪湖是長(zhǎng)江沿岸位于武漢、南京之間開(kāi)放度最高的中等城市之一，是長(zhǎng)江安徽省沿線和皖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。已形成十幾個(gè)銷(xiāo)往省內(nèi)外的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，產(chǎn)品覆蓋中國(guó)大部分地區(qū)和世界諸多國(guó)家與地區(qū)。（2）生產(chǎn)成本蕪湖人才資源豐富，勞工、技工、中級(jí)技術(shù)人員充裕。有高等院校8所，擁有一定數(shù)量的高級(jí)管理人員。藍(lán)領(lǐng)工人平均工資為人民幣520元/月，中層管理人員工資為人民幣800元/月，投資企業(yè)對(duì)勞動(dòng)力有吸引力。開(kāi)發(fā)區(qū)土地、廠房?jī)r(jià)格低廉。工業(yè)用水價(jià)為0.82元/立方米，電價(jià)為0.50元/千瓦時(shí)，煤氣價(jià)為1.15/立方米。靠近南京、上海，在技術(shù)、貿(mào)易、金融服務(wù)上可取得支援。（3）基礎(chǔ)設(shè)施蕪湖是華東地區(qū)重要的水陸交通樞紐。朱家橋外貿(mào)碼頭是長(zhǎng)江上常年可泊萬(wàn)噸級(jí)船舶的最后一個(gè)深水良港，可達(dá)40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，已開(kāi)通至日本、香港航線。該市裕溪口碼頭是中國(guó)最早的內(nèi)河煤港，亦是全國(guó)三大煤港之一。聯(lián)航機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通北京、佛山航線。距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅58公里，距上海328公里，距合肥130公里。鐵路：是華東第二通道的咽喉，可直達(dá)15個(gè)大中城市。公路：205國(guó)道和318國(guó)道穿境而過(guò)，建設(shè)中的長(zhǎng)江公鐵兩用大橋是中國(guó)21世紀(jì)初的標(biāo)志性建筑之一，將于2000年9月建成通車(chē)。蕪湖是皖南通信中心。供水、供電、供氣均可保證，且水質(zhì)優(yōu)良。道路、綠化、環(huán)保宜于投資興業(yè)。（4）鼓勵(lì)外商投資方向剃產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)楦弑蘅萍济芗娃r(nóng)聰業(yè)項(xiàng)目、加工灑工業(yè)項(xiàng)目，如短電子、輕工、濟(jì)機(jī)械、紡織、桑醫(yī)藥、精細(xì)化霸工、新型建材地及非金屬礦物蘭制品、汽車(chē)及惕零部件等。能默源、交通、水粱利等基礎(chǔ)設(shè)施惰建設(shè)項(xiàng)目，第績(jī)?nèi)a(chǎn)業(yè)如房地撇產(chǎn)、商業(yè)零售痰業(yè)、金融業(yè)、怠信息咨詢(xún)業(yè)、黨倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等。亦擇歡迎批租土地柳成片開(kāi)發(fā)。乓經(jīng)過(guò)多年發(fā)展索，蕪湖工業(yè)初速步形成了建材顫、汽車(chē)及汽車(chē)宇零部件、電子棍電器三個(gè)支柱浩產(chǎn)業(yè)。以海螺鑄集團(tuán)、華亞企舟業(yè)為主力，蕪附湖已成為中國(guó)蜓最大的水泥生織產(chǎn)基地和亞洲猴最大丸的勝PV米C籮管材、型材生今產(chǎn)基地。汽車(chē)牙產(chǎn)業(yè)以上汽集貧團(tuán)奇瑞公司、垮一汽揚(yáng)子等企停業(yè)為核心，大倍批量生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)五適用型家用轎趕車(chē)和輕型車(chē)。蛾包括德紹國(guó)姜VD法O盒汽車(chē)儀表等著唯名企業(yè)在內(nèi)，蹤蕪湖已有汽車(chē)叔零部件配套企辦業(yè)潮3哀0華多家。電子電燃器工業(yè)規(guī)模不梨斷壯大，美的火、科龍、日立禮、實(shí)達(dá)等國(guó)內(nèi)它外一流電子電脖器企業(yè)都已進(jìn)帳入蕪湖，把蕪跑湖作為生產(chǎn)制塑造基地和科技槳研發(fā)中心。死蕪湖第三產(chǎn)業(yè)任依托古老商埠陵的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，太以建設(shè)區(qū)域性它商貿(mào)中心扔為方向，相繼榴發(fā)展了中山路化步行街、鳳凰競(jìng)美食一條街等母一批精品商業(yè)聰街市，鳩茲廣茫場(chǎng)、九華廣場(chǎng)丑、吉和廣場(chǎng)等信城市亮點(diǎn)極大耕地增強(qiáng)了城市少的觀賞性和吸封引力。新建、換擴(kuò)建了一批區(qū)著域性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)浙，新長(zhǎng)江市場(chǎng)愚園區(qū)、皖江水蚊產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)怠、峨橋茶市等法市場(chǎng)發(fā)展完備乒，輻射力、集酸聚力日益擴(kuò)大束，蕪湖已成為踩輻射華東、影乞響全國(guó)的物流雕中心。蕪湖是憶中國(guó)優(yōu)秀旅游課城市，境內(nèi)旅天游資源豐富，斜小九華等佛教被旅游資源名聞上中外。配合黃留山、九華山、摟太平湖旅游開(kāi)幸發(fā)，蕪湖著力彈建設(shè)旅游快速句通道，構(gòu)建了殃完善的城市旅竊游基礎(chǔ)設(shè)施，短蕪湖市已成為處輻射皖南、皖恭中等世界級(jí)風(fēng)幸景區(qū)的旅游目寨的地城市。賽1.施3騎蕪湖市房地產(chǎn)疑發(fā)展運(yùn)行之為適應(yīng)蕪湖市委城市建設(shè)發(fā)展申的需要，尖在劍200圣0滾年對(duì)城市總體盈規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)澇整，調(diào)整的主蝦要內(nèi)容：調(diào)整攜城市的用地范稼圍，將馬塘區(qū)災(zāi)南界線以北地柴區(qū)全部納入城濃市規(guī)劃用地，傷增加城市規(guī)劃秤建設(shè)用島地土1賭8講平方公里；城近市東部建立規(guī)顛劃控制區(qū)。在悠城市空間布局龍上重新劃分為械三大塊：解放味路以北為工業(yè)于區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)豎開(kāi)發(fā)區(qū)、長(zhǎng)江挪大橋經(jīng)濟(jì)園區(qū)雪和城北工業(yè)區(qū)碌；解放路至青我弋江為城中區(qū)巨，是全市的商濤貿(mào)旅游區(qū)；青遇弋江以南為城巖南區(qū)，是主要枯生活居住區(qū)和羨文體中心。按席照建設(shè)外向型全、現(xiàn)代化城市腰新區(qū)的要求騾，砍200劑0癢年重新編制了權(quán)城南片分區(qū)規(guī)筑劃。城南片總會(huì)體上由大學(xué)園什、體育公園、遵市政公園、文析化公園和居住漫花園形成框架偷，充分發(fā)揮生鹽態(tài)自然優(yōu)勢(shì)，扇體行現(xiàn)括“曬以人為林本慣”功的規(guī)劃觀念，擠對(duì)水系保護(hù)、顧園林綠化、城翠南片老城區(qū)改嗚造、經(jīng)濟(jì)園區(qū)營(yíng)、灘頭利用、隸道路交沿通等強(qiáng)調(diào)高起瞇點(diǎn)、大手筆的媽規(guī)劃，并與城耽市總體規(guī)劃相犧銜接。膏從忙199連7包年開(kāi)始，蕪湖蔽市房地產(chǎn)隨著踐全國(guó)住宅消費(fèi)護(hù)的升溫，逐漸廣體現(xiàn)出溫和放評(píng)量的過(guò)程，但率是應(yīng)該引起注為意的是但，媽200屢1嬌年當(dāng)年的開(kāi)工餓量首次以上年販開(kāi)襲工繼130香%理的量放大，而害同期銷(xiāo)售面積幫卻反而萎縮，柏體現(xiàn)了市場(chǎng)在舟未捎來(lái)疫2-準(zhǔn)3節(jié)年內(nèi)可能產(chǎn)生耐供過(guò)于求的可舉能性。幅稼民而從市場(chǎng)成交錫價(jià)格走勢(shì)來(lái)看君，飄近哈5洲年來(lái)價(jià)格基本鵲呈溫和上揚(yáng)的餐過(guò)程，但是通瞧過(guò)圖表我們發(fā)爭(zhēng)現(xiàn)張自勤200軌0委年竣工量和開(kāi)夏工量有所放大仔后，市場(chǎng)平均疼價(jià)格受到平抑腐，價(jià)格的繼續(xù)述上揚(yáng)還有待其澇他優(yōu)惠利好政吹策的出臺(tái)和區(qū)蚊域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)脊向好。憐附：歷年蕪湖尺市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)傘數(shù)據(jù)搶單位：萬(wàn)平方撲米悄盤(pán)億元叉序號(hào)執(zhí)指標(biāo)名稱(chēng)藏199憲7僚年劑199攻8網(wǎng)年論199拔9匹年均200麗0拿年豐200乓1蓋年顧1泥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完粒成投資沈5.80洪6.89奮7.91犬9.69襯12.39棉其中：住宅抹4.21藝4.42保5.77過(guò)5.72接7.90遺2忠房屋施工面積德124.45斯144.95朗156.50涂160.15鉆227.35瀉其中：住宅舅92.61屑108.95柔125.05胃121.02胸195.38千3喝房屋新開(kāi)工面尤積釋54.55倒60.66系73.71環(huán)68.45可157.60否其中：住宅窮44.11趨49.20缸64.48葡48.82源136.75掃4溉實(shí)際銷(xiāo)售房屋她面積軍44.20濫56.00溪54.21逢69.77飼59.74希其中：住宅條35.84墊48.17東46.90律62.82怕51.74攜其中：個(gè)人購(gòu)關(guān)買(mǎi)住宅著21.94館30.93為36.85符59.14鄉(xiāng)5脅房屋銷(xiāo)售額鞠4.46竿6.15淚6.15抖7.77傅其中：住宅透3.09給4.58撲4.58孫6.08弟6毀房屋竣工面積逮70.41咬73.42遠(yuǎn)67.14風(fēng)81.50罵78.08悔其中：住宅熱54.93嚼58.59筆54.72綿69.34首64.53迫7穿空置房屋面積裁15.67溜21.02傻24.00貪10.06姨16.00內(nèi)其中：住宅貫9.33書(shū)12.35嗓15.03章4.32赤5.16事8棉購(gòu)置土地面積驗(yàn)18.83央25.14也48.83濕28.31好9占預(yù)售房屋面積延16.67安14.77悼16.69敲25.43鏡10鋪預(yù)售住宅面積估13.79厲12.23蟻14.51偷21.38法21.69脫二、區(qū)域市場(chǎng)困比較倉(cāng)2.姓1觸區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)仇展展望抖本案區(qū)域位于鄰蕪湖市市區(qū)南神部中,森隸屬于馬塘區(qū)獅。馬塘區(qū)東面鵝及東南和蕪湖襖縣接壤，西鄰叢長(zhǎng)江，南隔漳百河與繁昌縣相逝望，北隔青弋氧江和鏡湖、新顆蕪區(qū)相望。馬阿塘區(qū)面腐積季4聲6跳平方公里，人殺口編1快0矩萬(wàn)余（截隨止戀200麗0蛋年底），艷轄計(jì)3猴個(gè)街道辦事處醫(yī)、愧2翻個(gè)鎮(zhèn)錘、榜2遙5敵個(gè)居委會(huì)宿和榨2輛2支個(gè)村委會(huì)。緊同時(shí)，根據(jù)蕪樹(shù)湖市政府的規(guī)喂劃，將在今后蘋(píng)兩三年的時(shí)間哄內(nèi)將城南發(fā)展乏成市區(qū)會(huì)展、浪行政和辦公中驟心。其中市政膜府辦呀公樓和奧體中含心已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)鉤工，預(yù)計(jì)兩年生內(nèi)將投入運(yùn)行戲；而最近拍賣(mài)鏡的幾塊開(kāi)發(fā)用為地預(yù)計(jì)將在今足后兩三年內(nèi)形冷成將尖近眼5視0狂萬(wàn)平方米的開(kāi)爆發(fā)量，一旦建樣成，將成為蕪球湖市最具規(guī)模采的，集住宅、萍商業(yè)、辦公、饞中心綠化為一幕體的新型高尚奸居住區(qū)。隨著成這些樓盤(pán)和包券括南瑞新城等弟再內(nèi)的一些既叢有樓盤(pán)的相繼及建成入住，預(yù)威計(jì)該區(qū)域?qū)⑿味艹梢粋€(gè)可以容哨納滿2莊0投萬(wàn)人口、蕪湖慶市最具規(guī)模的嗽現(xiàn)代生活新城反。營(yíng)2.緞2罵競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)比礦蹤酒競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)犧比油1絲查愛(ài)項(xiàng)目酬類(lèi)別巷鐵佛花苑榴香樟城市花園象中西友好小區(qū)冰樓盤(pán)位置任北京路近中和急街魂九華山路遣中和路新百大腔廈旁梁發(fā)展商患杰成房地產(chǎn)公翻司澡偉華房地產(chǎn)開(kāi)救發(fā)糖偉華房地產(chǎn)開(kāi)適發(fā)椅建筑面積折800巷0絕平方米燕10000無(wú)0腎平方米識(shí)5000荷0摘平方米德建筑類(lèi)型踩高層住宅碼多層住宅訊小高層住宅、顯商鋪績(jī)戶型面積范圍職8浸9快，企11蒼3弊，殼123鄙8垂0納—榨160絡(luò)9用0繳—并160仔價(jià)格穗2500粘1700赤230慮0傲（住宅）趟、妹680貿(mào)0濱—巾1000未0息（商鋪）收銷(xiāo)售率意80%品未開(kāi)盤(pán)炎90%疼業(yè)務(wù)能力杏較好鐘較好葛較好密綜合評(píng)述擁銷(xiāo)售時(shí)間較長(zhǎng)照規(guī)劃理念先進(jìn)芒、發(fā)展商實(shí)力萌強(qiáng)大霞規(guī)劃理念先進(jìn)纏、發(fā)展商實(shí)力活強(qiáng)大座競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)礎(chǔ)比伙2鮮廚豈項(xiàng)目賤類(lèi)別鹿錦天花苑睡蕪湖世紀(jì)花園罷中房青山街小劈區(qū)魂樓盤(pán)位置喘青山泊街者1宿4爪號(hào)星北京東路赭山扭中路傻團(tuán)結(jié)西寶路偷6嘗7巴號(hào)點(diǎn)發(fā)展商惕錦天房地產(chǎn)開(kāi)祖發(fā)集團(tuán)棚中聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)鉛發(fā)讀中房蕪湖開(kāi)發(fā)喪公司欠建筑面積攀4000啞0講平方米（一期便）伐5000言0前平方米咱1900遼0鼠平方米幸建筑類(lèi)型跪多層住宅、商算鋪姥小高層住宅罵多層住宅、商轎鋪似戶型面積范圍抄9鳥(niǎo)7醉—稈246種11箏0炕—扔140交8旱1堆—外112遣價(jià)格叛235錘0撥（住宅）庫(kù)、擺430果0嬌—妙600洞0橡（商鋪）示2350臂210撤0配（住宅）飼銷(xiāo)售率看40%夕未開(kāi)盤(pán)模90%飄業(yè)務(wù)能力岔一般挺較好宗一般朋綜合評(píng)述渡規(guī)模較大、環(huán)班境一般姐規(guī)劃理念先進(jìn)硬面積規(guī)劃合理績(jī)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)煙比勿3始皇害項(xiàng)目顧類(lèi)別磁香苑家園距天置山莊更樓盤(pán)位置灑天門(mén)山西路暑工農(nóng)路南段俯發(fā)展商奸香苑房地產(chǎn)開(kāi)拍發(fā)觀天泰置業(yè)房地?cái)喈a(chǎn)開(kāi)發(fā)愉建筑面積岡22400姑0鉤平方米憐6000扣0爹平方米錄建筑類(lèi)型嘆多層住宅、商寸鋪超多層住宅憂戶型面積范圍嚇8洋1貫—嘉160正8鼻0停—粒130候價(jià)格菌160齡0曉（住宅）柱、鏟280鍵0蟲(chóng)—豪330茫0痛（商鋪）潔225黎0魄（住宅）峰、撲320撫0第（商鋪）戒銷(xiāo)售率忍35%偵80%辰業(yè)務(wù)能力修一般雨較好就綜合評(píng)述景規(guī)模較大、環(huán)胳境一般舞綜合蕪湖市的蓬房地產(chǎn)銷(xiāo)售現(xiàn)習(xí)狀來(lái)看，總體炊銷(xiāo)售策劃水平癥和項(xiàng)目規(guī)劃定暖位水平不高。巷只有極少數(shù)幾蒜家如浙江、上漫海等地的開(kāi)發(fā)娛商、代理商和洋房地產(chǎn)廣告商惠介入市場(chǎng)，并轉(zhuǎn)且由于先進(jìn)的撇理念和市場(chǎng)化拳的售樓意識(shí)，爺在市場(chǎng)上贏得零了客戶的追捧免，創(chuàng)造了非常解好的業(yè)績(jī)?？傇隗w而言，蕪湖踐市的房地產(chǎn)發(fā)小展剛剛進(jìn)入一剩個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)化操貼作的時(shí)代，今甚后隨著供應(yīng)量味連年大于需求傾量的情況出現(xiàn)中，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逾演將逾烈。么三、畢***杠項(xiàng)庫(kù)目陣SWO皺T煌分析虎3.籃1搖項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析星地處南部開(kāi)發(fā)雁新城，區(qū)位優(yōu)器勢(shì)明顯；將發(fā)展商三家為繪強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，開(kāi)丹發(fā)實(shí)力強(qiáng)大；針項(xiàng)目規(guī)模經(jīng)營(yíng)戚，目前是城南廚最具規(guī)模的綜棍合商業(yè)街項(xiàng)目枕；淘蕪湖市政府搬格遷、奧體中心害建設(shè)促進(jìn)區(qū)域禽發(fā)展，同時(shí)各贊項(xiàng)市政配套、蝕道路建設(shè)列入肆工作議程，前助景看好。鴉3.今2償項(xiàng)目劣勢(shì)分析翻目前該區(qū)位尚梳未被市區(qū)購(gòu)房信者完全接受，溪觀念改變還需電整體宣傳配合橡；紹目前市府規(guī)劃使的公建配套在憶資金上還有缺皺口，實(shí)際交付匹時(shí)間會(huì)和計(jì)劃癥時(shí)間有出入；傷未村來(lái)倡1君—昂2腰年全市開(kāi)發(fā)竣鋤工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于厘市場(chǎng)消化量，舅購(gòu)房者將面臨駱更多選擇；姐作為商業(yè)項(xiàng)目嘩，目前的區(qū)位注還只是圖紙，阿而定位尚不明推確，無(wú)法對(duì)投植資或經(jīng)營(yíng)者形流成絕對(duì)吸引力展；御周邊配套，如辦花津路步行橋豈的建設(shè)開(kāi)通等飽直接制約商業(yè)愧街的人氣營(yíng)造膽，而這個(gè)重要妖因素的控制權(quán)兵不在開(kāi)發(fā)者手司中。彈3.同3壟項(xiàng)目潛在威脅醉今后幾年區(qū)域誠(chéng)內(nèi)住宅將集中睡上市，主要威防脅來(lái)自區(qū)域內(nèi)打部；斗區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)樸品有浙江開(kāi)發(fā)邊商投資趣的約1既#芳、黃2廣#偶地塊做代表，呀低端產(chǎn)品有現(xiàn)波在開(kāi)發(fā)的南瑞暫新城做代表，求并且開(kāi)發(fā)體量妹都很大。本案詳項(xiàng)目只能作為股一個(gè)檔次居中梳的新型小區(qū)面鼓市，價(jià)格走勢(shì)咐會(huì)受到前兩者仗的制約；震周邊配套如果恢一旦因資金或尊規(guī)劃問(wèn)題發(fā)生潤(rùn)調(diào)整，本案的節(jié)開(kāi)發(fā)會(huì)受極大月影響。眨3.印4胃項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)哄點(diǎn)翁鄰近地塊引進(jìn)勿德國(guó)歐尚大賣(mài)址場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，對(duì)人館氣的營(yíng)造有非販常積極的作用棵；置花津路步行橋愧的建設(shè)開(kāi)通對(duì)斜本案的積極促麻進(jìn)作用；刺區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)殿目的建設(shè)同樣壁對(duì)本案的板塊公概念炒作有積刪極意義。燙四、目標(biāo)客戶鋒問(wèn)卷調(diào)研森銷(xiāo)售公司特別吩對(duì)蕪湖的重要狀商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)護(hù)戶進(jìn)行了上門(mén)眨訪談?wù){(diào)研，初蜻步對(duì)蕪湖市的齊商鋪經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀畏有了一些了解冶。其中，調(diào)研具的街區(qū)主要有厘北京東路安師慢大段、集合市夢(mèng)場(chǎng)、沿河路批婚發(fā)市場(chǎng)、中山暴路商業(yè)步行街背等，調(diào)研目標(biāo)騙樣本碑為陰6憂0片組左右，有效滿樣本沉為蛋4針1獻(xiàn)組，現(xiàn)將調(diào)研麥結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下磁：卸目前商鋪驚90失%干為為租賃。社目前的經(jīng)營(yíng)面湊積的比例壤面積（平方米喂）燭20-30錫30-40暈50-80猶其他內(nèi)百分比及（檔%娘）倆50腥25漁15注10租金：且烏底租金（百元臘/踢月）尊60謠0-1000汗1000-2鉛000狠2000-3扶000爸300菠0俯以上亭比例寧（尼%苦）叼20境50厚25橡5支付方式：翼支付方式仗按月拾按季度渾按年度砍百分比觸（顧%峽）資75砍15滿10舞押金和：歇80碌%艱以上的商鋪均績(jī)需收取押金，旨基本上渴為東3支個(gè)月的租金，均一般不超束過(guò)鄰3姻個(gè)月的租金。經(jīng)營(yíng)范圍：凱寶話經(jīng)營(yíng)范圍趟服裝鞋帽欺食品費(fèi)百貨題建材薪其他付百分比剝（厚%股）消45壁10好20捷10算15脅經(jīng)營(yíng)的時(shí)間沙：粗75充%叛經(jīng)營(yíng)時(shí)間穗為擋3仍年不到，其他旺約餅25%升經(jīng)營(yíng)情況：基品本可以維持，屯但不高。危70幼%迫為零售某、戲30仁%對(duì)為批發(fā)；看目前稅收沒(méi)有閘任何優(yōu)惠床60玻%售愿意投資買(mǎi)斷柿商鋪；輪80賊%適的經(jīng)營(yíng)者表示誕可以接受期房忌，但不能超過(guò)某半年；鬼如購(gòu)驅(qū)買(mǎi)父90烤%坐以上的以選擇攔目前經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)纏所附近為主；隙95繳%箏以上的購(gòu)買(mǎi)者邊愿意選擇單層巡；百希望在購(gòu)買(mǎi)后悠的見(jiàn)3祝個(gè)月內(nèi)進(jìn)駐開(kāi)湯業(yè)；抵60糧%藝以上均表示購(gòu)姜買(mǎi)后自己經(jīng)營(yíng)陽(yáng)，投資的屠占矩40激%壘；購(gòu)買(mǎi)的面積偵所需面積（平狗方米）寬20-30修30-40秒40-50忍6光0睬以上麗百分比忠（竊%鐵）做40銜30趕20倉(cāng)10測(cè)可接受的價(jià)積格盆2校5引00-3境5跳0至0傳元飽/緩平方米移,捆地勢(shì)特別好的推可接棵受量5000-8拖00罩0占元累/上平方米；狡一般可接受的楚總價(jià)企在餡2呈5腹萬(wàn)以?xún)?nèi)嶄如購(gòu)買(mǎi)基本可逐以接受本案所孕處的位置；吳目前經(jīng)營(yíng)者基喂本為本地人；重70束%權(quán)不需要倉(cāng)庫(kù)晴；張30盤(pán)%窯考慮；督目前商鋪基本抵沒(méi)有物業(yè)管理器服務(wù)，經(jīng)營(yíng)者須對(duì)物業(yè)管理也玉沒(méi)有任何概念宇；忘商鋪內(nèi)庭部賽70劃%屬以上表示不需筆要配置衛(wèi)生間窗、煤氣等設(shè)施券；其他表示有剪