房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程

房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程目次

１總那么

２術(shù)語?３房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評(píng)定?４房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估程序

５房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估方法?５.１本錢法

５.２資本化法?５.３價(jià)差法?５．４市場比較法?６房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估方法的應(yīng)用?７房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估結(jié)果?８房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告?附錄A房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)格式(表達(dá)式〕?附錄B房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)格式〔表格式〕?１總那么

?１.０.１為了維護(hù)房屋買賣當(dāng)事人的合法權(quán)益，有效解決房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛,標(biāo)準(zhǔn)房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估行為,統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，使評(píng)估結(jié)果客觀、公正、合理，制定本規(guī)程。

１.０.２本規(guī)程適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅類房屋質(zhì)量缺陷損失的評(píng)估，但存在平安隱患的房屋除外。

１.０．３本規(guī)程依據(jù)？中華人民共和國建筑法？、？中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法？、？建立工程質(zhì)量管理?xiàng)l例？等法律、法規(guī),國家建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及？房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？編制。?１．０.４房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估除應(yīng)執(zhí)行本規(guī)程外,尚應(yīng)符合國家和北京市現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。?１.０.５其他類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估,可參照本規(guī)程執(zhí)行。

２術(shù)語?２.０.１房屋質(zhì)量

在國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定中，對(duì)房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的要求。?２.０.２房屋質(zhì)量缺陷

房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等不符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求。

２.０.３房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可?房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人對(duì)房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等達(dá)成共識(shí)，并簽訂書面協(xié)議。?２．０.４房屋質(zhì)量缺陷鑒定?由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測、鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等給予技術(shù)判斷,并出具書面專業(yè)意見。

２．０.５房屋質(zhì)量缺陷評(píng)定

由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等給予技術(shù)判斷,并出具書面專業(yè)意見。

２.０.６可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷

可通過采取技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的施工措施予以修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。

２.０.７不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷?因技術(shù)上不可能或經(jīng)濟(jì)上不可行，不能修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。

２.０.８房屋質(zhì)量缺陷損失?房屋質(zhì)量缺陷所造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值降低。

２．０．９房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)展分析、估算和判定，其結(jié)果作為確定房屋質(zhì)量缺陷損失補(bǔ)償金額的參考依據(jù)。?２.０．１０本錢法

求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。?２.０.１１資本化法?求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。

２．０.１２價(jià)差法?求取類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場價(jià)值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。?２.０.１３市場比較法

與類似房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)展比較,對(duì)其損失補(bǔ)償金額進(jìn)展修正、調(diào)整來求取房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。

３房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評(píng)定

３.０.１房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可或鑒定、評(píng)定。?３.０.２進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷評(píng)定的，應(yīng)當(dāng)由房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人共同委托。

３.０.３房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議、鑒定報(bào)告、評(píng)定報(bào)告,應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：?１房屋質(zhì)量缺陷的部位；?２房屋質(zhì)量缺陷的類型；

３房屋質(zhì)量缺陷的程度；

４房屋質(zhì)量缺陷的影響。?３.０.４房屋質(zhì)量缺陷的類型如下：

１按照性質(zhì)，分為房屋實(shí)體質(zhì)量缺陷、房屋功能質(zhì)量缺陷、房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷。其中，房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷又分為房屋室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量缺陷和房屋室外環(huán)境質(zhì)量缺陷。

２按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。

３按照缺陷存在的時(shí)間,分為暫時(shí)性的房屋質(zhì)量缺陷和永久性的房屋質(zhì)量缺陷。

３.０.５對(duì)于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷,應(yīng)當(dāng)有科學(xué)、合理、可行的修復(fù)方案。?３.０.６房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案，可以采取以下三種方式之一確定：

１房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人對(duì)房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案協(xié)商一致的，由房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案認(rèn)可協(xié)議；?２房屋質(zhì)量缺陷當(dāng)事人一方委托或者各方共同委托,由具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案；

３房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人共同委托，由受托進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案。

４房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估程序

４.０.１進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)展：

１受理評(píng)估委托；?２擬定評(píng)估作業(yè)方案；

３搜集評(píng)估所需資料；

４實(shí)地查勘房屋質(zhì)量缺陷狀況；

５選定評(píng)估方法進(jìn)展測算；

６確定評(píng)估結(jié)果；

７撰寫評(píng)估報(bào)告；?８審核評(píng)估報(bào)告；

９出具評(píng)估報(bào)告；

１０評(píng)估資料歸檔。?４.０．２房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受理房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)與房屋質(zhì)量缺陷當(dāng)事人簽訂房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估委托合同。

４.０.３房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承受房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估委托后，應(yīng)當(dāng)指定至少一名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)該工程,直至完成。?４.０.４房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

１擬采用的評(píng)估技術(shù)路線和評(píng)估方法；

２擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；

３評(píng)估作業(yè)時(shí)間進(jìn)度。

評(píng)估作業(yè)方案的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)告知委托人。?４.０.５評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)展實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄,拍攝反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料。

在房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議或鑒定報(bào)告根底上進(jìn)展損失評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人提供的認(rèn)可協(xié)議或鑒定報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)展實(shí)地核對(duì),并在評(píng)估報(bào)告中披露核對(duì)的情況。

４.０.６房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估應(yīng)中選用本錢法、資本化法、價(jià)差法、市場比較法中的一種或者多種進(jìn)展測算。?４.０.７房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章,并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

有相關(guān)工程技術(shù)人員提供技術(shù)支持的,相關(guān)工程技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告上簽字，并注明提供技術(shù)支持的內(nèi)容。

５房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估方法?５.１本錢法?５.１．１本錢法的公式為：

Ｖ=C１+Ｃ２＋C３+C４-C５〔５.１.１)

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值；?C１——撤除工程費(fèi)用；?Ｃ２——修繕工程費(fèi)用；

Ｃ３——恢復(fù)工程費(fèi)用；

Ｃ４——直接經(jīng)濟(jì)損失；

C５——被撤除物殘值。?５．１．２撤除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額,并通過廣泛搜集評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑工程市場價(jià)格水平確定。?５．１.３撤除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金等。?直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和措施費(fèi),間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。?５．１．４直接費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)那么進(jìn)展測算，間接費(fèi)、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測算。

５.１．５直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：

１房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；?２房屋空置的收益損失；

３房屋使用面積減少的損失；

４房屋室內(nèi)凈高降低的損失；

５房屋采光面積減少的損失；?６房屋耐久性降低的損失；?７鄰近房屋損壞的補(bǔ)償；?８施工影響的補(bǔ)償；?９其他直接經(jīng)濟(jì)損失。

５.１.６被撤除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場價(jià)格合理確定。

５.２資本化法

５.２.１適用于凈收益損失的資本化法公式為：

〔５.２.１)?式中Ｖ——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值；?△Ai——未來第ｉ年的凈收益損失額；?R——折現(xiàn)率；?m——凈收益損失年限。

５.２．２適用于收益年限減少的資本化法公式為：

〔５.２.２〕

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值；?Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

R——折現(xiàn)率；?ｎ——無質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限；

ｍ——有質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限。?５．２．３凈收益損失額包括：?１租金等收入減少所造成的凈收益損失額；?２能源消耗等運(yùn)營費(fèi)用增加所造成的凈收益損失額。

５．３價(jià)差法?５．３.１價(jià)差法的公式為：

V=V１-V２〔５.３.１)

式中Ｖ——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值；?V１——類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價(jià)值；

Ｖ２——類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價(jià)值。

５.３.２類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場價(jià)值,按照？房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？中的市場比較法評(píng)估求取。

５．４市場比較法?５．４.１市場比較法的公式為：

Ｖ=Ｐ×F１×F２×F３(５.４.１)?式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值；?P——可比實(shí)例補(bǔ)償金額；?F１——補(bǔ)償情況修正系數(shù)；?F２——補(bǔ)償日期修正系數(shù)；?F３——缺陷狀況修正系數(shù)。

５.４．２采用市場比較法評(píng)估時(shí),應(yīng)中選取三個(gè)或三個(gè)以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實(shí)例。?５.４.３進(jìn)展補(bǔ)償情況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例補(bǔ)償金額修正為正常補(bǔ)償金額。?５.４.４進(jìn)展補(bǔ)償日期修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例在補(bǔ)償日期的補(bǔ)償金額調(diào)整為在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的補(bǔ)償金額。?５.４.５進(jìn)展缺陷狀況修正,應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額調(diào)整為被評(píng)估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額。

５.４.６不同可比實(shí)例修正后的補(bǔ)償金額的簡單算術(shù)平均值為市場比較法的評(píng)估結(jié)果。

６房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估方法的應(yīng)用

６.０.１評(píng)估可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷損失，應(yīng)當(dāng)以本錢法為主。

６.０．２本錢法中的撤除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用除參照相關(guān)工程預(yù)算定額進(jìn)展測算外，也可首先確定各項(xiàng)工程內(nèi)容的綜合單價(jià)水平,然后根據(jù)各項(xiàng)工程內(nèi)容的工程量進(jìn)展測算。?６.０.３房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用，按照安置對(duì)象每天所需安置費(fèi)用與安置天數(shù)的乘積進(jìn)展測算。?安置對(duì)象每天所需安置費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)在詳細(xì)調(diào)查評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域生活效勞消費(fèi)水平的根底上,并參照市場上同類情況的安置費(fèi)用水平確定。?安置天數(shù)根據(jù)修復(fù)方案的合理工期確定。?６.０.４房屋空置的收益損失，宜采用資本化法進(jìn)展測算。?６.０.５房屋使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的損失,宜采用資本化法、價(jià)差法進(jìn)展測算。

６.０．６鄰近房屋損壞的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)具體情況，選用本錢法、資本化法、價(jià)差法、市場比較法進(jìn)展測算。

６.０.７施工影響的補(bǔ)償,根據(jù)有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或參照市場上類似影響的補(bǔ)償水平進(jìn)展測算。?６.０．８評(píng)估不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷損失,可根據(jù)評(píng)估對(duì)象實(shí)際狀況分別選用資本化法、價(jià)差法、市場比較法進(jìn)展測算。

６.０.９評(píng)估不可修復(fù)、出租房屋的質(zhì)量缺陷損失,宜選用資本化法。?６.０.１０評(píng)估不可修復(fù)、自用房屋的質(zhì)量缺陷損失,宜選用價(jià)差法或市場比較法。?７房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估結(jié)果

７.０.１采用一種評(píng)估方法進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的,其評(píng)估結(jié)果為最終評(píng)估結(jié)果。

７．０.２采用兩種或兩種以上評(píng)估方法進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的,不同方法評(píng)估結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)為最終評(píng)估結(jié)果。

７.０.３一個(gè)房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估工程中包含多項(xiàng)房屋質(zhì)量缺陷并分項(xiàng)進(jìn)展評(píng)估的，各項(xiàng)評(píng)估結(jié)果之和為最終評(píng)估結(jié)果。?８房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告?８．０.１房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告,應(yīng)當(dāng)包括以下局部：?１封面；?２目錄；?３致委托人函；

４房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；

５評(píng)估的假設(shè)和限制條件；?６評(píng)估結(jié)果報(bào)告；?７評(píng)估技術(shù)報(bào)告；?８附件。

８.０.２房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告有表達(dá)式和表格式兩種格式。評(píng)估報(bào)告除單一房屋實(shí)體質(zhì)量缺陷損失評(píng)估可采用表格式外，應(yīng)當(dāng)采用表達(dá)式。

８.０.３房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：?１評(píng)估工程名稱；

２委托人名稱或姓名和住所；?３房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和住所；

４房屋質(zhì)量缺陷狀況；

５評(píng)估目的；?６評(píng)估時(shí)點(diǎn)；

７房屋質(zhì)量缺陷損失定義；?８評(píng)估原那么；?９評(píng)估依據(jù)；?１０評(píng)估技術(shù)路線、方法和測算過程；

１１評(píng)估結(jié)果及其確定的理由；

１２評(píng)估作業(yè)期；?１３評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期；

１４評(píng)估人員；?１５房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；?１６評(píng)估的假設(shè)和限制條件；?１７附件,應(yīng)當(dāng)包括反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料，房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議或鑒定報(bào)告、評(píng)定報(bào)告，修復(fù)方案，評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師資格證明、提供技術(shù)支持的相關(guān)工程技術(shù)人員的資格證明等。

８.０．４房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容，并有至少兩名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：?１評(píng)估報(bào)告中房地產(chǎn)估價(jià)師陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

２評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是房地產(chǎn)估價(jià)師自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。?３房地產(chǎn)估價(jià)師與評(píng)估對(duì)象沒有〔或有已載明的〕利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有〔或有已載明的〕個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

４房地產(chǎn)估價(jià)師是依照？房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？和？北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程？進(jìn)展分析測算,形成意見和結(jié)論,撰寫評(píng)估報(bào)告。?５房地產(chǎn)估價(jià)師已〔或沒有〕對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)展了實(shí)地查勘，并應(yīng)當(dāng)列出對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)展了實(shí)地查勘的房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名。

６沒有人對(duì)評(píng)估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(假設(shè)有例外，應(yīng)當(dāng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)幫助的內(nèi)容)。

７其他需要聲明的事項(xiàng)。?附錄Ａ房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)格式

(表達(dá)式)?１、封面

標(biāo)題：房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告

評(píng)估工程名稱：說明本評(píng)估工程的全稱

委托人：說明本評(píng)估工程的委托單位全稱或個(gè)人全名

評(píng)估機(jī)構(gòu)：說明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱?評(píng)估人員：說明參加本評(píng)估工程的房地產(chǎn)估價(jià)師姓名?評(píng)估作業(yè)日期：說明本次評(píng)估的起止年月日,即正式承受評(píng)估委托的年月日至完成評(píng)估報(bào)告的年月日。

評(píng)估報(bào)告編號(hào)：說明本評(píng)估報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號(hào)。

２、目錄

３、致委托人函?標(biāo)題：致委托人函?內(nèi)容：致函對(duì)象〔為委托人的全稱〕、房屋質(zhì)量缺陷狀況、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估結(jié)果、評(píng)估報(bào)告應(yīng)用有效期、致函落款(為評(píng)估機(jī)構(gòu)的全稱,并加蓋其公章、法定代表人簽章)、致函日期(為致函的年月日〕。

４、房地產(chǎn)估價(jià)師聲明?標(biāo)題：房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：?〔１〕評(píng)估報(bào)告中房地產(chǎn)估價(jià)師陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。?〔２〕評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論,是房地產(chǎn)估價(jià)師自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受到評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。?(３〕房地產(chǎn)估價(jià)師與評(píng)估對(duì)象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有〔或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

〔４〕房地產(chǎn)估價(jià)師是依照？房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？和？北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程？進(jìn)展分析測算,形成意見和結(jié)論，撰寫評(píng)估報(bào)告。

〔５〕房地產(chǎn)估價(jià)師已(或沒有)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)展了實(shí)地查勘。(列出對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)展了實(shí)地查勘的房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名)。?〔６)沒有人對(duì)評(píng)估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助〔假設(shè)有例外，應(yīng)當(dāng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)幫助的內(nèi)容)。?〔７〕其他需要聲明的事項(xiàng)。?參加本次評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)師：姓名、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證號(hào)、簽名。?５、評(píng)估的假設(shè)和限制條件?標(biāo)題：評(píng)估的假設(shè)和限制條件?說明本次評(píng)估的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，評(píng)估中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本評(píng)估報(bào)告使用的限制條件。

６、評(píng)估結(jié)果報(bào)告

〔１)委托人〔說明本評(píng)估工程的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所)?〔２)評(píng)估機(jī)構(gòu)〔說明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人、住所、資質(zhì)等級(jí))?(３)房屋質(zhì)量缺陷狀況(包括房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響等〕?〔４〕評(píng)估目的(說明本次評(píng)估的目的和應(yīng)用方向)

(５〕評(píng)估時(shí)點(diǎn)(說明評(píng)估結(jié)果所對(duì)應(yīng)的年月日〕?(６〕房屋質(zhì)量缺陷損失定義

〔７)評(píng)估依據(jù)〔說明本次評(píng)估依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī),房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議或鑒定報(bào)告、評(píng)定報(bào)告,修復(fù)方案,委托人提供的有關(guān)資料,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)資料)?(８〕評(píng)估原那么〔說明本次評(píng)估遵循的評(píng)估原那么)?〔９〕評(píng)估方法〔說明本次評(píng)估的思路和采用的方法以及這些評(píng)估方法的定義)?〔１０〕評(píng)估結(jié)果(說明本次評(píng)估的最終結(jié)果,并附大寫金額。假設(shè)用外幣表示，應(yīng)當(dāng)說明評(píng)估時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià),并注明所折合的人民幣價(jià)格)

(１１〕評(píng)估人員(列出所有參加本次評(píng)估的人員的姓名、估價(jià)資格或職稱,并由本人簽名)和提供技術(shù)支持的相關(guān)工程技術(shù)人員(姓名、資格證書名稱及編號(hào)、簽名)?(１２)評(píng)估作業(yè)期(說明本次評(píng)估的起止年月日)?〔１３)評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期(說明本評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期,可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為一定年限，如一年〕

(１４〕有關(guān)說明?７、評(píng)估技術(shù)報(bào)告

標(biāo)題：房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估技術(shù)報(bào)告?(１)房屋質(zhì)量缺陷狀況分析〔包括對(duì)房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度和影響等的分析)?〔２〕評(píng)估方法選用(詳細(xì)說明評(píng)估的技術(shù)路線和采用的方法及其理由)

〔３)評(píng)估測算過程〔詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等)

(４〕評(píng)估結(jié)果確定〔詳細(xì)說明評(píng)估結(jié)果及其確定的理由)?８、附件

附件應(yīng)當(dāng)包括反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料,房屋質(zhì)量缺陷認(rèn)可協(xié)議或鑒定報(bào)告、評(píng)定報(bào)告，修復(fù)方案，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明和房地產(chǎn)估價(jià)師資格證明、提供技術(shù)支持的相關(guān)工程技術(shù)人員的資格證明等。

制作要求：評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)做到圖文并茂,所用紙張、封面、裝訂應(yīng)當(dāng)有較好的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)當(dāng)采用A４紙規(guī)格。?附錄B房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)格式?〔表格式)?１、標(biāo)題：房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告?評(píng)估工程名稱：說明本評(píng)估工程的全稱?評(píng)估報(bào)告編號(hào)：

２、評(píng)估結(jié)果報(bào)告?一、委托人?名稱/姓名?

住所

?聯(lián)系人?

聯(lián)系

?二、評(píng)估機(jī)構(gòu)?名稱

住所?資質(zhì)證書號(hào)?聯(lián)系人

聯(lián)系

三、評(píng)估對(duì)象

房屋用途?建筑構(gòu)造?房屋質(zhì)量缺陷部位

房屋質(zhì)量缺陷類型?房屋質(zhì)量缺陷程度

房屋質(zhì)量缺陷影響

其他情況

四、認(rèn)可協(xié)議/鑒定報(bào)告/評(píng)定報(bào)告摘要?出具人?出具日期?報(bào)告編號(hào)?內(nèi)容摘要?

五、修復(fù)方案摘要

出具人

出具日期?方案編號(hào)?內(nèi)容摘要

六、評(píng)估目的?七、評(píng)估時(shí)點(diǎn)?八、房屋質(zhì)量缺陷損失定義?九、評(píng)估依據(jù)

十、評(píng)估原那么?十一、評(píng)估方法?十二、評(píng)估結(jié)果

十三、評(píng)估人員

姓名

資格/職稱?注冊號(hào)／證書號(hào)

評(píng)估人員簽名?十四、提供支持的工程技術(shù)人員

姓名??資格/職稱

注冊號(hào)/證書號(hào)?專業(yè)人員簽名?十五、評(píng)估作業(yè)期?自年月日至年月日

十六、評(píng)估報(bào)告應(yīng)用有效期?評(píng)估機(jī)構(gòu)〔蓋章)?法定代表人〔簽章)

年月日

３、附件

內(nèi)容要求與“表達(dá)式〞一樣。?北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程?條文說明

目次?１總那么

２術(shù)語

３房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評(píng)定

４房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估程序

５房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估方法?５.１本錢法?５．２資本化法?５.３價(jià)差法

５．４市場比較法?６房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估方法的應(yīng)用?７房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估結(jié)果

８房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告?１總那么

１.０.１本條明確了制定本規(guī)程的目的。隨著住房制度的改革和住宅商品化的不斷深入,商品房交易數(shù)量日益增大，由房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛也隨之出現(xiàn)。為了有效解決這種糾紛，給當(dāng)事人各方提供房屋質(zhì)量缺陷的補(bǔ)償參考依據(jù),當(dāng)事人可以委托具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)展評(píng)估。本規(guī)程是標(biāo)準(zhǔn)房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估行為、統(tǒng)一評(píng)估程序和方法的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)性文件。?１.０.２本條明確了本規(guī)程的適用范圍。一是適用的區(qū)域：北京市行政區(qū)域內(nèi),二是適用的房屋類型：住宅類房屋,三是特別指出“存在平安隱患的房屋〞不適用本規(guī)程。?１.０．３本條說明了制定本規(guī)程的編制依據(jù)。第一類是國家法律文件，即？中華人民共和國建筑法？、？中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法？等；第二類是國家行政法規(guī)文件，即？建立工程質(zhì)量管理?xiàng)l例？等；第三類是標(biāo)準(zhǔn)性文件,即建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、？房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？等。?其中國家現(xiàn)行的建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)主要有：

？建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)？?GB５０３００-２００１

？建筑地基根底工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？

GB５０２０２-２００２?？砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？?GＢ５０２０３-２００２

？混凝土構(gòu)造工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？

GＢ５０２０４－２００２

？鋼構(gòu)造工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？?GB５０２０５－２００１

？木構(gòu)造工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？

ＧＢ５０２０６-２００２?？屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？

GB５０２０７-２００２

？地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？

ＧB５０２０８-２００２?？建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？?ＧB５０２０９-２００２

？建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？?ＧB５０２１０-２００１?？建筑防腐蝕工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？?GB５０２１２-２００２?？建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？

ＧB５０２４２-２００２?？通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？?GＢ５０２４３-２００２?？電梯工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？?GB５０３１０－２００２

？建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)？

ＧＢ５０３０３－２００２

１.０.４本條明確了本規(guī)程與國家和北京市現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系。?１.０.５本條規(guī)定了參照?qǐng)?zhí)行的范圍，主要是指住宅之外的其他類型房屋或房屋買賣之外其他活動(dòng)出現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷時(shí),可參照本規(guī)程的相關(guān)程序、方法等估算其補(bǔ)償價(jià)格。?２術(shù)語

２.０.１～２.０.２本規(guī)程中對(duì)于“房屋質(zhì)量〞和“房屋質(zhì)量缺陷〞的定義，主要是從房屋實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的實(shí)際狀況與國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定內(nèi)容是否一致予以確定。?房屋實(shí)體是指房屋實(shí)際存在的有形組成局部，包括主體構(gòu)造、圍護(hù)構(gòu)造、裝飾裝修等。?房屋功能是指房屋水電、暖通、燃?xì)狻⑼ㄐ?、保溫、隔熱、防水、采光、日照等方面的使用狀態(tài)與指標(biāo)。

房屋環(huán)境是指對(duì)房屋使用人及其活動(dòng)造成影響的空氣、水、聲、光、輻射、景觀等因素,可分為室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境。?２．０.３缺陷認(rèn)可必須是各方當(dāng)事人對(duì)質(zhì)量缺陷達(dá)成一致意見，并形成書面文件,以作為評(píng)估的依據(jù)。

２.０．４由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測、鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷鑒定時(shí)，應(yīng)由當(dāng)事人一方委托或者各方共同委托。?２．０.５由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷評(píng)定時(shí)，應(yīng)由各方當(dāng)事人各方共同委托。?２.０.６～２.０．７這兩條說明了確定房屋質(zhì)量缺陷是否可修復(fù)的原那么和依據(jù),即主要從技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行兩方面予以考慮。?技術(shù)上可能是指修復(fù)方案在施工技術(shù)手段、建筑裝飾材料性能等方面能夠到達(dá)在國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定中,對(duì)房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的要求。

經(jīng)濟(jì)上可行是指修復(fù)方案在技術(shù)可能的前提下,修復(fù)費(fèi)用是符合市場正常水平、可以被各方承受。

２.０.８因房屋質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值降低,主要包括房地產(chǎn)交易價(jià)值或收益價(jià)值降低、修復(fù)質(zhì)量缺陷需支付的各項(xiàng)工程費(fèi)用、修復(fù)施工造成的人員周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用及房屋空置收益損失等直接經(jīng)濟(jì)損失。?２.０．９本條明確了房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的性質(zhì)、內(nèi)涵、外延以及評(píng)估結(jié)果的作用。

２.０.１０～２.０.１３本規(guī)程中共有四種方法用于求取房屋質(zhì)量缺陷損失，分別適用于不同情況下的損失價(jià)值估算。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實(shí)際狀況選用相應(yīng)的評(píng)估方法。?３房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評(píng)定?３.０.１委托人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估前，首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人自己的意愿,對(duì)房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)展認(rèn)可或鑒定、評(píng)定,并提供房屋質(zhì)量缺陷書面協(xié)議或報(bào)告,作為缺陷損失評(píng)估的重要前提條件和文件依據(jù)。?３.０．２為了保證房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的順利進(jìn)展，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)展評(píng)定前，應(yīng)當(dāng)由房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人，包括房屋出賣人、買受人、房屋質(zhì)量缺陷影響到的相鄰關(guān)系人，以及對(duì)質(zhì)量缺陷房屋享有他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人等達(dá)成一致意見，共同委托并成認(rèn)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)展評(píng)定工作。

３．０.３房屋質(zhì)量缺陷的部位是指質(zhì)量缺陷在房屋實(shí)體構(gòu)造中的具體位置。例如房屋出現(xiàn)破損、裂縫，可能是發(fā)生在地面、墻面、頂棚等不同的部位。

房屋質(zhì)量缺陷的類型詳細(xì)分類見本規(guī)程３.０．４條。?房屋質(zhì)量缺陷的程度是指房屋質(zhì)量缺陷的作用范圍及大小。例如：存在質(zhì)量缺陷的房屋地基有不均勻沉降現(xiàn)象，超過設(shè)計(jì)規(guī)劃允許的偏差值。?房屋質(zhì)量缺陷的影響是指房屋質(zhì)量缺陷對(duì)房屋實(shí)體、功能、環(huán)境等方面的不良作用。例如房屋質(zhì)量缺陷造成裝飾裝修損壞、使用人無法入住、房屋收益水平降低等情況。?３.０．４本條是從不同的角度對(duì)房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)展了分類。?其中：?暫時(shí)性的房屋質(zhì)量缺陷是指依據(jù)質(zhì)量缺陷修復(fù)方案進(jìn)展修復(fù)后，房屋質(zhì)量缺陷可以完全消除,房屋耐久性、適用性等方面完全符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定中的要求，不影響對(duì)房屋的正常使用。

永久性的房屋質(zhì)量缺陷是指伴隨整個(gè)房屋經(jīng)濟(jì)壽命周期的不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷,或是依據(jù)可行的質(zhì)量缺陷修復(fù)方案進(jìn)展修復(fù)后，房屋可以使用,但房屋耐久性、適用性等方面不能完全符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)及合同約定中的要求。例如對(duì)房屋室內(nèi)進(jìn)展加固修復(fù)后，造成室內(nèi)面積的減少,室內(nèi)凈高的降低等房屋質(zhì)量缺陷。

３.０.５科學(xué)、合理、可行的修復(fù)方案,是以技術(shù)上可能與經(jīng)濟(jì)上可行為原那么制定。?３.０.６對(duì)于房屋質(zhì)量缺陷部位明顯、類型簡單、程度輕微、影響不大的情況,房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人愿意自行協(xié)商解決的,由房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案認(rèn)可協(xié)議。

對(duì)于房屋質(zhì)量缺陷嚴(yán)重，當(dāng)事人不能自行確定修復(fù)方案,或各方當(dāng)事人不能達(dá)成一致意見協(xié)商解決的情況，房屋質(zhì)量缺陷當(dāng)事人可以一方委托或者共同委托,由具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)(國家及北京市主管機(jī)關(guān)成認(rèn)或授予資質(zhì)的房屋質(zhì)量鑒定單位或設(shè)計(jì)單位等〕出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案。

房屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人一致同意,也可以共同委托由受托進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案。?４房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估程序

４.０.１本條規(guī)定了進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估所必須遵循的工作流程。

４.０.２房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受理房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估業(yè)務(wù)委托時(shí),委托方的房屋質(zhì)量缺陷當(dāng)事人應(yīng)是具有法定資格的房屋產(chǎn)權(quán)人或受托的房屋產(chǎn)權(quán)處分代理人，也可是房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任人或受托的房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任代理人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與其簽訂房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同。

４.０.３本條規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承受房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估委托后，應(yīng)當(dāng)指定至少一名專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)該工程，是為了表達(dá)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任，有利于整個(gè)房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估活動(dòng)中各種相關(guān)問題的合理判斷、協(xié)調(diào)處理,以保證房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估活動(dòng)的工作質(zhì)量。

４.０.４制訂房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估作業(yè)方案并告知委托人，以保證作業(yè)方案的科學(xué)合理性和委托人的知情權(quán)。?４．０.５房屋質(zhì)量缺陷的表現(xiàn)形式、成因繁多，使房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估活動(dòng)具有較為鮮明的個(gè)案特點(diǎn)。在擬定房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估作業(yè)方案時(shí)應(yīng)做到具體情況具體分析,密切結(jié)合實(shí)際。對(duì)于涉及到主體構(gòu)造或復(fù)雜程度的房屋質(zhì)量缺陷應(yīng)當(dāng)由具有建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)資質(zhì)、環(huán)境質(zhì)量檢驗(yàn)資質(zhì)等的專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)展鑒定。

為落實(shí)房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估依據(jù)的真實(shí)可靠性,房地產(chǎn)估價(jià)師與工程技術(shù)人員必須進(jìn)展房屋質(zhì)量缺陷的現(xiàn)場查勘驗(yàn)證。實(shí)地查勘核對(duì)結(jié)果必須在報(bào)告中予以披露。假設(shè)不一致時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中說明處理方法及對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。?４.０．６房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估可根據(jù)工程的復(fù)雜程度和計(jì)算方法的適用范圍，選用本規(guī)程所規(guī)定的一種或者多種方法進(jìn)展測算評(píng)估。

４.０.７本條規(guī)定了出具評(píng)估報(bào)告的合法性和有效性,并明確參與評(píng)估活動(dòng)相關(guān)工程技術(shù)人員的責(zé)任,表達(dá)各有關(guān)參與估價(jià)活動(dòng)的人員的工作范圍和要求。

５房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估方法?５．１本錢法?５.１.１修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項(xiàng)費(fèi)用一般包括撤除工程、修繕工程、恢復(fù)工程等修復(fù)活動(dòng)支出的施工費(fèi)用,以及由于修復(fù)活動(dòng)造成直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。當(dāng)被撤除物具有可回收殘值而產(chǎn)生收益時(shí)，應(yīng)在上述支出費(fèi)用的根底上扣除該局部收益后確定評(píng)估值。

針對(duì)具體的房屋質(zhì)量缺陷，公式５．１.１中的費(fèi)用構(gòu)成可能是全部５項(xiàng)費(fèi)用或局部工程費(fèi)用。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)收集的資料和現(xiàn)場查勘情況，分析房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)活動(dòng)產(chǎn)生的影響，包括對(duì)房屋原有裝飾裝修、附屬設(shè)備設(shè)施、使用人及周邊環(huán)境等的影響,合理確定缺陷損失的費(fèi)用構(gòu)成。

５.１．２評(píng)估人員應(yīng)參照相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額確定撤除、修繕、恢復(fù)工程的費(fèi)用構(gòu)成(詳見５.１．３條)及計(jì)算規(guī)那么,定額中的預(yù)算價(jià)格可以作為參考依據(jù),或是在市場價(jià)格依據(jù)不充分時(shí)采用。?５.１.３本條中工程費(fèi)用的構(gòu)成內(nèi)容是根據(jù)相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額的計(jì)算規(guī)那么確定的。

５.１．４直接費(fèi)按工程量與其單價(jià)的乘積進(jìn)展測算，其中工程量應(yīng)按照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)工程量計(jì)算規(guī)那么測算,而單價(jià)應(yīng)按照收集的市場價(jià)格水平并結(jié)合房屋質(zhì)量缺陷狀況綜合確定。?間接費(fèi)是按直接費(fèi)與間接費(fèi)率的乘積進(jìn)展測算,利潤是按直接費(fèi)、間接費(fèi)之和與利潤率的乘積進(jìn)展測算,稅金是按直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤之和與國家規(guī)定稅率的乘積進(jìn)展測算，工程費(fèi)用那么是上述直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金之和。?上述各項(xiàng)費(fèi)用的費(fèi)率應(yīng)根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實(shí)際狀況、現(xiàn)場施工條件等因素,參照房屋修繕工程預(yù)算定額中的指導(dǎo)費(fèi)率綜合確定。

如果委托人能夠提供相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的修復(fù)方案工程造價(jià)，其結(jié)果可作為確定工程費(fèi)用的參考依據(jù)。

５.１.５本條列舉了幾種常見的直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)用中尚應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定其他類型的直接經(jīng)濟(jì)損失。?５．１.６被撤除物僅為暫時(shí)性撤除，并且在修繕工程完成后仍將其復(fù)位的，不應(yīng)計(jì)算其回收殘值,而且在計(jì)算恢復(fù)工程直接費(fèi)時(shí)不應(yīng)計(jì)算相應(yīng)的材料費(fèi)用。

被撤除物撤除后不再利用的,評(píng)估人員應(yīng)收集評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場價(jià)格確定其價(jià)值。?５.２資本化法

５.２．１房屋質(zhì)量缺陷僅造成實(shí)際凈收益減損，但對(duì)房屋耐久性無影響的,應(yīng)選用本條公式５．２.１進(jìn)展損失測算。

５.２.２房屋質(zhì)量缺陷僅造成房屋實(shí)際使用年限縮短，使得房屋收益年限減少的,應(yīng)選用本條公式５.２.２進(jìn)展損失測算。?收益年期減少是指由于房屋質(zhì)量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的縮短，繼而引起房屋收益年期的減少。

５.２.３租金收入減少是指由于房屋質(zhì)量缺陷的影響使得房屋收益單價(jià)低于正常合理的市場單價(jià)水平，上述兩種單價(jià)的差值與房屋收益面積的乘積即構(gòu)成凈收益損失額△Ai。

運(yùn)營費(fèi)用增加是指由于房屋質(zhì)量缺陷使得房屋能源消耗、維護(hù)等運(yùn)營費(fèi)用增加而導(dǎo)致的實(shí)際凈收益減少，而每年由于房屋質(zhì)量缺陷存在需要增加的運(yùn)營費(fèi)用即為凈收益損失額△Ａｉ。?５.３價(jià)差法?５.３.１類似的無質(zhì)量缺陷房屋是指與評(píng)估對(duì)象所在房屋的用途和建筑構(gòu)造一樣、所處地段相近的不存在質(zhì)量缺陷的房屋。

類似的有質(zhì)量缺陷房屋是指與評(píng)估對(duì)象所在房屋的用途和建筑構(gòu)造等一樣、所處地段相近的房屋，而且該房屋存在與評(píng)估對(duì)象類似的房屋質(zhì)量缺陷。?５.３.２本條中的市場比較法應(yīng)按？房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)？相關(guān)程序、原那么使用，評(píng)估人員應(yīng)注意區(qū)分與本規(guī)程中市場比較法的差異。?５.４市場比較法?５．４.１本條規(guī)定了市場比較法的可比實(shí)例、因素修正系數(shù)與損失價(jià)值之間的關(guān)系。

５.４.２選取的可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：?１缺陷的部位、類型、程度等與待估缺陷類似；

２補(bǔ)償日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近,不宜超過一年；?３補(bǔ)償金額為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

５.４.３進(jìn)展補(bǔ)償情況修正，應(yīng)排除補(bǔ)償行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例補(bǔ)償價(jià)格偏差,特別是評(píng)估人員應(yīng)了解可比實(shí)例補(bǔ)償價(jià)格所包含的具體補(bǔ)償內(nèi)容,剔除非缺陷因素的補(bǔ)償局部價(jià)格。

５.４.４進(jìn)展補(bǔ)償日期修正，可根據(jù)市場價(jià)格的變化，采用定基或環(huán)比的方法進(jìn)展確定。

５．４.５房屋質(zhì)量缺陷狀況主要包括缺陷發(fā)生的部位、類型、程度等,將可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的這些缺陷狀況進(jìn)展比較修正。

５.４.６每個(gè)可比實(shí)例經(jīng)過各項(xiàng)修正之后,都會(huì)相應(yīng)地得出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格,但不同可比實(shí)例修正后的金額可能是不一致的，而本條正是為了明確確定最終評(píng)估結(jié)果的計(jì)算原那么。?６房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估方法的應(yīng)