房地產(chǎn)市場報告 - 【CRIC研究】2021年上半年·成都房地產(chǎn)市場分析報告（完整版）

不破不立，曉喻新生不破不立，破而后立，大破大立，曉喻新生!易居企業(yè)葉團■克而瑞您引言如您所感，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場巨變，每一個從業(yè)者都在見證歷史時刻！〃集中供地〃、〃雙集中〃〃三條紅線〃〃自持59%〃〃二手價指導(dǎo)〃〃兩限定質(zhì)配建自持〃，都是行業(yè)熱詞，背后蘊藏著什么邏輯？房地產(chǎn)市場正在產(chǎn)生新的規(guī)則，走向新的賽道。當(dāng)您覺得最艱難的時候，往往就是拐點出現(xiàn)的時候?！黄撇涣?曉喻新生告訴別人，文末有彩蛋哦!城市宏觀人口增勢喜人，〃雙機場〃大有可期易居企業(yè)葉團■克而瑞?成都10年間人口增量582萬人，增量全國第3?人口總量：新都〉雙流＞鄲都〉成華〉龍泉?人才總量：高新〉成華〉武侯〉金?！登嘌?成都人口首次突破2000萬人，總量全國第4?人口增量：高新〉雙流〉新都〉溫江〉天府新區(qū)?人才占比：高新〉青羊〉武侯〉錦江〉成華重點城市人口總量及增幅成都分區(qū)人口總量及增幅成都各區(qū)高學(xué)歷人口及占比46%29%127%18%28%18%-2%-4%■2020年常住人口（萬人）■大專以上學(xué)歷人數(shù)（萬人）大專以上人口占比10年增幅10年增幅L2020普查（萬人）年增量（萬人）II57.7047.9246.0142.45I------138.91I------138.90I------136.8934.3933.18—29.57□28.02□24.45□12.86口11.53□7.43□7.416.836.07□5.93□5.75□5.46I2.49I2.07新都區(qū)雙流區(qū)卑嘟區(qū)成華區(qū)龍泉驛區(qū)金牛區(qū)高新區(qū)武侯區(qū)青羊區(qū)錦江區(qū)溫江區(qū)天府新區(qū)金堂縣彭州市簡陽市崇州市都江堰市邛峽市大邑縣青白江區(qū)東部新區(qū)新津區(qū)蒲江縣高新區(qū)成華區(qū)武侯區(qū)金牛區(qū)青羊區(qū)龍泉驛區(qū)雙流區(qū)卑嘟區(qū)錦江區(qū)溫江區(qū)新都區(qū)天府新區(qū)都江堰市金堂縣彭州市崇州市青白江區(qū)簡陽市邛峽市大邑縣新津區(qū)蒲江縣東部新區(qū)城市人口主城人才紅利突出（產(chǎn)業(yè)能級），近郊人口紅利明顯（房價優(yōu)勢+面積廣闊）37%_34但「90%88%I二155.85146.58II139.09II138.19II134.62II126.54II125.75II120.66?95.60I=90.29I二86.79二86.6280.04I78.04I]73.82I□73.57I71.0160.30II51.6049.01II37.91II36.3625.5635%38%34徇匚41%25%25%101%110%84%47%76%11%15%L31徇12%2%9%11%8%14%10%10%14%8%）10%11%15%10%5%3%I28%20%7%_城市動態(tài)"雙機場〃格局下,點燃經(jīng)濟騰飛新引擎易居企業(yè)葉團■克而瑞6月27日，天府國際機場正式通航，助力成都打造國際樞紐城市。成都天府國際機場是"十三五”期間規(guī)劃建設(shè)的最大民用運輸樞紐機場，位于成都東部新區(qū)，于2021年6月27日正式投運，至此同時擁有"雙流機場””天府國際機場”的成都已成為繼北京、上海后，中國大陸第三個擁有兩座國際機場的城市；機場的開通將促使成都成為〃一帶一路〃和長江經(jīng)濟帶強有力的連接點，進一步助推成都打造國際樞紐城市，同時進一步推動成渝經(jīng)濟群相向而行，支撐成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)成為世界級城市群，帶動中國經(jīng)濟〃第四極〃發(fā)展。2011.52013.62016.62019.82020.11■■Ml川省正式啟動成都新機場選址工作正式批準(zhǔn)確定簡陽蘆葭鎮(zhèn)為成都新機場場址成都天府國際機場正式開工建設(shè)T2航站樓完成主體結(jié)開展校飛構(gòu)封頂青白江國際鐵路港成都市中心城區(qū)高新南區(qū)簡陽囪際空港新誠、，（成都高新東區(qū)）2020.122021.62021.3航站區(qū)竣工交付正式投運開展試飛，嘗出有6家航空公司參與本期滿足年旅客吞吐量6000萬人次、貨郵吞吐量130萬卩屯需求"—帶一路"開放高地“48+14+30"國際航空客貨運戰(zhàn)略通道48條商務(wù)航線-形成覆蓋全球48個重要航空樞紐城市經(jīng)濟中心城市的精品商務(wù)航線14條貨運航線-形成覆蓋芝加哥，阿姆斯特丹等14個全球重要物流節(jié)點城市的國際全貨運航線30條文旅航線?形成30條服務(wù)對外交往國際消費的優(yōu)質(zhì)文旅航線城市動態(tài)基建起步,產(chǎn)業(yè)先行,東部新區(qū)藍(lán)圖初現(xiàn)易居企業(yè)葉團■克而瑞至2021年5月，東部新區(qū)成立一周年，已完成10個綜合開發(fā)片區(qū)設(shè)計草案，新增落戶7409人東部新區(qū)于2020年5月成立，整體定位國家向西向南開放新門戶+成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)新平臺+成德眉資同城化新支撐+新經(jīng)濟發(fā)展新引擎+彰顯公園城市理念新家園;2021年上半年東部新區(qū)發(fā)展以基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)為主，弓I入產(chǎn)業(yè)以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主。?新增"未來醫(yī)學(xué)城片區(qū)〃，東部新區(qū)10個綜合開發(fā)片區(qū)正式確定2021.4?簽約4個醫(yī)療健康類項目和3所學(xué)校共計7個“公服項目〃2021.5?東部新區(qū)10個綜合開發(fā)片區(qū)設(shè)計草案陸續(xù)公示完畢東部新區(qū)"周歲"成績單:10個綜合開發(fā)片區(qū)均已編制完成控規(guī)方案、城市設(shè)計和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；新增落戶7409人，新增市場主體1851家；全年簽約項目30個，投資總額約1910億元，其中100億元以上項目6個完成159個項目立項，總投資1747億元；在建重點項目97個，總投資1935億元；?落戶政策落實，35周歲以下全日制大專學(xué)歷可申請落戶，同時積分落戶三項加分指標(biāo)的加分分值，高于其它區(qū)域2021.6V東部新區(qū)2021年上半年主要節(jié)點:V2021.1?簽約6個重大產(chǎn)業(yè)項目，分別包括智能硬件,新能源汽車,高端裝備領(lǐng)域4個先進制2021.2造業(yè)，航空物流.工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺2個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項已公布草案：天府奧體公園,未來科技城,未來醫(yī)學(xué)城,智能智造園片區(qū),龍馬湖CAZ片區(qū).沱江活力灣區(qū),龍泉湖智慧科創(chuàng)城，淮州新城的通航產(chǎn)業(yè)片區(qū).成都國際職教城片區(qū).產(chǎn)城融合示范區(qū)。天府奧體公,規(guī)劃面積約86km2,人口15萬人;空間結(jié)構(gòu)：分核心區(qū)、山地運動區(qū)、水上運動區(qū)三個區(qū)域開發(fā)，其中核心區(qū)將集中布局主要場館，形成賽事場館組團；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：將以承辦重大賽事為主，發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)。成都未來科技城，規(guī)劃面積約60.4km2,人口15萬人；整體定位：國際創(chuàng)新型大學(xué)和創(chuàng)新型企業(yè)匯集區(qū)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：將按"兩軸三片”空間結(jié)構(gòu)發(fā)展，圍繞"3+1+X〃發(fā)展3大先進制造業(yè)、1大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和量子科技產(chǎn)業(yè)。龍泉湖智慧科創(chuàng)城片區(qū)，規(guī)劃面積18.63km2,人口9.7萬人；整體定位："產(chǎn)城融合新典范、智能制造新引擎、人才培育新平臺〃；產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：將圍繞〃智能制造〃產(chǎn)業(yè)主題，構(gòu)建1+2+3產(chǎn)業(yè)體系。城市形象營商環(huán)境不斷提升,人才吸引力持續(xù)擴大易居企業(yè)肆團■克而瑞《去哪兒五一旅行》2021.5成都為第3大客源地人均花銷2600元排第1《2020成都首店報告》成都引入386家各類型首店2021.1僅次上海、北京位居全國第三繼續(xù)領(lǐng)跑新一線城市城市投資吸引力指數(shù)發(fā)布會2021.4成都連續(xù)八年穩(wěn)居"最具投資吸引力城市第一名，實現(xiàn)"八連冠〃智聯(lián)招聘課題組與澤平宏觀聯(lián)合發(fā)布《中國城市2021.5人才吸引力排名2021》,從人才吸引力指數(shù)觀察，成都位列全國第丿'財新智庫和BBD聯(lián)合發(fā)布《萬事達(dá)卡財新BBD中國新經(jīng)濟指數(shù)》，成都新經(jīng)2021.5濟總量排在第二位，僅次于北京成都市人才辦1-5月新吸引落戶青年人2021.6才8.47萬人月均新落戶約1.7萬人,是去年同期的2.6倍樓市政策調(diào)控從文件層面到實際指導(dǎo)層面政策一覽全方位"調(diào)控〃,精細(xì)化"指導(dǎo)〃易居企業(yè)葉團■克而瑞目前樓市調(diào)控政策全方位,無死角，包括土地市場,住宅市場,信貸政策,開發(fā)政策以及市場監(jiān)管等方面，除此之外，成都陸續(xù)出臺規(guī)范性文件，通過精細(xì)化指導(dǎo)的方1=1式對市場做出更明確的要求。-5月7日，岀臺搖號政策補丁，封堵之前由政策漏洞導(dǎo)致退出房源不透明銷售的情況，確保銷售秩序公平公正；___-5月28日，成都宣布建立二手房成交價格發(fā)布機制，其意義在于避免因個別房源高價成交，產(chǎn)生房價驟升的氛圍，從而引導(dǎo)市場預(yù)期更加理性；-6月9日，成都市發(fā)布新建商品住宅技術(shù)規(guī)定、新建商品住宅裝修管理規(guī)定，樓市調(diào)控進入精細(xì)化指導(dǎo)階段，其意義在于通過建立標(biāo)準(zhǔn)提高建筑質(zhì)量、裝修品質(zhì)，避免出現(xiàn)交房時產(chǎn)生大規(guī)模的維權(quán)事件。3月22日■16條措施，政策全面升級.增加宅地供應(yīng)與住房保障■房價地價品質(zhì)聯(lián)動（全面限價）■嚴(yán)格金融審慎監(jiān)管（調(diào)控信貸）■加強住房交易管理（法拍限購）5月07日■無房及棚改報名戶數(shù)未達(dá)3倍，普通資格依照無房家庭排序規(guī)則依序遞補■無房及棚改選購結(jié)束后，普通依搖號結(jié)果選購5月28日■提高二手房市場信息透明度■建立二手房成交參考價格發(fā)布機制■利用大數(shù)據(jù)手段，經(jīng)調(diào)查分析，形成二手房成交參考價6月07日■對參與商品房建設(shè)用地競買的房企進行資格審查■同踩"三道紅線〃的房企■發(fā)生嚴(yán)重失信情形的房企6月09日.精繼的普通裝修設(shè)計及建設(shè)應(yīng)符合《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定》的相關(guān)要求.房企可提供升級裝修方案，供購房人自愿選擇■設(shè)置交付樣板房、工序樣板房土拍政策地價調(diào)控效果明顯,高自持比例成致勝武器霸易居企業(yè)集團?克而瑞221=1221=12?從政府視角來看，本次調(diào)控有效控制了地價增速，較高的自持租賃住宅比例也有利于擴大租賃住房供給；-從購房者視角來看，客戶對各出讓地塊的房價較為明確，其次限定品質(zhì)之后，對房屋質(zhì)量也更放心，置業(yè)會更加理性;?從開發(fā)商視角來看，市場競爭較為充分，拿地難度依然不減，較高的自持租賃住宅比例較為考驗房企運營能力。供地從"細(xì)水長流”到"定時定量"，全部"限地價.限房價.定品質(zhì)〃O政策目標(biāo)方面，"兩集中"意義在于提高土地市場信息透明度，有序供地以引導(dǎo)房企理性競爭；"限價格"核心在于對房價的限制，限價后市場對未來房價走勢更加明確;"定品質(zhì)"通過制定各項規(guī)范，確保商品房交付質(zhì)量，從而避免出現(xiàn)大規(guī)模的維權(quán)事件。政策效果方面，房企參拍仍較為積極，在限制地價的背景下，自持租賃住房比例較高，但土地市場溢價率得到有效控制，整體調(diào)控效果較為明顯。時間文件政策目標(biāo)政策要點自然資源部提高市場信息透明度,：2.堅持做好住王用地信息公開;20212推宅用地艦分類調(diào)引導(dǎo)住宅讐市場理性3.實演主宅用地集中出讓；控相關(guān)工作要點》兄爭4加強監(jiān)測監(jiān)蕾口考核評價1.住宅用地供應(yīng)總量增長20%以上；成都市增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市2.中心城區(qū)涉宅用地實行集中公告、集《關(guān)于進一步促進房地易預(yù)期，保障房屋品質(zhì)，中出讓；2021.3產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)3.加強土地競買主體資格審查；通知》展4.中心城區(qū)涉宅用地全面實施〃限房價.定品質(zhì)、競地價"出讓部分高自持比例地塊列表宗地位置用地面積(畝)土地用途樓面地價(Tc/m2)溢價率拿地企業(yè)自持比例鄲都區(qū)犀浦街道石亭村3、4、5社，石亭村集體，雙林村3社297.43登兼住352010%中瑞天悅34%青羊區(qū)蘇坡街道清江村10組、清波村1組22.90住宅1680010%融信集團30%天府新區(qū)煎茶街道五里村_、二、四組86.551260010%天投37%天府新區(qū)熙茶街道五里村一、—組59.18128009%人居、德商36%大府新區(qū)興隆街道二根松村一、二組38.44序商117009%龍光集團36%高新區(qū)中和街道觀東社區(qū)3組76.03住宅1350010%四川遠(yuǎn)達(dá)59%天府新區(qū)興隆街道二根松村二組63.11104009%龍光集團45%金融政策全面降杠桿,資金壓力或轉(zhuǎn)嫁購房者易居企業(yè)葉團■克而瑞金融政策作為影響短期市場的核心因素，目前涉房信貸調(diào)控力度持續(xù)升級，調(diào)控范圍覆蓋信貸資金供給端及需求端，或?qū)κ袌霎a(chǎn)生如下影響：-房企方面，隨著"三道紅線”落地，房企有息負(fù)債增速得到限制，依靠高杠桿擴張的方式或難以為繼。其次，成都對踩中"三道紅線”的房企將禁止參與行政區(qū)域內(nèi)出讓土地競拍。-銀行方面，開發(fā)貸款額度有限制，銀行篩選合作房企要求或?qū)⑻岣?。其次，個人住房貸款額度緊張，貸款利率上行、放款周期增加。-居民方面，成都12個區(qū)房貸申請實行”認(rèn)房認(rèn)貸”，居民加杠桿能力得到限制；其次，嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市及房貸申請信息真實性、首付款來源審查等要求使得部分客戶貸款申請難度有所上升;再次，部分開發(fā)商為快速回款，對房貸放款時間有所要求：如麓湖生態(tài)城、禹洲山河玖璋要求貸款40天沒放款需付全款，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。金融政策文件成都部分銀行房貸利率變化時間文件政策目標(biāo)政策要點2020.82021.12021.3限制銀行涉房信貸規(guī)模約束房企有息負(fù)債增速影響居民加杠桿能力分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限調(diào)整成都市差別化住房信貸政策，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)貸款各項管理要求，加強土地競買主體資格審査根據(jù)房企踩中"三道紅線〃的數(shù)量劃定其有息負(fù)債年增速的上限《關(guān)于進f促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》《重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則》《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》銀行首套（3月）首套（5月）二套（3月）二套（5月）建設(shè)銀行5.89-6.126.1256.125-6.276.37工商銀行5.836.136.276.37中國銀行5.886.1256.376.37交通銀行5.885.886.1256.2農(nóng)業(yè)銀行5.886.0276.1256.27成都銀行5.64-5.896.1256.1256.37郵政銀行5.846.1256.1256.37中信銀行5.885.886.276.27招商銀行5.78-6.136.136.286.28平安銀行5.885.986.376.13廣發(fā)銀行5.885.886.1256.125開發(fā)政策產(chǎn)品細(xì)節(jié)指導(dǎo),企業(yè)自主空間減小易居企業(yè)葉團■克而瑞隨著拿地競爭日趨激烈，房企利潤率逐步走低，成都市出臺了相關(guān)管理規(guī)定,指導(dǎo)事無巨細(xì)，以避免偷工減料產(chǎn)生建筑質(zhì)量.精裝交付問題。?建筑質(zhì)量方面，《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定》中對公共部分、套內(nèi)空間、室外環(huán)境做出明確要求，共66項。通過對66項要求的嚴(yán)格程度用詞分析來看，〃技術(shù)新規(guī)〃整體較為嚴(yán)格，其中5項要求為很嚴(yán)格、58項為嚴(yán)格，很嚴(yán)格部分為外墻涂料用材要求.綠化區(qū)域土地裸漏要求,種植土壤理化性質(zhì)要求.雨.污水管道高程要求。?裝修質(zhì)量方面，《新建成品住宅裝修管理規(guī)定》共20條，對規(guī)定適用范圍、普通裝修方案內(nèi)容、設(shè)計、建設(shè)、定價要求、升級裝修方案、樣板房設(shè)置、驗收及交付等做出明確要求。質(zhì)化居住需求?！缎陆ǔ善纷≌b修管理規(guī)定》核心要點《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定（第一版）》核心要點設(shè)計及建設(shè)規(guī)范要求室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廚房樣板房設(shè)置交付樣板房要求工序樣板房要求衛(wèi)生間成品住宅預(yù)售前開放，當(dāng)期成品住宅集中交付達(dá)到90%之日起至90日止（移位需要進行公證）樣板房開放及關(guān)閉成品住宅裝修清單內(nèi)容陽臺植物配置交付要求鋪裝水體配套設(shè)施開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任住宅智能化新建商品住宅小區(qū)智能化系統(tǒng),應(yīng)包含信息發(fā)布系統(tǒng)和高空墜物監(jiān)控設(shè)施價格評估及公示要求升級裝修方案選擇方案細(xì)項要求外墻裝飾防水地下室委托專業(yè)機構(gòu)進行價格評估、公示；普通裝修掛牌價格不得超過評估價格購房人可自商品房選房之日起，1個月內(nèi)自愿選擇升級裝修方案。規(guī)定細(xì)則規(guī)定適用范圍普通裝修方案涵蓋范圍應(yīng)設(shè)有預(yù)留晾曬衣物的陽臺、陽臺排水應(yīng)排入污水管道，開敞陽臺的墻面應(yīng)設(shè)防水層、陽臺應(yīng)結(jié)合設(shè)備設(shè)施布置情況預(yù)留電源插座，且不少于2個確保成品住宅建設(shè)質(zhì)量。對交付使用后的成品住宅，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)保修期間和保修范圍內(nèi)的保修責(zé)任，依約督促施工單位或委托其他單位實施保修。衛(wèi)生間基本設(shè)施的配置應(yīng)符合要求、衛(wèi)生間應(yīng)采用成品部件、淋浴間門應(yīng)為推拉門或外開門，門洞凈寬不應(yīng)小于600mm、衛(wèi)生間墻面防水層高度應(yīng)不低于1800mm、衛(wèi)生間坐便器后方應(yīng)預(yù)留電源插座、頂面取暖器應(yīng)具有抽風(fēng)換氣功能，換氣出口端頭應(yīng)設(shè)置防火、防鼠、防蟲裝置、衛(wèi)生間木門門套及其與墻體接觸的側(cè)面應(yīng)采取防腐措施管、線、井（室外消火栓及消防水泵接合器除外）等設(shè)施應(yīng)進行隱蔽性處理、新建商品住宅建設(shè)項目應(yīng)規(guī)劃預(yù)留生活垃圾收集點、智慧小區(qū)信息設(shè)備機房、快遞服務(wù)等配套設(shè)施裝修功能空間、裝修內(nèi)容和主要裝修材料及部品設(shè)備的名稱、品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、型號、材質(zhì)、顏色、質(zhì)量等級、環(huán)保等級和生產(chǎn)企業(yè)官網(wǎng)可查詢鏈接等內(nèi)容核心內(nèi)容_____市中心城區(qū)商品住房項目新辦理成品住宅施工許可的建設(shè)工程裝修部位、裝修清單、質(zhì)量、掛牌價格等內(nèi)容符合《成都市新建商品住宅技術(shù)管理規(guī)定（第一版）》的相關(guān)要求小區(qū)綠化區(qū)域內(nèi)不得有裸土、小區(qū)植物配比應(yīng)符合喬灌木：草坪（喬灌木樹冠投影面積中草坪不計）=6:4,常綠喬木：落葉喬木=4:6的要求、常綠大喬木胸徑應(yīng)不低于12厘米，落葉大喬木胸徑應(yīng)不低于10厘米，小喬木胸徑應(yīng)不低于6厘米；主要景觀大喬木胸徑應(yīng)不低于25厘米，主要景觀小喬木胸徑應(yīng)不低于10厘米、種植土壤的理性化性質(zhì)必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)、居住小區(qū)道路設(shè)置應(yīng)實現(xiàn)人車分流、景觀水池應(yīng)采用水池循環(huán)供水方式，水景水質(zhì)應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)核心內(nèi)容外保溫外墻飾面磚高度、夕卜墻涂料的使用要求、建筑底部外墻裝飾材料現(xiàn)售成品住宅要求分戶驗收要求〃裝修新規(guī)〃出臺后，將進一步加強政府對成品住宅的監(jiān)督管理，〃驚裝房〃的現(xiàn)象或?qū)p少；其次，開發(fā)企業(yè)可提供升級裝修方案供購房人自愿選擇，以此滿足購房者的個性化、品濕鋪防水卷材與水泥砂漿的剝離強度不應(yīng)小于2.0N/mm、防水質(zhì)保期限不低于7年采取避免雨水倒灌的技術(shù)措施、庫地坪的水泥類整體面層應(yīng)采用混凝土固化劑或金剛砂〃三大件"能效等級應(yīng)不低于2級，并實現(xiàn)分區(qū)控制、各項裝修材料應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)、有水區(qū)域的防水質(zhì)保期均不應(yīng)低于7年廚房基本設(shè)施的配置應(yīng)符合要求、廚房洗滌盆下方應(yīng)預(yù)留凈水器等設(shè)備的電源插座。操作臺上方應(yīng)設(shè)置不少于3個電源插座現(xiàn)房銷售的普通裝修商品住房數(shù)量應(yīng)不低于當(dāng)期現(xiàn)售房源數(shù)的50%開發(fā)企業(yè)組織五方責(zé)任主體對成品住宅進行分戶驗收向購房人提供成品住宅建設(shè)工程并聯(lián)竣工驗收合格證明、附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明、室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測合格報告、住宅工程質(zhì)量分戶驗收結(jié)果匯總表、圖紙審查機構(gòu)出具的裝修工程施工圖設(shè)計文件審查合格書、主要裝修材料和部品及設(shè)備的質(zhì)量、環(huán)保合格證明的復(fù)印件，以及成品住宅質(zhì)量保證書和使用說明書設(shè)置至少一套普通裝修交付樣板房和一套對應(yīng)戶型的工序樣板房（包括升級裝修）交付樣板房內(nèi)不得設(shè)置、擺放除裝修清單外的其他內(nèi)容對關(guān)鍵部位、重點工序進行實體分層解構(gòu)，展示主要施工工藝、工序及各裝飾層相互關(guān)系監(jiān)管力度全面從嚴(yán)監(jiān)管,房企周旋空間壓縮///霸易居企業(yè)集團?克而瑞目前成都對規(guī)范市場秩序進行了全面部署，政策監(jiān)管覆蓋〃二手地〃、〃新房〃、〃二手房〃等各個交易對象。此外，執(zhí)法力度呈現(xiàn)岀強監(jiān)管、嚴(yán)監(jiān)管的高壓態(tài)勢，對房企、經(jīng)紀(jì)人進行全面約束。隨著高壓監(jiān)管常態(tài)化，房企在收并購、營銷手段、資金周轉(zhuǎn)等方面更加規(guī)范，周旋空間或?qū)⒈贿M一步壓縮。案例：2020年7月，和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓，禹洲、愛普等成為其股東，持股約50%。2016年9月，南城都匯6期開盤清水均價^12000-16000^/m2,而2021年5月禹洲山河玖璋（原南城都匯8期）取得預(yù)售證，清水均價15500元/m\案例：2021年4月28日，青白江區(qū)青江悅府項目在報名人數(shù)不多的情況下，仍出現(xiàn)銷售現(xiàn)場購房人聚集排隊現(xiàn)象，青白江區(qū)興眾誠房地產(chǎn)中介服務(wù)部工作人員在抖音轉(zhuǎn)發(fā)、散布、傳播〃擠爆了"等不實信息，蓄意制造市場恐慌情緒，弓I發(fā)網(wǎng)絡(luò)輿情，嚴(yán)重擾亂成都房地產(chǎn)市場秩序，隨后成都市住建局通報其違規(guī)行為，并對相關(guān)人員進行懲戒。案例：2021年6月7日，成都高新區(qū)公園城市建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于廣州市寧駿物業(yè)管理有限公司成都分公司違規(guī)行為處理情況的通報》,該公司銷售高新區(qū)譽峰項目二手住宅時，掛牌價格超過該項目二手住宅37546元/平方米的參考價格，最終對該公司予以全市通報批評，取消網(wǎng)上簽約資格，并對相關(guān)人員進行懲戒。案例：2021年6月21H,成都住建局發(fā)布《關(guān)于近期我市商品房預(yù)售監(jiān)管違規(guī)情況的通報》,共通報了九大問題，包括蓄意截留預(yù)收款、違規(guī)收取預(yù)收款、誠意金繳存不符合規(guī)范、不明入賬、操作不規(guī)范等問題。處罰企業(yè)涵蓋房企與銀行，其中恒大、萬科、新城、德信等企業(yè)被通報批評并扣減信用分，部分監(jiān)管銀行被通報批評并暫停預(yù)售款監(jiān)管業(yè)務(wù)的資格。土地市場宅地供應(yīng)規(guī)模增加，但實則可售貨量減少供求規(guī)模供應(yīng)持穩(wěn),成交高位,溢價受管控走低易居企業(yè)葉團■克而瑞2021年上半年大成都土地供應(yīng)面積絲緬同比上漲26%,環(huán)比下降14%;成交面積絲繾，同比上漲25%,環(huán)比下降14%。特征一：土地供應(yīng)規(guī)模低于19年同期（20年疫情不具對比性），成交高于19年同期。同時雙集中供地開展，引發(fā)供地時間分化。特征二：樓面地價持續(xù)上漲，但溢價率下滑至9%,政府對地價調(diào)控手段強勁。特征三：中心城區(qū)供地占比近8成，保持穩(wěn)定；因產(chǎn)業(yè)供地增加，商業(yè)可建面積比例加大，2021年上半年上漲至37%。集中供地下土拍市場熱度不減，加大供應(yīng)保障樓市平穩(wěn)運行態(tài)勢明確，預(yù)計下半年土地供需依舊旺盛。2020年■至今大成都土地供銷情況=!供應(yīng)畝數(shù)匸二I成交畝數(shù).樓面地價溢價率?——?2020年■至今供地結(jié)構(gòu)2021年供地結(jié)構(gòu)■住宅可建面積■商業(yè)可建面積各區(qū)成交結(jié)構(gòu)情況■—圈層二圈層■三圈層涉宅用地規(guī)模但可售貨量四年來最低霸易居企業(yè)集團?克而瑞2021年上半年涉宅用地供應(yīng)此頊涉宅用地平均容積率空，商品住宅可建面積巫互亙，可售建面為絲質(zhì)Tf。2021年成都市供地計劃加大涉宅用地供應(yīng)，上半年涉宅用地已達(dá)到近五年峰值。由于部分低容積率產(chǎn)業(yè)地塊拉低整體容積率，實際住宅可建面積并未提升，同時自持/移交比例較大，可售住宅建筑面積有所縮小。70006000500040003000200010000近5年上半年涉宅用地住宅供需情況（畝）成交體量（畝）一?一容積率8007006005004003002001000近5年上半年涉宅用地住宅可建面積i=i(75m2)50%0%供地結(jié)構(gòu)多區(qū)域供地難以滿足當(dāng)期銷售,2年〃欠賬〃千萬方易居企業(yè)葉團■克而瑞2021年上半年大成都供應(yīng)住宅可建面積為絲笙亙，同期商品住宅銷售面積為絲￡互亙，供地銷售差為巽互亙，供小于求。2019年至今，供地可建住宅面積4142萬此商品住宅實際銷售面積5612萬而，供地銷售比0.74;分圈層來看，一圈層供地銷售差額最高達(dá)243萬nf,各城區(qū)供地銷售比均小于1.0,其中天府新區(qū)差額最大達(dá)119萬nf;二圈層龍泉驛區(qū)、鄲都區(qū)供應(yīng)大量的商住地與產(chǎn)業(yè)用地，提高住宅供銷比；三圈層彭州由于供地量不足，導(dǎo)致供銷差異明顯。供地住宅2021年上半年大成都供地銷售情況705萬nf同品住宅2021±半年各圈層供地銷售情況600一圈層2021年上半年各城區(qū)供地銷售比情況備注：供地銷售比（R）二供地住宅可建面積/當(dāng)期商品住宅銷售面積供地銷售比R一圈層二圈層三圈層R<0.2//彭^'|'|0.2<R<0.5天府新區(qū)、青羊區(qū)新都區(qū)、青白江區(qū)崇州、金堂、都江堰0.5<R<1.0成華區(qū)、咼新區(qū)、金牛區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)雙1/IL區(qū)、新津區(qū)、血江區(qū)蒲江、邛峽R>1/龍泉驛區(qū)、鄲都區(qū)大邑住宅可建面積商品住宅銷售面積2021年大成都涉宅用地預(yù)計供應(yīng)76507苗，同比上漲27%,其中中心城區(qū)7。5口7畝，三圈層6000畝,目前涉宅用地計劃完成度初％°從2017年-2020年供地完成情況來看，涉宅用地實際完成度均超過100%,其中2018年實際供地完成率高達(dá)145%,故而預(yù)計本年度涉宅用地供地計劃能夠完全實現(xiàn),且集中在下半年，同時上半年供地完成率較低的其它區(qū)域（三圈層）也將加快供地節(jié)奏。2021年各區(qū)涉宅土地出讓情況1200.00中心城區(qū)（10500畝）三圈層（6000畝）1000.00800.00600.00近五年涉宅用地實際出讓（畝）400.00III.65752021年1?6月d2020年14264200.00161770.001419688204891畝完成度47%1684畝完成度28%2019年2018年2017年備注：數(shù)據(jù)來源于政府網(wǎng)站、CRIC整理供地計劃供地力度逐年加強,下半年推地節(jié)奏或?qū)⒓涌彀砸拙悠髽I(yè)集團?克而瑞H8*五瀚mtWH鑫OB]kN1兇鑒兇H唳兇提戾兇饗兇戯眠寂兇著兇髭也K兇卄伸兇床恤兇普層圈-層圏兇卅觸層兇HSS圈土地市場開發(fā)規(guī)則改變，未來短線銷售+長線運營雙輪驅(qū)動土拍規(guī)則產(chǎn)業(yè)要求高.自持比例提升,利潤得以窺見易居企業(yè)葉團■克而瑞〃參拍資格〃方面政策加碼，主要體現(xiàn)在全部限地價.限房價.定品//\Zz.///爭地難尋。222021年成都實行〃雙集中供地〃，同時為維持地市秩序，就〃土拍規(guī)則〃、〃岀讓條件〃、質(zhì)、限精裝溢價空間、設(shè)置宗地起始自持比例、限制踩線房企等，房企取地門檻提高。整體而言，2021年上半年地塊岀讓要求難度空前，岀讓地塊攜帶特殊條件越發(fā)普遍，土拍規(guī)則競配建+限地價+限清水售價限地價+限房價+定品質(zhì)供地計劃專項供地，合理供地報名條件禁“三道紅線房企,重大失信〃房企精裝丘標(biāo)準(zhǔn)限定最高精裝價格降低精裝價格，加強監(jiān)管表：成都土地出讓條件變化出讓要求2020年（宗）2021年上（宗）特征變化產(chǎn)映1513商業(yè)用地增加、人才公寓用地18自持、運營比例加大返遷+安置房43舊房改造主導(dǎo)，棚改放緩配建道路、公園6973配建成本要求更加明確無償移交統(tǒng)籌住房比例（含租賃住房）4028遠(yuǎn)郊開展無償移交，調(diào)控局部區(qū)域限地價+限房價11卜41集中供地，調(diào)控房價現(xiàn)房銷售16集中于五城區(qū)配建+競自持035起拍固定自持，增加拿地成本開發(fā)空間產(chǎn)業(yè)要求高,自持比例提升,利潤得以窺見霸易居企業(yè)集團?克而瑞2021年上半年大成都出讓110宗,其中含自持/無償移交地塊67為占比55%,同時平均自持比例達(dá)18%,各項指標(biāo)均高于去年。近7成區(qū)域上半年地房價比較于2020年有所上漲，且未考慮岀讓條件加碼，房企開發(fā)成本進一步提高。以上半年岀讓的典型地塊為例，實際樓面地價（粗算）已超過/接近于清水最高銷售均價，房企利潤空間捉襟見肘。2020年至今自持/移交情況時間2021±2020下2020±成交宗數(shù)11014894平均自持/移交比例占比（含自持地塊）6155%18%2920%11%1112%12%持/無償移交宗數(shù)2021年典型地塊出讓情況排序區(qū)域地塊位置出讓面積容積率用地性質(zhì)成交樓面地價限定清水最高銷售均價自持租賃實際樓面住房面積地價（粗）1高新區(qū)中和街道76.032.5純住宅135002020059%329262天府新區(qū)興隆街道63.112.5住兼商104001850045%189093天府新區(qū)黙茶街道86.552.5住兼商126002255037%200004天府新區(qū)熙茶街道59.182.5住兼商128002255036%200005天府新區(qū)興隆街道38.442.5住兼商117002100036%18571備注：地房價比二區(qū)域涉宅用地平均樓面地價/區(qū)域商品住宅平均銷售價格實際樓面地價（粗算）二總成交金額何售住宅體量表：2020年至今各行政區(qū)地房價比情況圈層行政區(qū)2021年上2020年地地房價比房地價比座華區(qū)0.720.67高新區(qū)0.440.65金牛區(qū)0.640.441層錦江區(qū)0.510.63青羊區(qū)0.59031天府新區(qū)0.580.28武侯區(qū)0.600.42龍泉驛區(qū)033039鄭都區(qū)0.24039青白江0.42031LE3層雙流區(qū)0.510.45溫江區(qū)0.740.35新都區(qū)0.600.42新津區(qū)0.360.24崇小|'|0.36033大邑0.230.18都江堰030037I■■層簡陽0.460.26彭小|'|0.000.21金堂0.280.40蒲江0.370.24邛峽0.32032霸易居企業(yè)集團?克而瑞隨著上半年"雙限"地塊增多，同時多宗地塊自持比例較高，傳統(tǒng)測算邏輯已難以適用,"以售養(yǎng)租“并不可行；考慮短線銷售+長線運營的測算模式，方能找到項目的贏利點。以集中供地中駟馬橋63畝地塊為例，粗略測算項目稅后投資利潤，分開考慮銷售及運營部分，地塊可售部分貨值+30年租金運營收益可實現(xiàn)稅后投資利潤回正。nrni。一地塊地址凈用地面枳（畝）容積率物業(yè)形態(tài)成交樓面地價（兀/nf）成品房比例無償移父比例周邊租金水平成華區(qū)青龍鄉(xiāng)雙水碾村4、5組63.052純住宅164000%19%2000元/套?月(60m2)銷售測算模型（粗略）短線銷售（自持成本計入銷售）銷售測算模型（粗略）L短線銷售+長線運營運營測算模型（g銷售部分（81%）+自持部分（19%）①項目開發(fā)總投入土地成本：樓面地價*計容建面+契稅（4%）建安成本：4000元/布租賃租房成本：3000元/布管理費用+銷售費用+財務(wù)費用193439.45同①159419.7336353.52同①+裝修成本1500元/nf②項目產(chǎn)值銷售均價*住宅/商業(yè)可建面積同②租金收益（空置率5%、出租年限30年、年租金遞I增5%）③增值稅及附加約3%同③4234.20I|運營及稅費9%1（管理費」維修費、營業(yè)稅d具它稅費）④銷售凈收入②-①-③短線銷售同④短線銷售長線1E宮1同④⑤所得稅④*15%同⑤105.25|1增值稅⑥稅后凈收入④-⑤同⑥同⑥⑦稅前投資利潤④/②-16.46%同⑦0.53%4.1%同⑦⑧稅后投資利潤⑥/②-13.99%同⑧0.45%3.89%同⑧1.22%房企拿地國資、龍頭齊頭并進，競爭局勢初定取地排行成都國資表現(xiàn)強勢,成都軌交.興城人居位列雙榜前茅霸易居企業(yè)集團?克而瑞據(jù)克而瑞監(jiān)測，2019年至今成都軌交,興城人居.德商置業(yè)位列拿地金額榜前三，成都軌交,興城人居,招商蛇口位列拿地可建面積榜前三。i=i從拿地金額榜來看’前10名中成都本土房企占據(jù)5席’其中僅德商為民企；而龍頭房企中龍湖、萬科、保利、招商、建發(fā)在蓉投資力度較大。從可建面積榜來看，前10名中成都本土房企依然占據(jù)5席，均有成都國資背景；龍頭房企中華僑城重倉大邑與龍泉驛，可建面積位列第五。整體而言，成都國資在土地市場表現(xiàn)較為強勢，成都軌交摘獲的TOD用地更是優(yōu)質(zhì)土儲，興城人居多點布局、全域發(fā)力，拿地勢頭較為迅猛。2019年至今大成都房企拿地金額TOP202019年至今大成都房企拿地可建面積TOP20排序企業(yè)■成交金額（億元）I總建筑面積（萬肝）浄用地面積（畝）宗數(shù)排序企業(yè)■總建筑面積（萬肝）|成交金額（億元）凈用地面積（畝）宗數(shù)1成都軌交304.83492.703101.59241成都軌交492.70304.833101.59242興城人居171.80190.191316.09182興城人居190.19171.801316.09183德商置業(yè)89.7392.83628.3293招商蛇口157.5965.33830.9664龍湖集團89.50135.30893.86134成都城投153.2868.351091.42125萬科地產(chǎn)78.4996.07642.9965華僑城145.5442.521274.39176成都城投6835153.281091.42126旭輝集團137.7460.02850.1987保利發(fā)展67.23105.84775.2377龍湖集團135.3089.50893.86138招商蛇口65.33157.59830.9668成都天投130.5163.59673.3249成都天投63.59130.51673.3249智匯新城投資112.5739.60674.26610廈門建發(fā)62.7235.25200.54210保利發(fā)展105.8467.23775.23711中國鐵建60.6036.29137.40111交投置地103.4340.62731.44812旭輝集團60.02137.74850.19812萬科地產(chǎn)96.0778.49642.99613新希望47.7552.81358.72413德商置業(yè)92.8389.7362832914華潤置地46.4673.01572.48414華潤置地73.0146.46572.48415華僑城42.52145.541274391715中國恒大68.8017.32443.95616交投置地40.62103.43731.44816恒邦雙林67.8510.74430.42217中國奧園40.5629.06234.97317領(lǐng)地集團64.6419.20469.27318佳兆業(yè)39.8133.84247.01418中瑞天悅53.9118.18462.19219智匯新城投資39.60112.57674.26619新希望52.8147.75358.72420中海地產(chǎn)38.0625.49191.21220港中旅地產(chǎn)50.6829.80386.894備注：1.僅統(tǒng)計招拍掛土地；2.未計算權(quán)益占比典型房企存貨人居,保利存貨充足,萬科.龍湖亟待補貨霸易居企業(yè)集團?克而瑞人居戰(zhàn)略深遠(yuǎn)，故而延續(xù)著高強度的拿地節(jié)奏，目前存量高達(dá)279萬方（含人才公寓），去化周期超3年。其土儲主要分布于二、三圈層，但近兩年在主城區(qū)拿地較為積極，如成華區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)，土儲結(jié)構(gòu)有較大程度改善。其次人居從拿地到開盤周期較長，周轉(zhuǎn)效率有待提高，體現(xiàn)在2019年12月于天府新區(qū)科學(xué)城摘獲2宗涉宅用地，同期拿地的鹿溪槌府一期基本售罄，而人居項目未有明顯進展，隨著人居新項目陸續(xù)入市，去化周期有望有所下降。保利上半年在公開市場參拍較為積極，但尚未摘獲1宗土地，但通過收并購以及參與TOD項目獲得了充足的土儲，在公開市場激烈競爭下顯謹(jǐn)慎。華潤、萬科、龍湖、德商上半年拿地較為積極，存貨去化周期均不足1年，亟待補充貨源。其中華潤位于龍泉驛的3個項目銷售表現(xiàn)較為亮眼，上半年去化超干套，萬科位于天府新區(qū)的2個項目開盤即罄。備注：1.存貨統(tǒng)計范圍為未推未售+土地端存量；2.部分地塊未報規(guī)報建，住宅存量根據(jù)土地出讓要求進行計算，與實際情況或有出入房企項目項目房企項目房企項目房企項目房企項目人居九林語人居云山府保利時代華潤未來之城璟悅天著德登化樣年碧二天驕人居柏薈城人居濱江城保利湖光里院華潤時代之城自卄龍湖景粼玖序德商學(xué)標(biāo)驕城人居瑞云府人居金云府保利天匯華潤時代峰景龍湖龍悅臺國賓錦鱗天璽人居璽云府人居蜀津峰薈保利熙園華潤（122萬方）華潤理想之城首開龍湖右者德茴大悅世家人居柏云庭人居蜀瀾峰薈保利西堂里院華潤琨瑜府首開龍湖紫云賦德商七榴春和天驕人居大同峰薈人居天府新區(qū)71田保利大國璟華潤龍泉111畝龍湖花樣年春嶼溪岸低苞（74萬方）德登崇州59田人居翠怡峰薈人居天府新區(qū)84田保利西匯智慧云城華潤成華63畝粼云上府德荷青羊33田人居梧桐嶼人居咼新區(qū)97田保利青江和府萬科天府錦繡龍湖大宸原著九墅德商人居大府59畝人居（279萬方）人居越秀紫云府人居成華區(qū)38畝保利（215萬方）保利桃源新城萬科天府公園城龍湖（75萬方）西楹錦宸德商電建成華26畝人居長島薈城人居雙流區(qū)115畝保利堂悅府萬科潤園龍湖昱湖1號德商電建成華84田中建人居山水頤墅人居新津區(qū)99畝保利和光逸境萬科碧桂園公園大道龍湖悠山郡干山新嶼德茴德信青白江64田人居悅云庭人居成華區(qū)24畝保利云禧花園萬科金域華府龍湖”大厥I人去翩司期超婚區(qū)35畝去/Jt-t（90萬方）新希望萬科知園去化周師心年，亟待補貨人居億瀾峰薈人居德商天府新區(qū)59畝保利華僑城龍泉驛項目（收并購）萬科高線公園龍湖都江堰63畝人居概江峰薈人居溫江區(qū)100畝保利二仙橋中環(huán)廣場項目（收并購）萬科成華33畝龍湖都江堰69畝人居智薈城人居溫江區(qū)81畝保利廖家灣TOD項目（收并購）萬科金牛21畝龍湖金牛12畝人居悅云庭人居溫;丄區(qū)92田保利昌公堰TOD項目（收并購）萬科卑嘟129畝龍湖東安湖186畝土拍現(xiàn):場各類房企錯位競爭,或國資或龍頭或強產(chǎn)業(yè)____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________霸易居企業(yè)集團?克而瑞參拍次數(shù)TOP拿地宗數(shù)TOP________舉牌能力TOP_______央企中保利參拍次數(shù)最多，華潤次之，本土房企中人居、德商積極參拍;本土房企人居、德商拿地數(shù)量名列前茅，龍湖、電建等房企亦積極拿地;德商、龍湖、人居位列前三，德信、正榮、電建、華潤緊隨其后；________________綜合來看，以人居、德商為代表的本土房企斬獲頗豐，表現(xiàn)較為亮眼原因分別在于：人居有成都國資背景，且邁進世界500強的壓力較大，故而積極擴儲以追求業(yè)績跨越式增長；德商”朋友圈"較廣，投資策略轉(zhuǎn)變?yōu)槁?lián)合參拍或拿地后聯(lián)合開發(fā)，在強強聯(lián)合下，拿地勢頭較猛。___以龍湖、華潤、萬科為代表的龍頭房企依然積極擴儲，其中華潤積極深耕龍泉驛，加碼成華區(qū)；龍湖則落子金牛區(qū)與新都區(qū)，此外憑借著商業(yè)優(yōu)勢，于龍泉驛布局在成都的第10座天街；萬科延_______續(xù)穩(wěn)健風(fēng)格，以底價拿下出讓要求較為嚴(yán)苛的2宗地塊，分別為人才公寓及附加產(chǎn)業(yè)要求較高的地塊。________________以鼎仁、源昌、中瑞天悅、國銳為代表的中小房企拿地也較為積極，其中源昌、中瑞天悅、國銳均以產(chǎn)業(yè)勾地的方式積極拿地，未與龍頭房企展開直面競爭。______整體而言，上半年的土地市場呈現(xiàn)出"百家爭鳴”的市場格局。本土房企或通過緊密抱團、國資背景等優(yōu)勢積極拿地；龍頭房企或通過區(qū)域深耕、打造商業(yè)、成本管控等長處延續(xù)競爭優(yōu)勢；中___小房企則通過產(chǎn)業(yè)角度切入地產(chǎn)開發(fā)，與其他類型房企錯位競爭。_________________________________________________________參拍積極程度排名薰灘保利、人居、華潤、龍湖、德商、萬科、龍光第二梯隊金茂、（參拍10宗以上）電建、德信、正榮、融信、新希望、中海、大悅城、金地、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋______________________________________________________熱門地塊拿地宗數(shù)排名第一梯隊（摘狀3宗以上）人居、德商、龍湖、電建鼎仁、華潤、佳兆業(yè)、龍光、融信、中瑞天悅、德信、萬科、招商蛇口、源昌交投第w弟隊（摘狀2宗）建發(fā)S美的:金科、旭輝、卓越、領(lǐng)地、新城、大發(fā)___招商蛇口、華僑城、綠城、香港置地北京天恒、海倫堡、弘陽、佳兆業(yè)、金輝、天投第三梯隊（摘狀1宗）愛情地產(chǎn)、成都城投、大發(fā)、遠(yuǎn)達(dá)、華發(fā)、建發(fā)、金地、綠城、融創(chuàng)、天投、海倫堡、旭輝、遠(yuǎn)洋、國銳、家慈、中鑫海、興唐__________________________________________________________舉牌能力排名____蠢挪德商、龍湖、人居、德信、正榮、電建、華潤第二梯隊領(lǐng)地、遠(yuǎn)洋、佳兆業(yè)、龍光、綠城、萬科（?A4次心）華僑城、金茂、融信第三梯隊愛情地產(chǎn)、融創(chuàng)、時代、旭輝、源昌、中海（進入2次以上）大唐、金科、新力_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________備注：1.統(tǒng)計范圍為53宗熱點地塊土拍現(xiàn)場數(shù)據(jù)；2.聯(lián)合拿地房企分別計入一次參拍；3.舉牌能力根據(jù)房企競拍出價進入前五次數(shù)統(tǒng)計得出房企布局龍頭房企積極擴儲,在蓉投資力度減弱霸易居企業(yè)集團?克而瑞從龍頭房企城市布局來看，龍頭房企在成都投資力度減弱，僅龍湖、萬科、華潤、金地等房企有拿地動作，而融創(chuàng)、保利、中國鐵建、中海等房企空手而歸。根據(jù)龍頭房企城市間布局來看，重慶、長春、長沙、廣州、南京等城市較受房企青睞，總拿地體量均超300萬方。從龍頭房企拿地體量來看，融創(chuàng)、保利、萬科、龍湖、華潤擴儲較為積極，TOP5拿地可建面積占TOP20拿地可建面積的45%,行業(yè)集中度將會進一步提高。從龍頭房企投資策略來看，全面出擊、均衡局部成為龍頭房企的共識，萬科、保利、龍湖分別在15、14、12個城市有拿地動作，且投資城市重合度較高。21城集中供地拿地可建面積TOP20集團簡稱北京成都福州廣州杭州合肥濟南南京寧波青島廈門深圳沈陽蘇州天津無錫長春長沙鄭州重慶上海總計融創(chuàng)中國6%--13%10%3%---7%--.15%9%--8%29%-12%保利發(fā)展7%-6%-2%-2%3%3%4%9%3%--13%35%2%7%5%9%萬科地產(chǎn)-5%1%-3%6%6%3%3%15%4%7%5%18%10%10%5%-9%龍湖集團-9%1%.10%2%2%9%1%-.8%3%5%14%-37%-8%華潤置地6%3%2%31%.1%17%.-9%8%-23%■-7%招商蛇口8%13%32%--16%-4%4%--5%12%6%6%中鐵置業(yè)-----.-100%---5%綠城中國11%--38%2%8%13%-28%--5%越秀地產(chǎn)11%85%-4%-.----4%中國鐵建-33%6%---21%.3%-32%6%4%中海地產(chǎn)--21%7%--31%14%11%15%1%-4%中駿集團15%6%.46%22%-----5%-6%4%金地集團21%6%16%-8%7%-7%-14%-20%3%綠地控股----21%-9%--44%26%-3%建發(fā)房產(chǎn)5%-6%6%6%9%.31%-4%30%-3%3%卓越集團36%.-10%--29%---24%3%融信集團.3%18%-61%----17%--3%旭輝集團9%8%---8%-10%25%5%14%2%-12%8%3%碧桂園20%--4%--7%--.-19%39%4%6%3%金科集團------19%5%-.27%-12%37%-2%總計7%2%1%9%6%1%4%7%3%2%2%1%5%2%6%3%10%9%6%12%3%4560.91備注：1.武漢第一批次集中供地尚未完成，故不包括在內(nèi)；2.統(tǒng)計口徑非權(quán)益可建面積IUu住宅市場供不應(yīng)求，區(qū)域分化，購買力持續(xù)升級商品住宅特征供跌銷漲,供不應(yīng)求,市場熱度保持易居企業(yè)葉團■克而瑞21年上半年大成都商品住宅供應(yīng)819萬此同環(huán)比分別下降20%.53%;成交1221萬此同環(huán)比分別上漲12%.6%;供應(yīng)方面，因去年下半年供應(yīng)沖高，而周期性回落；同時因近兩年土地量持續(xù)低于市場銷量，市場供應(yīng)稍顯匱乏。成交方面，上半年表現(xiàn)優(yōu)于往期，1、順位搖號、精裝降標(biāo)和二手調(diào)整期致部分客群回流新房市場，開盤去化率超50%的項目占比持續(xù)提升；2、從七普數(shù)據(jù)和成倍上漲的人才落戶量看，置業(yè)需求旺盛，新房又供小于求，銷量上漲動能充沛；3、年前供應(yīng)大放量，成交于1月體現(xiàn)；4、熱盤開盤熔斷，品質(zhì)盤獨撐市場，滯銷盤有良好去化而持續(xù)去庫存。大成都商品住宅供需走勢一圈層（萬m2）6001749萬itf5001094萬1030萬nV400819Tim2300200二圈層（萬m2）三圈層（萬nf）---上半年平均值1147W業(yè)21史表：大成都近3年開盤情況去化率/占上匕201920202021日光盤f20%21%22%大于50%'，11%36%47%低于50%J.69%43%31%—9。*H^0-^寸。島^^Mrno?LZ^1L.ocLoc60.0Z80.0czo.oz9。.總so.oz■寸。.總Lo.oc9。島SQLC寸。?LZLO?LZLoc60.0Z80.0cZ.O.OZ90.0ZLno.oc寸。.0Crnoozzo.oz.Lo.ozmo.ocdzo.ocdrnQLZaLcdLO?LZ"L.oz量注：數(shù)據(jù)截止至6月20日。開盤特征///高能高潛天新,高新量價領(lǐng)跑,性價比成華去化優(yōu)異霸易居企業(yè)集團?克而瑞據(jù)克而瑞監(jiān)測，上半年天府新區(qū)供銷一路領(lǐng)先，21個項目開盤中僅3盤去化率低于5成，表現(xiàn)十分驚人。除高熱的天府新區(qū)外，推盤活躍的新都亦有不錯表現(xiàn)，供求量躍居第二；成華區(qū)、高新區(qū)整體偏剛改，置業(yè)門檻相對較低，日光盤占比最高，極受客戶關(guān)注；其余區(qū)域受樓盤、供貨量影響，開盤表現(xiàn)冷熱不均。區(qū)域推出套數(shù)認(rèn)購套數(shù)開盤去化項目日光盤大于50%低于50%代表剛需盤代表改善盤天府新區(qū)63555165⑤81%217113萬科天府公園城848麓湖生態(tài)城1583新都區(qū)4640298264%16286格林城市花園356潤揚觀瀾鷺島1231成華區(qū)26482519①95%9531源灘麒麟薈707雪松雅居樂IN天府368鄲都區(qū)4480239253%12147西郡英華824保利熙園105咼新區(qū)26392313④88%8440禹洲山河峯薈372陸肖TOD麓鳴九天577雙流區(qū)3251161850%10343北辰鹿鳴院294城投綠城誠園532青白江區(qū)2117159775%191153保利青江和府260人居瑞云府223錦江區(qū)14411286③89%6231東韻雅苑124建發(fā)央璽733溫江區(qū)1664120773%7052金科集美星宸274雅居樂錦尚雅宸298龍泉驛區(qū)2666114943%7034錦繡東宸227華潤置地未來之城540新津區(qū)1822103957%9153花樣年好未來224東原新希望錦官印悅260青羊區(qū)1745100858%7043光華壹號花園218龍湖西府瑯悅120武侯區(qū)92361567%5023雙鳳橋TOD鳳舞七里364保利西堂里院40金牛區(qū)334316①95%2110中際近青廣場240長虹大概76~，圈層特征供應(yīng)影響成交,各區(qū)市場冷熱不均易居企業(yè)葉團■克而瑞據(jù)克而瑞監(jiān)測:層上半年各區(qū)均供小于求，樓市熱度有升溫，成交量同環(huán)比齊漲；供需比05,嚴(yán)重供不應(yīng)求。____上半年天府新區(qū)年底集中推貨132萬nf,其中高性價比盤占主力，市場熱度升溫；成華、高新、青羊供應(yīng)發(fā)力，需求持續(xù)釋放，市場熱度可觀；錦江受供應(yīng)樓盤影響，成交同環(huán)比漲跌互現(xiàn)；金牛供應(yīng)持續(xù)放緩下，競爭壓力轉(zhuǎn)小，多盤銷量好轉(zhuǎn)，處持續(xù)去庫存態(tài)勢。表：一圈層1-6月供需情況區(qū)域供應(yīng)成交供求比套均面積趨均價套均總價趨主力在售單盤月均市場特征面積同比環(huán)比占比面積同比環(huán)比占比勢勢鹽個數(shù)走量一圈層298-26%-64%27%46115%32%38%0.52019:1402020:1372021:140224362019:2392020:2902021:315119各區(qū)供小于求，成交熱度升溫，價格微漲天府新區(qū)75?47%-63%34%170-4%81%37%0.41482088731733產(chǎn)品高端化，C區(qū)高端盤無壓，市場房源告急成華區(qū)5340%-57%24%9453%56%20%0.61232108626028性價比集中地，置業(yè)門檻一圈最低局新區(qū)25424%-72%11%6048%25%13%0.41542505838616365盤首發(fā)供應(yīng)激増，需求持續(xù)釋放武侯區(qū)12-58%-83%5%4288%94%9%0.31372475932512供應(yīng)腰斬，武侯新城品開去庫存青羊區(qū)26322%-57%12%41314%34%9%0.61432616037114品開發(fā)力致樓市升溫，但產(chǎn)品力有降級金牛區(qū)8-85%-86%4%38-17%161%8%0.21372117428110供應(yīng)放緩，競爭轉(zhuǎn)小，多盤銷量好轉(zhuǎn)。錦江區(qū)22-23%31%10%17-62%176%4%1.3139243143296熱盤集中供貨下，產(chǎn)品升級保銷量備注：1.主力在售項目：選取近一年取證并仍在售的項目；2、單盤月均走量：剔除尾盤和開盤即罄的項目；3、數(shù)據(jù)截止至6月20日。住宅待開發(fā)量（萬m2）主力項走勢預(yù)判表：板塊伐月成交情況。板塊成交量（萬仍環(huán)比供求均價比（元/們麓山7728%0.4238252012麓湖生態(tài)城1583熱度持續(xù)秦皇寺-天府CBD4325%0.5192943123中海天府里758熱度持續(xù)大源城南30608%②0.12471600萬科公園5號826市場降溫錦江生態(tài)帶3012%0.115099231川發(fā)天府上城1402熱度持續(xù)昭覺寺-駟馬橋2896%0.0197061721城投梧桐棲637市場降溫城北市屮心22-28%0.226310714金地融信御琴條136熱度持續(xù)丿理莊-二仙橋2250%0.522046229源灘國際社區(qū)685市場升溫西部智谷20148%0.222233725人居柏薈城1010市場降溫城西新丿II城南19538%③0.525123582高投新悅府370熱度持續(xù)萬年場城東1877204%①0.4190230.123華潤二十四城692熱度持續(xù)龍?zhí)端?4-11%1.020492463金融街融府471熱度持續(xù)武侯新城14-38%0.326975160鳳舞七里（TOD）364市場降溫城西南湖1423%0.1148200.10遠(yuǎn)大中央公園312市場降溫興隆湖10101%1.1256972282鹿溪槌府509市場升溫二圣鄉(xiāng)10-50%0.421249238華熙528藝術(shù)村469熱度持續(xù)圖：一圈層年度累計板塊熱力圖I：A,3師貿(mào)姑7卜膚iWt西1而籟仏木蘭鐘椅118竈寺-引馬制n：.iHzHW二仙知21/0市中心也本告帶H.fT時R，枳匸I0東義廈I光料呷山"'HVM同江冷，*藩海電公K歸n(r〈：;*2018年至今未開中的住宅待開注：住宅待開發(fā)量:重I：7冋—圈層板塊供應(yīng)發(fā)力城南持續(xù)高熱,儲糧見底城西.城北走勢趨冷霸易居企業(yè)集團?克而瑞爵二圈層特征5區(qū)供應(yīng)降幅超4成,盤多+高性價比致新都供銷兩旺易居企業(yè)葉團■克而瑞新都、鄲都躍居供應(yīng)主力，但新都較老五區(qū)相比盤源量多、性價比高，供求均升至第一。而鄲都供大于求，熱門板塊犀浦補倉，競爭較為激烈；兩新區(qū)中新津靠南拓和地鐵接駁，青白江因套均總價不足100萬和國家級開發(fā)區(qū)規(guī)劃加持，強力吸粉，市場規(guī)模居二圈中位水平；龍泉、鄲都、溫江以品質(zhì)項目為主，市場表現(xiàn)長期低位。從成交板塊看，二圈核心成熟板塊（犀浦、光華新城、龍泉老城）和高潛力板塊（如十陵、東安湖、東部新區(qū)）帶動，區(qū)域項目持續(xù)向好，對于龍泉、鄲都、溫江等整體價格水平正常走高貢獻(xiàn)較大。表：二圈層1-6月供需價情況屜面積供應(yīng)占比戒供求比套均面積趨勢均價（7u/m2）套均總價趨勢主力在售樓盤個數(shù)單盤月均走量市場特征同比環(huán)比面積同比環(huán)比占比2019:1142019:130二圈層412-11%?49%45%50122%-8%41%0.72020:117132632020:151179樓市熱度不敵一圈層，市場份額下降環(huán)比上漲環(huán)比下降2021:1162021:153新都區(qū)7776%-41%21%9459%16%19%0.81141241414235盤多+性價比高，為當(dāng)前供需主力雙流區(qū)43-47%-58%12%7920%-30%16%0.51251747921523怡心湖、華府等熱門板塊帶動，銷量上漲青白江52-29%-63%14%78-14%-33%16%0.71098680963342渠道緊扼房企咽喉下，項目競爭激烈新津54-37%?36%15%7319%5%15%0.71121126912325量漲價跌，多盤低價促銷量龍泉驛區(qū)4015%-69%11%6270%-4%12%0.61211807522322規(guī)劃利好，東安湖、龍泉老城持續(xù)走量鄲都區(qū)7147%45%19%6058%16%12%1.21211349016822高推高銷，犀浦補倉，熱度升溫溫江區(qū)33-32%-63%9%55-9%11%11%0.61181209814819高價項目去庫存中，品開競爭激烈備注：1.主力在售項目：選取近一年取證并仍在售的項目；2、單盤月均走量：剔除尾盤和開盤即罄的項目；3、數(shù)據(jù)截止至6月20日。川師東客相東IBM城抻仙W-fflHU城墳場三圣鄉(xiāng)高新金最城包江相大面fiV?谷武候新城金花萬年場雙情tttt東升?；仕?天府C80內(nèi)高新西木蘭績風(fēng)凰山驗貓募地北湖華僑城?R昭覺寺-歎馬橋茶店子石権JB歐飛工業(yè)網(wǎng)龍?zhí)端掳?1莊-二仙橋內(nèi)金汐外光華建設(shè)絡(luò)內(nèi)光華西河崔家店市中心機投中央株心白■消畑地公世紀(jì)大道航空港華陽新興繊新川南湖黃叩枚馬山公興H山永寧3］色天鄉(xiāng)柳林羊馬興隆湖圖：二圈層年度累計板塊熱力圖間龍說源/、A外髙新西表：板塊1?6月成交情況。板塊成交量（萬而環(huán)比供求比均價（元/們預(yù)售存量（萬們住宅待開發(fā)量（萬們主力項目走勢預(yù)判親閻老城3333%0.6126732233九境堂597熱度持續(xù)卑嘟老城24-18%0.7138431725藍(lán)光長島城537市場降溫華府24-15%0.521093125城投綠城誠園666市場降溫粉新城2386%①0.6183351299城投梧桐博雅768市場升溫X?五龍山192%0.91161960潤揚觀瀾鷺島1331市場降溫宗安湖198%0.519504342華潤未來之城1446市場升溫洛帶紅光1851%1.1125261726西郡英華834市場升溫Zry十陵1763%②0.7216541546華潤時代之城464熱度持續(xù)九江1620%0.4153301111新力朱園371市場升溫龍泉驛老城1562%③0.5156831912金科中梁美院477熱度持續(xù)大豐15-2%0.31609066萬科潤園464市場降溫金馬15-2%0.4988020金科集美星宸402市場降溫北部商貿(mào)城1436%0.22223354嘛殳梧桐集513市場降溫犀浦1219%1.119050936梓潼四季（TOD）322市場升溫東升8-39%0.0168692114城投梧桐馨園447熱度持續(xù)4羊場!、平寺Z錦江生態(tài)帯注：土地待開發(fā)量：2018年至今未開發(fā)地塊中的住宅待:日易居企業(yè)葉團■克而瑞三圈層特征7區(qū)供應(yīng)收窄,iJlIllllllllillliLlllhilillllll備注：1.主力在售項目：選取近一年取證并仍在售的項目；2、單盤月均走量：剔除尾盤和開盤即罄的項目；3、數(shù)據(jù)截止至6月20日。上半年邛峽5新盤上市，市場規(guī)模有擴容，加上眾房企圍獵宗地而為樓市增加的熱度，及推小面積加快周轉(zhuǎn)，供求成倍上漲，樓市地市兩熱，余下7區(qū)供應(yīng)放緩，成交亦走穩(wěn)或下滑。此外，除大邑、都江堰外