分?jǐn)偯娣e計(jì)算方法

面積計(jì)算方法一、計(jì)算全部建筑面積的范圍1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然層計(jì)算面積。5、 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。6、 挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。7、 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。8、 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。9、 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。10、 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。11、 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。12、玻璃幕墻等作為外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算。13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。15、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。二、計(jì)算一半建筑面積的范圍1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。2、獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。3、未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算。5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積一半計(jì)算。三、不計(jì)算建筑面積的范圍1、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。3、房屋之間無上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。8、活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。9、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)傄?、成套房屋建筑面積測算（一）成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。（二）套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。3、不包括在結(jié)構(gòu)面積辦的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。（三）套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積。（四）套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按的規(guī)定計(jì)算。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。二、共有共用面積的處理和分?jǐn)偣剑ㄒ唬┕灿泄灿妹娣e的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。（二）共有共用面積的處理原則1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。2、無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂＃ㄈ┕灿泄灿妹娣e按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：6Si二K*SiZ6SiK=-- ZSi式中：K—為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；Si--為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；6Si--為各單元參加分?jǐn)偹玫慕ㄖ娣e，m2；Z6Si--為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；ZSi--為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。三、共有建筑面積的分?jǐn)偅ㄒ唬┕灿薪ㄖ娣e的內(nèi)容共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。（二）共有建筑面積的計(jì)算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。（三）共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧?，依照第二點(diǎn)的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第二點(diǎn)的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。3、多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂Z6Sii=1K= nZSii=1蘇州市房屋面積計(jì)算規(guī)則（暫行）第一章總則第二章房屋建筑面積計(jì)算第三章房屋共有建筑面積計(jì)算與分?jǐn)偟谒恼路课莓a(chǎn)權(quán)面積核定第五章附則第一章總則第一條為進(jìn)一步規(guī)范我市房屋面積計(jì)算行為，統(tǒng)一房屋面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，保證房屋面積計(jì)算的公正合理性，維護(hù)房屋所有權(quán)者的合法權(quán)益，根據(jù)國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1—2000）、建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本規(guī)則。第二條本規(guī)則適用于本市范圍內(nèi)各類房屋的權(quán)屬登記、交易、租賃、評(píng)估、抵押、裁決、拆遷等業(yè)務(wù)中的房屋面積計(jì)算。第三條本規(guī)則實(shí)施前已經(jīng)合法計(jì)算的房屋建筑面積不適用本規(guī)則。第四條房屋面積計(jì)算包括：房屋建筑面積計(jì)算，房屋共有建筑面積計(jì)算與分?jǐn)?，產(chǎn)權(quán)面積核定等。第五條房屋面積以平方米為單位，建筑面積（包括戶層，總建筑面積）取位至0.01平方米，套內(nèi)建筑面積取至0.001平方米，K系數(shù)取至不少于小數(shù)點(diǎn)后六位數(shù)。第二章房屋建筑面積計(jì)算第一節(jié)房屋建筑面積計(jì)算的一般規(guī)定第六條房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、有圍護(hù)物、層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。第七條計(jì)算方法應(yīng)采用幾何圖形公式計(jì)算面積。不規(guī)則房屋，應(yīng)添加輔助線后分割成幾個(gè)規(guī)則的幾何圖形分別計(jì)算后累計(jì)，或使用全站儀實(shí)測該圖形邊線上若干點(diǎn)坐標(biāo)，運(yùn)用坐標(biāo)解析法計(jì)算其近似面積。第八條房屋外墻為非垂直墻面時(shí)，按底板外沿層高不低于2.20米的部位計(jì)算房屋建筑面積。非垂直的柱或非垂直的其它結(jié)構(gòu)外圍按前款方法計(jì)算建筑面積。第九條同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主體墻厚度計(jì)算。第十條誤差范圍按照中國房地產(chǎn)籍測量委員會(huì)（2001）008號(hào)文件執(zhí)行，采用二級(jí)邊長精度。1、超過50米限差為0.10米2、未超過50米限差為AD=±（0.05+0.001D）D—實(shí)測房屋邊長值，以米為單位，當(dāng)D小于10米時(shí)，以10米計(jì)。第二節(jié)房屋預(yù)售面積的計(jì)算第十一條房屋預(yù)售面積系指依據(jù)經(jīng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的建筑施工圖紙尺寸加應(yīng)含的粉刷厚度計(jì)算的房屋面積。第十二條測繪人員根據(jù)房屋所有人提供的圖紙實(shí)地進(jìn)行丈量核定注記尺寸，如圖注記尺寸與實(shí)量數(shù)據(jù)之差在規(guī)范誤差允許范圍內(nèi)，按圖紙尺寸計(jì)算。第十三條應(yīng)用圖紙進(jìn)行計(jì)算的，建筑物內(nèi)外墻所注記的尺寸應(yīng)加0.015m粉刷層厚度。第十四條超過允許誤差范圍的，則按實(shí)地丈量的數(shù)據(jù)計(jì)算。預(yù)售計(jì)算時(shí)超出限差須將圖紙退回，由設(shè)計(jì)單位重新修正圖紙并進(jìn)行簽章。第三節(jié)房屋建筑面積按全部計(jì)算的范圍第十五條屬永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。第十六條房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間、管道井等其高度在2.20米以上的，按其上口外墻水平投影計(jì)算。第十七條穿過房屋并為本幢服務(wù)的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳按一層計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。第十八條樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等按房屋自然層計(jì)算面積。第十九條房屋內(nèi)的復(fù)式層、躍層和房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。第二十條房屋內(nèi)的地下室、半地下室、地下商場、倉庫、車間、地下指揮部及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）的水平投影面積計(jì)算。第二十一條坡屋頂?shù)慕ㄖ臻g層高在2.20米或屋面底板距樓面凈高在2.05米以上（含2.05米，下同）部分，計(jì)算建筑面積。第二十二條坡地建筑物利用吊腳做架空層，并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的層高在2.20米或按凈層高2.05米以上部位計(jì)算建筑面積。第二十三條圖書館的書庫，立體倉庫設(shè)有結(jié)構(gòu)層的，按結(jié)構(gòu)層計(jì)算建筑面積。第二十四條舞臺(tái)燈光及大型車間內(nèi)的控制室，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。第二十五條兩幢房屋之間屬永久性的封閉或有柱的架空通廊，架空房屋按其水平投影計(jì)算建筑面積，架空房屋地面投影部分，若兩邊有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，計(jì)算其建筑面積。第二十六條挑樓、全封閉陽臺(tái)（全封閉陽臺(tái)必須在設(shè)計(jì)圖紙上加以注明或有設(shè)計(jì)單位書面文字說明）、全封閉的或有柱的挑廊（均按突出墻面）、眺望間、觀望電梯間按其外圍水平投影面積計(jì)算。第二十七條屬永久性結(jié)構(gòu)有頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。第二十八條與房屋相連并有上蓋的有柱走廊、檐廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。第二十九條有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。第三十條屬永久性建筑的有柱車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站等按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。第三十一條天棚按一層計(jì)算建筑面積。第三十二條有伸縮縫的房屋，縫的兩邊與室內(nèi)相通的，伸縮縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。第三十三條有玻璃幕墻，金屬板幕墻，石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影計(jì)算建筑面積。計(jì)算預(yù)售房屋面積時(shí)還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按50毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算面積按實(shí)測數(shù)據(jù)計(jì)算。第三十四條突出主體外墻的凸窗，進(jìn)深大于0.50米，高度大于2.20米，且窗臺(tái)高度小于0.40米，凸窗應(yīng)計(jì)算建筑面積。第三十五條主體墻體的凹窗，若高度大于0.40米，有二層墻體或可利用的應(yīng)按主體墻面的水平投影面積計(jì)算。第三十六條室內(nèi)樓梯和頂部有蓋的室外梯，將其中空部分計(jì)入梯間面積并分層計(jì)算建筑面積。第三十七條大堂或門廳中設(shè)置旋轉(zhuǎn)梯所形成的中空部分大于6平方米的，該中空部分應(yīng)屬大堂或門廳的一部分，則將該部分面積計(jì)入大堂或門廳面積中，否則作為樓梯面積部分。第三十八條通往復(fù)式層，假層（閣樓）的樓梯間中空，均視樓梯中空部分，并計(jì)算建筑面積。第四節(jié)房屋建筑面積按一半計(jì)算的范圍第三十九條與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，外圍水平投影超過底板外沿的，以底板水平投影為準(zhǔn)。圍護(hù)結(jié)構(gòu)大于上蓋寬度的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。第四十條只有獨(dú)立柱，單排柱的門廊、門斗、雨蓬、車棚、貨棚、站臺(tái)等屬永久性建筑的按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。第四十一條不封閉的陽臺(tái)、挑廊、按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。外圍水平投影超過底板外沿的，以底板水平投影為準(zhǔn)。圍護(hù)結(jié)構(gòu)大于上蓋寬度的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。第四十二條底層陽臺(tái)按平臺(tái)上圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積一半計(jì)算，外圍水平投影超過底板外沿的，以底板水平投影為準(zhǔn)。圍護(hù)結(jié)構(gòu)大于上蓋的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算。第四十三條無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算。第四十四條有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積一半計(jì)算。第四十五條臨街樓房挑樓下的有柱走廊，不作為主要人行道路（廊邊有人行道）的，按其柱外圍水平投影面積的一半計(jì)算。第四十六條建筑物第一層的進(jìn)門設(shè)于凹進(jìn)的外墻，頂部為第二層建筑所蓋且兩邊有擋墻的，按無柱走廊或檐廊處理，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。第五節(jié)不計(jì)算建筑面積的范圍第四十七條層高在2.20米（不含2.20米）以下的技術(shù)層、夾層、插層、復(fù)式層、車庫、地下室、半地下室。第四十八條突出墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。第四十九條兩幢房屋之間無上蓋的架空通廊。第五十條無頂建筑，房屋頂層的平臺(tái)、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。第五十一條獨(dú)立煙囪、亭、塔、池、油（水）罐、儲(chǔ)倉、地下人防干、支線等構(gòu)筑物。第五十二條房屋自然層內(nèi)的閣樓，氣屋和房屋內(nèi)用作通風(fēng)、隔熱、防雨采光的天井、通天等。第五十三條不與房屋相連，用于檢修，消防等用途的室外爬梯。第五十四條利用引橋、高架橋、高架路等路面作為頂蓋建造的房屋。第五十五條建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)，以及利用建筑的空間安置箱罐的平臺(tái)。第五十六條商店凸出墻面的玻璃櫥窗部分，高度低于2.20米，進(jìn)深小于0.50米的。第五十七條單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。第五十八條活動(dòng)房屋、臨時(shí)建筑和無上蓋或已部分倒塌的房屋。第五十九條挑樓、陽臺(tái)底下與房屋相連無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的平臺(tái)。第六十條騎樓、過街樓的底層用作街巷（主要通道、無人行道）通行的。第六十一條臨街樓房排廊下的底層作為道路街巷通行的（主要通道，邊上無人行道），不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。第六十二條房屋中的伸縮縫兩邊室內(nèi)不相通的部分不計(jì)算建筑面積。第六十三條其它不符合技術(shù)規(guī)范的建筑物和構(gòu)筑物不計(jì)算建筑面積。第三章房屋共有建筑面積計(jì)算與分?jǐn)偟诹臈l房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。第六十五條房屋內(nèi)共有建筑面積的確定，由房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)依據(jù)經(jīng)建設(shè)主管部門審核的圖紙和設(shè)計(jì)方案，對(duì)房屋內(nèi)外的共有部位進(jìn)行勘丈、審定和計(jì)算。第六十六條共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ娣e和不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。（一）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、本幢房屋內(nèi)的管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備用房，公共門廳、通道、消防控制室，套（單元）門以外的室內(nèi)、外共有樓梯、電梯、內(nèi)外廊、地下室、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。2、套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影一半的建筑面積。3、地面以上層高超過2.20米的設(shè)備層和符合核減建筑面積中的共有建筑面積。二）不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e1、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房以及作為人防工程的地下室。、已出售給產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫等。、第一層架空，用于停放車輛或用作公共開放空間部分的建筑面積。、地下室內(nèi)的公共車庫、停車場、以及車位等。5、層高超過2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的建筑面積。、商住樓中供住宅使用的在商業(yè)房中（無門）的樓梯間，沒有合法權(quán)屬分割文件或買賣雙方無協(xié)議約定的，不作共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偨o商業(yè)或住宅任一方。、用作公共休憩、綠化帶場所的共有設(shè)施，以及為建筑造型而建，無實(shí)用功能的房屋不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。第六十七條共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t與方法、共有建筑面積的分?jǐn)?，?yīng)以幢為單位進(jìn)行。、有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議約定，且不損害其它產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)利的前提下，按其文件或協(xié)議進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；否則按套（單元）內(nèi)建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。3、一幢建筑具有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人時(shí)，須先求出整幢房屋的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套（單元）內(nèi)相關(guān)建筑面積比例分?jǐn)?。第六十八條一般住宅樓的共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算方法：幢總建筑面積（司金套內(nèi)建筑面積總和幢分?jǐn)傁禂?shù)（K）= 幢套內(nèi)建筑面積總和各套分?jǐn)偯娣e二套內(nèi)建筑面積X幢分?jǐn)傁禂?shù)各套建筑面積二套內(nèi)建筑面積+套分?jǐn)偯娣e第六十九條商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ骸⑾雀鶕?jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分,即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，分別加到住宅和商業(yè)房總面積內(nèi)，然后按各自功能分別進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。、住宅樓按第六十八條方法計(jì)算。3、 商業(yè)房將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加本功能的共有建筑面積，按各層的套內(nèi)建筑面積依比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。4、 第一層全為商鋪且各商鋪均向走廊（或檐廊）開門的，走廊（或檐廊）的建筑面積應(yīng)列為商業(yè)房功能中分?jǐn)偟墓灿忻娣e。第一層為公寓房、辦公用房時(shí)該走廊（或檐廊）應(yīng)按上述原則計(jì)算。一層走廊（或檐廊）只有門廳前相通的，應(yīng)列為整幢分?jǐn)偂?、 商業(yè)房中樓梯間無門，住宅或辦公為單一產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)定為專用樓梯，由該產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。另有設(shè)計(jì)部門定性為專用樓梯，而有協(xié)議時(shí)也可分給上層功能區(qū)各產(chǎn)權(quán)人。6、通往地下各層的通道樓梯、電梯，在地面的出入口建筑面積按如下不同情況處理：出入口設(shè)在該幢建筑物外墻之外的，出入口的建筑面積計(jì)入地下室列為不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e；出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi)或在該幢一層中分隔出部分為出入口的，出入口建筑面積列為本幢應(yīng)分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e。7、商業(yè)房、辦公室的夾層，插層超過2.20米的建筑面積，應(yīng)計(jì)入該套建筑面積之內(nèi)，并參加該幢（或該功能區(qū)）共有建筑面積的分?jǐn)偂?、一幢房屋的樓梯或電梯，?dāng)各層梯間平面結(jié)構(gòu)相同時(shí)，從地面到屋頂梯間（機(jī)房）的共有面積，其服務(wù)范圍為整幢或其通過的整個(gè)功能區(qū)。因管理工作所需對(duì)個(gè)別樓層或部分樓層不設(shè)停機(jī)或不開門的，不影響共有面積的整體分?jǐn)?，其中也包括一層或?二層。復(fù)式房，其中有一層無門等情況，均需參與分?jǐn)偂?、躍層、復(fù)式層住宅中的戶內(nèi)或戶外樓梯按自然層數(shù)的面積計(jì)入套內(nèi)建筑面積。第七十條多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)?、 功能區(qū)的劃分和各功能區(qū)共有建筑面積的確定，由房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)建設(shè)主管部門審核的圖紙和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行實(shí)地踏勘審定。2、 多功能綜合樓，應(yīng)按其服務(wù)功能進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)?。僅服務(wù)于某一功能區(qū)的共有建筑面積（電梯間、樓梯間除外）應(yīng)在該功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?，該功能區(qū)以外僅為該功能區(qū)服務(wù)的電梯間、樓梯間，若通過其它功能區(qū)的樓層，則該部分的共有建筑面積按該功能區(qū)與其它功能區(qū)建筑面積的按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?、多功能綜合樓中，在各功能區(qū)中的電梯間、樓梯間作為主要通道且各功能中均有時(shí)，其電梯間、樓梯間應(yīng)視為整幢共有建筑面積的一部分，由整幢進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。4、計(jì)算方法：①求出整幢房屋為各功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積系數(shù)SSqKq棟分?jǐn)傁禂?shù)二 （S1+S2+S3）Sq——各功能區(qū)（整幢）共有建筑面積；S1、S2、S3……分別為各功能區(qū)扣除各功能區(qū)為整幢服務(wù)和為其它功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積之總和。計(jì)算各功能區(qū)與功能區(qū)共有建筑面積的系數(shù)5S1S2 SI、S2功能區(qū)的共有建筑面積；5S1S3——S1、S3功能區(qū)的共有建筑面積；5S2S3——S2、S3功能區(qū)的共有建筑面積。計(jì)算各功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)5S1——S1功能區(qū)的共有建筑面積；5S2——S2功能區(qū)的共有建筑面積；5S3——S3功能區(qū)的共有建筑面積。計(jì)算各功能區(qū)內(nèi)每套（戶）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和套（戶）的建筑面積。詳見略圖：第七十一條共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積上的具體部位和產(chǎn)權(quán)界線。第四章房屋產(chǎn)權(quán)面積核定第七十二條房屋產(chǎn)權(quán)面積系指房屋所有人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房屋所有權(quán)人持經(jīng)房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測量計(jì)算的成果報(bào)告向房屋權(quán)屬登記管理部門提出申請(qǐng)，市、縣級(jí)市房產(chǎn)行政主管部門審核后，登記確權(quán)認(rèn)定。第七十三條房屋產(chǎn)權(quán)面積測算至戶，以戶為單位，按房屋座落、幢號(hào)、結(jié)構(gòu)、層次、地號(hào)、分戶丈量作圖并計(jì)算。第七十四條測繪人員將面積計(jì)算和共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)、套內(nèi)建筑面積、套分?jǐn)偣灿薪?/p>