寧夏房地產(chǎn)業(yè)簡要分析

寧夏房地產(chǎn)業(yè)分析２００１年寧夏房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析２００２-０４-１１轉(zhuǎn)自：房地產(chǎn)信息２００１年,寧夏區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在國家實施西部大開發(fā)和住房制度改革全面推進的良好環(huán)境下,呈現(xiàn)出積極的開展態(tài)勢,全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成２２．２２億元,首次突破２０億元大關(guān),創(chuàng)歷史最高水平。??

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，增速居全社會各類投資前列?

２００１年,全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁,全年完成開發(fā)投資２２.２２億元，比上年增長４２.７％,高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增幅２０.９個百分點，也分別超過根本建立和更新改造投資２４.２個百分點和２９.９個百分點，增速居全社會各類投資的前列,對全社會固定資產(chǎn)投資增長奉獻率達１９.０%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重由去年同期的９.７%提高到１１.３%。成為推動全社會投資增長的主要動力。從全年投資運行情況看，寧夏房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直高于全國及西部平均水平。

二、土地交易活潑,土地購置投資明顯擴張。

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２００１年，寧夏區(qū)土地交易市場活潑，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積１３３.７６萬平方米,比上年增長８６.６%。土地購置投資大幅度增長,據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置投資達３.９４億元,比去年同期增加了１.９２億元,增長９４．７%,土地購置投資的快速增長，使其占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由去年同期的１３．０％猛增到１７.７%。土地購置費大幅度增加,有力地支持了房地產(chǎn)開發(fā)投資的調(diào)整增長,同時也顯示出房地產(chǎn)業(yè)開展的廣闊前景。?

三、建立資金到位良好,為投資增長提供了保障

２００１年,全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集情況明顯好與上年，全年累計到位資金２２.３４億元，超過同期開發(fā)投資額，比去年同期增長４０.９%。在各類資金中,國內(nèi)貸款增長較快,全年累計到位５.７４億元，比去年增長５７.９%，所占比重由去年同期的２２.９%上升到２５．７%。此外,由于市場銷售看好,資金周轉(zhuǎn)加快，企業(yè)融資金能力明顯增強,２００１年，自籌資金到位５．９５億元,同比增長４０.４%,定金及預(yù)付款到位８.５０億元，增長６４．３%，所占比重分別為２６.６%和３８.０％,成為房地產(chǎn)開發(fā)建立主要資金來源。良好的資金到位，保證了房地產(chǎn)投資的快速增長。??

四、商品房空置面積進一步減少

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２００１年,寧夏區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進一步加大盤活、消化空置商品房力度，商品房空置總量呈下降的趨勢，據(jù)統(tǒng)計，截止到２００１年底，全區(qū)商品房空置面積為５７．０３萬平方米，比去年減少８.０%，其中，空置一年以上的商品房面積９.８４萬平方米,占１７.３%。在全部商品房空置總量中,住宅的空置面積明顯減少,２００１年,全區(qū)商品住宅空置面積３３.１４萬平方米,比去年下降２３.０％。其中，空置一年以上的商品住宅面積４.１７萬平方米，占１２.６％，反映出寧夏消化商品房空置面積的努力取得了一定的成效。?

五、商品房市場銷售活潑,個人購房比重提高

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２００１年，隨著住房制度改革深化和寧夏一系列鼓勵住房消費信貸政策實施,市場消費需求增加,商品房銷售看好,個人購房比重進一步上升。據(jù)統(tǒng)計，２００１年,全區(qū)商品房銷售面積１１３.５４萬平方米，商品房銷售額實現(xiàn)１８.６１億元,分別比去年增長８.７%和３１.７%，其中，銷售給個人的商品房面積１０１.７６萬平方米，銷售額為１６.５４億元，分別增長９.９％和３４.４%。在商品住宅銷售中,個人購房比重大幅提高，２００１年,全區(qū)商品住宅銷售面積９３.０８萬平方米，銷售額１２.１７億元,其中，銷售給個人的住宅面積８８．５３萬平方米,銷售額１１.６１億元,所占比重上升為９５.１%和９５.４％,分別比去年同期增加了７個百分點和８.７個百分點。??

六、商品房銷售價格持續(xù)上升

２００１年，由于市場需求旺盛，帶動了商品房銷售價格持續(xù)上漲,據(jù)統(tǒng)計,全區(qū)商品房平均銷售價格為１６３９元/平方米，比去年同期上漲２１.２％，其中：商品住宅平均銷售價格１３０８元/平方米,比去年同期上漲１４.２％；上漲幅度最大的是商業(yè)營業(yè)用房，平均價格為３７３９元／平方米，上漲２７.４%；寫字樓平均銷售價格為１９２７元/平方米，下降１.６%。據(jù)２００１年１-１１月份全國統(tǒng)計快報資料顯示,寧夏商品住宅平均銷售價格在西部地區(qū)１０個省區(qū)中分別高于重慶、四川、貴州、甘肅、青海和新疆,在西部地區(qū)中居第三位。２００１年寧夏房地產(chǎn)開發(fā)銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析２００２-０４-２６原載：寧夏自治區(qū)城調(diào)隊

２００１年，寧夏在連續(xù)幾年國民經(jīng)濟較快增長，人民生活水平提高的良好背景下,國家進一步深化住房制度改革，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場,相繼推出了各種配套措施和優(yōu)惠政策，刺激了城鄉(xiāng)居民對住房的需求，全區(qū)房地產(chǎn)市場繁榮，價格保持了一定漲幅。據(jù)自治區(qū)城調(diào)隊對全區(qū)三市一區(qū)所轄１４縣房地產(chǎn)市場調(diào)查,與上年相比，２００１年房屋銷售價格上漲４.４%,房屋租賃價格上漲４.１%,土地交易價格上漲５.４%，分別高于全國平均水平２.２、１.３和３．７個百分點。

一、寧夏房地產(chǎn)價格變動的特征?

隨著全國房地產(chǎn)業(yè)的升溫,寧夏的房地產(chǎn)業(yè)也在持續(xù)升溫,房地產(chǎn)投資大幅度增長，商品房熱銷帶動房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚。２００１年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成２２.２２億元，比上年增長４２.７%,商品房銷售面積１１３.５４萬平方米,比上年增長８.７%,在房地產(chǎn)快速開展的根底上,房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)如下特征：

(一〕商品房銷售價格逐季追漲。２００１年,一至四季度商品房的銷售價格與２０００年同期相比分別上漲２.６、３.９、３.７和５.２個百分點。從商品房構(gòu)成和分類看,住宅價格上漲３.９%、非住宅價格上漲４.１%,其中經(jīng)濟適用房、普通住宅和豪華住宅價格分別上漲４.２%、３.６%和０.９%。

(二)舊房交易價格一路上漲。２００１年舊房交易價格呈現(xiàn)較強勁增長態(tài)勢，私有住房銷售價格全年上漲６.２%,其中住宅價格上漲５.１%，非住宅價格上漲７.７%。?

(三)公有住房銷售價格穩(wěn)步上漲。隨著房改政策的進一步推進，全區(qū)住房存量最大的銀川市從２００１年７月１日起取消購置公有住房的局部優(yōu)惠政策，實際銷售價格上漲了２０%左右。

〔四)房屋租賃價格盤升有力。據(jù)調(diào)查資料顯示：房屋租賃價格上漲４.１%,其中住宅類租賃價格大幅上漲，全年上漲７.２%；受調(diào)整租金的影響,公有住房租賃價格上漲２０．６%；商業(yè)用房租賃價格上漲２.５%,廠房倉庫租賃價格根本持平。?

(五〕土地交易價格持續(xù)上漲。２００１年，寧夏土地交易市場活潑,全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積１３３.７６萬平方米，比上年增長８６.６％。土地交易價格全年上漲５.４%，其中居民住宅用地價格上漲５.２%，工業(yè)用地價格上漲１９.８%,商業(yè)、旅游、娛樂用地上漲４.０%，其他用地價格上漲２.４%。

(六)三市一地是“漲〞聲四起。分地區(qū)看：２００１年,銀川市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１７.３２億元,比去年增長４７．６５%，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為７８%。與上年相比,２００１年房屋銷售價格上漲４．０％，土地交易價格上漲３．２%,房屋租賃價格上漲５.５％，價格漲幅全年位居全國３５個大中城市前１０名；石嘴山市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１.８６億元，比上年增長６.７７％，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為８．４%,同時房屋銷售價格、土地交易價格和房屋租賃價格比去年分別上漲１．６%、１２．１%和０.７%，其中土地交易價格漲幅據(jù)全區(qū)之首；吳忠市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２．９１億元，比上年增長４４.９９%，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為１３.１%，與上年相比,２００１年房屋銷售價格、房屋租賃價格和土地交易價格全年分別上漲５.１%、０.３%和１.４%；固原地區(qū)，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資１２５７萬元，比去年增長４６.５%，城鎮(zhèn)居民住宅自建住房和集資建房占全地區(qū)房屋建立開發(fā)的８０％。與上年相比，２００１年房屋銷售價格和土

地交易價格全年分別上漲１０.５％和１３.７%，漲幅位居全區(qū)之首,房屋租賃價格與上年持平。

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二、寧夏房地產(chǎn)價格上漲的原因?

導(dǎo)致寧夏房地產(chǎn)價格連年上漲,其主要應(yīng)從房地產(chǎn)需求因素和本錢因素以及企業(yè)利潤三局部加以分析。?

(一)需求因素

１、經(jīng)濟增長。２００１年,寧夏經(jīng)濟建立取得了可喜成績,經(jīng)濟總量持續(xù)增加，全區(qū)GDP比上年增長１０．１%,全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達５５４４元，比去年增長１２.９%，在城市居民吃、穿、用等方面得到較好滿足的前提下，住房消費逐漸成為城市居民消費的選擇。收入的增長,增強了城鎮(zhèn)居民購置住房的支付能力,從而進一步拉動了住房消費,據(jù)對銀川市居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示：有２７%的居民三年內(nèi)有購房意向，局部高收入戶具有購房能力,還有局部居民在借助銀行貸款和親友資助的情況下，也有實際購房能力。

２、人口增加。隨著市場經(jīng)濟的快速開展,人口向中心城市、向人口稠密地區(qū)不斷轉(zhuǎn)移,特別是國家調(diào)整了戶籍政策，加快了城市化進程。據(jù)２０００年人口統(tǒng)計資料顯示：寧夏非農(nóng)業(yè)人口達１５９.２萬人，比上年凈增３.８萬人，要解決全區(qū)凈增人口的住房,以人均建筑面積２０平方米計算，需增加７６萬平方米的住房；同時寧夏城市機關(guān)新婚家庭有９９５７戶,每戶建筑面積按６０平方米計算，需增加５９．７萬平方米；１９９５年以來分布在寧夏銀川市、石嘴山市和吳忠市轄區(qū)的流動人口還有３７.５萬人；以上人口都急需解決住房。?

３、政策效應(yīng)。為了更好地激活房地產(chǎn)市場，政府在政策上給予了積極的支持：一是對已購公房上市交易給予政策上的支持,同時放開了住房使用權(quán)的交易過戶,充分發(fā)揮一、二級房地產(chǎn)市場聯(lián)動作用，從而保證了中高收入家庭通過出售已購公房，購置新的商品住房或通過購置二手房來改善住房條件；二是從１９９９年末完畢了同十年一貫制的實物分房形式,改為住房分配的貨幣化,鼓勵居民自己購房；三是銀行提供了靈活多樣的購房貸款方式,放寬了貸款的額度和年限；四是國家采取了積極的財政政策,鼓勵擴大內(nèi)需,這些政策的實施均拉動了寧夏居民的住房消費。

〔二〕本錢因素?

１、土地本錢。地價是構(gòu)成住房價格的重要本錢。２００１年，全區(qū)土地購置投資大幅度增長,據(jù)統(tǒng)計,在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置投資達３．９４億元，比去年同期增加１.９２億元,增長９４．７%，土地購置投資的快速增長，使其占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由上年的１３．０％增加到１７.７%。隨著新住宅小區(qū)的建立,舊城的改造,住宅用地不斷擴張,公共設(shè)施用地、綠化用地、道路和廣場等用地也大規(guī)模地增加,而有限的可利用土地資源越來越少，無形當(dāng)中抬高了地價。同時由于城市近郊人多地少的矛盾日益突出,征地補償安置費用居高不下；用地單位直接協(xié)商征地，抬高了補償標(biāo)準(zhǔn)；相關(guān)部門在征地中搭車收費,使得征地費用上漲,直接導(dǎo)致土地價格越來越高。２００１年全區(qū)土地資格價格比上年同期上漲了５.４%。?

２、建筑本錢上升。隨著居民對住房質(zhì)量、功能、平安、環(huán)保等方面要求越來越高，各種新型材料被不斷采用，如塑鋼門窗、高檔防盜門、可視門鈴、分戶供熱等在住宅建立中普遍被應(yīng)用,這些優(yōu)質(zhì)材料的價格相對偏高，同時,建筑材料價格均有不同程度的上揚,都加大了建筑本錢。２００１年全區(qū)建筑安裝工程價格比上年上漲了２.０%，其中材料費價格、人工費價格和機械使用費分別上漲１.７%、５.３%和１.７%,水泥、地材和化工材料價格也分別上漲了４.０％、２.９%和６．８％。在地材中,沙、石價格平均漲幅在３０%左右。因此,商品房建筑本錢在短期內(nèi)仍呈上漲趨勢。?

３、各種費用仍然很高。住房建立工程的各種收費要占住房價格的１５％以上,各種費用不僅增加開發(fā)企業(yè)的負擔(dān)，而且由于住房建立的審批環(huán)節(jié)多,也極大地降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦事效率。據(jù)銀川市調(diào)查,住房開發(fā)工程從征地開場到立項、審批全過程中,需要涉及到四十多家行政事業(yè)單位和部門,加蓋近幾十個公章，所需時間少那么數(shù)月,長那么一年,這些也增加了企業(yè)的費用支出。雖然國家取消和降低了一些工程的收費標(biāo)準(zhǔn),但目前涉及到開發(fā)企業(yè)的收費仍有近百項之多。

〔三〕企業(yè)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)是一種投入高風(fēng)險大的行業(yè),追求利潤是開發(fā)商的首要目標(biāo)，而開發(fā)商取得高利潤通常又是以提高住房的售價來取得,據(jù)２０００年房地產(chǎn)開發(fā)公司帳面財務(wù)決算資料計算,全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商平均獲得利潤率不低于１５%，一直保持著較高的利潤水平。

三、對２００２年寧夏房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的建議??

目前,寧夏住房出現(xiàn)的消費熱很大程度是受到長期以來住房消費歷史欠帳的影響。從長遠看,隨著目前高收入群體住房消費的逐步滿足，住房消費的主體更多的將是目前占７０%左右的中低收入家庭，而這局部市場的關(guān)鍵是住房價格。據(jù)對銀川市住房需求調(diào)查顯示：在準(zhǔn)備購置住房的居民家庭中,５９.６%的居民購房需要銀行貸款,而憑自己收入積蓄和自籌資金購房的還是少數(shù)，并且近五成居民購房承受的價格在１５００元/平方米以內(nèi)。近幾年來，廣闊的中低收入家庭要求降低住房價格的呼聲越來越高,同時，大多數(shù)開發(fā)商也認識到降低房價的重要性。應(yīng)該看到住房價格的理性回歸是完成住宅產(chǎn)業(yè)從重要產(chǎn)業(yè)到支柱產(chǎn)業(yè)過渡的重要因素之一。因此降房地產(chǎn)價格勢在必行，政府宏觀調(diào)控的重點如下：

一是有效控制土地價格。由于受開發(fā)商爭奪土地的影響，地價被一再抬高,造成土地開發(fā)本錢增加。為此,首先要對土地的競標(biāo)價格適當(dāng)加以控制，應(yīng)研究制定一些新的方法；其次要完善拆遷補償制度，變過去的實物拆遷為貨幣