溫泉?jiǎng)e墅房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一局部市場(chǎng)局部1.1重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)結(jié)論:從2005年全年房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)開發(fā)指標(biāo)可以看出,重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈健康良性開展趨勢(shì);重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)供需兩旺的局面,1.1.1全市情況2005年主城商品房市場(chǎng)銷售穩(wěn)定，全年銷售面積1156萬平方米，同比下降4.43%；銷售金額327億元，同比增長(zhǎng)13.8%。其中，商品住房銷售面積1008萬平方米，銷售金額261億元，同比增長(zhǎng)9.34%。去年主城區(qū)商住房成交均價(jià)2887元/平米，同比增長(zhǎng)8.45%。去年1-12月，我市GDP同比增幅11.8％，城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅11.3％。房?jī)r(jià)依然保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，增幅與前二者較協(xié)調(diào)。去年主城區(qū)商住房供銷結(jié)構(gòu)根本協(xié)調(diào)。2005

年商住房供給方面，面積在120平米/套〔建面，下同〕以下的占60.85%，價(jià)格在3000元/平米以下的占73.34%；需求方面，面積在120平米/套以下的占50.82%，價(jià)格在3000元/平米以下的占72.96%。11.2北碚區(qū)概況結(jié)論:北碚區(qū)總面積為755平方公里，總?cè)丝?5萬人，并評(píng)為國(guó)家級(jí)可持續(xù)開展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)；2005年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值81億元，同比增長(zhǎng)11.2%；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9950元，比去年同期增長(zhǎng)8.3%；1.2.1北碚區(qū)情況分析概況北碚位于重慶市區(qū)西北郊的縉云山下，嘉陵江畔，幅員面積755平方公里，人口65萬，地處四川盆地平行峽谷地區(qū)，屬典型的亞熱帶溫暖濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，森林覆蓋率到達(dá)30％以上，年平均氣溫17.7度，降雨量1203毫米，無霜期334天。是重慶的風(fēng)景旅游區(qū)。地理位置優(yōu)越，距重慶市中心僅24公里，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里。是重慶的歷史文化名城，重慶都市圈的重要組成局部，被評(píng)為國(guó)家級(jí)可持續(xù)開展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)首批風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家級(jí)山水園林城區(qū)、全國(guó)造林綠化十佳城市。2003年獲建設(shè)部“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)〞。

經(jīng)濟(jì)開展據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005

年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值

81

億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.2%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值4.2億元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值45億元，增長(zhǎng)13.0%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值37億元，增長(zhǎng)13.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值33億元，增長(zhǎng)9.5%。全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿θ匀皇枪I(yè)經(jīng)濟(jì)，2005年全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率達(dá)63.6%，拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.3個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9950元，比去年2同期增長(zhǎng)8.3%；工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀及開展趨勢(shì)地區(qū)工業(yè)實(shí)力雄厚，門類齊全，擁有存量資產(chǎn)

70

億元。形成了以四聯(lián)儀器儀表集團(tuán)為主的全國(guó)三大儀器儀表工業(yè)基地之一，以華光儀器廠、重慶光學(xué)儀器廠為主的光學(xué)儀器工業(yè)，以華偉電子設(shè)備廠、重慶專用汽車制造廠、紅巖機(jī)器廠為主的機(jī)械制造工業(yè)，以大新藥業(yè)股份為首的醫(yī)藥制造業(yè)，以北玻儀器總廠、北盛玻璃制品有限公司為骨干的玻璃制造業(yè)等六大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。形成了48個(gè)行業(yè)、200多個(gè)門類、2萬多個(gè)品種的綜合性工業(yè)體系。有近百家中央、市屬企事業(yè)單位，許多產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)，近100個(gè)產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海內(nèi)外120個(gè)國(guó)家和地區(qū)。交通狀況水陸交通方便，下匯長(zhǎng)江直達(dá)鄂、湘、贛、皖、蘇等省和上海市。襄渝鐵路穿越全境可直達(dá)成都、武漢、鄭州、北京等地。有212國(guó)道貫穿全境，并有跨省級(jí)公路及專用線12條，實(shí)現(xiàn)了村村通公路。北碚城區(qū)距重慶市中心區(qū)24公里，距重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里。各街、鎮(zhèn)和風(fēng)景名勝點(diǎn)均有公共汽車相通。2002年峻工的212新線渝合高速公路在北碚境內(nèi)有3座互通式立交橋。即將建成的渝懷、遂渝鐵路穿越其境。一個(gè)貫穿東西南北，干支相連，水、陸、空相銜接的高效路網(wǎng)系統(tǒng)將逐步形成。區(qū)內(nèi)配套有各類科研所67個(gè)，其中部級(jí)科研機(jī)構(gòu)4個(gè)；有全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)兩所。文化、衛(wèi)生、教育、體育各項(xiàng)事業(yè)繁榮進(jìn)步。先后獲得全國(guó)“兩基〞、“幼兒〞教育先進(jìn)區(qū)、全國(guó)體育先進(jìn)區(qū)、全國(guó)文化模范先進(jìn)區(qū)、全國(guó)綠化先進(jìn)區(qū)等十六項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)。通信十分便捷，郵電網(wǎng)絡(luò)遍布各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，有26萬門程控；移動(dòng)通訊基站100多座，實(shí)現(xiàn)了程控化和長(zhǎng)途傳輸數(shù)字化，可與國(guó)3外190個(gè)國(guó)家和地區(qū)、國(guó)內(nèi)2000多個(gè)市縣直通信息。黨政辦公自動(dòng)化居全市領(lǐng)先水平，是國(guó)家城市信息化試點(diǎn)區(qū)。能源供給充足，全區(qū)電網(wǎng)供電能力到達(dá)100萬千伏安，送電線路長(zhǎng)350公里，配電線路長(zhǎng)400公里，供電可靠率99.7％，電壓合格率94.2％。全區(qū)鋪設(shè)和安裝了天燃?xì)夤艿?00多公里及相應(yīng)配套儲(chǔ)氣罐站，城區(qū)天燃?xì)鈿饣实竭_(dá)90％以上。城市年供水能力到達(dá)3000萬噸以上，日污水處理能力5萬立方米，地區(qū)工農(nóng)業(yè)和居民用電、用氣、用水豐裕.城市面貌日新月異。1.3.1工程周邊城市規(guī)劃、開展概況工程所在地塊已經(jīng)納入城市開展的快車道，如：蔡家組團(tuán)、北碚十里溫泉城、西南客貨運(yùn)中心、城市快速干道等都處于本地塊所在區(qū)域或周邊區(qū)域，且不少工程以進(jìn)入實(shí)施階段。蔡家組團(tuán)蔡家組團(tuán)位于本工程西側(cè)，境內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，西靠中梁山脈，周圍有北溫泉、小三峽等著名的風(fēng)景旅游區(qū)。其面積為75.5平方公里,規(guī)劃人口45萬人。作為“重慶外圍十一組團(tuán)〞的重要有機(jī)組成部分以及北碚“1331〞的重點(diǎn)工程，蔡家組團(tuán)處于重慶北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝北區(qū)和北碚區(qū)的樞紐位置，也處于重慶主城向北拓展的重要地區(qū)?，F(xiàn)在整個(gè)重慶城市開展繼續(xù)向北擴(kuò)張，北碚又在實(shí)施南下開展戰(zhàn)略，與重慶主城的北上戰(zhàn)略對(duì)接，蔡家組團(tuán)因此成為重慶北上、北碚南下的對(duì)接點(diǎn)。蔡家組團(tuán)的建設(shè)開發(fā)將分三個(gè)時(shí)間階段進(jìn)行。到2007年，蔡家組團(tuán)啟動(dòng)3平方公里起步區(qū)的建設(shè)，組團(tuán)形象初顯。到2021年，建成面積8平方公里，人口10萬人。規(guī)劃一期范圍交通網(wǎng)絡(luò)根本完成，城市形態(tài)根本形成。到2021年，建成面積31平方公里，人口45萬人。形成較為完備的城市形態(tài)，城市品質(zhì)到達(dá)沿海優(yōu)秀城市水平。整個(gè)組團(tuán)將形成中心城區(qū)加五大片區(qū)的格局，中心城區(qū)以金融商貿(mào)為主，五大片區(qū)分別為高尚居住片區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑片區(qū)、綜4合開發(fā)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)片區(qū)及工業(yè)片區(qū)。蔡家組團(tuán)的快速開展已經(jīng)吸引了大批投資者，總吸納資金已達(dá)70億元；

重慶十里溫泉城重慶十里溫泉城位于北碚區(qū)城郊,面積約為

10

平方公里.區(qū)域范圍包括北溫泉、金果園、金鋼古鎮(zhèn)、協(xié)和村、澄江鎮(zhèn)運(yùn)河村的沿嘉陵江及運(yùn)河兩岸地區(qū)。該工程總投資12.7億元，建設(shè)期限為2005年——2021年。建成后將使該片區(qū)成為一個(gè)集休閑度假、商務(wù)會(huì)展、養(yǎng)生保健、旅游購(gòu)物為一體的綜合性旅游文化區(qū)域。

西南最大的鐵路客貨運(yùn)中心按照重慶市整體規(guī)劃，在“十一五〞期間，重慶市將新建鐵路6條，并在212國(guó)道沿線的井口及雙碑間修建我國(guó)西南最大的客、貨運(yùn)站，其客、貨運(yùn)將輻射整個(gè)西南地區(qū)。本工程距離規(guī)劃中的客運(yùn)站只有10分鐘的車程。

重慶市二環(huán)路的建設(shè)與212國(guó)道的改造重慶市二環(huán)高速路已于2005年12月全面開工,預(yù)計(jì)將于2021年底全線通車,通車后將使重慶市各區(qū)的之間的交通問題得到極大的改善并能使重慶市的高速公路能直通所有相鄰省市.本工程與規(guī)劃中的高速公路出口距離800米.212國(guó)道是重慶市通往北碚城區(qū)的一條交通干道,由于近年沿線樓盤、沿線經(jīng)濟(jì)開展迅猛。212國(guó)道已不能滿足其間的需求。212國(guó)道的改造工程將于2006開工，2007年完工。改造后的212國(guó)道將實(shí)行雙向6車道、紅線寬度為54米，屆時(shí)。沙坪壩與北碚之間的車程可縮短20分鐘，將位沿線產(chǎn)業(yè)的開展帶來更多的機(jī)遇。51.4地塊概況結(jié)論:位于北碚區(qū)南部，總面積為300畝，地形較為復(fù)雜；自然環(huán)境較好，交通便利；建筑形式可考慮兩種形式相結(jié)合，即獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅.1.4.1地塊位置及概況該地塊位于北碚區(qū)南部，位于212國(guó)道以北一側(cè)，背靠中梁山國(guó)家森林保護(hù)區(qū)，整個(gè)工程地勢(shì)北高南低，以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及兩個(gè)動(dòng)水湖泊。通過地下鉆探，已獲得水溫為44攝氏度，每日最高流量為7000—8000立方米的地下溫泉水及探明礦泉水層位深度和出水量。該地下溫泉水已獲得?溫泉水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告?，據(jù)估計(jì)如按每日以1300立方米的開采量進(jìn)行開采可以持續(xù)開采20年以上。1.4.2工程產(chǎn)權(quán)及土地狀況工程原命名為*******，由****公司開發(fā)，因資金缺乏，現(xiàn)工程整體轉(zhuǎn)讓，整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格為****萬元。我公司現(xiàn)與****公司達(dá)成初步意見，同意由我公司先支付****萬元履約保證金，當(dāng)我公司通過招拍掛成功獲得本工程300畝土地開發(fā)權(quán)后，再支付剩余的轉(zhuǎn)讓款。該工程已取得?土地證?的土地面積為19畝，并已興建了綜合樓〔5296.64平米〕、建筑面積為3600平米的八棟花園洋房〔已售并以7%的回報(bào)率進(jìn)行返租〕等建筑物。已根本完成大門、景觀湖〔35畝〕、廣場(chǎng)的興建及綠化。該工程已向自然村租用580畝土地，其中280畝土地已支付276年的土地租賃費(fèi)用，剩余300畝村有林地已支付50

年的土地租賃費(fèi)用，目前這些土地大局部以毛地狀態(tài)存在。已將土地使用性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地為200畝。1.4.3環(huán)境該地塊背靠中梁山國(guó)家森林保護(hù)區(qū)，周邊道路整齊，綠化較好，環(huán)境優(yōu)良。同時(shí)，地塊圍山而成，植被豐富，自然環(huán)境優(yōu)美。并有占地50畝、落差高達(dá)8米的動(dòng)水人工湖兩個(gè)。1.4.4交通因片區(qū)人氣缺乏，過往公交車較少。1.4.5建筑形式鑒于地塊自然景觀好的特點(diǎn)，本工程地塊可建高端物業(yè)，建筑形式可考慮兩種形式相結(jié)合，即聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅。1.5SWOT〔工程優(yōu)勢(shì)分析〕結(jié)論:優(yōu)勢(shì)：自然環(huán)境和溫泉資源是本工程最大的優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)：對(duì)外交通不便，地形復(fù)雜，前期投入較大；時(shí)機(jī)：填補(bǔ)市場(chǎng)空白，可提升公司品牌；威脅：由于工程體量較大，銷售周期可能較長(zhǎng)。1.5.1優(yōu)勢(shì)〔S〕1、地塊位于北碚區(qū)以北，背靠中梁山國(guó)家森林保護(hù)區(qū)，地塊自然環(huán)境非常好，是當(dāng)?shù)夭豢啥嗟玫木幼^(qū)域；72、

交通比擬便利，緊臨212

國(guó)道、渝合高速路、二環(huán)快速路布置3、4、5、

于地塊周圍，出入相當(dāng)方便；地塊地形優(yōu)勢(shì)比較明顯，可依山而建高尚物業(yè)，利用工程原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一島、一泉、二溪、二湖、四園〞為主題的特色園林，從而提升小區(qū)物業(yè)檔次，而且與北面的國(guó)家森林保護(hù)區(qū)相照應(yīng)；本工程的溫泉、礦泉水資源不僅僅能給工程帶來一大賣點(diǎn)，也可以將這一資源進(jìn)行市場(chǎng)化的運(yùn)作；本工程可向臨近地塊開展，具有可持續(xù)性開展的前提；1.5.2劣勢(shì)〔W〕1、該地塊離北碚中心尚有一段距離，且公共交通不興旺，規(guī)劃中配套設(shè)施建設(shè)尚需時(shí)日，故生活比擬不便；2、地塊存在一定的缺陷。地塊還屬于毛地，平整土地的前期投入較大；地形不規(guī)那么，并存在一定的高差，設(shè)計(jì)開發(fā)難度較大；3、該地塊植被豐富，高差較大，未來消防及小區(qū)平安問題的處理難度較大；4、工程以北仍有局部村民居住，將影響本工程的外在形象。1.5.3時(shí)機(jī)〔O〕1、隨著三溪口、蔡家組團(tuán)眾多高尚社區(qū)的新建，該工程所處區(qū)域已被重慶消費(fèi)者所接納，該片區(qū)已成為重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)；2、成功開發(fā)此工程將使公司品牌在重慶范圍內(nèi)進(jìn)一步提升，為公司持續(xù)開展帶來良好的效應(yīng)；3、工程周邊的在售的高端物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷推廣方面并沒有非常出彩之出，為本工程推入市場(chǎng)留有一定的提升空間；84、5、6、7、

重慶市政府已將本工程地塊納入主城區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)于本工程銷售價(jià)格而言有了一定的上升空間；重慶市2005年住宅平均銷售價(jià)格為2800元/平米，同比上年增長(zhǎng)9%，可見整個(gè)重慶市的房?jī)r(jià)還是處于一個(gè)偏低的水平，整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格仍將持續(xù)健康的向上開展，對(duì)于本工程來至政策、行業(yè)方面的威脅將大大降低。市場(chǎng)目前供給的獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)的面積都較大，如果我們將本工程定為小棟別墅，那無論是在總價(jià)上還是在消費(fèi)者的接受程度上都是很有優(yōu)勢(shì)的；地產(chǎn)新政以來，政府加強(qiáng)了對(duì)別墅用地的控制，并逐漸減少相應(yīng)土地的供給量，對(duì)于取得土地的開展商而言將又是一個(gè)時(shí)機(jī)。1.5.4威脅/風(fēng)險(xiǎn)〔T〕1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，因同類產(chǎn)品〔別墅/聯(lián)排別墅〕在該區(qū)域都有供應(yīng)，并受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件制約，及目標(biāo)客戶相對(duì)較為狹窄，銷售周期將會(huì)較長(zhǎng)；2、于本地塊取得?土地證?的土地只有19畝，其余300畝土地將由土地儲(chǔ)藏中心收儲(chǔ)后，進(jìn)行招拍掛出讓，土地出讓金的價(jià)格由于受市場(chǎng)的影響，很難進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，這將對(duì)本項(xiàng)目帶來了很大的不可預(yù)測(cè)性。1.6工程需求預(yù)測(cè)結(jié)論:重慶市別墅市場(chǎng)整體供需持平但市場(chǎng)需求尚未得到有效挖掘。目前重慶人均建筑面積僅為

20.4

平方米，大大低于全國(guó)人均住9房水平。對(duì)廣闊的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)蛋糕。未來10年，重慶的城市化率將到達(dá)45%，主城區(qū)面積將由現(xiàn)在的600多平方公里擴(kuò)大到2700平方公里，未來5年每年將有60萬人口農(nóng)轉(zhuǎn)非，其中有20萬人要進(jìn)主城區(qū)，必然進(jìn)一步激發(fā)住宅需求。重慶主城區(qū)的住房均價(jià)為每平方米2800元，對(duì)于一個(gè)直轄市而言不僅意味著房?jī)r(jià)上漲的巨大空間，還預(yù)示著房地產(chǎn)的升值潛力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前重慶別墅市場(chǎng)上的別墅工程〔包括在售的和亮相未售的〕占地已達(dá)15000余畝，總建筑面積為500萬余平方米，共12000余套。同時(shí)一些混合工程〔別墅產(chǎn)品+花園洋房〕的占地面積已達(dá)5000余畝，總建筑面積為460萬平方米左右，總套數(shù)13000余套。預(yù)計(jì)未來四年放量總計(jì)會(huì)到達(dá)6000套以上，即每年1500套。重慶市主城區(qū)目前別墅市場(chǎng)每年消耗在1500套左右，每年成交量以10%的速度增長(zhǎng)，根據(jù)2003年至2005年的別墅市場(chǎng)吸納規(guī)律，獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅與總份額的比例為3：7，即獨(dú)立別墅每年的消耗量在450套左右，聯(lián)排別墅每年的消耗量在1050套左右。目前重慶市一般高級(jí)社區(qū)的頂層躍層(把高層與多層統(tǒng)一估計(jì))的比例占戶數(shù)5%左右，面積比應(yīng)該在10%左右。2005年主城區(qū)住宅銷售1100萬平方米，其中30%的高檔樓盤量就有330萬平方米，以10%的比例計(jì)就是33萬平方米，以平均每套200平方米計(jì)算就有1650套的成交量；加上全躍層設(shè)計(jì)與疊拼別墅，2005一年有能力購(gòu)買別墅級(jí)物業(yè)〔聯(lián)排別墅及以上〕的客戶選擇了類別墅物業(yè)〔頂層、躍層、花園洋房等稱為類別墅〕的量應(yīng)該在3000套以上，而別墅物業(yè)的成交量在1500套左右。10以此類推，重慶市高端物業(yè)的年消化量應(yīng)該在

4500

套左右，類別墅項(xiàng)目對(duì)高端客戶市場(chǎng)的分流量體比例為

7：3以上，也就是說至少有品。

70％的別墅級(jí)客戶沒有購(gòu)買別墅型產(chǎn)看來有點(diǎn)供大于求，但實(shí)際上，真正的需要遠(yuǎn)沒得到滿足。1．7重慶別墅市場(chǎng)分析結(jié)論：重慶別墅市場(chǎng)正處于高速開展階段，整個(gè)市場(chǎng)總體供應(yīng)量較大，但實(shí)際上有效供給卻缺乏。重慶別墅市場(chǎng)已自然形成了幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，并各領(lǐng)風(fēng)騷。1.7.1重慶別墅市場(chǎng)歷史及分析重慶別墅市場(chǎng)開展主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，即〔1995年以前的〕市場(chǎng)萌芽期、〔1996-2002年〕市場(chǎng)平淡期、〔2003年至今〕重慶別墅市場(chǎng)的真正興起。市場(chǎng)一波三折又走到一個(gè)新的高點(diǎn)，市場(chǎng)從11產(chǎn)品形態(tài)、置業(yè)對(duì)象、市場(chǎng)容量等方面折射出高端市場(chǎng)的特有風(fēng)采。階段一：重慶別墅市場(chǎng)萌芽期〔1995年以前〕這個(gè)階段主要是跟風(fēng)中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷而來，對(duì)本地購(gòu)置力不切實(shí)際的估計(jì)，開發(fā)比擬盲目。目前市場(chǎng)碩果僅存的主要有錦繡山莊、翠湖山莊等。整體市場(chǎng)經(jīng)歷了超長(zhǎng)的銷售周期，甚至一度擱淺，更出現(xiàn)了玫瑰山莊之類的爛尾樓，給市場(chǎng)留下的大多是教訓(xùn)。以純別墅工程為主，建筑單體的風(fēng)格以歐式為藍(lán)本，風(fēng)格混雜，比例失調(diào)，細(xì)節(jié)化的工藝較差。開始注重社區(qū)園林打造，錦繡山莊還是重慶第一個(gè)國(guó)家園林綠化小區(qū)，至今其園林建筑都堪稱經(jīng)典。拉開了重慶高端物業(yè)管理的序幕。尤其是錦繡山莊物管更成為目前重慶大多數(shù)高端物業(yè)的管家婆，這個(gè)時(shí)期的物管費(fèi)至今都保持在元/平米的水平。工程營(yíng)銷手段匱乏，大多沒有廣告意識(shí)，除錦繡山莊外，一些早期工程連主題廣告語及戶外廣告牌都沒有。階段二：重慶別墅市場(chǎng)的平淡期〔1996-2002年〕這個(gè)階段重慶早期花園小區(qū)初顯雛形，如洋河花園、珠江花園、南方花園、龍湖花園等，市場(chǎng)重心及開發(fā)熱點(diǎn)受到轉(zhuǎn)移，重慶第一批綜合型社區(qū)別墅出現(xiàn)。期間，中國(guó)第一個(gè)長(zhǎng)假的執(zhí)行以及人們對(duì)“5+2〞新型生活模式的追求，近郊度假型別墅一時(shí)鼎盛。另一方面，受國(guó)家出臺(tái)?空置高檔房地產(chǎn)開發(fā)工程的通知?的影響，伴隨著中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的衰退，別墅開發(fā)更加謹(jǐn)慎，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入了較長(zhǎng)的平淡期。直到2002年11月龍湖香樟林別墅的開盤旺銷才開始了重慶別墅市場(chǎng)春天的首映禮。本階段市場(chǎng)主要特點(diǎn)12有：社區(qū)形態(tài)主要以綜合型社區(qū)的都市別墅和城市近郊的度假型別墅為主。整體市場(chǎng)呈現(xiàn)“歐陸風(fēng)〞的鼎盛時(shí)期。產(chǎn)品形態(tài)仍以獨(dú)棟別墅為主，同時(shí)出現(xiàn)了聯(lián)排等產(chǎn)品形式。獨(dú)棟大多在300平米以上，聯(lián)排大多集中在220-300平米之間，整體戶型有走大趨勢(shì)。尤其是海蘭云天一期獨(dú)立別墅大多集中在400-500平米之間，甚至到達(dá)700平米，市場(chǎng)接受度較低。開始注重物業(yè)管理，小區(qū)大多自己成立物管公司。重慶外鄉(xiāng)知名的物業(yè)管理公司大多在這個(gè)階段成立，如龍湖、大昌祥等。但也有工程為了營(yíng)造更多的賣點(diǎn)，開始引進(jìn)國(guó)際品牌物管公司作為物管參謀，如世邦魏理仕、香港梁振英測(cè)量師等。價(jià)格較低，度假型別墅大多集中在2000－3000元/平米的水平，尤其是99年推出的全興一品莊園別墅更以1680元/平米的建面起價(jià)引得市場(chǎng)側(cè)目。都市別墅大多集中在4000-5000元/平米的水平。階段三：重慶別墅市場(chǎng)的興起〔2003年至今〕隨著香樟林別墅2003年6月的完銷，并創(chuàng)造了重慶別墅市場(chǎng)單價(jià)超過萬元的歷史記錄，點(diǎn)燃了重慶別墅市場(chǎng)的戰(zhàn)火。尤其是隨著國(guó)家45號(hào)文件對(duì)別墅市場(chǎng)用地的叫停，對(duì)手中握有可供別墅開發(fā)用地的開發(fā)商來講不啻于一道興奮劑，市場(chǎng)供給量隨即翻番。重慶伴隨著全國(guó)第三次別墅開發(fā)高潮的來臨而氣象萬千，整體市場(chǎng)日新月異。本階段市場(chǎng)主要特點(diǎn)如下：1、外企大舉入市，重慶進(jìn)入大盤時(shí)代，重慶別墅市場(chǎng)也進(jìn)入大盤時(shí)代。占地上千畝的別墅工程不斷涌現(xiàn)，如占地1500畝的中安翡翠湖、2000畝的天龍長(zhǎng)青湖、1600畝的藍(lán)湖郡、3600畝的保利13高爾夫等。重慶外鄉(xiāng)開發(fā)商也迅速成長(zhǎng)，市場(chǎng)大局部別墅都由外鄉(xiāng)開發(fā)商操刀。2、別墅產(chǎn)品分級(jí)。一方面隨著2005

年亞太市長(zhǎng)峰會(huì)在渝舉辦的利好消息，出現(xiàn)了佰富高爾夫、保利高爾夫及紅塔高爾夫等高檔別墅工程。開發(fā)商自身對(duì)別墅市場(chǎng)的研發(fā)能力也不斷提高，涌現(xiàn)出藍(lán)湖郡及世紀(jì)花園等純別墅社區(qū)，更有中安翡翠湖的3000萬樓王榮升2004年?福布斯?中國(guó)十大別墅之列，使得重慶別墅在全國(guó)市場(chǎng)獲得一席之地。另一方面在有“中國(guó)TOWNHOUSE年〞之稱的2003年，TOWNHOUSE等經(jīng)濟(jì)型別墅也在重慶大行其道，主要是針對(duì)以前購(gòu)置頂躍、花園洋房的客戶。近兩年總價(jià)在50－150萬的經(jīng)濟(jì)別墅就有中天香悅?cè)A府與佳華水彬林等22個(gè)聯(lián)排與疊拼工程?？蛻舳嘣ｋS著社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展推動(dòng)著重慶別墅消費(fèi)群體的形成，外鄉(xiāng)消費(fèi)者已成為購(gòu)房主力。有私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)董事、企業(yè)金領(lǐng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、公務(wù)員、律師、醫(yī)生、大學(xué)教授、教師等中產(chǎn)階層。市場(chǎng)供給量巨增，2003－2004年新增別墅供給量就超過以往歷史供給的總和還多。自然資源等環(huán)境因素日顯優(yōu)越，尤其是

SARS

后低密度的經(jīng)濟(jì)型別墅走俏。這個(gè)階段營(yíng)銷訴求面更加廣泛，除了品牌開發(fā)、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產(chǎn)品的研發(fā)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。如有借鑒傳統(tǒng)民居生活形態(tài)的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀(jì)花園，有顛覆重慶市場(chǎng)的地中海風(fēng)情的藍(lán)湖郡西14岸；有幾度考量產(chǎn)品尺度的高山流水二期的純獨(dú)棟別墅，也有追求實(shí)惠的建工未來城與北溫泉9號(hào)的夾層設(shè)計(jì)，更有發(fā)揮業(yè)主個(gè)性的長(zhǎng)青湖、美茵湖谷·天鵝湖的別墅DIY。

1.7.2重慶市別墅區(qū)域市場(chǎng)分析

渝北區(qū)市政府的北遷決定了渝北區(qū)的地產(chǎn)業(yè)也不斷開展，而房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的突飛猛進(jìn)，也極大地推動(dòng)了渝北區(qū)城市建設(shè)的步伐和城市化進(jìn)程。不管是從龍湖的進(jìn)駐就開始開展的新牌坊板塊，還是現(xiàn)在正處于開展勢(shì)頭的冉南板塊，似乎都顯示出這樣一種形態(tài)——渝北，將是今后重慶開展的重心、中心!而渝北又聚集了重慶別墅的豪華陣容：保利高爾夫花園、龍湖香樟林、長(zhǎng)青藤、伽藍(lán)藝墅、山語間、青河灣等，都由品牌開發(fā)商開發(fā)，給高端收入人群提供了多種選擇。

北部新區(qū)隨著大量國(guó)內(nèi)各地知名房企的進(jìn)駐，“城市向北〞口號(hào)的提出，“離塵不離城〞的地理位置，都決定了北部新區(qū)是低密度置業(yè)的首選地區(qū)之一。從金開大道的棕櫚泉國(guó)際花園、保利國(guó)際高爾夫花園到人和的比華利豪園、錦繡山莊等等，可以說，以別墅為代表的低密度住宅已經(jīng)是北部新區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品。但目前北部新區(qū)生活配套設(shè)施的缺乏卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

北碚區(qū)北碚由于地理位置的關(guān)系，獨(dú)居主城一隅，隨著渝合高速公路的通車，15及二環(huán)路的開工將大大拉近北碚與中心城區(qū)的距離。其得天獨(dú)厚的風(fēng)景旅游資源、歷史文化資源已經(jīng)吸引大批的開發(fā)商進(jìn)駐，今天的北碚無疑已經(jīng)成為重慶都市圈的重要組成局部。目前的北碚中心區(qū)一共分為四個(gè)板塊：老城區(qū)、城北新區(qū)和城南新區(qū)、三溪口片區(qū)。三溪口片區(qū)已經(jīng)成為該區(qū)的熱點(diǎn)。以2003年推出的中安·翡翠湖為代表，目前正在推售湖邊別墅，還有香溪美林以及正在修建的紅塔高爾夫工程。這個(gè)片區(qū)將成為重慶又一高檔住宅生態(tài)社區(qū)的聚集地。

南岸區(qū)南岸區(qū)作為去年商業(yè)增長(zhǎng)最快的區(qū)域，也是目前重慶市住宅開發(fā)的熱點(diǎn)。亞太城市市長(zhǎng)峰會(huì)在南岸的召開，將極大的促進(jìn)了南岸本身經(jīng)濟(jì)的飛速開展，這也就決定了南坪中央商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍要以高層和商用樓為主。但是，由于南山片區(qū)特殊的地理環(huán)境，大片的綠化自然資源，加上以陪都遺址為代表的歷史人文資源和以一棵樹觀景臺(tái)為代表的現(xiàn)代人文資源，使得它成為一個(gè)“離塵不離城〞的別墅文化區(qū)。

江北區(qū)目前江北區(qū)正以觀音橋?yàn)橹行南蛲廨椛洌虅?wù)的飛速開展決定了它無法擁有大量低密度住宅，更何況是別墅的興建。江北區(qū)的新規(guī)劃和市政府的北遷，注定了它將成為未來重慶的核心商務(wù)區(qū)。而大石壩—石馬河板塊，由于受到老工業(yè)的限制，配套設(shè)施缺乏，樓市開展緩慢。從城市布局上看，石門大橋兩側(cè)都是具有開發(fā)潛力的位置，這里以前是江北農(nóng)場(chǎng)，植被資源豐富，有景色優(yōu)美的江景、坡地，橋南又有大石壩公園、鴻恩寺等，擁有大片綠地、森林，自然優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。由于板塊內(nèi)目前居住條件不很成熟，離市中心距離較遠(yuǎn)，目前開16發(fā)的工程主要是低密度的別墅，如：宏帆·半城中央、華立·天地豪園、佰富高爾夫花園等等。

九龍坡區(qū)從2001年國(guó)有企業(yè)逐步從九龍坡區(qū)的退出到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐步進(jìn)入，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為九龍坡區(qū)的的支柱產(chǎn)業(yè)，去年九龍坡區(qū)又打出“成熟西區(qū)，魅力人居〞的旗幟，這將使九龍坡區(qū)成為重慶主城區(qū)三大板塊之一。具體來看，九龍坡區(qū)楊家坪步行街周邊、石橋鋪轉(zhuǎn)盤附近商業(yè)較為發(fā)達(dá)，地價(jià)相對(duì)較高，也較難實(shí)現(xiàn)低密度置業(yè)，但稍遠(yuǎn)一些區(qū)域如楊家坪九龍大道，因可供開發(fā)的土地面積較大，成為主城西部低密度社區(qū)開發(fā)的佳地。

巴南區(qū)重慶城市化進(jìn)程不斷加快，主城在“北上南下〞的城市開展格局下，并且將“向南〞進(jìn)行到底，大批物業(yè)、房企紛紛入住巴南，帶來了先進(jìn)的建筑形態(tài)和整體社區(qū)規(guī)劃理念，從而促使本區(qū)域的產(chǎn)品走勢(shì)，逐漸向以別墅為主的低密度住宅邁進(jìn)。目前巴南區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)主要集中在魚洞板塊巴線大道沿線和李家沱板塊土橋街道，其產(chǎn)品規(guī)劃和生活環(huán)境的營(yíng)造都在逐漸向主城其他已開展成熟的區(qū)域靠攏。

重慶市別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀

重慶市的低密度住宅開展之所以進(jìn)入到一個(gè)高速開展階段。主要原因有以下幾點(diǎn)：其一，按照正常規(guī)律，5—10年是住宅升級(jí)的一個(gè)周期，在市場(chǎng)不成熟的階段，這一周期相對(duì)更短。重慶房17地產(chǎn)市場(chǎng)的起動(dòng)時(shí)間比擬晚，從99年左右才開始進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場(chǎng)買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年來住宅升級(jí)換代的頂峰，這在直接拉動(dòng)了低密度住宅的開展。其二，交通條件的改善、消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變?cè)诤艽蟪潭壬嫌绊懥司用竦馁?gòu)房特征：人們生活對(duì)繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們?cè)谫?gòu)房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對(duì)于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢(shì)的地塊無疑是搶占了制高點(diǎn)。其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比擬具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢(shì)作為賣點(diǎn)；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點(diǎn)。在未來3—5年內(nèi)，中高檔住宅市場(chǎng)低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。重慶別墅市場(chǎng)，外表上看總體供給量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場(chǎng)產(chǎn)品在面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。例如，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、交通便利，總價(jià)在70—90萬元的聯(lián)排別墅、總價(jià)在120—140萬的小獨(dú)棟別墅都存在著供給空缺。局部別墅產(chǎn)品缺乏內(nèi)涵的支持，僅僅是一個(gè)空殼，未滿足消費(fèi)者對(duì)建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導(dǎo)的生活方式、文化氣氛等。另外，產(chǎn)品個(gè)性化不強(qiáng)。表現(xiàn)在沒有針對(duì)不同的市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，開發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網(wǎng)打盡。再者，就是局部18開發(fā)商對(duì)本地市場(chǎng)的特性研究不夠。并在在工程包裝、營(yíng)銷推廣等方面還處于初級(jí)階段，營(yíng)銷手法沒有特色，甚至混淆于普通住宅。1.7.4獨(dú)立別墅的特征1、少數(shù)人擁有，別墅是房地產(chǎn)市場(chǎng)上頂級(jí)物業(yè)，相應(yīng)地，其消費(fèi)主體是社會(huì)金字塔的頂尖階層。2、對(duì)環(huán)境要求極高，良好的環(huán)境包括自然環(huán)境和人造環(huán)境甚至還有人文環(huán)境。3、低容積率。別墅是極低密度住宅，容積率一般低于０.5，覆蓋率低于30%；4、居住物業(yè)中售價(jià)最高。因其擁有稀罕珍貴的自然景觀，物業(yè)檔次高，故售價(jià)也最高。5、超值享受，且是購(gòu)此類物業(yè)的人地位與身份的象征。1.7.5聯(lián)排別墅的特征1、介于集合住宅和單棟別墅之間，戶與戶之間既獨(dú)立，又相連，形成連排獨(dú)立住宅。2、低密度，由于層數(shù)低，戶型面積大，戶數(shù)少，所以總建筑面積較少，容積率較低，一般在0.8左右，但覆蓋率較高，往往高于50%。3、建于城郊結(jié)合部且有一定的自然環(huán)境。4、設(shè)計(jì)新穎，須做到統(tǒng)一的整體設(shè)計(jì)，外部與自然相結(jié)合，內(nèi)部人性化。5、超值享受。即有別墅品味但遠(yuǎn)低于別墅的價(jià)格。競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析中安翡翠湖中安翡翠湖溫泉?jiǎng)e墅工程，位于重慶市北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北19碚三區(qū)交匯處的三溪口翡翠湖畔，占地1500畝，其中翡翠湖占地500畝，容積率0.32。中安翡翠湖溫泉?jiǎng)e墅主要的建筑形態(tài)為獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅。另有溫泉度假酒店、學(xué)校等配套設(shè)施，整個(gè)建設(shè)周期為四年。工程方案分四期完成。工程一期163套已全部售罄，二期北區(qū)A、B組團(tuán)銷售率為90%，目前在售的主要是北區(qū)C、D組團(tuán)聯(lián)排別墅及獨(dú)立別墅。聯(lián)排別墅共計(jì)238套，分別由150、180和210平方米三種戶型組成，價(jià)格從63萬元至150萬元不等，由于緊靠212國(guó)道，噪音將大大影響其整體質(zhì)素。由于縮小了建筑面積，其相對(duì)較低的總價(jià)及其品牌所具有的一定品牌號(hào)召力將能夠吸引一局部潛在的客戶。獨(dú)立別墅緊靠翡翠湖畔，擁有得天獨(dú)厚的湖景，簡(jiǎn)約現(xiàn)代的外立面令其與山景、湖景得到了更有機(jī)的統(tǒng)一，但由于其11000元/平米的單價(jià)，將大大制約其銷售的進(jìn)度。龍湖藍(lán)湖郡藍(lán)湖郡位于金山大道與金開大道交匯處。經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘可到達(dá)渝中區(qū)。工程總占地1600畝，一期占地408畝一期為772套，其中聯(lián)排別墅743套，水邊獨(dú)立別墅29套已全部售罄。戶型面積：聯(lián)排別墅約210平方米-290平方米；水邊獨(dú)立別墅約400平米。聯(lián)排別墅均價(jià)為8000元/平方米，獨(dú)立別墅為13000元/平方米。2005年藍(lán)湖郡西岸以全年11.5億元的銷售額，成為2005年重慶樓市單盤銷售最大贏家。作為重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊其無論是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)還是在營(yíng)銷手法上都是可圈可點(diǎn)的。在戶型設(shè)計(jì)上諸如小坡屋頂，圓弧頂入戶門等設(shè)計(jì)。別墅的結(jié)構(gòu)也做到了“雕刻〞般的精準(zhǔn)搭配，它大量采用一層結(jié)構(gòu)，客廳放棄了大而空的格局，分為多個(gè)小客廳，使家中每個(gè)人的活動(dòng)空間得到最大保證；尤其是大量連接室內(nèi)與外界的長(zhǎng)廊、天井等“灰空間〞的運(yùn)用，在重慶豪宅市場(chǎng)上更是首次出現(xiàn)。對(duì)于任何營(yíng)銷而言，最大的難點(diǎn)的是，找到恰當(dāng)?shù)姆绞?，擴(kuò)大被營(yíng)銷的事物的影響。龍湖·藍(lán)湖郡，作為重慶地產(chǎn)中頂級(jí)的樓盤，20要找到與其品質(zhì)匹配的營(yíng)銷載體，確實(shí)不是一件容易的事情。藍(lán)湖郡找到了，256幅畢加索原作版畫于藍(lán)湖郡體育中心展出。這就是“一生一棟〞的龍湖藍(lán)湖郡。1.8工程定位結(jié)論:樓盤定位：以中高端物業(yè)來定位，建筑形式采用獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅相結(jié)合?？蛻舳ㄎ唬褐饕槍?duì)公務(wù)員、大學(xué)教授、醫(yī)生、工廠老板、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高管理層。價(jià)格定位：獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅折后均價(jià)初步定價(jià)為4000元/M2戶型定位；建議本工程中的聯(lián)排別墅以四房、五房為主，面積在180～200M2之間，獨(dú)立別墅的面積控制在300～350M2之間。1.8.1樓盤定位工程的主要優(yōu)勢(shì)在于其擁有自然景觀及溫泉資源。建議本工程以中高檔物業(yè)來定位，建筑形式采用聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅相結(jié)合。1.8.2客戶定位樓盤檔次也就決定了其消費(fèi)群體為收較高、而且收入較穩(wěn)定的一局部人。我們工程針對(duì)的對(duì)象主要是：年齡層次集中在30-45歲之間，多為中年成熟型的買家，職業(yè)以銀行界、私企業(yè)主、大學(xué)教授、醫(yī)生、企業(yè)高級(jí)管理人員居多，這局部客戶多具有穩(wěn)定的事業(yè)和豐厚的收入，家庭結(jié)構(gòu)多處于滿巢期。21比擬標(biāo)的比照物業(yè)名稱本工程比擬標(biāo)的比照物業(yè)名稱本工程香溪美林北溫泉九號(hào)中安*翡翠湖區(qū)位20202320交通便捷20202320公共配套20222521區(qū)域規(guī)劃20202220周邊環(huán)境20202220合計(jì)100102115101因素修正系數(shù)0.980.860.99比擬標(biāo)的比照物業(yè)名稱本工程香溪美林北溫泉九號(hào)中安*翡翠湖多，這局部客戶能夠較快地完成原始積累，但對(duì)產(chǎn)品的個(gè)性及其他方面的要求也更加挑剔。1.8.3價(jià)格定位住宅價(jià)格〔多層/小高層價(jià)格〕案運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論之“市場(chǎng)比擬法〞，選取工程周邊較有代表性的樓盤中安*翡翠湖、北溫泉九號(hào)、香溪美林中的獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅作為可比案例，綜合考慮其地理位置、周邊環(huán)境、樓盤檔次、公共配套設(shè)施、社區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理等因素，并通過修正確定其銷售價(jià)格；區(qū)域因素修正表比擬工程個(gè)別因素修正表比擬工程22物業(yè)檔次15151518環(huán)境景觀15141518戶型結(jié)構(gòu)15151515工程規(guī)模20232028建筑質(zhì)量15151615發(fā)展商品牌10121112物業(yè)管理質(zhì)素10121113合計(jì)100106103119因素修正系數(shù)0.940.970.84綜合修正表物業(yè)名稱香溪美林北溫泉九號(hào)中安*翡翠湖工程折后均價(jià)400039007000區(qū)域修正系數(shù)0.980.860.99個(gè)別修正系數(shù)0.940.970.84修正價(jià)格368532535821通過市場(chǎng)比照法評(píng)估該工程可實(shí)現(xiàn)的折扣均價(jià)為：〔3685+3253+5821〕/3=4253元/㎡結(jié)合我們樓盤的定位，我們?cè)诖隧?xiàng)目?jī)r(jià)格定位持較謹(jǐn)慎的態(tài)度，所以建議本工程折后均價(jià)初步定價(jià)為4000元/㎡。由于本項(xiàng)目為純別墅社區(qū),商業(yè)面積較少并且商業(yè)局部只是作為社區(qū)的配套,并且在短時(shí)間內(nèi)商業(yè)局部的價(jià)值很難體現(xiàn),現(xiàn)不考慮銷售,只作為出租使用.23221.8.4戶型定位22本工程所針對(duì)的客戶群體的層次較高，他們主要是想改變目前居住的條件，除了對(duì)小區(qū)環(huán)境比擬注重外，更注重室內(nèi)的氣派。獨(dú)立別墅：建議本工程中獨(dú)立別墅總面積控制在300～350M之間聯(lián)排別墅：建議本工程中聯(lián)排別墅以四房、五房為主，總面積控制在180～200M之間。第二局部經(jīng)濟(jì)分析2.1投資估算、計(jì)息資金分析主要分析結(jié)論工程開發(fā)周期為3年。住宅總銷售收入為46024萬元。工程銷售均價(jià)為4000元/㎡。預(yù)計(jì)工程計(jì)息資金14788萬元，計(jì)息時(shí)間為2年，利息為2366萬元。2.1.1開發(fā)情況預(yù)測(cè)1、開發(fā)時(shí)間預(yù)測(cè)。假設(shè)該工程于2006年10月進(jìn)行掛牌出讓，預(yù)計(jì)從2006年10月起進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備，2007年3月開工，工期12個(gè)月，預(yù)計(jì)2007年10月開盤出售，預(yù)計(jì)銷售時(shí)間為2年，即2007年10月至2021年10月。工程開發(fā)周期為3年，即36個(gè)月。242、銷售進(jìn)度預(yù)測(cè)根據(jù)我公司已開發(fā)樓盤的銷售經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合該工程所處的地理位置情況和工程市場(chǎng)分析情況，預(yù)計(jì)銷售前景較好，從開盤起第1年能完成住宅60%的銷售任務(wù)，第2年完成住宅40%銷售任務(wù).2.1.2地價(jià)估算1、根據(jù)2005年1月份北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)街道社區(qū)A4-1/01、A5-1/01號(hào)地塊33萬元/畝的掛牌出讓價(jià)格，并針對(duì)本地塊進(jìn)行綜合分析，可按25萬元/畝計(jì)算土地出讓價(jià)格。地價(jià)=250000*300=7500〔萬元〕2、支付******公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款2500萬元2.1.3根底數(shù)據(jù)1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：序號(hào)工程數(shù)量備注1根本情況1.1建設(shè)用地面積200100m2按300畝土地測(cè)算1.2計(jì)容積率建筑面積120060m2按容積率為0.6住宅建筑面積115060m2技術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù)獨(dú)立別墅建筑面積23012m2技術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù)聯(lián)排別墅建筑面積92048m2技術(shù)部門測(cè)算數(shù)據(jù)商業(yè)建筑面積2000m2會(huì)所建筑面積2000m2配套設(shè)施建筑面積1000m21.4建筑密度25%1.5容積率0.62可變因素2.1管理費(fèi)4%以建安成本費(fèi)為基數(shù)252.2銷售費(fèi)用4%以銷售收入為基數(shù)2.3不可預(yù)見費(fèi)5%以建安成本費(fèi)為基數(shù)3稅金3.1營(yíng)業(yè)稅及城建稅率5.1%以銷售收入為基數(shù)3.2所得稅率33%以稅前利潤(rùn)為基數(shù)4利息4.1中長(zhǎng)期貸款利率8%1—3年期含手續(xù)費(fèi)2、建安費(fèi)測(cè)算根據(jù)對(duì)各工程建筑指標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格分析，預(yù)定該工程的單位本錢為700元/M2，即總本錢=120060*700=8404萬元。管理費(fèi)用=8404*4%=336(萬元)不可預(yù)測(cè)費(fèi)用=8404*5%=420(萬元)3、配套及相關(guān)費(fèi)用測(cè)算序號(hào)工程面積〔m2〕單價(jià)小計(jì)〔萬元〕備注1小區(qū)綠化及相關(guān)配套1.1道路60030m2503001.2綠化90045m2807202前期及工程相關(guān)費(fèi)用2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用120060m2202401.2環(huán)保費(fèi)用120060m24482.3垃圾處理費(fèi)120060m21122.4質(zhì)量監(jiān)督120060m22242.5配套費(fèi)120060m214016802.6人防費(fèi)120060m2303602.7工程勘探200100m251002.8圖紙審核費(fèi)8054萬元0.0025162.9工程監(jiān)理費(fèi)8054萬元0.032412.10測(cè)量費(fèi)200100m22402.11占道費(fèi)200100m21202.12放樣費(fèi)200100m212026合計(jì)3821318元/m22.1.4銷售收入、銷售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及城建稅估算1、住宅銷售收入=115060*4000/10000=46024〔萬元〕2、銷售費(fèi)用=46024×3%=1380〔萬元〕3、營(yíng)業(yè)稅及城建稅=46024×5.1%=2347〔萬元〕2.1.5投資估算經(jīng)計(jì)算工程投資總額：26727萬元。2.1.6計(jì)息資金估算根據(jù)工程開發(fā)方案、銷售方案和投資估算等情況，我們可進(jìn)行以下指標(biāo)分析：〔注：銷售資金回籠中，住宅銷售資金因銀行按揭的因素比實(shí)際銷售的滯后時(shí)間未加考慮〕。1、計(jì)息資金金額根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)際情況，工程在運(yùn)行過程中工程款可分期支付，在支付工程啟動(dòng)資金后，工程開盤后可用銷售回籠的資金維持工程的正常運(yùn)行，計(jì)息資金按下面三局部考慮：〔1〕支付地價(jià)款7500萬元?！?〕項(xiàng)目啟動(dòng)資金按建安本錢的30%估算，故工程啟動(dòng)資金為2748萬元〔即9160*30%=2748〕。27〔3〕支付******公司整體轉(zhuǎn)讓價(jià)款2500萬元〔4〕支付配套費(fèi)及人防費(fèi)2040萬元故計(jì)息資金金額為14788萬元2、計(jì)息時(shí)間該工程從2006年10月獲取土地使用權(quán)出現(xiàn)資金流出開始，在不考慮內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的因素外，預(yù)計(jì)要到2007年10月工程開盤才有現(xiàn)金流入，預(yù)計(jì)到2021年10月，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入20710萬元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持工程的正常運(yùn)行，故預(yù)計(jì)計(jì)息時(shí)間為24個(gè)月，即2年。貸款利息形成當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息=14788*8%*2=2366〔萬元〕282.2經(jīng)濟(jì)效益分析主要分析結(jié)論工程能實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)11356萬元。投資利潤(rùn)率為43%。銷售利潤(rùn)率25%。靜態(tài)投資回收期為2.4年。年投資利潤(rùn)率為14%2.2.1靜態(tài)指標(biāo)分析1、評(píng)價(jià)指標(biāo)1〕銷售收入2〕稅前利潤(rùn)3〕稅后利潤(rùn)4〕本錢利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率2、稅金1〕營(yíng)業(yè)稅及城建稅：按銷售收入的5.1%提取2〕所得稅：按稅后利潤(rùn)的33%提取3、利息：按8%的年利率計(jì)算4、利潤(rùn)分析該工程的投資收益及投資回報(bào)率見下表29投資收益估算表〔單位：萬元〕序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額及百分比備注一銷售收入46024二投資總額26727三營(yíng)業(yè)稅及城建稅2347稅率5.1%四稅前利潤(rùn)16950五所得稅5594稅率33%六稅后利潤(rùn)11356七投資利潤(rùn)率43%八銷售利潤(rùn)率25%十年投資利潤(rùn)率14%為

從上表可以看出，該工程能實(shí)現(xiàn)銷售收入46024萬元，總投資額26650萬元，能實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5518萬元，投資利潤(rùn)率為14%，銷售利潤(rùn)率為25%，年投資利潤(rùn)率為14%。5、靜態(tài)投資回收期自2006年10月起到2007年9月，工程在運(yùn)行過程中只有現(xiàn)金流出，沒有現(xiàn)金流入，累計(jì)凈現(xiàn)金流出量為14788萬元，到達(dá)凈現(xiàn)金流出量的頂峰，從2007年10月開盤銷售后開始有現(xiàn)金流入，凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，。故靜態(tài)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量/出現(xiàn)正值的年份-1+|上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量|/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=1.7年注：是在按方案100%銷售，現(xiàn)金流入時(shí)未考慮住宅提前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)因素和銀行按揭導(dǎo)致的滯后因素，現(xiàn)金流出按預(yù)計(jì)工程進(jìn)度方案支付的情況下編制。302.3不確定因素分析主要分析結(jié)論盈虧平衡時(shí)的銷售量為70408㎡,銷售率為61%,銷售額為28163萬元。當(dāng)?shù)貎r(jià)為31萬/畝時(shí),樓面地價(jià)為775元/㎡,地價(jià)款為9304萬元，預(yù)計(jì)總投資為28820萬元，在售價(jià)和本錢不變時(shí)，到達(dá)盈虧平衡時(shí)的銷售量為75922㎡,住宅銷售率為66%，銷售額為30369萬元。22.3.1盈虧平衡分析2由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有成片開發(fā)，整體生產(chǎn)的特殊性，故在作盈虧平衡分析時(shí)不將本錢作固定本錢、變動(dòng)本錢進(jìn)行分類，僅以總投資額作為計(jì)算根底。1〕、該工程銷售收入為46024萬元，住宅的總建筑面積為115060平方米，工程平均售價(jià)為4000元/平方米。設(shè)盈虧平衡時(shí)的銷售量為Q根據(jù)公式，投資總額=Q×單價(jià)×〔1-5.1%〕Q=26727×10000/[4000×〔1-5.1%〕]=70408〔m〕盈虧平衡時(shí)的銷售額=70408×4000/10000=28163〔萬元〕盈虧平衡時(shí)的銷售率=70408/115060=61%2〕、當(dāng)樓面地價(jià)上升150元/平米，到達(dá)775元/平米，此時(shí)的地價(jià)3131.01萬元/畝，預(yù)計(jì)工程總投資為28820萬元，在銷售價(jià)格不變時(shí)，同理可計(jì)算出到達(dá)盈虧平衡時(shí)的銷售量為75922平方米，銷售額為30369萬元，銷售率為66%。2.3.2.敏感性分析在前面的經(jīng)濟(jì)效益分析是參考市場(chǎng)地價(jià)，銷售價(jià)格和開發(fā)本錢作客觀估計(jì)的根底上進(jìn)行的，由于該工程中的地價(jià)將根據(jù)掛牌情況決定，地價(jià)的上下將對(duì)該工程的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較大的影響，故這里對(duì)以下幾種情況進(jìn)行敏感性分析：〔1〕

住宅銷售均價(jià)和本錢不變時(shí)，地價(jià)按樓面地價(jià)50

元/平米的比例變動(dòng)時(shí)的敏感分析，見地價(jià)敏感性分析表〔一〕；〔2〕當(dāng)?shù)貎r(jià)和本錢不變時(shí)，住宅銷售均價(jià)按120元/平米的比例變動(dòng)時(shí)的敏感分析，見售價(jià)敏感性分析表〔二〕。32原文已完。下文為附加文檔，如不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！施工組織設(shè)計(jì)本施工組織設(shè)計(jì)是本著“一流的質(zhì)量、一流的工期、科學(xué)管理〞來進(jìn)行編制的。編制時(shí)，我公司技術(shù)開展部、質(zhì)檢科以及工程部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進(jìn)工藝，特制定本施工組織設(shè)計(jì)。工程概況：西夏建材城生活區(qū)27#、30#住宅樓位于銀川市新市區(qū)，橡膠廠對(duì)面。本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。本工程耐火等級(jí)二級(jí)，屋面防水等級(jí)三級(jí)，地震防烈度為8度，設(shè)計(jì)使用年限50年。本工程建筑面積:27#樓3824.75m2;30#樓3824.75m2。室內(nèi)地坪±0.00以絕對(duì)標(biāo)高1110.5m為準(zhǔn)，總長(zhǎng)27#樓47.28m；30#樓47.28m。總寬27#樓14.26m；30#樓14.26m。設(shè)計(jì)室外地坪至檐口高度18.600m，呈長(zhǎng)方形布置，東西向，三個(gè)單元。本工程設(shè)計(jì)屋面為坡屋面防水采用防水涂料。外墻水泥砂漿抹面，外刷淺灰色墻漆。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間200×300瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩?zhàn)?；樓梯間內(nèi)墻采用50厚膠粉聚苯顆粒保溫。地面除衛(wèi)生間200×200防滑地磚，樓梯間50厚細(xì)石砼1：1水泥砂漿壓光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。樓梯間單元門采用樓宇對(duì)講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進(jìn)戶門采用保溫防盜門。本工程窗均采用塑鋼單框雙玻窗，開啟窗均加紗扇。本工程設(shè)計(jì)為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。本工程設(shè)計(jì)為磚混結(jié)構(gòu)，共六層。根底采用C30鋼筋砼條形根底，上砌MU30毛石根底，砂漿采用M10水泥砂漿。一、二、三、四層墻體采用M10混合砂漿砌筑MU15多孔磚；五層以上采用M7.5混合砂漿砌筑MU15多孔磚。本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材：=1\*ROMANI級(jí)鋼，=2\*ROMANII級(jí)鋼；砼：根底墊層C10，根底底板、地圈梁、根底構(gòu)造柱均采用C30，其余均C20。本工程設(shè)計(jì)給水管采用PPR塑料管，熱熔連接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝IC卡水表的管段明設(shè)計(jì)外，其余均暗設(shè)。本工程設(shè)計(jì)采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。本工程設(shè)計(jì)照明電源采用BV－2.5銅芯線，插座電源等采用BV－4銅芯線；除客廳為吸頂燈外，其余均采用座燈。施工部署及進(jìn)度方案1、工期安排本工程合同方案開工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。方案2004年9月15日前完成根底工程，2004年12月30日完成主體結(jié)構(gòu)工程，2005年6月20日完成裝修工種，安裝工程穿插進(jìn)行，于2005年7月1日前完成。具體進(jìn)度方案詳見附圖－1〔施工進(jìn)度方案〕。2、施工順序=1\*GB2⑴根底工程工程定位線〔驗(yàn)線〕→挖坑→釬探〔驗(yàn)坑〕→砂礫墊層的施工→根底砼墊層→刷環(huán)保瀝青→根底放線〔預(yù)檢〕→砼條形根底→刷環(huán)保瀝青→毛石根底的砌筑→構(gòu)造柱砼→地圈梁→地溝→回填工。=2\*GB2⑵結(jié)構(gòu)工程結(jié)構(gòu)定位放線〔預(yù)檢〕→構(gòu)造柱鋼筋綁扎、定位〔隱檢〕→磚墻砌筑〔＋50cm線找平、預(yù)檢〕→柱梁、頂板支?！差A(yù)檢〕→梁板鋼筋綁扎〔隱檢、開盤申請(qǐng)〕→砼澆筑→下一層結(jié)構(gòu)定位放線→重復(fù)上述施工工序直至頂。=3\*GB2⑶內(nèi)裝修工程門窗框安裝→室內(nèi)墻面抹灰→樓地面→門窗安裝、油漆→五金安裝、內(nèi)部清理→通水通電、竣工。=4\*GB2⑷外裝修工程外裝修工程遵循先上后下原那么，屋面工程〔包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層〕結(jié)束后，進(jìn)行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。施工準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)道路本工程北靠北京西路，南臨規(guī)劃道路，交通較為方便。場(chǎng)內(nèi)道路采用級(jí)配砂石鋪墊，壓路機(jī)壓。機(jī)械準(zhǔn)備=1\*GB2⑴設(shè)2臺(tái)攪拌機(jī)，2臺(tái)水泵。=2\*GB2⑵現(xiàn)場(chǎng)設(shè)鋼筋切斷機(jī)1臺(tái)，調(diào)直機(jī)1臺(tái)，電焊機(jī)2臺(tái)，1臺(tái)對(duì)焊機(jī)。=3\*GB2⑶現(xiàn)場(chǎng)設(shè)木工鋸，木工刨各1臺(tái)。=4\*GB2⑷回填期間設(shè)打夯機(jī)2臺(tái)。=5\*GB2⑸現(xiàn)場(chǎng)設(shè)塔吊2臺(tái)。3、施工用電施工用電已由建設(shè)單位引入現(xiàn)場(chǎng)；根據(jù)工程特點(diǎn)，設(shè)總配電箱1個(gè)，塔吊、攪抖站、攪拌機(jī)、切斷機(jī)、調(diào)直機(jī)、對(duì)焊機(jī)、木工棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱1個(gè)；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機(jī)械均設(shè)置接零、接地保護(hù)。具體配電箱位置詳見總施工平面圖。施工用水施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進(jìn)行蓄水。樓層用水采用鋼管焊接給水管，每層留一出水口；給水管不置蓄水池內(nèi)，由潛水泵進(jìn)行送水。生活用水生活用水采用自來水。勞動(dòng)力安排=1\*GB2⑴結(jié)構(gòu)期間：瓦工40人；鋼筋工15人；木工15人；放線工2人；材料1人；機(jī)工4人；電工2人；水暖工2人；架子工8人；電焊工2人；壯工20人。=2\*GB2⑵裝修期間抹灰工60人；木工4人；油工8人；電工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工測(cè)量放線=1\*GB2⑴施工測(cè)量根本要求A、西夏建材城生活區(qū)17#、30#住宅樓定位依據(jù)：西夏建材城生活區(qū)工程總體規(guī)劃圖，北京路、規(guī)劃道路永久性定位B、根據(jù)工程特點(diǎn)及＜建筑工程施工測(cè)量規(guī)程＞DBI01－21－95，4、3、2條，此工程設(shè)置精度等級(jí)為二級(jí)，測(cè)角中誤差±12，邊長(zhǎng)相對(duì)誤差1/15000。C、根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)中進(jìn)度控制測(cè)量工作進(jìn)度，明確對(duì)工程效勞，對(duì)工程進(jìn)度負(fù)責(zé)的工作目的。=2\*GB2⑵工程定位A、根據(jù)工程特點(diǎn)，平面布置和定位原那么，設(shè)置一橫一縱兩條主控線即27#樓：〔A〕軸線和〔1〕軸線；30#樓：〔A〕軸線和〔1〕軸線。根據(jù)主軸線設(shè)置兩條次軸線即27#樓：〔H〕軸線和〔27〕軸線；30#樓：〔H〕軸線和〔27〕軸線。B、主、次控軸線定位時(shí)均布置引樁，引樁采用木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標(biāo)注在四周永久性建筑物或構(gòu)造物上，施測(cè)完成后報(bào)建設(shè)單位、監(jiān)理單位確認(rèn)后另以妥善保護(hù)。C、控軸線沿結(jié)構(gòu)逐層彈在墻上，用以控制樓層定位。D、水準(zhǔn)點(diǎn)：建設(shè)單位給定準(zhǔn)點(diǎn)，建筑物±0.00相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高1110.500m。=3\*GB2⑶根底測(cè)量A、在開挖前，基坑根據(jù)平面布置，軸線控制樁為基準(zhǔn)定出基坑長(zhǎng)、寬度，作為拉小線的依據(jù)；根據(jù)結(jié)構(gòu)要求，條基外側(cè)1100mm為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進(jìn)行開挖。B、在墊層上進(jìn)行根底定位放線前，以建筑物平面控制線為準(zhǔn)，校測(cè)建筑物軸線控制樁無誤后，再用經(jīng)緯儀以正倒鏡挑直法直接投測(cè)各軸線。C、標(biāo)高由水準(zhǔn)點(diǎn)引測(cè)至坑底。=4\*GB2⑷結(jié)構(gòu)施工測(cè)量A、首層放線驗(yàn)收后，主控軸一引至外墻立面上，作為以上務(wù)層主軸線豎身高以測(cè)的基準(zhǔn)。B、施工層放線時(shí)，應(yīng)在結(jié)構(gòu)平面上校投測(cè)軸線，閉合后再測(cè)設(shè)細(xì)部尺寸和邊線。C、標(biāo)高豎向傳遞設(shè)置3個(gè)標(biāo)高點(diǎn)，以其平均點(diǎn)引測(cè)水平線折平時(shí)，盡量將水準(zhǔn)儀安置在測(cè)點(diǎn)范圍內(nèi)中心位置，進(jìn)行測(cè)設(shè)。2、基坑開挖本工種設(shè)計(jì)地基換工，夯填砂礫墊層1100mm；根據(jù)此特點(diǎn)，采用機(jī)械大開挖，留200mm厚進(jìn)行挖工、鏟平。開挖時(shí)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際土質(zhì)，按標(biāo)準(zhǔn)要求1:0.33放坡，反鏟挖掘機(jī)挖土。開挖出的土，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，盡量留足需用的好土，多余土方挖出，防止二次搬運(yùn)。人工開挖時(shí)，由技術(shù)員抄平好水平控制小木樁，用方鏟鏟平。挖掘機(jī)挖土應(yīng)該從上而下施工，禁止采用挖空底腳的操作方法。機(jī)械挖土,先發(fā)出信號(hào)，挖土的時(shí)候，挖掘機(jī)操作范圍內(nèi)，不許進(jìn)行其他工作，裝土的時(shí)候，任何人都不能停留在裝土車上。3、砌筑工程=1\*GB2⑴材料磚：MU15多孔磚，毛石根底采用MU30毛石。砂漿：±0.00以下采用M10水泥砂漿，一、二、三、四層采用M10混合砂漿，五層以上采用M7.5混合砂漿。=2\*GB2⑵砌筑要求A、開工前由工長(zhǎng)對(duì)所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底。B、砌筑前應(yīng)提前澆水濕潤(rùn)磚塊，水率保持在10％－15％。C、砌筑采用滿鋪滿擠“三一砌筑法“，要求灰漿飽滿，灰縫8－12mm。D、外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)同時(shí)砌筑，內(nèi)外墻交接處必須留斜槎，槎子長(zhǎng)度不小于墻體高度的2/3，槎子必須平直、通順。E、隔墻與墻不同時(shí)砌筑又不留成斜槎時(shí)可于墻中引出陽槎或在墻的灰縫中預(yù)埋拉結(jié)筋，每道不少于2根。F、接槎時(shí)必須將外表清理干凈，澆水濕潤(rùn)，填實(shí)砂漿，保持灰縫平直。G、磚墻按圖紙要求每50mm設(shè)置2φ6鋼筋與構(gòu)造柱拉結(jié)，具體要求見結(jié)構(gòu)總說明。H、施工時(shí)需留置臨時(shí)洞口，其側(cè)邊離交接處的墻面不少于500mm，頂部設(shè)邊梁。4、鋼筋工程=1\*GB2⑴凡進(jìn)場(chǎng)鋼筋須具備材質(zhì)證明，原材料須取樣試驗(yàn)，經(jīng)復(fù)試合格前方可使用。=2\*GB2⑵鋼筋綁扎前應(yīng)仔細(xì)對(duì)照?qǐng)D紙進(jìn)行翻樣，根據(jù)翻樣配料，施工前由工長(zhǎng)對(duì)所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底，準(zhǔn)備施工工具，做好施工的準(zhǔn)備工作。=3\*GB2⑶板中受力鋼筋搭接，=1\*ROMANI級(jí)鋼30d，=2\*ROMANII級(jí)鋼40d，搭接位置：上部鋼筋在跨中1/3范圍內(nèi)，下部鋼筋在支座1/3范圍內(nèi)。=4\*GB2⑷鋼筋保護(hù)層：根底40mm，柱、梁30mm，板20mm。保護(hù)層采用50mm×50mm的水泥砂漿塊。板上部鋼筋用馬凳按梅花狀支起。=5\*GB2⑸所有鋼筋綁扎，須填寫隱檢記錄，質(zhì)評(píng)資料及目檢記錄，驗(yàn)收合格前方可進(jìn)行下道工序。5、砼工程=1\*GB2⑴水泥進(jìn)場(chǎng)后須做復(fù)試，經(jīng)復(fù)試合格后由試驗(yàn)室下達(dá)配合比。施工中嚴(yán)格掌握各種材料的用量，并在攪拌機(jī)前進(jìn)行標(biāo)識(shí)，注明每立方米、每盤用量。同時(shí)攪拌時(shí)，須車車進(jìn)磅，做好記錄。=2\*GB2⑵澆筑前，對(duì)模板內(nèi)雜物及油污、泥土清理干凈。=3\*GB2⑶投料順序：石子→水泥→砂子。=4\*GB2⑷本工程均采用插入式振搗器，一次澆筑厚度不宜超過振搗器作用局部長(zhǎng)度的1.25倍，搗實(shí)砼的移動(dòng)間距不宜大于振搗器作用半徑的1.5倍。=5\*GB2⑸砼澆筑后1晝夜?jié)菜B(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)期不少于7d，砼強(qiáng)度未到達(dá)1.2MPa之前不得上人作業(yè)。6、模板工程=1\*GB2⑴本工程模板采用鋼木混合模板。模板支搭的標(biāo)高、截面尺寸、平整度、垂直度應(yīng)到達(dá)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以滿足其鋼度，穩(wěn)定性要求。=2\*GB2⑵模板支撐應(yīng)牢固可靠，安裝進(jìn)程中須有防傾覆的臨時(shí)固定措施。=3\*GB2⑶本工程選用851脫模劑，每撤除一次模板經(jīng)清理后涂刷脫模劑，再重新組裝，以保證砼的外觀質(zhì)量。架子工程=1\*GB2⑴本工程采用雙排架子防護(hù)，外設(shè)立桿距墻2m，里皮距墻50cm，立桿間距1.5m，順?biāo)g距1.2m，間距不大于1m。=2\*GB2⑵架子底部夯實(shí)，墊木板，綁掃地桿。=3\*GB2⑶為加強(qiáng)架子的穩(wěn)定性，每七根立桿間設(shè)十字蓋，斜桿與地面夾角60o。=4\*GB2⑷為防止腳平架外傾，與結(jié)構(gòu)采用鋼性拉接，拉接點(diǎn)間距附和“垂四平六“的原那么。=5\*GB2⑸外防護(hù)架用閉目式平安網(wǎng)進(jìn)行封閉，兩平網(wǎng)塔接和網(wǎng)下口必須綁孔緊密。=6\*GB2⑹結(jié)構(gòu)架子高出作業(yè)層1m，每步架子滿鋪腳手板，要求嚴(yán)密牢固并嚴(yán)禁探頭板。裝飾工程裝飾工程施工前，要組織質(zhì)監(jiān)部門、建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位四方參加的主體結(jié)構(gòu)工程核驗(yàn)收，對(duì)已完全體分部工程進(jìn)行全面檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，去除隱患，并做好裝飾前材料、機(jī)具及技術(shù)準(zhǔn)備工作。1、根據(jù)預(yù)算所需材料數(shù)量，提出材料進(jìn)場(chǎng)日期，在不影響施工用料的原那么下，盡量減少施工用地，按照供料方案分期分批組織材料進(jìn)場(chǎng)。2、將墻面找方垂直線，清理基層，然后沖筋，按照?qǐng)D紙要求，分層找平垂直，陰陽角度方正，然后拉線作灰餅。底子灰應(yīng)粘結(jié)牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面應(yīng)均勻一致，并應(yīng)在終凝前刮平壓光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工時(shí)，施工環(huán)境應(yīng)清潔干凈，待抹灰、樓地面工程全部完工前方可施工，油漆涂刷前被涂物的外表必須枯燥、清潔，刷漆時(shí)要多刷多理不流墜，到達(dá)薄厚均勻，色調(diào)一致，外表光亮。墻面涂料基層要求現(xiàn)整，對(duì)縫隙微小孔洞，要用膩?zhàn)诱移剑⒂蒙凹埬テ?。為了使顏色一致，?yīng)使用同一配合比的涂料，使用時(shí)涂料攪勻，方可涂刷，接槎外留在陰陽角外必須保證涂層均勻一致外表不顯刷紋。樓地面工程樓地面工程只作50厚豆石砼墊層。做墊層必須先沖筋后做墊層，其平整度要控制在4mm以內(nèi)，加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)4－5天后，才能進(jìn)行上層施工。10、層面工程1、屋面保溫層及找平層必須符合設(shè)計(jì)要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂漿找平層外表應(yīng)平整壓光，屋面與女兒墻交接處抹成R≥150mm圓角。3、本工程屋面材料防水，專業(yè)性強(qiáng)，為保證質(zhì)量，我們請(qǐng)專業(yè)人員作防水層。4、原材料在使用前經(jīng)化驗(yàn)合格后才能使用，不合格材料嚴(yán)禁使用。11、水、暖、電安裝工程=1\*GB2⑴管道安裝應(yīng)選用合格的產(chǎn)品，并按設(shè)計(jì)放線，坡度值及坡向應(yīng)符合圖紙和標(biāo)準(zhǔn)要求。=2\*GB2⑵水、暖安裝前做單項(xiàng)試壓，完畢后做通、閉水后試驗(yàn)和打壓試驗(yàn)，衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)不少于24小時(shí)。=3\*GB2⑶電預(yù)埋管路宜沿最近線路敷設(shè)，應(yīng)盡量減少?gòu)澢?，用線管的彎曲絲接套絲，折扁裂縫焊接，管口應(yīng)套絲用堵頭堵塞。油漆防腐等均符合圖紙各施工標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。=4\*GB2⑷燈具、插座、開關(guān)等器具安裝，其標(biāo)高位置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，外表應(yīng)平直潔凈方正。=5\*GB2⑸燈具、插座、開關(guān)等器具必須選用合格產(chǎn)品，不合格產(chǎn)品嚴(yán)禁使用。=6\*GB2⑹做好各種絕緣接地電阻的測(cè)試和系統(tǒng)調(diào)整記錄，檢查配線的組序一定要符合設(shè)計(jì)要求。五、預(yù)防質(zhì)量通病之措施本工程按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行管理與控制，其優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)體系與創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程的保證措施在本工程施工組織設(shè)計(jì)中做了詳述。本措施不再述。創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程除對(duì)各分部、分項(xiàng)、工序工程施工中，精心操作，一絲不茍、高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求作業(yè)外，關(guān)鍵是防止質(zhì)量通病。為此，提出防止通病的作業(yè)措施如下：1、磚墻砌體組砌方法：=1\*GB2⑴、組砌方法：一順一丁組砌，由于這種方法有較多的丁磚，加強(qiáng)了在墻體厚度方向的連結(jié)，砌體的抗壓強(qiáng)度要高一些。=2\*GB2⑵、重視磚砌體水平灰縫的厚度不均與砂漿飽滿度：=1\*GB3①、水平灰縫不勻：標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定磚砌體水平灰縫厚度與豎向灰縫寬度一般為10mm，但不應(yīng)小于8mm，也不應(yīng)小于12mm。砂漿的作用：一是鋪平磚的砌筑外表，二是將塊體磚粘接成一個(gè)整體。標(biāo)準(zhǔn)中之所以有厚度和寬度要求，是由于灰縫過薄，使砌體產(chǎn)生不均勻受力，影響砌體隨載能力。如果灰縫過厚，由于砂漿抗壓強(qiáng)度低于壓的抗壓可度。在荷載作用下，會(huì)增大砂漿的橫向變形，降低砌體的強(qiáng)度。試驗(yàn)研究說明，當(dāng)水平灰縫為12mm時(shí)，磚砌體的抗壓強(qiáng)度極限，僅為10mm厚時(shí)的70－75％，所以要保證水平灰縫厚度在8－12mm之間。怎樣確保水平灰縫的厚度呢？A、皮數(shù)桿上，一定將縫厚度標(biāo)明、標(biāo)準(zhǔn)。B、砌磚時(shí)，一定要按皮數(shù)桿的分層掛線，將小線接緊，跟線鋪灰，跟線砌筑。C、砌漿所用之中砂，一定要過篩，將大于5mm的砂子篩掉。D、要選磚，將過厚的磚剔掉。E、均勻鋪灰，務(wù)使鋪灰之厚度均勻一致。堅(jiān)持“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“的“三一“砌磚法“。=2\*GB3②砂漿必須滿鋪，確保砂漿飽滿度。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：多孔磚砌體，水平灰縫的砂漿飽滿度不得低于80％，這是因?yàn)?，灰縫的飽滿度，對(duì)砌體的強(qiáng)度影響很大。比方：根據(jù)試驗(yàn)研究，當(dāng)水平灰縫滿足80％以上，豎縫飽滿度滿足60％以上時(shí)，砌體強(qiáng)度較不飽滿時(shí)，要提高2－3倍，怎樣保證灰縫飽滿度呢？A、支持使用所述的“三一“砌磚法，即“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“。B、水平縫用鋪漿法〔鋪漿長(zhǎng)度≤50cm〕砌筑，豎縫用擠漿法砌筑，豎縫還要畏助以加漿法，以使豎向飽滿，絕不可用水沖灌漿法。C、砂漿使用時(shí)，如有淅水，須作二次拌合后再用。絕不可加水二次拌合。拌好的砂漿，須于3小時(shí)之內(nèi)使用完畢。D、不可以干磚砌筑。淋磚時(shí)，一般以15％含水率為宜?！布s磚塊四周浸水15mm左右〕。=3\*GB3③注意砌磚時(shí)的拉結(jié)筋的留置方法：磚砌體的拉結(jié)筋留置方法，按設(shè)計(jì)要求招待。如設(shè)計(jì)沒有具體規(guī)定時(shí)，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定“拉結(jié)筋的數(shù)量每12cm厚墻放1根Ф6鋼筋，沿墻高每50cm留一組。埋入長(zhǎng)度從墻的留槎處算起，每邊均＜100cm，末端應(yīng)有彎鉤〞見圖。標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定：“構(gòu)造柱與墻連拉處，宜砌成馬牙槎，并沿墻高每50cm設(shè)2Ф6拉結(jié)鋼筋，每邊伸入墻內(nèi)＞100cm。2、預(yù)防樓梯砼踏步掉角：樓梯踏步澆筑砼后，往往因達(dá)不到砼強(qiáng)度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足夠強(qiáng)度，使用不慎，都會(huì)掉楞掉角。而且有了掉角，修補(bǔ)十分困難，且不定期牢固。為此宜采用兩種方式予以防治：=1\*GB2⑴踏步楞角上，在澆筑砼時(shí)增設(shè)防護(hù)鋼筋。=2\*GB2⑵踏步拆模時(shí)，立即以砂袋將踏步覆蓋。〔水泥袋或用針織袋裝砂〕既有利于砼養(yǎng)護(hù)，又可保護(hù)踏步楞角。3、樓梯弊端的預(yù)防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美觀，又影響使用。踏步不等高現(xiàn)象，一般發(fā)生在最上或最下一步踏步中。產(chǎn)生的原那么，一是建筑標(biāo)高與結(jié)構(gòu)標(biāo)高不吻合。二是將結(jié)構(gòu)標(biāo)高誤為建筑標(biāo)高。三是施工粗心，支模有誤。為此，澆筑樓梯之間：=1\*GB2⑴仔細(xì)核查樓梯結(jié)構(gòu)圖與建筑圖中的標(biāo)高是否吻合。經(jīng)查核與細(xì)致計(jì)算無誤后，再制作安裝模板。=2\*GB2⑵澆筑砼中，往往由于操作與模板細(xì)微變形，也會(huì)使踏步有稍話誤差。這一個(gè)誤差，要在水泥砂漿罩面時(shí)予以調(diào)整。為使罩面有標(biāo)準(zhǔn)。在罩面之前，根據(jù)平臺(tái)標(biāo)高在樓梯側(cè)面墻上彈出一道踏步踏級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)斜線。罩面抹灰時(shí)，便踏步的外陽角恰恰落在這一條斜線上。這樣做，罩面完成后，踏步的級(jí)高級(jí)寬就一致了。=3\*GB2⑶如果，施工出現(xiàn)踏步尺寸有較大誤差，一定要先行剔鑿，并用細(xì)石砼或高強(qiáng)度水泥砂漿調(diào)整生，再做罩面。4、堵好腳手眼：堵腳手眼做得好壞，直接影響裝修質(zhì)量。一是影響墻面抹灰之脫落、開裂也空鼓；二是灑水可沿已開裂的腳手眼進(jìn)入室內(nèi)。因此，堵腳手眼的工作萬不可無視、大意：=1\*GB2⑴將腳手眼孔內(nèi)的砂漿、灰塵鑿掉，去除潔凈，灑水濕透眼內(nèi)孔壁。=2\*GB2⑵將磚浸水濕透。腳手眼內(nèi)外同時(shí)堵砌，絕不準(zhǔn)用干磚堵塞。=3\*GB2⑶用“一磚、一鏟灰、一擠塞“三一砌磚法堵塞，絕不準(zhǔn)用碎塊碴堵塞。=4\*GB2⑷砂漿必須飽滿〔最后的一塊磚堵完后，用竹片或扁平鋼筋將砂漿塞實(shí)，刮平，灰縫要均勻、實(shí)心實(shí)意，不準(zhǔn)不刮漿干塞磚塊〕。5、散水砼變形縫的做法：砼散水的變形縫，常規(guī)做法是鑲嵌木條，砼澆筑有足夠強(qiáng)度后將此木條取出，再灌以瀝青砂漿。其缺點(diǎn)是L散水板塊相鄰高差平整不易保證，木嵌條不可取凈，取木條將板塊楞角碰壞，不灌瀝青砂漿而灌熱瀝青等。好的做法是：=1\*GB2⑴、事先按變形的長(zhǎng)短、高度〔板塊砼厚〕的制作厚為20mm的瀝青砂漿板條；=2\*GB2⑵砼板塊澆筑前，第一塊板的斷縫處支設(shè)模塊，砼有足夠強(qiáng)度〔1.2Mpa〕后，撤除側(cè)模板，將預(yù)制瀝青砂漿板條貼粘在砼板塊側(cè)縫外表，接著澆筑第二塊板塊砼。集資或跳澆散水板塊?！部繅ι硖幉恢０?，直接將瀝青砂漿板條粘貼〕。=3\*GB2⑶當(dāng)板塊砼都有了足夠強(qiáng)度后，再用加熱后的鐵鉻子，將縫處瀝青砂漿板條予以慰湯，使其縫隙深淺一致，交角平順。6、衛(wèi)生間地面漏水的預(yù)防：=1\*GB2⑴現(xiàn)澆砼樓板：沿房間四周墻上翻150mm。=2\*GB2⑵找平層：施工前，清理面層須潔凈，并濕潤(rùn)砼樓板外表，之后刷一層TG膠素水泥漿。=3\*GB2⑶找坡層用細(xì)石砼，并找出排隊(duì)水坡度，坡向地漏，要平整光潔。上刷冷底油一道。=4\*GB2⑷防水層：用一布四涂。但沿四周墻上150mm，遇向口時(shí)，伸向口外300mm。=5\*GB2⑸粘結(jié)層：用1：20水泥砂漿厚≥20mm，沿墻四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度與坡向或做C20細(xì)石砼。7、管道根部的滲漏預(yù)防：=1\*GB2⑴、澆筑鋼筋砼樓板，用時(shí)準(zhǔn)確地將位置、尺寸預(yù)留樓板管道孔?；蚵裨O(shè)預(yù)留套管。=2\*GB2⑵、如為預(yù)留孔洞時(shí)，要預(yù)留萬不可事后鑿孔或擴(kuò)孔。如為預(yù)留套管進(jìn)，位置一定要準(zhǔn)確。套管要焊上止水鋼環(huán)。=3\*GB2⑶、預(yù)留孔洞的模盒或套管一棕要與樓板的模板固定防止錯(cuò)位。澆筑砼時(shí)派專人看護(hù)，以利及時(shí)修正。=4\*GB2⑷、地面的做法按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行或建議甲方按上述“地面漏水防預(yù)“中所提做法處理，但防水層必須沿套管或給排水管上翻150mm并與管子貼粘牢固。=5\*GB2⑸、如為預(yù)留孔洞，等管道安裝就位并校正固定后，對(duì)預(yù)留洞要用與樓板同標(biāo)號(hào)的砂漿〔或1：2－1：2.5的水泥砂漿等〕填實(shí)、搗固，使其與砼結(jié)合密實(shí)，決不許以碎磚、碎石、雜物隨意堵塞。=6\*GB2⑹、做地面時(shí)，切切注意地面排水坡度與坡向。8、門窗固定用木磚的改良：

木門傳統(tǒng)的固定方法是：用釘子將木門框固定在預(yù)先埋設(shè)在磚內(nèi)的木磚上。每邊固定點(diǎn)不少于2處，間距≯1.2m。這種傳統(tǒng)做法的弊端是：木磚容易松動(dòng)，木磚漏留，木磚大小倒放等，致使門窗的安裝質(zhì)量受到影響。改良方法是以用C20砼制成120mm及240mm的預(yù)制塊，內(nèi)預(yù)埋木磚。=1\*GB2⑴、木磚埋入預(yù)制塊模具前，須以防腐處理。=2\*GB2⑵、120預(yù)制塊用于370墻及120墻中。240預(yù)制塊用于240墻中。9、塑鋼窗之固定：=1\*GB2⑴、塑鋼窗與墻體的固定用連接點(diǎn)的設(shè)置：距框角≯180mm；間距≯600mm。眼下存在的問題是：設(shè)置連接點(diǎn)缺乏，甚或漏設(shè)，這不僅影響門窗板動(dòng)不穩(wěn)，更有甚者會(huì)影響日后擦窗人的生命平安。為此，日后一定要按圖示之要求設(shè)置固定杠用連接點(diǎn)。=2\*GB2⑵、連接點(diǎn)的釘固方法：墻體砌筑時(shí)，將C20砼預(yù)制塊，不管磚墻、砼墻、加氣塊墻、都用射釘將鐵板連接條釘在墻上，更有將普通鐵釘釘在墻上者，都是極不平安，極不妥的操作方法。=3\*GB2⑶、固定門窗框用的連接鐵板與釘接：=1\*GB3①、連接鐵板條：其規(guī)格為：〔長(zhǎng)×寬×厚〕≥140mm×20mm×1.5mm射釘規(guī)格為：〔直徑×長(zhǎng)〕≥3.7mm×42mm或金屬脹錨螺栓：〔直徑×長(zhǎng)〕≥8mm×65mm施工中，常常見到連接鐵板條規(guī)格過小〔厚不到1mm〕，甚至有的用0.5mm的鍍鋅鐵皮剪成條狀做連接鐵板條用，用直徑4mm的螺釘固定連接鐵板條，都不是妥的，或直接用鐵釘釘更為不妥。=2\*GB3②、連接鐵板條與塑鋼之連接，用塑鋼抽芯鉚釘，其直徑≥5mm，不用5mm螺釘或4mm的自攻螺絲。=4\*GB2⑷、預(yù)防塑鋼與鐵制連接鐵板條之間的電偶腐蝕L：為了防止塑鋼和連接鐵板條之間的電偶腐蝕，采取以下措施：=1\*GB3①、采用鍍鋅鋼板制作連接鐵板條。=2\*GB3②、或?qū)⑦B接用鐵板條與塑鋼之間用塑料膜隔開。=3\*G