商鋪投資收益、回收期測算與產(chǎn)權(quán)式商鋪解析

商鋪投資收益率測算分析如何測算投資回收期產(chǎn)權(quán)式商鋪解析商業(yè)貸款政策解析1第一頁，共40頁。

商鋪投資迎來了黃金時代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪受到了越來越多的投資者的關(guān)注，目前出售或者出租的商鋪受投資客廣泛關(guān)注的為沿街商鋪和集中商業(yè)內(nèi)的商鋪。前言“一鋪養(yǎng)三代”“投資商鋪是金”任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，投資者若要評判自己的投資是否有價值，主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率呢？

2第二頁，共40頁。租金回報率測算(1)租金回報率法公式：每月租金收益×12/購房總價

【案例分析】：

2008年12月底，周先生買下了某社區(qū)一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價約60萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是120元/平方米左右，即周先生每個月可收取0.48萬元的租金。那么，他的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：

租金回報率=4800*12/600000=9.6%3第三頁，共40頁。

優(yōu)點：簡單、快捷、易操作，適用于所有投資類型。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能準確的測算按揭及多套投資方式。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。租金回報率測算4第四頁，共40頁。投資回報率分析測算(2)租金回報率分析法公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)

【案例分析】：

假設(shè)周先生首付50萬元，貸款10萬元，按揭10年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率＝(4800-1137)*12/(500000+136465)=6.9%通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：6.9%5第五頁，共40頁。

優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法測算按揭貸款購買類型更加準確。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。投資回報率分析測算6第六頁，共40頁。商鋪投資回報率一個動態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資和按揭貸款外，還應(yīng)包括:契稅印花稅物業(yè)管理費用公共維修基金折舊費用甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值、央行加息后帶來的利差及商鋪的空置期。影響投資回報因素7第七頁，共40頁。不同物業(yè)的投資回報率不盡相同，我們通過普通商業(yè)物業(yè)、商住兩用物業(yè)、爛尾物業(yè)及地鐵物業(yè)的投資回報率分析，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：投資回報率的數(shù)值判斷8第八頁，共40頁。商鋪投資收益率測算分析如何測算投資回收期產(chǎn)權(quán)式商鋪解析商業(yè)貸款政策解析9第九頁，共40頁。一次性付款計算公式：（購買房屋總價+契稅+公共維修基金）/[（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12]【案例分析】：

2008年12月底，周先生買下了某社區(qū)一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價約60萬元，目前商鋪的月租金約是120元/平方米左右,物業(yè)管理費為3元/平米。投資回收期測算：投資回收期=(600000+24000+9000)/[(4800-120)*12]=11.27通過計算，我們得出該套商鋪的投資回收期為11.27年。一次性付款回收期分析10第十頁，共40頁。按揭貸款計算公式：（首期房款+契稅+印花稅+抵押登記費+公共維修基金）/[（稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費）×12]

【案例分析】：

假設(shè)周先生首付50萬元，貸款10萬元，按揭10年。目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是120元/平方米左右，物業(yè)管理費為3元/平米。套用上述計算公式：投資回收期＝(500000+24000+50+550+9000)/[(4800-1137-120)*12]=17.6通過計算，我們得出該套商鋪的投資回收期為17.6年。按揭貸款回收期分析11第十一頁，共40頁。簡易國際評估法：

基本公式為：該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價

若購買價目小于或等于同區(qū)域其它商業(yè)物業(yè)則該物業(yè)物有所值。（以上公式為國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)投資價值的簡單方法。）投資回報率的數(shù)值判斷12第十二頁，共40頁。商鋪投資收益率測算分析如何測算投資回收期產(chǎn)權(quán)式商鋪解析

商業(yè)貸款政策解析13第十三頁，共40頁。

產(chǎn)權(quán)式商鋪：指所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，投資者獲得定期定額的投資回報；或由投資者自行經(jīng)營，但必須服從公司的統(tǒng)一經(jīng)營管理。對于投資者而言，將產(chǎn)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，獲得定期定額的投資回報。對開發(fā)商而言，為快速回籠資金，獲取利潤最大化，將商場分割出售，向小業(yè)主保證一定收益率，要求小業(yè)主簽訂委托經(jīng)營合同，為開發(fā)商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎(chǔ)。產(chǎn)權(quán)式商鋪解析14第十四頁，共40頁。產(chǎn)權(quán)式商鋪優(yōu)勢分析

隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為投資回報最為豐厚的物業(yè)類型，它具有房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。專業(yè)的商管公司、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃擴大了投資平臺，有助于投資回報的順利實現(xiàn)，分解了投資風險。15第十五頁，共40頁?！菊姘咐康谌龢O文化中心產(chǎn)權(quán)式商鋪優(yōu)勢分析16第十六頁，共40頁。

第三極文化中心作為產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經(jīng)營主體，總體量近8萬方，劃分為獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪對外銷售，向投資者承諾6%-10%的投資回報。開發(fā)商聘請了專業(yè)商管公司進行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，將該項目定為為集知識性休閑、文化性消費為一體的復(fù)合型文化主題商場。將十一層商業(yè)共分為六個大本營，以4～7層的圖書大本營作為吸引人流的主動力源，9、10層以目的性消費業(yè)態(tài)——旅游及教育大本營作為附動力源.初期通過非常優(yōu)惠的租金政策吸引大量的經(jīng)營者，后期汰劣選優(yōu)，使得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展，租金也在節(jié)節(jié)攀升，最終實現(xiàn)對投資者承諾的年收益10%的投資回報，使投資者10年收回成本。【正面案例】產(chǎn)權(quán)式商鋪優(yōu)勢分析17第十七頁，共40頁。

投資者：投資門檻低。產(chǎn)權(quán)式商鋪投資額相對較小，通過鋪位的劃分控制了商鋪總價，無須參與經(jīng)營管理，收益穩(wěn)定。以可觀的回報收益和升值潛力成為投資者理想的投資品種。

開發(fā)商：減緩資金壓力。大規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營需要大型商家的拉動，而對于大型的零售商來說，高效的流動資金周轉(zhuǎn)率是他們成功運營的基礎(chǔ)，即使是沃爾瑪、家樂福等跨國經(jīng)營的公司都不會購買大面積的鋪面。同時，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產(chǎn)權(quán)式商鋪可以使開發(fā)商資金回籠加快。

經(jīng)營者：降低經(jīng)營成本。經(jīng)營商以承租的方式獲得了商場使用權(quán)，省卻了占領(lǐng)市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動資金周轉(zhuǎn)率，降低了經(jīng)營風險，同時由于是通過發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現(xiàn)過多的法律問題。產(chǎn)權(quán)式商鋪優(yōu)勢分析18第十八頁，共40頁。產(chǎn)權(quán)式商鋪風險分析

產(chǎn)權(quán)式商鋪有利好優(yōu)勢，但也存在潛在風險。市場上很多產(chǎn)權(quán)式商鋪的開發(fā)商是做住宅項目出身的，他們的投資目的是要實現(xiàn)“短、平、快”的收益回報，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經(jīng)營項目的價格，以實現(xiàn)更多的附加價值，從而人為的改動了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級。19第十九頁，共40頁。

“秀庫＋裝庫＋食庫＋玩庫，讓你的消費體驗酷到頂點”

【風險案例】產(chǎn)權(quán)式商鋪風險分析

20第二十頁，共40頁。

“巨庫”2004年全國首家“體驗式”主題賣場概念的大型商業(yè)項目。

巨庫”裝修投資2000多萬元，擁有地上200、地下150個車位，建筑面積３萬平米，打破了以往北京市場類商鋪只租不售的游戲規(guī)則，全部分割成5至7平米的店中店形式對外銷售，單店價格在30萬元至80萬元，產(chǎn)權(quán)為50年。開發(fā)商并承諾投資者2年包租，商鋪銷售一空。之后，在自身經(jīng)驗不足和管理經(jīng)驗的缺失的前提下，又沒有專業(yè)的商業(yè)管理團隊管理，迫于開業(yè)壓力，降低了商戶和商品的選擇標準，導(dǎo)致所謂的體驗式賣場變成了一個空頭口號和形式；再加上開業(yè)之后廣告投放數(shù)量和力度銳減，就更使消費者漸漸將其遺忘。

【風險案例】產(chǎn)權(quán)式商鋪風險分析

21第二十一頁，共40頁。【風險案例】碧溪家居廣場產(chǎn)權(quán)式商鋪風險分析

22第二十二頁，共40頁。

北京碧溪家居廣場宣傳“16萬產(chǎn)權(quán)商鋪熱賣”，5萬多平方米的營業(yè)面積，分成13.34平方米的標準攤位，以每個攤位16萬元的價格向外發(fā)售。開發(fā)商提出保值、增值性回購辦法——3年內(nèi)可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第十年為原價的135%回購。關(guān)于投資風險，開發(fā)商宣稱，以該家居廣場5萬平方米的房產(chǎn)、營業(yè)收入以及企業(yè)下屬溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔保。交房后半年期間，開發(fā)商按合同約定正常返還業(yè)主租金。半年后自稱出現(xiàn)資金困難，停付業(yè)主租金。

早在物業(yè)交付前，開發(fā)商就將項目抵押給銀行（貸款至今未還），隨后，開發(fā)商又將大樓化整為零出售商鋪?！撅L險案例】產(chǎn)權(quán)式商鋪風險分析

23第二十三頁，共40頁。產(chǎn)權(quán)式商鋪風險分析

風險第一重：延期交房投資者看好地產(chǎn)＋商業(yè)的美好收益前景，卻很可能被開發(fā)商和后期物管公司不規(guī)范行為而導(dǎo)致投資風險。開發(fā)商以“售后返租”概念促銷商鋪，許諾8％－10％的高收益率，投者者購買踴躍，開發(fā)商在與投資者簽訂買賣合同后，再讓投資者與自己成立的一家物管公司簽訂了包租協(xié)議。但交房時開發(fā)商延期交房，業(yè)主依照買賣合同追究違約責任，但緊接著物業(yè)經(jīng)營管理公司依據(jù)包租合同追究業(yè)主延期交房的違約責任，且包租合同約定的違約金為買賣合同約定的3倍。最終導(dǎo)致業(yè)主陷入連環(huán)官司，真是欲哭無淚。24第二十四頁，共40頁。產(chǎn)權(quán)式商鋪風險分析

風險第二重：售后包租盡管建設(shè)部嚴禁開發(fā)商“售后包租”，但開發(fā)商往往引進第三方或經(jīng)營管理公司承租或受托包租，以高額的租金回報掀起商鋪投資風潮。開發(fā)商在“售后包租”過程中普遍采取抬高售價，以高額租金吸引投資者，此租金值一般遠遠高出正常租金水平，一旦包租期滿或開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，則租金的預(yù)期很難保證，其返租承諾或回報率也不可能實現(xiàn)。另一方面開發(fā)商為實現(xiàn)盡快融資采用“包租套現(xiàn)”銷售模式，如資金回收后，開發(fā)商一旦選擇撤場，投資者將面臨諸如資金斷鏈的延期交房、爛尾工程，甚或是開發(fā)商卷款而去的風險。25第二十五頁，共40頁。產(chǎn)權(quán)式商鋪風險分析

風險第三重：經(jīng)營管理

商鋪，顧名思義，有商才有鋪。經(jīng)營管理對于商鋪來說非常重要。時下商鋪“重銷售，輕經(jīng)營”的現(xiàn)象越來越嚴重。開發(fā)商完成銷售后，沒有有效經(jīng)營，前期宣傳與后期管理嚴重脫節(jié)，經(jīng)營不好的商鋪退出后，無后續(xù)者經(jīng)營，閑置商鋪數(shù)量日益增加，使得投資者期待的巨額回報無法實現(xiàn)。另一方面商鋪本身的經(jīng)營者如缺乏經(jīng)營管理經(jīng)驗，“生鋪”就無法作成“熟鋪”。26第二十六頁，共40頁。產(chǎn)權(quán)式商鋪風險分析

風險第四重：回購兌現(xiàn)

為增強購房者投資信心，不少開發(fā)商在銷售時打“回購”牌，與投資者在合同中注明回購。雙方除簽定包租協(xié)議作為買賣合同的附件，約定租期和租金外，還約定若到期后購房者不愿再出租房屋，則由開發(fā)商以高于原房價回購。一旦開發(fā)商轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或資不抵債，回購只能化成泡影。27第二十七頁，共40頁。

風險起因：發(fā)展商關(guān)心的是售價，業(yè)主關(guān)心的是投資回報率，經(jīng)營者希望租金越低越好。產(chǎn)權(quán)分散使得產(chǎn)權(quán)式商鋪蘊含很大風險。

開發(fā)模式的風險。開發(fā)商以“短、平、快”收益回報為目的，為迅速回籠資金而抬高售價，以實現(xiàn)更高附加值，從而人為的改動了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級。

專業(yè)經(jīng)驗缺乏的風險。目前國內(nèi)大部分開發(fā)商和經(jīng)營管理公司對于經(jīng)營產(chǎn)權(quán)式商鋪缺乏實戰(zhàn)經(jīng)驗，處于“摸著石頭過河”的階段；國外擁有先進的管理水平的商管公司卻因為不了解國內(nèi)消費者的生活方式和消費習(xí)慣而“水土不服”。

經(jīng)營不善的風險。承租期中，如經(jīng)營管理不善，不僅經(jīng)營目標無法實現(xiàn)，更無法向投資者提供承諾的租金收益。承諾擔保的風險。很多開發(fā)商以自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入或擔保公司作為擔保，但投資者很難知道該公司的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，而小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后；很多擔保公司實力不強，根本不能實現(xiàn)所謂的承諾回報。

小結(jié)

28第二十八頁，共40頁。合肥市產(chǎn)權(quán)式商鋪政策合肥市房地產(chǎn)管理局在頒布的《合肥市商業(yè)設(shè)施分割銷售管理暫行規(guī)定》中允許銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪，2010年4月23日前執(zhí)行以下條款：一、允許開發(fā)商分割銷售四周有明顯界限的商業(yè)設(shè)施。二、分割后的環(huán)形交通通道寬度不低于2米。三、可采用實體墻或地面嵌銅條的方式分割。四、單塊銷售區(qū)域建筑面積不得低于20平方米。

五、開發(fā)商不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售。29第二十九頁，共40頁。

目前合肥市場銷售火爆的商業(yè)項目均為“高租金回報收益”的產(chǎn)權(quán)式商鋪項目。銷售模式主要有兩種：一種是“售后包租”式，即開發(fā)商向投資者承諾，對其所購買的產(chǎn)權(quán)式商鋪由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報，而開發(fā)商所宣傳的年回報率一般在8%以上；另一種則是“一次性返利”式，開發(fā)商與投資者簽約后，即將三年、五年的租金利潤一次性返還給投資人。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，普遍投資回報率均超出8%，有些甚至宣傳若干年后150%回購。合肥市產(chǎn)權(quán)式商鋪分析30第三十頁，共40頁。合肥市產(chǎn)權(quán)式商鋪分析

產(chǎn)權(quán)式商鋪在合肥商業(yè)地產(chǎn)中運作由來已久?；春勇分卸蔚拟湾\江大酒店作為合肥早期的產(chǎn)權(quán)式商鋪的代表，當初銷售非?；鸨?，后來由于開發(fā)商資金斷裂，無法支撐后續(xù)的統(tǒng)一經(jīng)營，造成了爛尾現(xiàn)象。現(xiàn)在在售的產(chǎn)權(quán)式商鋪有金都新天地、喜洋洋婚慶廣場、賽康數(shù)碼廣場、樂客來、鳳凰城家世界等。31第三十一頁，共40頁。返租政策:

第1-3年8%；第4-6年9%；第7-9年10%；第10年11%；第11年150%購回。以上11年共收益242%,平均4.5年收回成本，遠遠低于商鋪投資合理的回收期限8-12年，為風險較高的投資項目。做商業(yè)地產(chǎn)心態(tài)很重要，但部分開發(fā)商卻過于追求高回報，給商業(yè)平穩(wěn)發(fā)展埋下了隱患。大唐國際廣場：案例分析32第三十二頁，共40頁。總商會商業(yè)廣場：返租政策：第1-3年8%；第4-5年8.46%；第6年125%購回。案例分析

項目周邊沿街商鋪平均租金為30-40元/平米/月，以該項目所售均價的8%測算租金，得出前三年租金收益為160元/平米/月，第4-5年170元/平米/月，高出區(qū)域租金水平和遞增幅度，加之第6年125%購回，此返租政策遠遠遍離正常租賃水平，屬超高投資回報，風險因素極高。33第三十三頁，共40頁。

以上商業(yè)均是在大的商業(yè)用房內(nèi)分割成小塊，之間無隔離，不劃分實際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下出售的物業(yè)。與住宅和門面房不同，產(chǎn)權(quán)式商鋪在沒有經(jīng)營起來之前，本身是沒有價值的。對投資者而言，如果投資一套住宅，即使貶值，也可以用來居住、降價處理，不至于沒有任何用處，由于住宅的使用價值不會為零，其房產(chǎn)價值也就不會是零，但在一個沒有經(jīng)營起來的商場大廳里，一個僅幾平方米的空間是很難有其他