商業(yè)地產物業(yè)與經營管理內容

作為一個商業(yè)項目，從開始規(guī)劃建設的那一刻起，全程涉及的工作內容主要包括:商業(yè)項目涉及工作內容規(guī)劃立項項目定位市場細分客群確定招商組織銷售執(zhí)行推廣支持運營管理物業(yè)管理第一頁，共19頁。以下僅著重對物業(yè)管理與經營管理的內容進行詳細說明。商業(yè)物業(yè)管理商業(yè)經營管理第二頁，共19頁。物業(yè)管理是商業(yè)開街后營運能否順暢的重要保證，對于不同類型的商業(yè)項目及其目標客戶群體，所要求的物業(yè)管理服務項目和服務水準各不同。物業(yè)管理，主要包括以下六大職能：商業(yè)物業(yè)管理第三頁，共19頁。大型商業(yè)綜合體是現(xiàn)代化建筑物業(yè)，在規(guī)模、結構、功能、設施等方面均要求較高，其維護需要由專業(yè)的物業(yè)管理機構來承擔，一方面保證物業(yè)不受損害，能經受住時間歲月的考驗；另一方面也是物業(yè)保值與升值的需要。建筑物與裝修的維護主要包括：一、建筑物與裝修的維護物業(yè)建筑結構；物業(yè)建筑外觀；商場公共區(qū)域裝修；規(guī)范各商戶門面裝修；商場內部導向標志。第四頁，共19頁。二、物業(yè)配套設備的維護首要工作是要保證配套設施、設備能夠安全、正常地運轉工作，特別地供電設備與電梯的正常運作關系重大，配套設備、設施如果出現(xiàn)差錯問題，會對商業(yè)經營造成極大的負面影響，所以，專業(yè)的物業(yè)管理公司都有一套完整的保養(yǎng)、檢修工作規(guī)程。物業(yè)配套設備的維護主要包括：電梯維護保養(yǎng)；后備發(fā)電機維護保養(yǎng)；電路電器維護保養(yǎng)；供水、供暖、供氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)；空調、冷氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)；三廢排放及處理系統(tǒng)維護保養(yǎng)。第五頁，共19頁。三、物業(yè)消防與安全的管理一般來說，商業(yè)是通過配套設施、設備、人員和保險等方式來避免人為或自然因素引起的損害，每一個商業(yè)物業(yè)應做到的是“安全第一”，確保物業(yè)所有者、經營者安心從事商業(yè)經營活動，消費者安全、舒適地享受購物樂趣。物業(yè)消防與安全管理一般包括以下幾個方面內容：消防設施維護保養(yǎng)；消防器材配置；消防設施標志；商業(yè)物業(yè)出口與道路管理；內部保安巡查；自動報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)；危及安全的標示與防范。第六頁，共19頁。四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理這是物業(yè)管理中最基本的管理職能，主要包括：公共區(qū)域管理；公共區(qū)域的擺設與綠植、景觀維護；日常清潔、垃圾清理；環(huán)衛(wèi)設施維護；促銷宣傳品安置規(guī)范。第七頁，共19頁。五、車輛及交通的管理以前，國內的建筑物業(yè)尤其商業(yè)物業(yè)開發(fā)都忽略了停車場的建設規(guī)模，在“汽車時代”即將到來的今天，汽車已越來越成為人們出行的必要交通工具，停車難的問題也就成了阻礙人們出門購物消費的決定因素之一。寧夏賓館項目因設計建設較早，就比較明顯地存在這個問題，停車位遠遠不夠，故我司在“停車場專項報告”中專門對此進行了研究，并提出相應的解決措施建議。車輛及交通的管理包括；車輛交通疏導指揮；停車場管理；貨流運輸管理；車輛安全。第八頁，共19頁。六、處理商場緊急事件這主要是涉及到物業(yè)管理公司在應對突發(fā)事件時的反應能力和處理手段，主要包括：建筑物或裝修事故；停電或電路故障；電梯、設備或設施故障；發(fā)生火警、惡劣天氣；人員受傷或急?。毁I賣糾紛、格斗等事件。第九頁，共19頁。商業(yè)經營管理目前，在國內的社會分工和專業(yè)化程度仍然較低，特別是在二三線城市，現(xiàn)有的商業(yè)管理經驗基本上是從百貨商場或超市中演變出來的，有的甚至還與物業(yè)管理混淆在一起，真正的商業(yè)經營管理優(yōu)勢還遠遠沒有完全體現(xiàn)出來。商業(yè)經營管理的實質就是以進場商戶的利益為前提，制定出相應的經營規(guī)則，讓全體商戶共同執(zhí)行和遵守，以限制和規(guī)范商戶的經營行為，最終達到吸引更多的顧客來消費的目的。通俗點理解，物業(yè)管理是業(yè)主的“管家人”，經營管理則是商家的“協(xié)調人”。經營管理，主要包括以下九大管理職能：第十頁，共19頁。一、統(tǒng)一開業(yè)計劃一般情況下，一個商業(yè)物業(yè)是由眾多業(yè)主或經營者擁有，是所有進駐商家共同經營場所，必須統(tǒng)一各商戶的開業(yè)時間，才能吸引顧客前往消費，不允許出現(xiàn)因某幾個商家關門而影響到顧客對整個商業(yè)中心的信心和印象。一般包括：開業(yè)時間確定試營業(yè)期開業(yè)日程計劃確定開業(yè)日期商場推廣計劃商場及商鋪裝修完成進程等。第十一頁，共19頁。二、規(guī)范經營方向實質就是規(guī)范商業(yè)中心的經營品種，既要保證經營方向的統(tǒng)一性又要維持經營業(yè)態(tài)或經營產品的多樣性，保證消費者有足夠的選擇空間。第十二頁，共19頁。三、商場后期招商維系作為一個商業(yè)中心，在正常經營情況下，適當?shù)牧鲃勇屎推放聘鼡Q率有助于商場跟進時代潮流及不斷優(yōu)化經營方向，更好地適應當?shù)厥袌?，最大限度獲取最大經營利潤。所以，在前期招商滿鋪后，商業(yè)經營管理公司應控制品牌更新和流動，及時選擇更好的品牌或業(yè)態(tài)補位。第十三頁，共19頁。四、組織宣傳推廣活動為維護商場形象、提高商場競爭力，商場在開業(yè)后必須經常有針對性地進行宣傳推廣，組織一些推廣活動吸引目標客戶，增加項目的市場知名度、占據(jù)市場制高點。一般有以下幾種措施：第一通過對外推廣吸引更多顧客關注并前來消費；第二通過店內宣傳展示營造和活躍商業(yè)經營氛圍；第三通過宣傳推廣樹立和提升商業(yè)中心的品牌。宣傳推廣費一般由各商戶分攤或是在租金中包含，由專業(yè)的商管公司負責使用，但在使用過程應做到透明公開。第十四頁，共19頁。五、建立和維護商場品牌商場品牌包括知名度、美譽度和認知度三個方面，缺一不可。由于商業(yè)物業(yè)是由眾多單一的經營者各自獨立、相互競爭、相互借勢的經營場所，不可能要求經營者做到自覺地、齊心協(xié)力地建立和維護商場的品牌和美譽；只有借助統(tǒng)一的管理方商業(yè)經營管理公司統(tǒng)籌、協(xié)調、調配各個經營者，才能確保商場的品牌與競爭力。第十五頁，共19頁。六、協(xié)調客戶關系與維持商場秩序管理方與商家之間存在著管理與被管理的關系，各商家之間則存在競爭與配合的關系，只有協(xié)調、溝通好這些矛盾的關系，才能確保商場經營有序、互相配合、相互拉動客流。第十六頁，共19頁。七、禁止惡性競爭商管公司在引進、管理各商戶時，會明文規(guī)定經營者在市場交易過程中，應當自覺遵守自愿、平等、公正、公平、誠信的經營原則，不允許出現(xiàn)強買強賣、互相拆臺、坑蒙拐騙的現(xiàn)象，實現(xiàn)全體商戶共同經營、共贏經營、商家滿意、顧客滿意的“多贏”目的。第十七頁，共19頁。八、杜絕假冒偽劣商品在引進各業(yè)態(tài)品牌之前，將會在租賃合同強制規(guī)定，在日后的經營過程中不允許出現(xiàn)假冒偽劣產品，一旦發(fā)現(xiàn)，該商家將承擔所有的后果及相應的法律責任。作為未來銀川市的最高檔的精品商業(yè)廣場，寧夏賓館項目商業(yè)嚴禁一切低檔次、低質量及冒牌貨，只有做到這一點，才能在市場上立足，保持其高端商業(yè)地位。在后期經營過程中，需要專業(yè)的商管公司嚴密把控和監(jiān)督，一旦出現(xiàn)此類問題，決不姑息手軟，應采取強制措施處于高額罰款或終止合約。第十