商業(yè)招商方案

商業(yè)招商方案高揚安泰國際廣場招商方案前言：本方案流程僅作參考，具體項目方案需經(jīng)調(diào)查研究討論后重新制訂。一、招商的啟動時間如按2013年1月1日開業(yè)計劃,按一般同規(guī)模的商業(yè)項目，至少應(yīng)提前12個月進(jìn)行招商，高揚安泰國際廣場因2011年底計劃預(yù)約，需要確定部分主力商家，現(xiàn)距年底僅剩下6個月時間，因此招商時間建議最遲2011年6月初開始啟動主力店招商,2012年1月至12月開展次主力店及其他商家招商。二、招商人員人數(shù)根據(jù)項目規(guī)模與實際情況。對此招商人員定為10名較為合適。具體工作分配如下：經(jīng)理（義義）：負(fù)責(zé)統(tǒng)管全局，制定招商方案和進(jìn)度，安排招商人員的日常工作。招商人員（九名）:由經(jīng)理安排具體招商工作招商文秘1名三、招商辦公地點因整個招商需和銷售配合,建議在營銷中心附近開展招商工作1、在營銷中心旁設(shè)立一間約80平米的招商辦公室。建議在2011年12月底建成,前期暫時在公司指定地點辦公。2、在項目現(xiàn)場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室，并同時在營銷中心內(nèi)設(shè)立招商咨詢點,雙邊配合進(jìn)行。四、項目整體招商的原則和目標(biāo)1、保證在2012年9月底前項目整體招商完成80％；2013年1月1日項目開業(yè)前整體招商完成90%，以保障項目能如期順利開業(yè).距年底項目預(yù)約剩下半年時間（2011年6月—2011年12月）,距后年項目開業(yè)剩下一年半時間（2011年6月-2013年1月1日），因此對完成90%的招商計劃有一定的壓力，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解，通過后期的招商跟進(jìn)工作和招商廣告的配合，對完成這個任務(wù)有一定的信心。2、在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商，以保障整個商業(yè)廣場商業(yè)經(jīng)營井然有序。3、在招商工作中確保業(yè)主第一年的投資回報達(dá)到8%以上，以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心。根據(jù)我司對項目周邊商鋪租賃價格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率，我司測算保證業(yè)主第一年的投資回報達(dá)到8%以上問題不大,較高的投資回報對增強(qiáng)投資者信心和保障商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要。4、確保整個商業(yè)廣場形象統(tǒng)一和經(jīng)營穩(wěn)定。對部分區(qū)域按現(xiàn)行功能分區(qū)進(jìn)行零散招商，對部分區(qū)域采取統(tǒng)一招商，來保證整個商業(yè)廣場整體定位符合湖東商圈需求，來保證商業(yè)廣場長遠(yuǎn)經(jīng)營穩(wěn)定。五、高揚安泰國際廣場投資業(yè)主、自營業(yè)主和開發(fā)商三方風(fēng)險分析1、投資業(yè)主風(fēng)險分析商鋪不能及時租賃出去；商鋪租賃的價格比較低；商鋪升值潛力有限,不能轉(zhuǎn)手或難于轉(zhuǎn)手。2、自營業(yè)主（租賃戶）風(fēng)險分析項目招商在開業(yè)前不能完成85%以上或裝修未完成，項目不能如期開業(yè)或開業(yè)時間無限期拖延；由于招商工作的疏漏,導(dǎo)致商業(yè)廣場內(nèi)經(jīng)營無序、魚龍混雜；沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費用比較高；生意不是很理想或經(jīng)營慘淡;開發(fā)商賣完后走人。3、開發(fā)商風(fēng)險分析投入大量招商推廣費用后，招商效果不明顯或收效甚微；開發(fā)商自己沒有專業(yè)的招商人員，需聘請專業(yè)的招商公司，費用開支加大；“只租不賣”或“先租后賣”，若招商不理想，今后的經(jīng)營或銷售會很困難;項目不能如期開業(yè),業(yè)主鬧事;項目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，則不利于開發(fā)商的品牌樹立。項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報，業(yè)主鬧事;六、招商中存在的主要問題及規(guī)避方法問題一:招商時間緊迫、任務(wù)量較大如前面所述，項目的整個招商時間剩下約18個月左右的時間，總共有約120000m2需要招商，因此時間非常緊迫，任務(wù)巨大。規(guī)避方法：盡快確定整體招商執(zhí)行方案，引入專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)開始工作。問題二:購買商鋪的業(yè)主要求自營或自行轉(zhuǎn)租，可先前沒有交保證金，簽定相關(guān)協(xié)議，對其難以制約規(guī)避方法:建議提前召開臨時業(yè)主大會，成立臨時業(yè)主委員會,協(xié)助開發(fā)商做好業(yè)主方面的種種工作，以保證項目能如期開業(yè).問題三：引入大型租賃戶后,可能導(dǎo)致租金達(dá)不到8%,業(yè)主不同意引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低,但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進(jìn)駐會形成示范效用，吸引中小客戶進(jìn)駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業(yè)。規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補貼。問題四：自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊規(guī)避方法：1、談大型包租客的同時，盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇;2、對大型包租客包租商鋪中的自營業(yè)主，可幫其調(diào)整到位置相對較好的委托出租商鋪中，經(jīng)營期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補償。五:2012年9月前招商任務(wù)完不成90％，影響開業(yè)問題規(guī)避方法:在目前的形式下，必須對招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評估，認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難，正確預(yù)見并確定項目的開業(yè)時間.或者屆時制定相關(guān)的廣告宣傳活動，如大學(xué)生免費創(chuàng)業(yè)90天、自營業(yè)主經(jīng)營比賽等活動，由開發(fā)商免費提供開業(yè)時適量未租出商鋪，保證開業(yè)率達(dá)90，以上。七、高揚安泰國際廣場計劃招商方式一般商業(yè)項目，如考慮到以后的商業(yè)廣場形象和穩(wěn)定，招商工作都會策劃先行。及工程開始動工時就有功能定位設(shè)想，然后根據(jù)策劃要求進(jìn)行施工和招商，一般啟動時間略早于銷售或與銷售同步，銷售的同時與業(yè)主明確租賃問題，將主動權(quán)控制在我們手中,增強(qiáng)工作效率，嚴(yán)格按照規(guī)劃詮釋商業(yè)廣場的整體形象和確保開業(yè)時間.針對以上種種情況分析,如果要保證2013年1月商業(yè)街整體90％以上開業(yè)，且功能分區(qū)不混亂，經(jīng)營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素，建議目前啟動招商時，采取以下辦法:1、規(guī)劃部分區(qū)域招租散戶;2、規(guī)劃部分區(qū)域統(tǒng)一招租大型商業(yè)項目。散戶區(qū)招商方案一、功能定位及招商對象功能定位:1、因項目周邊的商業(yè)企業(yè)中:湖東商業(yè)經(jīng)營定位為中高檔,斜塘聯(lián)豐廣場經(jīng)營定位均是低檔,考慮到差異化經(jīng)營，項目經(jīng)營定位應(yīng)該是中檔偏低。2、目前斜塘的市場情況而言,散戶經(jīng)營女裝的市場份額大大的占據(jù)著一定地位，其中還帶動著美甲、內(nèi)衣、精品飾品的消費，故業(yè)內(nèi)人常說:女人的錢是最好賺的。所以，在本項目中，我們拿出一個區(qū)的位置來經(jīng)營女性服裝、服飾。也是為了保障經(jīng)營戶的利益，從而確保商家的穩(wěn)定性和市場的長期穩(wěn)步發(fā)展的前景。相對的，男裝和童裝在市場的份額中就顯得比例小很多,所以，可以適當(dāng)考慮。品牌層次以二、三線為主。二、招商人數(shù)2011年6月—年底,從工作情況出發(fā)，建議由3—5名招商人員進(jìn)行前期招商比較合適招商具體操作方法：1）、召開臨時業(yè)主委員會，聘請專業(yè)公司在業(yè)主與租賃戶之間搭建招商信息平臺，讓其自行商定相關(guān)細(xì)節(jié)，開發(fā)商負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督。2）、針對自持的物業(yè)，不存在產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，招商難度相對較小，建議主要吸引大客戶進(jìn)駐，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引廣大中小租賃戶進(jìn)駐。由于大客戶租賃時間相對較長、租賃面積相對較大，可能其租賃的價格會低于散戶租賃的價格，開發(fā)商會損失部分租金,但從長遠(yuǎn)來看這有利于整個商業(yè)街的經(jīng)營，有利于其他商鋪今后的銷售或租賃。3）、針對計劃出售的商鋪,業(yè)主無條件選擇委托租賃。在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協(xié)議，按現(xiàn)行價格年回報的6%的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一招商。八、高揚安泰國際廣場統(tǒng)一招商方案一、基本原則原則（1）定位A、引進(jìn)的項目必須能提升整個商業(yè)街的形象，帶動人氣，增強(qiáng)業(yè)主和經(jīng)營戶的投資信心,因此，應(yīng)該是湖東商圈其他賣場缺乏的項目，或者是將來在湖東更具競爭優(yōu)勢的項目。B、引進(jìn)的項目必須考慮到商業(yè)廣場周邊企事業(yè)單位、居民區(qū)、學(xué)校等群體的購物習(xí)慣和消費需求，能培育穩(wěn)定的消費群體，有非常明確的針對性。做項目定位的覆蓋面，基本能輻射達(dá)到項目周邊3公里以內(nèi)。(2)租金價位定價原則A、租金基準(zhǔn)定價，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報7?8%左右的價位，業(yè)主和經(jīng)營戶基本能接受，因此，項目租金定價月基價應(yīng)為:售價又8%?12個月。B、因引進(jìn)的項目有知名度大小不同、影響力不同、規(guī)模大小不同，因此，在考慮基準(zhǔn)定價的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮以下兩個著重點：？如引進(jìn)的項目知名度大,確實能提升商業(yè)街整體形象,帶動人流，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照市場行情，適當(dāng)略低于租金基準(zhǔn)定價，但租賃期應(yīng)至少達(dá)3年以上，且每年租金價格要保證5，左右的遞增。?如引進(jìn)的項目,只有一般知名度或影響力，對整個商業(yè)街的幫助不大，則可以按租金基準(zhǔn)定價作為參考定價。？因大型商業(yè)項目裝修較一般商鋪復(fù)雜，往往需要1，3個月的裝修期，如項目在明年2012年9月底客戶才能進(jìn)場裝修的情況下，建議給予免1,3個月裝修期的租金優(yōu)惠政策二、招商對象以及目標(biāo)顧客、租金預(yù)測餐飲、娛樂、休閑主題中心以餐飲酒樓或餐飲美食廣場、足浴、健身館、酒吧燈丫等為主，該類群體一般要求鋪位面積200?2000m2（使用），其經(jīng)營項目能做到與購物互補，有一定的規(guī)模和市場競爭力，能充分聚集人氣。目標(biāo)顧客:1、湖東商圈講究生活品質(zhì)和品位的消費人士。2、湖東商圈喜愛時尚，追求潮流的時尚男女。3、科教創(chuàng)新區(qū)商圈熱愛生命、熱愛運動的都市青年以及大中學(xué)生。4、來高揚安泰廣場購物后需其他消費的顧客.5、斜塘周邊喜愛休閑娛樂的廣大愛好者。租金預(yù)測:根據(jù)對前期市場調(diào)查了解，租金預(yù)測可達(dá)30?70元/?（建筑面積）.古玩珠寶市場、旅游商品女人世界主題中心（購物、美容美體等）數(shù)碼娛樂互動中心（購物、院線、游藝、培訓(xùn)、在線競技娛樂等）注:建議按售價年回報的8,進(jìn)行“帶租約銷售”，不允許自營，要求自營的業(yè)主，有開發(fā)商同意后幫其換至規(guī)劃自營區(qū)域，然后由招商機(jī)構(gòu)統(tǒng)一招商大型商業(yè)項目.九、商業(yè)廣場整體招商程序作容日期序號工一進(jìn)行園區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)及招商、租賃市場調(diào)研6月1日~8月31日二確定功能分區(qū)，確定招商平面圖及面積8月31日之前三確定本項目的招商形式及條件8月31日之前1、租賃2、合作經(jīng)營四招商工作中工商稅務(wù)費用的確定8月31日之前五制定具體的招商項目明細(xì)8月31日之前1、項目分類2、目標(biāo)客戶的定位3、招商區(qū)域地點六制定各種招商項目的租金費用、收益預(yù)算、編制租金表8月31日之前七制定宣傳推廣計劃及開支預(yù)算1、招商工具9月15日之前(1)招商地點及辦公用品9月15日之前(2)確定物管及介入經(jīng)營管理隊伍10月31日之前)印制宣傳單、書刊、價目表9月15日之前(32、招商文本(1)招商手冊9月15日之前(2)租賃合同8月31日之前(3)合作經(jīng)營合同8月31日之前(4)物管文本9月30日之前(5)裝修要求9月30日之前(6)商業(yè)管理文本9月30日之前3、傳播及媒體(1)制定詳盡的廣告創(chuàng)意、策略、訴求及執(zhí)行、控制方案9月10日之前(2)確定媒體及發(fā)布計劃9月10日之前(3)確定新聞媒體操控方案9月10日之前4、整體形象推廣方案9月10日之前八全面開展招商工作8月31日起九整體形象推廣執(zhí)行9月10日起十制定整體的以招商帶動銷售的計劃8月31日前十一招商結(jié)束2012年12月31日十二試業(yè)及開業(yè)推廣2012年12月25日十三開業(yè)20013年2月1日十、整個商業(yè)廣場招商計劃時間完成招商率2011。12.31前15-20%2012。3.31前40%2012.6.30前60—65%2012。9.30前80％2012。12.3190％1、計劃完成保障根據(jù)項目定位，目前積累相關(guān)資源300多家;由于前期長時間跟進(jìn),了解業(yè)主和租賃戶的意見；進(jìn)行了充分的市場調(diào)查，了解項目周邊商鋪的租賃情況及價格;擁有專業(yè)的招商團(tuán)隊，具備餐飲、休閑、娛樂、百貨等方面專業(yè)人才，了解園區(qū)市場有關(guān)商業(yè)情況2、違約處