寫字樓物業(yè)管理方案共

寫字樓物業(yè)管理方案目錄◎物業(yè)概況………()◎編制依據(jù)………()◎管理目標(biāo)………()◎管理原則………（）◎管理辦法………（）◎服務(wù)項目………（）◎具體方案………（）早期物業(yè)管理介入階段………（）前期物業(yè)管理階段……………（）一、接管驗收管理方案……（）二、業(yè)主入伙管理方案……（）三、治安管理方案…………（）四、消防管理方案…………（）五、綠化保潔方案………（）六、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案…………()七、娛樂設(shè)施管理方案…………………（）八、水系使用管理方案…………………（）九、財務(wù)管理方案………（）十、質(zhì)量管理方案………（）十一、檔案資料管理………（）十二、人力資源管理……（）◎智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)…………………（）◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置……()◎物業(yè)管理年度收支預(yù)算………()物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述）______________位于_______________，周邊周邊設(shè)施_______，交通便利，地理條件優(yōu)越。______________由____________開發(fā)建設(shè)，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有___臺電梯。編制依據(jù)（按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定）※樓書※XX物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造________的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江XX物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對__________（小區(qū)）實施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。管理原則為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。管理辦法（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。（二）成立（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為（大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。（四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。（五）嚴(yán)格遵守《物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。（八）運用CIS系統(tǒng)設(shè)計，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)項目（一）公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費用納入物業(yè)管理費）：1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；6、對大廈的各類資料進(jìn)行管理；7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；9、雨傘、雨衣臨時借用；10、節(jié)日環(huán)境布置；11、重要時刻提醒服務(wù)；12、代訂報刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點工服務(wù)；14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；15、代叫出租車；16、代辦保險；17、義務(wù)安全用電常識宣傳。（二）有償專項服務(wù)項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：1、大廈內(nèi)物品搬運；2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；3、機(jī)動車輛清洗：4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；5、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；6、商務(wù)中心服務(wù)；7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；10、代訂車、船、機(jī)票；11、代訂代送飲用水。具體方案大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。一、管理內(nèi)容：1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見；6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見；10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。二、管理措施：1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2、學(xué)習(xí)、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；3、制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；第二階段：前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗收管理方案為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗收工作。物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序（一）、管理內(nèi)容：1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時溝通，確定接管驗收時間；2、編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；3、與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。4、與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；（2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備；（4）核對、接收各類標(biāo)識。（二）管理措施：1、組建接管驗收小組，負(fù)責(zé)接管驗收工作；2、開展接管驗收培訓(xùn)，提高對接管驗收重要性的認(rèn)識；3、掌握物業(yè)驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；4、制定接管驗收規(guī)程，按程序辦理接管驗收手續(xù)。二、業(yè)主入伙管理方案在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。（一）管理內(nèi)容：1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用；（4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗收交接表》，并與業(yè)主約定時間，及時解決。（二）管理措施：1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案；4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。三、治安管理方案在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。（一）管理內(nèi)容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務(wù)：?禮儀服務(wù)；?維護(hù)出入口的交通秩序；?對外來車輛和人員進(jìn)行驗證、登記和換證；?制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈；?夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記；?嚴(yán)禁攜帶危險物品進(jìn)入大廈；?遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記；?為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（2）巡邏崗的任務(wù)：?按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；?巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；?對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；?對大廈及樓宇安全、防火檢查；?裝修戶的安全檢查；?防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；?防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術(shù)防范：應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場處理。（2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。（二）、管理措施：1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴(yán)格付諸實施，以增強保安人員的工作責(zé)任心；2、強化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；3、加強保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。（一）管理內(nèi)容：1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設(shè)施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強裝修期間的消防安全管理；5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。（二）管理措施：1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實；2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3、建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；8、發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。五、綠化保潔管理方案：綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；（5）對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；（6）定期對建筑小品進(jìn)行修飾；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水；（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；（7）定期進(jìn)行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。（二）管理措施：1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；4、強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。慕六、房屋及公賓共設(shè)施設(shè)備管蛙理方案：房屋尤管理，尤其是對共用設(shè)施設(shè)備莖的管理，直接敞影響到大廈的踐形象、物業(yè)的壁使用年限及使倘用安全，直接刷關(guān)系到業(yè)主及等使用人的安全器，是大廈管理徹的重中之重。朽（一）管理內(nèi)固容：環(huán)1顆、房屋公共部寨位管理：根據(jù)沒現(xiàn)狀，大廈內(nèi)捧房屋可分為已頭領(lǐng)房、空關(guān)房蝕和公共用房。籮（語1雷）業(yè)主已領(lǐng)房杯：零?揭房屋交付時，壺及時與業(yè)主簽藍(lán)訂業(yè)主公約，霞書面告知房屋隆裝修管理規(guī)定贊，并建立業(yè)主訂檔案；稍?叉加強裝修管理泡，對違章裝修應(yīng)行為及時予以翻制止，情節(jié)嚴(yán)錯重者，提請有括關(guān)行政管理部酬門依法處理；敗?夸裝修期間，應(yīng)拌及時進(jìn)行房屋販公共部位的保閉護(hù)，確保房屋納的安全、美觀咽。（尿2紡）空關(guān)房（含漸業(yè)主托管房）刺：句?慰管理處應(yīng)每月嘗通風(fēng)打掃一次奧；型?廟對房屋和設(shè)施幸定期檢查（包弱括墻面、管道步、門窗、電源隔線路、水電表避），發(fā)現(xiàn)問題絨或盡快處理，死或及時通知業(yè)述主。（揮3型）公共用房寒?秘做好公共用房杏（商務(wù)中心、掀公共設(shè)施用房胸等）的維護(hù)、散保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破石損，及時維修霜，確保房屋的漸安全、美觀。激2位、設(shè)備設(shè)施維賓護(hù)：覺（川1刷）公共水電設(shè)竄施設(shè)備定期巡冠查，發(fā)現(xiàn)損壞糧，及時維修；環(huán)（俊2郵）公共衛(wèi)生設(shè)幕施每周檢查一夫次；（貿(mào)3預(yù)）水泵、鍋爐脈、純凈水等設(shè)孝備每天巡查兩漫次；（軟4罪）電梯機(jī)房，忍每周保養(yǎng)一次翁（半年保養(yǎng)和謠一年保養(yǎng)按規(guī)編定進(jìn)行）；（缸5船）中央空調(diào)機(jī)肉組設(shè)定專人管溝理，定期巡查兩，確保出風(fēng)口泥正常；（盼6償）溫感、煙感絹、噴淋等定期欄抽查，確保正纏常有效；（工7產(chǎn)）智能化系統(tǒng)柱采用日常巡視棍與定期保養(yǎng)相苗結(jié)合，制實時掛運行檔案；（拾5毅）對業(yè)主（租完戶）自用水電沙設(shè)施報修，應(yīng)擇按規(guī)定填寫《板有償服務(wù)聯(lián)系貧單》，確保維薪修及時率與合感格率。（二）汗管理措施：襖1匙、加強裝修戶詳管理，督促業(yè)城主做好裝修前創(chuàng)期申報工作，朗并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)偏場檢查，發(fā)現(xiàn)皆問題及時制止弄；肌2激、對所有的管枕理人員進(jìn)行全冷面培訓(xùn)，清楚晴各隱蔽線路的洗具體位置，并江對技術(shù)人員進(jìn)典行強化培訓(xùn)，煤確保諳熟該系兼統(tǒng)的操作及維偵護(hù)；沫3哈、對系統(tǒng)中所鳳有的器件、配層件建立詳細(xì)技梁術(shù)檔案，以便跑最快的速度查盆得設(shè)備的各項載參數(shù)，確保系蹤統(tǒng)的最佳運行鮮狀態(tài)；拘4鄰、對所有的設(shè)逝備幾配件建立萌詳細(xì)檔案，確近保最快速度取吼得所需配件，樓并能跟蹤產(chǎn)品傍的更新?lián)Q代；鋪5燭、建立維修人姻員值班制度，樓確保維修及時返率與合格率達(dá)受98%族以上，且有回軍訪制度和記錄替；景6搞、采取日常巡灶視及定期保養(yǎng)役相結(jié)合的辦法略，確保房屋及連配套設(shè)施完好垮率達(dá)跪98%稍以上。姜七、娛樂設(shè)施版管理方案（視瓣大廈具體配套門設(shè)施而定）確盾保健身娛樂設(shè)醬施的安全使用愚，為業(yè)主提供像一個豐富多彩紀(jì)的娛樂休閑環(huán)載境。（一）管籍理內(nèi)容史1希、每周對健身液娛樂設(shè)施進(jìn)行隔不少于一次的購安全檢查：（粗1芝）活動設(shè)施有抄無破損，有無陣因破損產(chǎn)生的疾尖角、裂縫等扛外露的鋒利部圾分，秋千的吊辯繩、吊環(huán)、螺夾絲的牢固程度旗等；（蛋2這）健身器械是好否有松支，地少面是否過滑，護(hù)防護(hù)墊是否起提到應(yīng)有作用；批（匹3界）臺球、乒乓衫球、棋牌室地?fù)?jù)面是否過滑，烤臺子是否松動原，附屬的電器輕是否絕緣良好決，球拍、球板眼及球桿是事有綁外露的鋒利部講分等；（搏4共）網(wǎng)球場、籃將球場的場地是寇否有不安全因虧素，球網(wǎng)、球卡架等有無破損融和松動，是否斃牢固；連2絞、對存在不安撐全因素的娛樂虧設(shè)施及時做好輩停用標(biāo)識，組掉織檢修；對無賓法修復(fù)的，按令手續(xù)申請報廢固；（二）管理方措施套1斑、小區(qū)設(shè)安全緒檢查負(fù)責(zé)人，魂對健身娛樂設(shè)扶施正常使用行森使一票否決權(quán)順；嫂2政、安全檢查人銅員須如實填寫船健身娛樂設(shè)施南安全檢查表，嬸并妥善保管，株每月上報管理扣處主任。謎八、水系使用淹管理方案（此登項內(nèi)容視具體盤配套情況增減致）通過有序的慣管理，確保大鞠廈水系運行正掃常，有效節(jié)省駛管理成本。礙（一）管理內(nèi)沿容紐1羨、定期巡查泵海房設(shè)施，確保揪設(shè)施設(shè)備運行過正常；琴2減、定期清潔蓄埋水池，保持水拆質(zhì)潔凈；縫3砍、專人管理蓄別水池，定時開藏放。（二）管撲理措施持1扒、測算水系運歇行成本，結(jié)合糟小區(qū)實際，制晉定使用規(guī)定；蹲2假、建立設(shè)施設(shè)路備檔案，做好演巡檢記錄；版3盼、按規(guī)定操作到，發(fā)現(xiàn)異常，榜及時報修。津九、財務(wù)管理射方案：通過財策務(wù)管理，在改籮善財務(wù)狀況的菠條件下，不斷中擴(kuò)大財務(wù)成果仆，提高企業(yè)經(jīng)脆濟(jì)效益。（一趕）管理內(nèi)容：賭1槽、加強現(xiàn)金收紙支管理；刃2飾、搞好財務(wù)核聲算；姿3適、及時統(tǒng)計物勸業(yè)維修更新費豈用使用情況，料每半年公布一日次（每年公布業(yè)一次）糕4拼、做好年度預(yù)渴算和決算工作它；唱5脈、認(rèn)真審核報列銷票據(jù)，嚴(yán)格奮控制費用報銷謠；規(guī)6腰、及時掌握財賴務(wù)收支狀況，嗎做好財務(wù)分析權(quán)，為領(lǐng)導(dǎo)決策紐提供依據(jù)。（耗二）管理措施記：停1堂、根據(jù)財務(wù)法拋規(guī)政策，制定網(wǎng)財務(wù)管理制度掌；喘2陶、財務(wù)人員持討證上崗，規(guī)范升操作；涼3躲、抓好財務(wù)人舒員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，趨不斷提高業(yè)務(wù)追素質(zhì)；掃4甩、加強成本控控制；寇5揚、加強財務(wù)監(jiān)缸督和財務(wù)檢查幅。戶十、質(zhì)量管理燈方案：導(dǎo)入軋ISO900策0味質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)富，實施全面質(zhì)于量管理，有助茂于實厭現(xiàn)慣“胃以人為鍛本汗”更的管理理念，杠有助拳于實現(xiàn)決策、斧計劃與控制、洋協(xié)調(diào)的結(jié)合，藥實現(xiàn)既定的質(zhì)假量目標(biāo)。（一膏）管理內(nèi)容：速1燙、參照扇ISO900呈0雀質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)稠要求，制定大懲廈質(zhì)量工作計燙劃；肢2棒、實施所制訂做的工作計劃和鄉(xiāng)措施；擺3瓶、對照計劃，牽檢查執(zhí)行的情霞況和效果，及括時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)重存在問題；臂4頓、根據(jù)檢查的盼結(jié)果，采取相飛應(yīng)的措施，鞏雙固成績、吸取他教訓(xùn)。（二）喜管理措施：弓1成、抓好管理人熟員的質(zhì)量學(xué)習(xí)波，開展質(zhì)量管黑理培訓(xùn)教育工覺作，不斷提高典質(zhì)量意識；槳2靜、制訂質(zhì)量責(zé)性任制，保證質(zhì)娘量管理工作落皆到實處；勉3欺、接受公司對什大廈管理工作知的現(xiàn)場指導(dǎo)；恭4粥、配合公司開隨展質(zhì)量體系審殿核，發(fā)現(xiàn)問題賞及時糾正，對丙系統(tǒng)性的問題公制定整改方案趕。案十一、檔案資租料管理方案：鎮(zhèn)加強檔案資料圍管理，有助于虎保存大廈的歷新史資料，維護(hù)隸管理的連續(xù)性犯和規(guī)范化，便紀(jì)于房屋及設(shè)施幕設(shè)備的檢查、陪維護(hù)、更新和族與業(yè)主的溝通值、每聯(lián)系。（一）少管理內(nèi)容：輪1塵、工程檔案：丈從接管開始的頂所有工程技術(shù)哀、維修、改造漠資料、各種竣盞工圖及各類設(shè)劑施設(shè)備資料等懷；膚2便、業(yè)主檔案：淋所有業(yè)主購、浸租房合同（復(fù)欄印件），業(yè)主腹基本情況登記膛表、裝修申請惹表和住戶健康筒狀況登記表等禮；蛾3街、財務(wù)檔案：揮逐年形成的園問區(qū)財務(wù)收支報壯表、物業(yè)維修建基金使用報表濕等；公4晝、文件檔案：絨有關(guān)物業(yè)管理另法規(guī)政策、公群司文件等；嚼5踐、管理資料：鹿綠化資料、日獻(xiàn)常巡查（清潔臥、維修、保安予）記錄、值班靠記錄，車輛管染理記錄、監(jiān)控暗記錄、榮譽資覺料等。（二）練管理措施：泄1姐、制定檔案制逆度，并嚴(yán)格執(zhí)環(huán)行；告2蟲、專人管理（謎由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的襯管理員擔(dān)任）頸，專室專柜，站編目造冊，存稱放有序并且尊為重業(yè)主隱私，博保守秘密；遠(yuǎn)3哈、科學(xué)管理，巧確保檔案資料序完整、齊全，勻確保檔案完好裁率達(dá)讓100%童；梅4策、逐步實現(xiàn)智無能化管理，計戶時可靠的掌握嘉相關(guān)信息，提圓高管理水平。長十二、人力資搭源管理方案一鞭流的物業(yè)需要目一流的管理，羞一流的管理需飲要一大批高素幣質(zhì)的管理人才就和專業(yè)技術(shù)人蓄才，而人才的約管理與培訓(xùn)，決對于保持員工噴的高質(zhì)量，提寧高物業(yè)管理的聰水平，具有十殼分重要的意義副。（一）管理遣內(nèi)容：扮1孕、按照合理的觀人才結(jié)構(gòu)，配影置各類人才；增2萍、任人唯賢，靜量材錄用；邪3噴、開展業(yè)務(wù)培壓訓(xùn)，全面提高福業(yè)務(wù)素質(zhì)；惠4蘋、進(jìn)行業(yè)績考邁核，優(yōu)勝劣汰當(dāng)。（二）管理編措施：楊1岸、制定崗位責(zé)掠任制，做到責(zé)它、權(quán)、利分明半；占2牲、建立約束與倍激勵相結(jié)合的惠運行機(jī)制，充冬分調(diào)動工作積什極性；肌3冬、加強思想作抹風(fēng)建設(shè)，樹立歲全心全意為業(yè)繳主服務(wù)的觀念份和企業(yè)的品牌喊意識；疫4鬼、崗前培訓(xùn)與憶在崗培訓(xùn)相結(jié)且合，走出去培券訓(xùn)與請進(jìn)來培巷訓(xùn)相結(jié)合；匆5闖、全面考核，得做到公開、公趁平、公正。勵智能化系統(tǒng)的躺管理和維護(hù)（款一）建立一支歸設(shè)備運行及維父護(hù)人才隊伍將均組建一支精干祝的設(shè)備運行及炭維護(hù)專業(yè)技術(shù)擔(dān)隊伍，熟悉設(shè)失備性能及隱蔽箏線路走向，并王邀請相關(guān)單位倒（如系統(tǒng)設(shè)置居、安裝單位）假對所有技術(shù)人呆員進(jìn)行強化培錄訓(xùn)，確保諳熟歐該系統(tǒng)的操作溜及維護(hù)。（二使）管理人員的華業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)折對所有的管理衫人員進(jìn)行全面攀培訓(xùn)，讓每一挑個人員都能清享楚知道隱蔽線肉路的具體位置敏，保證隱蔽工拿程中的線路不陸受損。（三）桂建立設(shè)備技術(shù)擺檔案對系統(tǒng)中惠所有的器件、滔配件建立詳細(xì)艦技術(shù)檔案，包耀括型號、技術(shù)略參數(shù)、外型尺蒜寸、工作條件釀等等，以便以游最快的速度查桐得設(shè)備的各項疑參數(shù)，當(dāng)確保系統(tǒng)的最拍佳運行狀態(tài)。潑（四）建立設(shè)慨備運行檔案建隆立對消防監(jiān)控耀系統(tǒng)的實時運記行檔案，使操纏作人員對系統(tǒng)鼻的正常運行了酷如指掌，并對隊系統(tǒng)的報警信回息作正確的分?jǐn)偽黾按姹P。（想五）建立供貨靠商檔案對所有盼的設(shè)備及配件精建立詳細(xì)檔案德，包括型號、為產(chǎn)地、制造單機(jī)位、供應(yīng)單位憐等等，并與供厘貨商、制造商泡保持聯(lián)系，確劫保以最快速度蓄取得所需配件貨，并能跟蹤產(chǎn)視品的更新?lián)Q代道。（六）日常則巡視與定期保輪養(yǎng)日常的巡視位檢查是及時發(fā)黎現(xiàn)問題的最佳聞途徑，而定期刃維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、歸解決軟性隱患的的最佳辦法。殘對此將采取日彼常巡視及定期易保養(yǎng)相結(jié)合的巡辦法以確保設(shè)粥備安全運行。圖機(jī)構(gòu)設(shè)置及人蹤員配置精（一）物業(yè)管技理機(jī)構(gòu)設(shè)置及超人員配備魄1塞、機(jī)構(gòu)設(shè)置根襯據(jù)京______嶺___屬物業(yè)管理的需飼要，現(xiàn)對物業(yè)冶管理機(jī)構(gòu)的設(shè)艦置和人員的配杯備作如下安排馳：畢（二）管理職離責(zé)：窗1舟、主任全面負(fù)蚊責(zé)物業(yè)管理處通的工作；貝2據(jù)、管理部負(fù)責(zé)局行政事務(wù)管理旅、人力資源管顯理、檔案資料灶管理、財務(wù)管杯理、小區(qū)裝修做管理、會所管忽理、社區(qū)文化燈建設(shè)和業(yè)主接廢待、回訪等；愛3我、工程部負(fù)責(zé)耽房屋共用部位撥和共用設(shè)施設(shè)躺備的日常維護(hù)踐保養(yǎng)、智能化久系統(tǒng)的管理及梅開發(fā)、業(yè)主委口托維修服務(wù)等巡；辯4標(biāo)、保安部負(fù)責(zé)勞維護(hù)小區(qū)公共釣秩序、交通車軟輛管理、消防瘦管理和消控、創(chuàng)監(jiān)控中心管理師等；霜5復(fù)、清潔綠化部升負(fù)責(zé)園區(qū)共用替部位、公共場棄所、公共設(shè)施羽的保潔，負(fù)責(zé)飲綠化的培植、砌養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相春關(guān)的委托服務(wù)捆等。飾（三）根據(jù)銅______蛛___車的具體情況，丈擬配備堵___但人，具體配備妖如下：夾1位、主任脹___笛人；今2灑、副主任叛___砍人；煩3澤、管理部：管粘理員蜓___與人，會館中心截管理員反___臣人；喬4括、工程部：主族管運___眠人，維修工堅___課人；穴5臘、保安部：隊伍長爺___煉人，保安法___灑人（分縮3博班，每班膀___船人：主入口路___燒人，次入口溉___孟人，巡邏顧___駁人），監(jiān)控員剖___死人（分不3艦班，每班聰___泉人）；疾6絕、清潔綠化部步：清潔工約___駱人，綠化工鞋___挪人。物業(yè)管理忙年度收支預(yù)算區(qū)（各有關(guān)基數(shù)之和百分比可視誓物業(yè)具體情況護(hù)進(jìn)行調(diào)整）遺（一）物管收遍入：掃_(dá)_____府____跡元老/廟年脖1股、物管費收入忍（總建筑面積忌___闖㎡挺，物管費標(biāo)準(zhǔn)積按描___沖元粱/揉㎡屋?乓月計，出售、堪租率按艙95%冒計，空置房物辨管費按原標(biāo)準(zhǔn)熟的油70%艇計）：啦______膀元淡/手年；窄2折、車庫停車泊掩位管理費收入嘉（地下停車泊子位天___業(yè)個，管理費按在___千元農(nóng)/挖個免?憑月計；地上車當(dāng)庫銀___獎個，管理費按嘩___圍元掠/娃個鞏?埋月計；出售率物以謀70%累計）：鵲___同元顯/濤年；再3逗、車庫停車泊旨位出租收入（悅地下停車泊位捷和地上車庫，擠未出售率以數(shù)30%墨計，出租標(biāo)準(zhǔn)瓜分別為算___禁元藥/煤個吉?送月和瘡___直元蘋/場個封?尺月計；露天停橡車泊位出租標(biāo)良準(zhǔn)閃___爐元偷/讓個奶?疲月，出租率為才___%翠）：稠______濁元友/機(jī)年；悠4摩、經(jīng)營用房收罷入：啦______岔元豈/捐年；駛5惱、有償服務(wù)收廈入：蝴______裙元理/品年。往（二）物管支稼出：俘______蒸元永/升年縮1任、工資：末______挖元男/消年；（漫1膜）主任劍1凳人佛_____礎(chǔ)_潑元泉/昌年（看2淺）管理員箱_____穴_全元蓬/五年（虛3青）工程主管擠_____沸_惜元淘/市年（戰(zhàn)4浙）日常維修人喂員堵_____粒_涂元級/堂年（豎5切）高配值班人蔥員廳3壩人談_____兄_叮元夸/才年（勿3蹤人為國家硬性雖規(guī)定）（駕6歲）保安隊長宴_____暫_朝元慮