南昌某綜合住宅小區(qū)項目可行性報告

**路項目可行性研究報告一、項目概況說明地理位置：本項目位于**路北端東側(cè)，東臨**湖，南靠中大·**湖花園，西北兩側(cè)至**湖北路。周邊環(huán)境：本區(qū)域因接壤**湖，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，但交通不便與配套缺乏的面貌有待改善。主要規(guī)劃指標：地塊用途：商業(yè)、住宅用地用地面積：總用地面積203畝，合135340㎡容積率：≤1.4建筑密度：≤22%總建筑面積：189476㎡（不含地下室部分）基底面積：29775㎡二、項目方案測算方案測算建設用地：總用地面積203畝，合135340㎡；容積率：≤1.4建筑密度：≤22%總建筑面積：189476㎡（不含地下室部分）女基底面積：塔29775象㎡玉商業(yè)面積：筑9474憑㎡（以總建面塘積兵的仇5軋%勁估算）沙公建面積：婆1900拔㎡（以總建面辯積牛的群1舌%筐估算，其中會問所面卵積佳150姓0離㎡，物業(yè)用刷房癥40蹄0忌㎡）雁住宅面積：擔178102葬㎡嶄（索189476壇-9474-隙1900=1悟7810斑2芹㎡）截住宅機動車停蒙車位：涌486季個折，譯178102肢÷110×0發(fā).3=48然6馳個（根據(jù)城市花規(guī)劃管理技術援規(guī)定計算）顛住宅非機動車社位：隆2429撥個糕，楚178102捐÷110×1絹.5=242抄9填個（根據(jù)城市造規(guī)劃管理技術溝規(guī)定計算）敵三、總平布置胸初步思路乏本案地塊較為曉完整、方正，資根據(jù)容積率、者建筑密度以及益限高等因素的僚要求，產(chǎn)品應脹由花園洋房、儀多層、小高層折組成。分布狀竹況如下：顫*乏*趴湖一側(cè)的非建表筑用地約占總限用地面積仗的聰13.8綿%粗，瘋約仁1867穗7膨㎡；烘建筑高度唇≤批12餡m擦的建筑用地約耳占總用地面積申的桿16.9待%異，楊約敲2287門2要㎡，建花園洋述房榴，死4撇F耀；雄建筑高度貴≤甩18護m訓的建筑用地約匠占總用地面積紐的襖32.1壽%稍，蠶約堅4344賣5測㎡，建多層蘿，否6.5鏈F凡；腳非限制用地建找筑用地約占總忠用地面積膛的座37.2悅%沈，渾約悲5034淹6矛㎡，建小高層核，產(chǎn)9繳F館。疏住宅面積疑178102桂㎡，暫定為花火園洋躁房滔+竿多基層孤+鴉小高層，鐵4-9咬F嫩。出于對優(yōu)化盆社區(qū)景觀環(huán)境巨、增加產(chǎn)品附蓬加值的思考，執(zhí)可以考慮將高刮層樓層適當拔辭高，拉大建筑勒間距，以擴充欲中心花園的面纖積。但考慮到意建筑成本的追犯加以及市場接損受度等因素的峰影響，建議建投筑樓層不超婚過安1水8羨層。汽商業(yè)部分毀面積乓9474米㎡，每沿槍*互*丙北路布置，努1哥F范，設計為底商嫂形式。餡公建面積襯1900柏㎡，其中會所賊面積蛛1500后㎡，物業(yè)用房殺400纏㎡，主要布置為于建筑底層，飾以減小對密度斧的占用。獎全區(qū)機動車車疫位鉛486拖個，伴非機動車車位追2429敵個，岸布置于地下室式和架空層。典物業(yè)類型面積膛表羨注：上表所計蹦算出的綜合密撓度社為斤18.6決%盤（不含底商部攔分），考慮到隨底商置入后將吩占用一定的建夢筑密度，因此痛，本地塊的實勻際密度將接書近識22明%蛾。四、土地價格抱每畝地價：椒180微萬元咸地價總額趣：戰(zhàn)180×20哨3=線36540肥萬元租折合樓面價副：彎180÷66元6.67÷1頂.和4疼＝恐1929漆元布/剃㎡發(fā)五、銷售價格它預測撈根據(jù)對目前周決邊房地產(chǎn)市場劑的調(diào)查及對區(qū)淺域未來房地產(chǎn)賓市場的預測，進以下三點可以境作為價格預測餐的主要依據(jù)：闊與本項目最接逮近的項目中揮大薯·*涼*癢湖花園住宅的貍銷售均價朝3900抬元臘/壽㎡。腎南昌市整體樓掘市處于上升階產(chǎn)段，近兩年開奉發(fā)的個案整體倍水平不斷上升診，新區(qū)住宅樓礎盤的銷售價格母值得預期。漸本項目地塊位棋置較好，臨湖鄉(xiāng)臨街，形狀規(guī)蓄整。牢因此，在靜態(tài)預分析上，預期美本項目多層住糟宅整體均價棉3800翠元功/六㎡；小高層均捷價脊4000巾元景/鉛㎡；花園洋房吧4200勢元痰/替㎡；店面均價丙80000陽元揭/衣㎡；車位均價怖6稍萬揉元斜/所個。鵲在動態(tài)分析上認，必須考慮周蕉期和后續(xù)市場且變化，暫估住陜宅總體銷售均說價為頂4000-4反300悠元罵/糧㎡。球在后續(xù)分析中輩，以靜態(tài)分析芳上的銷售價格賺進行測算。六、銷售收入稈銷售總收嘴入戚:尚806,4彈47,600綁元七、投資概算乳單位建安成本野表投資概算表項目總投資：亦716,80符5,487描元八、效益評估雖總銷售收沈入汪扣—而吩總投庸資桌幅＝梨遵經(jīng)營利潤高806,44太7,600貪元昏位—榮716,80犁5,487帆元粒家危＝源歐89,642挺,113不元虜經(jīng)營利狀潤鏟÷獲光總投其資牛冊字＝蠅匙蠻投資利潤率旅98,703從,913陽元滅÷腎716,80截5,487獵元歸魚敘＝讓裂12.5鈴1拆％士九、盈虧平衡洪分析眼價格盈虧平衡彩點擋銷售數(shù)量不變軍，印100防%駛售出屈，假定商業(yè)用務房和車位價格振不變，僅計算視住宅的價格盈勢虧平衡點隱價格盈虧平衡壟點算R突＝住宅均衫價雞數(shù)－（凈利污潤搭÷即爽住宅總建）殼R棍＝蓬3939服路－話坡89,642膽,113胡÷早178102彩翁＝冒悉3436靈元妙/霸㎡忌即在假定商業(yè)遙用房和車位的速價格不變的前租提下，當住宅巨的平均銷售價脊格達到防3436瀉元碧/易㎡時，可以實米現(xiàn)盈虧平衡。糟數(shù)量盈虧平衡卻點（價格不變著）槽數(shù)量盈虧平衡貨點肚Q加＝總投垃資播÷彼占總銷售收入掛Q撈＝易導716,80養(yǎng)5,487水÷跌806,44遙7,600鑼×100供%歉＝旋醋88.8冒8鑄％蓋即整個項目實催現(xiàn)平均銷售率奶88.8谷8冤％喘時，可以實現(xiàn)輪盈虧平衡。十、特別分析姥當單位地價為更150嫂萬饒元淡/示畝時，經(jīng)營利疑潤為長150,54吹2,113瘡萬元，投資利嚴潤率為河23.27%刷；勉當單位地價為狼120車萬走元返/儀畝時，經(jīng)營利爽潤為減211,44寬2,113雀萬元，投資利研潤率為柳36.09%奏；結(jié)論：凡當單位地價為完180廊萬稻元遍/考畝時，投資總房額將達胖到祖7.1丹7擊億元，而利潤玉只伴有土896墊4差萬元，