杜橋國際大酒店可行性分析報告

可行性可行性研究報告臺州萬邦置業(yè)有限公司二O一二年六月八日1 2 3第一章總論，緊緊抓住我市東部大開發(fā)機遇，以構(gòu)建“活力杜目標，以“項目推進年”為抓手，加快推進城市化，具體范圍為萬邦?杜橋國際大酒店及其酒、寧波、杭州、上海等大都市銜接?？土髁?1)企業(yè)名稱：臺州萬邦置業(yè)有限公司。(2)企業(yè)性質(zhì)：房地產(chǎn)企業(yè)。(3)經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(不含限制類項目)(4)公司類別：有限責(zé)任公司。4(5)資質(zhì)等級：貳級。(6)企業(yè)概況：臺州萬邦置業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)，集投個區(qū)域，產(chǎn)品涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總際建。5。(1)杜橋國際大酒店建筑方案設(shè)計(2)臨海市建設(shè)局《城鎮(zhèn)建設(shè)項目規(guī)劃要求0057號》(3)國家當前有關(guān)產(chǎn)業(yè)及社會、經(jīng)濟發(fā)展的方針政策(4)中國房地產(chǎn)發(fā)展報告NO.5(5)臨海市2008年政府工作報告(6)杜橋城市發(fā)展規(guī)劃》6mmmm復(fù)和初步規(guī)劃方案，在對臺州杜橋的區(qū)域經(jīng)mmmm根據(jù)收益計算，本項目能每年產(chǎn)生利潤總額3999.19萬元，其中所得稅999.8畝2222%%輛7地上地下輛輛宏觀經(jīng)濟增長困難，在承認巨大不確定性的前提下，經(jīng)：擴大需求、增加投資的十項措施，調(diào)整結(jié)構(gòu)、振興產(chǎn)82項目所處區(qū)位背景位始者。其中，臺州民營經(jīng)濟的比重占了臺州經(jīng)濟總量的97%以上，高于同省的寧波的比重水平。高程度的私有化也促使臺州擁有了雄厚的民間資本和發(fā)的城市，名氣不大，但起點高，發(fā)展迅猛。臺州的人均海、北京，躋身浙江省人均收入第二，全國人均收入前、寧波、溫州后的浙江又一大城市。的財富不見得比溫州人少。臺州的人均收入在長三角杜橋鎮(zhèn)經(jīng)濟社會概況口北岸，南接臺州市區(qū)，北靠三門灣，緊鄰，9眼鏡、家具、建材、炒貨等一批專業(yè)市場及超市等大中型商場、超市。開辦了久久、新港、華吉等一鎮(zhèn)區(qū)工行、農(nóng)行、商行、建行等金融機構(gòu)齊全，且實力雄站。一應(yīng)俱全，是省教育強鎮(zhèn)，杜橋中學(xué)是省級神，杜橋鎮(zhèn)實施“夯實基礎(chǔ)、豐滿城區(qū)、南向園區(qū)、住宅進入小區(qū)、商業(yè)進入街區(qū)"的發(fā)展原則，加強規(guī)劃管理，合理布局、配套項目宗地價值。2.4項目外部環(huán)境分析結(jié)論在外經(jīng)商人數(shù)眾多，民資豐厚，企業(yè)眾多，對高并與擬建的新浙江國際眼鏡城相戰(zhàn)略杜橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的認可，掀起了商品房的銷售熱潮，帶動了杜橋房地產(chǎn)來濱海新城的主城區(qū)，是未來濱海新城心。本項目位于杜橋鎮(zhèn)西側(cè)的新城區(qū)，即杜南大道與濱杜橋賓館飯店基本情況營餐飲娛樂)。目前設(shè)施還較為完善，基本能夠滿足需要，全年入住率也達到70%至經(jīng)(1)華吉賓館(2)久久大酒店項目有餐飲、住宿、卡拉OK等。(3)新港大酒店臨海市杜橋鎮(zhèn)新港大酒店地處杜橋鎮(zhèn)杜橋大廈，客房數(shù)量有70多間，集餐飲/(4)花園大酒店位位、集餐飲、客房、康樂、休閑、會議、商務(wù)等諸位戰(zhàn)略的實施和城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷擴突出標市場與客戶定位(1)杜橋鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。(2)浙江省化學(xué)原料藥基地臨海區(qū)塊、杜橋南工業(yè)發(fā)展區(qū)及其他企業(yè)的管理人員和(3)個體工商戶、市場業(yè)主、在外經(jīng)商的成功人士鄉(xiāng)投資房產(chǎn) (4)政府、社會團體、事業(yè)單位工作人員銷推廣策略項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點”體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、各種宣告宣傳；②內(nèi)部認購；③人員直銷；④有針對。4.1規(guī)劃指導(dǎo)思想，外形端莊，空間豐富，創(chuàng)造一個生4.2設(shè)計原則、會議中心，地下室主要包括地下車庫、倉庫等輔B主體板塊功能的合理布4.3總平面設(shè)計4.4單體設(shè)計.4.1平面功能分析(1)酒店主樓公等(2)酒店副樓等單元4.2豎向設(shè)計.4.3設(shè)計重點(1)客房以標準間、商務(wù)間為主體，配以部分套房與長包房；(2)酒店的客房標準間總數(shù)約280間(套)；(3)酒店客房種類設(shè)置：標準房、商務(wù)房、豪華房、家庭房；(4)客房的格局和布置多樣化，以適應(yīng)各種賓客的個性需求。(1)餐飲主要由中餐廳、宴會廳、包廂為主；(2)餐廳包廂的大小、結(jié)構(gòu)、風(fēng)格有所區(qū)別，以滿足不同需求(1)康樂設(shè)施是本酒店的重要部分，做到專業(yè)化、特色化；(2)康樂活動除了常規(guī)項目檔次要高，主營項目突出。4.5結(jié)構(gòu)設(shè)計(1)本工程地上23層，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架-核心筒結(jié)構(gòu)體系。本工程因 m(2)建筑處于非地震區(qū)，按非抗震設(shè)計。4.6建筑裝修做法輔樓輔樓主樓部位材料部位材料1~3層干掛花崗石1~3層干掛花崗石4~21層氟碳涂料1~3層衛(wèi)生間、廚房地面商場裝修定四星級酒店裝修定剛?cè)嵝苑浪p道彩色鋁合金聚苯顆粒保溫砂漿4.7康居工程技術(shù)方案5.1消防設(shè)計(1)總圖消防(2)建筑消防，樓梯間通屋頂，設(shè)計滿足安全疏散距離要求。防煙樓5.2人防設(shè)計5.3節(jié)能設(shè)計應(yīng)要求進行節(jié)能設(shè)計。屋面亦外窗采用氣密性高、保溫性好、傳熱系數(shù)和遮陽系5.4給水(1)水源(2)用水量(3)給水系統(tǒng)：5.5排水(1)污水：(2)雨水：5.6無障礙設(shè)計5.7電氣設(shè)計(1)本工程屬一類高層公共建筑，大樓內(nèi)所有消防設(shè)備(水泵房動力，消防電風(fēng)機，消防控制室等)、疏散指示、應(yīng)急照明及電信機房等重(2)為滿足本工程供電要求，應(yīng)有兩路10KV獨立電源，兩路電源同時供電，當(季度)234232344(1)臺州市建筑工程造價信息(2)項目定位本估算店和杜橋國際大酒店的土地拍賣價加上契稅等相關(guān)稅費，合計85.54量格計計價數(shù)量(m2)單價(元/m2)4規(guī)費計總價(萬元)目前建安成本以及同類型建筑基礎(chǔ)上，確面積(㎡)造價(元/㎡)總價(萬元)53566.242004420.15設(shè)設(shè)備類型總價(萬元)70000200合計1800㎡內(nèi)內(nèi)容總額(萬元)開業(yè)物質(zhì)材料購置款300開辦費100流動資金50合計450萬元,年利率樓面價(元/㎡)金額(萬元)項項目(一)土地成本(二)前期工程費(三)建安工程費(四)酒店裝修費(五)區(qū)內(nèi)配套費(六)不可預(yù)見費(七)期間費用(八)投資總額合計單價(元/M2)總額(萬元)金籌措(1)項目建設(shè)總投資35883.71萬元。(3)申請貸款13000-15000萬元。(4)預(yù)測以外的不足部分向股東借入。35883.7151.03%39.01%9.96%%8.1說明(2)國家的各項稅收政策；(3)臺州市房地產(chǎn)市場相關(guān)資料及同類企業(yè)運營情況。(4)建設(shè)進度：本項目建設(shè)期為3年，根據(jù)項目的進度安排，第四年開始營業(yè)，收入預(yù)測會議室出租、其他服務(wù))四個部分。酒店的營業(yè)收入主要由以上四個部分組成。因這內(nèi)同類型飯店實際經(jīng)營狀況，在分析市場前景的基礎(chǔ)客房收入平均房價(元)單房收益(元)客房總收入(萬元)4002822.43386.883548.164600%3709.44餐飲收入營業(yè)收入其他收入總收入合計.3營業(yè)稅金預(yù)測(1)客房收入稅金(2)餐飲收入稅金(3)娛樂營業(yè)收入：(4)其他收入：成本費用預(yù)測業(yè)成本費、人員工資及福利、行政管理和公營業(yè)成本費(1)直接材料費用A率為30%，所以自營商場購進商品的成本按自營商B55%，所以本項目餐飲所需的農(nóng)副產(chǎn)品、材料費用按餐飲(2)燃料及動力費用員工資及福利管理和公用費用電通訊費、制服攤銷、保險費、旅差費、培非經(jīng)營費用(1)折舊及攤銷(2)修理費：項目修理費按折舊額的7%計取，年修理費為76萬元。(3)養(yǎng)老等保險費：按工資及福利的23%測算，計157萬元。(4)財務(wù)費用：財務(wù)費用由流動資金和長期借款利息兩部分組成。本項目無長期借(5)董事會費：按營業(yè)總收入的0.5%測算，計42萬元/年。(6)顧問費：按營業(yè)總收入的0.25%測算，計21萬元/年?？偝杀举M用合計4財務(wù)評價本項目能每年產(chǎn)生利潤總額3999.19萬元，其中所得稅999.8萬元，凈利潤=376-38869-999.8金用額8.5使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入預(yù)測根據(jù)年金現(xiàn)值系數(shù)公式：P/A＝[1－(1+i)^(-n)]/i；其中i表示報酬率，n9.1項目對社會的影響及相關(guān)措施響響社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響9.2項目對所在地的互適性分析的生產(chǎn)受接影響各行業(yè)經(jīng)濟的增長，不同程度地給房地產(chǎn)業(yè)將建設(shè)總成本(不含土地費用)、年酒店凈利潤等因素作為不確定性因素來計算方面變動10%，稅后利潤將分別增加0.69年和增加0.94年；如果建設(shè)總成本(不含土0-100-100項目成本(不012客房面積(標)客房面積(商務(wù))餐飲包廂面積(大)餐飲包廂面積(中)餐飲包廂面積(小)大堂面積大堂裝修耗材商務(wù)散客比例會議比例餐飲散客協(xié)議公司外籍住客本地住客周圍省份地理位置評價軟件服務(wù)評價硬件設(shè)施評價社會形象評價價格評價25--30大理石22.5%85.8%佳好