技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)資產(chǎn)評估原理與方法

技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)資產(chǎn)評估原理與方法第1頁/共53頁2本章內(nèi)容3

典型資產(chǎn)評估示例1資產(chǎn)評估的基本概念

資產(chǎn)評估的主要方法2第2頁/共53頁3

資產(chǎn)是為特定的經(jīng)濟(jì)主體所控制并預(yù)期會(huì)給該經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。

1.資產(chǎn)的概念一、資產(chǎn)的概念與分類§1資產(chǎn)評估的基本概念

即能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)主體提供未來經(jīng)濟(jì)利益，這也是資產(chǎn)的本質(zhì)所在。也就是說，不管是有形的還是無形的，要成為資產(chǎn)，必須具備能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力，這是資產(chǎn)的第一要義。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性

即必須是為經(jīng)濟(jì)主體所控制，也就是說，資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益能可靠地流入該經(jīng)濟(jì)主體，為該經(jīng)濟(jì)主體提供服務(wù)能力，而不論該經(jīng)濟(jì)主體是否對它擁有所有權(quán)，這是資產(chǎn)的第二要義。資產(chǎn)的法律屬性資產(chǎn)的概念包含兩個(gè)要義第3頁/共53頁41.資產(chǎn)的概念一、資產(chǎn)的概念與分類§1資產(chǎn)評估的基本概念

資產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)的區(qū)別

“資產(chǎn)”與“財(cái)產(chǎn)”在含義上是有區(qū)別的。一般來講只有作為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)才叫“資產(chǎn)”，它一般具有增值的要求，而其他財(cái)產(chǎn)則不具有這種要求。因此，在我國，習(xí)慣上稱企業(yè)的財(cái)產(chǎn)為資產(chǎn)(意指盈利性財(cái)產(chǎn))，而稱一般事業(yè)單位或個(gè)人家庭的錢財(cái)為財(cái)產(chǎn)(非盈利性財(cái)產(chǎn))。第4頁/共53頁5按是否有實(shí)體形態(tài)按移動(dòng)特性按在生產(chǎn)過程中的變化特征一、資產(chǎn)的概念與分類資產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)§1資產(chǎn)評估的基本概念2.資產(chǎn)的分類流動(dòng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)有形資產(chǎn)第5頁/共53頁6二、資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的評定和估價(jià)，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。具體的說，資產(chǎn)評估是指經(jīng)國家認(rèn)定資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適當(dāng)?shù)脑瓌t，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定和估算的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)?！?資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)評估的特點(diǎn)其一，評估時(shí)，不僅考慮現(xiàn)有資產(chǎn)目前的價(jià)格，還要考慮其可能實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益；其二，資產(chǎn)評估不僅在經(jīng)營者取得資產(chǎn)時(shí)進(jìn)行，必要時(shí)還可以在經(jīng)營過程中和經(jīng)營終止后進(jìn)行再評估。動(dòng)態(tài)性第6頁/共53頁7二、資產(chǎn)評估的概念§1資產(chǎn)評估的基本概念是指資產(chǎn)評估是來源于市場、服務(wù)于市場的活動(dòng)市場性從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)是由一定數(shù)量和不同類型的專家和專業(yè)人士組成。專業(yè)性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨(dú)立性公正性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力咨詢性是指資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的未來時(shí)空的潛能說明現(xiàn)實(shí)預(yù)測性第7頁/共53頁8§1資產(chǎn)評估的基本概念三、資產(chǎn)評估的目的狹義目的是對資產(chǎn)評估這一行為本身效度和信度的規(guī)定。一般是指以較少的評估投入在規(guī)定的期限內(nèi)評定估算出資產(chǎn)當(dāng)前在特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)限定下的公開市場上最有可能成交價(jià)格的結(jié)論。廣義目的是對資產(chǎn)評估這一行為所要達(dá)到的目標(biāo)和結(jié)果的規(guī)定。一般有特定目的和一般目的之分。第8頁/共53頁9§1資產(chǎn)評估的基本概念三、資產(chǎn)評估的目的主要是維護(hù)資產(chǎn)所有者及相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體的合法權(quán)益，并正確核定產(chǎn)權(quán)邊界和資產(chǎn)價(jià)值，正確評估資產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營成果和實(shí)績。是指對某項(xiàng)具體資產(chǎn)進(jìn)行評估所要達(dá)到的具體目標(biāo)和結(jié)果，包括資產(chǎn)補(bǔ)償、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)納稅、資產(chǎn)抵押或擔(dān)保，這是每項(xiàng)具體評估工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。特定目的一般目的第9頁/共53頁10§1資產(chǎn)評估的基本概念四、資產(chǎn)評估的規(guī)定我國《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院第91號令）中規(guī)定：1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、拍賣；2企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營；3與外國公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人開辦中外合資經(jīng)營企業(yè)或中外合作經(jīng)營企業(yè)；國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評估：4企業(yè)改擴(kuò)建和技術(shù)改造；第10頁/共53頁11§1資產(chǎn)評估的基本概念四、資產(chǎn)評估的規(guī)定

此外，國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一，且當(dāng)事人認(rèn)為需要的，可以進(jìn)行資產(chǎn)評估：5企業(yè)清算；2企業(yè)租賃；3需要資產(chǎn)評估的其他情形。6按照國家有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的其他情形。1資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保；第11頁/共53頁12§1資產(chǎn)評估的基本概念五、資產(chǎn)評估的范圍適用于設(shè)立公司、企業(yè)股份化改制、發(fā)行股票上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購或分立、聯(lián)營、組建集團(tuán)、中外合作、合資、租賃、承包、融資、抵押貸款、法律訴訟、破產(chǎn)清算等目的整體性企業(yè)資產(chǎn)評估。整體資產(chǎn)評估包括機(jī)器設(shè)備、建筑物、房地產(chǎn)等各類實(shí)體資產(chǎn)的評估。固定資產(chǎn)評估包括材料、低值易耗品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費(fèi)用及預(yù)付費(fèi)用的評估。流動(dòng)資產(chǎn)評估第12頁/共53頁13§1資產(chǎn)評估的基本概念五、資產(chǎn)評估的范圍

包括對以下各類無形資產(chǎn)的評估：★專利權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、秘訣等；★特許生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)等；車船牌照等；★專家網(wǎng)、銷售網(wǎng)、客戶名單、長期合同等；★商譽(yù)、馳名商標(biāo)、獎(jiǎng)牌、榮譽(yù)證書，企業(yè)家自身價(jià)值等；無形資產(chǎn)評估包括流通股、非流通股、法人股評估。其他資產(chǎn)評估第13頁/共53頁14§1資產(chǎn)評估的基本概念六、資產(chǎn)評估的工作原則獨(dú)立性原則資產(chǎn)評估的工作原則真實(shí)性原則科學(xué)性原則可行性原則預(yù)期收益原則供求原則替代原則估價(jià)日期原則第14頁/共53頁15§1資產(chǎn)評估的基本概念七、資產(chǎn)評估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

所謂資產(chǎn)評估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是指對資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值衡量的依據(jù)。例如要評估一建筑機(jī)械，是按照它的造價(jià)計(jì)價(jià)還是按照市場賣價(jià)計(jì)價(jià)，還是按出租帶來的收益計(jì)價(jià)，這就是選擇計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問題。它是資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)，是確定評估方法的前提。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)歷史成本標(biāo)準(zhǔn)重置成本標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)凈變現(xiàn)價(jià)值和清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)第15頁/共53頁16七、資產(chǎn)評估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1歷史成本標(biāo)準(zhǔn)是按為業(yè)主取得資產(chǎn)時(shí)所實(shí)際花費(fèi)的成本對資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。歷史成本也叫原始成本。該標(biāo)準(zhǔn)只能適用于資產(chǎn)購置時(shí)間很短或價(jià)格穩(wěn)定不變的情況。2重置成本標(biāo)準(zhǔn)也稱現(xiàn)行成本標(biāo)準(zhǔn)，要求按資產(chǎn)的當(dāng)前購建價(jià)格計(jì)價(jià)。采用這種標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是：不論資產(chǎn)的賣方還是買方，要得到與被評估資產(chǎn)狀態(tài)（包括地點(diǎn)和位置）同樣的資產(chǎn)，就需要花費(fèi)與其現(xiàn)行成本相等的費(fèi)用。該標(biāo)準(zhǔn)比歷史成本標(biāo)準(zhǔn)有更大的合理性，更適應(yīng)于一般情況。

§1資產(chǎn)評估的基本概念第16頁/共53頁17七、資產(chǎn)評估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)擁有的債券、股票、專利權(quán)等生產(chǎn)或使用功能，之所以還有價(jià)值，是因?yàn)檫@些資產(chǎn)能帶來收益，因而在市場上有一定的價(jià)格。專有技術(shù)、商譽(yù)以及特許經(jīng)營權(quán)等雖然沒有市場價(jià)格，但能產(chǎn)生收益，同樣是有價(jià)值的。這些價(jià)值來源于其收益能力，可以按其收益能力大小評估其價(jià)值。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)適用于能獨(dú)立產(chǎn)生收益且收益比較穩(wěn)定、易于測算的資產(chǎn)。3收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)對于那些在市場上有頻繁交易的資產(chǎn)，評估的最佳計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是市場價(jià)格。由于市場價(jià)格的公開性和客觀性，可使資產(chǎn)評估的合理性和可靠性大大提高。市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用，應(yīng)建立在市場體系較完善的基礎(chǔ)上。4市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

§1資產(chǎn)評估的基本概念第17頁/共53頁18七、資產(chǎn)評估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)有一定的共性，都是以資產(chǎn)變賣的價(jià)格作為資產(chǎn)計(jì)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，且都建立在資產(chǎn)中斷使用的假設(shè)基礎(chǔ)上。5凈變現(xiàn)價(jià)值和清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)凈變現(xiàn)價(jià)值系指將資產(chǎn)在市場上轉(zhuǎn)賣所能取得的價(jià)格扣除變賣過程中發(fā)生的成本后的凈值。凈變現(xiàn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在抵押資產(chǎn)的評估中經(jīng)常被使用。清算價(jià)格是指企業(yè)在破產(chǎn)、倒閉情況下，在有限(較短)的時(shí)間內(nèi)資產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣所得的價(jià)格。清算價(jià)格與凈變現(xiàn)價(jià)格不同，后者沒有時(shí)間要求，不是強(qiáng)制性的變賣，因而價(jià)格比前者要高。

§1資產(chǎn)評估的基本概念第18頁/共53頁19八、資產(chǎn)評估的程序

§1資產(chǎn)評估的基本概念資產(chǎn)勘察與現(xiàn)場調(diào)查評定估算收集資產(chǎn)評估資料編制資產(chǎn)評估計(jì)劃簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告書資產(chǎn)評估工作檔案歸檔資產(chǎn)評估的程序價(jià)值類型及定義其他需要明確的重要事項(xiàng)資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日評估對象基本狀況資產(chǎn)評估目的委托方和當(dāng)事方具體情況評估限制條件及重要假設(shè)第19頁/共53頁20一、成本法

§2資產(chǎn)評估的主要方法

成本法是指按被評估資產(chǎn)的重置成本減去該資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值后，以其差額作為被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值的資產(chǎn)評估方法。

本節(jié)所說的成本法，成本含義是指過去或現(xiàn)在制造(或建造)某一特定資產(chǎn)的全部費(fèi)用。用成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的基本公式如下：

資產(chǎn)價(jià)值(重置凈價(jià))=重置成本-有形損耗-無形損耗

資產(chǎn)價(jià)值(重置凈價(jià))=重置成本-實(shí)體性陳舊貶值-功能性陳舊貶值-經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值第20頁/共53頁21一、成本法

§2資產(chǎn)評估的主要方法

實(shí)體性陳舊貶值也稱為有形損耗，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值也稱為無形損耗。采用成本法，關(guān)鍵取決于:

損耗應(yīng)如何處理2

重置成本如何確定11.重置成本的計(jì)算①重置核算法

這種方法就是按原資產(chǎn)的料、工、費(fèi)消耗標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)行市價(jià)逐項(xiàng)計(jì)算各部分的費(fèi)用，然后匯總確定該資產(chǎn)的重置成本。采用這種方法需要掌握原資產(chǎn)詳細(xì)的料、工、費(fèi)消耗標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)的現(xiàn)行市場價(jià)格，否則，這種方法不宜采用。第21頁/共53頁22一、成本法

§2資產(chǎn)評估的主要方法②價(jià)格指數(shù)法

影響資產(chǎn)現(xiàn)行成本的主要因素是物價(jià)水平，因此，在掌握資產(chǎn)原始成本的基礎(chǔ)上，可以根據(jù)物價(jià)變動(dòng)幅度推算出資產(chǎn)的現(xiàn)行成本。

某項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)行成本=

某項(xiàng)資產(chǎn)的原始成本×

評估年度的物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)取得年份的物價(jià)指數(shù)③功能價(jià)值類比法

資產(chǎn)的成本常常與資產(chǎn)的功能能力有明顯的相關(guān)性。不同的資產(chǎn)，成本與功能能力的具體關(guān)系是不同的，但一般表現(xiàn)為如下關(guān)系：被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行成本=參照資產(chǎn)的現(xiàn)行成本×(被評估資產(chǎn)的功

能或能力/參照資產(chǎn)的功能或能力)ｎ

式中ｎ是個(gè)調(diào)整值，可通過經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)或回歸分析測定，它是一個(gè)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，不同行業(yè)應(yīng)分別測算。第22頁/共53頁23一、成本法

§2資產(chǎn)評估的主要方法2.損耗的估算方法

由于重置成本代表的是全新資產(chǎn)的價(jià)值，而評估的對象大多是使用過一段時(shí)間的資產(chǎn)，因此，要得出正確的評估值，還需要從重置成本中扣除各種損耗。實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗資產(chǎn)的損耗第23頁/共53頁24一、成本法

§2資產(chǎn)評估的主要方法①

有形損耗的估算

有形損耗是指固定資產(chǎn)由于使用或自然力作用而引起的損耗，它會(huì)引起使用價(jià)值和價(jià)值的損失，在資產(chǎn)評估中，估計(jì)其有形損耗一般采用直線法。

用直線法計(jì)算其有形損耗是通過計(jì)算成新率來實(shí)現(xiàn)的。成新率表示資產(chǎn)的新舊程度，其計(jì)算方法視資產(chǎn)的具體情況而有所不同?！羧绻Y產(chǎn)使用正常，并且沒有經(jīng)歷過大修，則成新率按下式計(jì)算：成新率=1-名義已使用年限/總使用年限(設(shè)計(jì)年限)

第24頁/共53頁25一、成本法

§2資產(chǎn)評估的主要方法◆如果資產(chǎn)使用不正常，利用率或者很低或者很高，則不能按上式計(jì)算。必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限，新的計(jì)算公式為：成新率=1-實(shí)際已使用年限/總使用年限其中實(shí)際已使用年限是按實(shí)際利用率折算成正常使用情況下的系數(shù)。

第25頁/共53頁26一、成本法

§2資產(chǎn)評估的主要方法②

功能性損耗的估算

功能性損耗是指由于新技術(shù)的出現(xiàn)造成原有資產(chǎn)價(jià)值的損失。它包括：由于設(shè)計(jì)、材料或工藝等方面的變化而導(dǎo)致待評估資產(chǎn)功能過剩，或功能不足、標(biāo)準(zhǔn)過低、結(jié)構(gòu)不合理或營運(yùn)費(fèi)用過高等。功能性損耗的確定一般采用以下計(jì)算公式進(jìn)行確定：③

經(jīng)濟(jì)性損耗的估算

經(jīng)濟(jì)性損耗是指由于資產(chǎn)技術(shù)以外因素的影響造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

是否需要考慮經(jīng)濟(jì)性損耗與采用的資產(chǎn)評估方法有關(guān)。只有當(dāng)用重置成本法評估資產(chǎn)時(shí)，才涉及到要計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗的問題。第26頁/共53頁27二、收益法

§2資產(chǎn)評估的主要方法

式中：ｔ---實(shí)現(xiàn)收益的具體年份；

ｎ---取得收益的有效期(計(jì)算期)，年；

Ｒt---ｔ年度的預(yù)期收益值；ｉ---折現(xiàn)率。

收益法是指以資產(chǎn)的收益現(xiàn)值為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評估的方法。這里所指的收益是資產(chǎn)未來的收益，也就是企業(yè)預(yù)期的年利潤。資產(chǎn)評估的價(jià)值第27頁/共53頁28二、收益法

§2資產(chǎn)評估的主要方法1.收益法的適用范圍

用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估，要求被評估的資產(chǎn)能直接產(chǎn)生收益，且收益能用貨幣量化。收益法適用于那些收益相對穩(wěn)定，也即經(jīng)營環(huán)境穩(wěn)定的行業(yè)的資產(chǎn)評估。收益法一般不能用來評估單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值(如一臺(tái)車床、一座廠房等)，除非這個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)能單獨(dú)產(chǎn)生貨幣收益。第28頁/共53頁29二、收益法

§2資產(chǎn)評估的主要方法2.未來資產(chǎn)凈收益

用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估必須用屬于資產(chǎn)的那一部分收益而不是總收益。應(yīng)該從總收益扣除其他方面(如勞動(dòng)、經(jīng)營、無形資產(chǎn)等)的貢獻(xiàn)。資產(chǎn)的收益=總收益-經(jīng)營成本-各種稅收-非被評估資產(chǎn)的收益貢獻(xiàn)3.計(jì)算期的確定

主要根據(jù)被評估資產(chǎn)的平均剩余使用年限以及相應(yīng)產(chǎn)品的有效壽命期的長短來綜合確定計(jì)算期。4.折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率是將未來一定時(shí)期等額或不等額的各年收益折成現(xiàn)值的比率。第29頁/共53頁30二、收益法

§2資產(chǎn)評估的主要方法5.企業(yè)整體資產(chǎn)的評估價(jià)值用收益法評估企業(yè)整體資產(chǎn)時(shí)，還應(yīng)處理好如下三個(gè)問題。折現(xiàn)率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)利率可參照國庫券利率計(jì)算主要根據(jù)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來確定。1不參加企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)處理2尚需補(bǔ)足的資產(chǎn)的處理3企業(yè)負(fù)債的處理企業(yè)整體評估值=收益現(xiàn)值+不參加生產(chǎn)經(jīng)營的資產(chǎn)現(xiàn)值

-尚需補(bǔ)足的資產(chǎn)現(xiàn)值-企業(yè)負(fù)債第30頁/共53頁31三、市場法

§2資產(chǎn)評估的主要方法

市場法以市場存在為前提。這種方法是參照市場上近期形成的類似資產(chǎn)的交易價(jià)格來確定評估資產(chǎn)的價(jià)值的，它強(qiáng)調(diào)供求關(guān)系對資產(chǎn)價(jià)格的影響。

市場法的理論基礎(chǔ)是：效用相等的資產(chǎn)可以產(chǎn)生替代效果，其價(jià)格彼此接近。因此，市場法是以“替代原則”為前提的。采用市場法對資產(chǎn)評估的計(jì)算公式為：資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物的成交價(jià)格×功能系數(shù)×調(diào)整系數(shù)第31頁/共53頁32三、市場法

§2資產(chǎn)評估的主要方法1.適用范圍要有一個(gè)健全的市場體系，包括商品市場、勞務(wù)市場、資產(chǎn)市場、房地產(chǎn)市場、證券市場和資金市場，以便在市場上能收集各類資產(chǎn)的交易情況和有關(guān)數(shù)據(jù)。前提條件由于市場體系比較完善，這種方法的用途非常廣泛，大約60%的以上的資產(chǎn)采用市場法評估。

西方

雖然市場機(jī)制尚待完善，但市場體系的框架已基本形成，因此，在單項(xiàng)資產(chǎn)如汽車、機(jī)械等需要轉(zhuǎn)讓、參股時(shí)采用比較普遍。我國第32頁/共53頁33三、市場法

§2資產(chǎn)評估的主要方法2.選擇參照物通常參照物應(yīng)選擇三個(gè)以上

3

參照物與評估對象之間必須存在可比因素2

參照物與評估對象必須是同類資產(chǎn)

1

用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，選擇適當(dāng)?shù)膮⒄瘴锸钦_評估資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在選擇參照物時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第33頁/共53頁34三、市場法

§2資產(chǎn)評估的主要方法3.調(diào)整系數(shù)的確定

運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)，如果能找到完全相同的資產(chǎn)，則評估非常簡單；如果只能找到類似資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格或同樣資產(chǎn)過去的、另一地區(qū)的價(jià)格資料；這時(shí)評估的主要工作就是依據(jù)參照資產(chǎn)與被評資產(chǎn)的差異，對參照資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和修正，并最后得出評估值。價(jià)格調(diào)整系數(shù)（1）功能系數(shù)。功能強(qiáng)則價(jià)格高，反之則價(jià)格低。測算方法有多種，應(yīng)根據(jù)不同的具體情況分別確定。（2）調(diào)整系數(shù)。調(diào)整系數(shù)主要考慮時(shí)間因素和環(huán)境因素對資產(chǎn)價(jià)格的影響。

第34頁/共53頁35一、房地產(chǎn)的評估

§3典型資產(chǎn)評估示例

房地產(chǎn)評估是一個(gè)具有內(nèi)在規(guī)律性的客觀過程，在此過程中，一要考慮房地產(chǎn)自身的物質(zhì)屬性以及由其派生的經(jīng)濟(jì)特征；二要兼顧我國房地產(chǎn)宏觀管理的體制、現(xiàn)行的政策與法規(guī)。1.房地產(chǎn)評估的基本原則房地產(chǎn)評估的基本原則

獨(dú)立、客觀、公正原則

合法性原則

最高最佳使用原則

替代原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則第35頁/共53頁36一、房地產(chǎn)的評估

§3典型資產(chǎn)評估示例2.房地產(chǎn)評估的方法表7-1成本法、收益法和市場法以分析基本投入、消耗和其它信息為特征的方法。市場狹小、成交實(shí)例不多的房地產(chǎn)，如新開發(fā)地區(qū)的地域環(huán)境、別墅式建筑物；作特殊設(shè)計(jì)和用途的廠房、學(xué)校、公共圖書館、運(yùn)動(dòng)場、污水處理廠、機(jī)場等；為房地產(chǎn)征稅、保險(xiǎn)、申請低押貸款而進(jìn)行的估價(jià)。方法成本法基本特征應(yīng)用步驟最適宜的評估對象估算被評估房地產(chǎn)的重置成本；估算折舊額；估算所占土地的地價(jià)；求得房地產(chǎn)估價(jià)值。

最不適宜的評估對象對于沒有投入過資本的生地。

第36頁/共53頁37一、房地產(chǎn)的評估

§3典型資產(chǎn)評估示例以分析為特征的方法。適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)如賓館、公寓、倉庫、購物中心等。方法收益法基本特征應(yīng)用步驟最適宜的評估對象預(yù)測被評估房地產(chǎn)的年總收益；估算年總費(fèi)用；計(jì)算年凈收益；確定報(bào)酬率；求得房地產(chǎn)估價(jià)值。最不適宜的評估對象對于機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用房地產(chǎn)，以及無設(shè)施的生地大多不適用。

市場法以評估人員的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)為依據(jù)或基礎(chǔ)的方法。

尋找參照房地產(chǎn)交易實(shí)例；選擇比較要素，完成必要計(jì)算；針對擬評估的房地產(chǎn)調(diào)整參照房地產(chǎn)的售價(jià)；把多個(gè)調(diào)整值平衡為擬評估的房地產(chǎn)市場價(jià)值。

適用于建筑風(fēng)格相似，結(jié)構(gòu)造價(jià)相同，交易資料豐富，買賣實(shí)例較多的活躍的房地產(chǎn)交易市場。

對古建筑、教堂、寺廟等以及市場發(fā)育不充分情況下的房地產(chǎn)評估。

3.房地產(chǎn)評估示例例題第37頁/共53頁38二、機(jī)器設(shè)備的評估

§3典型資產(chǎn)評估示例

機(jī)器設(shè)備通常是指直接作用于勞動(dòng)對象的勞動(dòng)資料和符合固定資產(chǎn)條件的勞動(dòng)資料。1.機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)1凝結(jié)人類的一般社會(huì)勞動(dòng)，具有一定的使用價(jià)值和價(jià)值

3

技術(shù)進(jìn)步對資產(chǎn)價(jià)值有明顯影響，與環(huán)境無關(guān)，屬可移動(dòng)資產(chǎn)4價(jià)值與其所具備的生產(chǎn)功能強(qiáng)弱有關(guān)5技術(shù)鑒定在評估中有特殊的重要性2具有有限的使用壽命第38頁/共53頁39二、機(jī)器設(shè)備的評估

§3典型資產(chǎn)評估示例2.機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)

由于機(jī)器設(shè)備具有以上特點(diǎn)，使得機(jī)器設(shè)備的評估也具有一些特殊性：3資產(chǎn)評估的各種方法基本上都能用于機(jī)器設(shè)備的評估。1無形損耗的估算是決定評估正確性的關(guān)鍵。2評估小組一定要有富有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)備工程師參加。機(jī)器設(shè)備的評估資產(chǎn)評估要做好充分的準(zhǔn)備工作。4例題第39頁/共53頁40三、無形資產(chǎn)的評估

§3典型資產(chǎn)評估示例

無形資產(chǎn)，是指特定主體所控制的、不具有實(shí)物形態(tài)、可辨認(rèn)的、對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的非貨幣性資產(chǎn)。

可辨認(rèn)無形資產(chǎn)是指那些有專門名稱、有某種受法律承認(rèn)的文字型證明，如專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許權(quán)等。

作為企業(yè)產(chǎn)出能力的重要指標(biāo)---利潤，是有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)產(chǎn)出能力的綜合體現(xiàn)。在傳統(tǒng)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，有形資產(chǎn)的投入起決定性作用，而在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要綜合資源，現(xiàn)代企業(yè)中無形資產(chǎn)占企業(yè)資產(chǎn)的比重呈上升趨勢。因此無形資產(chǎn)的評估越來越受到人們的重視。第40頁/共53頁41三、無形資產(chǎn)的評估

§3典型資產(chǎn)評估示例1.無形資產(chǎn)的特征1無形資產(chǎn)沒有實(shí)物形態(tài)但未來收益較大2無形資產(chǎn)具有可分離性和可劃分性2.無形資產(chǎn)評估的方法

從原理上講，無形資產(chǎn)的評估有效益性、比較性和針對性三個(gè)特點(diǎn)，即無形資產(chǎn)的價(jià)值取決于它對企業(yè)效益的貢獻(xiàn)大小，而效益是通過市場價(jià)格比較計(jì)算出來的，把“有資產(chǎn)”情況下的收益與“無資產(chǎn)”情況下的收益進(jìn)行比較，其差額即為資產(chǎn)的效益。第41頁/共53頁42三、無形資產(chǎn)的評估

§3典型資產(chǎn)評估示例①市場法

該法主要適用于可確指無形資產(chǎn)，這部分無形資產(chǎn)具有獨(dú)立的存在形式，可以單獨(dú)出售、投資和轉(zhuǎn)讓。市場法是對這些具有二級市場(即轉(zhuǎn)讓市場)的無形資產(chǎn)，以其交易的價(jià)格為參考，據(jù)以確定無形資產(chǎn)的重估價(jià)值。②收益法

該法主要適用于產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)可確指無形資產(chǎn)的評估。它是按被評估無形資產(chǎn)預(yù)期獲利能力和折現(xiàn)率計(jì)算其折現(xiàn)值，并以此現(xiàn)值為依據(jù)確定重估價(jià)值。第42頁/共53頁43三、無形資產(chǎn)的評估

§3典型資產(chǎn)評估示例資產(chǎn)評估的價(jià)值式中：t——實(shí)現(xiàn)收益的具體年份；

n——無形資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限，即有效使用年限；

Ｒt——t年度該項(xiàng)無形資產(chǎn)的預(yù)期收益值；

i——折現(xiàn)率；

K——出讓方分享無形資產(chǎn)未來收益的比例，取值范圍一般在5%～30%之間，具體表現(xiàn)形式有轉(zhuǎn)讓費(fèi)率、提成率等。上述公式，若每年的收益相等，即R1=R2=…Rt時(shí)，可演變成為：資產(chǎn)評估的價(jià)值例題第43頁/共53頁44三、無形資產(chǎn)的評估

§3典型資產(chǎn)評估示例③成本收益現(xiàn)值法④預(yù)期收益法

這是一種復(fù)合方法，該法的適用范圍同收益現(xiàn)值法。它是根據(jù)該項(xiàng)無形資產(chǎn)的取得成本和預(yù)計(jì)的獲利能力計(jì)算資產(chǎn)現(xiàn)值，從而確定無形資產(chǎn)重估價(jià)值的方法。無形資產(chǎn)評估的價(jià)值

公式中，C是取得無形資產(chǎn)的成本，按自創(chuàng)時(shí)的實(shí)際成本或外購時(shí)的購入價(jià)格計(jì)算。其它符號同前。

該法主要適用于不可確指無形資產(chǎn)的評估。例如商譽(yù)的評估價(jià)值通常是根據(jù)企業(yè)整體評估價(jià)值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值之和進(jìn)行比較確定的。

第44頁/共53頁45本章要求了解資產(chǎn)及資產(chǎn)評估的概念；熟悉資產(chǎn)評估的基本程序；掌握資產(chǎn)評估的主要方法；掌握房地產(chǎn)評估、機(jī)器設(shè)備評估及無形資產(chǎn)評估的方法。本章重點(diǎn)資產(chǎn)評估的主要方法；房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備及無形資產(chǎn)的評估。本章難點(diǎn)資產(chǎn)評估方法的實(shí)際應(yīng)用第45頁/共53頁46[1]劉曉君.技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：科學(xué)出版社，2008；[2]劉曉君編著.技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）.西安：西北大學(xué)出版社，2003.8；[3]劉曉君主編.工程經(jīng)濟(jì)學(xué)（普通高等教育“十五”國家及規(guī)劃教材、高校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)規(guī)劃推薦教材）.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2003.8；[4]國家發(fā)展改革委建設(shè)部發(fā)布.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）.北京：中國計(jì)劃出版社，2006年。參考文獻(xiàn)第46頁/共53頁47本章結(jié)束第47頁/共53頁48【例7-1】某保險(xiǎn)公司要向中國人民銀行租用一個(gè)金庫，作現(xiàn)金、貴重物品存貯發(fā)放中心。該金庫于1993年建成，地上兩層，地下一層，總建筑面積1500㎡，要求估算2004年其租金值。解：（1）由于該種租賃交易在國內(nèi)尚無先例，所以評估師選用了成本法估價(jià)。（2）重置成本的估算

該金庫建設(shè)時(shí)的單方造價(jià)為1800元/㎡，分析人工、材料及設(shè)備漲價(jià)因素，2004年的成本造價(jià)約為2003年的2.5倍，即4500元/㎡，評估師走訪了數(shù)家類似新建的金庫后，了解到其平均造價(jià)約為4390元/㎡，因此確定重置單方造價(jià)為4450元/㎡，總建造重置成本4450×1500=6675000元。第48頁/共53頁49（3）應(yīng)計(jì)折舊額計(jì)算

待估金庫經(jīng)濟(jì)壽命60年，維護(hù)狀況良好，且在2003年投資40萬元對金庫部分項(xiàng)目進(jìn)行了現(xiàn)代化改造。雖然已使用了11年，但其有效使用時(shí)間估計(jì)僅為10年。應(yīng)計(jì)折舊額為：(6675000-400000)×10/60=1045833（元）得折舊后的重置成本為：6675000-400000-1045833=5229167（元）（4）土地價(jià)值

該金庫占地面積