商業(yè)地產(chǎn)基本知識及商業(yè)市場調(diào)研分享講義

商業(yè)地產(chǎn)基本知識及商業(yè)市場調(diào)研分享講義第1頁/共61頁關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的幾個——說在前面第2頁/共61頁商業(yè)地產(chǎn)學(xué)習(xí)框架第3頁/共61頁一、商業(yè)地產(chǎn)——基本概念第4頁/共61頁常見的商業(yè)地產(chǎn)特殊的商業(yè)地產(chǎn)住宅、寫字樓底商，商業(yè)街，購物中心，專業(yè)市場等——狹義商業(yè)地產(chǎn)酒店、寫字樓；公寓、商??；停車場；庫房；旅游、養(yǎng)老度假村；體育活動中心；游樂場；通過長期持有產(chǎn)生持續(xù)租金的不動產(chǎn)，都可以泛稱“商業(yè)地產(chǎn)”綜合體1商業(yè)地產(chǎn)范圍第5頁/共61頁二、商業(yè)地產(chǎn)——什么是商業(yè)地產(chǎn)顧問第6頁/共61頁商業(yè)地產(chǎn)顧問存在的意義——就是以專業(yè)知識，結(jié)合項目實際情況幫助開發(fā)商，少走彎路第7頁/共61頁國內(nèi)顧問上市公司：世聯(lián)、易居、合富國外大型顧問行：世邦魏理士、仲量聯(lián)行、戴德梁行、高力國際等運而優(yōu)則顧的公司：華廈柏欣等商業(yè)顧問運營公司：日本CCD商業(yè)地產(chǎn)顧問公司四類代表第8頁/共61頁將商業(yè)地產(chǎn)作為核心業(yè)務(wù)公司：華潤、萬達、中糧置業(yè)、深國投、廣州海印集團、上海百聯(lián)、紅星美凱龍等國外代表公司：香港太古、凱德置地、瑞安、香港新鴻基等國內(nèi)上市作為資產(chǎn)配置的需求：廣州富力、珠江投資、保利股份等其它：因地塊而有需求的開發(fā)公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司四類代表第9頁/共61頁商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司形成模式的代表項目萬達商業(yè)廣場、中糧大悅城、華潤萬象城、鵬欣水游城、深國投印象城、寶龍城市廣場、瑞安新天地系列等第10頁/共61頁萬達在全國快速復(fù)制萬達廣場綜合體項目，截止2012年初開業(yè)的已近50個，是中國最大的商業(yè)物業(yè)公司案例：萬達廣場北京·萬達廣場南京·萬達廣場重慶·萬達廣場寧波·萬達廣場項目名稱建筑功能項目簡介北京CBD萬達廣場涉外連鎖商業(yè)中心、五星級酒店、國際商務(wù)港、特色商業(yè)街、5A級智能寫字樓位于北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國貿(mào)中心，坐北朝南，占地10萬平米，總建筑面積約50萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米重慶南坪萬達廣場購物中心、酒店、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、住宅、公寓位于重慶市南坪廣場，是新的城市商業(yè)副中心，總建筑面積78萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積17萬平方米。南京建鄴萬達廣場購物中心、五星級酒店、旅游商業(yè)街、寫字樓、公寓位于南京市建鄴區(qū)，總建筑面積97萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積32萬平方米，是南京市最大的商業(yè)項目。寧波鄞州萬達廣場五星級酒店、國際購物廣場、公寓、住宅位于寧波市鄞州中心區(qū)，是寧波新的商業(yè)中心，總建筑面積60萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積35萬平方米。第11頁/共61頁萬達廣場先后經(jīng)歷了2次產(chǎn)品升級，第三代產(chǎn)品通過提高住宅物業(yè)比例實現(xiàn)項目合理化開發(fā)案例：萬達廣場第三代第二代第一代綜合體：規(guī)模在50-100萬平米，增加了住宅、公寓和寫字樓等銷售型物業(yè)的面積，為提升項目檔次，同時設(shè)計了五星級酒店商業(yè)建筑群：規(guī)模在10-15萬平米，設(shè)計了多個主力店，按多棟設(shè)計，避免單一主力店、目標客戶不對應(yīng)的問題單體商業(yè)樓：總建面5萬平米左右，一層設(shè)計成名品專賣店用于劃鋪銷售，二三層專供沃爾瑪超市使用，四層是萬達影院以沃爾瑪為中心，但沃爾瑪?shù)南M人群對一樓商鋪人氣提升有限，導(dǎo)致一樓商鋪的后期經(jīng)營困難增加持有物業(yè)比例，造成資金擠壓，很難實現(xiàn)資金平衡，為滿足投資平衡要求，高價出售小商鋪，導(dǎo)致小商鋪后期經(jīng)營困難擴大主力店經(jīng)營面積，豐富主力店業(yè)態(tài)，增加住宅和寫字樓設(shè)計，從而提升項目住宅物業(yè)的價值，實現(xiàn)項目盈利第12頁/共61頁萬達廣場模式的成功關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要有資金運作、土地獲取能力、產(chǎn)品規(guī)劃和資源整合資金運作土地獲取能力產(chǎn)品規(guī)劃資源整合較為平穩(wěn)的現(xiàn)金流和前期的大筆資金支持良好的政府公關(guān)能力和廉價的城市中心區(qū)地塊符合商家需要的產(chǎn)品設(shè)計和科學(xué)合理的開發(fā)節(jié)奏非住宅物業(yè)的前期招商能力和后期持續(xù)運營能力案例：萬達廣場第13頁/共61頁萬達取地能力的核心——通過建立與政府共贏的獨特品牌價值，獲得土地議價的能力，降低經(jīng)營成本，從而保證持有物業(yè)的利潤空間與政府的土地議價能力區(qū)域價值提升拉升城市形象帶動就業(yè)增加稅收來源提升政府政績?nèi)f達商業(yè)地產(chǎn)的品牌影響力案例：萬達廣場土地獲取能力較低的運營成本，降低持有物業(yè)的運營風(fēng)險第14頁/共61頁萬達廣場嚴格遵循主力店招商在先，產(chǎn)品設(shè)計在后的開發(fā)流程，通過集體選址模式，以保證項目的選址和設(shè)計符合商家和市場需求，從而降低對持有物業(yè)的運營難度萬達的商業(yè)部分開發(fā)流程項目市場調(diào)查集體選址與主力店招商規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計商業(yè)物業(yè)分割商業(yè)項目工程建設(shè)招商策劃與招商工作商業(yè)后期經(jīng)營管理項目市場調(diào)查規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計業(yè)態(tài)設(shè)計與主力店招商商業(yè)物業(yè)分割商業(yè)項目工程建設(shè)招商策劃與招商工作商業(yè)后期經(jīng)營管理傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)流程案例：萬達廣場產(chǎn)品規(guī)劃第15頁/共61頁為保證萬達項目與主力商家的技術(shù)對接，成立了萬達商業(yè)規(guī)劃研究院，同時以“訂單式”設(shè)計為核心，以滿足商家和市場需求為導(dǎo)向，因地制宜地規(guī)劃和設(shè)計產(chǎn)品“訂單式”地產(chǎn)的優(yōu)勢案例：萬達廣場產(chǎn)品規(guī)劃萬達商業(yè)規(guī)劃研究院是萬達集團下屬專業(yè)從事城市綜合體、大型商業(yè)中心和五星級酒店規(guī)劃、設(shè)計的機構(gòu)；負責萬達集團所有開發(fā)項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計以及各階段設(shè)計管理業(yè)務(wù)，并全程參與產(chǎn)品定位、成本控制、技術(shù)支持等工作，每年承擔的設(shè)計任務(wù)超過800萬平米。每年出版萬達綜合體設(shè)計標準；采取先租后建的方式，基本實現(xiàn)滿鋪開業(yè)，不需要培育期，加快了資金回籠速度，大大降低了投資風(fēng)險。可以合理組織業(yè)態(tài)，使各種業(yè)態(tài)能優(yōu)勢互補，避免同業(yè)態(tài)之間或相似業(yè)態(tài)間的不良競爭，使各業(yè)態(tài)都能健康發(fā)展。降低了整體經(jīng)營成本，利用訂單優(yōu)勢，形成了一個集體的商業(yè)形象，給市場一個強有力的沖擊。降低了前期開發(fā)成本，避免了先建后租造成的重復(fù)改造，節(jié)約了資金，也節(jié)約了時間，減少了對自然資源的浪費。第16頁/共61頁與大型主力店商家實現(xiàn)信息共享，構(gòu)建長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，借助主力商家的市場影響力及成熟的運營模式提升持有物業(yè)的盈利能力萬達廣場戰(zhàn)略合作伙伴：沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦、國美電器、一兆韋德、神采飛揚、運動100、大歌星KTV、百盛購物廣場、燦坤3C數(shù)碼廣場、紅星—美凱龍國際家居廣場、新加坡大食代美食廣場……萬達廣場案例：萬達廣場資源整合萬千百貨萬達國際影城大歌星ＫＴＶ娛樂廣場神采飛揚電子游藝廣場國美電器數(shù)碼廣場一兆韋德國際健身中心運動100體育用品廣場目前（2011）萬達集團簽訂了緊密型戰(zhàn)略合作協(xié)議的7大主力店以上主力店將進駐萬達廣場的所有商業(yè)綜合體項目第17頁/共61頁服務(wù)內(nèi)容：可行性研究、前期策劃、招商策劃、營銷策劃、運營策劃等服務(wù)類項：CBD商務(wù)中心、總部基地、城市綜合體、購物中心、批發(fā)市場、主題商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)顧問工作第18頁/共61頁開發(fā)商需要顧問公司解決的問題一、戰(zhàn)略問題：項目可行性、盈利模式、發(fā)展模式、開發(fā)策略、發(fā)展定位、投資回報、風(fēng)險等二、操作問題：物業(yè)類型組合、主力店引進、業(yè)態(tài)配比、租售比、財務(wù)測算、資金運用、規(guī)劃指導(dǎo)、運營指導(dǎo)、銷售策略、招商策略、開業(yè)指導(dǎo)、運營管理建議第19頁/共61頁如何確定商業(yè)體量如何快速準確的尋找定位如何尋找商家資源業(yè)態(tài)如何配比、功能如何設(shè)定租金收益的設(shè)定三四線城市綜合體如何操作新城商業(yè)中心如何操作如何平衡租售的策略沒有運營管理經(jīng)驗與知識規(guī)劃、設(shè)備、開業(yè)如何跟進我們經(jīng)常會面臨的核心問題第20頁/共61頁沒有用地指標的情況下，確定商業(yè)體量常用的幾種方法2需求預(yù)測法1商業(yè)實現(xiàn)法基于未來新增產(chǎn)業(yè)人口需求和居住人口人均商業(yè)面積進行預(yù)測基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過平均坪效值對商業(yè)體量進行預(yù)測3市場類比法基于經(jīng)驗、市場同類型項目體量或比例進行類比預(yù)測第21頁/共61頁每單位面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額=營業(yè)額÷總坪數(shù)零售業(yè)三大主要KPI之一（其他兩個是“同店銷售增長”和“商品毛利回報率”），通常被用作品牌店、商場的盈利能力的比較，后被用于零售型商業(yè)一個考量指標。傳奇的成都王府井百貨里的雅詩蘭黛專柜，面積35平米，據(jù)悉2010年度銷售6550萬元，2011是約7600萬元。平均月銷售633萬元，日銷售21萬，月坪效18萬\平米*年。據(jù)說全球雅詩蘭黛銷售第一，坪效最高蘋果零售店每英尺2的年銷售額平均為4709美元，堪比4752美元/英尺2的白宮地價，成美國最具價值連鎖零售店——

2007年前成都一個城市綜合體都沒有，但兩三年內(nèi)就發(fā)展出了20家，而在未來3年，這個數(shù)字將超過90個，建筑體量超過了1000萬平方米?！?011-9坪效坪效的應(yīng)用——如果按1000萬平方米計算，年均營業(yè)平效僅按照10000元／平方米計算，這些綜合體年零售額至少到1000億元。而成都市2010年非批發(fā)類社會消費品零售總額不到1400億元。即未來三年，社會消費品零售總額要增加71%，每年提升24%。第22頁/共61頁案例——世聯(lián)常州高新區(qū)項目常州市區(qū)社會零售總額及增長單位：億元2007年新北區(qū)社零占常州市市區(qū)社零總額的18%,商業(yè)成熟區(qū)天寧及武進成熟商圈均占比30%;根據(jù)區(qū)域發(fā)展年限,至2017年,新北區(qū)作為成熟商圈占比為25-30%,約367億元01-07年社會零售總額平均年增長率為15％；保守取13%的速度計算，到2017年，常州市區(qū)社會零售總額為1468億元新北區(qū)商業(yè)面積＝區(qū)域商業(yè)零售總額/商業(yè)平均坪效值零售總額商業(yè)面積平均坪效（萬元/年）南大街商業(yè)中心27億元12萬1.93購物中心9.5億6萬1.58人民商場1.66億1萬1.66常州平均1.7新北區(qū)2017年，考慮到商業(yè)檔次提升和人民生活水平的提高，取值1.8-2萬元新北區(qū)2017年的商業(yè)面積約為=184億元/2萬元（1.8）=92～102萬平方米零售業(yè)和餐飲業(yè)的收入規(guī)模比重，占社會零售總額的50%，因此應(yīng)對以上，根據(jù)社會零售總額的構(gòu)成比例結(jié)構(gòu)，做相應(yīng)的參數(shù)調(diào)整，新北區(qū)的總額值應(yīng)達到184億元；目前新北區(qū)現(xiàn)有及未來供應(yīng)商業(yè)面積為：70萬平方米還可以新增商業(yè)總量=25～30萬平方米第23頁/共61頁2需求預(yù)測法1商業(yè)實現(xiàn)法基于未來新增產(chǎn)業(yè)人口需求和居住人口人均商業(yè)面積進行預(yù)測基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過平均坪效值對商務(wù)體量進行預(yù)測3市場類比法基于經(jīng)驗、市場同類型項目體量或比例進行類比預(yù)測第24頁/共61頁規(guī)劃設(shè)定2010年總體達到人均擁有1.1平方米以上；保守估計人均商業(yè)面積為1.0平米/人商業(yè)面積＝有效商業(yè)消費人口×常州人均商業(yè)面積上海人均商業(yè)面積為2.3平方米（2007年底）無錫人均商業(yè)面積為1.3平方米（2008年上半年）目前常州人均商業(yè)面積0.5平方米人均商業(yè)面積預(yù)估輻射區(qū)域2006年城鎮(zhèn)人口總數(shù)增長率2017城鎮(zhèn)人口總數(shù)預(yù)測輻射比例輻射人口新北區(qū)241.6％28.60.926天寧區(qū)37.20.3％38.40.623鐘樓區(qū)34.550.5％36.50.622戚墅堰區(qū)8.050.4％8.40.65武進區(qū)53.251.3％61.40.318總計157.05173.395萬新北區(qū)未來消費人群目前新北區(qū)核心商圈面積為：70萬平方米新北還可以新增商業(yè)總量為：95－70=25萬平方米－年增長率保守取2007年各區(qū)人口增長率案例——世聯(lián)常州高新區(qū)項目第25頁/共61頁常用計算方法：國外購物中心的通常計算方式為3公里范圍內(nèi)的人均1.1平方米的商業(yè)面積；國內(nèi)如萬達商業(yè)廣場則按照1平方米/人的特點計算總面積；考慮未來的商業(yè)發(fā)展空間，本項目按1.1計算。項目3公里范圍內(nèi)常住人口19.6萬人；項目3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)面積及未來商業(yè)供應(yīng)體量為16.3萬平方米計算結(jié)果：19.6×1.1－16.3＝5.3萬平方米案例——戴德梁行廣東省陽江市綜合體項目第26頁/共61頁2需求預(yù)測法1商業(yè)實現(xiàn)法基于未來新增產(chǎn)業(yè)人口需求和居住人口人均商業(yè)面積進行預(yù)測基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過平均坪效值對商務(wù)體量進行預(yù)測3市場類比法基于經(jīng)驗、市場同類型項目體量或比例進行類比預(yù)測第27頁/共61頁通過國內(nèi)外商業(yè)驅(qū)動型城市新中心及國內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū)的功能比例對比分析確定本項目的功能配比案例規(guī)模功能配比日本福岡博多運河城占地面積：3.44萬㎡商業(yè)：酒店：辦公：居住＝4：3：1：2深圳華潤中心占地面積：7.73萬平方米商業(yè)：酒店：辦公：居?。?：1：2：2南京新街口核心區(qū)占地面積：約30萬平米商業(yè)：酒店：辦公：居?。?：2：3：1青島五四廣場區(qū)域核心區(qū)占地面積：約20萬平米商業(yè)：酒店：辦公：居?。?：2：3：2大連中山廣場區(qū)域核心區(qū)占地面積：約23萬平米商業(yè)：酒店：辦公：居住＝3：1：3：3一般規(guī)律：商業(yè)比例占到30%－50%辦公功能物業(yè)占到20%－30%酒店功能物業(yè)占到10%-20%居住功能物業(yè)占到10%－30%案例——世聯(lián)長沙金外灘綜合體項目建議本項目硬核區(qū)及核緣區(qū)功能比例商業(yè)：辦公：居?。?0%：30%：30%注：因不建議本項目建設(shè)純寫字樓物業(yè)，硬核區(qū)及核緣區(qū)的居住功能和辦公功能都是以公寓物業(yè)實現(xiàn)。本項目國際公寓分為偏居住的酒店式公寓和偏辦公的商務(wù)公寓，因此辦公物業(yè)和居住物業(yè)功能比例可調(diào)整。第28頁/共61頁通過國內(nèi)外商業(yè)驅(qū)動型城市新中心及國內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū)的容積率對比分析初步確定項目硬核區(qū)的容積率項目容積率日本福岡博多運河城6.48深圳華潤中心6.22南京新街口核心區(qū)6－8青島五四廣場區(qū)域核心區(qū)7－9大連中山廣場區(qū)域核心區(qū)7－8考慮到本項目的形象及舒適度要求，建議項目硬核區(qū)及核緣區(qū)容積率為：6~7本項目硬核區(qū)及核緣區(qū)面積約4.36萬平米，按容積率6~7測算，建筑面積：26.16～30.52萬平米。按商業(yè)比例40％計算，商業(yè)面積為10.46～12.2萬平米。按最大覆蓋率60％計算，硬核區(qū)及核緣區(qū)可建設(shè)面積為4.36*60％＝2.62萬平米。硬核區(qū)及核緣區(qū)滿鋪商業(yè)，10.46萬平米相當于滿鋪4層商業(yè)，12.2萬平米相當于滿鋪4.7層商業(yè)。第29頁/共61頁第二部分商業(yè)市場調(diào)研第30頁/共61頁2.城市規(guī)劃研究工商市調(diào)模塊結(jié)構(gòu)3.城市商圈調(diào)查1.宏觀資料5.開發(fā)商、消費者、經(jīng)營者、投資者4.競爭項目調(diào)查6.地塊研究歷史沿革政治人文經(jīng)濟人口產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)板塊研究功能分區(qū)城市發(fā)展歷程及方向人口分布狀況土地供應(yīng)狀況重大交通和市政設(shè)施商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃城市商圈結(jié)構(gòu)劃分商圈交通結(jié)構(gòu)調(diào)查商業(yè)體量、業(yè)態(tài)調(diào)查商業(yè)租金狀況調(diào)查代表商業(yè)調(diào)查競爭項目分布狀況競爭項目物業(yè)狀況調(diào)查競爭項目經(jīng)營狀況調(diào)查競爭項目銷售狀況調(diào)查競爭項目營銷情況調(diào)查開發(fā)商調(diào)查消費者調(diào)查經(jīng)營者調(diào)查投資者調(diào)查附：訪談名錄地塊道路結(jié)構(gòu)地塊四至人流車流狀況商業(yè)經(jīng)營及租金狀況輻射人口1，2部分主要以文獻等二手資料為主，3~6部分主要以實地調(diào)研的一手資料為主第31頁/共61頁第一部分——城市商業(yè)整體調(diào)研城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、與周邊城市群的商業(yè)關(guān)系商業(yè)格局發(fā)展趨勢各零售業(yè)態(tài)發(fā)展生命周期總商業(yè)體量、未來可見范圍商業(yè)供應(yīng)量、人均商業(yè)面積等人均GDP、人均可支配收入、社會零售總額及橫向比較華夏柏欣-合肥項目華夏柏欣-福州項目第32頁/共61頁第二部分——商圈調(diào)研商圈分布圖主要商圈分布及次要商圈分布各商圈分析主要商業(yè)及特點：區(qū)位認知、商業(yè)定位、輻射范圍、商業(yè)體量、業(yè)態(tài)組合、消費特征、客戶特征、交通狀況、租金情況、一層商鋪售價等世邦魏理仕-武漢項目華夏柏欣-福州項目第33頁/共61頁第三部分——商業(yè)類型調(diào)研（已運營的和將要運營的）調(diào)研類別：百貨類休閑娛樂類：餐飲、酒吧、電玩、KTV、影院等家居類、家電類專業(yè)店等綜合類：超市、賣場、shoppingmall等專業(yè)市場類批發(fā)市場類調(diào)研內(nèi)容：整體分析：總體量、分布、歷年增長情況、主要業(yè)態(tài)組合、平均扣點率、坪效、租金、營業(yè)額、主要品牌、發(fā)展趨勢、潛在供應(yīng)戴德梁行-濟南全運村項目第34頁/共61頁基本資料：位置、與項目的距離、開業(yè)時間、管理公司、物業(yè)形式、商業(yè)樓層、停車位、總建面積及營業(yè)面積、單層面積等業(yè)態(tài)資料：主力店、次主力店、業(yè)態(tài)比例、各樓層經(jīng)營內(nèi)容及品牌等經(jīng)營資料：出租率、扣點率、租金、客戶特征、優(yōu)劣勢分析等，休閑娛樂類要有人均消費，KTV還需要包廂營業(yè)率；產(chǎn)品資料：整體規(guī)劃、外部動線設(shè)計、層高、柱網(wǎng)、停車設(shè)置、景觀、中庭、通道、商鋪開間進深、主力面積、主力業(yè)態(tài)等，細節(jié)的還需要樓板承重、貨梯轎廂、扶梯及垂直梯設(shè)置、空調(diào)系統(tǒng)、商業(yè)設(shè)計、鋪裝及環(huán)境照明、內(nèi)部動線設(shè)計、商裝、衛(wèi)生間、卸貨區(qū)設(shè)計等等。第四部分——個案分析（優(yōu)質(zhì)競爭對手分析）案例卡第35頁/共61頁仲量聯(lián)行-西安項目第36頁/共61頁第37頁/共61頁第五部分——商戶深度調(diào)研：商戶訪談商戶基本資料：發(fā)展背景、消費群體、產(chǎn)品價格、年營業(yè)額、坪效、意向樓層及面積要求、硬件要求、租金承受情況、競爭對手及排他條件本地拓展計劃；區(qū)位環(huán)境看法；租戶進駐意向；第38頁/共61頁第六部分——消費者問卷消費者特征分析：被調(diào)查者性別與年齡構(gòu)成職業(yè)與收入構(gòu)成家庭狀況消費者消費行為分析每周外出購物頻率常去的購物場所排序及原因外出購物常用交通工具外出購物主要內(nèi)容消費頻次消費陪伴理想商業(yè)場所是否有去外地消費的情況及頻次消費者購買偏好分析戴德梁行-靖江項目華夏柏欣-福州項目第39頁/共61頁外出就餐情況外出休閑娛樂情況戴德梁行-靖江項目第40頁/