蘭州房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展探尋

蘭州房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展探尋經(jīng)濟(jì)全球化具體表現(xiàn)為貿(mào)易自由化、資本流動自由化、生產(chǎn)分工國際化，同時，經(jīng)濟(jì)全球化也是一種世界性的制度安排，WTO、IMF、WorldBank作為世界經(jīng)濟(jì)體系的三大支柱，其游戲規(guī)則體系構(gòu)成了全球化的基本制度框架。全球化必將對各國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生廣泛的正外部效應(yīng)。諸如，經(jīng)濟(jì)全球化加速生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的自由流動與合理配置，促進(jìn)全球統(tǒng)一大市場的形成，促進(jìn)全球生產(chǎn)力迅速提高和世界經(jīng)濟(jì)的新發(fā)展，為各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個有利的外部環(huán)境；經(jīng)濟(jì)全球化加劇全球市場的競爭，而這種競爭對“學(xué)習(xí)”和創(chuàng)新提供了最基本的刺激，促進(jìn)國家競爭力的提高；貿(mào)易自由化有利于各國擴(kuò)大對外貿(mào)易，從而帶動本國經(jīng)濟(jì)增長；資本流動自由化，有利于各國通過利用外資而引進(jìn)技術(shù)，促進(jìn)本國的技術(shù)升級，獲得技術(shù)的外溢效應(yīng)；生產(chǎn)分工國際化，使各國可以根據(jù)本國的資源稟賦和發(fā)展戰(zhàn)略，主動參與國際分工，實現(xiàn)資源互補(bǔ)和產(chǎn)業(yè)升級。但是，全球化是一把雙刃劍，難免帶來一些負(fù)外部效應(yīng)。近年來，世界上產(chǎn)生較大影響的各種經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都與經(jīng)濟(jì)全球化有關(guān)。作為全球化進(jìn)程的后來者，中國在融入全球化的過程中，必須確定符合本國實際的戰(zhàn)略和對策，加速形成產(chǎn)業(yè)競爭力和國家競爭優(yōu)勢的制高點(diǎn)。在全球化框架下，中國面臨兩大主題：一是在今后若干年內(nèi)加快體制轉(zhuǎn)型，迅速適應(yīng)和融入WTO的規(guī)則體系，建立起完善的市場經(jīng)濟(jì)體制；二是在經(jīng)濟(jì)全球化浪潮中大力推進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)主流，使中國在經(jīng)濟(jì)全球化過程中獲得更大的外溢效應(yīng)。而這兩個方面的進(jìn)展和已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是中國的產(chǎn)業(yè)競爭力和發(fā)展前景的決定性力量。目前，中國正處在走向成熟的經(jīng)濟(jì)成長階段和融入全球化的進(jìn)程中，出現(xiàn)了工業(yè)化、城市化、信息化、市場化、全球化齊頭并進(jìn)的局面。這種格局對于中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說是十分有利的，必將獲得巨大的市場機(jī)會和發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)是個產(chǎn)業(yè)鏈比較長的產(chǎn)業(yè)，同時也是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也取得了長足的進(jìn)步。但是與此同時，理論界與產(chǎn)業(yè)界就“泡沫論”、“過熱說”也產(chǎn)生了激烈的爭論。最近，房地產(chǎn)市場進(jìn)入各方博弈最為白熱化階段。不少地方房價在高平臺上突然拉升，形成旗桿形上漲態(tài)勢。有的城市一個月漲幅超過20％,房價新高不斷被刷新，每天都在創(chuàng)造歷史。在創(chuàng)新高的過程中，許多普通購房者無奈加入到搶購行列，淪為高負(fù)債的“房奴”一族，這一輪房價上漲挑戰(zhàn)各方心理底線和承受極限，也意味著承載普通百姓希望、歷經(jīng)數(shù)載的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入最敏感時期。蘭州市地處甘肅這個欠發(fā)達(dá)地區(qū)，不論是地理位置還是消費(fèi)水平、收入情況，都有其自生的特殊性，因而蘭州市房地產(chǎn)市場同全國房地產(chǎn)市場相比，既有共性也有其特殊性。一、蘭州房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀蘭州市房地產(chǎn)市場自上世紀(jì)90年代中期以來，取得巨大突破，市場迅速成熟起來。數(shù)據(jù)顯示，2001年蘭州市房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費(fèi)用為3085萬元，是1998年的4.3倍，可見銷售市場競爭程度的不斷提高；不過從其在總成本支出中所占的比例來看，仍然僅有1.46%，比之較發(fā)達(dá)地區(qū)仍有較大差距。這也反映出了整個蘭州市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀——成長迅速但是仍有差距。（一）投資狀況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)穩(wěn)定增長，以成為拉動全社會投資增長的重要力量，盡管受國家宏觀政策的影響；2006年1~5月蘭州市房地產(chǎn)投資額還是達(dá)到了19.88萬億元，同比增長27.08%，其中住宅建設(shè)投資額為13.26萬億元；同比增長66.70%。1、投資結(jié)構(gòu)變化趨向市場化蘭州房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的變化與國家擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)、拉動經(jīng)濟(jì)增長的政策基本一致，個人住宅投資得到迅猛發(fā)展在房地產(chǎn)投資中的比重逐年上升。2006年1~5月住宅投資額占房地產(chǎn)總投資額的66.7%?？梢?，在不斷增加的商品房竣工面積中，住宅建筑占了絕大多數(shù)，同時商業(yè)營業(yè)用房雖然建筑面積占絕對比例較小，但相對開發(fā)價值比例卻較高，辦公室、寫字樓次之，基本實現(xiàn)市場化。2、投資來源中的自籌資金比重增大，銀行保持高投入房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的領(lǐng)域,房價過高已是不爭的事實,集團(tuán)利益決定著房價走勢,高房價下的集團(tuán)利益分析有助于弄清中國房地產(chǎn)價格的來龍去脈,有利于房地產(chǎn)市場政策的制訂和實施。關(guān)鍵詞:高房價;集團(tuán)利益房價走勢;宏觀策略（1）、高房價下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體,是高房價最為直接的受益者。高房價為開發(fā)商帶來的好處主要在于:1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下,人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣,此種“稀缺”業(yè)態(tài),有助于房產(chǎn)商達(dá)到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產(chǎn)商競銷存貨的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房產(chǎn)價格連續(xù)高漲,消費(fèi)者心理受到強(qiáng)烈打壓,受投資尋租與投機(jī)獲利的動機(jī)驅(qū)使,消費(fèi)資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下,消費(fèi)、投資、投機(jī)三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向,潛在和現(xiàn)實的需求與現(xiàn)實供給形成巨大需求缺口假象,這使得真實的市場供需關(guān)系受到強(qiáng)烈扭曲,而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,空頭套利。2003年后,房價的走高趨勢、住房信貸、預(yù)售制度致使房產(chǎn)商的投資回報與經(jīng)營風(fēng)險存在著嚴(yán)重的非對等性,讓房地產(chǎn)商實現(xiàn)了無風(fēng)險炒作,這是房地產(chǎn)市場正常發(fā)展與扭曲的分界點(diǎn)。4.高房價下,更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年以來,我國房地產(chǎn)價格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價格聯(lián)盟,哄抬房地產(chǎn)價格中國的房地產(chǎn)定價已不再是簡單的成本費(fèi)用定價、商品價值定價和市場定價,而是包含了強(qiáng)烈的人為因素,這種定價是通過開發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來完成的,這種定價方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式,帶有明確的方向性、持久性和擴(kuò)散性。（2）、高房價下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析伴隨著過去5年房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格持續(xù)走高的趨勢,與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門、單位,獲得了各自利益,實現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動的部門廣泛,同時,這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點(diǎn),具有明顯的正向相關(guān)性。受到收入分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響,形成現(xiàn)實需求不足、消費(fèi)乘數(shù)下降、科技拉動尚不具備的市場背景,在這種背景下,房地產(chǎn)成為一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房價上漲為房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時帶來的實質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂觀房價上漲,甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的,甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來的長遠(yuǎn)發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性,房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個方面的問題:一是多部門的協(xié)同調(diào)控,二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動的持續(xù)動力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。（3）、高房價下相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)部門利益分析掏獵留銀行不是房地爪產(chǎn)單,冒房地產(chǎn)也不應(yīng)叔當(dāng)是銀行。時狼下的聞“軟銀行房地產(chǎn)、總房地產(chǎn)銀行感”悠(門銀行擔(dān)風(fēng)險、打房地產(chǎn)分紅足利惑)伸現(xiàn)較象巡,吩是雙方責(zé)權(quán)、璃利益交叉、替貿(mào)代、合作、依兵賴失財“捐度鐵”葉的結(jié)酬果痰,粱縱容的是房地印產(chǎn)炒作投機(jī)。獲我國的房地產(chǎn)救金融主要是以送銀行為主導(dǎo)的辣房地產(chǎn)借貸資倍本。房地產(chǎn)商賊品保值、增值任的穩(wěn)定性使得退房地產(chǎn)商能夠梨得到金融融資繡的信貢賴扶,墳致使金融利益這與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)煙合得高度緊密離。但這種緊密央必須有個堅“概度座”預(yù)的問吼題禮,運(yùn)這個案“崗度遞”絞在市場經(jīng)濟(jì)條夫件下即是銀行刊金融商品的保純值增值。既有望助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展絨又實現(xiàn)自身的情保值、增值是吐金融資產(chǎn)運(yùn)作知的基本法涂則歲,鐘但在有計劃的燭市場經(jīng)濟(jì)條件煎下腸,查國家宏觀經(jīng)濟(jì)易調(diào)控任務(wù)則顯式得更為重要名。獅199譽(yù)7夸年亞洲金融危臟機(jī)中中國方面光為幫助鄰國早旬日擺脫危機(jī)保膠持匯率不變的咸承諾損謠失彩,玉充分驗證了中劉國金融國家金史融宏觀調(diào)控的讓突出地位。站告在保值獲利的戶角度街上創(chuàng),日房地產(chǎn)價格的林適度上揚(yáng)帶動念房地產(chǎn)投資信猛貸的保值和增闖值理所當(dāng)然地棚成為銀行信貸鄰支持房價上漲蒼的合理依據(jù)。性房地產(chǎn)炒作行科為帶來的價格句虛漲套利風(fēng)險疫是銀行借貸所邀不愿意看到創(chuàng)的服,淡特別是當(dāng)房地咐產(chǎn)市場的價格福泡沫致使房地俱產(chǎn)的遍“求炒作套利賣”丙發(fā)展為房地產(chǎn)騾的蝦“撥炒作套貸豈”蠟更是銀行資產(chǎn)征所不允許的。滔但站在國家宏尖觀調(diào)控的蹦“暫度紹”總上盆,弊上述現(xiàn)象中的督“銹炒作套利謊”削是默認(rèn)征的彎,堂后一種現(xiàn)象中炕的者“六炒作套貸址”饑則要看對國家歪宏觀經(jīng)濟(jì)的影小響程度和宏觀劑經(jīng)濟(jì)調(diào)控的指倉向性要求鉛。罷大（依4?。⒏叻績r下庸相關(guān)政府部門晉的利益分劇析波傷開薪政府機(jī)構(gòu)作為蕉公益部觸門督,臭除非具有引導(dǎo)機(jī)產(chǎn)業(yè)、扶持產(chǎn)典業(yè)的必去要著,吩不應(yīng)將公共管委理權(quán)傾向某一盛產(chǎn)業(yè)部門甚至居與產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)利益捆綁在一勵起。公共權(quán)利扮與產(chǎn)業(yè)利益的復(fù)捆綁必將刺激導(dǎo)產(chǎn)業(yè)部門與公內(nèi)共權(quán)力的共同糕利姐益白,涼通過行政、經(jīng)貴濟(jì)的互助互益經(jīng)攫取更高的共立同利益的同時獸犧牲的是公共但權(quán)力整體的公燈益性。這也就俊是說公共權(quán)利遺的逐利性行為刻是以其公益權(quán)筆利正常執(zhí)行的喜偏離為代價的書。由于房地產(chǎn)驟價格持續(xù)上漲侵產(chǎn)生的需求拉紡動效應(yīng)符合政瀉績考核中的價碑值考核要租求塔,神使得價值考核中較為容易地轉(zhuǎn)也化為對房地產(chǎn)憐市場價格的默天認(rèn)與支持。又行由于我國房產(chǎn)握和地產(chǎn)是結(jié)合蓄在一起晃的按,馬土地使用權(quán)的聯(lián)轉(zhuǎn)讓是由地方紫政府壟斷瓦的慢(變即只有政府可妄以倒賣土牙地顫)燕,灣房地產(chǎn)稅也是求歸政府支配灶的股,召因而地方政府墊對發(fā)展房地產(chǎn)序的積極性很凡高業(yè),用地方政府和房旁地產(chǎn)開發(fā)商的訂利益和目標(biāo)敢往往是一致的均。央行地在莫200齡5筍年有5章月發(fā)布的嚴(yán)《習(xí)200族4由年中國區(qū)域金廈融運(yùn)行報告》夠中指址出礦,干最近幾年莫來淚,鳳上海房地產(chǎn)的嗽財富增長值估垂計超藏過展2透萬億傻元友,遷房地產(chǎn)市場給粱上海市政府帶工來的地方財政置收入約占該地槍方財政收入潔的鍋35盾%萬。但是政府的依部門利益具有察明顯的社會輿餐論與宏觀政策栗的約束田性榴,松它不可能一味奧地支持房價上殿漲。當(dāng)房價上源漲能夠帶動地迎方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尖并能反映出政晌績、業(yè)績閉時廣,踏提倡、鼓勵、織支持甚至主動旬推動房價上想漲體,聲由于過分的虛皇漲致使風(fēng)險大疤于收益而形成謝的需求拉動下纖降壩,澇甚至由于對過素高風(fēng)險的擔(dān)憂愧而產(chǎn)生的負(fù)拉競動懶,勸特別是受到輿鑒論、宏觀政策箏調(diào)整壓力的影叛響義,染當(dāng)部門利益受割到影響而必須聲割舍椒時途,遠(yuǎn)利益分割中的肌相關(guān)部門便會存真正正視房價猛泡沫帶來的負(fù)極面作佳用院,撈整頓房價規(guī)范符房地產(chǎn)市場的辨行動才會真正狠開始。從贊成雷開發(fā)商漲價到偵“循保價托市濱”暴再到調(diào)控抑價勝措施的不斷出姑臺反映的是政忍府部門利益及戚其政策運(yùn)作方躺式的不斷轉(zhuǎn)換太過程卡?；ジ忸w（孟5餅）、高房價下通消費(fèi)者的利益犯分燭析倍顧口言房地產(chǎn)商品消唐費(fèi)者是房地產(chǎn)陶商品的最終使飄用欣者壤,行也是房地產(chǎn)市練場各項費(fèi)用的畫最終承擔(dān)成者踩,即房價上漲為他維們帶來的利益可可以分為兩尤類爬:浸一是隨著房價陸上漲成為自身適居住房產(chǎn)的百芳萬富翁卻依然服過著與過去生雜活沒有什么兩幟樣的原有住房詠戶的幕“橡正利益央”干。另一類則是嬌為了購房承受筐著巨大還貸壓再力的索“鞭房奴已”原們的負(fù)利益。始原有住房者在卸房價上漲的過斥程中獲得的與“吹正利益慧”數(shù),產(chǎn)可能是實際利伏益也可能是名償義利靈益慎,路其主要取決于碌其自有房產(chǎn)的無出售與否。對見于房屋自住的布消費(fèi)者來齊說桃,無得到的只是資零產(chǎn)的名義計價去價值的增加與傷住房折舊、居爪住成本的上升受。房地產(chǎn)價格呀上漲只有售出司的房產(chǎn)才能在拌出售的過程中姿通過房產(chǎn)漲價識獲得膨脹利潤娛。房地產(chǎn)消費(fèi)監(jiān)者是房地產(chǎn)市讀場中尚未形成增合慈作卷,萍因而不具備組的織行為的群體懇。消費(fèi)者所發(fā)筑生的分散的、波非專業(yè)的購買仁行細(xì)為施,慎有著較強(qiáng)的可莖誘導(dǎo)性。房價若上漲的過程中民他們較多得到錫的是負(fù)利英益妹,伶房產(chǎn)炒作、囤逗積房源是目前描中國市場上公恨開的、最大的垃“腹宰客惠”斧行為。正是這裳些非正當(dāng)?shù)氖袕棃鲂袨橹率狗颗禺a(chǎn)消費(fèi)者背抗負(fù)了巨額的房辱貸債連務(wù)她,兩房地產(chǎn)價格飛巡漲直接剝奪的凝是消費(fèi)者應(yīng)有塞的住乖房權(quán)信利垮,危間接剝奪的是匙對社會成果的淚正常享受。相飽對于人力、物烏力、財力、信普息、部門組織款利益的聯(lián)行合碰,留消費(fèi)者行為的斷物資實力與精舅神基礎(chǔ)明顯單慕薄跑,溜作為房地產(chǎn)市先場中的弱勢群照體附,允在房地產(chǎn)市場遣行為的博弈中記他們的力量不霜成比皮例按,猾力量的懸殊對捐比使得消費(fèi)者湊需求較其它利外益因素對房價倆走勢的影響很雕小怨,厲甚至可以忽略驢不計。對房地名產(chǎn)市場具有最腫終決定性影響獲力的是自然需營求防,盡自然競爭市場疏條件下自然需體求對價格的決匹定是十分明顯剪的詳,誰但在壟斷競爭憐、完全壟斷的策市場條件遮下茅,常消費(fèi)需求表現(xiàn)踏較多的是購買宗力的最終決撓定策,稱特別是當(dāng)今現(xiàn)綁實狀間況包,原在金融資本、噸產(chǎn)業(yè)資本、投通機(jī)資本支撐的無房地產(chǎn)市場異下鐵,勾即使是房地產(chǎn)泊的自然需求也尿一樣顯得微乎脖其微。房地產(chǎn)餡消費(fèi)者作為社楊會稅賦的來塘源尊,售相關(guān)政府部門鬼有責(zé)任也有義萌務(wù)支持和保護(hù)斜其正當(dāng)權(quán)益。客政府部門為了郊政績考核的需誘要定,懲放棄百姓利益河而與開發(fā)商的吉相互應(yīng)菊和校,泰共同抬高房價咽、虛漲房市價積格的做滾法臺,筋是政府公共管既理歷“模錯位頃”“聰?shù)刮幻堋迸?、錯誤的政績焦觀造成址的糞,逢是一種對百姓杰利益不負(fù)責(zé)任南的行為京。宣敞（碰6點(diǎn)）、房價走勢卻與對縮策逐發(fā)從上述金看瓦,監(jiān)除去房屋潛在提的購買派者塑,脊再難找到其他廊的降價因素。檔由于降價與國吸家的宏觀經(jīng)濟(jì)都繁榮目標(biāo)的運(yùn)測行相違慘背宮,慣很難將其作為幟宏觀調(diào)整的目涼標(biāo)。部自已200墳5司年噸3嚴(yán)月璃2冷6度日《國務(wù)院辦璃公廳關(guān)于切實都穩(wěn)定住房價格竊的通知》以喪來耳,漠多次發(fā)布的調(diào)振控文件提出的恩都是漆“比平抑限漲思路奔”填已經(jīng)充分說明球了這一點(diǎn)。但供就目前的市場宇條產(chǎn)件饑,不房價的理性回斯落不太現(xiàn)恭實比,嶄其原因在于市后場上缺乏這種子理性回落的因蹦素和動力。特饑別是在當(dāng)前的難“雪消費(fèi)資金不袋足攏,擊銀行買單嫩”俯的情形拒下谷,饞房地產(chǎn)市場價慕格的未來走勢掀應(yīng)該是穩(wěn)中有色升甚至?xí)^續(xù)斬“出飆升椒”別。只要購房者遭的首付、還貸彼能力、銀行的皺房地產(chǎn)信貸能淋夠得到繼續(xù)維菊持裳,童房地產(chǎn)開發(fā)商耗能夠在這種持啟續(xù)中將經(jīng)營風(fēng)魂險轉(zhuǎn)化為消費(fèi)滔風(fēng)險與金融風(fēng)猛險沖,刻并能得到較為相高額的投資回天報張,噸利益集團(tuán)的漲域價行為便不會肺停興止蔬,盒消費(fèi)者的利益罰就難以保障。肅但房價不可能玉無限地上議漲山,讀集團(tuán)利益、漲拍價欲望最終考般驗的蟻是消費(fèi)者現(xiàn)實維房地產(chǎn)消費(fèi)支傻出、房地產(chǎn)信珠貸的潛力與承顯受力。消費(fèi)需之求、住房信貸單的耐力與疏通蜻能力即是房地所產(chǎn)價格上漲的蘭極劍限義,襪超過這個極限漢的接受程度將槳是市場規(guī)律強(qiáng)茂制懲罰下的自竭然回歸。在房蜻地產(chǎn)的宏觀調(diào)轉(zhuǎn)控的過程貸中餐,唇既能惠及百姓語的住房需求又軌能有效地促進(jìn)咱房地產(chǎn)及相關(guān)搏產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)烤是國家政策對吐房地產(chǎn)市場調(diào)稱整的初衷目的遲和基本要求。饅房地產(chǎn)市場價世格的調(diào)整抑漲驅(qū)對產(chǎn)業(yè)需求拉將動的影大響嶺,盆應(yīng)通過策略的直調(diào)整給予減少征或補(bǔ)足。房地季產(chǎn)市場調(diào)控的跑基本導(dǎo)向應(yīng)當(dāng)孝是肚,鮮限制坡“練百姓買不起熱”壓的房地產(chǎn)供給素所引起的市場桑需求減注少滴,痕通過胸“邁百姓買得起哈”揚(yáng)的住房供給的變增加引起居民滿現(xiàn)實住房需求攝的增長來補(bǔ)足念。好“畢國八條浙”比中兩次提到的濕限制高價位、指大面積房產(chǎn)、旱別麗墅如,巾提高小面積、礦低價位經(jīng)濟(jì)適蓬用房、廉租房甲供給比率的目場的就在于此。奴市場運(yùn)行的不厲同階段出現(xiàn)的誼不同情形要求洞不同的調(diào)控方彼法睜,牙利息的調(diào)整不奮可能適用于一謊切情況。貸款橡利息率的上調(diào)篇適用于借款還粱貸的人窯群屠,堅抑制的是房地統(tǒng)產(chǎn)市場中的餃“難炒作套利辰”草行為與住房需鍬求的正常消苗費(fèi)賣,眠對于借貸不還蓄的稍“應(yīng)炒作套貸仿”摧沒有作用。炒線作房產(chǎn)的目的咐是借助住房信滔貸轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險套高取貸命款塑,斜對其具有抑制基作用的是購房纏首付比例的增捐加與房貸成數(shù)禾的減少。銀行游套利反而被擴(kuò)套盼,翻是操作失誤還腦是刺激需求的菊調(diào)控需要尚需告探討。當(dāng)務(wù)之姿急應(yīng)當(dāng)是快速刻關(guān)上銀行大門永提高首付比型例常,婚特別是限制高符價房、奢侈房膽產(chǎn)的貸款比例乞。這在宏觀調(diào)晶控政策中的力易度明顯不夠挎。醉海（二贈）葡協(xié)投資效用即1彎、商品房銷售幅有所下降，價套格夾克增幅趨啞緩仗爆碑新的政策，新異的情況，意料紡之中的，意料貿(mào)之外戴的廣…漂…?；仡櫳习肽晏m彈州樓市的熱點(diǎn)雕，讓人仿佛同抱時感受到火與內(nèi)冰的沖撞。填“夜表面平靜，內(nèi)辛心狂熱激”技，這是業(yè)界一水位資深人士對昆今年上半年蘭懂州樓市的總體節(jié)評價，他的這搬一看法得到許跑多業(yè)內(nèi)人士的礙認(rèn)同。故用位上半年的蘭州瞧樓市的確引人宿感嘆：一面是借急流暗涌的中盈小戶型及二手保房俏銷市場，室一面是理性的諒宏觀調(diào)控政策朗的跟進(jìn)；一猜面是人們住房叔消費(fèi)需求的日唱益趨旺，一面楊是開發(fā)商猶如兩洗盡鉛華般的粘平靜；一面是伐房價的持續(xù)上腥漲，一面是中贏低收入群體的冤住房問題贏得還社會關(guān)注。雄特潤點(diǎn)讀One慈躁市場發(fā)生裂變區(qū)頌筍２００７年上帽半年，蘭州樓借市在變臉：一漲面是供應(yīng)的產(chǎn)考品類型發(fā)生巨白變，以前稀缺扭的中小戶型樓物盤開始陸續(xù)入矛市，并持續(xù)受置到購房者的熱平情追捧；一面糠是受宏觀調(diào)控恩影響，土地交姥易連創(chuàng)新高，廈房價也出現(xiàn)再澆次飆升。情喬揮從蘭州樓市的眼產(chǎn)品供給來看櫻，以前是中大很戶型唱主角，劫隨著仔“弱９０／７０惠”顫政策的推行和癢去年累計的市錯場能量，中小拾戶型前所未有梯地占據(jù)了市場踩的新產(chǎn)品主力賤位置，而一些盼面積偏大戶型含的銷售則處于曲尷尬的境地。茄特臣點(diǎn)弦Two雅翅開發(fā)商待機(jī)而粘動桶英籌根據(jù)年初的調(diào)棗查，蘭州今年記新盤新品優(yōu)“鵲潛藏量焰”兇居歷年之最，攏尤其新城區(qū)今脹年鋒芒初露，庭潛藏著巨大能零量。但縱觀整稈個上半年，新愉推項目有限，災(zāi)大部分都是新益晉的中小戶型苦樓盤及老盤推腦出的后續(xù)新品叛。翅君值如按原先計劃悄，今年６月前餓后應(yīng)出現(xiàn)一個幼推盤高峰，但略蘭州眾多地產(chǎn)塊商卻紛紛按兵際不動，而是下撤大力氣潛心對堂自身產(chǎn)品品質(zhì)嘆進(jìn)行升級，或費(fèi)進(jìn)一步完善內(nèi)篩部環(huán)境配套，肌有的甚至準(zhǔn)備息將項目打造成味全現(xiàn)房后再重倉裝上市。據(jù)了蟻解，大部分地怠產(chǎn)商都把推盤沉節(jié)點(diǎn)定在了８錯月前后，而且要還將會有多個果新盤集中亮相摘，因此，下半啦年的蘭州樓市倚極有可能出現(xiàn)碑一些難以預(yù)料西的市場變化。戲特紹點(diǎn)仔Three嫌男膠房價一路飆升狠錄嗽繼４月房價環(huán)踩比本年首次下捉降后，由于受駁市場供求因素害影響，進(jìn)入五宋六月后，蘭州華房價再次出現(xiàn)率強(qiáng)勢反彈。６告月１４日，國右家發(fā)改委、國俗家統(tǒng)計局調(diào)查伍顯示，５月份纏，全國７０個京大中城市新建膚商品房售價同問比上漲６．６亂％，環(huán)比上漲繞０．８％。其歐中，蘭州市的探新建房銷售價進(jìn)格同比上漲７萄．７％，環(huán)比岔上漲碧３％。環(huán)比漲箭幅在北海５％莫、溫州３．６看％、湛江３．征４％三城市之演后，也高于西庸北地區(qū)其他４艦個省會（首府亡）城市，排在寬全國第四位。餃鬼證上半年，雖然仁沒有太多感嘆躍符號滯留于波鴿瀾不驚的蘭州鐮樓市，但是，術(shù)當(dāng)又一輪宏觀縣調(diào)控來臨時，秤我們發(fā)現(xiàn)，進(jìn)注入２００７年糊的蘭州樓市，凱變得更加理性運(yùn)和成熟，在積婆極應(yīng)對的同時瓶，更有所作為篩——振上半年的蘭州斑樓市，也有精虜彩的故事發(fā)生管。下半年，還喝將繼續(xù)。錘員緞進(jìn)入六月，２拔００７年的蘭栗州樓市邁過了乏近一半的征程陡，這其中有名取盤領(lǐng)銜的樓市沒“唱大賣快”潑，也有狂熱股伴市背景下投資晉者對于金蛋放牌在股市、樓市話哪個筐里的疑塞惑。蘭州樓市戀，一幕幕悲喜神劇正在上演，多如何看上半年廈的蘭州樓市表揪現(xiàn)，２００７奉年下半年的蘭板州樓市又將如酒何發(fā)展，我們裳嘗試從感性與防理性兼具的角攻度做出分析，好希望對關(guān)注樓咽市的消費(fèi)者有孩所幫助。匆錄昂２００７年的客前一半，蘭州嚴(yán)樓市在幾大新豈晉樓盤頻繁的非交替演出中，邊在躍“白表面平靜，內(nèi)悄心狂熱房”表的火與冰的沖恨撞中，顯得比糊較匆忙、比較砌緊湊。她所要搞暗示給人們的牙信息，至少在何我們看來卻是伸那么的單純、血明了；以至于害使我們在股市遙“示牛氣沖天鉤”莖的背景下，在范一年的正中間則時，就有了足袖夠的勇氣去堅睡定一個對全年諷蘭州樓市的預(yù)謝期：蘭州樓市塊的２００７，代仍然處于巨“樹牛市狀態(tài)腿”妙！與股市不同付的是，蘭州樓型市的票“玻牛躬”孫不是一只狂奔勻的盟“甩瘋牛悉”透，而只是一只賢“耕小牛鄙”憑，一只正在穩(wěn)沙健成長的、撒久蹄慢跑的小牛芝。萍【政策篇】表堵情符濁號書顆理性厚土地增值稅在掘蘭軟著陸幅眉偽土地增值稅在主被忽視十多年燈之后，重新得鋒到重視，并參揉與到國家宏觀選調(diào)控房地產(chǎn)市種場的政策中來姓。這項稅收政巷策是否能如所引預(yù)期的，達(dá)到劉增加財政收入封，調(diào)控房地產(chǎn)猶市場的目標(biāo)呢德，本文從經(jīng)濟(jì)勁學(xué)的角度，對穗其稅收效應(yīng)進(jìn)膚行分析綿。備虎關(guān)鍵詞：土地脫增值收稅里絕房地產(chǎn)市皆場啄趣經(jīng)濟(jì)效寧應(yīng)妄竹近年來我國住澆宅產(chǎn)業(yè)的快速巷發(fā)展、城鎮(zhèn)人版均居住面積的矮快速提高、住漠宅小區(qū)品牌的閱快速升級換代傻，對于國民經(jīng)才濟(jì)內(nèi)需的強(qiáng)力多拉動等成效明漆顯。但左自壞200迷3狠年起至今房地誘產(chǎn)開發(fā)投資額厘連年高速增長爺，商品房銷售檢價則年年攀高鴨，俗200介3豎年增基長均3.糧4業(yè)％使，鞏200并4擁年增沾長團(tuán)5廣％消，瘦200可5靈年增豪長指9局％待，栗200船6干年增煮長姐7.議7你％，部分城市渴和地區(qū)的房價品年增長超魄過低2寨0畝％，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超銹過普通居民的耐購買承受能力帝，房價成為最劇讓政府頭痛的答經(jīng)濟(jì)問題。礦從撒200狐4原年起政府陸續(xù)滿出臺金融、稅漫收、土地管理謝、房屋管理等離一系列政策對衰房地產(chǎn)市場進(jìn)握行宏觀調(diào)控所。熊200匆6蹤年惱1葬2摸月旗2違8腥日國務(wù)院簽發(fā)唱《國家稅務(wù)總該局關(guān)于房地產(chǎn)抹開發(fā)企業(yè)土地蝕增值稅清算管聯(lián)理有關(guān)問題的投通知》文件，奔要求各地燥從浩200沃7啄年繭2堅月區(qū)1券日起，開展房富地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這土地增值稅清城算，正式向企涌業(yè)征扶收賓3達(dá)0炸％恭－轟6亂0同％不等的土地賊增值稅。土地膊增值稅拉開疑了乎200創(chuàng)7餐年房地產(chǎn)市場境宏觀調(diào)控的序裙幕。土地增值漸稅的開征對房棚地產(chǎn)市場究竟劇會產(chǎn)生怎樣的比影響，本文將姻從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度吃進(jìn)行稅收效應(yīng)律分析散。仿圓一、土地增值搖稅的價格效掌應(yīng)佛奉1險．短期內(nèi)稅負(fù)測不易轉(zhuǎn)嫁，對牙調(diào)控房價有積腥極意義崖。識鉛按照現(xiàn)行稅法退規(guī)定，土地增答值稅實行四級伏超率累進(jìn)稅率旅，增值額超欄過幟50丹%訓(xùn)的，適枯用禾30援%楚的稅率，增值羨額驢在駁50腿%牙至惠100尚%假區(qū)間的，適卻用絮40嬌%老的稅率，增值狼額喝在掘100剝%陣至墻200糧%插區(qū)間的，適浴用武50滅%晚的稅率，增值親額超填過華200冒%圣的，適查用貧60偶%砌的稅率。與比歷例稅率相比，司超率累進(jìn)稅率管最能體現(xiàn)稅收渾的縱向公平，扣開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房吸地產(chǎn)所取得的凳增值額越大，辭稅率就越高，樹應(yīng)繳納的稅額蠅就越多，如果徒地價在開發(fā)期疤限內(nèi)飆漲，就捧會導(dǎo)致開發(fā)商竿囤地和開發(fā)成臭本大增。在短慌期內(nèi)，由于房行地產(chǎn)供給相對班穩(wěn)定，房地產(chǎn)窩的供給價格彈銹性具有剛性，更而對于屬于耐腹用消費(fèi)品的房漏屋，與日常生否活用品相比，隙消費(fèi)者的需求么價格彈性較大交，由房地產(chǎn)的夠轉(zhuǎn)讓者繳納的兩土地增值稅的產(chǎn)稅負(fù)則不易轉(zhuǎn)吃嫁給房地產(chǎn)的省需求者，當(dāng)高平價土地收稅后喉所獲利潤比低耳價土地收稅后錄所獲利潤要少美或相差不大時憤，房產(chǎn)商就會維不再哄抬房價惕，致使房價回虛歸供需平衡的大市場規(guī)律冠。帳還2碰．長期內(nèi)稅負(fù)穩(wěn)將會轉(zhuǎn)嫁給消殲費(fèi)者，房價繼倉續(xù)上漲加。鍋泉從對住宅的需六求看，一是新為增城市人口的屋消費(fèi)需求。當(dāng)件前城市化進(jìn)程孫不斷加快，全協(xié)國已經(jīng)有城鎮(zhèn)巾居民將段近地5滾億，按照十六竿大確定的目標(biāo)急，抵到奏202行0估年實現(xiàn)全面小田康社會，城鎮(zhèn)德人口將要達(dá)找到洲55%--6鋸0撈%擇。不考慮人口潛增長因素，也著將使得城市人霉口超請過尤7唐億。二是現(xiàn)有鑼城市居民改善品住房的需求不筆斷增長，小套殲換大套，舊房刷換新房，城市質(zhì)改造拆遷等等瀉，都對新房源劈提出需求。而慕較為特殊的是男，中國國度中溉有惠1呈3孕億人口，加上義對外開放，一老些大都市和沿逼海城市，住宅衫需求更多地來炮自于全國，甚禽至國外的購買田力。三是投資時渠道單一造成漲公眾剩余資金路涌入帶來的投釀資需求。中國舞人練均砍GD瘡P龍超拴過糊170敞0族美元之后，居步民收入總量大模大提高，據(jù)統(tǒng)傾計靈，剪200艘6贏年事1垃2倡月末城鄉(xiāng)居民丘儲蓄存款余額胡高銹達(dá)魔1敞6貼萬億，除了滿綠足生活基本需府要之外，投資胳成為許多居民番考慮的重要事迫項。但是受到吉市場范圍的限店制，普通居民材能夠涉足的投恒資領(lǐng)域基本被偽局限在股市和刺房市廢。駁禁而從住宅的供鑰給看，住宅要籍建設(shè)在土地上脂，中國人多地蕉少，土地的稀休缺性使其價格稈將不斷地上升感，而土地價格駁的上升，必然盆地要攤?cè)虢ㄔO(shè)懷的房屋之中。姓從目前土地市李場的格局來看巖，有三個土地部必然漲價的原休因：一是土地商的供應(yīng)者只有嫩一個政府，即熊土地的供給是搶寡頭壟斷，只寶我一家，別無惰他店。二是土釣地的買家是充乓分競爭的，即扁在售出時，采黑取對幾個、十恩幾個、幾十個嫂，甚至百家土嗎地購買者進(jìn)行求拍賣，有時一恩拍，拍出一個度天價來，其價發(fā)格必然要攤?cè)胝课輧r格；三程是地方政府有群著從土地上獲澡得財政收入的沫強(qiáng)烈欲望。在厚不完善的分稅荷制體制下，地如方政府和中央屢政府的事權(quán)并云沒有得到妥善皂劃分，地方政億府收入來源相亦對萎縮，卻要凱承擔(dān)不斷增加辜的公共事務(wù)，縱經(jīng)費(fèi)短缺成為助大部分地方政側(cè)府的普遍現(xiàn)象齡，特別是縣鄉(xiāng)塑財政已經(jīng)到了尼不得不解決的修時候。地方政劇府在經(jīng)費(fèi)短缺備與事務(wù)增多的凝矛盾中，將更瓦多的收入希望澤寄托在土地出旋讓金上面。因振此，土地出讓唱金不斷走高，林地方政府也在煮有意無意中推君動房價的上漲錢，希望水漲船監(jiān)高中得到更多貞的土地出讓收霉益鬧。司稅轉(zhuǎn)貼慨于其摘中國論文下載胞中心從長期來隱看，由于我國奪住宅的需求彈挨性小于住宅的抄供給彈性，勢畫必造成一是定住宅的價格會鵲由需求拉動上捕漲，二是建設(shè)侄住宅的任何成傲本，都要進(jìn)入偏房屋的價格。廈進(jìn)入房價的有醉：一是建筑商勤的建設(shè)成本和命利潤，二是政彎府的各種稅費(fèi)島，三是房地產(chǎn)衫商要承擔(dān)的本炸來應(yīng)當(dāng)由政府彈配套的道路、洞供排水、學(xué)校夫等公益性基礎(chǔ)吐設(shè)施；四是高敢昂的土地價格蓮。所有的國家動本來想控制房脖屋需求和產(chǎn)出饑所增加對房地凳產(chǎn)的稅費(fèi)，如縣土地增值稅的圈稅負(fù)必然要轉(zhuǎn)港嫁給購買者，判從而加重住宅息需求者的負(fù)擔(dān)員。在目前情況呼下，還有不少誦，特別是中低接收入群體買不遷起房子，住房冊保障制度也還牽很不到位，一碰旦引起房價上掌漲，勢必就會括使相關(guān)弱勢群巖體居住狀況更沖趨惡化傭。理砌二令、劃坐土地增值稅的爬市場規(guī)模效耀應(yīng)驅(qū)施1?。畬Ψ康禺a(chǎn)市懶場商品供給的參影響：調(diào)節(jié)房湯地產(chǎn)企業(yè)合理源收益，促進(jìn)房填地產(chǎn)行業(yè)健康槳發(fā)展給。莊稼近年來房地產(chǎn)姑行業(yè)開發(fā)投資親額之所以連年肥高速增長，其春中主要一個原執(zhí)因是房地產(chǎn)行鉛業(yè)存在高額、型超常利潤，土量地的增值令房陷地產(chǎn)項目的利米潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其交他行業(yè)。但與玉此同時，與房慮地產(chǎn)行業(yè)的高娛利潤形成鮮明耗對比的是房地護(hù)產(chǎn)稅收并未呈禮現(xiàn)高漲勢頭，籃如嗓200伐4榜年房地產(chǎn)企業(yè)搬經(jīng)營稅金及附墊加僅占房地產(chǎn)蟻企業(yè)經(jīng)營收入灶的穩(wěn)3.樂1蒼％，國家未能探從蓬勃發(fā)展的踩房地產(chǎn)行業(yè)中甚取得應(yīng)有的利你益腔。冤狹鹽正漲價歸公應(yīng)是緩政府管理房地蝦產(chǎn)市場的政策磚目標(biāo)之一，也竟體現(xiàn)政策制定騰者參與土地增滔值收益分配并今從中獲取利益傲的思想意志。表首先，按照社筑會公平原則，遙土地的自然漲膽價或地租的自萌然增值完全是歐不勞而獲的利賓益，因此地主絮無權(quán)獨(dú)自占有盞這一好處，否烘則，有悖于社物會正義，有失略社會公平。其綿次，按照貢獻(xiàn)庫原則，地價的短增加是因人口糧增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)箭展、社會進(jìn)步怕等社會經(jīng)濟(jì)因授素所致，是社呼會之全體施與衫的貢獻(xiàn)，因此甘而帶來的地租吸增加必然歸于尖社會全體。第學(xué)三，按照公共遙利益原則。將莫土地漲價部分挖予以歸公，可脂以增加國家財加政收入，并用誓之興辦各種公栗益事業(yè)，提高淘社會全體公民占的福利水平和遵生活水準(zhǔn)。課荒征土地增值稅那的目的就在于財使土地自然漲斧價全部歸公，追做到地盡其利性，地利共享，摔規(guī)范土地、房敢地產(chǎn)市場交易耗秩序，合理調(diào)浩節(jié)土地增值收霜益，踏維護(hù)國家權(quán)益姐，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)行業(yè)健康發(fā)展們。隨著經(jīng)濟(jì)持編續(xù)繁榮，以及幅城市化步伐加鑰快，土地增值悲驚人。于是，解不少開發(fā)商都間在圈地囤地。皂盡管國家規(guī)定由拿到地后兩年緒內(nèi)不開發(fā)，國可家有權(quán)收回，緞但由于一些開布發(fā)商和地方政頸府的親密關(guān)系拆，這一規(guī)定執(zhí)技行情況并不完鄉(xiāng)滿。而一旦強(qiáng)菠制征收土地增悠值稅，不但影晚響開發(fā)商的收麻益預(yù)期，而且霞會對開發(fā)商的程資金鏈產(chǎn)生壓抄力，這將逼迫朵他們加大開發(fā)豈力度，增加房駁源，一定程度虜上改善供求關(guān)怖系劫。多如因此，可以預(yù)李測，在加強(qiáng)土逼地增值稅征管植之后，房地產(chǎn)祝商既要考慮行皂業(yè)競爭對價格墳形成的市場限午制，又要考慮青增值幅度過高著引起的稅收負(fù)閱擔(dān)，將更加理尿性地確定行業(yè)牢和企業(yè)利潤，額進(jìn)而對房地產(chǎn)街市場商品供給六的宏觀控制起復(fù)到積極作用探。宗終2卻．對房地產(chǎn)市閥場商品需求的棚影響：抑止炒環(huán)買炒賣房地產(chǎn)喚的投機(jī)行為，密使個人消費(fèi)趨析于理性釘。纏銳境礎(chǔ)土地增值稅在薯抑制投機(jī)、減周少和避免出現(xiàn)靜房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡餃沫方面具有不吼可或缺的作用養(yǎng)。房地產(chǎn)市場斃是一個極易孳攏生投機(jī)現(xiàn)象的議領(lǐng)域，雖然投錦機(jī)行為可以看刮作是繁榮房地攜產(chǎn)市場的潤滑盤劑，但從現(xiàn)有嶼實際情況看，系不僅僅為購房香置業(yè)而是帶有雹投資動機(jī)的消要費(fèi)者逐漸增加增，這其中不乏年有一些人只是恩為投機(jī)而來。星這種現(xiàn)象在北羨京、上海房地傲產(chǎn)市場表現(xiàn)得疾較為明顯，尤寄其是購買高檔內(nèi)商品房者大部塑分是港臺人士寧以及江浙人士妖，他們購房的蘭目的大都不是耳用于居住而是殺投機(jī)，一手進(jìn)扇、一手出，待萍價而沽。這部蝦分購房者與房距產(chǎn)商、代理商亦的互動，便會參向市場發(fā)出錯袍位信號，可能比惡化不合理的帖商品房供給結(jié)溪構(gòu)，導(dǎo)致房價倡全面上升，給何國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)帶來負(fù)面效應(yīng)碌。而土地增值正稅的納稅人不擠僅有從事房地日產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)粘，同時也包括解所有轉(zhuǎn)讓房地辣產(chǎn)取得超常利旦潤的個人，但利對公民個人轉(zhuǎn)案讓自有普通住碌宅及個人因工筆作調(diào)動或者改萍善居住條件而掩轉(zhuǎn)讓原自字用愛5捧年以上的住房川的進(jìn)行免稅。信土地增值稅稅頌制的設(shè)計明確合顯示出其抑制辱投機(jī)的功能，壩與之前強(qiáng)調(diào)實得施的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)首讓征收營業(yè)稅鈴相比，能夠更虜有效地控制價鑼格漲幅，降低材轉(zhuǎn)讓者的利潤墓空間，削弱轉(zhuǎn)死讓者的投機(jī)需梯求線?？嘬嚾?、土地增值晝稅的市場結(jié)構(gòu)疑效經(jīng)應(yīng)暫貞辰栽土地增值稅將風(fēng)促使房地產(chǎn)企黨業(yè)投資結(jié)構(gòu)趨燒于合理。當(dāng)前姑我國房地產(chǎn)市池場結(jié)構(gòu)不盡合械理，并且已成級為影響中國房忘地產(chǎn)市場持續(xù)鎖健康發(fā)展的重第要因素。比如柔中國房地產(chǎn)業(yè)推協(xié)會副會長、們秘書長顧云昌籮認(rèn)為：要使中亦國房地產(chǎn)市場鉗持續(xù)健康發(fā)展式，必須調(diào)整包腳括房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)、市場、產(chǎn)業(yè)貫和布局結(jié)構(gòu)。展其中對于房地邁產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)旱構(gòu)而言，比較丸一致的看法就很是垮“縫應(yīng)該大量發(fā)展擴(kuò)經(jīng)濟(jì)適用型的信普通住宅和一貿(mào)定比例的商業(yè)局設(shè)施，對于別雁墅、高檔公寓陣、寫字樓應(yīng)當(dāng)坊嚴(yán)加限制蛋”環(huán)。而當(dāng)前受利凳益機(jī)制的驅(qū)動客，商品房供給觀結(jié)構(gòu)的突出矛走盾綱是慰:偶高檔商品房供罪給量偏績大陜,輩而中低檔商品拴房供給不足桑。圣化取鞠土地增值稅中花的稅收優(yōu)惠條舊件的設(shè)定將有稍利于引導(dǎo)房地維產(chǎn)企業(yè)合理調(diào)粗整投資開發(fā)結(jié)昏構(gòu)。按照土地途增值稅條例的鞭規(guī)定，納稅人暈建造普通標(biāo)準(zhǔn)界住宅出售，其錄增值額未超過收扣除項目金蘭額代20旅%嶺，免征土地增占值稅。這將抑帳制高檔商品房址的盲目開發(fā)，需引導(dǎo)房地產(chǎn)商搶開發(fā)普通住宅距、微利商品房?；蚪?jīng)濟(jì)適用房桿，合理調(diào)整商蝕品房的供給結(jié)協(xié)構(gòu)湖,灰滿足不同收入板水平，特別是承中低收入水平貴消費(fèi)者的需要涉，對房地產(chǎn)市跳場的整體價格靈產(chǎn)生有利影響恭。房地產(chǎn)業(yè)也疼只有選擇這一情消費(fèi)主體作為蜻自己的服務(wù)方些向洲,險才能得以持續(xù)筍健康發(fā)展庭。串顧暫筒國家稅務(wù)總局狡“冒關(guān)于房地產(chǎn)開襪發(fā)企業(yè)土地增鄙值稅清算管理充有關(guān)問題的通鳳知龍”穿２月１日起正危式執(zhí)行。對于夏房地產(chǎn)開發(fā)項楊目全部竣工、品完成銷售，整膽體轉(zhuǎn)讓未竣工建決算房地產(chǎn)開宿發(fā)項目，直接忽轉(zhuǎn)讓土地使用擋權(quán)這三類情況獨(dú)的房企，政府態(tài)將嚴(yán)格征收３魯０％～６０％霸不等的土地增蘇值稅。由于甘驗肅關(guān)于該稅種異的清算從２０卸０６年就已經(jīng)瓣開始，所以蘭念州房企似乎已屢提前適應(yīng)了這處一嚴(yán)厲的政策頂變化，并沒有餓出現(xiàn)太大的波廢動，但企業(yè)內(nèi)筐部資金的壓力諸恐怕是開發(fā)商截“盒心頭大患型”搶。據(jù)相關(guān)專家磚分析，這有可紡能是今年蘭州才房價攀升的一嶄項關(guān)鍵誘因。券紹壩土地增值稅正嚇式開征后，將姜調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地仔產(chǎn)的過高收益挪，抑制房地產(chǎn)每的投機(jī)、牟取托暴利行為，平鄰衡房價，正確乎引導(dǎo)房地產(chǎn)投同資開發(fā)方向，叼保護(hù)從事正常酸房地產(chǎn)開發(fā)的櫻房地產(chǎn)商的合練法柱權(quán)益，促進(jìn)房涌地產(chǎn)開發(fā)和房豐地產(chǎn)市場的健俊康發(fā)展，此為倡正效應(yīng)。當(dāng)然句，土地增值稅克開征后會引起叼房地產(chǎn)價格繼糧續(xù)上升，會使湖一些行業(yè)成本詠費(fèi)用大幅增加漏，特別是如果拼征管各項配套清措施不到位的承話，開發(fā)商瓣在游2驚0憑％左右的范圍跡內(nèi)做大成本的寇可能性比較大日，若開發(fā)商能污在提價的同時售將成本做上去纖，會進(jìn)一步削洪弱土地增值稅值應(yīng)有的效應(yīng)，答此為負(fù)效應(yīng)。范所以在開征土搜地增值稅的同盈時，國家應(yīng)繼帆續(xù)采取科學(xué)的幣宏觀調(diào)控政策伙，從而促進(jìn)房苗地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、傳快速、穩(wěn)定、矩健康發(fā)展，實顛現(xiàn)國家總體的今經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方散針，醋“遵房地產(chǎn)業(yè)是我交國現(xiàn)階段重要崇的支柱產(chǎn)業(yè)和筐消費(fèi)熱點(diǎn)，既涉要堅定不移的雁解決其發(fā)展中著的突出問題，由又要堅定不移降的促進(jìn)其穩(wěn)定遭發(fā)展站”扔。鷹匯【市場篇】樓做市辱“麻半饑渴段”灰識房價步步升謠“刃市場表面上異省常平靜，房子計卻賣得出奇好襯”附這應(yīng)該是今年招上半年蘭州所假出現(xiàn)的一個最鈴獨(dú)特的樓市現(xiàn)躍象。盡管部分圓開發(fā)商采用了各諸如價格調(diào)控枝、捂房惜售、配加快建設(shè)進(jìn)度饞等策略，但似雁乎依然無法阻欣止人們的置業(yè)共熱情襯。姿200秩7煉年一季度的經(jīng)劈濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)公壺布顧，挪GD貍P趣增碎長意11.1載%爆；固定資產(chǎn)投飽資增婆長歐23.7哨%掠；銀行信貸增隔加龜1421詠7過億元，特別是隙個人信貸增梨長雹350穩(wěn)0送多億元制；抵3檢月喊份督CP懼I勁上鄰漲牲3.3守%俯，遠(yuǎn)超一年銀遷行存款利粱率著2.79襪%柄，一季度房地?fù)飘a(chǎn)開發(fā)投資增者長同比增挽長爛26.9襲%虛，比上年同期境加姿快桃6.男7跪個百分點(diǎn)悉。裂吐●縮２００６年２犧月，蘭州市房李價同比上漲５州．７％，漲幅滔居西北第一；轉(zhuǎn)而中國社科院膏新發(fā)布的２０磁０６年《城市萍競爭力藍(lán)皮書惕》顯示，蘭州裹市綜合排名由贊去年的８３位衣上升到了７８紡位。房地產(chǎn)業(yè)路真能主導(dǎo)城市混競爭力？招●俱去年３月起，吐一系列旨在穩(wěn)沃定房價的行業(yè)槐宏觀調(diào)控政策狐陸續(xù)出臺；一均年后，房價未澤降反升，百姓隨迷惑不解，政惹府唏噓長嘆?；头康禺a(chǎn)業(yè)到底戰(zhàn)怎么了？鋼●居一方面，與市銳民收入很不相兵稱的房價越來時越高，宜“煤打壓軋”鵲之聲此起彼伏炒；另一方面，播有專家它“閱放言雹”掠，蘭州房價還橡有較大的上讓升空間，孰是恢孰非，誰給房車地產(chǎn)業(yè)破題？壤蒙虛這個季節(jié)本不長屬于房產(chǎn)。２打００６年２月防，是中國人最愉為注重的春節(jié)顏檔期，一切潛購在需求暫時都皇會無可避免地蕉“堅放置京”微一邊，房地產(chǎn)圖更是一年中最西為慘淡的時期惑。但蘭州房價勒在不覺然間同拔比上漲了５．蜻７％，高于全涌國水平，這使范得２００６年嘆“吳懷揣捐”速購房夢想的市角民大感意外，岸不得不放慢了做置業(yè)的步伐。櫻隱熟開春之際的漲灘幅起落，給２悄００６年的蘭酬州房地產(chǎn)業(yè)罩憶上了一層難以百預(yù)見的神秘色衡彩。米這是一組出乎繁許多蘭州市民渾意料的統(tǒng)計數(shù)黨據(jù)，然而，它累的客觀權(quán)威卻派不容置疑?；▽m洗據(jù)國家統(tǒng)計局施監(jiān)測顯示，２龍００６年２月養(yǎng)，我國７０個慣大中城市房屋老銷售價格繼續(xù)蠟上漲，同比平蓬均上漲８．５衛(wèi)％，而地處內(nèi)緩陸、經(jīng)濟(jì)并不總發(fā)達(dá)的蘭州，灑房屋銷售價格撕指數(shù)上漲５．左７％，居西北犁五省區(qū)省會城脂市之首。再鄭勞結(jié)果公布，市朽民嘩然，蘭州然市新建商品房位價格指數(shù)同比殖上漲６．５％域，更讓人不可松思議。供全于就在國家統(tǒng)計始局的監(jiān)測結(jié)果授公布不久，３赴月２０日，中豈國社科院發(fā)布洋了２００６年熊《城市競爭力異藍(lán)皮書：中國臺城市競爭力報朽告ＮＯ．４》戰(zhàn)，同步在全國其出版發(fā)行，從蛋綜合排名來看潮，蘭州市位居虜?shù)冢罚肝?，較起上一年度提升涂５個位次；我辨省天水市也普“慎意外步”距上榜，居第１拴８５位。晚尸挖由中國社科院稻財貿(mào)所倪鵬飛歸博士牽頭完成烈的該《報告》矮，首次以扒“弱樓市：城市中險國的晴雨表霧”漠作為年度主題棚，并特別對內(nèi)素地３５個大中眾城市的房地產(chǎn)很市場化程度進(jìn)鑒行了排名。摟“良房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是馬城市經(jīng)濟(jì)的一俱個組成部分，縱二者相互作用法，密不可分。郊”再倪鵬飛認(rèn)為，笨一個城市如果撕競爭力高，它遙的房價有可能圖高，而過低的底房價可能會削忍弱城市的競爭如力。蜘挨鍋問題是，城市斜競爭力綜合排術(shù)名第４６位的陰烏魯木齊，２幣月份房價同比專只上漲了０．砌６％，單純以級城市競爭力決每定房價的高低弱或以房價決定胳城市競爭力的洪高低顯然有些石偏頗。神罷兔首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)橡土地資源與房朵地產(chǎn)管理系主準(zhǔn)任邢亞平提醒些，小房地產(chǎn)固然對靈城市競爭力的悉提升作用很大謎，但是對于地苗方政府而言，啞主要任務(wù)還是采應(yīng)認(rèn)真規(guī)劃并春實施城市土地何的集約利用，次切不可盲目地捏通過犧牲土地征來換取不健康時的發(fā)展速度。輛肯稿在該《報告》看對房地產(chǎn)市場碑化程度的排名普中，蘭州在總跌體指數(shù)、市場雪健全度指數(shù)、添審批管制、壟突斷程度、公有啄制經(jīng)濟(jì)、政府尾分配等指標(biāo)方秩面的排名均比主較靠后，房地諸產(chǎn)市場化程度缸并不高。院市場化程度不錯高，房地產(chǎn)業(yè)墨過熱顯然不是畝一種正?，F(xiàn)象耽，有關(guān)人士分紹析指出，住房比價格偏高，結(jié)羽構(gòu)不夠合理，茄勢必會影響城寺市居民的生活不，也影響城市沾競爭力的提升陵。從這一意義查上講，蘭州房障價上漲不完全洗是遭“君市場之手心”菌操作的結(jié)果，龜目前的房價并屠不能真實地反坐映出蘭州城市服的發(fā)展水平。肥線刷對于蘭州房價擱過高的問題，前大多數(shù)人都會柳歸結(jié)于諸“倆可開發(fā)利用土繡地太少陶”柜。督“員地荒論享”葉的陡然升溫，并曾驚擾了不少釣人的購房夢想織。搖“莖房價上漲的主漿要原因并不是掀開發(fā)商為了獲棵取暴利，而是歉由于土地成本干太高。兇”鵝提及此，許多幕房地產(chǎn)公司的管老總都會大吐活“揉苦涼”新水。社賢貿(mào)為此，我曾專嚴(yán)程實地走訪了姿被稱作是些“盡樓市板塊線”攤的雁灘，大片主未被開發(fā)的土妙地依稀可見；專看看被稱作阿“賤樓市新貴嗓”叢的北濱河路，拒除過實創(chuàng)現(xiàn)代士城、北岸公館冰等占地幾百畝雹的大盤以外，襲百里黃河線上毒，可供里“是安營扎寨屑”波的地塊不是沒句有；娘“覆城中村款”間、舊樓拆遷，風(fēng)蘭州還有多少欣土地未能很好紅綜合利用？譯泄農(nóng)這固然與土地蚊儲備有關(guān)，但嗎僅一個雁灘，銷開發(fā)多少年了踩，依然亂哄哄組難以井然。貞騰稻有專家指出，挺蘭州雖然缺地騰，但不是沒有液地，主要缺少螞大手筆的整體駱規(guī)劃。蘭州除靜幾大坪、七里閉河、安寧三灘淘之外，還有九旺州、榆中盆地溪、皋蘭什川等譽(yù)寬廣的土地，除架橋打隧道即取可與蘭州連為驕一體，叛“辛核心問題是城噴市發(fā)展沒有那景么快，房價漲步幅太猛，只會參因噎廢食，適酬得其反陰”慨。蕉弱墻當(dāng)然，房地產(chǎn)鍵業(yè)并不惟土地炸是論。３月２處１日，著名經(jīng)恰濟(jì)學(xué)家溫元凱殿教授在敢“增首屆創(chuàng)業(yè)型蘭院州經(jīng)濟(jì)論題僚”腦上做完學(xué)術(shù)報械告糊后，在接受媒以體采訪時哭“洪放言飼”喘，中國的房地闖產(chǎn)資金正在從諒北京、上海等爆一線城市走向本二、三線城市鬧。因此，蘭州餓的房地產(chǎn)還有借較大的上升空弱間。國家很有政可能在今年六饞、七月份放寬牽房地產(chǎn)政策，湯以進(jìn)一步促進(jìn)哄內(nèi)需，但即便粱目前在上海投敵資房地產(chǎn)，也塌有賺錢的可能使，蘭州人完全聚可以投資房地含產(chǎn)。能溫元凱的分析且與國家發(fā)改委膀有關(guān)人士透露究的消息目前還獨(dú)無法得以佐證陳，注定也留給煉蘭州樓市一個奏令人期待的難笛以輕松、亟待旦破解之謎。姓頭跡存但從以上提到洲的古200跡7高年的一組經(jīng)濟(jì)祝數(shù)據(jù)來看，政龜府工作報告中釀的三大問題，催投資增長過快紡、銀行信貸增紙長過快及進(jìn)出望口貿(mào)易過快的慚矛盾基本沒有代緩解。也就是葬說，中國經(jīng)濟(jì)揉生活的矛盾仍煎然比較突出。樸壁勾那么，為什么蛾政府采取了一登系列宏觀經(jīng)濟(jì)堂政策所取得的券效果卻十分有棟限？是宏觀政彈策本身不到位布還是現(xiàn)實的經(jīng)樂濟(jì)生活發(fā)生了驗變化？我們?nèi)玢暫蝸砼袛嗄壳按@種經(jīng)濟(jì)過熱停，通過什么樣拘的工具才能把傷過熱的經(jīng)濟(jì)調(diào)瘡整過來？黨勒恰我認(rèn)為，從目耗前整個中國經(jīng)增濟(jì)的核心問題奉來看，只要房殺地產(chǎn)價格快速培上漲，只要政泊府采取低利率失政策，只要房殘地產(chǎn)市場是一隆個國內(nèi)外投資爽可以自由進(jìn)入載的投資市場，亮那么，政府達(dá)練到宏觀調(diào)控的架效果是很難的辰。因為，房地剖產(chǎn)價格快速必可然會帶動房地物產(chǎn)市場開發(fā)投開資快速增長，火一定會讓各個捉方面的資金，餃特別是銀行的給資金涌入房地然產(chǎn)市場。由于期房地產(chǎn)市場的與堤5柱0遭多個產(chǎn)業(yè)高度甲的關(guān)聯(lián)性，房活地產(chǎn)市場開發(fā)乒投資快速增長牙也必然會帶動惠其他產(chǎn)業(yè)固定監(jiān)資產(chǎn)投資快速捎上漲，帶動國紫內(nèi)許多行業(yè)投叔資的快速增長甚。菊那么，房地產(chǎn)腹的價格為什么肯能夠在短期內(nèi)匪快速上漲？是射市場的供求關(guān)厘系決定的嗎？映是房地產(chǎn)市場衣“屈剛性需求販”少所在嗎？可以櫻說，當(dāng)房地產(chǎn)秩市場的價格能狠夠讓絕大多數(shù)鉆人都能夠進(jìn)入菜這個市場時，鳴而房地產(chǎn)又是委居民生活必需茶品時，那么就拘中國的人口基游數(shù)來說，中國逗的房地產(chǎn)市場餃確實是有一個味無限大的量。仇但是當(dāng)房地產(chǎn)茅市場的價格漲帆到絕大多數(shù)人庫或甲80讓%膜以上的人都無品能力嶺進(jìn)入這個市場泛、或是遠(yuǎn)離這蛾個市場時，那愛么這個目“糟剛性需求筍”齊都變成了個別監(jiān)人對住房的欲興望或需要了。屈慈艦房價快速上漲大，不僅推動了星房地產(chǎn)投資者銅涌入房地產(chǎn)市據(jù)場，也讓銀行鏈更大膽地對銀溜行信貸規(guī)?？煜扑贁U(kuò)張。因為耕，只要房價只擠漲不跌，那么性銀行的按揭資娛產(chǎn)就是圖“馬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)周”脆，銀行所面臨曠的信貸風(fēng)險就象小。加上目前島巨大的存貸利賢差，銀行只要勺放出貸款，就多能獲得利潤，并銀行豈能不盡施量擴(kuò)大信貸規(guī)秘模？而銀行信伙貸規(guī)模的快速遙擴(kuò)張，不僅推圓高房價，也讓遲大量的銀行資件產(chǎn)流入其他資蹈產(chǎn)，同時推高京其他資產(chǎn)的價潑格。胃央眼所以，就當(dāng)前倚中國經(jīng)濟(jì)形勢慮來看，只要房覺價快速上漲，激經(jīng)濟(jì)過熱、投望資過熱、銀行招信貸快速擴(kuò)張鑒就不會逆轉(zhuǎn)。篇因此，化解目慢前中國經(jīng)濟(jì)過質(zhì)熱，只要限制盜銀行金融杠桿好對房地產(chǎn)投資痛者的便利性，怕只要銀行信貸字達(dá)到民間信貸魂市場的利率水始平，那么房價霸就會低下輪“悠高昂的頭叨”隊，經(jīng)濟(jì)過熱也撫就能夠遏制殘。鮮眉2交、新開工面積乏上升，商品房灘竣工面積下降控200趕6謊年上半年，蘭幣州市房地產(chǎn)開洋發(fā)完成投枝資醉22.7峰2布億元，商品房肝上半年開工面侄積達(dá)致到藏144.2通1也萬平方米，與張去年同期相比際增捕長日110.09你%奮。商品房竣工疑面積卻有所下皮降。秘3籮、二手房交易聰大幅增長聞20走0解6兔年以來，蘭州痕房地產(chǎn)市場總分體平穩(wěn)，但商跑品房銷售面積彎有所下降眾。屯1~車8味月，蘭州市商掙品房銷售面積倍為悶50.3秤9謀萬平方米，比妻去年同期下挽降今40.40%館.1~藥8質(zhì)月，蘭州市實拜現(xiàn)房地產(chǎn)交易馬額變34.1骨8自億元，同比增溪長著3.23園%蜘。到列了柱200浮6敢年裙1洽0齡月份新建商品潔住房銷售價格頃環(huán)比下先降慣0.3用%兔，但二手房銷激售價格上漲醋了徒1.6伯%州。數(shù)據(jù)顯示乳，向1蹦0蟻月份蘭州市房懼屋銷售價格同沖比上薯升康4.3穩(wěn)%喚，環(huán)比下降挨了嚇0.1冤%顆，漲幅均低于耳全國同比詳?shù)陌?.4郊%縣和環(huán)比語的景0.4達(dá)%狠。其中，新建匪商品住房銷售姜價格環(huán)比下降品，降幅貍為轉(zhuǎn)0.3扭%撕，但與去年同躁期相比，漲幅玉仍然達(dá)到納了捕5.6寬%佳。而蘭州市二碼手房住房銷售啞價格環(huán)比漲幅搞較大，環(huán)比上滿漲尿了效1.6劇%命，高于全國平犯均環(huán)鄙比戀0.5斧%擋的漲幅。該熔豐由于新建商品繭房價格同比上壟漲了較快，許輸多購房者紛紛良將目光轉(zhuǎn)向二梯手房滔。琴200脅6揚(yáng)年眉1~弟8群月份蘭州市二陶手房交外易揮735柴1擦套，同比增凱長架46.35阿%英。二手房價格滿也達(dá)聾到餡180溜0卡元每平方米，略同比增沖長結(jié)20床%卸，其中住宅交淹易價格窄為特160違0斥元每平方米，順同比下仔降盟14.23玩%權(quán)。截變至像200咳6池年幸6必月陜3盆0野日，受理歷史挎遺留件登腐記仰826監(jiān)4臟件，建筑面宴積項797.3釣3膚萬平方米，以振實批批痰694椅6廣件，建筑面少積盼659.2桿4棋萬平方米，發(fā)養(yǎng)證瞎326局4刷件，建筑面訴積悠356.5滾8箭萬平方米壘。死200句6汪年下半年以來拳，蘭州市二手顆房的價格環(huán)比甘漲幅已經(jīng)多次刺位于全國前列宏。茂4曲、商品房開發(fā)價結(jié)構(gòu)有較大調(diào)挑整議一批設(shè)計優(yōu)良勉、環(huán)境優(yōu)美、婚環(huán)保型、生態(tài)裝型綠色小區(qū)以雙及中高檔別墅翼、公寓、辦公棚樓、營業(yè)用房相相繼建成，成降為新賣點(diǎn)，其互開發(fā)結(jié)構(gòu)已走償向市場化。柏二蛋、漆出目前蘭州房地拳產(chǎn)業(yè)存在的主滾要問題及對策所（一短）怕傘蘭州房地產(chǎn)業(yè)朱存在的主要問滴題弊在充分肯定蘭夸州房地產(chǎn)業(yè)快牧速積極發(fā)展的紋同時，也應(yīng)當(dāng)拼看到在其發(fā)展腎過程中面臨著楚值得高度關(guān)注鐵的問題。羨1蟻、涼所商品房銷售價糾格偏高，商品帶房銷售有所下禽降祥200趴6謙年飛1~朵8胳月份，全市商庫品房的平均售社價達(dá)減到煉279草7汽元翅/息平方米，其中柱住宅平均售價驚為語270織9斃元街/消平方米。城關(guān)嘉、安寧、七里酷河、西固四區(qū)贊商品房的平均千銷售價格達(dá)食到僵3260齊/央平方米，商品畫房銷售面積輛為懂50.3米9池萬平方米，比貞去年同期下漫降坡40.40匠%趁。直溜殖處于欠發(fā)達(dá)地缺區(qū)的蘭州市，旬這種商品房的跡平均價格就顯源得偏黨高。出現(xiàn)這種瘡商品房價格偏螞高、銷售下降恐的矛盾是因為破從目前蘭州市林房地產(chǎn)市場來極看，由于大量家的工薪階層和糟中低收入家庭豎對市場供應(yīng)的婦商品住房價格星難以承受，認(rèn)答為房價偏高無憐力承擔(dān)，因而負(fù)很多有意向買宇方的家庭買不芬起房或者處于寫觀望階段，這涉就造成了許多廉樓盤普遍存在屆銷售不暢和滯訪銷的現(xiàn)象。2、住房致吸躁目前，蘭州市希房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)姑構(gòu)中，中高檔惰樓盤和大戶型底樓盤過多，中俱低檔樓盤和小雞戶型樓盤過少低。然而針對蘭抬州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展邀和消費(fèi)水平來?？?，能負(fù)擔(dān)中色高檔樓盤和大薦戶型樓盤的消肝費(fèi)群體比較少閣，大多數(shù)為中掛低檔樓盤和小葵戶型樓盤的消常費(fèi)群體。這就底導(dǎo)致了很多樓柿盤中小戶型樓里盤銷售較快，赴而大戶型普遍厭存在滯銷現(xiàn)象翼，造成空置面杯積不斷上升。歸3窗、沈垮市場秩序混亂保應(yīng)為螞“佩不規(guī)范美”貝起槳近年來，雖然燒在房地產(chǎn)市場匆管理上，持續(xù)缺不斷地做好房激地產(chǎn)市場的培只育、發(fā)展、管賽理工作。在市改場的印硬件建坡設(shè)、政策法規(guī)鄙建設(shè)、隊伍建概設(shè)及市場管理印方面采取了一指系列行之有效碑的措施，但是耕由于蘭州房地保產(chǎn)市場起步比熔較晚，房地產(chǎn)棄市場基本建設(shè)罵較為薄弱，市轟場監(jiān)督管理滯屢后，市場發(fā)展憲還不夠成熟，降所以目前蘭州屆市房地產(chǎn)市場世仍不同程度的運(yùn)存在著擅自預(yù)火售、面積不實先、廣告虛假、姨不兌現(xiàn)售前承洪諾、中介機(jī)構(gòu)身魚目混雜、物爛業(yè)管理不規(guī)范芽等多種問題，婚使得蘭州市房賣地產(chǎn)市場混亂猾。找條間碑房地產(chǎn)業(yè)：新昆一輪增長周期葡已經(jīng)展開倚標(biāo)近倚2衫0衫年來，中國經(jīng)鏡歷了兩次房地宴產(chǎn)業(yè)的增長周催期，第三次房鳴地產(chǎn)業(yè)的增長鏡周期已經(jīng)展開胃。第一次是序從當(dāng)198向1厭年開始做至柔8怪0獸年代末，中國妄大陸初步形成孤房地產(chǎn)業(yè)和房絲地產(chǎn)市場。第讀二次是駐從礦199色2疑年開始，房地午產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展槐，妙到廢199漿7挑年跌入谷底飄，歐199灰8雅年出現(xiàn)恢復(fù)性晃增長茄，定199帆9齡年平穩(wěn)增長新。齡200蔬0妨年，新一輪房盞地產(chǎn)業(yè)的增長榮周期啟動謙，凈200處1泥年房地產(chǎn)業(yè)迅克猛發(fā)展，預(yù)期米這一輪增長周注期仍將持躺續(xù)原5淚年以上。從整飛體上來看慘，狐2稍0隨世釘紀(jì)粥9孤0根年代，中國房崇地產(chǎn)業(yè)迅速進(jìn)倒入成長期，并贊具備了高成長發(fā)性產(chǎn)業(yè)的特征漲。猾199顛4制～灣200甲1利年，房地產(chǎn)開富發(fā)投資年平均詠增僚長拖18.7嫂%俱，結(jié)200吳1隊年高車達(dá)容25.3艘%遼，群200秀2乒年朋1獎～瞇6贈月更高揚(yáng)達(dá)裂32.9被%種。房地產(chǎn)開發(fā)揉投資占國內(nèi)生菌產(chǎn)總值的比重子已連續(xù)多年達(dá)悄到海4憂～抄5本%僚，晨200紋1島年這一參數(shù)達(dá)纏到葡6.51拌%咸。芳199薯1扯～帳199纖9備年房地產(chǎn)銷售被面積年平均增協(xié)長玩21.70貴%傭，惡199殿1巾～鎮(zhèn)200剛1高年，房地產(chǎn)銷滑售額年均增處長旨34.55且%硬。狗與前兩次差相比，新一輪銹房地產(chǎn)業(yè)增長洋周期的景氣時晴期必將持續(xù)更么長時間，并具致有一系列新的斷變化特征。這柏是因為：窯剖拌(1充)替前兩次房地產(chǎn)單業(yè)增長周期，蟲基本上是在住赴房實物分配制潮度條件下完成泉的，房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)的市場化程度傅很低，這種制穩(wěn)度條件嚴(yán)重阻隱礙房地產(chǎn)業(yè)的影發(fā)展；新一輪迫房地產(chǎn)業(yè)增長贊周期是在住房趣制度改革取得屆了突破性進(jìn)展伍的基礎(chǔ)上展開伙的，大大削弱銳了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)決展的制度障礙下。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)石展的制度條件仍初步形成且日磁趨完善，娘“潮制度至關(guān)重要指”聯(lián)，制度效率提馳高支持中國房亭地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)僻展。手槳振(2線)繪前兩次房地產(chǎn)緩業(yè)增長周期，唇是以集團(tuán)消費(fèi)掛、集團(tuán)投資為壺主角，房地產(chǎn)浙市場需求受到珍抑制；這一輪茶房地產(chǎn)業(yè)增長冠周期，個人成佩為房地產(chǎn)消費(fèi)儉和投資的主體遲，房地產(chǎn)正在菠成長為新的消擋費(fèi)熱點(diǎn)和投資格熱點(diǎn)，并具備喜了新經(jīng)濟(jì)增長稿點(diǎn)的特征和條拔件。免根據(jù)亞洲幟新興工業(yè)化國懸家和地區(qū)消費(fèi)舒品市場成長經(jīng)容驗，排浪式消延費(fèi)第一浪和第運(yùn)二浪之間要經(jīng)連歷駕7卸～佩1蔑0淡年的積蓄準(zhǔn)備不期，從消費(fèi)結(jié)鉤構(gòu)變動周期的漂經(jīng)驗波長和近來幾年消費(fèi)品市湊場的表現(xiàn)來看致，近期資訊產(chǎn)煌品、住宅和轎攪車正在成為消涉費(fèi)熱點(diǎn)。相對匆而言，住宅的避收入需求彈性擱更大，又可以行通過按揭貸款摩把未來的收入縱提前用于消費(fèi)摟和投資，因而但現(xiàn)階段比轎車應(yīng)更快形成了消刑費(fèi)熱點(diǎn)。住宅右價值量大，能塑保值、升值，倦在消費(fèi)方面的榜特點(diǎn)是住宅消等費(fèi)在總消費(fèi)支蛇出中所占比例感高，發(fā)達(dá)國家攏和地區(qū)達(dá)未到隆20狂%晝～何30浮%教，而我國活僅鳴10涂%陰左右，隨著收疏入水平的進(jìn)一斗步提高，人們恨將會把更多的球支出用于住宅醬消費(fèi)，近期全庫局性的住宅排亮浪式消費(fèi)正在炸生成。這種住前宅消費(fèi)浪潮持界續(xù)時間相對較島長，使房地產(chǎn)嚼業(yè)增長的景氣輛時期延長。顧與此同時姐，私人投資需跳求能力的增強(qiáng)點(diǎn)將對房地產(chǎn)業(yè)百的長期發(fā)展產(chǎn)得生強(qiáng)大的支持殺。在美國，私藏人投資倍的榮50言%鋸用于房地產(chǎn)投庭資。在高速經(jīng)捕濟(jì)增長的條件欠下，中國私人鑼儲蓄存款不斷慢增加，私人投頑資能力日趨增熄強(qiáng)，房地產(chǎn)投輕資熱點(diǎn)初步形椒成。化全球化過利程中，中國作毯為新興市場經(jīng)岡濟(jì)國家對外商冬、外資極具吸切引力，外商、芬外資進(jìn)入中國柿市場，特別是持服務(wù)貿(mào)易業(yè)的戶迅速發(fā)展，將尾對國內(nèi)房地產(chǎn)向產(chǎn)生多樣化的家市場需求。商練務(wù)樓、酒店式驟公寓等高檔用舍房、娛樂等生廊活配套設(shè)施、畝倉儲設(shè)施及通飄用廠房的需求很都因此而增長鎖。由于跨國公主司雇員實行輪測流外派制度，曾普遍采用住房紫租賃消費(fèi)方式漸，房地產(chǎn)租賃伍市場前景更加歲廣闊。蠅房地產(chǎn)消匠費(fèi)需求和投資燥需求的增長，懲直接刺激其他合相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場懂需求的增長。勸因此，臺灣在望工業(yè)化時期把攀房地產(chǎn)業(yè)稱之連為您“蠢火車頭敲”義工業(yè)。而處于綠工業(yè)化快速推蕉進(jìn)時期的中國斬大陸，在這一議輪房地產(chǎn)業(yè)增欺長周期內(nèi)，房論地產(chǎn)在成長為紗新的消費(fèi)熱點(diǎn)皺和投資熱點(diǎn)的驗同時，房地產(chǎn)歉業(yè)增長的乘數(shù)糞效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效虜應(yīng)將對經(jīng)濟(jì)增炸長產(chǎn)生直接拉封動。優(yōu)干匯(3挖)濫新一輪房地產(chǎn)麥業(yè)增長周期發(fā)繳生在中國正走棵向成熟的經(jīng)濟(jì)著成長階段，城爹市化和再城市比化快速發(fā)展，店城市人口在總既人口中的比重揪迅速上升，人色均住房面積不遲斷擴(kuò)大，必然晃支撐房地產(chǎn)業(yè)疾的高速發(fā)展。寧據(jù)統(tǒng)計侍，蜻200寨1燒年城鎮(zhèn)人口在件總?cè)丝谥械谋忍钪貟鞛樽?7.7學(xué)%驟，城鎮(zhèn)人口敢為己4806榮4城萬人。祖到專202唱0項年，城市人口俗在總?cè)丝谥械拿癖戎貙⒑膺_(dá)耽60顧%筍，考慮到總?cè)讼谧兓囊蛩亟?，城市人口將嗽達(dá)眉9英億人左右，城毛市人口的大幅廟度增加將產(chǎn)生腰相應(yīng)的房地產(chǎn)本需求嘆。叉200誘0闖年，城市人均崖住房建筑面積竊為播20.久4并平方米，預(yù)給計的200阻5你年可振達(dá)表2包2立平方米扯，梯201看0累年論達(dá)兔2戰(zhàn)5托平方米。隨著典人均居住面積匙不斷擴(kuò)大，住遺宅需求將成倍挪增長，因而房曉地產(chǎn)潛在需求贊空間很大。因垂此，新一輪房隊地產(chǎn)業(yè)增長周畝期的景氣時期開延展是由中國屠所處的走向成拳熟的經(jīng)濟(jì)成長場階段決定的?；钴壧?4啞)睬新一輪房地產(chǎn)麥業(yè)增長周期陵在桑WT穗O迫框架下延續(xù)，世體制轉(zhuǎn)型和經(jīng)加濟(jì)全球化的進(jìn)榨展將從根本上艦改變房地產(chǎn)業(yè)淺的成長環(huán)境，而大憶大提升這一輪槳房地產(chǎn)業(yè)增長蓮周期的景氣度虧和影響力。肅全球化背景下從房地產(chǎn)業(yè)的市耀場機(jī)會和發(fā)展釘空間扒中國作被為拒WT活O與的新成員，短辟期內(nèi)難免受到背一定的沖擊，摩特別是中國轉(zhuǎn)說型期的經(jīng)濟(jì)體降制柜與散WT尼O么通行的游戲規(guī)唐則存在較大差潤距，以及中國拌的經(jīng)濟(jì)國際化珍程度低和產(chǎn)業(yè)攜結(jié)構(gòu)的檔次不除高，將迫使其煎加速調(diào)整，因殃而要有一個適檔應(yīng)和彌合期。嘗但是，在中國敞本土企業(yè)面臨弊嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的同葵時，也將促使烤本國的產(chǎn)業(yè)升戶級特別是新興法產(chǎn)業(yè)的成長。惱從這個意義上戒說，全球化背織景下中國的房形地產(chǎn)業(yè)中長期撲內(nèi)具有極好的周發(fā)展機(jī)會。駝第一，騰在鄭WT寶O窯背景下，中國慈大陸的經(jīng)濟(jì)增或長效應(yīng)和城市拖化的加速發(fā)展諸，將在中長期逝內(nèi)創(chuàng)造出房地略產(chǎn)業(yè)持續(xù)高成論長的宏觀經(jīng)濟(jì)收條件。皮未濟(jì)來精2呢0典～臺3尾0林年，在全球化宰的制度框架下想，中國經(jīng)濟(jì)將團(tuán)呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)呼定、高速增長爽態(tài)勢，年經(jīng)濟(jì)刻增長率可榨達(dá)何7何%蔑～跳8交%儀。在這種宏觀墓經(jīng)濟(jì)條件下，加中國的城市化盟和再城市化進(jìn)漲程必將取得顯冊著成效，因而斗將從需求和供悼給兩個層面拓趁展房地產(chǎn)業(yè)的售景氣周期，使驕房地產(chǎn)業(yè)具備閘保持高成長性懶產(chǎn)業(yè)的市場條縣件。繪由此可見掌，城市居民將級從城市基礎(chǔ)設(shè)姿施建設(shè)和房地甩產(chǎn)業(yè)的高速成邁長中獲得更多漢實惠。城市高蒜速交通框架的鬧建設(shè)，如地鐵紡等軌道交通的魯發(fā)展，使居民黨可以享受十分脹便利的交通。蠢進(jìn)口轎車價筑格墊5覽年內(nèi)下季降營1/刮3混左右，國產(chǎn)轎耽車的價格戰(zhàn)勢漏必發(fā)生且降價初幅度不會低蓋于漏1/革3織，這必然刺激引轎車消費(fèi)，而爽轎車消費(fèi)將大針大縮小人們心射理上的空間距襖離。這樣，人日們可以用低于默市中師心傳1/愉3王～件1/勞2鎖的價格，遠(yuǎn)離歪城市中心去享渡受大面積、高洲品質(zhì)的獨(dú)立住包宅，廣如遭Townho拼us筒e掙、別墅等，呼敘吸新鮮空氣，骨欣賞山水風(fēng)光盤。龍第二，由戰(zhàn)于全球化條件之下對產(chǎn)業(yè)升級屠的推動，促使梁房地產(chǎn)在成為別消費(fèi)熱點(diǎn)和投酬資熱點(diǎn)的基礎(chǔ)莊上，迅速成長目為支柱產(chǎn)業(yè)。種在經(jīng)濟(jì)全則球化的過程中挑，世界產(chǎn)業(yè)升陶級的趨勢和高里新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的噴發(fā)展，勢必直亮接推動和影響宜中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)桐構(gòu)轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)醫(yī)升級。在此背驢景下，中國服灑務(wù)業(yè)的產(chǎn)出和跑就業(yè)份額將快勒速上升，傳統(tǒng)盤服務(wù)業(yè)得到改絲造，現(xiàn)代服務(wù)普業(yè)和新興服務(wù)論業(yè)高速成長，讀而女房地產(chǎn)業(yè)則在曲高速增長中成們?yōu)橹еa(chǎn)業(yè)。均有充足的理由謠相信，我們可納以披用戲3譯0嫩～遺4撤0煩年時間，跨越贊式走完西方國苦家過去銅用刮5澇0皆～禁7勸0稠年才能走完的塑路程，進(jìn)入大旱眾高消費(fèi)時代呢。碎第三，在驚中國房地產(chǎn)市歲場不斷開放的塵條件下，外商杠以直接投資方伐式進(jìn)入大陸房據(jù)地產(chǎn)市場，同嬌時，與房地產(chǎn)薦業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品縱和技術(shù)進(jìn)口大巧幅度增長，將克促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)織的技術(shù)進(jìn)步和校產(chǎn)品品質(zhì)提高砌。因與國際水諒平比較，我國棕房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)魂展水平較低，疤特別是房地產(chǎn)句業(yè)的技術(shù)進(jìn)步至和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化膏的水平過低，省直接阻礙了房劍地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展境。根據(jù)測算，日發(fā)達(dá)國家技術(shù)逝進(jìn)步對經(jīng)濟(jì)增廢長的貢獻(xiàn)份額酒在袍60駝%令以上，我國這叮一比重使在民35頁%刪左右，而房地智產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)琴步貢獻(xiàn)份額僅篇為村25.4終%推，還不及農(nóng)業(yè)黨的水平（接扒近放40脊%史）。我國房地沾產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水棒平落后，是由送多種原因造成壩的，特別是由嶄于長期推行住柜宅實物分配制指度和實行房地澆產(chǎn)業(yè)對外開放天的限制政策，益制約了房地產(chǎn)測業(yè)技術(shù)水平的疼提高，阻礙了誼房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)郊展。規(guī)在全球化屈的框架下，由饒于大陸房地產(chǎn)態(tài)市場存在巨大顆的市場機(jī)會和用發(fā)展空間，大邪陸房地產(chǎn)市場恨對海外房地產(chǎn)穩(wěn)發(fā)展商和海外去資金具有極大謹(jǐn)?shù)奈?。發(fā)裙達(dá)國家和地區(qū)功房地產(chǎn)業(yè)的工獄業(yè)化程度高，框技術(shù)水平先進(jìn)厭，生產(chǎn)效率高湯，因而外商直伐接投資大陸房碗地產(chǎn)業(yè)的增長村，將促使中國扮房地產(chǎn)業(yè)獲得曬較大的技術(shù)和錦知識的外溢效叉應(yīng)。隨著進(jìn)口聽關(guān)稅的降低，騙海外房地產(chǎn)業(yè)勝的新技術(shù)、新螺材料、新設(shè)備峰、新理念、新專的運(yùn)作方式和摔服務(wù)內(nèi)容都將趙更快進(jìn)入中國奪大陸，大大提究高房地產(chǎn)的科慣技集成度，縮朽短與發(fā)達(dá)國家絕和地區(qū)的差距鋼，以至在新城哭開發(fā)中形成一脈定的后發(fā)優(yōu)勢億。在有效降低過和控制房地產(chǎn)蒙開發(fā)成本的條椅件下，大幅提債升產(chǎn)品品質(zhì)，告極大地增強(qiáng)房右地產(chǎn)的有效供詳給。這種供給微必將產(chǎn)生房地侄產(chǎn)的需求創(chuàng)造悉效應(yīng)，刺激房跨地產(chǎn)的消費(fèi)需蛇求和投資需求向。同時，這也駝意味著購房者功在購房成本不除變或購房成本軋下降的條件下渣，可以得到更閥高品質(zhì)的房地唉產(chǎn)產(chǎn)品。慮第四，金與融全球化的浪塊潮，促使中國摔加快金融業(yè)、灘保險業(yè)揭的全球化進(jìn)程輛，這將給中國躺大陸房地產(chǎn)金返融保險業(yè)的發(fā)友展注入強(qiáng)大活此力。斗房地產(chǎn)業(yè)睜與銀行業(yè)、證哭券業(yè)、保險業(yè)幼具有天然的聯(lián)夠系，房地產(chǎn)是商天生的信用擔(dān)歌保品，房地產(chǎn)北業(yè)與銀行業(yè)、蛾證券業(yè)、保險只業(yè)的有效結(jié)合父，在促進(jìn)這些蟻產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同蕩時，將帶動房羅地產(chǎn)金融保險頌業(yè)的發(fā)展。在朗金融全球化的殺推動下，中國勁金融業(yè)的開放愧，海外金融機(jī)屬構(gòu)的進(jìn)入，促眠使先進(jìn)金融技堵術(shù)的引進(jìn)，推嶺進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)鐘新，增強(qiáng)金融陽業(yè)的競爭力，暈迅速提高金融買業(yè)的服務(wù)質(zhì)量北。這將有效地冶拓展房地產(chǎn)金柳融保險業(yè)的市逃場空間，促進(jìn)福房地產(chǎn)證券化膊，并刺激房地性產(chǎn)市場的需求嫂，促使更多的打居民通過向銀冬行按揭貸款實屢現(xiàn)住宅的超前恢消費(fèi)和房地產(chǎn)良投資。而且，把房地產(chǎn)證券化步的發(fā)展，使居誤民可以擁有更艱多的金融產(chǎn)品尿和投資工具，挺便于理財和投部資組合，大大葬拓展房地產(chǎn)投境資和房地產(chǎn)金低融投資的渠道滾。篩第五，海圍外房地產(chǎn)發(fā)展仆商進(jìn)入中國大都陸房地產(chǎn)業(yè)，滋必然推動大陸糖房地產(chǎn)業(yè)的企括業(yè)重組，提高們房地產(chǎn)業(yè)的市主場集中度，增初強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的俗競爭力。起發(fā)達(dá)國家和地徹區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)舟較為成熟，它趙們進(jìn)入中國房順地產(chǎn)市場，短序期內(nèi)雖然對中渾國大陸房地產(chǎn)春企業(yè)產(chǎn)生較大凡沖擊，但也將也導(dǎo)致大陸房地村產(chǎn)企業(yè)的收購杏、兼并浪潮，潑促進(jìn)資產(chǎn)重組雄和企業(yè)擴(kuò)張，敞提高房地產(chǎn)業(yè)授的市場集中度彩，促使房地產(chǎn)赤市場由低水平族壟斷競爭格局既逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楣养B頭壟斷市場。航這種房地產(chǎn)市家場結(jié)構(gòu)的變化簽，可以使某些且房地產(chǎn)企業(yè)獲暖得相應(yīng)的發(fā)展鴉機(jī)會，增強(qiáng)中延國大陸房地產(chǎn)紀(jì)業(yè)的競爭力。晉這種格局的形居成，使中國國蓬民不再需要面帶對成百上千的稼房地產(chǎn)發(fā)展商罰去選擇產(chǎn)品，封魚目混珠的現(xiàn)春象逐步消失，桑交易成本大幅杠度降低枯。舍站全球化過程中碗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正的本土對策。冤我國房地產(chǎn)業(yè)時的現(xiàn)狀對蘭州強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的影恨響梳益寇房地產(chǎn)業(yè)是國醋民經(jīng)濟(jì)的重要之組成部分，一偷方面它受到國湖民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水突平的制約，另盯一方面，又由沾于其基礎(chǔ)性、膊先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的行地位及其特點(diǎn)兆，房地產(chǎn)業(yè)的寫發(fā)展又必然對難經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮期巨大的促進(jìn)作槐用。爹一、房地產(chǎn)業(yè)扮對經(jīng)濟(jì)增長的屋作用不斷增大綿未殿從生產(chǎn)方面看起，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)灶造的增加值罩在北GD鹽P產(chǎn)中的比重逐步散提高，房地產(chǎn)際業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長吊的作用不斷增廉大般。需1953-1遣97喂8最年，我拆國剛GD勁P亡年均增剃長裙6.1丘%輕，其中房地產(chǎn)聲業(yè)年均增朽長壁5江%丸，對經(jīng)濟(jì)增長撫的貢獻(xiàn)率炮為晴1.83裳%鳳。大1978-2窮00身5筍年，我國房地頌產(chǎn)業(yè)增加值臂占照GD倡P寶的比重平均矩為哈4.1駱%眼，比改革開放廉前提高喜了敵2.阻1正個百分點(diǎn)，期吳間我堆國矛GD墻P榆年均增墾長竿9.6瞇%繪，房地產(chǎn)業(yè)年憶均增店長悠11.4病%貨，對經(jīng)濟(jì)增長江的貢獻(xiàn)率徐為揪2.39趕%淺。乎二、房地產(chǎn)業(yè)恒的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)影革響面廣泛嚴(yán)秘藍(lán)從產(chǎn)業(yè)特性看吧，房地產(chǎn)業(yè)的耍產(chǎn)業(yè)鏈長，波漫及面廣，國民瘡經(jīng)濟(jì)中絕大部閉分產(chǎn)業(yè)都與房奮地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)烏關(guān)系，在投入澤產(chǎn)出表上的兩4纏0斧個部門中，溜有社3在8芝個部門與房地秒產(chǎn)業(yè)存在后向覽直接關(guān)聯(lián)或前證向直接關(guān)聯(lián)關(guān)胃系，但不同產(chǎn)堆業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)楚的關(guān)聯(lián)度有所付不同，房地產(chǎn)捐業(yè)對金融保險卷業(yè)、商業(yè)、建已筑業(yè)、非金屬構(gòu)礦物制品業(yè)、恐化學(xué)工業(yè)、社誓會服務(wù)業(yè)等產(chǎn)桐業(yè)的關(guān)聯(lián)影響曉比較突出。千暫華從房地產(chǎn)業(yè)的飯直接帶動系數(shù)島看，總的帶動擊系數(shù)槐為然0.543造5艦，其中帶動系席數(shù)高于平均水辭平的產(chǎn)業(yè)有金滑融保險業(yè)、商翻業(yè)、社會服務(wù)送業(yè)、非金屬礦俗物制品業(yè)、建挨筑業(yè)幟等汗7喬個行業(yè)。從房既地產(chǎn)業(yè)的完全輕帶動系數(shù)看，腐總的帶動系數(shù)葛為舊1.416傲1樣，其中帶動系晌數(shù)高于平均水躲平的產(chǎn)業(yè)有金押融保險業(yè)、商探業(yè)、建筑業(yè)、猛非金屬礦物制淡品業(yè)、化學(xué)工蛾業(yè)、社會服務(wù)溝業(yè)礦等顏1抓6盡個行業(yè)。亦三、房地產(chǎn)業(yè)座對居民消費(fèi)的元雙重影響仍柳納房地產(chǎn)投資可棚以帶動住房消測費(fèi)、建材消費(fèi)件和耐用消費(fèi)品撓的消費(fèi)，以及垂建筑工人特別頸是農(nóng)民工的日草常消費(fèi)，但也養(yǎng)會擠占居民探其他消費(fèi)支出晝。糖1梨.醒投資房地產(chǎn)會桶帶動住房消費(fèi)衰、建材和耐用擋消費(fèi)品消費(fèi)以夫及建筑工人特沫別是農(nóng)民工的哀日常消費(fèi)。房裝地產(chǎn)投資與住白房消費(fèi)關(guān)系為昨每擋10輕0李元的房地產(chǎn)投平資約可拉籃動騰3筒0千元的住房消費(fèi)疤，對建筑裝飾類用品消費(fèi)的拉柱動作用大約為尖購房支出笑的賠1/1室0音，對建筑工人率特別是農(nóng)民工玉的日常消費(fèi)的唱帶動作用書為令10榆0斤元投資可增加補(bǔ)消傍費(fèi)殃4資0渣元左右。愿2合.處投資房地產(chǎn)會侮擠占部分居民莖其他消費(fèi)支出說。根據(jù)我國居辭民薄約倡0.詳7壺的邊際消費(fèi)傾予向，每期還款渠金額都將擠矩占懼70習(xí)%岡的相應(yīng)消費(fèi)支演出。粗略估算棵，每年還貸金幸額約占當(dāng)年房魚地產(chǎn)開發(fā)投資祖的疾8蠻%還，則相應(yīng)擠占銀居民消費(fèi)約占威房地產(chǎn)投資雕的鋼5.6只%握。間3能.獄房地產(chǎn)業(yè)是財碌政收入的重要筋來源。房地產(chǎn)乳業(yè)是中央與地岔方政府財政收黃入的重要來源債：第一，通過漆出讓土地使用巧權(quán)，政府能獲命得大量的財政鏡收入。上海、慌北京、深圳等菠發(fā)達(dá)地區(qū)的土尼地收益占每年論財政收入的比醫(yī)重高惡達(dá)拋25爹%覽左右，部分地夠區(qū)甚至超粗過彼50蔽%用，成為名符其亭實的耐“尚第二財政炊”消。第二，房地蘆產(chǎn)業(yè)稅收是地巡方政府稅收收簡入的重要來源屈。繁200輕4癢年，我國房地俘產(chǎn)業(yè)稅收收入雀為饅1369.8鏈8資億元，占當(dāng)年爆各項稅收巖的將5.44聚%幸。第三，房地舞產(chǎn)業(yè)能帶動眾深多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的祝發(fā)展，間接創(chuàng)液造大量的財政創(chuàng)收入。聯(lián)4望．房地產(chǎn)業(yè)對殃就業(yè)的影響。根根登據(jù)杠200月4湊年經(jīng)濟(jì)普查統(tǒng)跟計，全國經(jīng)營迎房地產(chǎn)的法人便單位就業(yè)人數(shù)愿為響396.陳3杯萬人，全國房摔地產(chǎn)的個體經(jīng)利營戶就業(yè)人數(shù)繳為哨9102奧0稍人。同時，通樹過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的飼影響，房地產(chǎn)光業(yè)的發(fā)展對其瓜他產(chǎn)業(yè)的就業(yè)翠增長也有重要甜影響。鳥結(jié)構(gòu)變化：個銅人已成商品住郵宅購買主體蔽一、房地產(chǎn)投污資完成額中住文宅投資持續(xù)快芳速增長，占比貿(mào)不斷提高遵光房住宅投資是我澡國房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)投資的主體。細(xì)從房地產(chǎn)投資醋完成額的增長議態(tài)勢看轎，弊199棒7男年以后房地產(chǎn)要開發(fā)投資的持魚續(xù)快速增長主查要是由住宅投擋資的快速增長散拉動的革。藍(lán)1998-2車00緞5卻年期間住宅投趴資年度增長率炒均細(xì)在級2兔1嶼％以上、年均蒙增速高不達(dá)削27.5俊3讓％。與住宅投統(tǒng)資的持續(xù)快速掏增長相對應(yīng)浪，繡1995-2膽00叢5響年期間住宅投更資在房地撕產(chǎn)開發(fā)投資中衰所占比重呈不逐斷上升趨勢，擔(dān)從面199硬5肺年序的云55.7程8盲％提高侄到飛200辭5酒年蛙的乎68.3鑰3況％。桐二瓣、西自地產(chǎn)投資資金棵主要來自國內(nèi)膜貸款、自籌資睛金和定金與預(yù)誓售款等其他資拖金揀筒青國內(nèi)貸款在房莫地產(chǎn)開發(fā)投資菜資金來源中所未占比重比較穩(wěn)避定雁，啟1995-2抄00豬3蜘年期間介亡于境19.09-室23.8罵7白％之間句，辨200蛛3女年以后有較大體幅度下降泰，郊200耳4金年降電為籌18.哪4娘％市，胳200窮5沾年進(jìn)一步下降鐮到摟18.1厲1報％。自籌資金獨(dú)所占比重宜在爺199宰5指年以后有較大少幅度提高，習(xí)從旗199留6武年忠的備21.碑1部％提高吐到愉200功5駁年根的股33.2鋪4戲％。定金及預(yù)罵售款等其他資肉金占房地產(chǎn)投帶資資金來源的著比重最高、且串呈上升趨勢情，勤199拳7劫年占比只滔有暖38.1蝶1蓋％鞏，病200叼1捕年提高豈到棚47.6裹9桂％統(tǒng)，內(nèi)200端4性年進(jìn)一步提高叔到迫49.8嶼7鳳％扮，陵200趣5妄年回調(diào)聽到舉47.3鋒8滲％。此外，利廣用外資米在黑199感7走年以前曾是房遣地產(chǎn)投資的重店要資金來源拌，床1995-1翻99帝7穗