投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)第1頁/共23頁投資性房地產(chǎn)的范圍p153(認(rèn)真分析適用范圍)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)

以賺取租金或資本增值或兩者兼而有之為目的而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)都不屬于投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的含義p152期末手冊P28多選23在我國，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)的有（）A.出租的土地使用權(quán) B.生產(chǎn)經(jīng)營用的辦公樓C.融資出租的房屋D.出租擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物E.擬建職工住宅但暫時(shí)閑置的土地BCE第2頁/共23頁投資性房地產(chǎn)的計(jì)量：

在公允價(jià)值模式下，不計(jì)提折舊（攤銷），但應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。計(jì)量初始計(jì)量外購時(shí)的成本=購買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)+其他支出自建時(shí)的成本=達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出

后續(xù)計(jì)量

成本模式公允價(jià)值模式按規(guī)定，計(jì)提折舊（攤銷）；存在減值跡象的，做資產(chǎn)減值處理。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可以采用公允價(jià)值模式第3頁/共23頁例：A企業(yè)2008年12月20日以銀行存款購入一棟商務(wù)樓作為投資性房地產(chǎn)，購置價(jià)格為900萬元，稅費(fèi)100萬元，使用年限為10年，假設(shè)無殘值，企業(yè)采用年限平均法計(jì)提折舊，將該商務(wù)樓出租，年租金為100萬元，于年末一次性結(jié)算。該企業(yè)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。(3)收取租金時(shí)

借：銀行存款1000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入1000000投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量成本計(jì)量模式按月計(jì)提折舊或攤銷，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”租金收取的核算，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”(3)減值的計(jì)提P157例8-4(1)購入投資性房地產(chǎn)時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)10000000（外購成本=購買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)+其他支出）

貸：銀行存款10000000

(2)成本模式核算需計(jì)提折舊（攤銷）

，2009年應(yīng)計(jì)提折舊

借：其他業(yè)務(wù)成本1000000（10000000/10）

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）1000000第4頁/共23頁2.公允價(jià)值計(jì)量模式構(gòu)建時(shí)按成本入賬。公允價(jià)值模式不計(jì)提折舊或攤銷。資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)與賬面價(jià)的差額計(jì)入當(dāng)期損益，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”P158例8-5例如：A公司2006年末支付1000萬元購買了一棟辦公樓，用于出租，屬于投資性房地產(chǎn)。A公司與B公司簽訂經(jīng)營租賃合同，從2007年1月1日起，租期四年，每年租金100萬元。A公司對該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。已知2007年末該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為1050萬元；2008年末該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為1100萬元。第5頁/共23頁公允價(jià)值計(jì)量模式核算參考答案：(1)2006年購入房地產(chǎn)時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)—成本10000000

貸：銀行存款10000000(4)2008年末公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)1100萬元，賬面價(jià)1000萬元）

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)損益500000（在上年基礎(chǔ)上調(diào)整）貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益500000（1100萬-1050萬）(2)2007年末收取租金時(shí)確認(rèn)收入

借：銀行存款1000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入1000000

以后各年收取租金時(shí)相同(3)2007年末確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)1050萬元，賬面價(jià)1000萬元）

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)損益500000（公允價(jià)值﹥賬面余額的差）貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益500000（1050萬-1000萬）第6頁/共23頁投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置的會(huì)計(jì)處理（一）成本模式下的轉(zhuǎn)換存貨房地產(chǎn)自用建筑物土地使用權(quán)自用土地使用權(quán)投資性房地產(chǎn)出租出租資本增值自用轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)第7頁/共23頁投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置的會(huì)計(jì)處理成本模式下的轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理〔按成本（賬面價(jià)）轉(zhuǎn)〕借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)）累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)（賬面價(jià)）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

p155-156例8-2自用房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)例8-1存貨房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（賬面價(jià)）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（原已提折舊）貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面價(jià)）對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)注銷項(xiàng)轉(zhuǎn)換項(xiàng)第8頁/共23頁投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及處置的會(huì)計(jì)處理（二）公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換借：投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)）公允價(jià)值變動(dòng)損益(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)小于賬面價(jià)之差)

累計(jì)折舊（轉(zhuǎn)出已提折舊）貸：固定資產(chǎn)（賬面價(jià)）自用房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)p156-157例8-3期末手冊P30多選33采用成本模式計(jì)量正確的會(huì)計(jì)處理（）

A.無需計(jì)提折舊和攤銷 B.期末計(jì)價(jià)采用公允價(jià)值C.按期計(jì)提折舊或攤銷D.期末進(jìn)行減值測試，核算減值損失E.可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量CDE期末手冊P31簡答5.按公允價(jià)轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”，公允價(jià)與賬面價(jià)之差計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。第9頁/共23頁第二節(jié)無形資產(chǎn)一、無形資產(chǎn)的特征內(nèi)容無形資產(chǎn)：是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。特征：p159內(nèi)容包括：專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、特許權(quán)等。注意：商譽(yù)的存在無法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認(rèn)性，不屬于本章所指無形資產(chǎn)。此外，企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報(bào)刊名等，不應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。第10頁/共23頁（一）無形資產(chǎn)的初始計(jì)量二、無形資產(chǎn)的計(jì)量按實(shí)際成本計(jì)量，無形資產(chǎn)的成本：取得無形資產(chǎn)并使之達(dá)到預(yù)定用途而發(fā)生的全部支出。1.外購:成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出（例如評估、審計(jì)、咨詢費(fèi)）。

注意：⑴廣告費(fèi)等間接費(fèi)用不計(jì)入無形資產(chǎn)成本；

⑵達(dá)到預(yù)定使用狀態(tài)后發(fā)生的費(fèi)用不計(jì)入無形資產(chǎn)成本。

無形資產(chǎn)來源不同，其成本構(gòu)成不盡相同：

【例】2007年1月1日，甲公司支付價(jià)款3000000元從乙公司購入一項(xiàng)專利權(quán);此外，另支付相關(guān)稅費(fèi)10000元，款項(xiàng)已通過銀行轉(zhuǎn)賬支付。賬務(wù)處理：借：無形資產(chǎn)——專利權(quán)3010000貸：銀行存款3010000初始計(jì)量后續(xù)計(jì)量第11頁/共23頁

∷

采用分期付款方式購買無形資產(chǎn)，實(shí)際上具有融資性質(zhì)的，無形資產(chǎn)的成本為購買價(jià)款的現(xiàn)值。

（了解即可）業(yè)務(wù)2：支付的貨款.分?jǐn)偂拔创_認(rèn)融資費(fèi)用”計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用例教材p162例8-6分錄2-4第一年底付款時(shí)：借：長期應(yīng)付款2000000（每年末支付款分期沖減長期應(yīng)付款

）貸：銀行存款2000000借：財(cái)務(wù)費(fèi)用497380（確認(rèn)融資費(fèi)用”計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用）貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用497380第二、三年底付款時(shí)相同處理業(yè)務(wù)1：是購買無形資產(chǎn)，同時(shí)向銷售方借款：例教材p162例8-6分錄1根據(jù)《無形資產(chǎn)準(zhǔn)則》的規(guī)定，要采用現(xiàn)值計(jì)價(jià)法，無形資產(chǎn)的成本以購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定，考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值。借：無形資產(chǎn)——商標(biāo)權(quán)4937800（現(xiàn)值計(jì)入成本---各年付款額折現(xiàn)）未確認(rèn)融資費(fèi)用1026200（應(yīng)分期計(jì)入利息費(fèi)用的數(shù)額）貸：長期應(yīng)付款6000000（確認(rèn)應(yīng)付款金額）第12頁/共23頁2.內(nèi)部研發(fā):應(yīng)當(dāng)區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出。研究階段的支出，由于研究活動(dòng)將來是否會(huì)轉(zhuǎn)入開發(fā)、開發(fā)后是否會(huì)形成無形資產(chǎn)等均具有較大的不確定性，因此該階段的支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生當(dāng)期歸集后計(jì)入損益（管理費(fèi)用）；開發(fā)是指在進(jìn)行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果或其他知識(shí)用于某項(xiàng)計(jì)劃或設(shè)計(jì)，以生產(chǎn)出新的或具有實(shí)質(zhì)性改進(jìn)的材料、裝置、產(chǎn)品等。開發(fā)階段的支出在符合特定條件時(shí)則可以確認(rèn)為無形資產(chǎn)。

期末手冊P14單選12企業(yè)自行研制一項(xiàng)專利技術(shù)。研究費(fèi)用為200000元，開發(fā)過程中發(fā)生原材料費(fèi)用100000元，開發(fā)人員工資160000元，管理費(fèi)用70000元。在申請專利的過程中，發(fā)生律師費(fèi)15000元，注冊費(fèi)5000元。若企業(yè)已依法取得該項(xiàng)專利，按我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，該項(xiàng)專利的入賬價(jià)值為()。

A.550000元B.530000元C.350000元D.20000元該項(xiàng)專利的入賬價(jià)值為開發(fā)階段的支出總額=100000+160000+70000+15000+5000=350000C第13頁/共23頁無形資產(chǎn)來源入賬價(jià)值確定主要賬務(wù)處理注意點(diǎn)外購?fù)赓彑o形資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出（與固定資產(chǎn)類似）P164例8-7借：無形資產(chǎn)貸：銀行存款購買無形資產(chǎn)的價(jià)款超過正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，無形資產(chǎn)的成本以購買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。投資者投入投資者投入無形資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定借：無形資產(chǎn)貸：實(shí)收資本資本公積合同或協(xié)議約定價(jià)值,不公允的除外土地使用權(quán)不與地上建筑物合并計(jì)算成本。取得土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)注意教材p163特例自行開發(fā)（開發(fā)階段）自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，其成本包括自滿足無形資產(chǎn)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定后至達(dá)到預(yù)定用途前所發(fā)生的支出總額借：研發(fā)支出—資本化支出貸：原材料銀行存款應(yīng)付職工薪酬借：無形資產(chǎn)貸：研發(fā)支出—資本化支出研究階段的支出應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（管理費(fèi)用）；開發(fā)階段的支出滿足有關(guān)條件的才能確認(rèn)為無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)的取得途徑及入賬價(jià)值確認(rèn)第14頁/共23頁（二）無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量-價(jià)值攤銷無形資產(chǎn)取得后在使用期間以

成本減去累計(jì)攤銷額和累計(jì)減值后的余額計(jì)量。累計(jì)攤銷額確定基礎(chǔ)是估計(jì)其使用壽命1.攤銷期：達(dá)到預(yù)定用途至中止確認(rèn)2.攤銷方法：常用方法直線法生產(chǎn)總量法受技術(shù)因素影響大的——加速折舊法特許權(quán)專利權(quán)——產(chǎn)量法3.殘值的確定：（1）一般為零（2）存在活躍市場、第三方購買需確認(rèn)殘值。確認(rèn)方法p164一般自取得無形資產(chǎn)當(dāng)月起在預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)平均攤銷計(jì)入“管理費(fèi)用”“制造費(fèi)用”攤銷實(shí)例p164例8-7借：管理費(fèi)用貸：累計(jì)攤銷p166例8-10第15頁/共23頁轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的方式有兩種：一是轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，無形資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓即為出售無形資產(chǎn)二是轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。保留對該項(xiàng)無形資產(chǎn)的所有權(quán)，僅將部分使用權(quán)讓渡給其他單位或個(gè)人–出租

三、無形資產(chǎn)的出租、出售（一）無形資產(chǎn)出租1.注意事項(xiàng)a.出租收入—計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”b.出租期不沖銷賬面價(jià)，只將各種費(fèi)用計(jì)入“其他業(yè)務(wù)支出”c.出租期攤銷的價(jià)值作為“其他業(yè)務(wù)支出”與出租收入配比。d.根據(jù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入交納的營業(yè)稅計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系（2006）的有關(guān)規(guī)定，出租無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)，通過“營業(yè)稅金及附加”科目核算。第16頁/共23頁

一方面核算出租收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入2.出租的核算另一方面核算出租費(fèi)用支出、攤銷價(jià)值借：其他業(yè)務(wù)成本貸：累計(jì)攤銷P165例8-8期末手冊P27多選19企業(yè)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所發(fā)生的下列業(yè)務(wù)，影響其他業(yè)務(wù)成本的有（）A.轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時(shí)按規(guī)定攤銷的無形資產(chǎn)價(jià)值B.轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時(shí)轉(zhuǎn)銷的無形資產(chǎn)賬面價(jià)值C.轉(zhuǎn)讓使用權(quán)提供咨詢服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用D.根據(jù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入交納的營業(yè)稅E.取得的轉(zhuǎn)讓收入AC需要計(jì)算營業(yè)稅借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金-營業(yè)稅第17頁/共23頁例：東強(qiáng)公司擁有一項(xiàng)專利權(quán)，價(jià)值30萬元，攤銷期為5年。轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)專利的使用權(quán)給某廠，轉(zhuǎn)讓期為2年，協(xié)議規(guī)定每年收取使用費(fèi)65000元，發(fā)生技術(shù)服務(wù)費(fèi)4000元。東強(qiáng)公司會(huì)計(jì)處理為：

①每年收取使用費(fèi)時(shí)

借：銀行存款

65000

貸：其他業(yè)務(wù)收入

65000

②發(fā)生技術(shù)服務(wù)費(fèi)

借：其他業(yè)務(wù)成本4000

貸：銀行存款

4000

③計(jì)算應(yīng)納營業(yè)稅金

借：營業(yè)稅金及附加3250（

65000×5%）

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

3250④每月攤銷金額月攤銷額＝300000÷5÷12＝5000

借：

其他業(yè)務(wù)成本5000

貸：累計(jì)攤銷5000第18頁/共23頁（二）無形資產(chǎn)出售注銷無形資產(chǎn)相關(guān)賬戶；將取得的價(jià)款與無形資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額即如當(dāng)期損益“營業(yè)外收入—處置非流動(dòng)資產(chǎn)利得”借：銀行存款（實(shí)收）累計(jì)攤銷（轉(zhuǎn)出已提攤銷額）無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（轉(zhuǎn)出已提準(zhǔn)備）貸：無形資產(chǎn)（按賬面價(jià)注銷）應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅（售價(jià)×稅率）營業(yè)外收入—處置非流動(dòng)資產(chǎn)利得（差額）P165-166例8-9期末手冊P29多選26下列有關(guān)無形資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理中，不正確的有（）A.出租無形資產(chǎn)取得的收入應(yīng)計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入

B.使用壽命確定的無形資產(chǎn)攤銷只能采用直線法C.出售無形資產(chǎn)所發(fā)生的凈損失應(yīng)計(jì)入營業(yè)外支出D.使用壽命不確定的無形資產(chǎn)既不應(yīng)攤銷又不核算減值E.無形資產(chǎn)的攤銷額只能計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用BDE第19頁/共23頁四、無形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)期末計(jì)價(jià)成本確認(rèn)壽命有限：準(zhǔn)則規(guī)定---攤余成本壽命不確定：賬面價(jià)值

期末減值測試可收回金額高于賬面價(jià)—不作調(diào)整可收回金額低于賬面價(jià)—調(diào)為可收回金額，并計(jì)提減值準(zhǔn)備?？墒栈亟痤~為：(公允價(jià)值-處置費(fèi)用)與預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值比較較高者借：資產(chǎn)減值損失—無形資產(chǎn)減值損失貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備