XX商業(yè)大廈物業(yè)管理支出預(yù)算

無(wú)錫太湖商務(wù)大廈物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)算第一部分經(jīng)費(fèi)測(cè)算原則及說(shuō)明一、測(cè)算依據(jù)1、國(guó)家及無(wú)錫市物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。2、勞動(dòng)保障相關(guān)法律法規(guī)、政策。3、無(wú)錫市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法。二、測(cè)算原則[一]遵循物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)的原則物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)保本微利的服務(wù)性行業(yè)，客觀、完整地核算物業(yè)管理的成本支出，是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，也是為用戶創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)辦公環(huán)境，達(dá)到物業(yè)保值增值目的的基礎(chǔ)。因此，本次測(cè)算以太湖大廈的業(yè)態(tài)特點(diǎn)為著眼點(diǎn)，力求客觀、準(zhǔn)確。[二]質(zhì)價(jià)相符原則針對(duì)太湖大廈物業(yè)功能的需求，根據(jù)服務(wù)水平與管理費(fèi)用“質(zhì)價(jià)相符”的市場(chǎng)特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位物業(yè)管理的水平和服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。[三]“收支平衡”原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行“收支平衡”原則，“以支定收”，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支出，再根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支出確定物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣物業(yè)服務(wù)費(fèi)達(dá)到收支平衡。三、測(cè)算的有關(guān)說(shuō)明[一]按功能物業(yè)功能管理的原則；[二]物業(yè)管理總成本包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出、管理者酬金、營(yíng)業(yè)稅金及附加，不包括公共水電費(fèi)分?jǐn)偅鞍l(fā)票稅）。[三]有關(guān)費(fèi)用的說(shuō)明管理者酬金：稅務(wù)局核定利潤(rùn)率10%。四、管理架構(gòu)總經(jīng)理室總經(jīng)理室 品質(zhì)保證部市場(chǎng)營(yíng)銷部業(yè)務(wù)管理部市場(chǎng)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部行政人事部品質(zhì)保證部市場(chǎng)營(yíng)銷部業(yè)務(wù)管理部市場(chǎng)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部行政人事部監(jiān)管監(jiān)管蠡湖大廈物業(yè)服務(wù)中心(經(jīng)理室)指導(dǎo)蠡湖大廈物業(yè)服務(wù)中心(經(jīng)理室)指導(dǎo)支持工程維修部保潔綠化部特勤安全部工程維修部保潔綠化部特勤安全部客戶服務(wù)部第二部分物業(yè)收支預(yù)算收費(fèi)建議及說(shuō)明收費(fèi)建議：第一種情況物業(yè)費(fèi)車位費(fèi)公共能耗酬金備注6.0元∕㎡.月400元/月.個(gè)按月分?jǐn)偪傊С龅?0%空置問(wèn)題由甲方貼費(fèi)第二種情況物業(yè)費(fèi)車位費(fèi)公共能耗酬金備注6.9元∕㎡.月200元/月.個(gè)按月分?jǐn)偪傊С龅?0%空置問(wèn)題由甲方貼費(fèi)第三種情況物業(yè)費(fèi)車位費(fèi)公共能耗酬金備注7.8元∕㎡.月充抵貼費(fèi)按月分?jǐn)偪傊С龅?0%空置問(wèn)題由甲方貼費(fèi)二、費(fèi)用預(yù)估說(shuō)明人員數(shù)量增減按此測(cè)算表進(jìn)行調(diào)節(jié)。采用酬金制模式（實(shí)際成本+酬金10%）；盈虧由甲方享有或承擔(dān)。第一年理論測(cè)算可盈利，實(shí)際運(yùn)行中會(huì)有不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用和空置問(wèn)題，建議甲方考慮從租金中提取準(zhǔn)備基金以作平衡之用。根據(jù)無(wú)錫市物價(jià)收費(fèi)規(guī)定，寫字樓的停車費(fèi)可以由甲方自行制訂，但一經(jīng)確定半年內(nèi)不能變動(dòng)。大樓建筑面積按比例分?jǐn)偟礁鲉卧?可請(qǐng)產(chǎn)監(jiān)處實(shí)測(cè)，便于計(jì)費(fèi)。我司將在充分尊重甲方的意見(jiàn)后，對(duì)預(yù)算再作進(jìn)一步修正。三、物業(yè)費(fèi)預(yù)算價(jià)中不包含的項(xiàng)目：公共能耗費(fèi)（按月分?jǐn)偅沾顿M(fèi)用，如要稅票，則票據(jù)的稅收另計(jì)）派出所聯(lián)防費(fèi)、公共擺綠新增加的服務(wù)項(xiàng)目自然災(zāi)害引起的損失測(cè)算表中按實(shí)結(jié)算的項(xiàng)目四、節(jié)支措施:嚴(yán)格管理,強(qiáng)化監(jiān)督,減少人為損壞公共設(shè)施現(xiàn)象,以減少維修費(fèi)用支出。提高服務(wù)效率,合理配置各環(huán)節(jié)、各崗位員工,降低人工費(fèi)用和辦公經(jīng)費(fèi)。加強(qiáng)管理成本控制，在確保服務(wù)質(zhì)量前提下,適當(dāng)引進(jìn)現(xiàn)代化管理設(shè)備和手段,減少人力投入。加強(qiáng)各類消耗物料的管理和控制,做到計(jì)劃采購(gòu),專人保管合理領(lǐng)用,杜絕積壓、流失和浪費(fèi)。五、創(chuàng)收渠道1、屋頂廣告（去掉成本）2、廣場(chǎng)停車收費(fèi)（辦停車收費(fèi)許可證）（去掉成本）3、會(huì)場(chǎng)租賃（去掉成本）六、租金收取建議與物業(yè)費(fèi)一起收，物業(yè)費(fèi)稅率10.22%。七、其它大廈的物業(yè)收費(fèi)情況華仁逸景3萬(wàn)多合同5.00按建筑面積每月分?jǐn)偟綉?.6—2400元/月/個(gè)；酬金10%供電調(diào)度大廈5.7萬(wàn)6.00甲方支付酬金制，崇安寺步行街6萬(wàn)15.00-18.00按實(shí)分?jǐn)偘l(fā)展大廈6.1萬(wàn)4.00.甲方貼費(fèi)，數(shù)碼大廈3.6萬(wàn)5.00甲方貼費(fèi)，移動(dòng)大樓（太湖大道西）4.00甲方支付酬金制，保利廣場(chǎng)6.00酬金制，河埒廣場(chǎng)實(shí)報(bào)實(shí)銷實(shí)報(bào)實(shí)銷固定利潤(rùn)說(shuō)明：面積大小與單位成本高低成正比成本測(cè)算項(xiàng)目第一年第二年備注一、收入?yún)R總19224001922400A、收入?yún)R總表二、支出匯總-1450172-1518672B、成本支出匯總表三、垃圾清運(yùn)費(fèi)-24000-24000標(biāo)準(zhǔn)：0.1元/平米/月四、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-29003-30373支出的2%五、酬金-145017-15186710%六、稅費(fèi)-196469-196469稅率10.22%合計(jì)777391019A、收入?yún)R總表100%）14904004320001922400能耗另計(jì)B、成本支出匯總表一、人工費(fèi)用預(yù)算12000841200084表一二、辦公費(fèi)預(yù)算2586025860表二三、器材消耗預(yù)算4190048000表三四、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)預(yù)算1520047000表四五、其它費(fèi)用預(yù)算9712897128表五六、電梯維修保、年檢費(fèi)預(yù)算1000040600表六七、地下車庫(kù)運(yùn)行費(fèi)預(yù)算6000060000表七按實(shí)結(jié)算合計(jì)14501721518672八、公共能耗費(fèi)表八按實(shí)分?jǐn)傋ⅲ郝?lián)防費(fèi)等另計(jì)表一、人工費(fèi)及附加項(xiàng)目計(jì)算式年費(fèi)用一、人工費(fèi)及附加1、大廈管理經(jīng)理1人×3500元/月×（1+40.7%）×12590942、客戶服務(wù)主管1人×2500元/月×（1+40.7%）×12422103、客戶服務(wù)人員1人×1500元/月×（1+40.7%）×12253264、工程主管1人×2500元/月×（1+40.7%）×12422105、維修員5人×1350元/月×（1+40.7%）×12+2000元×12（夜班費(fèi)）1379676、保潔領(lǐng)班1人×1250元/月×（1+40.7%）×12211057、保潔[10人×1000元/月+10人×1189（基數(shù)）×40.7%]×121780718、保安主管1人×2500元/月×（1+40.7%）×12422109、保安領(lǐng)班4人×1450元/月×（1+40.7%）×129792710、保安16人×1300元/月×（1+40.7%）×1235118711、殘疾人基金繳納377元/年×41人15457二、福利1、節(jié)假日值班節(jié)日加班按實(shí)結(jié)算：人均日工資×300%×11天×人數(shù)×75%平時(shí)加班依法按實(shí)結(jié)算649762、午餐費(fèi)147元/月×41人×12723243、高溫費(fèi)520元/年×41人213204、過(guò)節(jié)費(fèi)700×4128700合計(jì)1200084一、人員配置說(shuō)明：保安員崗位共21人：南廣場(chǎng)門崗1人、大堂崗1人、監(jiān)控崗1人、巡邏崗1人、地庫(kù)崗1人，每班5人，四班三運(yùn)轉(zhuǎn)；主管1人常日班。保潔崗位共11人：外場(chǎng)1人、大堂、電梯轎箱1人、地庫(kù)1人、樓層6人、機(jī)動(dòng)2人。工程維修崗位共6人：變電所值班崗1人、四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，計(jì)4人；常日班維修1人、主管1人（參加維修）?？蛻羧藛T：2人。大廈物業(yè)經(jīng)理1人。合計(jì)：41人。二、社保40.7%；政府對(duì)勞資有新規(guī)定時(shí)，執(zhí)行新規(guī)定。表二、辦公日常費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算式第1年第2年1、文具、易耗品月標(biāo)準(zhǔn)×人數(shù)×12750075002、電話電話費(fèi)300元/月×1臺(tái)+40×2臺(tái)（監(jiān)控、用戶變），寬帶150636063603、通訊費(fèi)5人×60元×12360036004、節(jié)日布置及其他700元/月84008400合計(jì)2586025860表三、耗材預(yù)算項(xiàng)目計(jì)算式第1年第2年1、工具類維修工具、清潔工具、保安器具等易耗品開(kāi)辦費(fèi)61002、器材類消防器材藥劑更換；消毒劑、殺蟲劑、清潔劑等12000120003、洗手液、手紙、1500元/垃圾袋廁所：102坑/天×0.05元/只×365天垃圾筒：20只/天×0.8元/只×365天其它：350元/月1190011900合計(jì)4190048000表四、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)預(yù)算項(xiàng)目計(jì)算式第1年第2年1、建筑設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)、修理費(fèi)首年300元/月，常年800元/月360096002、照明等設(shè)施耗材首年300元/月，常年1200元/月3600144003、智能化設(shè)備、消防設(shè)備維保養(yǎng)護(hù)費(fèi)變頻供水系統(tǒng)；消防系統(tǒng)/噴淋、煙感報(bào)警消火栓、樓層消防箱；安保系統(tǒng)/閉路電視監(jiān)控、周界報(bào)警、電子巡更、緊急報(bào)警按鈕系統(tǒng)等首年質(zhì)保150004、公眾保險(xiǎn)費(fèi)8000元/年(注：按實(shí)結(jié)算)80008000合計(jì)1520047000表五、其它費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目計(jì)算式第1年第2年1、大廈外立面清洗每年清洗一次（按實(shí)結(jié)算）外地面晶面處理924平米×12元×4次/年（按實(shí)結(jié)算）外包44352443523、花崗巖墻面拋光1347平米×4×2次/年（按實(shí)結(jié)算）外包10776107764、員工宿舍房租2000元/月2400024000合計(jì)9712897128表六、電梯維修、保養(yǎng)、年檢費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目計(jì)算式第1年第2年1、電梯保養(yǎng)費(fèi)5000元/年/臺(tái)*5臺(tái)質(zhì)保250002、電梯年檢費(fèi)20層4臺(tái)，1200元起，11層以上每層加100元880088002層1臺(tái)，1200元120012003、小修材料費(fèi)1300元/年*4臺(tái)，400元/年*1臺(tái)（2層）質(zhì)保5600合計(jì)1000040600表七、地下車庫(kù)能耗項(xiàng)目說(shuō)明計(jì)算式年費(fèi)用1、水費(fèi)保潔用水累計(jì)用水量×月份×水費(fèi)價(jià)格預(yù)估60000元按實(shí)結(jié)算2、水泵消防泵，噴淋泵功率×臺(tái)數(shù)×每次運(yùn)行時(shí)間×次數(shù)×電價(jià)排污泵、集水泵等功率×臺(tái)數(shù)×月運(yùn)行時(shí)間×月份×電價(jià)3、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)功率×臺(tái)數(shù)×月運(yùn)行時(shí)間×月份×電價(jià)4、智能系統(tǒng)安保系統(tǒng)電費(fèi)累計(jì)用電量×月運(yùn)行時(shí)間×月份×電價(jià)5、照明電費(fèi)每天用電量×天數(shù)×電費(fèi)價(jià)格表八、公共能耗費(fèi)項(xiàng)目說(shuō)明計(jì)算式年費(fèi)用1、水費(fèi)保潔、綠化、公廁用水，水池、水箱清洗用水累計(jì)用水量×月份×水費(fèi)價(jià)格按實(shí)分?jǐn)偟矫科矫?、水泵運(yùn)行生活供水水泵功率×臺(tái)數(shù)×每天運(yùn)行時(shí)間×功率因數(shù)×天數(shù)×電價(jià)消防泵，噴淋泵，每月試驗(yàn)運(yùn)行2次，每次0.3小時(shí)功率×臺(tái)數(shù)×每次運(yùn)行時(shí)間×次數(shù)×電價(jià)排污泵，水景泵功率×臺(tái)數(shù)×月運(yùn)行時(shí)間×月份×電價(jià)3、智能系統(tǒng)安保系統(tǒng)、監(jiān)控室空調(diào)電費(fèi)累計(jì)用電量×月運(yùn)行時(shí)間×月份×電價(jià)4、電梯運(yùn)行電費(fèi)功率×臺(tái)數(shù)×天運(yùn)行時(shí)間×天數(shù)×電價(jià)5、照明電費(fèi)大堂、樓層、庭院燈、屋頂燈、物業(yè)辦公室用電每天用電量×天數(shù)×電費(fèi)價(jià)格6、空調(diào)電費(fèi)公共部位每天用電量×天數(shù)×電費(fèi)價(jià)格結(jié)束語(yǔ):感謝無(wú)錫天鳴置業(yè)有限公司的信任，由我公司市場(chǎng)部同仁擬制此份《無(wú)錫太湖大廈物業(yè)管理