估價(jià)報(bào)告-海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告

估價(jià)報(bào)告精選——海南瓊山市某大廈主樓停建工程及附樓涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告報(bào)告摘要本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為一幢主樓（停建綜合大廈）及一幢附樓（住宅現(xiàn)房）。主樓于1994年停建，主體結(jié)構(gòu)已封頂，外墻裝飾已完成，內(nèi)裝修、設(shè)備及水電安裝未完成。附樓于1992年建成。估價(jià)對(duì)象宗地由開發(fā)商從另一家公司購買，未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，宗地性質(zhì)仍為劃撥，存在補(bǔ)交土地出讓金的遺留問題。估價(jià)對(duì)象已辦理房屋所有權(quán)證，因未清償?shù)盅嘿J款而被法院整體查封。針對(duì)估價(jià)對(duì)象停建工程占總建筑面積70.6%，現(xiàn)房為29.4%，既有商業(yè)用房，也有商住用房，劃撥用地等特點(diǎn)，結(jié)合海南房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，采用兩條估價(jià)技術(shù)路線，一是針對(duì)商業(yè)、居住及停建各部分分別運(yùn)用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)；二是采用成本法，然后綜合兩條技術(shù)路線的計(jì)算結(jié)果確定其價(jià)值。海南**房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：委托方：估價(jià)方：作業(yè)人員：估價(jià)作業(yè)日期：2002年6月18日至2002年7月20日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：目

錄致委托方函估價(jià)師聲明毀估價(jià)的假設(shè)和鉆限制條失件降逃估價(jià)結(jié)果報(bào)王告鄭渴估價(jià)技術(shù)報(bào)豐告晉附件四駝致狹委托方譯函剝革海吉南番×蓮×束人民法院固：號(hào)吩兼博受貴院委托，幕本公司對(duì)位于惜海南省瓊山市似府城鎮(zhèn)瓊州大沈道東描側(cè)亂×孩×壤大廈主戲樓導(dǎo)(蛇停建工瓦程繪)便及附樓在估價(jià)屬時(shí)點(diǎn)姻200勺2撥年潛1渡0通月誼8黨日瞧的房地產(chǎn)價(jià)值喜進(jìn)行了估價(jià)，牙為貴院辦理案楚件提供公開市楚場價(jià)值依據(jù)脅。嬌嫁估價(jià)人員根據(jù)稅估價(jià)目的，遵緣循估價(jià)原則，循按照估價(jià)程序嘩和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，齒經(jīng)實(shí)地勘察及錢市場調(diào)查，并縱進(jìn)行認(rèn)真的分飼析和測算，確尚定估價(jià)對(duì)象在針估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公怖開市場價(jià)值總雁額刃為粘1597.6餅9總?cè)f元，大寫人占民幣壹仟伍佰穴玖拾柒萬陸仟突玖佰元整，平砌均市值單瓣價(jià)偽816.屆7頓元族/翼㎡，大寫人民恨幣每平方米捌專佰壹拾陸元柒搶角整活。膨鴿注愧：幕1惕、本報(bào)告估價(jià)刑結(jié)果包含應(yīng)向楊政府補(bǔ)交土地疾出讓金。經(jīng)計(jì)壞算，土地出讓撿金總額甜為禾138.39于2牛萬元，大寫人攪民幣壹佰叁拾加捌萬叁仟玖佰訴貳拾元整。若鹽拍賣成交，由蝶法院扣繳。若艇以物抵債，則析應(yīng)從公開市場貴價(jià)值總額中扣齒除袋。興然2飲、本報(bào)告估價(jià)丘結(jié)果包含主腎樓捐2-欺4禿層室內(nèi)裝修，離但不包括室內(nèi)瘦空調(diào)主機(jī)等可犁移動(dòng)設(shè)備饞。產(chǎn)層估價(jià)的測算過選程及有關(guān)說明挪，請(qǐng)見《估價(jià)椒結(jié)果報(bào)告》和梢《估價(jià)技術(shù)報(bào)論告》晃。謎護(hù)此飾致現(xiàn)咽錫取傳菊海南債**問房地產(chǎn)評(píng)估有岔限公惹司廉摘掠?jì)D述片豪二?！饘憽鸾贫晔掳嗽V日愛擠秤循估價(jià)師聲微明策忌我們鄭重聲明松：覺螺1概、仁適我們?cè)诒竟纼r(jià)駐報(bào)告中陳述的感事實(shí)是真實(shí)的縣和準(zhǔn)確的恢。牧這2箭、草亮本估價(jià)報(bào)告中嬸的分析、意見速和結(jié)論是我們捷自已公正的專阿業(yè)分析、意見芝和結(jié)論，但受撒到本估價(jià)報(bào)告播中已說明的假遮設(shè)和限制條件賓的限制蝶。烈賣3僵、搬味我們與本估價(jià)卡報(bào)告中的估價(jià)商對(duì)象沒有利害悔關(guān)系，也與有踩關(guān)當(dāng)事人沒有與個(gè)人利害關(guān)系瀉或偏見咽。腦恥4霉、款純我們依照中華菠人民共和國國慧家標(biāo)準(zhǔn)《房地碗產(chǎn)估價(jià)規(guī)范糕》云GB/T50縣291-19淡9斗9扔進(jìn)行分析，形鞠成意見和結(jié)論笑，擬定本估價(jià)舊報(bào)告駛。貪抬5縫、岡號(hào)我們已對(duì)本估震價(jià)報(bào)告中的估求價(jià)對(duì)象進(jìn)行了僻實(shí)地查勘、拍恐照歌?；莶?混、恩藏沒有人對(duì)本估業(yè)價(jià)報(bào)告提供過妨重要專業(yè)幫助錘。攤欺估價(jià)師簽名醒：啊皇錢午估價(jià)的假設(shè)貢和限制條底件革任1蔬、洗場經(jīng)到瓊山市國陽土局查檔及咨建詢，估價(jià)對(duì)象塔宗地仍為無償父劃撥用地，本古報(bào)告估價(jià)結(jié)果葛包含辦理轉(zhuǎn)讓圾手續(xù)時(shí)應(yīng)向政融府補(bǔ)交土地出非讓金等各項(xiàng)稅身費(fèi)予。竊勢(shì)2慌、慢千依據(jù)房屋所有炸權(quán)證和國有土隆地使用證，房籌屋所有權(quán)人與辨土地使用者不閱一致。經(jīng)查房器屋所有權(quán)證及舉房屋他項(xiàng)權(quán)證荒記載，估價(jià)對(duì)脂象由房屋所有籮權(quán)人海詠南親×板×賠有限公司向瓊澡山價(jià)市?！列链坦举徺I土地矮，但未辦理轉(zhuǎn)慎讓手續(xù)，假設(shè)偶可補(bǔ)辦過戶手帖續(xù)腰。腳尖3稀、依據(jù)房屋所蔽有權(quán)證及房屋責(zé)分層平面圖，停計(jì)算主樓各分宵層建筑面積如黨下表，附樓建躲筑面積從瓊山能市房產(chǎn)局查檔幸而來，今后以懇房管部門核發(fā)沈的分幢（層）蠻房屋所有權(quán)證項(xiàng)的面積為準(zhǔn)蝦。娘字幢圓萬層滲次亭鏡面攀積陪(振㎡竿)淺姜備痕注贈(zèng)罩主攜樓剪嗚二中層魂1581.公012衡憲含一層（架空授層作設(shè)備用綿房艙)須及頂層局部分縮攤糧擱三肆層掙2028.鋪073它羨含一駛層學(xué)(迎架空姻層筆)石、二層步梯間擊、頂層局部分抬攤釘戚四節(jié)層拍966.3蜘44菌五至二十壩層做13803睜.115得附邊樓御善整呆幢委1183.娛156接籍查房產(chǎn)局檔案蚊資亞料則翼合遮計(jì)掉19561忙.70疾4毛、仰豈依據(jù)估價(jià)人員仍現(xiàn)場調(diào)查，估產(chǎn)價(jià)對(duì)象主樓犁于膜199飲4場年停建，附樓句于罩199漲2遇年建成，假設(shè)右與實(shí)際情況相炮符俯。席尖5忙、史書估價(jià)對(duì)象主葉樓脅2-旱4桃層已由承租人過裝修使用，本蘋報(bào)告估價(jià)結(jié)果藏包含主畝樓格2-勸4斷層室內(nèi)裝修，配但不包括室內(nèi)勇空調(diào)主機(jī)等可門移動(dòng)設(shè)備播。慕掀6醉、談惠本報(bào)告有效期刊為半年，隨著燙時(shí)間的推移或深房地產(chǎn)市場價(jià)泥格波動(dòng)較大時(shí)鄙，其估價(jià)結(jié)果敘應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)困整或復(fù)估段。糧歸衡蹈估價(jià)結(jié)果報(bào)堤告晝耀（一）委托方搭：海糧南爬×技×及人民法裂院牙默（二）估價(jià)方扒：海南燃**饑房地產(chǎn)評(píng)估有拉限公據(jù)司萄日拼彼住所：?？谑鞋F(xiàn)龍昆北秒路音1淺5蹲號(hào)中航大齊廈掏C胖座爽60話2渠室煎勾擦汁資格等級(jí)：貳炊級(jí)哄賢矛掀法定代表人壓：刻銷僻苗電話號(hào)碼孔：偷0898-6路676917粗1雁（三）估價(jià)對(duì)膨象哨莫基催菌鉗本量搏享情戰(zhàn)溝非況銹博名態(tài)忌稱辦×替×挽大廈主樓及附弓樓躁嚷公共配蠅套走涌齊晝?nèi)[幸坐旺揉落克鷹海南省瓊山市叛府城鎮(zhèn)瓊州大峰道東婦側(cè)辱高現(xiàn)孕鞏狀芬悔主樓主體為停單建工程，其移中掘2-綁4石層已裝修使用精。附樓為現(xiàn)樹房毯仙面凈咬積寶埋總建筑面左積撲19561.殲7薄0傲㎡，其中主淚樓羅18378.鋒54儀4艱㎡解,藏附碑樓奸1183.1在5洗6蓄㎡飽核；宗地總面雪積熊3596.乏5梁㎡云卷地索智勢(shì)顏瀉坡強(qiáng)地雙罵景漿三觀亞罩良逐好諸援環(huán)券啊境恩謀良皺好貫和權(quán)碧牙屬獻(xiàn)鐮海液南鋒×大×歉有限公旨司東拐建覺輸筑喜瓣物半燦情佳贊況域惠表組趕層昌蝦數(shù)燥勸主樓松共塔2倉0從層（第一層依朗坡地而建為架仆空層），附巡樓郵9劫層（錯(cuò)層式）乞。炊姑朝漿己向蕉兵座東向鞠西率冰結(jié)肺傘構(gòu)圈拍鋼筋混凝執(zhí)土籃筑平面布粱置浙帽主樓合理、附饑樓較喝差編學(xué)用爸褲途陡短商住綜終合蘆斗工程質(zhì)來量略端主映樓恰19-2紀(jì)0琴層天棚滲水嚴(yán)魔重，局部梁露壯筋，附樓未見懂異常率。授行維幸紛護(hù)販烈稍品差筒瓜建成年眠月號(hào)睡主宴樓種199若4簡年停掃建吩,異附鬼樓葛199湖2模年建吸成泡順主刻灰樓脾濟(jì)建博薪筑雁輸物搜責(zé)裝客桐修絮潑表用啄外墻秧面潤2-圖3旋層正面采用落悼地玻璃墻，配臘合局部噴涂裝外飾風(fēng)；雄4-2帖0族層均以條磚貼笨面滑吊外羊蓮門走罷第二層（沿街辱）正門不銹鋼怪玻璃地彈踢門匪龍內(nèi)墻銀面懇2-裳4蠢層部分包木墻膽面，部分刷涂止料晌；唯5-2珍0朗層墻面已批擋濕刷錫白絕族內(nèi)慈瀉門五2-繳4學(xué)層木夾板門包蝴門套散；誘5-2半0萌層已安裝門框懸及普通夾板門威（部分已損壞發(fā)）剩暴地叮遠(yuǎn)面嚼2-冰4覆層洗50×5勤0池地另磚戲,涼局部花崗巖地斑面彼；擁5-2隆0引層地面未晃做葉遙窗狹光鋁合金玻璃星窗圓(5-2串0瞎層窗扇及窗框裙被盜嚴(yán)止重刻)別天葡攝棚皇2-突4像層部分木夾板爹吊臨頂冷,束部分龍骨刷黑芝吊頂，部分龍崇骨石膏板吊頂謠；涉4-2溉0桐層，部分批擋縮刷白，部分未佳做話你保牢任養(yǎng)可2-至4金層一般壘，堂5-2渡0終層較喜差晚節(jié)衛(wèi)生歉間猾2-盞4勞層鋪霧砌塑20×3璃0證墻磚至憂頂鑼,已鋁扣板吊頂，箏地面鋪地磚，進(jìn)衛(wèi)生潔具齊全艘；看5-2削0蠻層貼委2m圖高墻磚，已預(yù)態(tài)埋上下水管道刺，其余未沿做辱鈔樓堤猾梯撇品電梯井未安裝菠電梯；消防梯殲為旋轉(zhuǎn)梯，不嫩銹鋼管扶手，如樓梯面未做昌；塔2-煩3動(dòng)層室內(nèi)步梯鋪鑄砌花崗巖面，宅鐵藝護(hù)攔木護(hù)變手府元附車嫁樓毒拴建誓訂筑刑賭物結(jié)蜓裝竊遙修插畜表初惱外墻踏面義捏條刻磚蔬予外并憲門壘教鋁合金玻璃門膠及拉閘防盜茄門嶺梳內(nèi)墻法面沫蘿多彩噴貌涂漫晌內(nèi)盤風(fēng)門龜哄木夾板搭門需嫂地祖芳面當(dāng)40*4賽0累地磚要，謀4貿(mào)層以上地板膠吼地那面楊碎窗粥碑鋁合金玻璃工窗蒜(隙窗扇部分被慰盜稼)司天嗎振棚穿半二層部分木夾仔板吊扭頂隙,年部分輕鋼龍骨應(yīng)石膏板吊頂；賽其余部分批擋法刷降白屆純保蒜后養(yǎng)薪曲稍灰差獲棉戶嚷型醬你每層兩個(gè)單間訴和一個(gè)套間，嬸有公用廚房，坑平面布置不規(guī)捏則接。陶融衛(wèi)生告間羨城馬賽克地面，居木窗怠。曲菜樓跪腔梯猾孕花崗巖貼面，壘不銹鋼扶蓄手磚淚(惕四逝)草估價(jià)目的：為纏海族南底×家×哨人民法院辦理慌案件提供估價(jià)借對(duì)象公開市場醫(yī)價(jià)值的依據(jù)縫。咐鄰（五）估價(jià)時(shí)刻點(diǎn)：湊200頓2該年蝦1臭0始月洪8兇日驕帽（六）價(jià)值定閉義：本次估價(jià)任采用的公開市系場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為木估價(jià)對(duì)象房地昏產(chǎn)在公開市場育上最可能形成員的客觀合理價(jià)攏格。估價(jià)結(jié)果勤為估價(jià)對(duì)象在杏商住綜合用途基下的房屋所有原權(quán)、土地使用屆權(quán)價(jià)格攝。芬偵（七）估價(jià)依形據(jù)番：厚葬1麥、夕解中華人民共和狡國國家標(biāo)準(zhǔn)《根房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)灶范耳》串醫(yī)2慘、特頃國家和地方的愧法律、法規(guī)和沖有關(guān)政策文款件險(xiǎn)立3豐、五差鑒定委托揉書蝴[難?？迥贤住廖摇镣酰▌?chuàng)200巾2皇）兵第顧×通×氏號(hào)銷]膊4忙、批高房屋所有權(quán)證副（瓊山文莊證宣字第濤公坊×遇×甲號(hào)憤）匪矩5定、狀航“鞭×辜×測大擱廈悔”素各層房產(chǎn)平面駛圖孩黑6袋、慧故國有土地使用帳證悉[鬧瓊山國用（府羊城）字胞第坡×等×海號(hào)鞭]頓及土地登記審主批表和宗地平提面漸圖癥永7千、估價(jià)人員進(jìn)敏行市場調(diào)查和招實(shí)地勘察所獲溫取的有關(guān)資蝴料例呀（八）估價(jià)原驟則虧：即鋸1虹、合法原則：伐以估價(jià)對(duì)象合礎(chǔ)法使用、合法建處分為前提估完價(jià)胃。友向吵2僅、最高最佳使哨用原則：以估依價(jià)對(duì)象最高最繪佳使用為前提羞估價(jià)閃。垮涌3柱、替代原則：群要求估價(jià)結(jié)果禽不得明顯偏離卵類似房地產(chǎn)在溉同等條件下的旦正常價(jià)格疫。竭譯4頑、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原宰則：估價(jià)結(jié)果燥應(yīng)是估價(jià)對(duì)象識(shí)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)客鞭觀合理價(jià)格或緒價(jià)值不。紛百（九）估價(jià)方糕法廉：比績根據(jù)估價(jià)對(duì)象席現(xiàn)房部分占項(xiàng)短目總建筑面積戶的珠29.4緒%爐，停建工程部容分占項(xiàng)目總建肅筑面烘積侮70.6右%數(shù)，以及不同用糞途的特點(diǎn)，本寨次分別采取兩送條技術(shù)路線進(jìn)曠行估價(jià)，然后如綜合確定估價(jià)飛對(duì)象的市場價(jià)膽值。第一條技欣術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)突房部分即主傳樓慘2-膽4敲層和附樓，考今慮主三樓旺2-樣4如層為商業(yè)用途勸，出租具有收冰益性，故采用吉收益法進(jìn)行估耀價(jià)。附樓為居斯住用途，市場汁交易實(shí)例較多降，故采用市場喝比較法進(jìn)行估州價(jià)。對(duì)主樓（昆塔樓夕）陳5-2剩0源層停建工程部潤分，根據(jù)估價(jià)鍋對(duì)象房地產(chǎn)市某場的實(shí)際情況老，采用假設(shè)開草發(fā)法進(jìn)行估價(jià)緩（在計(jì)算續(xù)建端完成后的房地僵產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用肢市場比較法）浮。第二條技術(shù)敢路線：因項(xiàng)目泳主體大部分為誓停建工程，現(xiàn)響房部分因經(jīng)營購不善等原因也趣停業(yè)多年，結(jié)績合交易市場狀陷況，對(duì)估價(jià)對(duì)欲象整體采用成查本法進(jìn)行估價(jià)劑（在計(jì)算重新夠取得土地價(jià)值虛時(shí)采用基準(zhǔn)地況價(jià)修正法和假雙設(shè)開發(fā)法）籃。乎緞收益法的定義槳：運(yùn)用某種適綿當(dāng)?shù)馁Y本化率海，將預(yù)期的估因價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)因未來各期的正跪常純收益折算炒到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上托的現(xiàn)值，求其匆之和，以此估位算估價(jià)對(duì)象的鹿客觀合理價(jià)格溜或價(jià)值的方法違?；钺炇袌霰容^法的汽定義：將估價(jià)柴對(duì)象與在估價(jià)萍時(shí)點(diǎn)近期有過向交易的類似房除地產(chǎn)進(jìn)行比較耕，對(duì)這些類似匯房地產(chǎn)的已知劫價(jià)格作適當(dāng)?shù)闹坌拚?，以此估游算估價(jià)對(duì)象的耽客觀合理價(jià)格充或價(jià)值的方法暈。會(huì)叉假設(shè)開發(fā)法的姑定義：預(yù)計(jì)估焦價(jià)對(duì)象開發(fā)完始成后的價(jià)值，壁扣除預(yù)計(jì)的正耐常開發(fā)成本、母稅費(fèi)和利潤等君，以此估算估屢價(jià)對(duì)象的客觀椒合理價(jià)格或價(jià)帝值的方法凳。繭闖成本法的定義槍：以開發(fā)或建它造估價(jià)對(duì)象房雞地產(chǎn)所需要的烈各項(xiàng)費(fèi)用之和喂為基礎(chǔ)，再加克上正常利潤和跨稅金，得出房膝地產(chǎn)的重置價(jià)烈格，然后再扣盈除折舊，以此犬估算估價(jià)對(duì)象害的客觀合理價(jià)顫值的方法齒。算欠基準(zhǔn)地價(jià)修正費(fèi)法定義：在政暫府確定公布了糖基準(zhǔn)地價(jià)的地壓區(qū)，由估價(jià)對(duì)紀(jì)象所處地段的救基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整狹得出估價(jià)對(duì)象對(duì)宗地價(jià)格的方迷法沫。外女（十）估價(jià)結(jié)帆果奸：灰竊估價(jià)人員根據(jù)上估價(jià)目的，遵還循估價(jià)原則，堵按照估價(jià)程序樓和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，蟲經(jīng)過認(rèn)真的分嚴(yán)析和測算，確狹定估價(jià)對(duì)象在紋估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公宏開市場價(jià)值總專額籌為冶1597.6棒9諷萬元，大寫人濃民幣壹仟伍佰字玖拾柒萬陸仟假玖佰元整，平甜均市值單恐價(jià)單816.夢(mèng)7仁元扇/逃㎡，大寫人民怠幣每平方米捌拒佰壹拾陸元柒劉角整壽。粗椒（十一）估價(jià)葉人員簽難名闊地中國注冊(cè)房地魄產(chǎn)估價(jià)主師鼓骨中國注冊(cè)房地粒產(chǎn)估價(jià)套師途限（十二）估價(jià)蠻作業(yè)日期：梢200撲2橫年救9姓月脖2場3責(zé)日搬至岔200昂2帳年雅1波0香月寺8訓(xùn)日隸皺（十三）估價(jià)滾報(bào)告應(yīng)用的有逝效期豈：少認(rèn)本報(bào)告書應(yīng)用瞎有效期為半年詠，即從嘴200卵2燒年瞧1腥0荒月涂8議日單至腰200鎖3判年究4漲月浸7徹日珍止板。演免荒環(huán)海越南膏**引房地產(chǎn)評(píng)估有磨限公爐司孤無陰稱他集二故○顯○蒸二年十月八拋日活憐遍補(bǔ)估惱價(jià)技術(shù)報(bào)嗽告褲蚊（一蛾）肢撓個(gè)別因素分漆析時(shí)叛1埋、且像估價(jià)對(duì)象由一鉆幢主跪樓億2獸0矩層綜合大廈副及序9惹層附樓組成。喝主樓第一層依封坡地而建為架雙空層，作設(shè)備浮用房使用榆，庭2-粥4值層趴于討199慶8麗年出租，經(jīng)營哭餐飲及娛樂業(yè)其，現(xiàn)空置，主降樓云5-2燈0掀層現(xiàn)為半拉子顏工程。主樓二匪層（沿街首層步）大堂兩側(cè)為窩茶藝館，室內(nèi)改中檔裝修，刷拳黑色龍骨吊頂慣，包木墻面，念拋光磚地面，新內(nèi)設(shè)各式茶座肥、卡座及秋千敵凳等。南側(cè)夜撫總漆會(huì)塊(泛浮仕樂會(huì)救)貝高檔裝修，內(nèi)題設(shè)豪豈華蠅KT扎V深包廂、表演舞素臺(tái)、音控室、買雅座、吧臺(tái)等就。第三層（沿赤街第二層）中尊檔裝修，有可免容納信約伴20倍0醉桌宴席的餐廳限及木夾板隔斷顆的包廂栽約愚3順6冒間。第四層（弓沿街第三層）銷普通裝修，主惠要經(jīng)營電子游竊戲及茶藝包廂原。五至二十層閉原設(shè)計(jì)用途為理帶衛(wèi)生間的寫腐字間，主體結(jié)享構(gòu)已完工，室正內(nèi)已做隔墻，歇外墻貼條磚，糞內(nèi)墻批擋掃白黃，已安裝木夾羞板門，衛(wèi)生間達(dá)已貼記2m催高墻磚，預(yù)埋夸上下水管道，奴其余未做。走構(gòu)廊已安裝空調(diào)欺管道（無主機(jī)宴），室內(nèi)有空賀調(diào)出風(fēng)口（部企分被盜），地珍面未做，電梯辯未安裝。主樓晴于腰199雹4倒年停建至今尚尚未完工，物業(yè)燕維護(hù)差，鋁合迷金窗扇大部分欲被盜，頂層滲黨水嚴(yán)重，局部溝梁露筋，這些比因素制約了估截價(jià)對(duì)象的市場鍵價(jià)值繼。宣什2樓、株匆估價(jià)對(duì)象附樓帝為框架結(jié)構(gòu)住貨宅用房，平面穿布置欠佳，室顫內(nèi)普通裝修，鹿由于使用道已兇1勻0重年，維護(hù)稍差牧，略顯陳舊，特個(gè)別窗扇被盜疑，加之所處位顏置建筑密度大來，環(huán)境、景觀孔差，制約了物交業(yè)的市場價(jià)值攔。羅籠3盤、估價(jià)對(duì)象主陡樓門前有較大尸戶外停車場，拾這對(duì)物業(yè)的有訪效利用提供了含較好條件汽?？潮唬ǘ危┘訍簠^(qū)域因素分錢析休跟估價(jià)對(duì)象位于匙海南省府城鎮(zhèn)臭主干道瓊州大聽道東側(cè)，城與廉×落×拳樓隔路相望，孔北面模為聞×從×輩公司。區(qū)域內(nèi)痰有楚×擁×宰大廈贏、壁×釣×杠醫(yī)院茄、尸×口×家電影院、中學(xué)浙等，地理位置克優(yōu)越，交通便忘捷，商業(yè)繁華終度良好。區(qū)域普內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和厭公共設(shè)施較為著完善徐。欄鈴（三少）繭泡市場背景分漠析歌相紡膚由于宏觀房地泥產(chǎn)市場疲軟，扶海南省海府地松區(qū)積壓商品房待和停建工程較硬多，以致房地插產(chǎn)市場供過于抓求，銷售價(jià)格行處于低迷狀態(tài)恥。加之政府正諒加大處置積壓揉商品房力度，線四大資產(chǎn)管理輩公司又下調(diào)價(jià)磁格加快處置變倒現(xiàn)不良資產(chǎn)，色這些因素勢(shì)必到影響到房地產(chǎn)選二級(jí)市場的交抓易價(jià)格。但估三價(jià)對(duì)象所處地毒理位置較好，活從長遠(yuǎn)看仍具倘有增值的潛力認(rèn)。妄描（四籠）脆津最高最佳使用都分背析青售根據(jù)建筑物設(shè)球計(jì)使用功能及艇需求市場狀況皂分析，營業(yè)用楊房及商住用房時(shí)仍有一定需求拖市場，主樓若困將部分改造為半商住兩用房，刪更能符合當(dāng)前焰市場的需求。蘋估價(jià)對(duì)象要達(dá)臘到最高最佳使悠用，應(yīng)以商住線綜合用途最為丟有利，故本次褲評(píng)估確定估價(jià)模對(duì)象在估價(jià)時(shí)叫點(diǎn)為商住綜合怨用途危。憤沖（五續(xù)）基鳳估價(jià)方法的選圾用沿遺根據(jù)估價(jià)對(duì)象氣現(xiàn)房部分占項(xiàng)料目總建筑面積盾的姜29.4浪%絮，停建工程部東分占項(xiàng)目總建公筑面積絹的毫70.6舒%慚，以及不同用充途的特點(diǎn)，本僚次分別采取兩葡條技術(shù)路線進(jìn)肚行估價(jià)，然后康綜合確定估價(jià)記對(duì)象的市場價(jià)淚值。第一條技煙術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)保房部分即主反樓鄉(xiāng)2-饑4圓層和附樓，考湯慮主板樓膏2-傷4亂層為商業(yè)用途寇，出租具有收似益性，故采用閥收益法進(jìn)行估敢價(jià)。附樓為居什住用途，市場清交易實(shí)例較多臺(tái)，故采用市場既比較法進(jìn)行估磨價(jià)。對(duì)主樓（叮塔樓花）止5-2脅0款層停建工程部矛分，根據(jù)估價(jià)士對(duì)象房地產(chǎn)市意場的實(shí)際情況凱，采用假設(shè)開陸發(fā)法進(jìn)行估價(jià)苗（在計(jì)算續(xù)建吃完成后的房地扒產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用旺市場比較升法）。第二條姨技術(shù)路線：因旦項(xiàng)目主體大部肥分為停建工程倡，現(xiàn)房部分因石經(jīng)營不善等原餓因也停業(yè)多年膜，結(jié)合交易市忌場狀況，對(duì)估申價(jià)對(duì)象整體采打用成本法進(jìn)行倆估價(jià)（在計(jì)算漫重新取得土地驚價(jià)值時(shí)采用基東準(zhǔn)地價(jià)修正法完和假設(shè)開發(fā)法申）哨。錦侍(傘六痰)現(xiàn)估價(jià)測算過宇程亭娘第一條技術(shù)路恥線：分別采用洋收益法、市場奇比較法、假設(shè)混開發(fā)法測算估已價(jià)對(duì)象的市場劑價(jià)值距。犬洞A拜、采用收益法攤計(jì)算估價(jià)對(duì)象召現(xiàn)房主耽樓馬2-奇4斯層的市場價(jià)值哲（第一層依坡皮地而建的架空艘層作為設(shè)備用隔房箏）雹在盛萬采用收益法的憑計(jì)算公式緊為甲:直贏V銷＝虜a/r[星1源－淚1/(務(wù)1遍＋暑r)N-n]孝唯廚危公式保中貿(mào):屬

V添:聲房地產(chǎn)市場價(jià)穩(wěn)值總堆額涌惱將a心：為年凈收武益識(shí)枕季r視：資本化表率多蹄滅N柄：耐用年墊限憤居務(wù)n壩：已經(jīng)過年怠限深萍1譜、計(jì)算估價(jià)對(duì)佳象主淡樓抹2-典4蚊層的年有效毛圍收比入舉倒（朋1內(nèi)）采用市場比尿較法確定估價(jià)呼對(duì)象第二解層仍(首即沿街首保層憑)狐租金昨。甲敏①六選取可比實(shí)預(yù)例攀地實(shí)例選用唯表揚(yáng)截竟表銅A-1挨叮斗實(shí)例項(xiàng)岸目估繼實(shí)虹例趟A駕護(hù)實(shí)乒例枯B世佛實(shí)附例拐C侍名盞匹稱衰日紅峰木業(yè)（瓊晌山市煙草專賣妖局鋪面籮）吼憐海南新華印刷網(wǎng)廠宿舍首層鋪脹面（茶藝館蜓）塘袖來福樓首層鋪晨面挖章位察撇置仙睡府城鎮(zhèn)瓊州大成道鹿速府城鎮(zhèn)紅城湖柏路李節(jié)府城鎮(zhèn)紅城湖本路叔傍類肆肉型辣拉沿街首層鋪擺面要形沿街首層鋪憂面而高沿街首層鋪魔面武糠結(jié)奔夕構(gòu)鞠及鋼傻混民揮鋼紛混店臭鋼攝混剃態(tài)裝溪摩修雞秤普獎(jiǎng)通啞助中識(shí)等膀償普裹通對(duì)胃成交日哀期愁200尺2資．受9200酸2死．木9200度2讓．臘9輩出租價(jià)徐格義(阿元編/普㎡厘)203辜036質(zhì)注：選用實(shí)例墻均為實(shí)際可出癥租建筑面積租府金，物業(yè)管理奪費(fèi)、水電費(fèi)由爛承租方負(fù)擔(dān)白。遲燙②語交易情況修正磁：張羽根據(jù)所掌握的分資料，可比實(shí)巴例軟A箱、瓜B絮、蹈C和均為正常交易大，無需進(jìn)行交般易情況修正摩。復(fù)純課羞③葵交易日期修正亭：茫川根據(jù)府城房地信產(chǎn)租賃市場狀胳況，選取的實(shí)斧例成交日期至挨估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)間館較近，故無需介進(jìn)行交易日期記修正雨。良壁蒙或④邪區(qū)域因素修正枕：萬醋根據(jù)估價(jià)人員糞現(xiàn)場勘察和所潔掌握資料，三會(huì)個(gè)可比實(shí)例與攏估價(jià)對(duì)象的區(qū)雖域因素比較修然正列表如下愧：筋癢機(jī)區(qū)域因素比較吉表慧竭咬表瓦A-2騾區(qū)域因堂素削賣權(quán)躍數(shù)需勺估價(jià)對(duì)踏象兄轟實(shí)明例辮A姑意實(shí)裳例膚B武嗚實(shí)乘例高C冷繁華程等度耳0.21鞭0101湯0.510御.5接交通便捷挪度用0.21戚0101乎010炸環(huán)瞇境刪0.21錯(cuò)0101彼010廢配套設(shè)縮施意0.21慮011.5祖1111付暗規(guī)劃限擠制舒0.21稼0101適010污綜話顯合原1.01聯(lián)00101召1031嫩03地⑤候個(gè)別因素修正揮：聚推約潛據(jù)現(xiàn)場勘察和劇所掌握資料，覺三個(gè)可比實(shí)例范與估價(jià)對(duì)象個(gè)孫別因素比較修痛正列表如下穴：俊短個(gè)別因素比較歇表景倘忽表努A-3適個(gè)別因仍素膛璃權(quán)私數(shù)呼夢(mèng)估價(jià)對(duì)箱象拒蒜實(shí)抽例桃A肉泄實(shí)釣例妖B車梯實(shí)隸例露B懷臨街寬醉深打0.31梁08.5扒1111船裝修標(biāo)席準(zhǔn)許0.21旱079擺7污新舊程敵度曉0.21量0710乒12達(dá)建筑結(jié)懲構(gòu)翅0.21寄0101牲010授平面布廣置租0.11能07.5盛1010浮綜響欠合抵1.01狡0080.口5101柿101帳⑥剪求出比準(zhǔn)價(jià)爸格謊秩雙a仰、把以上比較想修正后的各項(xiàng)亭結(jié)果，綜合計(jì)走算出可比實(shí)例地修正后的單價(jià)荒，其計(jì)算列表獸如下漸：暢嚇綜合修正計(jì)算拐表須雹勝表非A-4鑒抓片實(shí)例項(xiàng)盾目堅(jiān)樣實(shí)雹例餡A絮曾實(shí)妥例文B夸備實(shí)敞例嫁C罰成交價(jià)格（夕元牧/緞㎡千）而2030竭36才交易情況修涌正疏100/1射00100魂/1001惕00/100優(yōu)軟交易日期修唇正登100/1勉00100華/1001襖00/100胡壟區(qū)域因素修店正圓100/1摧01100趴/1031陳00/103母哲個(gè)別因素修雖正府100/8井0.510寬0/101臭100/10敲1極修正后單價(jià)（勁元數(shù)/董㎡盼）順2529庸35學(xué)b脫、采用簡單算安術(shù)平均法計(jì)算霜出一個(gè)綜合結(jié)益果作為比準(zhǔn)價(jià)觀格肺:芳估價(jià)對(duì)象第二邪層（沿街為首值層）租金＝綠（漫2濁5曾＋牌2施9頌＋設(shè)3蹲5帥）片/3減菌公您參＝慶3巷0晌元／軍㎡樸福（婚2墨）鑒于瓊山市揭府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)善市場第二、三袖層類似出租案客例較少，故采腥用海府地區(qū)類豪似物業(yè)各層之調(diào)間租金的價(jià)值學(xué)環(huán)比，求出估籮價(jià)對(duì)象各層租糞金立,麻環(huán)比百分率列圣表計(jì)算如下間：霉奇位堅(jiān)住置肥警物業(yè)名梳稱君廣租濟(jì)金從夕二層與首層租私金環(huán)與比殺床三層與二層租之金環(huán)洽比熟逗海秀炊路遷煤寶晟大豆廈和單首兔層棉7代0趴元尼/孕㎡通·做月二偉層由4傲0展元投/掩㎡摟·送月三核層枕3進(jìn)0蔬元斬/丸㎡匙·豬月史57%7河5%執(zhí)五指山線路擋餐鼎華大莫廈撐臭首磁層效18鈴7初元?jiǎng)?蠶㎡祖·材月二嘉層錫8頌0掌元搬/條㎡骨·屑月三祥層稿5其0祥元閥/住㎡爭·通月除43%6孟3%黨海秀丘路嶺3盯4聲號(hào)辮惕瑞聯(lián)商偏場濱廁首渾層扒15私0導(dǎo)元開/鵲㎡賺·螺月二昆層淋5氧0洲元獨(dú)/罷㎡鋪·挑月三竹層歐3丹0戀元艇/唐㎡耀·調(diào)月秀33%6燈0%仗綜合百分堅(jiān)率狼44.33揚(yáng)%66%惰（松3叫）估價(jià)對(duì)象主沿樓岡2-鑄4攝層營業(yè)用房年平有效毛收入列抗表計(jì)算如下竿：曬表A-6摔估價(jià)對(duì)念象傅歉租金（鬼元伴/泄·吉㎡喉·羅月拉）煤孕建筑面積（㎡民）炭演出租隸率堅(jiān)(%)耕投可出租面會(huì)積柴(%)苦麻年（月界）匯鮮年有效毛收入潑（萬予元仿/徹膽年枯）倚秧二列層常(移首津?qū)踊j)301處581.01庸2959揭2124佳9.74侵三腳層塌(吃二螺層量)30×4堅(jiān)4.33%=狼13.32疊028.07艙3909似2122碎6.8掀四撐層遭(憲三哭層袍)13.3上×66%=8察.8966岸.3449慎0921閉28.45結(jié)貸合塵計(jì)羨4575.繭4384.景99斯址2莊、計(jì)算主收樓柿2-判4凝層年運(yùn)營總費(fèi)注用插：券泰（異1險(xiǎn)）運(yùn)雹管理費(fèi)：取有池效毛收入灑的冤3蔬%躍計(jì)無攏管理費(fèi)由＝深84.9矩9消萬澤元衣×3永%嫩＝拋2.5蔬5術(shù)萬染元見/累年慮腳米（野2盒）維修費(fèi)飯：差使維修費(fèi)取建筑勸物重置價(jià)鋪的遮1撞%凍，建筑物重置呈價(jià)膜按倆120學(xué)0串元烈/糧㎡計(jì)，則旁：杜挪維修費(fèi)蠟＝欄4575.4憶3敵㎡較×120頭0豆元磨/獅㎡批×1%÷10拾000貴＝睛5.4所9牲萬普元精/歐年齡鏈（輔3蟻）稅金唐：京百竄比營業(yè)稅及附加病為有效毛收入射的蕉5.5脫%扯計(jì)算，房產(chǎn)稅雙為有效毛收入目的趣12井%熊，合計(jì)為有效壘毛收入啦的夸17.5漏%妄。墊鹿稅金鑄＝凝84.99×校17.5辣%險(xiǎn)＝柄14.8揮7勁萬檔元爹/糊年坡限（糕4濱）保險(xiǎn)費(fèi)：按非建筑物重置價(jià)畏的浸2%蠅0輩計(jì)，旨則剩細(xì)保險(xiǎn)費(fèi)斑＝筍4575.4暖3×1200役×2%0÷1穩(wěn)0000逢曉街＝愉1.偵1奮萬喝元帖/富年員坡（言5遵）年運(yùn)營費(fèi)用玻合計(jì)＝管理費(fèi)川＋維修費(fèi)＋稅上金＋保險(xiǎn)吩費(fèi)基吉萍渣經(jīng)攏雀＝覺2.5頃5村＋矩5.4勇9懶＋盛14.8伏7姨＋爐1.1硬云拘顛＝杯24.0幫1兔萬寸元債/液年掏技3祝、計(jì)算主臂樓墨2-翼4薄層年凈收益煎：包奴縱鎖年凈收益＝年藍(lán)有效毛收入－晝年運(yùn)營總費(fèi)刪用運(yùn)柔攤階＝忘84.9母9譯－廳24.01依池均＝額60.9漂8角萬齒元萄/垃年毀渠4費(fèi)、資本化依率槍r魚的確定喜：囑緞采用安全利率咬加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值倦法微：披聯(lián)裳水安全利率取國溪家一年期存款負(fù)利叨率鞭1.98%助,氧風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根做據(jù)府城地區(qū)的鐵社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀靈及預(yù)益期久,竊結(jié)合估價(jià)對(duì)象豪所處位置及物就業(yè)類型的特仆點(diǎn)攜,午確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整注值況為械5.02%稀躲。頁寬莫宣資本化黑率字r午＝滅1.98豆%綱＋影5.02側(cè)%滲＝浙7%猛5坡、計(jì)算估價(jià)對(duì)嫂象主愉樓西2-枝4直層收益價(jià)妄格繞追握V期＝辮ａ箭/r[綿1適－欣1/(療1造＋灰r)N-n]吼槽成撲估價(jià)對(duì)象耐用段年棟限嘴6背0梯年，已經(jīng)過年亮限嘆8咽年，則憂：婚桐藍(lán)巨市場價(jià)值總奇額勵(lì)V倆＝顆60.98/甚7%×[右1陰－揭1/(寒1謀＋剩7%)60-掀8]乒＝鋤845.3越1牌萬嚴(yán)元飲具B徑、采用市場比塵較法計(jì)算估價(jià)筆對(duì)象現(xiàn)房附樓吵在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的填公開市場價(jià)值解。喘眨1世、選取可比實(shí)彈例條方輔熱均實(shí)例選用老表乞堆梅表其B-1濱釀矮實(shí)例項(xiàng)掌目范局實(shí)堵例蒼A票簡實(shí)慨例骨B添助實(shí)暑例愉C占名從燙稱復(fù)阻鳳翔山樸莊逃A特棟外31德1匯房它字天鵝花慮園寫C坐棟滾80仿7雀房愚合金竹花粗園烘B用幢械30計(jì)4丟室礎(chǔ)為位講鎮(zhèn)置口親瓊山市鳳翔未路澆讓瓊山市鳳翔款路等洲瓊山市龍昆南畢路博循類愿黃型芽出住田宅扣線住鞠宅能棚住齡宅平灰結(jié)些后構(gòu)毫閘鋼案混哨持鋼防混寄五鋼叼混牢狡裝胸奔修座濟(jì)普斤通攪嚇普冬通誼洞普換通件撒成交日廉期絮2001.暮7.132涌001.9.顫11200舞芽娘成交價(jià)狗格配(姿元智/博㎡升)800挖74776傲6肚2登、交易情況修抱正俱：夾擾根據(jù)所掌握的基資料，可比實(shí)執(zhí)例排A甚、隨B惹、團(tuán)C語均為正常交易亞，無需進(jìn)行交擋易情況修正費(fèi)。祝柱3押、儲(chǔ)淹交易日期修正冤：驗(yàn)妙根據(jù)瓊山市府領(lǐng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市保場狀況，去年獻(xiàn)七月份至今該浩區(qū)域房地產(chǎn)交關(guān)易市場價(jià)格較航為平緩，沒有宋明顯上升或下滾跌現(xiàn)象，故無秋需進(jìn)行交易日樸期修正態(tài)。許抄4挑、區(qū)域因素修往正蹤：請(qǐng)寺根據(jù)估價(jià)人員粉現(xiàn)場勘察和所易掌握資料，三籍個(gè)可比實(shí)例與巴估價(jià)對(duì)象的區(qū)兆域因素比較修婆正列表如際：廈漲碎尿區(qū)域因素比較拐表膏斜誓表純B-2銅區(qū)域因子素屯總權(quán)聲數(shù)即利估價(jià)對(duì)藝象儲(chǔ)蹤實(shí)橡例塑A擴(kuò)僵實(shí)愿例慌B宮心實(shí)襯例穩(wěn)C創(chuàng)環(huán)亂灰境協(xié)0.21汽0131無313陜景亦鮮觀鮮0.21刪0131攏313娛交通便捷股度箱0.21屯09.5口9.510垮仰繁華程介度棚0.11貪099槽10文小區(qū)配套設(shè)甩施闊0.11券0121分212間規(guī)劃限沉制炎0.11儉0101積010嗽治安狀汽況疲0.11戀0101丟010攪綜遵盡合黃1.01哨00112被1121沙14述5塊、個(gè)別因素修刃正爬：洪姐鹿央據(jù)現(xiàn)場勘察和擴(kuò)所掌握資料，凝三個(gè)可比實(shí)例魄與估價(jià)對(duì)象個(gè)餓別因素比較修叮正列表如下攜：惰弟尖遙個(gè)別因素比較類表線宴佛表東B-3浙個(gè)別因麥素屋宰權(quán)島數(shù)普北估價(jià)對(duì)革象鑒卵實(shí)異例緣A甩森實(shí)判例肥B殃娘實(shí)飼例偵C幕樓污觀層彎0.21潤0139芹.513籌新舊程赴度堪0.21歷013.5構(gòu)13.5礎(chǔ)13.5諸裝修標(biāo)曾準(zhǔn)拳0.11乎0101服010渣工程質(zhì)肆量跌0.11輕0101佳010蠢朝凝感向程0.11膜0101樸010排平面布邀置堤0.11脹0131幫313盼設(shè)施設(shè)置備偶0.11丑0101秒010撲建筑結(jié)指構(gòu)營0.11炮0101這010魔綜駛昆合哈1.01魚00116禍1091叼16泳6由、求出比準(zhǔn)價(jià)宏格造嚼（競1灘）把以上比較套修正后的各項(xiàng)錫結(jié)果，綜合計(jì)者算出可比實(shí)例備修正后的單價(jià)索，其計(jì)算列表迷如下店：蛛們論震綜合修正計(jì)算僚表貝塑觀表耍B-4營猶新實(shí)例項(xiàng)貴目惹型實(shí)匪例徒A采建實(shí)各例斤B搭沾實(shí)漢例漫C竊成交價(jià)格（市元燭/靠㎡葉）究8007農(nóng)47766朗劍交易情況修拐正根100/1忙00100懷/1001失00/100孟胳交易日期修飼正妙100/1蟲00100她/1001話00/100今耐區(qū)域因素修扎正每100/1慢12100顛/1121怖00/114咬庸個(gè)別因素修使正買100/1饅16100埋/1091親00/116碎踩修正后單價(jià)（事元概/寸㎡沉）壓6166遼12579宴惜（系2昂）采用簡單算狗術(shù)平均法計(jì)算雙出一個(gè)綜合結(jié)阿果作為比準(zhǔn)價(jià)遇格極。簽撈結(jié)帥附樓市值單價(jià)北＝狗(61鄉(xiāng)6議＋罩61唯2少＋尿579)/3潛改勤世勁＝肢60煮2聰元乳/兵㎡悠胞（石3僻）附樓市值總暴額尖＝著602×11煉83.15前6沉㎡爛才棋扎述＝塞71226僻0魯元園性籃全脅＝植71.2惑3鼻萬煌元出蜂C委、采用假設(shè)開齒發(fā)法計(jì)算估價(jià)闖對(duì)象主液樓搜(袍塔觸樓弄)5-2勻0萬層的市場價(jià)值宋。國勻假設(shè)開發(fā)法的丈計(jì)算公式為皮：掛診停建工程價(jià)格腐＝續(xù)建完成后手的房地價(jià)查值功―弱續(xù)建成曬本貓―綢管理費(fèi)岸用夾―膽投資利混息憑―稿銷售稅囑費(fèi)陳―峰續(xù)建投資利婆潤特―咽買方購買停建評(píng)工程的稅意費(fèi)抵欄1楊、采用市場比皺較法測算續(xù)建練完成后的房地褲產(chǎn)市場價(jià)殊值在刪①打館選取可比實(shí)棒例篩梁實(shí)例選用券表扁深瘦表捷C-1嚷篇弟實(shí)例項(xiàng)轎目漫趙實(shí)寒例因A鈴臂實(shí)反例否B廳宏實(shí)豪例員C干名裂嶄稱祥芝港苑大搏廈景A170叮1丘房右葬鐘誠大德廈駱A1201皇盒金泰大劇廈名190殿5子房轉(zhuǎn)紙位棒列置謙供瓊山市龍昆南倍路叨藝瓊山市龍昆南撓路踐味瓊山市龍昆南討路上濱類融歪型玉猛高層商住兩組用送東高層商住兩芹用唐貓高層商住兩校用授廊結(jié)禮容構(gòu)呈蹦鋼箱混倆稠鋼腸混環(huán)穗鋼齒混前垮裝鉤鞏修擾凈中董等究唐中扛等安錫中病等益恨成交日饞期新2001.仍12.72系001.8.起24200身衰菊成交價(jià)叔格燦(針元捐/尺㎡槳)1230盜1000侮1200秋②洞交易情況修正扔：廁港根據(jù)所掌握的蠻資料，可比實(shí)賴?yán)癆樸、圾B描、釋C縮均為正常交易覺，無需進(jìn)行交陡易情況修正微。艱堤防符③忽交易日期修正杏：員憶根據(jù)瓊山市府霧城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市晚場狀況，可比姐實(shí)例成交日期山至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房脹地產(chǎn)交易市場誘價(jià)格較為平緩在，沒有明顯上足升或下跌現(xiàn)象灘，故無需進(jìn)行因交易日期修正那。忘竟叉佩④約區(qū)域因素修正撐：踏清根據(jù)估價(jià)人員杜現(xiàn)場勘察和所揪掌握資料，三桌個(gè)可比實(shí)例與季估價(jià)對(duì)象的區(qū)定域因素比較修蟲正列表如下左：務(wù)吹尿區(qū)域因素比較嚇表籃稻勾表大C-2桶區(qū)域因鳥素糖供權(quán)鵲數(shù)反毀估價(jià)對(duì)鑒象毯腸實(shí)居例桶A陶奏實(shí)劑例油B陳螺實(shí)冶例即C貴繁華程妖度葡0.21蔥0101列010餡環(huán)點(diǎn)踢境采0.21鎖0121濱010周景賺兼觀啦0.21敢011.5盒911您交通便捷哄度癥0.11晨010.5其1010笛.5攤小區(qū)配套設(shè)呢施箭0.11拌0101增010今規(guī)劃限耀制速0.11迅0101稿010掩治安狀律況親0.11加0101唉010萍綜蒼袋合文1.01破00107食.598童102.5還⑤向個(gè)別因素修正六：說糕道隊(duì)據(jù)現(xiàn)場勘察和讀所掌握資料，孔三個(gè)可比實(shí)例府與估價(jià)對(duì)象個(gè)澇別因素比較修漲正列表如下戰(zhàn)：扣錘個(gè)別因素比較續(xù)表居蔬覺表將C-3臉個(gè)別因割素倒孫權(quán)靜數(shù)敬利估價(jià)對(duì)適象敢格實(shí)遼例臘A微累實(shí)詢例共B逐則實(shí)繡例康B威樓革襖層濤0.21歐0141豪314競工程質(zhì)毅量紡0.21虛0111陪111鑒裝修標(biāo)鎮(zhèn)準(zhǔn)轟0.11蝶0101膠010緒新舊程堂度遼0.11捆0101粱010栽朝璃映向灶0.11羨0101堤010苗平面布奔置鉆0.11戲0101撿011太設(shè)施設(shè)脅備槽0.11少0101橋010恐配套設(shè)山施深0.11袖0111劣111.5鉆靜綜診吐合遺1.01影00111豎1091蒜12.5列⑥逃求出比準(zhǔn)價(jià)徐格口射懸a俗、把以上比較處修正后的各項(xiàng)廉結(jié)果，綜合計(jì)宣算出可比實(shí)例本修正后的單價(jià)圖，其計(jì)算列表亮如下伙：糊謝綜合修正計(jì)算起表郊賺兇表紛C-4裝偏晌實(shí)例項(xiàng)良目床刷實(shí)司例疤A筋融實(shí)論例窯B踏拼實(shí)參例評(píng)C摟成交價(jià)格（喚元濃/容㎡睬）廈1230扒10001挖200跳交易情況修靜正優(yōu)100/1求00100睬/1001胞00/100烘充交易日期修隊(duì)正那100/1銀00100打/1001脫00/100情省區(qū)域因素修線正眉100/1眉07.51祖00/98顛100/10址2.5塘個(gè)別因素修鴨正賤100/1粱11100漢/1091巡00/112艇.5園修正后單價(jià)（純?cè)獖?就㎡隱）決1031聾93610乘41眉b難、采用簡單算束術(shù)平均法計(jì)算秤出一個(gè)綜合結(jié)浪果作為比準(zhǔn)價(jià)旋格拐:茄估價(jià)對(duì)超象忌5-2童0際層市值單價(jià)＝旨（蹈103民1幸＋傲93鼓6徹＋越104迷1躲）蒼/3盟肺物影＝簽100區(qū)3死元馬/純㎡娛寨煎2短、續(xù)建成本涉：燕壩根據(jù)估價(jià)對(duì)陸象懶5-2沫0院層停工現(xiàn)狀及凳瓊山市工程造罵價(jià)確供定涂(擱按商住兩用房節(jié)的設(shè)計(jì)標(biāo)例準(zhǔn)晶)工，續(xù)建成本枝為偷45佩0赤元凝/岔㎡噴。盡備續(xù)建成本估算舍表伏辣碼閣表恢C-5器項(xiàng)影墨陡目勢(shì)壘單方造勝價(jià)凝(兇元壩/瘡伙㎡愁)漲門窗工雨程也90冬裝飾工程及局不部改造工飾程義(籠含腳手闖架箏)130糖樓地面工程及座其暮他炎35高水電安婆裝私90電梯95凳局部改造工程枕設(shè)計(jì)費(fèi)折用悶10領(lǐng)合搖攜留計(jì)式450取3廳、管理費(fèi)用：挖取續(xù)建成本工的俱2蜘%賴計(jì)能改孕未管理費(fèi)用蒜＝霸450×2知%拾＝驚9炸元碌/孫㎡陰長柏4稿、投資利息：幅利率按國家一崖年期貸款利源率牙5.31借%剪，續(xù)建期為半希年，設(shè)停建工勒程價(jià)值筐為吧×灌。沸縮投資利息＝停融建工程價(jià)握值活×寫[錯(cuò)（以1植＋勁5.31像%蝴）匆0.泡5豎－歲1]+啦續(xù)建成本和管盜理疑費(fèi)出×[(秧1桑＋責(zé)5.31%)姥0.2粘5匪－你1]匯憐伍＝潮××0.02某6剃2折＋爐（災(zāi)45捕0擊＋鈔9尿）靈×0.013沸沾幻＝尖（脊0.0262失×羞＋潮6廊）檔元遮/講㎡抓隸5欄、銷售稅費(fèi)技：邁“惡兩稅一鴨費(fèi)答”怕按處置積壓房逮地產(chǎn)政策免征和，銷售費(fèi)取房堅(jiān)地總價(jià)恢的筋1哲%響，交易手續(xù)費(fèi)川按處置積壓房貴地產(chǎn)政吼策巖2思元典/津㎡嶺計(jì)塵:劈朵堵銷售稅費(fèi)片＝回1003×1華%工＋廁2朗＝撫1越2望元虧/頃㎡交腰6曬、續(xù)建投資利種潤：取停建工反程價(jià)值和開發(fā)母成本值的章5甩%漂計(jì)嫁算錢屢呈軋利潤＝其（仙×貨＋等45桿0街）跑×5崇%蝕＝鳴（西0.05交×孕＋福22.敲5希）咱元竊/臘㎡娘際7勸、買方購買停鎖建工程的稅費(fèi)鴿：按處置積壓臺(tái)房地產(chǎn)政策免歡征，故不計(jì)通。警拋8煎、計(jì)算估價(jià)對(duì)親象喂5-2窗0渾層（停建工程遣）市場價(jià)劃值胖噸①慨停建工程價(jià)值翻單珠價(jià)達(dá):摸×=100羨3母－綱45產(chǎn)0箏－示9鋒－晝0.0262磨終×答－肝6炊－談1妨2腫－歌0.05診×芽－飽22.5宏×=551.線5磨元你/灣㎡憑鋒②懲停建工程價(jià)值邀總額冶＝滲551.小5聽元狡/農(nóng)㎡睛×13803咽.115吧樓匯幻＝齡761.2它4槳萬屠元詢?nèi)蠨店：估價(jià)對(duì)象市個(gè)值總額跨＝亂A踩＋淺B港＋犁C帽顛羊阿＝業(yè)845.3洞1宇＋之71.2踩3慢＋岡761.24飾須深盡巖＝腹1677.7偵8爆萬失元叛零棚橋第二條技術(shù)路身線：采用成本賢法計(jì)算估價(jià)對(duì)嚼象的整體價(jià)憑值利(麗在計(jì)算土地價(jià)殘值時(shí)采用基準(zhǔn)煙地價(jià)修正法和恥假設(shè)開發(fā)齊法孕)伍。援損采用成本法的墊計(jì)算公式為清：砌渠房地產(chǎn)價(jià)格＝宇土地重新取得甚價(jià)格＋建筑物觸重新建造成本顆－建筑物折頸舊賞箏1饒、計(jì)算土地重購新取得價(jià)格桂：泳窗（正1舉）采用基準(zhǔn)地玻價(jià)修正法和假董設(shè)開發(fā)法對(duì)土猾地使用權(quán)在估蛾價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場倦價(jià)值進(jìn)行估價(jià)餃。燒妙經(jīng)測算，估價(jià)控對(duì)爪象疊3596.僻5惕㎡土地使用權(quán)眼公開市場價(jià)值問總額楚為騰345.9流8戶萬元，大寫人障民幣叁佰肆拾周伍萬玖仟捌佰餡元扭整勵(lì)[么詳見附件《土鏟地估價(jià)報(bào)告》旬**惕評(píng)俯(2002妹)逃估字技第律×傭×薦號(hào)贈(zèng)]毯。公遭（奶2圈）主樓、附樓醉地價(jià)分膽攤辟趴①未廉分?jǐn)傁禂?shù)＝總演地卡價(jià)防/來建筑面魄積霸晌＝唐345.98缺/19561幅.7漿＝公0.0176乏866宮②狠淘主樓分?jǐn)偟貎r(jià)敞＝增18378.乓544×0.污017686勺6袍＝屢325.0責(zé)5剪萬磚元阻藍(lán)③被研附樓分?jǐn)偟貎r(jià)館＝努1183.1揚(yáng)56×0.0局176866緒聰＝嚴(yán)20.9幼3懂萬震元耽兵2效、計(jì)算建筑物拴重新建造成本坐：果收透意建筑物重置成爽本＝開發(fā)成本定＋管理費(fèi)＋投告資利息＋銷售揚(yáng)費(fèi)用向＋姻塔開發(fā)利潤＋稅順費(fèi)免樣(1規(guī))評(píng)開發(fā)成本＝建餅安工程費(fèi)＋勘雞察設(shè)計(jì)及前期化工程費(fèi)＋市政稍設(shè)施配套墳費(fèi)耽約①鉛建安工程網(wǎng)費(fèi)懂立根據(jù)估價(jià)對(duì)象刃現(xiàn)狀及瓊山市見建安造價(jià)確定江估價(jià)對(duì)象主樓耗及附樓建安工亭程費(fèi)如下表娘：辯顫主樓已完工程兆造價(jià)估算損表引抵項(xiàng)嶼密分目嫌話單方造滿價(jià)魚(逮元膝/德㎡潮)今貴備充稼注婆致樁基礎(chǔ)工藍(lán)程貿(mào)110搏望綜繭合汗2-非4休層二次裝修及奮水電安陸裝屑烤鋼筋混凝土工親程印350給磚石工乏程站50富腳手架工加程姨40守門窗工三程覺40翅樓地面工巷程閱22悟裝飾工外程葛210落其督判它邁18猾水電安肚裝腫20餡合欺郊計(jì)慌860它附樓工程造價(jià)柄估算訪表蓋陸項(xiàng)壓咳內(nèi)目奸骨單方造蓬價(jià)董(吹元督/寬㎡乖)溪基礎(chǔ)工蝕程喬90唐鋼筋混凝土工娛程桌230都磚石工使程盡50而腳手架工規(guī)程脖40撫門窗工焦程迫130受樓地面工落程偽45扁裝飾工妻程饑120售其輩系它由15跑水電安拖裝前80識(shí)合滑兄計(jì)浴800濁主樓建安工程只費(fèi)灌＝鳥18378.戶544×86劉0修元拘/冤㎡潛/10000我海詳擁燒＝稼1580.5盟5章萬碼元部偶附樓建安工程劑費(fèi)押＝吃1183.1遣56×80記0否元右/嬸㎡惠/10000采被像嗎＝泳94.6錯(cuò)5豐萬醬元拜涂②鞠勘察設(shè)計(jì)及前揮期工程費(fèi)：按戀建安工程費(fèi)眉的咸6斬%虧計(jì)，則坡：晌改主樓勘察設(shè)計(jì)肥及前期工程費(fèi)叼＝致1580.5戒5×6覽%蔽＝?jīng)Q94.8讀3蘋萬歲元鳴燙附樓勘察設(shè)計(jì)繩及前期工程費(fèi)筐＝砌94.65×攤6擁%惕＝仍5.6購8哨萬辜元璃郵③稻市政設(shè)施配套重費(fèi)：按政府有痰關(guān)規(guī)宰定峰4聞0君元毒/金㎡計(jì)算，則幸：循抖主樓市政設(shè)施衫配套費(fèi)即＝床18378.帽544×4姥0媽＝泥73.5讓1圈萬饞元肥搖附樓市政設(shè)施屢配套費(fèi)通＝脅1183.1退56×4安0朽＝地4.7稠3胖萬甩元婆雕果舒④寶開發(fā)成本合計(jì)注＝腳①咽＋石②摧＋切③測伐靜音主樓往＝稻1580.5體5?。珨D94.8貢3毛＋扮73.51款＝恒1748.8假9義萬買元菌宋附樓質(zhì)＝逝94.6蒜5澡＋甜5.6幕8沸＋陳4.73鄭＝才105.0腹6院萬頂元品訴(2艱)完管理費(fèi)：（土膜地取得費(fèi)＋開掉發(fā)成本璃）粥×完2母％飾剖主樓管理費(fèi)＝閉（醫(yī)325.0佛5倆＋泥1748.8民9羞）宇×2績%隊(duì)＝略41.4雨8侄萬撞元?jiǎng)菟赂綐枪芾碣M(fèi)＝依（田20.9脂3路＋盒105.0叫6靈）婚×2辟%腦＝裝2.5病2蔥萬顛元去塑

(3驟)醬投資利噸息凱:絞利率按國家一詳年期貸款利株率貝5.31%媽,撇按現(xiàn)狀建設(shè)期悟?yàn)橐荒暧?jì)，房則駕谷①請(qǐng)土地費(fèi)用利火息塌城主猶樓荷:325.0緞5×扒[快（鹿1絕＋驕5.31稠%板）射1斤－筆1化]營＝削17.2敞6狠萬蹤元稱索附霧樓膛:20.93播×癥[缺（該1臨＋詠5.31批%剝）村1炒－提1亡]貧＝磚1.1軋1典萬肥元瓦鑄②捧開發(fā)成本、管央理費(fèi)利箭息蹦練主捷樓責(zé):瓜（如1748.8懇9祥＋昏41.4剖8絮）歷×[(純1川＋做5.31%)先0.捕5晉－闊1忽]冒＝與46.9普2輛萬乓元教粗附竄樓漲:滴（弊105.0標(biāo)6攝＋愈2.5洗2禽）異×[(芹1都＋扒5.31%)塘0.輔5悔－底1島]妹＝化2.8擺2炎萬筍元粱川③衫投資利息合計(jì)埋：肯鈴齒拍主罩樓師:17.2惱6器＋繁46.9幕2匯＝放64.1叉8裙萬破元峰邊艷稻附艘樓獨(dú):1.1芽1砍＋約2.8被2緞＝削3.9華3扔萬辜元旬多

(4公)亡銷售費(fèi)用：未訊發(fā)方生股,蒜故不搖計(jì)萄倉

(5哥)曉開發(fā)利潤：取挽土地價(jià)格、開唯發(fā)成本非的結(jié)3游%槍計(jì)圾邁微晴主樓開發(fā)利潤爬＝脹（演325.0傷5撤＋瀉1748.8閑9黎）課×3%無＝泛62.2登2蒙萬屈元滔禮附樓開發(fā)利潤亡＝存（氣20.9廉3毫＋伐105.0侮6詞）竭×3%截＝迫3.7誓8浙萬禍元搖盛(6潑)掛稅費(fèi)：稅金按鞠處置積壓房地沃產(chǎn)政策免征，我交易手續(xù)費(fèi)衰按船2圣元芽/墻㎡掙計(jì)泡,舌則煤:因主樓稅費(fèi)筒＝佳18378.昏544×2/芬1000勝0屋＝憂3.6袖8娃萬居元侵召附樓稅費(fèi)褲＝項(xiàng)1183.1野56×2/1首000糟0綠＝膨0.2尖4般萬濁元焰虹

(7叛)惹建筑物重置成閉本躍平主樓習(xí)＝鼻1748.8周9岸＋四41.4呀8犯＋英64.1賢8泊＋哨62.2梯2斗＋鉗3.68遼＝個(gè)1920.4軍5灶萬歸元樂表附樓棵＝驚105.0繳6握＋訓(xùn)2.5鎮(zhèn)2垮＋晉3.9玉3蹲＋簽3.7革8坑＋駁0.24父＝良115.5齊3屈萬祝元母蔥3成、計(jì)算建筑物愛折難舊湊取(1隸)篩物質(zhì)折舊：建旅筑物耐用年限貢為婆6臘0祖年，主樓已經(jīng)恭過年限撲為敏8丸年，附樓已經(jīng)禁過年限洞為凝1婚0兩年。主樓成新冰度沾＝栗1糖－溝8/6悔0慣＝快86.67%怕袋，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)足際觀察，由于滑停工時(shí)間較長訴，物業(yè)維護(hù)差釣，部分樓層露將筋、滲水，因核停業(yè)多滿年胸,女營超業(yè)該突用房室內(nèi)裝修遙部分損壞，故勺綜合確定主樓普成新度睛為哈83鐘%貧，附樓自然成皆新忙度扶兼＝收1薪－承10/6沈0償＝即83.3蛙%都；結(jié)合現(xiàn)場實(shí)見際觀察，由于句查封后無人使升用，物業(yè)維護(hù)億稍差，故綜合關(guān)確定附樓成新哨度減為毛80桶%拴。朋堵主樓物質(zhì)折舊多額鞏＝肆1920.4晨5×(訓(xùn)1言－懼83%賞)慢＝鄭326.4喜8墨萬麗元演尋附樓物質(zhì)折舊博額叫＝諒115.53透×(負(fù)1極－采80%鋪)欄＝透23.1弓1棉萬騙元匠窄(2號(hào))澡功能折躍舊腸:廈由于建筑物設(shè)柴計(jì)至今已相彩隔擺1存0忙年株,踢需求市場的變涼化必然影響到垮原設(shè)計(jì)使用功桐能的貶值。依候據(jù)最高最佳使艙用原則，主樓帶需要改造為商汗住兩用方適應(yīng)飼市場需求，附膏樓平面布置不癢合理，故分別奏取主樓功能折剩舊賞率疾10%鼻,貼附樓功能折舊豈率罷15時(shí)%策計(jì)，幕則挖:可主樓功能折舊云額鏈＝殼1920.4團(tuán)5×10蠅%遞＝炮192.0捎5錦萬毛元強(qiáng)斗附樓功能折舊蘆額塞＝鋤115.53謎×15汗%殘＝反17.3偽3贏萬竄元繭盯(3芽)息經(jīng)濟(jì)折舊：由鈴于估價(jià)對(duì)象主毀樓主體為半拉炊子工程，目前書市場積壓半拉伙子工程較多，蔥變現(xiàn)的難度較癢大復(fù),亮附樓所處位置辣建筑密度大、們環(huán)境景觀差，方加之目前瓊山載市府城鎮(zhèn)房地吊產(chǎn)交易市場低退迷，結(jié)合估價(jià)腸對(duì)象