上海房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：測(cè)算中的其他有關(guān)問題考試題

上海房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：測(cè)算中的其他有關(guān)問題考試題上海房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：測(cè)算中的其他有關(guān)問題考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為__。

A．35年

B．45年

C．48年

D．50年2、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由于（）決定。

A．土地總量有限

B．規(guī)劃限制

C．房地產(chǎn)不可移動(dòng)

D．價(jià)值量大3、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于。

A：長(zhǎng)期投資

B：中長(zhǎng)期投資

C：中短期投資

D：置業(yè)投資

E：借款合同4、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元／㎡和505元／㎡，則該宗土地的減價(jià)修正額為元／㎡。

A：50

B：250

C：300

D：350

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、一般來說．標(biāo)準(zhǔn)方差越小，則投資的風(fēng)險(xiǎn)就__。

A．越小

B．一樣

C．越大

D．無關(guān)系6、下列風(fēng)險(xiǎn)中哪一個(gè)不是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。__

A．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

B．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C．比較風(fēng)險(xiǎn)

D．或然損失風(fēng)險(xiǎn)7、關(guān)于城市規(guī)劃審批的下列說法中，不正確的是__。

A．城市人民政府和縣級(jí)人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，C．建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期

D．建筑物自然壽命期15、地基面積較大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁組成。且在梁的交點(diǎn)上豎立柱子，以支承建筑骨架的基礎(chǔ)被稱為__。

A．條形基礎(chǔ)

B．獨(dú)立基礎(chǔ)

C．整體式筏形基礎(chǔ)

D．箱形基礎(chǔ)16、在項(xiàng)目評(píng)估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過得來的。

A：近期交易物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

B：市場(chǎng)上交易物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

C：類似物業(yè)的比較

D：市場(chǎng)上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較

E：借款合同17、單位活期存款每季末月日為結(jié)息日。

A：20

B：25

C：28

D：30

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、個(gè)人出售自住房并擬在出售1年內(nèi)重新購(gòu)房，其應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅款，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前，以納稅__形式向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

A．預(yù)交款

B．預(yù)訂金

C．訂金

D．保證金19、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的是為了__。

A．實(shí)現(xiàn)其財(cái)富價(jià)值的最大化

B．獲取房地產(chǎn)當(dāng)前收益

C．抵御通貨膨脹的影響

D．降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)20、由于房地產(chǎn)的__，每宗房地產(chǎn)的溫度、濕度、日照、交通、周圍環(huán)境、景觀、與其他地方(如市中心)的距離等，均有一定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

A．不可移動(dòng)性

B．獨(dú)一無二性

C．壽命長(zhǎng)久性

D．流動(dòng)性差21、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做。

A：凈現(xiàn)金流量

B：現(xiàn)金流入

C：現(xiàn)金流出

D：現(xiàn)金流量

E：借款合同22、下列關(guān)于鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造的說法不正確的是__。

A．柱是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載

B．梁是跨空間的橫向構(gòu)件，它在房屋中承擔(dān)板傳來的荷載，再傳到支承它的柱上

C．板是直接承擔(dān)其平面荷載的平面構(gòu)件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷載再傳到梁或柱

D．柱、梁、板只可預(yù)制，不可現(xiàn)制23、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是__。

A．吸納周期是捐房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間

B．吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間

C．在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期

D．吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)24、某宗土地面積2000㎡，土地單價(jià)1600元／㎡，建筑密度40％，建筑總樓層16層，則樓面地價(jià)為。

A：300元／㎡

B：4000元／㎡

C：1600元／㎡

D：250元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為__，在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為__，不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為__。

A．8%，6%，2%

B．7%，5%，2%

C．7%，5%，1%

D．8%，5%，1%二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、根據(jù)合同的成立是否以交付標(biāo)的物為要件可將合同分為。

A：典型合同

B：實(shí)踐合同

C：諾成合同

D：主合同

E：從合同2、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為__。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.103、權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容是__。

A．征地制度

B．房產(chǎn)審查制度

C．登記發(fā)證制度

D．糾紛處理制度4、在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則有。

A：替代原則

B：謹(jǐn)慎原則

C：合法原則

D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

E：最高最佳使用原則5、在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有。

A：區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本

B：區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

C：結(jié)合實(shí)際成本來確定評(píng)估價(jià)值

D：結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)來確定評(píng)估價(jià)值

E：結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確定評(píng)估價(jià)值6、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。

A．是一種專業(yè)意見

B．估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C．實(shí)行有償服務(wù)

D．承擔(dān)法律責(zé)任

E．估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)7、在我國(guó)下列屬于限制民事行為能力人的有。

A：18周歲以上的成年人

B：10周歲以上的未成年人

C：不滿10周歲的未成年人

D：不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人

E：不能辨認(rèn)自己行為的精神病人8、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不包括__。

A．人員工資及辦公費(fèi)用

B．保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費(fèi)用

C．保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等

D．抵押貸款還本付息費(fèi)用9、對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是__。

A．服務(wù)市場(chǎng)

B．合格有效市場(chǎng)

C．有效市場(chǎng)

D．潛在市場(chǎng)10、土地一般不會(huì)毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種。(2008年試題)

A：長(zhǎng)期投資

B：短期投資

C：風(fēng)險(xiǎn)投資

D：金融投資

E：借款合同

11、工業(yè)用地使用權(quán)出讓方式不包括。

A：招標(biāo)方式

B：掛牌方式

C：劃撥方式

D：協(xié)議方式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、由整片鋼筋混凝土基板和反梁組成的基礎(chǔ)是。

A：條形基礎(chǔ)

B：樁基礎(chǔ)

C：箱形基礎(chǔ)

D：整體式筏式基礎(chǔ)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A．選址規(guī)劃意見通知書

B．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書

C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證14、下列現(xiàn)金流量圖中，能表示房地產(chǎn)投資模式的有。

A：開發(fā)—銷售模式

B：開發(fā)—持有出租—出售模式

C：購(gòu)買—持有出租—出售模式

D：購(gòu)買—更新改造—出售模式

E：購(gòu)買—更新改造—出租模式15、發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后，對(duì)于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起__日內(nèi)頒發(fā)施工許可證。

A．10

B．15

C．20

D．3016、某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m2，預(yù)計(jì)售價(jià)為5000元/m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是（）。

A．2.0

B．3.0

C．4.0

D．5.017、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是__。

A．土地稀缺

B．城市化進(jìn)程快

C．投機(jī)需求膨脹

D．過度開發(fā)18、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑工程安裝工程費(fèi)中，勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)屬于。

A：直接費(fèi)

B：間接費(fèi)

C：規(guī)費(fèi)

D：稅金

E：企業(yè)管理費(fèi)19、建設(shè)貸款主要用于。

A：償還土地購(gòu)置貸款和土地開發(fā)貸款

B：支付建設(shè)階段的人工費(fèi)

C：支付在建工程抵押貸款

D：支付管理費(fèi)

E：支付其他相關(guān)成本20、企業(yè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為，分為__。

A．雙贏合并

B．?dāng)U張合并

C．吸收合并

D．吞并合并

E．新設(shè)合并21、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)__的情形。

A．估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%

B．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%

C．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93322、下列有關(guān)城市規(guī)劃區(qū)表述正確的是（）。

A．城市規(guī)劃區(qū)的土地均為國(guó)有土地

B．城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)用地必須遵守《城市房地產(chǎn)管理法》

C．城市規(guī)劃區(qū)就是城市市區(qū)

D．城市規(guī)劃區(qū)包括城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要進(jìn)行規(guī)劃控制的區(qū)域

E．城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍由城市人民政府在編制城市總體規(guī)劃中劃定23、市場(chǎng)法中權(quán)益狀