房地產(chǎn)投資動態(tài)經(jīng)濟指標計算

房地產(chǎn)投資動態(tài)經(jīng)濟指標計算第1頁/共33頁

有一投資者投資100萬元購買一商業(yè)網(wǎng)點房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬元，每兩年租金增加10%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬元，貼現(xiàn)率為12%。該投資者的目標收益率IC為12%。若考慮資金的時間價值，請你判斷一下該方案是否贏利?若能贏利,那么,該投資者的收益率又是多少?該投資方案是否可行？第2頁/共33頁

1、財務(wù)凈現(xiàn)值的定義

將投資期（計算期）內(nèi)不同時間發(fā)生的凈現(xiàn)金流量（現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差），以一定的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)到投資初期，并將各期的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值相加，所得之和即為凈現(xiàn)值。簡言之，投資期（計算期）內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。

一、財務(wù)凈現(xiàn)值第3頁/共33頁

這里的貼現(xiàn)率，即為基準收益率。公式為：

ic=i+（r-i）β

式中：

i——無風險利率；

r——資金市場平均收益率；

β——風險系數(shù)。第4頁/共33頁0期期末1期期初

01234第1計息周期第4計息周期1期期末圖1現(xiàn)金流量的時間標度第5頁/共33頁投資期（計算期）確定的規(guī)則

銷售（含預售）的情況圖2投資期（計算期）（a）

投資期開發(fā)期建造期前期

銷售期投資起點第6頁/共33頁出租或自營的情況圖3投資期（計算期）（b）投資期（計算期）建造期開發(fā)期經(jīng)營期前期運營期投資起點第7頁/共33頁式中：FNPV——項目在起始點的財務(wù)凈現(xiàn)值；Ic——基準收益率或設(shè)定的目標收益率；t——投資期（計算期）；CI——現(xiàn)金流入量；CO——現(xiàn)金流出量。2、計算公式第8頁/共33頁

3、判別標準（1）FNPV>0,該投資方案可行。（2）FNPV=0,該投資方案可行。（3）FNPV<0,該投資方案不可行。

4、凈現(xiàn)值指標的特點

主要優(yōu)點：FNPV考慮了資金的時間價值。

不足之處：貼現(xiàn)率不易確定；沒有反映出投資的單位回報。第9頁/共33頁

[例1]

有一投資項目，投資者投資100萬元購買一商業(yè)網(wǎng)點房用于出租，共出租10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為10萬元，每兩年租金增加10%，在租約期滿后將物業(yè)售出，得到收益90萬元，貼現(xiàn)率為12%，試運用財務(wù)凈現(xiàn)值法來判斷該方案是否贏利。5、凈現(xiàn)值法案例第10頁/共33頁

解：根據(jù)題意，計算出各年的租金收入，并將其按12%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)（見表2）。第11頁/共33頁

年份投資額租金收入貼現(xiàn)系數(shù)貼現(xiàn)后租金收入（n）

（元）（元）

（元）

0-1000000100000110000011000000.89298928621100000.79728796131100000.71187829641210000.63557689851210000.56746865961331000.50666743371331000.45236020881464100.40395913391464100.360652797∑74040110年末售出9000000.3220289776

表2各年租金收入表第12頁/共33頁

根據(jù)表2，則有：

財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=售樓收益+租金總收益-投資額

=289776+740401-1000000=30177（元）

由于FNPV＞0，因此該投資方案可以贏利。第13頁/共33頁

二、財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

FIRR的由來：

項目凈現(xiàn)值的大小與貼現(xiàn)率的高低有直接關(guān)系，隨著貼現(xiàn)率的增大，凈現(xiàn)值將由大變小、由正變負。可以說FNPV=0時的貼現(xiàn)率是一個臨界值，稱其為財務(wù)內(nèi)部收益率。第14頁/共33頁

1、FIRR的定義財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，指在整個計算期（t）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其數(shù)學表達式為：

2、FIRR的經(jīng)濟含義

內(nèi)部收益率（FIRR）反映的是項目全部投資所能獲得的實際最大的收益率，是項目可以接受的最高貸款利率。第15頁/共33頁

3、判別標準

將所求出的內(nèi)部收益率和行業(yè)基準收益率或目標收益率Ic比較，則有當FIRR≥Ic時，則投資項目在財務(wù)上是可行的；當FIRR<Ic時，則項目在財務(wù)上是不可接受的。第16頁/共33頁

4、FIRR的計算

利用線性插值試算法求取財務(wù)內(nèi)部收益率的公式:第17頁/共33頁圖4線性內(nèi)插法求FIRR示意圖NPVNPV1NPV20i1i2iFIRRi1——當財務(wù)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2——當財務(wù)凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；NPV1——采用低折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值正值；NPV2——采用高折現(xiàn)率時的凈現(xiàn)值負值。NPVNPV1NPV20i1i2i第18頁/共33頁

5、FIRR指標的特點

優(yōu)點：（1）考慮了資金的時間價值以及項目在整個壽命期內(nèi)的經(jīng)濟狀況；（2）能夠直接衡量項目真正的投資收益率；（3）不需事先確定一個基準收益率，只需知道基準收益率的大致范圍。不足：需要大量的與投資項目有關(guān)的數(shù)據(jù)，計算比較繁瑣。第19頁/共33頁

6、FIRR法案例

[例2]

在表2中，當貼現(xiàn)率為12%時，F(xiàn)NPV=30177>0。再假設(shè)貼現(xiàn)率為13％時，通過計算FNPV，求該投資項目的內(nèi)部收益率FIRR。第20頁/共33頁

解：根據(jù)題意，計算出各年的租金收入，并將其按13%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)（見表3）。第21頁/共33頁

年份投資額租金收入貼現(xiàn)系數(shù)貼現(xiàn)后租金收入（n）

（元）（元）

（元）

0-1000000100000110000011000000.88508849621100000.78318614631100000.69317623641210000.61337421251210000.54286567461331000.48036393171331000.42515657681464100.37625507491464100.332948738∑71508310年末售出9000000.2946265130

表3貼現(xiàn)率為13%時的凈現(xiàn)值第22頁/共33頁

根據(jù)表3，則有：財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV'=售樓收益+租金總收益-投資額

=265130+715083-1000000=-19787（元）根據(jù)計算式

則FIRR=12%+30177×(13%-12%)÷(30177+19787)=12.6%第23頁/共33頁該投資方案是否可行？

結(jié)論:

FNPV>0,該投資方案可以贏利。

FIRR=12.6%,且FIRR>IC(未考慮通貨膨脹),該投資方案可行。若考慮通貨膨脹的因素,且在投資期內(nèi)年平均通貨膨脹率為2%,那么,該投資項目的實際收益率(R)是多少?

（1+12.6%）=（1+R）（1+2%）

R=10.39%<IC(考慮通貨膨脹),該投資方案不可行。第24頁/共33頁

三、動態(tài)投資回收期pt

1、定義

動態(tài)投資回收期是指在考慮了資金的時間價值的基礎(chǔ)上，以投資項目所得到的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值抵償項目初始投資的現(xiàn)值所需要的時間。

靜態(tài)投資回收期未考慮資金的時間價值時間較短初始投資額的原值全部凈收益

動態(tài)投資回收期考慮了資金的時間價值時間較長初始投資額的現(xiàn)值全部凈收益現(xiàn)值

區(qū)別相等相等第25頁/共33頁

2、pt的計算方法Pt=

自投資起點（t=0）算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其詳細計算公式：第26頁/共33頁

3、判別標準

若pt≤t(計算年)，該項目可以接受；若pt＞t(計算年)，應當拒絕該項目。

4、

pt指標的特點

考慮了資金的時間價值，但受到選用的貼現(xiàn)率大小的影響。

局限性：只強調(diào)投入資本的回收快慢，而忽略了投入資本的贏利能力。

第27頁/共33頁

5、

pt案例

[例3]

某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表4所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標收益率為12%，求該投資項目的動態(tài)投資回收期。

年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600

表4現(xiàn)金流量表

單位：萬元第28頁/共33頁解：根據(jù)現(xiàn)金流量表4計算得各年凈現(xiàn)值、累計凈現(xiàn)值如表5。年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600NPV1（i1=20%）凈現(xiàn)值-1200.0250.0208.33202.55192.90160.75200.94累計凈現(xiàn)值-1200.0-950.0-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPV2（i2=21%）凈現(xiàn)值-1200.0247.93204.90197.57186.60154.22191.18累計凈現(xiàn)值-1200.0-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPV（iC=12%）凈現(xiàn)值-1200.0267.86239.86249.12254.21226.97303.98累計凈現(xiàn)值-1200.0-932.14-692.98-443.86-189.65

37.32341.30

表5各年凈現(xiàn)值表單位：萬元第29頁/共33頁（1）當i1=20%時，NPV1=15.47萬元（2）當i2=21%時，NPV2=-17.60萬元（3）將以上數(shù)據(jù)代入公式得：

FIRR=20%+[15.47/