上海某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹

上海***廣場(chǎng)（暫名）項(xiàng)目介紹上海***廣場(chǎng)置業(yè)有限公司2004年上海***廣場(chǎng)位于享譽(yù)中外的***商業(yè)旅游區(qū)內(nèi)，地處上海中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)，毗鄰黃浦江西岸，緊鄰世博會(huì)規(guī)劃園區(qū)，可謂得天時(shí)、地利、人和。其商業(yè)定位基于“新***”的發(fā)展戰(zhàn)略，秉承“源于***、高于***”的設(shè)計(jì)理念。在市場(chǎng)培育過(guò)程中，將通過(guò)一系列變革手段，提升***作為國(guó)際性旅游景點(diǎn)的地位和品位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)***商圈的可持續(xù)發(fā)展?；举Y料咳樓層分布永建筑面積（榆m2甚）歌地上三層件3671易地上二層蘇6403脊地上一層淚6041偶地下一層蠶9523奴地下二層船104421、項(xiàng)目名稱：上海***廣場(chǎng)（暫名）2、法定地址：上海市***路***3、建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目占地12970平方米其中廣場(chǎng)用地3000平方米總建筑面積36080平方米（容積率：1.23、綠化率：25%）其中：地上建筑面積16115平方米、地下建筑面積19965平方米機(jī)動(dòng)車位180多個(gè)、非機(jī)動(dòng)車位850多個(gè)（地下二層）4、開(kāi)發(fā)商：上海***旅游商城股份有限公司二、開(kāi)發(fā)商背景上海***旅游商城股份有限公司是上海首家實(shí)行股份制試點(diǎn)、從事商貿(mào)旅游業(yè)的上市公司；九曲橋、湖心亭、***花園、***等名勝古跡與明清建筑風(fēng)格的商業(yè)群樓形成了***旅游區(qū)獨(dú)特的歷史人文景觀；公司下屬20余個(gè)子公司擁有一批大店名店、百年老店。其中黃金珠寶業(yè)和餐飲業(yè)是公司發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)，旗下?lián)碛小袄蠌R黃金”、“亞一金店”、“綠波廊”、“南翔小籠”等著名品牌；話200抗1拆年昂、劣200打2秒年招、衡200引3警年公司連續(xù)三榮年名列全國(guó)大數(shù)型百貨零售企胡業(yè)（單體）銷巾售額、零售額詳、利潤(rùn)總絲額促“怪百錢強(qiáng)循”辛冠軍稱號(hào)；為今后幾年公司莖將集中精力開(kāi)皇發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)劫，重點(diǎn)區(qū)域彎是餃**社*餓商城緊鄰地塊形，其中每上僵海諒**手*址廣場(chǎng)是公司未在總201外0您年世博會(huì)舉辦扭前開(kāi)發(fā)的首個(gè)功大型商業(yè)項(xiàng)目靠。三、項(xiàng)目概況敗上傻海番**厭*脂廣場(chǎng)孩位陣于械**揭*喘商城南大門，屯西起館驛街，棕東至光啟路，鵲南邊界為晝錦步路，北邊界熊為醬**豐*蔥路。該項(xiàng)目由軍五幢街鋪式的恰聯(lián)體商業(yè)建筑禁構(gòu)成，項(xiàng)目共榆分奶5繞層，其中地斜下居2淘層、地鋪上還3疤層，地上樓城高婆1趨5侄米。破建成后最的尋“鐵**襖*慣廣效場(chǎng)籠”壁將成為一個(gè)集哀園林綠化、商筋業(yè)設(shè)施、地下狗停車庫(kù)為一體缺的綜合商場(chǎng)。馳其竟中拘300蛋0擱平方米的開(kāi)放態(tài)式廣場(chǎng)既能成吐為市民和游客炒的休閑場(chǎng)所，趟又能舉辦各種筍豐富多彩的廣臨場(chǎng)文化活動(dòng)，伶將成憂為耽**應(yīng)*貴商業(yè)旅游區(qū)內(nèi)局最大的商業(yè)文樣化活動(dòng)中心。飯**促*報(bào)廣場(chǎng)配套設(shè)施率說(shuō)明胸給排水配套設(shè)寒施：呈采用城市兩路援供水：地下二排層喚~擋二層利用市政儉水壓直接供水移，三層采用加勵(lì)壓送水。垮室內(nèi)廁所污水蜻和廢水合流；弦雨水單獨(dú)排出漲。醬強(qiáng)、弱電配套芳設(shè)施果設(shè)備及照明用釋電：總供電容飯量涂5700KW漁A童（資2綿×坦1250KV古A+2晝×便1600KV找A僚）氧弱電配置：?jiǎn)伟酞?dú)設(shè)置消防報(bào)順警中心，設(shè)火絮災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控弊制器及聯(lián)動(dòng)控扇制器；僅設(shè)有警鈴及手唯動(dòng)報(bào)警按鈕，上消防電話、消琴防廣播等災(zāi)情醫(yī)應(yīng)急設(shè)備；徐商場(chǎng)預(yù)留電話披、有線電視分戴線箱，每個(gè)商叨鋪可設(shè)一門電劣話、一個(gè)有線島插口；粱商場(chǎng)、店面設(shè)摩廣播與背景音殺樂(lè)系統(tǒng)；笑商場(chǎng)設(shè)有各類幕報(bào)警及監(jiān)控、震監(jiān)視設(shè)備；信磁號(hào)統(tǒng)一送到底馳層安保中心，鞋并可根據(jù)要求貓向當(dāng)?shù)毓膊克烷T控制中心輸扇送；壺地下車庫(kù)、商竟場(chǎng)統(tǒng)一安裝無(wú)膛線電話信號(hào)增罰強(qiáng)系統(tǒng)，保證詳?shù)叵律虉?chǎng)、餐倆飲、車庫(kù)無(wú)線歷電話通訊要求墓。麥暖通：伙采用集中空調(diào)浪，商場(chǎng)、餐飲倡、店鋪采用風(fēng)弊機(jī)盤管加新風(fēng)承系統(tǒng)；喇地下車庫(kù)設(shè)置盆機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)逼；俘餐飲、廚房設(shè)悟有凈化處理裝難置的機(jī)械通風(fēng)壯。劃消防：萌室內(nèi)設(shè)有消火裳栓、自噴淋系駁統(tǒng)；地下一、賤二層設(shè)有機(jī)械扣防排煙系統(tǒng)。捷燃?xì)猓撼蕴烊細(xì)庹{(diào)壓站因，燃?xì)饪傆昧客鶠闋C1500m蚊3牢/源h講。四、商業(yè)定位***廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合比例設(shè)想娛樂(lè)34%游藝中心主題吧/休閑長(zhǎng)廊餐飲32%西餐***廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合比例設(shè)想娛樂(lè)34%游藝中心主題吧/休閑長(zhǎng)廊餐飲32%西餐中式大型自助餐廳咖啡/茶文化村主題美食廣場(chǎng)零售33%商業(yè)街傳統(tǒng)/文化類藝術(shù)類（本地/進(jìn)口）生活/家居類其他1%旅游信息服務(wù)戲本次商業(yè)定位凍即要淋將泳“趙體驗(yàn)經(jīng)縮濟(jì)揀”鬼的概念引噸入壟**吵*如商圈的商業(yè)改驚造計(jì)劃晶—俘—江感受時(shí)尚、領(lǐng)客悟傳統(tǒng)、開(kāi)闊旋視野、豐滿人孕生興**娘*艘廣場(chǎng)的建設(shè)將醫(yī)延續(xù)老城廂的蠟歷史文脈，更惕好地體泥現(xiàn)姨**跡*嫩旅游區(qū)的商旅稻文特色。建成漢后將成為隊(duì)集餐飲、娛樂(lè)弓、購(gòu)物于一體狀的商業(yè)休閑中躺心坦，并力爭(zhēng)在于球200神5然年年末開(kāi)業(yè)?！幕ㄎ弧仃P(guān)夾泥切沿襲既有冰的所“幕旅游文鍵化棟”郵之定位—文化定位—慰創(chuàng)貪造疑“撲社區(qū)及都市休丙閑娛樂(lè)文虛化診”樓的新文化體驗(yàn)果?！蛻舳ㄎ弧w以國(guó)內(nèi)外游客—客戶定位—報(bào)吸引周邊社區(qū)點(diǎn)居民和上海本咬地年輕消費(fèi)群寒體?！虡I(yè)定位—圖逐步將現(xiàn)在單紫一的旅游商業(yè)—商業(yè)定位—即轉(zhuǎn)向以旅游商下業(yè)為基礎(chǔ)，融鉆社區(qū)商業(yè)及都裝市休閑娛樂(lè)商志業(yè)為一體的復(fù)努合型商業(yè)定位傅。哥5黨0糊萬(wàn)平遞米繳“包大檔**要*吧”抖商圈搖五繼、患**每*流地區(qū)規(guī)劃布局統(tǒng)（一）常、啦**獲*雞核心區(qū)規(guī)劃炒**災(zāi)*秀核心區(qū)及其西炸側(cè)，北側(cè)范圍夾內(nèi)，作為以旅湖游、購(gòu)物、特較色小吃、文化誰(shuí)娛樂(lè)為主的商肢業(yè)用地，增加悟商業(yè)容量，完戀善結(jié)構(gòu)，形成性小街小巷的傳器統(tǒng)特色連續(xù)性沿商業(yè)街區(qū)。笨核心區(qū)向東至籮中華路，向南痛至?xí)冨\路，進(jìn)愉行商業(yè)、住宅吵綜合開(kāi)發(fā)，腿在赴**殿*寺路北側(cè)，建設(shè)旅一些特色旅游蠢賓館、民居旅稼館掘，號(hào)**殘*鹽路與晝錦路之鍵間形成特色商簽業(yè)街區(qū)。同時(shí)愚在此范圍內(nèi)增氧加住宅的比重待，增雹強(qiáng)喘**覽*傅核心區(qū)的人氣緣和活力。防晝錦路以南以慌住宅開(kāi)發(fā)為主落，強(qiáng)調(diào)小街坊愉單元式的開(kāi)發(fā)長(zhǎng)建設(shè)，沿街布羨置一些商業(yè)及勁休閑設(shè)施，形膛成較為連續(xù)的盲界面，作丑為要**匠*憶商業(yè)區(qū)向南的責(zé)自然延伸。段軌道交濕通漿M糕1陳線（虹橋機(jī)論場(chǎng)玉—澆外高橋）在河付南南路、人民洋路口設(shè)置站點(diǎn)題。哨（二）獄、摸**虎*泡周邊地區(qū)規(guī)劃旁浦江兩岸綜合磨開(kāi)發(fā)望十六姻鋪興—丟東昌地區(qū)：人跪文旅游區(qū)魯南浦大橋地區(qū)承：時(shí)尚居住區(qū)聯(lián)十六鋪，世界鬼級(jí)水上旅游中危心悶十六浦碼頭將賴開(kāi)通水上巴士?jī)r(jià)，規(guī)劃世界一嗽流的水上旅游蓬中心昆世博會(huì)，南浦鑰盧浦大橋之間晚的濱水區(qū)際世博會(huì)直接投肅資柜3波0康億美元，大大斑加快上海建設(shè)努國(guó)際大都市的優(yōu)步伐分復(fù)興東路雙層遞越江隧道現(xiàn)已熟通車扇復(fù)興東路隧道跑為陸家育嘴凡CB堆D謹(jǐn)核心消費(fèi)力通盡往勸**芹*喇建立最暢快的奴交通動(dòng)線甜地扣鐵煉M蘿8騰線老西門站，蛇黃金高速公路喬上凱海料**揚(yáng)*逢廣場(chǎng)地理位置屑及輻射范圍樹(shù)**奏*百?gòu)V場(chǎng)位于上海塌市黃浦區(qū)，東渠臨外灘、浦東貞陸家嘴、北靠罪南京路，西接屑淮海路中央挺CBD,蓄是上海中心區(qū)留域的中心，地糖理坐標(biāo)的脅原點(diǎn)，其地段場(chǎng)價(jià)值不言而喻各。南京東路淮海中路新天地打浦橋陸家嘴張楊路本項(xiàng)目重距離柔復(fù)興東路隧道失約檢為南京東路淮海中路新天地打浦橋陸家嘴張楊路本項(xiàng)目貍距離蛇延安東路隧道址約矮為斤0.盟6曬公里；棚距離唐南浦大橋慚約鄭為姜1莖公里；余距離伍盧浦大橋寨約綿為表2兔公里；拜距離既世博會(huì)園址張約搭為派1.紀(jì)5幟公里；曬距離系延安路高架橡約美為屑0.野4擺公里；共從鋪**孤*疲步行至禁南京路外約上1右0鞋分鐘；容從階**濤*臨步行至登淮海路或約唐1欲0遞分鐘；茅從清**訓(xùn)*末步行至懷外灘那約釋8津分鐘；帶六三、容**籮*搬地區(qū)客源狀況欲分析會(huì)**島*煙地區(qū)的游客資耐源，尤其是假置日游客資源是捎相當(dāng)豐富且寶暮貴的。中外游逆客都昌把源**川*寬列入爐上海的必游之南處憐。從某種意義榆上說(shuō)，啞***訂成了上海的標(biāo)貧志。她多年文競(jìng)化精髓的沉淀違，歷史文脈的容延續(xù)，形成了片今日的不可替簽代性。隨著上歸海的不斷開(kāi)放結(jié)，遍**疫*歸在國(guó)際上的知讀名度日益提升縱，傳統(tǒng)文化與攏現(xiàn)代文明在這溉里有機(jī)結(jié)合，化碰撞出更為絢哄麗的火花。肉（一）、常年夕旅游人數(shù)統(tǒng)計(jì)君分析次1撫、席**澡*飛商城同上海其株他商圈相比具派有明顯的客流畫優(yōu)勢(shì)：成日均客流量宇5鑒萬(wàn)人次豎（全由年掃25葉4撲天）肚雙休日客流量圓達(dá)孩1驅(qū)0澤萬(wàn)人次紗（全冰年病9刃0見(jiàn)天）應(yīng)黃金周節(jié)假日寨客流量更高達(dá)符2杏0--3膠0截萬(wàn)人次復(fù)（全趁年豆2秘1掩天）普全年客流總數(shù)甚：揭250啞0廟余萬(wàn)人次焰2炊、從客源地歸言屬看，上海市港民已占半數(shù)：互這一調(diào)查徹底劫改變了人們已膜往謠對(duì)游“賓**嗎*勵(lì)商城都是外地獄游言客千”市的片面認(rèn)識(shí)；晉另外雖，夠1霧8襖歲站至幕4員0舌歲年齡段的消辰費(fèi)者榮占扯73樣%尾，這部分潛在慧的消費(fèi)對(duì)象具慮有較強(qiáng)的消費(fèi)瞎能力，有待于崇商家進(jìn)一步引性導(dǎo)消費(fèi)。構(gòu)（二）陶、企**斯*吸周邊行政街道比居民人口調(diào)查灑**簡(jiǎn)*填街道居民人口筋最多，加上周綠邊的老西門街繳道、董家渡街男道、小東門街梨道，合計(jì)人口雁達(dá)到昏34.1噴萬(wàn)人，占整個(gè)吹黃浦區(qū)居民數(shù)歐56%炮，社區(qū)消費(fèi)潛欲力較大。柳目前上海市商清品房平均價(jià)格腐為丙8000縱元懲/妙平方米，黃浦底區(qū)新建商品房稻均價(jià)約在人民棗幣勿15,00頓0路元火/椅平方米左右，悔部分高檔樓盤秤的價(jià)格更是超洋過(guò)知20,00緞0悅元德/步平方米?？梢?jiàn)援黃浦區(qū)正成為拋上海高端居住但區(qū)。根據(jù)規(guī)劃冶，黃浦區(qū)居住憲人口將效由愁6那8頃萬(wàn)人減少嶺到禮35-4賞0唉萬(wàn)人。對(duì)于本慮項(xiàng)目，海周邊居民數(shù)量太的減少所引起鼓的劣勢(shì)將會(huì)被賴具有更高消費(fèi)征能力的居民的宅遷入而彌補(bǔ)蘿。奔（附錄）嶺疫上海：一撓個(gè)充滿活力與五希望的國(guó)際大掘都市間上海，作為中帝國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化絡(luò)中心，近年來(lái)武的發(fā)展之巨大困有目共睹。子199僚2禽年以來(lái)，上海薄經(jīng)濟(jì)已連劍續(xù)促1割1因年保持兩位數(shù)蕉增長(zhǎng)厘。醫(yī)200吳2舞年，全市實(shí)現(xiàn)搏國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總君值揭5408.7杜6著億元，按可比釋價(jià)格計(jì)算，漏比仆199適0鐘年增已長(zhǎng)您2.劫9帶倍，平均每年緒增袖長(zhǎng)殊11.9測(cè)%坑。懷人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)鮮總值恥按當(dāng)年匯率折強(qiáng)算的上海人均母國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值臣，臣199聰3蠶年首次突軍破箱200川0竄美元蕉，抓199伯7艦?zāi)贶S暑上畏300給0尋美元臺(tái)階慚，停200醉0嗽年再跡上羞400節(jié)0藏美元新臺(tái)階市，項(xiàng)200課2尖年已接私近柄500您0裳美元，達(dá)蹲到車491街2直美元，繼續(xù)居懷全國(guó)除港、澳絹、臺(tái)地區(qū)外各廊省級(jí)地區(qū)之首觸。彎城鄉(xiāng)居民收入廚穩(wěn)步提高鬧據(jù)抽樣調(diào)查餅，察200水2濟(jì)年，上海城市吵居民家庭人均晚可支配收入達(dá)存到誠(chéng)1325勝0追元，按可比口宵徑計(jì)算，比上季年增醫(yī)長(zhǎng)碼11.5裁%甩。中高收入家膜庭比重提高。亡城市居民家庭賽人均可支配收乖入澤在疲2繭萬(wàn)元以上的家壺庭比重達(dá)批到毯11非%棍。班居民消費(fèi)固隨著收入水平搏的提高，城鄉(xiāng)疼居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)亦升級(jí)趨勢(shì)明顯井。據(jù)抽樣調(diào)查涼，始200駁2越年，上海城市掀居民家庭人均波消費(fèi)性支霜出耳1046葛4脂元，比上年增李長(zhǎng)端11.4側(cè)%北。鑼上海在全國(guó)的廈地位痕正在向現(xiàn)代化弦國(guó)際大都市目哈標(biāo)邁進(jìn)的上海亞，肩負(fù)著面向咽世界、服務(wù)全芽國(guó)的重任，在浙全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)棟和社會(huì)發(fā)展中哨具有十分重要疤的地位和作用象。在這個(gè)人口框僅占全關(guān)國(guó)煌1節(jié)%掏、土地面積占秋全糠國(guó)收0.06商%膨的城市里，完稻成的財(cái)政收入崗占全國(guó)抓的瓣1/輕9梢，口岸進(jìn)出口且商品總額占全素國(guó)牢的夕1/掃4獄，港口貨物吞宣吐量占全國(guó)繼的給1/1畜0遞，并在改革開(kāi)吸放、產(chǎn)業(yè)升級(jí)山、科技創(chuàng)新等判方面發(fā)揮著示釀范、輻射和帶星動(dòng)作用。旬200潛2吵年上海主要指沫標(biāo)占全國(guó)比重韻單叔位吼江全國(guó)仰上海么上海占全國(guó)的就比稻重豐(俱%)殘國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值好億元候102超,妨398縱5胳,肅409應(yīng)5.3刊財(cái)政收入襯億元吩18恥,刊914雀2到,遮202蠅11.6及社會(huì)消費(fèi)品零記售總額鈔億元避40夢(mèng),些911眠2雅,蝦035訴5.0棋上海市市長(zhǎng)韓怎正近日在第三稻屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)傳年會(huì)上作主題延發(fā)言時(shí)表示，稍經(jīng)預(yù)測(cè)，今年誦上海的經(jīng)濟(jì)增譜長(zhǎng)獎(jiǎng)11.7脂%趕到嶺11.8腫%慧左右。冬綜上所述，我柄們可以對(duì)未來(lái)軟有一個(gè)比較樂(lè)誠(chéng)觀的估計(jì)，上汗海必將繼續(xù)保我持高速的經(jīng)濟(jì)尖增長(zhǎng)。萌(適上述數(shù)據(jù)來(lái)自劑上海統(tǒng)計(jì)局信疑息暢)繁榮的黃浦浦黃浦區(qū)概述叨黃浦區(qū)位于上腿海市城區(qū)的幾伍何中心部位，搶東臨黃浦江；跌西至成都北路題、金陵路、西顛藏南路、肇周嚴(yán)路、制造局路早；南沿高雄路捉、江邊路、黃丸浦江；北鄰蘇咱州河，上海市灣的劫“善0鹿”雷公里就位于本蹈區(qū)內(nèi)的國(guó)際飯戰(zhàn)店駕。訊唉全區(qū)面暈積殲12.8銅5結(jié)平方公里，占童全市面積疫的館0.2么%逗，其中陸地面跑積正11.01寫7憂平方公里，水喂域面渡積倆1.83閘7畏平方公里；行剝政區(qū)劃轟為寬9算個(gè)街道裂共攔19逼0震個(gè)居委會(huì)。全辣區(qū)總?cè)丝跀?shù)差為薄68.拍6宜萬(wàn)人蘭。獎(jiǎng)仙黃浦區(qū)內(nèi)擁有勢(shì)豐富的歷史文銜化資源和眾多凈的城市新景觀蝦，并成為近幾改年景點(diǎn)旅游和鍵都市旅游的熱賤點(diǎn)，目前沿外兼灘扭、偉**倉(cāng)*卵、西藏路、人糧民廣場(chǎng)、南京壞東路步行街的煤旅游環(huán)線已經(jīng)袖形成，成為黃勾浦區(qū)商貿(mào)旅游幸得天獨(dú)厚的景顧觀資源。注黃浦區(qū)總體規(guī)喊劃綱要編黃浦區(qū)是上海首歷史最悠久的譜城區(qū)，是上海逝近代商業(yè)的發(fā)嘉祥地，是體現(xiàn)巴上海國(guó)際大都已市繁榮繁華的障重要窗口；徒近年來(lái)，鴨黃浦區(qū)庸又開(kāi)始了新一屈輪的改造規(guī)劃奔，密將以其特有的訂資源優(yōu)