仲量聯(lián)行2022年上海第四季度房地產(chǎn)市場概覽

辦公樓市場2022第四季度租戶仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，市場需求低迷四季度錄得三個(gè)項(xiàng)目竣工交付，共計(jì)新增16.2萬平方米隨著租賃活動(dòng)減少，整體租金持續(xù)小幅下降市場概況及趨勢在疫情的持續(xù)影響下，上海辦公樓市場放緩，四季度凈吸納量錄得94,800平方米，2022年全年共計(jì)錄得523,900平方米。疫情反復(fù)導(dǎo)致許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態(tài)度。中央商務(wù)區(qū)全年凈吸納量錄得16,600平方米，非中央商務(wù)區(qū)吸納量錄得507,200平方米。大部分甲級(jí)辦公樓租賃需求來自內(nèi)資企業(yè)以及金融、專業(yè)服務(wù)和科技新媒體行業(yè)，與此同時(shí)，我們觀察到新能源汽車和生命科學(xué)企業(yè)繼續(xù)尋求搬遷及擴(kuò)租機(jī)會(huì)。在中央商務(wù)區(qū)，位于靜安區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目于四季度交付，共計(jì)新增97,400平方米的供應(yīng)。新增供應(yīng)將中央商務(wù)區(qū)年底空置率推高至10.2%，環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，體量為64,300平方米?？偛啃托枨笠约盎钴S板塊內(nèi)的新近竣工項(xiàng)目貢獻(xiàn)了非中央商務(wù)中的大部分租賃需求，帶動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)空置率同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至24.5%。受到疫情反復(fù)影響，2022年的租金復(fù)蘇進(jìn)程緩慢，四季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降0.9%。2022年全年來看，一季度的租金強(qiáng)勢增長與后三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平?？罩寐瘦^高的項(xiàng)目在租金方面有所松動(dòng)，而超甲級(jí)辦公樓或入住率較高的項(xiàng)目則彰顯韌性。第四季度，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.3%，同比下降1.6%。中小企業(yè)租賃進(jìn)程的放緩和退租影響了業(yè)主的租金預(yù)期。盡管如此，前灘和徐匯濱江等相對活躍的非中央商務(wù)區(qū)板塊表現(xiàn)依舊堅(jiān)挺。市場展望展望2023年，辦公樓市場將蓄勢復(fù)蘇，二季度后回暖信號(hào)有望顯著增強(qiáng)。傳統(tǒng)甲級(jí)辦公樓需求中，財(cái)政和貨幣政策趨于寬松的環(huán)境以及“金融16條”等政策幫助金融行業(yè)業(yè)務(wù)增長，其辦公需求有望進(jìn)一步釋放。外商獨(dú)資公募獲批開業(yè)以及WOFE牌照跟進(jìn)發(fā)放等金融開放政策的持續(xù)落地，為外資金融公司展現(xiàn)更多機(jī)會(huì)。進(jìn)一步高水平對外開放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，刺激國內(nèi)外企業(yè)對辦公面積的需求。新興產(chǎn)業(yè)（如新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈、生命科學(xué)等）在甲級(jí)辦公樓中的占比在2023年有望繼續(xù)提升。1|?2023JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.

上海地圖浦西中央浦東中央商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)租金8.9元租金9.4元/平方米/天/平方米/天空置率空置率9.5%10.8%非中央商務(wù)區(qū)租金6.0元/平方米/天空置率24.5%房地產(chǎn)周期表2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022漲幅租金放緩下降租金跌幅上漲放緩租戶市場平衡市場上海業(yè)主市場

數(shù)據(jù)一覽指標(biāo)市場2022年本季環(huán)比變化同比變化第四季度總體量中央商務(wù)區(qū)7,641,97797,455212,147(平方米)非中央商務(wù)區(qū)8,292,78764,351630,632租金中央商務(wù)區(qū)9.2-0.9%0.0%(元/平方米/天)非中央商務(wù)區(qū)6.0-1.3%-1.6%空置率中央商務(wù)區(qū)10.2%1.1pp2.3pp非中央商務(wù)區(qū)24.5%-0.5pp-0.4pp甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)及需求(千平方米)新增供應(yīng)2,400凈吸納量2,0001,6001,2008004000201420152016201720182019202020212022甲級(jí)辦公樓空置率中央商務(wù)區(qū)非中央商務(wù)區(qū)30%24.5%20%10.2%10%0%201420152016201720182019202020212022甲級(jí)辦公樓平均凈租金(元/平方米/天)中央商務(wù)區(qū)非中央商務(wù)區(qū)￥12.0￥8.0￥9.2￥6.0￥4.0￥0.02014201520162017201820212022零售市場2022第四季度上海地圖

數(shù)據(jù)一覽疫情持續(xù)給消費(fèi)者帶來壓力2022全年供應(yīng)降至2004年以來最低水平四季度租金跌幅放緩市場概況及趨勢疫情爆發(fā)進(jìn)一步打擊消費(fèi)者信心，上海零售市場繼續(xù)承壓。2022年第四季度上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凈吸納量錄得-140,700平方米，全年凈吸納量為-523,100平方米。全年來看，餐飲，時(shí)尚零售，兒童教育及影院等線下娛樂業(yè)態(tài)均受到較大沖擊。盡管需求整體放緩，部分業(yè)態(tài)仍保持韌性并貢獻(xiàn)了部分新租賃面積。四季度的新增租賃主要來自奢侈品、護(hù)膚和香水品牌、運(yùn)動(dòng)戶外服飾及裝備、新能源汽車展廳、寵物服務(wù)等業(yè)態(tài)。此外，價(jià)格具有競爭力的快餐和烘培品牌租賃需求也較為活躍。四季度核心商圈有2個(gè)項(xiàng)目入市-張園（西區(qū)）和MOHO，共交付100,000平方米。張園（西區(qū)）經(jīng)過四年的改造于2022年11月底開業(yè)，其經(jīng)過修復(fù)翻新的歷史建筑吸引了一系列國際知名品牌入駐。第四季度核心商圈空置率上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。2022全年核心商圈有4個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)159,000平方米。東虹橋中心于四季度開業(yè)，為非核心區(qū)帶來30,000平方米新增供應(yīng)。在疫情對租賃需求的持續(xù)影響下，非核心商圈空置率上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至13.2%。2022全年非核心商圈有3個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)153,000平方米。第四季度核心商圈首層租金環(huán)比下降1.3%，較前一季度降幅收窄，全年租金同比下跌6.8%。非核心商圈首層租金環(huán)比下降1.5%，在空置持續(xù)上升的壓力下，全年租金同比下跌8.0%。市場的不確定性導(dǎo)致投資者對零售物業(yè)投資要求更高的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。我們預(yù)計(jì)2022-2023年交易量將維持低位。隨著投資者愈發(fā)謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)偏好，全市市場收益率將持續(xù)上升。市場展望隨著疫情管控的放松和近期感染病例的增加，未來幾個(gè)月內(nèi)零售市場將進(jìn)一步受到疫情沖擊。我們預(yù)計(jì)市場活動(dòng)將于2023年第二至第三季度逐漸恢復(fù)，在此之前品牌將持續(xù)采取觀望態(tài)度。因此，整體租賃勢頭有望在2023年內(nèi)穩(wěn)步回升。由于非核心商圈大量供應(yīng)推遲至2023年，空置率和租金將繼續(xù)承壓。展望2023年，隨著疫情影響的逐漸消退，新興新能源汽車品牌、國內(nèi)外護(hù)膚品牌、本土服飾品牌以及戶外運(yùn)動(dòng)品牌等業(yè)態(tài)將引領(lǐng)核心商圈的租賃需求復(fù)蘇。

核心區(qū)域租金47.6元/平方米/天空置率9.0%非核心區(qū)域租金17.6元/平方米/天空置率9.6%房地產(chǎn)周期表2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022漲幅租金放緩下降租金跌幅上漲放緩租戶市場平衡市場上海業(yè)主市場指標(biāo)市場2022年本季環(huán)比變化同比變化第四季度總體量核心區(qū)域5,623,364100,000159,534(平方米)非核心區(qū)域10,145,089-124,388-80,803租金核心區(qū)域47.6-1.3%-6.8%(元/平方米/天)非核心區(qū)域17.6-1.5%-8.0%空置率核心區(qū)域14.3%+0.6pp+5.2pp(僅購物中心)非核心區(qū)域13.2%+0.9pp+3.6pp優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)及需求(千平方米)新增供應(yīng)凈吸納量2,0001,6001,2008004000-40020122013201420152016201720182019202020212022購物中心空置率核心區(qū)域非核心區(qū)域16%14.3%13%10%13.2%7%4%20122013201420152016201720182019202020212022優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均凈租金(元/平方米/天)核心區(qū)域非核心區(qū)域￥60.0￥45.0￥30.0￥47.6￥15.0￥17.6￥0.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20222|?2023JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.住宅市場2022第四季度市場購買情緒降溫，住宅項(xiàng)目成交表現(xiàn)呈現(xiàn)分化態(tài)勢商品住宅成交速度放緩限價(jià)松動(dòng)下高端一手價(jià)格小幅上漲市場概況及趨勢受疫情反復(fù)和上海整體樓市政策維持緊縮影響，四季度住宅市場成交勢頭降溫明顯。一手商品住宅成交量僅錄得266萬平方米，環(huán)比下降27.5%。2022年全年一手商品住宅共計(jì)成交1,027萬平方米，較2021年全年總成交量下降4.0%。高端市場方面，不同項(xiàng)目之間的成交表現(xiàn)呈現(xiàn)分化態(tài)勢。地處優(yōu)質(zhì)地段的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目需求保持旺盛，但其他項(xiàng)目則出現(xiàn)了認(rèn)購率下降和去化速度放緩的情況。四季度共錄得1,050套一手高端商品住宅成交，環(huán)比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共計(jì)成交4,090套，同比增長26.0%。受"二十大"召開影響，十月份住宅新項(xiàng)目入市節(jié)奏放緩，但此后兩個(gè)月里新盤加速入市，使得四季度整體市場新增供應(yīng)錄得414萬平方米，環(huán)比上漲15.1%。2022年整體市場新增供應(yīng)充足，全年新增供應(yīng)量達(dá)1,154萬平方米，同比增長41.6%。本季度共推出10個(gè)高端項(xiàng)目，合計(jì)1,885套高端商品住宅入市，創(chuàng)近十年內(nèi)最高季度供應(yīng)記錄。入市的高端項(xiàng)目平均售價(jià)在人民幣10.2萬元至16.5萬元區(qū)間內(nèi)，且大部分項(xiàng)目在開盤當(dāng)日都取得了亮眼的銷售成績。一手住宅限價(jià)松動(dòng)之下，四季度高端一手價(jià)格環(huán)比小幅上漲1.4%至人民幣129,700元每平方米。高端二手市場方面，由于一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象仍然明顯，大部分購房者首選新房，加上新房市場供應(yīng)充足，使得二手市場整體需求轉(zhuǎn)淡。受此影響，高端二手市場價(jià)環(huán)比下跌1.6%至人民幣107,000元每平方米。租賃市場方面，受傳統(tǒng)租賃淡季疊加疫情感染數(shù)量大增，導(dǎo)致四季度租客數(shù)量明顯減少，高端租賃活動(dòng)呈放緩態(tài)勢。因此，四季度錄得平均租金環(huán)比下降1.1%至人民幣173.2元每平米每月。市場展望近期疫情管控全面放開帶來較大市場沖擊，我們預(yù)估未來幾個(gè)月住宅市場活動(dòng)將放緩，但隨著度過疫情感染高峰期，人們生活逐漸步入正軌，加上支持性政策的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)住宅市場有望在2023年二季度和三季度穩(wěn)步復(fù)蘇。一手房限價(jià)有望延續(xù)小幅松動(dòng)，短期內(nèi)高端一手價(jià)格將繼續(xù)迎來小幅增長。但高端二手價(jià)格在2023年上半年可能進(jìn)一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序、置業(yè)信心回暖后止跌企穩(wěn)。

上海地圖傳統(tǒng)高端市場價(jià)格135,991元/平方米成交508套新興高端市場價(jià)格115,774元/平方米成交542套住宅市場周期表2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022漲幅價(jià)格放緩下降價(jià)格跌幅上漲放緩賣方市場平衡市場上海買方市場注：此處價(jià)格為一手價(jià)格

數(shù)據(jù)一覽指標(biāo)市場2022年環(huán)比變化同比變化第四季度成交量(套)高端市場1,05043.4%-5.0%新增供應(yīng)(套)高端市場1,06735.9%-43.4%價(jià)格(元/平方米)高端一手市場129,7461.4%1.8%高端二手市場106,949-1.6%0.2%租金(元/平方米/月)高端市場173.2-1.1%-0.3%高端住宅新增供應(yīng)及成交(套)新增供應(yīng)4,000成交量2,000-2013201420152016201720182019202020212022高端住宅價(jià)格(元/平方米)一手市場￥150,000二手市場￥129,746￥100,000￥106,949￥50,0002013201420152016201720182019202020212022租金(元/平方米/月)二手市場￥200￥173.2￥100￥02013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 20223|?2023JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.物流市場2022第四季度四季度租賃需求保持平穩(wěn)2022年全年共錄得33萬平方米新增供應(yīng)租金保持上漲勢頭，但漲幅放緩市場概況及趨勢2022年第四季度上海物流地產(chǎn)租賃活動(dòng)保持穩(wěn)定，凈吸納量錄得10.2萬平方米，全年上海物流地產(chǎn)凈吸納量為33.7萬平方米。盡管2022年疫情反復(fù)擾亂整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使得凈吸納量與2021年的歷年最高水平相比出現(xiàn)回落，但整體物流地產(chǎn)仍展現(xiàn)出韌性。四季度租賃活動(dòng)主要由第三方物流租戶的擴(kuò)租主導(dǎo)。例如，一家本地第三方物流企業(yè)在松江子市場租賃了6,000平方米面積，同時(shí)，多家第三方物流企業(yè)也在奉賢子市場租賃了總計(jì)超過10,000平方米的面積。上海物流地產(chǎn)整體空置率也因此由9.8%下降至9.6%。東久新宜交付了四季度唯一的新增供應(yīng)，即位于金山子市場的金山新材料

上海地圖上海西區(qū)租金1.58元/平方米/天空置率15.3%新興市場租金1.54元/平方米/天空置率6.4%

上海東區(qū)租金1.58元/平方米/天空置率0.9%

數(shù)據(jù)一覽指標(biāo)市場2022年本季環(huán)比變化同比變化第四季度總體量非保稅市場7,560,0311.3%4.0%(平方米)租金非保稅市場1.570.9%2.9%(元/平方米/天)空置率非保稅市場9.6%-0.2pp-0.1pp高標(biāo)準(zhǔn)倉庫新增供應(yīng)及需求(千平方米)新增供應(yīng)凈吸納量800600400供應(yīng)鏈基地，該項(xiàng)目總建筑面積超過6萬平方米。2022年全年共錄得5個(gè)新項(xiàng)目完工入市，交付了超過33萬平方米的物流空間。與2021年大部分新增供應(yīng)集中在金山子市場相比，2022年的新增供應(yīng)分布在松江、青浦、房地產(chǎn)周期表奉賢和金山等多個(gè)子市場。?穩(wěn)定的租賃需求使物流地產(chǎn)租金在2022年第四季度保持正增長。四季度，2013201420152016201720182019202020212022上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比上漲0.86%，達(dá)到人民幣1.57元每平方米每天。但是，自2021年以來的大量新增供應(yīng)導(dǎo)致整體租金增長收窄，2022年全年租金同比上漲2.9%，低于2021年同期的3.7%。本季度上海物流地產(chǎn)市場上海未錄得大宗成交，但是，來自境內(nèi)外的投資者對核心物流資產(chǎn)仍保持熱情，特別是包括上海在內(nèi)位處節(jié)點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。漲幅租金放緩下降市場展望租金跌幅?2023年將有總體量接近66萬平方米的6個(gè)新項(xiàng)目交付入市，這些新增供應(yīng)將分布于青浦、松江和金山等子市場。上漲放緩租戶市場?然而，我們預(yù)計(jì)隨著上海度過疫情高峰期，對物流地產(chǎn)的租賃需求也將平衡市場逐步復(fù)蘇。業(yè)主市場2000201420152016201720182019202020212022高標(biāo)準(zhǔn)倉庫空置率非保稅市場20%15%9.6%10%5%0%201420152016201720182019202020212022高標(biāo)準(zhǔn)倉庫平均凈有效租金(元/平方米/天) 非保稅市場￥1.6￥1.5￥1.57￥1.4￥1.3￥1.2￥1.12014201520162017201820192020202120224|?2023JonesLangLaSalleIP,Inc.Allrightsreserved.酒店市場2022第四季度2022年第四季度受本土疫情的反復(fù)影響，酒店市場也業(yè)績表現(xiàn)呈整體下滑趨勢，但隨著國門的開放及利好政策的加持，上海酒店市場回暖指日可待并或迎來酒店業(yè)績表現(xiàn)的大幅回升。2022年近1,500間客房入市，2023年約3,900間客房準(zhǔn)備入市。概況及趨勢在2022年第四季度初期，國慶佳節(jié)及中國進(jìn)口商品博覽會(huì)的舉辦皆為上海酒店業(yè)績的恢復(fù)帶來利好消息。但小規(guī)模爆發(fā)的疫情以及上海市于11月份嚴(yán)格的疫情防控政策還是在一定程度上抑制了人們的出行需求，導(dǎo)致了酒店業(yè)績表現(xiàn)的些許下滑。截至2022年11月，每間可出租客房收入同比去年下降了33.7%，并跌至約345元。同時(shí)也因嚴(yán)格的疫情防控政策導(dǎo)致年底峰會(huì)等差旅活動(dòng)舉辦受阻，入住率同比去年下降約14.2百分點(diǎn)。2022年共1,470間客房入市。2023年計(jì)劃入市的高端及奢華酒店令人期待。其中，換牌改造的地標(biāo)奢華型酒店也會(huì)在2023年接踵亮相，包括由四季換牌的阿麗拉酒店（188間客房）、以及由九龍賓館改造的上海北外灘金輝索菲特酒店（384間客房）。此外，2023年文化旅游和奢華酒店的聯(lián)合打造也是未來旅行的熱門趨勢，例如上海西岸美高梅酒店（219間客房）已計(jì)劃在2023年入駐上海著名文化藝術(shù)片區(qū)西岸。同時(shí)，由于部分酒店的開業(yè)延遲，預(yù)計(jì)2023年共3,915間客房準(zhǔn)備入市。

上海高端酒店經(jīng)營表現(xiàn)1,2001,000800600400日均房價(jià)200-日均房價(jià)（元）每間可出租客房收入（元）入住率（%）截至2022年11月（與截至2021年11月同比）82511%14.2pp34533.7%42%元元日均房價(jià)入住率每間可出租客房收入業(yè)績周期2013201420152016