老年公寓設(shè)計(jì)方案

/老年公寓設(shè)計(jì)方案一．概要老年公寓ApartmentfortheAged是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化消遣、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是一種居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，是綜合管理的住宅類型。老年公寓和敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的老年專用住宅，供應(yīng)應(yīng)老年人的是特性化的居住條件和人性化的服務(wù)。公寓選址在城市周邊，有山水相伴，空氣簇新，風(fēng)景漂亮的環(huán)境。入住的老人可依據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房類型、等級(jí)和服務(wù)檔次。公寓主動(dòng)推行正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和管理，營造一個(gè)平安、便利、高質(zhì)量、高品位、回來自然的老人聚居環(huán)境，努力實(shí)現(xiàn)“老有所為、老有所樂、老有所學(xué)、老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)”的目標(biāo)。二．公寓描述A.

公寓的宗旨：為老人真誠服務(wù)、讓社會(huì)家人放心。B.

公寓的名稱：康樂苑C.

公寓的機(jī)構(gòu)圖：

三．老年公寓可行性分析（一）、中國家庭結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：我國大中城市實(shí)行支配生育后的第一批獨(dú)生子女已進(jìn)入婚育期，家庭中的勞動(dòng)人口必需供應(yīng)雙方父母和一個(gè)孩子，我國的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變更，隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，年輕人的工作和生活節(jié)奏越來越快，和家庭老人溝通的時(shí)間和機(jī)會(huì)也越來越少，城市空巢家庭不斷增多，而目前的狀況是，中國社會(huì)還未給老年人安享晚年生活供應(yīng)足夠的空間。中國不僅是一個(gè)人口大國，同時(shí)也是一個(gè)老年人口大國，由于中國人口政策的特殊性，目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％。隨著中國人口老齡化和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及老年人對(duì)高質(zhì)量養(yǎng)老生活的需求，適合不同需求層次的養(yǎng)老方式脫穎而出，其中老年公寓養(yǎng)老慢慢成為能夠滿足中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年人養(yǎng)老的一種方式。事實(shí)上，三種處于不同階段的大趨勢正在同時(shí)發(fā)展。第一種趨勢是浩大的退休人口。這一趨勢在將來的十年內(nèi)將變得特殊明顯。其次種趨勢是全球普遍出現(xiàn)誕生率下降現(xiàn)象。第三種趨勢是老年人處于退休狀態(tài)的時(shí)間將超過以往任何時(shí)候。人的預(yù)期壽命不斷增長，而人們退休的時(shí)間卻越來越早。（二）、觀念的變更據(jù)調(diào)查，在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6％的中高收入老年群體，他們認(rèn)為眼下的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面講，都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩男枨?，因此他們慢慢關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模式——老年公寓。另外，中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合也在不斷發(fā)生變更，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供應(yīng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭沖突也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變更，不少老年人更加關(guān)切生活質(zhì)量的提高，而不情愿和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。（三）、國家政策隨著老年化步伐的加快，國家對(duì)老年人的關(guān)注也加強(qiáng)了?！吨腥A人民共和國老年人權(quán)益保障法》第三十四條、第三十五條規(guī)定：各級(jí)人民政府應(yīng)發(fā)展社區(qū)服務(wù)，逐步建立適應(yīng)老年人須要的生活服務(wù)、文化體育活動(dòng)、疾病護(hù)理和康復(fù)等服務(wù)設(shè)施和網(wǎng)點(diǎn)。發(fā)揚(yáng)鄰里互助的傳統(tǒng)，提倡鄰里間關(guān)切、幫助有困難的老年人。激勵(lì)和支持社會(huì)志愿者為老年人服務(wù)。對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn)，并核發(fā)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人供應(yīng)服務(wù)的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。其自用的房產(chǎn)、土地車船暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅、車船運(yùn)用稅。其自用的房產(chǎn)、土地車船暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅、車船運(yùn)用稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力氣，通過非營利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。參加養(yǎng)老保險(xiǎn)社會(huì)統(tǒng)籌和大病醫(yī)療費(fèi)用社會(huì)統(tǒng)籌的企業(yè)，在虧損或者破產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)依法繳納或者清償社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。其退休老年人的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇和患大病的醫(yī)療費(fèi)用，由社會(huì)保險(xiǎn)部門按規(guī)定予以支付。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)逐步增加對(duì)老年人福利事業(yè)的投入，依照規(guī)定多種渠道籌集資金，興辦敬老院、托老所、福利院、老年公寓等福利設(shè)施，并加強(qiáng)管理。同時(shí)激勵(lì)民間資本投入到該行業(yè)中去，不僅在稅金，管理費(fèi)上減或免，就是用水，用電也實(shí)惠。且按入住人頭，從社?；鹄飫澇鲆还P款來作激勵(lì)補(bǔ)貼。（四）、老年公寓特有的吸引力老年公寓能為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人供應(yīng)特性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以，其優(yōu)勢是特殊明顯的：（1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會(huì)效率。（2）有利于老年人身心健康。（3）服務(wù)特地化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高，真正實(shí)現(xiàn)我國提倡的“五有養(yǎng)老”。（4）老人仍擁有自己的居所、配置自己寵愛的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。（五）、老年公寓現(xiàn)狀

老年公寓的供應(yīng)狀況分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國目前不同規(guī)模的老年公寓僅６００多家，規(guī)模都比較小。初具規(guī)模的只有天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等幾家。許多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未留意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和須要改進(jìn)之處。

1．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎兀?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。

2．老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求動(dòng)身，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。

3．老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境漂亮，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000－3000元，許多老年人只好望洋興嘆?？梢姡谖覈壳皬V袤老年人的收入偏低的狀況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣袤中低收入老年人的承受實(shí)力。

4．政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。

5．各地出現(xiàn)的老年公寓品質(zhì)層次較低。一些地區(qū)存在的名為“老年公寓”的居住小區(qū)，規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多是原有的已開發(fā)住房。以此概念進(jìn)行銷售，從小區(qū)規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)方面和實(shí)際意義的老年公寓相去太遠(yuǎn)。四．公寓模式從世界各地老人住宅的經(jīng)營管理看，大致可分為三種模式：第一是公辦公營式，其次是公辦民營式，第三是民辦民營式。老年公寓應(yīng)屬于第三類模式，由民間團(tuán)體自行興建自行管理的老人住宅，入住者通常須要交納確定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營性質(zhì)。開發(fā)商投資者的介入點(diǎn)也在于此。因?yàn)榈谝活惣儗偕鐣?huì)福利院；其次類則更象目前國內(nèi)流行的敬老院等；而純經(jīng)營性的老年公寓目前尚很少。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；供應(yīng)全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不須要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并須要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并須要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和閱歷，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來源劃分事實(shí)上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國外閱歷，結(jié)合我國實(shí)際狀況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還須要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面和外國老人有許多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)依據(jù)中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。結(jié)合國內(nèi)外實(shí)際，本老年公寓留意以下幾點(diǎn)：

1．地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣簇新，交通便利，有綠化帶、公園等環(huán)境漂亮的地方。

2．規(guī)模和檔次。從居者本身的利益。平安管理和市場需求動(dòng)身，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體狀況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣袤中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模和檔次。

3．老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外閱歷和我國的具體狀況，老年公寓以經(jīng)營性和公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還須要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。本老年公寓還依據(jù)老年人身體狀況、經(jīng)濟(jì)條件和愛好，將公寓分為三大類。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。宿舍式公寓即寄宿制公寓，住此公寓，老年人如同住集體宿舍一樣，支配在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，這類公寓適合單身老人或老夫婦倆居住。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，可以是老人夫婦住在一起，也可以是老人夫婦和他們的子女或?qū)O子住在一起，使老年人產(chǎn)生居家的感覺，這種養(yǎng)老事實(shí)上是社會(huì)化養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的結(jié)合。醫(yī)護(hù)式公寓是將身體有較嚴(yán)峻殘疾、生活不能自理或行動(dòng)不便的老年人集中支配在一起居住，并由醫(yī)院或特地雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理。這類公寓的醫(yī)療條件好，適合子女不在身邊的老年人居住。五．設(shè)施和服務(wù)中國的老年人，可能對(duì)物質(zhì)生活的要求并不高，但他們希望能得到更多的親情。我們的傳統(tǒng)文化，也是最講究親情的。為了讓老人們不再孤獨(dú)感受親情，在我們的老年公寓里，除了硬件設(shè)施以外，還特殊重視軟件的建設(shè)，對(duì)人員等“軟件”的要求。本老年公寓是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑和設(shè)施方面都符合老年人的特點(diǎn)和需求，全部體現(xiàn)為老年人服務(wù)的理念。三位一體的管理：賓館式的管理、醫(yī)院式的護(hù)理、親情式的服務(wù)三者兼顧，融為一體。把親情服務(wù)，落實(shí)到每一個(gè)老人的身上。每位員工經(jīng)崗前培訓(xùn)后方能上崗。在設(shè)施方面:（1）公寓以低層小高層（有電梯）或平房有小院落為主，樓內(nèi)設(shè)有二人標(biāo)準(zhǔn)間，三人間，高檔套間（臥房、會(huì)客廳），特護(hù)間，室內(nèi)有陽臺(tái)、衛(wèi)生洗浴間、家具、空調(diào)、彩電、暖氣、電話預(yù)留并配有呼救系統(tǒng)。公共設(shè)施有共享陽光大廳、餐廳、書畫室、棋牌室、卡拉OK室、球類活動(dòng)室、健身康復(fù)室、電腦室等，并配有客用、醫(yī)用電梯各一部。道路為無障礙設(shè)計(jì)，地面接受防滑材料，通道安裝雙層扶手。老人可以一人住包間，也可以住兩人間、三人間。健身、文體、消遣活動(dòng)都在一幢大樓內(nèi)進(jìn)行，不受外界環(huán)境氣候干擾?？梢噪S意串門、閑聊、交摯友。（2）為了老人的平安，樓道、樓梯、電梯等多處配有攝像監(jiān)控設(shè)備。戶內(nèi)有緊急呼叫和電子安防系統(tǒng)，有事隨叫隨到，給老人精神和心理方面的勸慰。濃濃的親情使老人深深地感受到家庭的溫煦在社區(qū)平安網(wǎng)絡(luò)方面，實(shí)現(xiàn)消防報(bào)警、平安防盜、煤氣泄露報(bào)警、智能門控、家庭求救等功能。在門窗玻璃上安裝了防裂開防盜平安裝置，充分保證老年人的居住平安。（3）公寓內(nèi)有醫(yī)院、健身消遣、文化教化、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、溝通活動(dòng)、家政服務(wù)等配套的設(shè)施和服務(wù)。在文化消遣方面，設(shè)有圖書室、書畫室、手工制作室、茶社、麻將室、健身房、戲曲音樂室、臺(tái)球室、乒乓球室和門球場，并設(shè)有自選商店和鮮花店。文化消遣區(qū)在分布上留意了動(dòng)靜的分別，二樓為安靜優(yōu)雅的讀書休閑處，一樓為健身、熬煉的場所以及老年高校電教室、電視監(jiān)控室等；社區(qū)在植物選配上，選用大量適宜當(dāng)?shù)厣L的殺菌、防風(fēng)、防沙、具備療效的品種，起到凈化小環(huán)境、有益健康的作用；大片種植區(qū)塊可供老年人種植、采摘；設(shè)計(jì)園林式公園，山、水、石、亭、小徑共存，站坐皆宜。醫(yī)療康復(fù)設(shè)備齊全，有CT室、血壓心電監(jiān)護(hù)室、功能康復(fù)室、高壓氧等，高、中、初級(jí)醫(yī)護(hù)人員配備合理，可保證老年人得到相應(yīng)的治療和康復(fù)。（4）公寓設(shè)立了特地服務(wù)機(jī)構(gòu)，如：公寓管理處、文化消遣處、生活服務(wù)處、老年病探討中心和老年人身體狀況評(píng)價(jià)委員會(huì)。對(duì)老年常見的高血壓病、糖尿病、心腦血管病等進(jìn)行專題探討，并對(duì)入住老人的身體狀況實(shí)行分等級(jí)評(píng)估和微機(jī)管理。多媒體電視監(jiān)控系統(tǒng)的應(yīng)用，為公寓供應(yīng)了高科技管理手段。（5）公寓另設(shè)農(nóng)家樂，便利老人家屬用餐和住宿。在服務(wù)方面：（1）呼叫服務(wù)：24小時(shí)值班服務(wù)，各房間均設(shè)呼叫系統(tǒng)，有需求或遇緊狀況，工作人員可隨時(shí)到房間為您服務(wù)；（2）健身服務(wù)：有健身廣場等體育設(shè)施，有老人依據(jù)自身狀況或遵醫(yī)吃在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行健身體能熬煉；（3）文化服務(wù)：閱覽室、棋牌室在工作日內(nèi)對(duì)入住老人開放，有專職人員指導(dǎo)并適當(dāng)組織活動(dòng)。（4）醫(yī)療服務(wù)：由本公寓大夫或聘請(qǐng)專家定期為老人進(jìn)行健康詢問、指導(dǎo)和醫(yī)療服務(wù)，定期為老人查體，建立健康檔案，制定康復(fù)支配；常見病及偶發(fā)性疾病由本單位大夫診治，老人也可自主選擇其他醫(yī)院治療；專業(yè)的配餐師會(huì)為老人們制定科學(xué)合理養(yǎng)分豐富的健康食譜；（5）生活服務(wù)：為老人打水、備餐、分餐（特殊狀況如老人生病，可送餐入室），整理床上用品、桌面、窗臺(tái)、地面、衛(wèi)生間。日常為老人清洗衣服（不含內(nèi)衣），洗涮碗筷，床單每周清洗一次；（6）心理疏導(dǎo)：有專業(yè)的心理醫(yī)生適時(shí)進(jìn)行心理調(diào)理，排解心理障礙，使老年人心理健康，精神快樂；（7）飲食科學(xué)合理：針對(duì)老人獨(dú)特的生活特點(diǎn)，配備專業(yè)廚師在醫(yī)護(hù)人員指導(dǎo)下配餐。確保老人飲食的科學(xué)、養(yǎng)分，有利健康；早餐：牛奶、豆?jié){、稀飯及其面點(diǎn)；中晚餐：兩葷兩素一湯；（8）健身消遣：定期開展豐富的有益老人身心健康的消遣健身活動(dòng)，在書畫、攝影、近郊旅游等活動(dòng)中激起老人生活的情趣；（9）親情服務(wù)：提倡精神贍養(yǎng)，經(jīng)常和老人溝通，了解老人的喜怒哀樂、脾氣秉性、生活習(xí)慣，了解老人的內(nèi)心世界，視老人為親人，盡最大可能讓老人保持心情安逸，生活快樂、晚年華蜜；（10）交通服務(wù)：每天均有環(huán)城專車接送老人公寓還依據(jù)老人的身體狀況供應(yīng)不同類型的護(hù)理：1、

自理級(jí)服務(wù)內(nèi)容：1）支配工作人員值班，巡察老人房間。2）每日清掃老人房間、做環(huán)境衛(wèi)生。3）每周換洗一次被罩、床單、枕巾（必要時(shí)隨時(shí)換洗）。4）組織老人文體活動(dòng)，支配節(jié)日演出。5）醫(yī)生按時(shí)查房，做必要檢查。2、介助級(jí)服務(wù)內(nèi)容：1）支配工作人員24小時(shí)值班，巡察老人房間。2）每日清掃老人房間、做環(huán)境衛(wèi)生。3）隨時(shí)為老人送飯、送水。4）為老人冬、春、秋季每周換洗一次服裝，夏季經(jīng)常換洗（老人內(nèi)衣冬、春、秋季每周換洗二次，夏季每周隨時(shí)換洗）。5）每周換洗一次被罩、床單、枕巾（必要時(shí)隨時(shí)換洗）。6）為老人經(jīng)常清洗毛巾、洗臉盆，便器每周消毒一次。7）幫助老人洗頭、修剪指甲。8）定期為老人理發(fā)，保持老人儀表端莊。9）攙扶老人上廁所排便。10）組織老人戶外活動(dòng)、熬煉。11）醫(yī)生按時(shí)查房、查體。12）每年為老人體檢一次。3、介護(hù)級(jí)服務(wù)內(nèi)容：1）支配工作人員24小時(shí)值班，實(shí)行程序化個(gè)案護(hù)理。視狀況調(diào)整護(hù)理方案。2）喂水、喂飯、喂藥，隨時(shí)更換尿墊，定期為老人翻身。3）為老人送飯、送水。4）為老人冬、春、秋季每周換洗一次服裝，夏季經(jīng)常換洗（老人內(nèi)衣冬、春、秋季每周換洗二次，夏季隨時(shí)換洗）。5）冬、春、秋季每周為老人洗澡二次，夏季隨時(shí)為老人擦浴。6）定期為老人修剪指甲、洗頭、理發(fā)、剃胡須，保持老人儀表端莊。7）早晨幫助老人起床穿衣、洗漱、口腔護(hù)理、整理床鋪，晚上幫助老人洗腳、睡前脫衣。8）每周換洗二次被罩、床單、枕巾（必要時(shí)隨時(shí)換洗）。））9）為老人經(jīng)常清洗毛巾、洗臉盆，便器每周消毒二次。10）室內(nèi)和環(huán)境衛(wèi)生隨時(shí)打掃。11）視天氣狀況，每天帶老人到戶外活動(dòng)、熬煉。12）醫(yī)生按時(shí)查房、查體、視察病情剛好實(shí)施搶救。13）每年為老人體檢一次。4、專護(hù)級(jí)服務(wù)內(nèi)容：1）支配工作人員24小時(shí)護(hù)理老人，在為老人供應(yīng)介護(hù)級(jí)服務(wù)的基礎(chǔ)上，隨時(shí)為老人供應(yīng)所需特性化生活護(hù)理服務(wù)。2）醫(yī)生每日上、下午各查房一次，老人須要隨叫隨到，剛好處理。做到用藥、治療到床邊。依據(jù)專護(hù)對(duì)象病情須要，配備各種醫(yī)療監(jiān)護(hù)器械及藥品，剛好準(zhǔn)備協(xié)作搶救。3）每年為老人體檢一次。六．營銷策略及銷售老年公寓運(yùn)營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立干脆影響老年公寓的經(jīng)營成敗，因此本老年公寓的運(yùn)營模式遵循二路出擊的目標(biāo)市場定位原則；三方并舉的銷售原則；四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)原則。原則一：目標(biāo)市場定位——二路出擊。老年公寓的市場定位應(yīng)當(dāng)遵循兼顧老年人養(yǎng)老和公建設(shè)施共享的“二路出擊”原則。其目標(biāo)消費(fèi)群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人和資源公享群體（即享用老年公寓設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）。老年公寓具有“一低二高”的特點(diǎn)，即低容積率、高比例公建設(shè)施、高水平的社區(qū)服務(wù)。低容積率意味著人口密度低，這和高比例公建設(shè)施、高水平的社區(qū)服務(wù)存在沖突，因此其公建設(shè)施和服務(wù)資源在充分滿足社區(qū)內(nèi)老年人需求的同時(shí)向公眾供應(yīng)服務(wù)，這樣一方面可以實(shí)現(xiàn)長期以低廉的價(jià)格向社區(qū)內(nèi)的老年人供應(yīng)高品質(zhì)的服務(wù)，另一方面可以最大限度地發(fā)揮公建設(shè)施和服務(wù)資源的效能。為老年人供應(yīng)給老服務(wù)的同時(shí)依據(jù)項(xiàng)目所處地理位置，因地制宜地開發(fā)利用當(dāng)?shù)氐奶厣Y源規(guī)劃公建設(shè)施。如在旅游區(qū)域內(nèi)，就應(yīng)當(dāng)發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢，在為老年人供應(yīng)特色服務(wù)的同時(shí)對(duì)游客供應(yīng)住宿、消遣等服務(wù)，這樣一方面削減老年公寓作為老年社區(qū)的“暮氣”，讓老年人更多的接觸社會(huì)，減輕他們已經(jīng)脫離社會(huì)的心理感受，另一方面可以增加社區(qū)的收入，維持其正常經(jīng)營，從而為老年人供應(yīng)更優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老生活環(huán)境。原則二：銷售方式——三方并舉。依據(jù)老年公寓的市場定位接受三方并舉的銷售方式滿足不同消費(fèi)群體入住老年公寓的需求。三方并舉的銷售方式為出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)、出租房屋運(yùn)用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售房間（產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為和消費(fèi)行為相融合的方式）三種形式。不同消費(fèi)群體購買老年公寓的目的具有多樣性。老年公寓的運(yùn)用主體是老年人，但其消費(fèi)主體可以是老年人也可以是中年人。不同消費(fèi)群體購買老年公寓的目的具有多樣性，如為老年人養(yǎng)老、為投資房地產(chǎn)及二者兼而有之的，靈敏的銷售方式可以滿足不同人群的消費(fèi)需求，同時(shí)有利于開發(fā)商的資金回籠。

三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年公寓市場定位及多元化發(fā)展的要求。出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費(fèi)群體置業(yè)投資的要求；出租房屋運(yùn)用權(quán)方式最為靈敏，它可以依據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)觀念，創(chuàng)建性的衍生出多種既滿足消費(fèi)者的消費(fèi)需求又適合開發(fā)商經(jīng)營的租賃方式；產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合老年公寓的養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式的市場定位一方面滿足了投資者獲得投資收益的心理預(yù)期，同時(shí)可以使開發(fā)商快速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商接著擁有老年公寓的經(jīng)營權(quán)，從而有利于保持老年公寓的經(jīng)營方向。原則三：社區(qū)服務(wù)——四點(diǎn)標(biāo)新。社區(qū)服務(wù)的四點(diǎn)標(biāo)新意味著社區(qū)服務(wù)方面的社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)消遣服務(wù)達(dá)到獨(dú)樹一幟的水平，它是形成老年公寓差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)，是持續(xù)正常經(jīng)營的保障。

老年公寓為老年人供應(yīng)高品質(zhì)的養(yǎng)老生活，一方面它供應(yīng)適合老年人居住的住宅環(huán)境，另一方面供應(yīng)完善周到的人性化的社區(qū)服務(wù)，這是老年公寓差異化經(jīng)營的必備條件。老年公寓的社區(qū)服務(wù)水平可以分為必備層級(jí)、完備層級(jí)、完善層級(jí)，其中必備層級(jí)是老年公寓達(dá)到為老年人供應(yīng)平安、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級(jí)是老年公寓為老年人供應(yīng)敬重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級(jí)是老年公寓開發(fā)具有前瞻性服務(wù)項(xiàng)目形成和其他同類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。例如在社區(qū)家政服務(wù)方面，必備層級(jí)要為老年人供應(yīng)適合老年人特點(diǎn)的無障礙的購物場所及豐富的高品質(zhì)的商品，滿足他們平安、便利的購物需求。完備層級(jí)要達(dá)到依據(jù)老年人購物特點(diǎn)，供應(yīng)免費(fèi)送貨上門等人性化的規(guī)范的服務(wù)。完善層級(jí)要達(dá)到依據(jù)每戶老年人的消費(fèi)習(xí)慣、購物頻次，主動(dòng)的供應(yīng)特性化服務(wù)。概括而言，四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)賜予了鋼筋水泥靈性，提升了老年公寓的附加值，奠定了老年公寓的差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。此外，老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)。公寓接受“福利性事業(yè)，商業(yè)化運(yùn)作”的模式，走以老年人養(yǎng)老，帶動(dòng)醫(yī)療、商業(yè)、消遣、旅游的多元化經(jīng)營和發(fā)展的道路。我國人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關(guān)注并解決社會(huì)“低保”、“五保”等處于弱勢的老年人群的養(yǎng)老問題，而對(duì)中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用過程中可操作性差。同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會(huì)化養(yǎng)老和社會(huì)化投資并企業(yè)化經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對(duì)滯后，所以一般開發(fā)商在稅費(fèi)減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的實(shí)惠，對(duì)于具有社會(huì)化養(yǎng)老性質(zhì)的老年公寓，開發(fā)商須要完全依據(jù)市場條件解決項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上緣由，老年公寓運(yùn)營需應(yīng)遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。老年公寓項(xiàng)目相對(duì)于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、資金回收期長。老年公寓項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有專家稱老年公寓的總體造價(jià)要比一般房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為困難，一般住宅都通過住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的，而老年公寓則須要依據(jù)老年人市場需求的多種形式，實(shí)行租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中確定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務(wù)設(shè)施更須要通過經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營模式要實(shí)行靈敏多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。對(duì)老年公寓進(jìn)行市場推廣的最有效方式是花費(fèi)較大的力氣和較長的時(shí)間取得社會(huì)對(duì)老年公寓概念的相識(shí)和接受，還需在示范效應(yīng)、口碑和服務(wù)品牌上下功夫?？傊?，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會(huì)需求廣袤，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展須要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會(huì)的大力支持，法律法規(guī)的建立和完善。七．組織管理建立一支素養(yǎng)高、事業(yè)心強(qiáng)的老年工作干部隊(duì)伍是發(fā)展老年事業(yè)的組織保證。一是要選取一批年輕有為、熱心公益事業(yè)的中青年干部，加強(qiáng)老年心理學(xué)、護(hù)理學(xué)以及社會(huì)學(xué)等方面的專業(yè)學(xué)問學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，逐步建立起一支作風(fēng)正、業(yè)務(wù)精，包含專業(yè)技術(shù)人員和專業(yè)管理人員的老年工作專業(yè)隊(duì)伍。二是要?jiǎng)訂T社會(huì)力氣廣泛參和，建立并逐步擴(kuò)大志愿者服務(wù)隊(duì)伍。三是聘請(qǐng)一批德高望重的老同志參加社區(qū)管理服務(wù)工作，利用同老年人簡潔溝通的優(yōu)勢，自己管理自己，自己服務(wù)自己。

另外，本公寓員工的績效管理實(shí)施薪酬管理如下：八．財(cái)務(wù)分析