婁底市陽光一品住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告

載一、項(xiàng)目概況(二)項(xiàng)目建設(shè)單位：湖南省上好家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(三)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：譚軍亭(四)建設(shè)地點(diǎn)：地處婁底市建設(shè)路與同仁街之間、新園育才路對(duì)接，進(jìn)而輻身全城。該地屬婁底城市規(guī)劃功能布局—“南政、北工、中商”中的“南政”板塊，是“南政”板平方米(多層住宅面積16030.82平方米、小高層住宅面積13565.76平方米)、商業(yè)面積5863.5平方米、地下室面積F樓五棟。建筑密度：44.3%載二、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)與研究范圍(一)項(xiàng)目可行性研究編制依據(jù)2、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等3、工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求6、有關(guān)各專業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范15、湖南省建設(shè)廳湘建[2006]330號(hào)《關(guān)于頒發(fā)(湖南省建筑工程計(jì)價(jià)辦法》及有關(guān)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)的通知17、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料18、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)調(diào)查(二)項(xiàng)目可行性研究范圍本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、經(jīng)濟(jì)的合理性、技術(shù)的可行性、實(shí)施的可能性等方面進(jìn)行了綜合性的研究論證，為項(xiàng)目的決策和開發(fā)建設(shè)提供依據(jù)。1、項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性2、市場(chǎng)調(diào)查與需求分析3、現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析4、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容5、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案6、進(jìn)度控制與工程建設(shè)方案7、投資估算與資金籌措8、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)9、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能三、技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)指標(biāo)平方米(多層住宅面積16030.82平方米、小高層住宅面積13565.76平方米)、商業(yè)面積5863.5平方米、地下室面積3、總層數(shù)：17+1F、6+1F5、建筑容積率(不包括地下室)：3.06四、研究結(jié)論與建議載1、在城區(qū)新建本項(xiàng)目符合婁底市城市擴(kuò)建的發(fā)展規(guī)劃。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)水、電、氣、通訊、道路等市政配套設(shè)施具備，為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了良好的外部環(huán)境。3、本項(xiàng)目根據(jù)地域特點(diǎn)主要以三房二廳戶型住宅為主，從婁底市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來分析,本項(xiàng)目銷售市場(chǎng)前景節(jié)能、通訊、安全等配套措施考慮充分，設(shè)計(jì)合理，技術(shù)可銀行現(xiàn)行貸款利率，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。供建設(shè)資金，確保項(xiàng)目如期竣工。計(jì)方案，擬聘高水準(zhǔn)的施工承包隊(duì)伍及監(jiān)理公司，以確保本項(xiàng)目工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良。載生產(chǎn)的前提下講求速度與效益。大的投資利潤(rùn)，建議在項(xiàng)目開發(fā)的前期工作中，要加強(qiáng)市場(chǎng)6、項(xiàng)目建成后，實(shí)行規(guī)范物業(yè)管理。以上研究表明，本項(xiàng)目建設(shè)方案可行，但建設(shè)單位須關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。載一、建設(shè)單位基本情況湖南省上好家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系原湖南省正安房司于2008年5月800萬元，經(jīng)變更現(xiàn)有注冊(cè)資金2000萬元，法人代表譚軍亭，現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為叁級(jí)；營(yíng)業(yè)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)。該公司2008年開二、股東及股本情況單位：萬元、%120-3202000設(shè)立時(shí)出資%10股東姓名8011三、組織結(jié)構(gòu)及管理者素質(zhì)湖南省上好家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家私營(yíng)股份制公司下設(shè)綜合部、工程部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷策劃部等四個(gè)主要載且都具有房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。股東成員表從事專業(yè)年限男王旦男程師立婁底市恒旺醫(yī)藥有限公司，譚軍亭于2007年涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目。豐富的工作經(jīng)歷與較廣博的知識(shí)結(jié)構(gòu)，使其具有較高的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)從其成功的事業(yè)歷程，其務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)且富有開拓精神,使其能領(lǐng)導(dǎo)著企業(yè)蒸蒸日上的向前發(fā)展。載必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤地建市，現(xiàn)轄婁星區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、冷水江市、漣源市、雙峰縣和新化縣，市域總面積8117平方本級(jí)城市人口44萬。婁底地理位置優(yōu)越，交通便利，湘黔鐵路、洛湛鐵路在此交匯于此，上婁新高速、二廣高速貫穿其中，使婁底成為我國(guó)江南地區(qū)重銻都”、“百里煤海”和“有色金屬之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，是湖南省的能接北的中心要婁底市近年保持高速發(fā)展的GDP、不斷提升的居民購買力、以及隨著城市輻射力的增強(qiáng)，農(nóng)村城市化的提速等，給婁底市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的發(fā)展空間。載近五年來，婁底市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但市場(chǎng)空置率卻保持在較低水平，具體情況如下：婁底市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表全市商品房施工面積13.7.8全市商品房竣工量69.03.5全市商品房銷售面積60.35施工面積/銷售面積6全市商品房銷售金額全市房屋空置面積447全市房屋空置率38全市房屋均價(jià)程，并把該工程視為湖南省重點(diǎn)工程。婁底市政府根據(jù)形勢(shì)需要，相應(yīng)提出了“南移北擴(kuò)”發(fā)展方針，婁底市迎來一個(gè)城鋼年產(chǎn)200萬噸超薄板帶鋼生產(chǎn)線已建成投產(chǎn)，全省著名大型民營(yíng)企業(yè)三一重工分廠、湖南省綜合類排名第二的五江化工集團(tuán)等企業(yè)落戶于、區(qū)接連投資各供電建設(shè)、綠化、美化、亮化、交通、市場(chǎng)面貌煥然一新，的發(fā)展宏圖及婁底市城區(qū)創(chuàng)建省級(jí)園林城市所做出的努力。載按照婁底市十一五規(guī)劃，在此期間，城區(qū)面積要從34平方年住房需求空間極為廣闊。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策和信貸支持方向。我國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)雖然飽受爭(zhēng)議，中央也針對(duì)目前房?jī)r(jià)上漲過快，房?jī)r(jià)過高的實(shí)際情況，發(fā)出了調(diào)控的聲音，但作為中部崛起的城市之一，從全國(guó)整體房?jī)r(jià)水平衡量，湖南都處于一個(gè)價(jià)格洼地。并且居民住房建設(shè)確實(shí)成為國(guó)家擴(kuò)大居住條件是城鎮(zhèn)居民的普遍愿望，而通過培育住宅消費(fèi)、發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)不斷投放大量信貸資金支持住宅建設(shè)，并在政策和稅費(fèi)方面時(shí)，銀行也積極開發(fā)居民購房貸款業(yè)務(wù)，以刺激和啟動(dòng)住宅消費(fèi)，因此，本項(xiàng)目建設(shè)與國(guó)家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略是完全相2、婁底作為一個(gè)新興的發(fā)展城市，近年來房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，目前已基本形成五大板塊，即城北開發(fā)區(qū)板塊、九龍載板塊、火車站板塊、婁南板塊及婁東板塊，且各板塊各具特色，城北開發(fā)區(qū)板塊有顯著的圍繞工業(yè)廠礦開發(fā)的特色，九龍板塊凸現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)特色；火車站板塊突出交通樞紐特色；城南板塊是政治特色；城東板塊是以良好的文化氛圍為特色。本項(xiàng)目處在城南板塊的城東位置，將以其舒適、現(xiàn)代、時(shí)尚的獨(dú)特項(xiàng)目魅力，彌補(bǔ)了城南板塊的不足，提升了建設(shè)3、隨著婁底市城區(qū)的改擴(kuò)建，對(duì)城市規(guī)劃和城市品位的“簡(jiǎn)約、現(xiàn)代”將極大的改善城市環(huán)境，增強(qiáng)了城市的服務(wù)功能，提高了城市的居住質(zhì)量，擴(kuò)大了城市人口的居住容4、通過固定資產(chǎn)投資建設(shè)的建成，可以帶動(dòng)我市鋼鐵、，調(diào)解住房供需矛盾都具有現(xiàn)實(shí)必要性?！瓣柟庖黄贰弊≌^(qū)項(xiàng)目的建成，顯然有著重要意義。三、項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)園路交匯處，是婁底城南新區(qū)隨吉星南路的拉通后的開發(fā)最載技學(xué)院；醫(yī)務(wù)方面有中心醫(yī)院、康一馨老年醫(yī)院、市骨科醫(yī)院；商業(yè)方面有步步高商場(chǎng)、沃爾瑪超市；行政職能機(jī)關(guān)有”住宅小區(qū)北臨城市道路建設(shè)路，通過建設(shè)路聯(lián)通的吉新路、新星路、育才路可四通八達(dá)，與城市各區(qū)域聯(lián)系快捷便利，與外界聯(lián)系十分方便，依山面水，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，地理位置較好。建設(shè)路與新園路交匯處，根據(jù)婁底市近、中、遠(yuǎn)三期規(guī)劃以及“一區(qū)三片六個(gè)組團(tuán)”的規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)符合婁底市總體規(guī)市汽車南站的距離也不園等市民休閑、商氣，是住家、投資的首選。了城市建設(shè)的要求。載一、湖南經(jīng)濟(jì)宏觀分析張春賢同志在報(bào)告中提出，加快“3＋5”城市群建設(shè)，擦亮了湖南經(jīng)濟(jì)版圖。加快以長(zhǎng)株潭為中心，以一個(gè)半小時(shí)通勤為半徑，包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽在內(nèi)的“3＋5”城市群建設(shè)，形成湖南在中部崛起的主要力量，對(duì)湖南經(jīng)濟(jì)乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用將是前所未有的。同時(shí)從國(guó)家實(shí)施“中部崛起”的戰(zhàn)略來看，省委、省政府緊緊抓住時(shí)作機(jī)制和運(yùn)行模式，成為湖南發(fā)展的主體區(qū)域、中部崛起的重要支撐，到2020年左右，建成全國(guó)具有重大影響的城市群。并且，要在4個(gè)方面形成城市群的強(qiáng)大支撐：推進(jìn)以布互聯(lián)成網(wǎng)為主線的設(shè)施共建；推進(jìn)以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、集群發(fā)展為合整治為核心的環(huán)保載構(gòu)建區(qū)域大市場(chǎng)，啟動(dòng)跨區(qū)域企業(yè)重組，經(jīng)濟(jì)增幅高于全省水平的2％－3％，經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)12％以上；第二步到形成設(shè)施一體化、產(chǎn)業(yè)一體化、城鄉(xiāng)一體化格圈內(nèi)地區(qū)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入占全省的70％左右，城鎮(zhèn)化小康，成為我國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之一，成為全國(guó)具有重大影二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析117平方公湖南工業(yè)重鎮(zhèn)、國(guó)家森店)為商業(yè)中心;以樂坪街(婁底市政府)為老行政中心;以株山公園為文化中心;以漣鋼廠區(qū)(經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))為工業(yè)載目前，婁底的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，人民經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步上升，南移北擴(kuò)的政府使得婁底新區(qū)的重點(diǎn)工程陸續(xù)開工建設(shè)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都是利好消息。三、婁底市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀各個(gè)環(huán)節(jié)出臺(tái)了一系列宏觀措施力促房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。婁底市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，制定和實(shí)施了積極穩(wěn)健的配套措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，商品房長(zhǎng)，但住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不太合理，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控效果甚微，房?jī)r(jià)依然上行，房?jī)r(jià)偏高對(duì)中低收入家庭承受力弱。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1、投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)：“十五”期間，受城市規(guī)模擴(kuò)大、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快和大大推動(dòng)了城市住宅需求的擴(kuò)張，婁底市住宅開發(fā)投資總體明婁底“十五”時(shí)期的住宅發(fā)展進(jìn)入了增長(zhǎng)期，住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位明2、住宅建設(shè)步伐加快，居住水平不斷提高：載“十五”期間，住宅建設(shè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，建設(shè)18.5萬平方米。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅的供求總量仍將不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。3、住宅價(jià)格水平偏低，增長(zhǎng)趨勢(shì)保持平衡：“十五”期間商品住宅價(jià)格在全省仍維持較低水平，價(jià)格保持小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，價(jià)格上漲率較為平穩(wěn)。4、房地產(chǎn)開發(fā)貸款快速增長(zhǎng)，住房貸款減少，個(gè)貸增元改革深化后，個(gè)人住房貸款是個(gè)人住房消費(fèi)的主要經(jīng)濟(jì)支優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。截止“十五”期末，全市房地產(chǎn)二、存在的問題：婁底市房地產(chǎn)的發(fā)展主要還存在一些問題，主要有以1、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理，有效需求不足。從理論載上講，房?jī)r(jià)的漲跌，其根本的動(dòng)力都是由供求關(guān)系決定的。當(dāng)前房?jī)r(jià)的上漲是房地產(chǎn)需求旺盛的結(jié)果，其結(jié)果主要表現(xiàn)在廣大中低收入者住房需求釋放和可供給中低收入階層選擇房屋脫節(jié)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)量增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)性矛盾有很大的關(guān)系，商品房結(jié)構(gòu)的不合理推動(dòng)了商品住房平均價(jià)格上升。房地產(chǎn)的投資者由于無法獲得準(zhǔn)確的信息,只能依賴于其他人的行為和預(yù)期來形成自己的預(yù)期,從而選擇自己的行為策略。當(dāng)投資者批量購入商品房,房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)因持續(xù)的購房熱潮而不斷升溫,在從眾行為下,心里因素的誘導(dǎo)下，加上新聞媒體和某些政府行為的有意無意的導(dǎo)向作用,使得人們不斷參與購買房地產(chǎn),最終可能導(dǎo)致將房?jī)r(jià)推向頂峰,導(dǎo)致投入。但事實(shí)上,商品房真正的消費(fèi)者并沒有增加,這必將造成供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié),最終使得房地產(chǎn)市場(chǎng)無法協(xié)調(diào)、有秩序地3、房?jī)r(jià)上漲影響整個(gè)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。持續(xù)的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲必將導(dǎo)致更多的消費(fèi)者通過長(zhǎng)期按揭的方式來滿足自己的住房需求,消費(fèi)者在辦理按揭的時(shí)候通常根據(jù)自己當(dāng)前的收入水平預(yù)期未來的債務(wù)償還能力,一旦將來載實(shí)際收入達(dá)不到預(yù)期的水平,就很可能出現(xiàn)相互拖欠、甚至不能償還的現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)整體不景氣,社會(huì)上就會(huì)出害國(guó)家的金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。4、有效的需求不足。我市大部分商品房?jī)r(jià)格高出中低收入家庭的承受力，加上社會(huì)保障制度未有效建立，居民在使人們?cè)谧》糠矫娴闹С鲲@得十會(huì)謹(jǐn)慎，使得有效需求更顯四、本項(xiàng)目市場(chǎng)分析(一)本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)充分考慮周邊人群的生活、休閑等習(xí)性并溶入小區(qū)建設(shè)理念80%。該類產(chǎn)品具有獨(dú)立的廚衛(wèi)系統(tǒng)、人性化的空間布局、領(lǐng)域等特點(diǎn)，能讓客戶體驗(yàn)到總價(jià)適中、功能齊全的超值享受。(二)本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)根據(jù)“陽光一品”項(xiàng)目前期市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及項(xiàng)目自身特點(diǎn)調(diào)研、分析結(jié)論，通過對(duì)“陽光一品”項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，可就本項(xiàng)目特點(diǎn)得出以下結(jié)論：載?提前的項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、市場(chǎng)等方面的功課；?屬新城區(qū)，受市場(chǎng)關(guān)注，未來升值潛力巨大；?外來資源的引進(jìn)(策劃、規(guī)劃、物業(yè)管理)；?開發(fā)商具有的房開經(jīng)驗(yàn)，且具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力；合適；?項(xiàng)目地塊較小，不易形成大規(guī)模的園林社區(qū)；?市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)物業(yè)有需求，有空白點(diǎn)；項(xiàng)目較少；?客戶對(duì)配套成熟的地段購買欲望相對(duì)較高；?未來兩年不可預(yù)見的宏觀政策威脅；結(jié)論:在項(xiàng)目的諸多特性分析中，盡管賣點(diǎn)很多，但很獨(dú)具才能讓項(xiàng)目開發(fā)銷售做到事半功倍。鑒于此，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和載全面提高項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)利用政府配套的即將建設(shè)，弱化本地段交通等方面的不利局面；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅：先在市場(chǎng)上樹立良好的形象，得到市場(chǎng)的認(rèn)可度，達(dá)到美譽(yù)度，處處都高人一步；減小劣勢(shì)，避免威脅：加快工程進(jìn)度，提前展示本案品質(zhì)，弱化劣勢(shì)對(duì)本案的影響。五、產(chǎn)品目標(biāo)客戶(一)客戶群特征周邊縣市人群：如官員、企事業(yè)單位(稅務(wù)、電力、電信)、大型企業(yè)管理層、商人等。2.城南客戶群主要來源于婁底工薪階層、周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)3.漣鋼區(qū)域客戶群主要為廠內(nèi)客戶；(二)客戶總結(jié)1.需要的是居家型物業(yè)，主要集中在三房為主，面積在4.他們喜歡的建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格為主；載第五章項(xiàng)目營(yíng)銷策略幅高頻振動(dòng)方式，以達(dá)到客戶—產(chǎn)品—市場(chǎng)的最佳匹配。二、營(yíng)銷策略抓住本項(xiàng)目位置特性、以周邊配套及市政設(shè)施優(yōu)勢(shì)、結(jié)合本項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)，突出項(xiàng)目核心主題作為宣傳點(diǎn)。采取從周邊縣市有意向的大企業(yè)、機(jī)關(guān)團(tuán)體等群體入手突破，走外圍向銷公以點(diǎn)帶面；廣告：靈活運(yùn)用電臺(tái)、短信、報(bào)紙及有選擇的戶三、促銷價(jià)格制度促進(jìn)價(jià)格制度可根據(jù)市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)情況確定，一般用于后服務(wù)擴(kuò)大影以較低價(jià)格出售，會(huì)對(duì)銷售收入產(chǎn)生影響，因此價(jià)格制定要合理，并應(yīng)采取相應(yīng)的成本控制措施。在一定時(shí)期后，可根據(jù)產(chǎn)品銷售情載況逐漸將產(chǎn)品價(jià)格提高到一定水平。一、地形地質(zhì)條件現(xiàn)場(chǎng)地形平整，場(chǎng)地地基整體穩(wěn)定性較好，適宜本工程二、建設(shè)地點(diǎn)及交通條件小區(qū)建設(shè)用地位于城市主干道建設(shè)路與同仁路之間，新2、交通動(dòng)輸條件婁底是湖南省中部地區(qū)，湘黔、洛湛鐵路交匯于婁底，國(guó)道、上瑞高速貫穿其中，為本項(xiàng)目原材料運(yùn)輸提供了交通運(yùn)輸保障。三、氣候及水文條件秋季干燥，冬季稍寒。全年平均氣溫2、工程地質(zhì)及水文條件載勘察場(chǎng)地內(nèi)的地下水主要賦存于素填土層中的上層滯水和灰?guī)r層中的巖溶裂隙水，其補(bǔ)給來源主要為大氣降水和生勘察場(chǎng)地內(nèi)的地層滲透性差異較大，人工素填土層和灰?guī)r層的滲透性好，淤泥質(zhì)粘土層和粘土層的滲透性較差。在灰?guī)r層鉆進(jìn)過程中，有不同程度的漏水現(xiàn)象，說明巖石裂隙有一定的連通性。根據(jù)附近場(chǎng)地所取地下水樣的水質(zhì)分析結(jié)果，按照巖土工程勘察規(guī)范水和土的腐蝕性評(píng)價(jià)表，判定擬建場(chǎng)地的地下的特征和雨量集中的特點(diǎn)，除4、5月份雨季外，其它均為良好季節(jié)，氣候條婁底市氣象資料如下：年平均氣溫17.2C其中：一月份平均氣溫5.0C七月份平均氣溫28.6C極端最高氣溫39.6C極端最低氣溫-7.4C載五、市政配套條件供水：城市自來水管網(wǎng)供水。供電：用地旁已有高壓線路，高壓電源可直接引入。通訊：直接從電信運(yùn)營(yíng)商的骨干網(wǎng)接入。交通：十分便利，建設(shè)用地位于建設(shè)路，與婁底市城市六、建筑材料婁底市是一個(gè)能源、原材料基地，其建筑用材豐富，如市內(nèi)有漣鋼、冷鋼兩大鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)，有海螺、天女牌等水建載樓，負(fù)一層地下立體車位及配套用房，臨街三面的第一、二層為獨(dú)立商鋪，三面道路環(huán)繞，出行十分方便，周邊開發(fā)火熱，地段可發(fā)掘的商機(jī)潛力大，是一塊難得的財(cái)富寶地。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)7、現(xiàn)行其它各相關(guān)規(guī)范規(guī)程；二、總體布局原則用地形的條件下，利用地形高差布置地下車庫，主入口從新庫，車庫的影響，創(chuàng)造相對(duì)寧靜的生活環(huán)境。生載態(tài)功能，加強(qiáng)小區(qū)自身調(diào)節(jié)能力，合理利用能源和資源，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造一個(gè)以優(yōu)化人群身心素質(zhì)，適應(yīng)社會(huì)再發(fā)人類棲住地。)：“陽光一品”項(xiàng)目有著獨(dú)特的環(huán)境、交通優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)有規(guī)模、功能齊全、綜合性的生活居住小區(qū)，建設(shè)中即要考慮小區(qū)有特色、有生命力、環(huán)境優(yōu)美，更重要的是注重小區(qū)有內(nèi)涵、有品味，將當(dāng)?shù)刈匀缓腿宋姆矫嫖幕瘏R入其中。4、市場(chǎng)化管理，統(tǒng)一開發(fā)，合理布局，統(tǒng)籌安排。三、規(guī)劃規(guī)?？偨ㄖ娣e41911.38平方米，建筑密度品”項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖》，建筑盡量在緊湊的布局中反映清晰的組織邏輯和形體關(guān)系，方案以南北通透的板樓條形布置。其中小區(qū)主入口布置于新園路，南邊沿同仁路為車流主中央部分內(nèi)建筑內(nèi)庭院，住宅入口由內(nèi)院進(jìn)入，交通流線簡(jiǎn)潔流暢，滿足消防要求。載建筑周邊設(shè)置環(huán)形消防車道，盡端路布置回車場(chǎng)地，滿足消防車通行要求，消防撲救面設(shè)在建筑長(zhǎng)邊開敞處，便于消防提升景觀品質(zhì)。五、管線綜合布置小區(qū)采用城市自來水為供水水源，主供水管采用從市政DNPE低區(qū)及貯水支管采用DN100管米設(shè)一處地上式消防栓，在住宅樓的樓梯間、消防電梯前室、地下車庫等處設(shè)有室內(nèi)消防栓。根據(jù)室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范和污水處理原則，排水管網(wǎng)采用雨、污水分流制布置，地表雨水采用雨水井收集，屋面雨水載匯集后經(jīng)雨水井直接排入雨水排水管，雨水排水管采用DN600管徑的機(jī)制離心鋼筋砼管，就近排入市政污水管網(wǎng)；建筑物內(nèi)的污水排入化糞池或小區(qū)內(nèi)的污水處理后，再經(jīng)小區(qū)內(nèi)的污水管，排入城市道路中的城市污水管網(wǎng)。小區(qū)的燃?xì)夤苡蓨涞资腥細(xì)夤芫W(wǎng)引入，燃?xì)夤艿闹鞴転?、負(fù)荷等級(jí)：消防用電、應(yīng)急照明、疏散標(biāo)志燈電梯、變頻調(diào)速恒壓供水生活水泵、排污泵、客梯為二級(jí)容量，其備用電源采用柴油發(fā)電機(jī)組。采用高壓電纜直埋引入地下室變配電所：本工程設(shè)10kV高低壓配電所各一座，位于地下一層配電室，內(nèi)置一臺(tái)400kVA干式變壓器。高壓供電系統(tǒng)采用單母線接線方式，低壓供電系統(tǒng)采用單母線分段接線方式，低壓母聯(lián)斷路器采用自投自復(fù)方式，平時(shí)處于斷開，互為載要求和技術(shù)經(jīng)濟(jì)考核及節(jié)能管理的要求設(shè)置電能計(jì)量表進(jìn)3、功率因數(shù)補(bǔ)償方式：采用低壓側(cè)集中自動(dòng)無功補(bǔ)償方式，在每段低壓母線上裝設(shè)補(bǔ)償電容器，使補(bǔ)償后功率因YJVkV防設(shè)備采用ZR-YJV-1kV電1、電話及通信線路由婁底市電信運(yùn)營(yíng)商骨干網(wǎng)直接引入，采用預(yù)埋管道穿線式設(shè)計(jì)。CCTV控，防盜報(bào)警系統(tǒng)，出入口等重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。4、設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。載一、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目主要的污染是生活污水、垃圾及噪聲等，對(duì)上述1、公共及生活污水：公共及生活污水排污經(jīng)化糞池處理后再排入城市污水管道。2、垃圾：采用袋裝分撿收集處理，再放入垃圾收集站，3、噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的并達(dá)標(biāo)的設(shè)備，必要時(shí)可作技術(shù)處理，以達(dá)到降低噪聲的要求。對(duì)建筑注意動(dòng)、靜分區(qū)，并做隔音處理，以達(dá)到國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的要二、消防設(shè)計(jì)1、防火間距：本項(xiàng)目均為二類高層建筑及多層建筑，建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。2、消防車道：本項(xiàng)目消防車道內(nèi)部成環(huán)。其路邊距離消防車道坡度≤7%。3、消防登高面：本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的消防登高面設(shè)在城市干道上，建筑物周邊長(zhǎng)且不小于一個(gè)長(zhǎng)邊的消防登高面，滿足4、防火分區(qū)：本項(xiàng)目地下一層，設(shè)3個(gè)防火分區(qū)，每載每個(gè)住宅單元設(shè)1部防煙樓梯,靠外墻布置，有直接采光通一、實(shí)施方案“陽光一品”住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)模適中，在通脹預(yù)期的宏觀經(jīng)濟(jì)前提下，既要保證質(zhì)量將房屋交付給業(yè)主，如何控制成本是關(guān)健。為保證項(xiàng)目如期竣工，必須按以下步驟進(jìn)行：2、積極籌措資金，落實(shí)資金的到位時(shí)間表。3、抓緊“三通”工作，科學(xué)合理制定各階段施工進(jìn)度。量按時(shí)完方后地面，先主體后附屬的原則，注意避開雨水季節(jié)時(shí)地下工程施工，合理安排施工期二、工程建設(shè)監(jiān)理制度定本項(xiàng)目采用工程監(jiān)理制，招標(biāo)聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全程監(jiān)理，制訂監(jiān)理程序，規(guī)定監(jiān)理職責(zé)，明確監(jiān)理權(quán)利。監(jiān)理工程師應(yīng)根據(jù)合同的有關(guān)規(guī)定，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)方、施工單位的合法權(quán)益。載三、項(xiàng)目招投標(biāo)號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加投標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》，本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重水平高，設(shè)備先進(jìn)，資質(zhì)優(yōu)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位和價(jià)廉物美的設(shè)備、材料生產(chǎn)廠家，并按《合同法》簽訂承包、供應(yīng)合同，進(jìn)行管理、實(shí)施。招標(biāo)基本情況表和審批部門的核準(zhǔn)意見表同附于后。形式招標(biāo)招標(biāo)√√√√√√√全部部分招標(biāo)招標(biāo)√√√√√√√公開邀請(qǐng)招標(biāo)招標(biāo)√√√√√√√式√算金額(萬元)部分招標(biāo)√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√邀請(qǐng)招標(biāo)√方式√公中選人四、建設(shè)進(jìn)度安排根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)條件，資金籌措等情況，經(jīng)與業(yè)主方“陽光一品”住宅項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度表載精品√√√√√√√√√載第十章物業(yè)服務(wù)為適應(yīng)現(xiàn)代城市生活和社區(qū)管理、服務(wù)需要，本項(xiàng)目擬設(shè)立獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。其職責(zé)包括：6、提供居民需要的家政服務(wù)。本項(xiàng)目建成后，實(shí)施社會(huì)物業(yè)管理，有償服務(wù)，收入用于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，開發(fā)單位不再注入人力和物力。一、投資估算⒈湖南省建設(shè)廳湘建[2006]330號(hào)《關(guān)于頒發(fā)(湖南省建筑工程計(jì)價(jià)辦法》及有關(guān)工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)的通知2、湖南省建設(shè)廳《關(guān)于頒發(fā)(湖南建設(shè)工程計(jì)價(jià)暫行辦3湖南恒創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)有限公司提供的《婁底市“陽光一4.婁底市主要市場(chǎng)材料價(jià)格及預(yù)算價(jià)格。資分析本項(xiàng)目為非生產(chǎn)性建設(shè)工程投資，其建筑工程總投資由土地購置費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)、預(yù)備費(fèi)(包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成。3建筑安裝工程費(fèi)由土建安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施、附屬載人防等費(fèi)用。用：包括監(jiān)理、招標(biāo)、保險(xiǎn)及其他等。8、期間費(fèi)用：管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用。(三)建設(shè)投資估算表項(xiàng)目總投資一、項(xiàng)目開發(fā)成本69471、土地成本1175土地出讓金拆遷及其他可研、規(guī)劃設(shè)計(jì)60勘測(cè)5三通一平費(fèi)903、房屋開發(fā)費(fèi)4996(1)土建安裝工程費(fèi)4482其中：基礎(chǔ)工程80土建工程費(fèi)4177水\電\氣\有線初裝75門窗150強(qiáng)、弱電118電梯及安裝1688安防及其他共配套設(shè)施費(fèi)5、項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)2936、不可預(yù)見費(fèi)1587、其他費(fèi)用50計(jì)算依據(jù)土地成交確認(rèn)書按實(shí)際發(fā)生情況按實(shí)際發(fā)生情況按實(shí)際發(fā)生情況按經(jīng)驗(yàn)預(yù)估,含高層防