中海物業(yè)某大型住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

中海物業(yè)某大型住宅小區(qū)物業(yè)管理方案目錄TOC\o"1-5"\h\z一、樓盤介紹 1二、XXX物業(yè)管理述要 1三、管理目標和設想 --3四、管理內(nèi)容 7五、管理方式 8六、管理人員配備 12七、管理人員培訓 14八、管理規(guī)章制度 20九、各項指標承諾及措施 23十、便民服務 -28十一、社區(qū)活動設想 -34十二、智能化系統(tǒng)管理維護 45十三、接管后計劃 50十四、物業(yè)管理工作相關流程 51十五、銷售配合措施 59十六、開辦費用測算 61附：XXXX物業(yè)管理合同草案一、樓盤介紹略二、XXX物業(yè)管理述要XXX物業(yè)管理（深圳）有限公司成立于一九九九年十月二十日，是XXX地產(chǎn)（深圳）有限公司全資子公司，為外商獨資企業(yè)，具有獨立法人資格，為深圳市乙級物業(yè)管理單位。公司將“創(chuàng)建國際一流物業(yè)管理企業(yè)”為自己奮斗目標，聘請香港著名戴德梁行為物業(yè)顧問，吸收引進國內(nèi)外先進經(jīng)驗和技術，運用現(xiàn)代企業(yè)管理理論，精心打理自己管理小區(qū)，其中桂芳園住宅小區(qū)已成為享譽深圳明星樓盤，成為深圳市最有代表性城鎮(zhèn)化小區(qū)。本著“至誠服務、有序高效、務實創(chuàng)新、求真求精”企業(yè)理念，XXX物業(yè)穩(wěn)步發(fā)展、創(chuàng)新進取，已形成自己特色，在同行業(yè)中有一定知名度。三、管理目標及整體設想針對xxxx實際情況，我們確立了其物業(yè)管理目標定位和整體構想。我們對xxxx管理目標定位是：在管理期內(nèi)，使xxxx物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為深圳市物業(yè)管理典范，樹立起獨樹一幟品牌物業(yè)形象。通過專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理服務，在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使xxxx達到龍崗區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)管理標準，二年內(nèi)達到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)管理標準，三年內(nèi)達到廣東省優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理標準，四年內(nèi)達到國家優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理標準。我們對xxxx管理設想可概括為：樹立XXX物業(yè)管理形象建設專業(yè)規(guī)范服務隊伍提升xxxx綜合品質(zhì)打造XXX一流地產(chǎn)品牌（一）樹立XXX物業(yè)管理形象XXX物業(yè)是一個極具活力和競爭能力物業(yè)管理企業(yè)，她最鮮明特色是敢于創(chuàng)新，既有機制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念創(chuàng)新。XXX物業(yè)經(jīng)過四年歷煉，積淀了豐富企業(yè)文化，儲備了大批優(yōu)秀人才，擁有成熟物業(yè)管理經(jīng)驗，保證了自己在市場經(jīng)濟大潮中越來越具競爭力。XXX在接管xxxx后，xxxx將成為XXX物業(yè)明年工作重中之重，必將投入主要精力，努力樹立起XXX物業(yè)管理形象，為提升xxxx物業(yè)管理水平，XXX物業(yè)準備采取以下措施：1、全面推行“人性化物業(yè)管理模式”XXX物業(yè)借鑒國外物業(yè)管理經(jīng)驗，廣泛引入人性化物業(yè)管理先進管理理念，以關注員工不同需求、關注業(yè)主家居質(zhì)量、關注環(huán)境溫馨和諧、關注社區(qū)整體氛圍為特征具有XXX特色人性化管理模式，使XXX物業(yè)在管理水平上有了質(zhì)提高。XXX人性化管理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一：對業(yè)主來說，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感統(tǒng)一；對公司來說，實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理統(tǒng)一；對員工來說，體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長統(tǒng)一。XXX“人性化物業(yè)管理模式”可以表述為：（1）關注員工和業(yè)主不同層次需求；（2）小區(qū)環(huán)境建設中人性化因素融入；（3）對業(yè)主在管理服務過程中“家庭式關懷”；（4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神塑造。簡言之，就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束和諧、有序舒暢環(huán)境和文化氛圍，使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面品味需求均得到滿足。XXX物業(yè)在桂芳園物業(yè)管理實踐中提煉出人性化物業(yè)管理模式必將使xxxx物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。2、個性化服務作為服務性行業(yè)，XXX物業(yè)在管理服務上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進理念，在xxxx物業(yè)管理中，我們將提供個性化服務，以適應社會發(fā)展與消費細分市場趨勢。我們從過去著眼于滿足業(yè)主群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求基礎上，最大可能地滿足于業(yè)主個性需求、特殊需要高度；盡可能多地為業(yè)主提供關懷心靈、關注人性深層次服務。因此，XXX物業(yè)將根據(jù)各類業(yè)主不同需求，提供不同層次、不同類型個性化服務。我們將根據(jù)xxxx各類業(yè)主不同需求，提供更適合不同層面、不同類型個性化社區(qū)服務內(nèi)容，實行有效'愛好分類、個性服務”，將以往物業(yè)服務大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細分、愛好細分、服務細分更人性化服務。3、實踐“即時服務和隱性管理”相結(jié)合管理設想我們在xxxx物業(yè)管理中，將引入“即時服務”和“隱性管理”相結(jié)合管理理念?！凹磿r服務”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主服務需求做全面、深入、細致了解，并成立“業(yè)主應急服務隊伍”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意服務，我們強調(diào)是服務快捷性和業(yè)主滿意度。“隱性管理”是服務檔次提升，其主旨是充分尊重業(yè)主私密空間和生活私密性，而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn)，提供深層次個性化服務。比如，小區(qū)清潔管理，我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充分尊重了業(yè)主私密空間。4、物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大資本，因而，必須樹立現(xiàn)代人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)一種最重要資本進行開發(fā)利用，擴大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多價值。XXX物業(yè)將建立一套客觀公正價值評價體系和晉升考核機制，能量化盡量加以量化，不能量化則以適當方式轉(zhuǎn)化可量化項目，在工作績效考核方面將注重績效改進，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn)，在考核過程中，以上級考核下級為主，輔以同級之間和下級對上級評價來綜合衡量，確保考核公平、公正和公開。XXX物業(yè)已經(jīng)具有以下三個方面優(yōu)勢：一是具有對人才有吸引力、符合企業(yè)實際薪酬福利政策；二是重視與員工溝通，加大了情感投資力度，充分尊重員工，對員工進行“人文關懷、情感服務”，用溫馨、和諧企業(yè)內(nèi)部人際關系氛圍打動和感染員工，讓員工感受到企業(yè)這個“大家庭”溫暖；三是進行職位激勵，幫助員工進行職業(yè)生涯設計，給員工特別是中高層管理人員自我價值實現(xiàn)機會。通過種種努力，XXX物業(yè)勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前職業(yè)為終身職業(yè)，確保xxxx物業(yè)管理質(zhì)量，保證了XXX物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。5、全面實施MIS、CIS系統(tǒng)及CS系統(tǒng)工程MIS系統(tǒng)：物業(yè)管理服務各種信息快速反饋并及時處理十分重要，為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時處理，我們將在管理處監(jiān)控中心設置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng)，對社區(qū)所有信息進行接收和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤管理。CIS系統(tǒng)：我們將對xxxx進行形象設計。該設計內(nèi)容包括小區(qū)標識導視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點色調(diào)、招牌規(guī)劃設計、小區(qū)管理人員服裝、綠化景觀建造等，這些設計完成并實施以后，xxxx將有一個獨立完整形象系統(tǒng)，從而大大提高xxxx形象，提高社區(qū)文化品味。C.CS系統(tǒng)：我們將在xxxx物業(yè)管理中實施顧客滿意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、住戶需要出發(fā)，以業(yè)主滿意為XXX物業(yè)管理服務目標，使xxxx業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務價值。6、實行社區(qū)計算機網(wǎng)絡管理現(xiàn)代化物業(yè)應該實行現(xiàn)代化先進物業(yè)管理，實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平關鍵所在。XXX物業(yè)已在桂芳園使用了當時較為先進物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異，我們將總結(jié)經(jīng)驗，爭取將目前最新網(wǎng)絡版投入xxxx管理中，從而全面提升xxxx物業(yè)管理水平。7、全面實施ISO9001質(zhì)量保證體系實施ISO9001質(zhì)量保證體系是進行社區(qū)規(guī)范化管理保證，XXX物業(yè)將力爭于2004年通過ISO9001國際認證，我們將在xxxx管理中全面導入ISO9001管理體系，保證小區(qū)管理規(guī)范化、制度化。8、建立治安快速反應系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，xxxx治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強治安快速反應系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。9、逐步增加社區(qū)管理服務技術含量未來物業(yè)管理行業(yè)是人才競爭，也是管理服務中技術含量比拼，技術競爭將起最終作用。在xxxx物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中比重；環(huán)境綠化逐漸實行綠化機械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力成本；在機電設備管理中，利用成熟技術和經(jīng)驗，加快智能化建設。10、全面導入酒店式商務物業(yè)管理（重點介紹）我們將在xxxx推行“以業(yè)主為中心”酒店式管理服務模式，倡導“以人為本”全方位個性化業(yè)主服務。我們將按照現(xiàn)代酒店服務國際標準及相關要求來對xxxx進行全方位服務：（1）xxxx酒店式物業(yè)管理行為標準：Smile（微笑）：每一位員工必須對所有服務對象（業(yè)主）保持真誠微笑；Excellent（杰出）：要將每一項微小服務工作都要求完善，做得出色。Ready（準備）：主動，要求能隨時為服務對象（業(yè)主）提供專業(yè)、規(guī)范服務；Viewing（看待）：要把每一位服務對象（業(yè)主）都看作需要特殊照顧貴賓。Inviting&creating（創(chuàng)造）：要精心創(chuàng)造出使服務對象（業(yè)主）能感受到熱情氣氛和關懷體貼服務；Eye（關注）：始終要用熱情友好關注態(tài)度對待服務對象（業(yè)主），關注業(yè)主服務需求，及時提供服務，使之時刻有令人重視感受；國際酒店業(yè)認為，Service（服務）概念含義可用上述每一英文每頭一字母所包含內(nèi)容來理解，這也是我們對酒店式商務物業(yè)管理服務行為標準要求。（2）xxxx酒店式物業(yè)管理服務滿足個性服務需求標準：要滿足服務對象個性服務需求，具體要注意下列兩點：要事前了解服務對象各種不同需求：不同類型業(yè)主具有不同個性服務需求。一般而言，業(yè)主追求便利、迅速、安全、舒適、文明商住活動環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過程中，在滿足業(yè)主歸屬需要方面，應特別注重業(yè)主對管理項目和服務水平不同感受，滿足其自我實現(xiàn)需要方面需求；這樣，必須事前了解各類型業(yè)主“個性”歸類集中，擬定服務實施計劃。按物質(zhì)性需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象（業(yè)主）需要：物質(zhì)性需求差別是指服務對象對具體物質(zhì)產(chǎn)品（物業(yè)管理職能實施效果）不同需求。心理性需求差別是指其對具體物質(zhì)產(chǎn)品需求是相同，但對產(chǎn)品形式和表象（即物業(yè)管理職能實施過程）有不同要求。在提供服務時，不僅對物業(yè)管理職能實施效果有一致性要求，特別應注重實施過程中業(yè)主感受差異，在物業(yè)管理范疇中，盡所能滿足其差異服務。由此，應憑“以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務為中心”理念，推行充分體現(xiàn)酒店式“隱性管理”管理模式。（3）xxxx服務工作指導方針（服務誡條）：業(yè)主滿意是我們工作目標。微笑。真誠、熱情微笑是良好服務開始。溝通。誠懇、親切溝通方式是維系良好服務關系紐帶?？旖荨８鶕?jù)業(yè)主服務要求和投訴問題，及時采取行動，時刻關注業(yè)主。職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌，主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌，以自己經(jīng)過修飾儀表容貌為驕傲；注意個人衛(wèi)生；時刻留意員工就是公司形象體現(xiàn)者。團體合作。互助合作，良好服務不僅僅是每一位員工努力行為，而且更應是集體精神體現(xiàn)，認同XXX企業(yè)文化和管理。工作技能。熟知工作流程、工作標準，始終如一保持專業(yè)、規(guī)范工作水準進行物業(yè)管理服務。（4）業(yè)主服務感受描述：安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射“紀律嚴明、訓練有素”安全防范行為。大堂優(yōu)雅布置、溫馨氣氛，主動熱情大堂保安真誠微笑、禮貌問候，讓業(yè)主體現(xiàn)星級酒店服務感受。優(yōu)美綠色景觀，使人回歸自然，心曠神怡。整潔儀表、操作規(guī)范清潔人員，24小時保持潔凈公共環(huán)境之外，如有需要，上門提供酒店標準細致清潔服務。任何時候需要，通過信息網(wǎng)絡傳遞，隨即配送所需要商務用品；且常備“紅十字”應急醫(yī)藥，以備不時之需。公共設備正常運行和迅速家居維修服務，便可商居無憂。組織有主題文化娛樂和體育活動，常保心身開朗。擁有獨立私人空間，亦有自由、健康社交場所認識新朋友。XXX酒店式物業(yè)管理將使xxxx業(yè)主倍感尊貴。（二）建設專業(yè)規(guī)范服務隊伍在實施xxxx物業(yè)管理過程中，我們將建設一支能夠?qū)XX物業(yè)管理模式與xxxx全面結(jié)合專業(yè)、規(guī)范物業(yè)管理人員隊伍。同時，我們將持續(xù)推行“物業(yè)管理人職業(yè)化”管理主題，有計劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員，為xxxx物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)和儲備人才。XXX物業(yè)歷來重視培訓工作，建立了理論學習和實際演練相結(jié)合培訓機制。因此，我們有信心在xxxx物業(yè)管理期間，培育一支既有理論知識、又有實踐經(jīng)驗高素質(zhì)物業(yè)管理服務隊伍。（三）提升xxxx綜合品質(zhì)略（四）打造XXX一流地產(chǎn)品牌略四、管理內(nèi)容在接管xxxx物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：1、房屋建筑本體共用部位維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎等承重結(jié)構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等；2、房屋建筑本體共用設施設備維修、養(yǎng)護、管理和運行服務，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、公共消防設備、中央供水系統(tǒng)等；3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍市政公用設施維修、養(yǎng)護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務設施維修、養(yǎng)護和管理；5、公共環(huán)境清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；6、交通、車輛行駛及停泊；7、配合當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作；8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動；9、整理、保管與物業(yè)相關工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約行為進行處理。包括責令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理其它事項；12、積極配合xxxx銷售。五、管理方式借XXX物業(yè)“以物業(yè)管理為依托，以業(yè)主服務為中心”管理理念和“基本職能標準化、業(yè)主服務個性化”管理模式，吸取XXX物業(yè)多年管理經(jīng)驗，引入XXX物業(yè)先進運作機制，同時結(jié)合xxxx實際狀況和業(yè)主需求，使xxxx物業(yè)管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。（一）運作機制1、全面質(zhì)量管理XXX物業(yè)管理（深圳）有限公司已著手建立一整套有XXX物業(yè)管理特色質(zhì)量管理體系，主要內(nèi)容已成形，并力爭在2004年上半年全面通過ISO9001質(zhì)量體系國際認證，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達到業(yè)主滿意效果。2、計劃目標管理按XXX物業(yè)制定各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案，xxxx管理處各職能管理人員明確責任，授予權利，在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中檢查和控制，并將目標實施各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結(jié)合。.協(xié)調(diào)管理運用協(xié)調(diào)管理方法，解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間矛盾和沖突?！姓賱恿?，以行政職務權利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾強制性促動力。——競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務?！浾摯賱恿?，因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)目——管理者凝聚力，具體情況為領導者或一名管理人員對員工吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)核心力量。.督導管理管理處擬采用XXX物業(yè)管理成熟督導管理模式，對各職能部門實施指揮和指導管理。——經(jīng)濟管理，通過制定員工崗位和工作成績工資制度，調(diào)動員工積極性?！ㄒ?guī)管理，制定一套完整規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率?！麄鹘逃ㄟ^各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。（二）、激勵機制激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系綜合機能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”?！獙嵤┤粘９芾砟繕素熑沃疲鰪姽芾韺庸ぷ髦鲃有?，按“國優(yōu)”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工，作明確獎罰?！獙嵤┆劷稹⑵聘駮x級制度，調(diào)動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性?！婪ü芾?，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務。（三）、監(jiān)督機制監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)偏差，保證小區(qū)管理機構及其工作人員依法辦事?！芾碚邔C構內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督?！獦I(yè)主對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。——通過信息反饋等各種手段，實現(xiàn)監(jiān)督管理閉環(huán)機制，保證xxxx物業(yè)管理監(jiān)督機制有效實現(xiàn)。（四）、自我約束機制——經(jīng)濟利益促動自我約束機制，充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感動機，由這種動機去對行為作自我約束。——目標結(jié)構與責任相聯(lián)系促進機制，將管理目標層層分解到個人以后，由分層次子目標之間相互聯(lián)系而形成促動機制。——權利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約權利鏈條，形成相關機構、相關員工相互制約自我約束機制。（五）信息反饋及控制機制1、信息反饋渠道：2.信息反饋控制方式：（1）中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備無線對講機等現(xiàn)代工具，及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生任何情況。（2）通過嚴格崗位責任制和完善管理規(guī)章制度，實行規(guī)范化運作。（3）流暢嚴密運作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（4）管理處主任、管理員每月（日）檢查，通過總結(jié)評比獲取反饋信息。（5）通過反饋信息總評比，及時發(fā)現(xiàn)管理服務上缺點、盲點，以便改進工作，提高服務質(zhì)量。（六）量化管理及標準化運作1、量化管理（1）每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達任務，確定年度質(zhì)量目標，對業(yè)主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。（2）實行目標經(jīng)營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，做出具體要求。（3）管理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內(nèi)容及課時。（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。（5）財務運作量化，制定詳細年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本財務指標量化管理，提高效益。2.運作標準化管理（1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標。（2）貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，嚴格按照管理規(guī)程和操作要求運行。（3）運用公司《員工手冊》，規(guī)范管理處員工行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明行為表率。（4）發(fā)揮公司計算機管理系統(tǒng)作用，提高物業(yè)管理工作效率。（5）實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。六、人員配備（一）xxxx管理處組織機構圖（二）xxxx管理處人員配備（A1.A2.A3地塊）（無詳細資料，相關編制可能不準）1、管理處主任1人2、管理人員：20人工程部（維修）主管1人安管隊隊長1人保潔（綠化）主管1人行政（資料、社區(qū)文化、日常事務）主管1人、助理1人物業(yè)部主管1人物業(yè)助理5人（按小區(qū)實際管理需要設置）財務會計1人出納1人收款員2人倉管員1人前臺接待3人3、保安：60人（按小區(qū)實際管理需要設置，每班8小時，三班倒）4、維修人員：10人（按小區(qū)實際管理需要設置，持中級以上技工證書）5、清潔綠化人員：30人（按小區(qū)實際管理需要設置）6、食堂自負營盈虧，不算管理處編制七、人員培訓為了保證管理服務質(zhì)量，XXX物業(yè)一貫堅持”員工先培訓后上崗”原則。培訓可以讓新員工、在崗老員工了解工作要求，增強責任感，從而保證服務質(zhì)量，提高勞動生產(chǎn)率，從而達到提高全體員工精神面貌和物業(yè)形象目。1.培訓目標為了充分體現(xiàn)xxxx智能化、多功能生活環(huán)境和XXX物業(yè)管理形象，必須培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務精通、具有良好服務意識和職業(yè)道德物業(yè)管理隊伍，確保xxxx物業(yè)管理目標順利實現(xiàn)。（1）確立員工年度培訓在150課時以上；（2）新員工培訓率100%，培訓合格率100%；（3）管理人員持證上崗率100%；（4）特殊工種人員持證上崗率100%；（5）員工年度培訓率100%，培訓合格率100%；（6）確立和完善工作、訓練系統(tǒng)、網(wǎng)絡。2.培訓方式（1）自學。自學是提高學識和技術、增長知識才干行之有效方法，XXX物業(yè)公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參與自身崗位相關專業(yè)培訓班、大學自考班，在學習時間上給予照顧和安排。（2）自辦培訓班。舉辦物業(yè)管理及相關專業(yè)培訓班，加強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。（3）外派學習培訓。安排外派專業(yè)培訓，積極選派員工參加行業(yè)主管部門組織各項專業(yè)技能培訓。（4）理論研討或?qū)ｎ}討論。針對物業(yè)管理工作中發(fā)生疑難、典型案例及時聘請有關專家同管理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識管理途徑或管理措施。（5）參觀學習。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗。（6）崗位輪訓。通過崗位輪訓，給員工提供晉升機會；通過人才橫向、縱向交流，達到“專職、多能”目，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)功能。3、培訓工作程序

a）培訓工作計劃為確保四季雅苑各項管理工作能按目標完成，取得培訓應有滿意效果，按培訓需求，制定以下培訓計劃：序號培訓目標培訓時間授課人參加人員培訓方式考核方式培訓目標1基礎培訓，包括《員工手冊》、《勞動法》、公司概況、公司規(guī)章制度等五天物業(yè)公司行政人事部管理處全體新員工內(nèi)部培訓考核讓新員工了解公司組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運作方式2結(jié)合接管前期人員培訓計劃有關十天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓考核了解小區(qū)管理內(nèi)

序號培訓目標培訓時間授課人參加人員培訓方式考核方式培訓目標內(nèi)容進行強化培訓容、接管程序及運作方式3各崗位職責及佳兆業(yè)物業(yè)管土里制度天管土里處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓考核熟悉本職工作程序，管土里運作程序4物業(yè)管理方案和要求天管土里處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓考核對小區(qū)物業(yè)管土里有較深層次認識5進行各種專業(yè)培訓五天各有關主管部門和協(xié)辦單位管理處全體新員工內(nèi)部培訓與外派相結(jié)合考核熟悉掌握本專業(yè)工作技巧，適應工作之要求6職業(yè)道德和職業(yè)禮儀培訓三天管土里處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓考核加強職業(yè)道德建設，提高服務水平和管土里水平

序號培訓目標培訓時間授課人參加人員培訓方式考核方式培訓目標7模擬上崗培訓二、三天各部門、八、八主管管理處全體新員工內(nèi)部培訓考核學習、領會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗8深圳市物業(yè)管土里法規(guī)條例及相關規(guī)定三天管土里處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓考核熟悉掌握條例、實施細則等內(nèi)容9智能化專業(yè)知識培訓二天智能化系統(tǒng)工程師部分管土里層人員和維修人員內(nèi)部培訓考核了解智能化工作要點10深圳市住宅局舉辦物業(yè)管土里上崗培訓六天市住宅局培訓中心需持物業(yè)管理證上崗人員外派培訓考核確保持證上崗率100%11小區(qū)管土理目標及模式和管理方案有關內(nèi)容二天管土里處主任管理處全體人員內(nèi)部培訓考核明確各項工作要求、目標、模式12崗位職責和物業(yè)管土里運作制度二天工程部;八、八主管管理、維修技術人員內(nèi)部培訓考核熟悉小區(qū)管

序號培訓目標培訓1時間授課人參加人員培訓|方式考核方式培訓目標理及基本運行13房屋整體布局、水電設施、消防設施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天工程部、八、八主管管土里、維修技術人員內(nèi)部培訓|考核熟悉小區(qū)管理、運行14房屋驗收交接程序一天工程部;八、八主管管理處全體人員內(nèi)部培訓|考核要求掌握房屋交接全過程15公用設施及設備維護標準及作業(yè)程序天工程部;八、八主管工程部員工、安管隊員內(nèi)部培訓|考核明確公用維修范圍及標準16住房裝修管土里辦法天工程部;八、八主管裝修管土里小組成員內(nèi)部培訓|考核熟悉裝修管理要點17治安保衛(wèi)工作目標及作業(yè)程序一天安管隊隊長安管隊員內(nèi)部培訓|考核熟悉治安保衛(wèi)范圍和目標18清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序天保潔;八、八主管管理處全體人員內(nèi)部培訓|考核熟悉清潔衛(wèi)生范圍

序號培訓目標培訓1時間授課人參加人員培訓|方式考核方式培訓目標和目標19綠化標準及作業(yè)程序天保潔、八、八主管管理處全體人員內(nèi)部培訓|考核熟悉綠化范圍和目標20住戶入住手續(xù)辦理程序一天客戶服務部主管管理處全體人員內(nèi)部培訓|考核熟悉住戶入住程序、要求21各工種工作技巧和服務語言規(guī)范及人際溝技巧一天客戶服務部主管管理、維修及服務人員內(nèi)部培訓|考核行為、語言規(guī)范及技巧22消防職責及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識天安管隊隊長管理處全體人員、安管隊員內(nèi)部培訓|考核掌握應急方案及常識23代客維修服務標準及作業(yè)程序天工程部;八、八主管管理、維修及服務人員內(nèi)部培訓|考核了解代客服務范圍及要求24業(yè)主、客戶有關保密事項和管理人員熟記事項天物業(yè)部;八、八主管管理處全體人員內(nèi)部培訓|考核確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達100%八、管理規(guī)章制度規(guī)章制度在日常物業(yè)管理實務運行中既是物業(yè)管理保障，又是實施物業(yè)管理準則，一個企業(yè)管理水平高低就可以從它是否有健全規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行上來評判。XXX物業(yè)在很短時間內(nèi)，制訂了一系列規(guī)章制度，形成了一整套涵蓋物業(yè)管理運行和行政各要素制度體系，為全面開展XXXX物業(yè)管理工作，實現(xiàn)我們管理目標奠定了基礎，根據(jù)公司現(xiàn)有制度體系，結(jié)合XXXX實際，制訂XXXX管理制度和管理體系。其內(nèi)容主要有以下諸方面(但不限以下內(nèi)容)組成。.公眾制度XXXX物業(yè)管理委員會章程XXXX業(yè)主公約XXXX居民精神文明公約(4)裝修管理規(guī)定⑸用水管理規(guī)定(6)用電管理規(guī)定⑺煤氣使用管理規(guī)定⑻出租房管理規(guī)定⑼環(huán)境管理規(guī)定(10)治安管理規(guī)定(11)防火防風管理規(guī)定(12)商鋪管理規(guī)定(13)業(yè)主(住戶)停車管理規(guī)定(14)摩托車、自行車管理規(guī)定.崗位職責⑴管理處主任崗位職責(2)管理處前臺文員崗位職責⑶管理處中央監(jiān)控中心主管崗位職責(4)信息管理員崗位職責⑸管理處行政事務管理員崗位職責(6)管理處社區(qū)文化管理員崗位職責⑺管理處財務內(nèi)勤人員崗位職責⑻工程部主管崗位職責⑼電梯管理員崗位職責(10)給排水工程師崗位職責(10)機電設備管理員崗位職責(11)電梯維修操作員崗位職責(12)安管隊隊長崗位職責(13)安管隊班長崗位職責(14)巡邏崗安管員崗位職責(15)車崗安管員崗位職責(16)車場安管員崗位職責(17)管理處監(jiān)控室安管員崗位職責(18)消防管理員崗位職責(19)物業(yè)部主管崗位職責(20)物業(yè)部管理員崗位職責(21)保潔主管崗位職責(22)保潔班長崗位職責(23)樓內(nèi)保潔員崗位職責(24)樓外保潔員崗位職責(25)管理處綠化養(yǎng)護員崗位職責3、管理運作制度⑴員工行為規(guī)范(2)物業(yè)交付程序⑶物業(yè)交用程序(4)供電管理程序⑸供水管理程序(6)裝修控制程序⑺收費運作程序⑻便民服務工作程序⑼綠化管理程序(10)道路管理程序(11)清潔衛(wèi)生管理程序(12)治安管理程序(13)停車管理程序(14)值班管理程序(15)消防管理程序(16)公用設施改造及維護維修工作程序(17)社區(qū)文化管理程序(18)業(yè)主違例事件處理程序(19)訪問客戶工作程序(20)財務核算程序(21)業(yè)主請求處理程序(22)出租房屋控制程序(23)商鋪控制程序4、公司考核管理制度及標準⑴員工月度考核辦法(2)員工年終考核辦法公司其它各項規(guī)章制度九、各項指標承諾及采取相應措施為把XXXX建設成物業(yè)管理典范小區(qū)，參照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)考核標準》，結(jié)合本公司所確定管理目標及質(zhì)量方針，特對以下各項指標做出承諾，并將相應保證措施匯總?cè)缦拢?/p>

序號指標名稱國家標準管理指標指標計算依據(jù)采取措施1房屋及配套設施完好率98%99%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）;總房屋建筑面積>100%采取小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合工作方法，分區(qū)負責，責任到人。建立完善巡查制度，嚴格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時率98%99%￡及時完成零修、急修次數(shù)￡報修零修、急修次數(shù)>100%建立嚴格修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務為本，實行24小時維修制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%￡（報告期評定為合格單位工程建筑面積）名（報告期驗收鑒定單位工程建筑面積）乂00%分項監(jiān)督，工程維護處嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪，確保功效。

序號指標名稱國家標準管理指標指標計算依據(jù)采取措施4維修工程質(zhì)量回訪率100%100%X￡維修住戶滿意人數(shù) 100%￡維修住戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時征求住戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質(zhì)量。5清潔保潔率99%99%X￡已保潔面積￡區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實到人，每天進行16小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核制度，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。6道路完好率95%96%￡完好道路面積 X100%￡區(qū)內(nèi)道路總面積落實責任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)助理配合檢查落實。并建立健全檔案記錄，確保公共設施完好并正常使用。7停車場、單車棚完好率95%96%￡完好停車場、單車棚面積￡區(qū)內(nèi)所有停車場、單車棚面積v100%X8路燈完好率95%96%￡完好路燈盞數(shù) %X￡區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)

序號指標名稱國家標準管理指標指標計算依據(jù)采取措施9花園內(nèi)治安案件發(fā)生率1%。1%￡治安（刑事）案件發(fā)生次數(shù)￡區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)X1000%實行24小時保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，自行車、摩托車、汽車被盜率1%。1%￡車輛總被盜數(shù)乂100%￡花園登記車輛總數(shù)根據(jù)實際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”治安思路。明確保安職責，層層防衛(wèi)，以確?；▓@居民人身財產(chǎn)安全。10火災發(fā)生率1%0X1000%o￡火災受災人數(shù)￡區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳和檢查力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保小區(qū)安全。11違章發(fā)生率1%0.5%X1000%o￡違章發(fā)生次數(shù)￡區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應回訪記錄。

序號指標名稱國家標準管理指標指標計算依據(jù)采取措施12業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率2%。95%95%2%100%100%X1000%￡有效投訴次數(shù) XX100%￡區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)X100%￡完成處理投訴次數(shù)￡有效投訴次數(shù)￡已回訪投訴住戶數(shù)￡投訴住戶總數(shù)按照政策規(guī)定做好做細各項工作，采取措施，加強與住戶溝通，定期走訪住戶，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質(zhì)，及時為住戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。13居民對物業(yè)管理滿意率95%95%￡調(diào)查住戶滿意人數(shù)￡調(diào)查住戶人數(shù)X100%采用現(xiàn)代化科學管理手段，開展溫馨服務，親情服務、助殘服務，個性社區(qū)服務，在日常工作中注意收集業(yè)主廣泛意見，加強住管雙方溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作滿意。14綠化完好率95%99%X100%￡完好綠化履蓋面積￡區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護隊伍，責任到人，片區(qū)負責與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時修補，確保小區(qū)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。

序號指標名稱國家標準管理指標指標計算依據(jù)采取措施15機電設備完好率95%100%￡運行完好臺日數(shù) X100%￡計劃運行臺日數(shù)完善機電設備運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術人員，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除。16應急反應速度接至1」信息后90秒模擬測試應急反應分隊由巡邏人員組成，受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉小區(qū)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后，由最臨近事件發(fā)生位置崗位人員分隊及時到達現(xiàn)場處理.十、XXXX便民服務提供便利、高效、經(jīng)濟業(yè)主服務是衡量物業(yè)管理水平重要標準，亦是提高小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量重要措施和保障。我們將根據(jù)小區(qū)結(jié)構、地理位置和周邊配套設施情況、業(yè)主需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合XXX物業(yè)開展便民服務成功經(jīng)驗，充分考慮XXXX業(yè)主生活每一細節(jié)，通過提供豐富便民服務項目，切實提高業(yè)主生活質(zhì)量。也就是說XXXX物業(yè)管理應圍繞業(yè)主服務需求，秉承“以業(yè)主服務為中心”理念，開展全方位業(yè)主服務。（一）前期業(yè)主服務措施A、方便業(yè)主入住所采取措施1、設立業(yè)主收樓入伙接待小組，合理安排相關程序，爭取業(yè)主收樓入伙程序30分鐘內(nèi)完成。2、如有特殊要求，采用電話預約和上門提供服務等形式，真正為業(yè)主著想。3、為減少業(yè)主繳費煩惱，與銀行建立合作關系，開設所有收費“一卡通”服務。4、建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺等部門良好合作關系，在業(yè)主收樓入伙辦理時可以及時開通或辦理以上各類服務項目，讓業(yè)主住得舒心。B、搬運服務業(yè)主均可自行請專業(yè)搬家公司進行搬運。如有需要，為解決業(yè)主搬運問題，管理處將臨時劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū)，派專人看護；且組建以員工為主、社會搬運工為輔搬運隊，為業(yè)主提供搬家服務。C、家具、電器展示服務由管理處聯(lián)系品質(zhì)好、信譽佳家具、電器供應商，展示供應商聯(lián)絡方式、服務內(nèi)容以及貨樣款式、規(guī)格、功能、價格等相關資料，使業(yè)主節(jié)約時間、集中訂購，由供應商及時按需送貨上門安裝。D、家居清潔服務業(yè)主入住時，將對新居進行必要清潔。管理處組織專業(yè)清潔人員對新居環(huán)境和家具物料進行規(guī)范、細致清潔工作。視業(yè)主視需要分時段預約上門提供酒店式家居清潔服務。（二）日常期間業(yè)主服務A、寫字社（四點半學校）在周一至周五，每日下午四點半開始，管理處將開辟一個集游戲、學習、娛樂于一體少兒活動中心，由物業(yè)助理看護；以解決雙職工子女放學后，父母又未下班此段時間看護問題，并使之成為小朋友們第二課堂。B、補習社利用學校假期，組織小區(qū)學生舉辦各學科、年級補習班；老師則由大中專院校老師、學生擔任。C、興趣班針對小區(qū)業(yè)主興趣，組織股市投資、園藝、舞蹈、書畫、電腦等興趣班。D、健康中心人人都關心自己健康，小區(qū)健康中心主要服務內(nèi)容包括健康咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性健康服務，并常備日常應急“紅十字”醫(yī)藥用品箱。E、維修服務提供家電維修安裝服務（電視、電腦、音響等家用電器）；提供24小時維修室內(nèi)供水、供電項目服務。F、信息咨詢服務餐飲單位信息家政服務公司信息搬家公司信息家居裝飾公司信息禮儀公司及禮儀服務信息交通信息醫(yī)療信息舊貨處理信息等G、商務服務中心提供打字、復印、傳真等商務服務。代訂票務、酒店；郵件專遞等服務。（三）24小時業(yè)主服務熱線配備24小時全天候業(yè)主服務熱線，專人接聽業(yè)主服務需求信息，協(xié)調(diào)解決業(yè)主生活居住問題。收費項目公開，“隨行就市”公布收費價格。（四）業(yè)主服務項目一覽表：1、無償服務28項編號項目內(nèi)容備注

1居家守護2介紹保姆3代請家教4代租汽車5無償配備急救箱、急救藥品6代購車船票7代辦旅游手續(xù)8代寄、代領郵件9代訂報刊、雜志0 1臨時代為保管小件物品

11代訂牛奶21電話留言服務31代訂酒店客戶41代辦銀行開戶51協(xié)辦喜事慶典61攝影、攝像協(xié)助71代購代送禮品、鮮花81提供圖書閱覽可成立XXXX圖書室91組織圖書、音像制品交流02組織各種展銷活動

2組織郊游2開設棋類活動場所可定期舉行比賽2邀請有關展覽、小型演出隊來社區(qū)服務2義務檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動5 2提供屋室臨時性特約安全護衛(wèi)6 2義務宣傳家庭安全用電常識2建立老年活動組織、開辦老年課堂2組織老年人交誼活動2、有償服務58項編號項目內(nèi)容備注1墻面改造按成本收費

編號項目內(nèi)容備注2鋪、貼普通地磚按成本收費3洗手盆安裝按成本收費4坐廁安裝按成本收費5安裝抽油煙機按成本收費6安裝分體式空調(diào)按成本收費7安裝熱水器按成本收費（下同）8安裝吊燈按成本收費9家用電器檢查、小修按成本收費0 1換門鎖按成本收費

編號項目內(nèi)容備注11更換、檢修開關、插座按成本收費21空調(diào)加氟利昂按成本收費31修門、配鎖按成本收費41查線路、換線路（電路）按成本收費51自行車、摩托車小修按成本收費61鐘表維修按成本收費71換鎮(zhèn)流器按成本收費81木門維修按成本收費91清洗排風扇按成本收費2清洗抽油煙機按成本收費

編號項目內(nèi)容備注021清洗空調(diào)過濾網(wǎng)按成本收費22安裝音響與家用電器按成本收費23安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）按成本收費24修理、更換電表、水表等（不含材料）按成本收費25修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）按成本收費26修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）按成本收費27修理窗簾、拉窗等（不含材料）按成本收費28疏通下水管道（主管）按成本收費29疏通下水管道（支管）按成本收費

編號項目內(nèi)容備注3修理家具配件（不含材料）按成本收費3打掃衛(wèi)生、買菜、做飯按成本收費3打掃衛(wèi)生、買早餐按成本收費3打掃衛(wèi)生按成本收費3木地板打蠟按成本收費5 3看護病人按成本收費6 3上門收洗衣服（洗衣費另計）按成本收費3開辦家政培訓按成本收費3家庭綠化、盆景造型按成本收費

編號項目內(nèi)容備注9 3美容美發(fā)按成本收費4健美訓練按成本收費4裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導按成本收費4鐘點工按成本收費4快餐按成本收費4代購彳代售一手家私按成本收費5 4INTERNET電腦培訓按成本收費6 4租售鮮花、盆景按成本收費4代接代送客人按成本收費4健康檢查按成本收費

編號項目內(nèi)容備注89 4建立健康檔案按成本收費5兒童計劃免役檔案按成本收費5其他醫(yī)療項目按成本收費5電話按成本收費5傳真按成本收費5打字按成本收費55復印按成本收費56洗車按成本收費5車打蠟按成本收費編號項目內(nèi)容備注5租車服務按成本收費十一、社區(qū)活動設想社區(qū)文化是社區(qū)成員包括業(yè)主和管理人員塑造反映社會文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個性特征小區(qū)居住理念及其活動方式綜合。社區(qū)文化具有凝聚功能、導向功能、約束功能、激勵功能和輻射功能。社區(qū)文化是人們基本生活不可缺少組成部分，是社會安定團結(jié)需要，是創(chuàng)造小區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味重要手段，也是實施物業(yè)管理潤滑劑。社區(qū)文化建設是物業(yè)管理使命，營造文明、靜雅、祥和XXXX文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們追求。（一）XXXX社區(qū)文化目標：XXX物業(yè)管理（深圳）有限公司已積累了豐厚文化底蘊。我們將通過寓教于樂、寓樂于教、循序漸進方式，以“愛家、愛區(qū)、愛國”、“營造現(xiàn)代居家新理念”、“綠色環(huán)境”為主題，堅持大中小散相結(jié)合、老中青少相結(jié)合、古今中外相結(jié)合原則，重點考慮老人和兒童需求，特別設置社區(qū)文化部門，精心選派能文能武、素質(zhì)綜合全面社區(qū)文化專干，合理做出社區(qū)文化活動計劃和安排，優(yōu)先保證社區(qū)文化活動經(jīng)費及活動場所，開展多樣化、多層次、多形式、全方位環(huán)境文化、形體文化、約束文化、精神文化、網(wǎng)絡文化、修造文化等活動，突出一些有特色固定性社區(qū)文化活動，用深圳經(jīng)濟特區(qū)移民雜合文化和XXX人性文化，一定能夠把XXXX建設成與特區(qū)文化相融合親和型社區(qū)文化典范。（二）XXXX社區(qū)文化重要內(nèi)容

1、XXXX環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是社區(qū)臉面，是社區(qū)文化依托，是最直接最明顯外在表現(xiàn)，時時刻刻影響著業(yè)主心理和情緒，影響著業(yè)主生活質(zhì)量，影響著社區(qū)人文環(huán)境。環(huán)境建設是社區(qū)文化建設起點，經(jīng)過精心設計和精心維護環(huán)境有助于良好社區(qū)文化形成。（1）環(huán)境凈化環(huán)境保護目標是小區(qū)文明潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎設施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識。我們將環(huán)境保護工作納入物業(yè)管理日常工作中。設立專人負責，齊抓共管。擬定制度，及時監(jiān)督，并邀請居民代表組成環(huán)保小組，義務監(jiān)督溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。我們采取主要措施有：按照ISO14000環(huán)境管理體系和使用指南，控制家庭污水進入雨水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測和管制、空氣污染控制等。（2）環(huán)境綠化綠色是生命和力量象征，環(huán)境綠化是生活在城市中現(xiàn)代人迫切需要，生活多一點綠色，生活便多一點輕松，多一點健康。XXX物業(yè)公司將根據(jù)小區(qū)綠化規(guī)劃特點，合理劃分管理區(qū)域，管理好綠化，同時利用小區(qū)文化節(jié)向居民傳授園藝花卉知識，鼓勵引導居民發(fā)揮絕妙想象，綠化自己小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。從而使XXXX成為園林式、花園式“綠色”住宅小區(qū)。XXXX綠化管理擬采取措施：(1)由管理處和綠化工負責實施；(2)對所有綠化植物栽培、養(yǎng)育、修剪、造型工作；⑶對所有綠化植物擺放、補植、除草、施肥、殺蟲工作；(4)對所有綠化植物澆水等日常養(yǎng)護；⑸對所有綠化區(qū)域清潔衛(wèi)生工作；(6)根據(jù)小區(qū)情況設計整體和細部綠化造型方案，要求常綠常新；⑺針對不同時令和季節(jié)綠化美化辦法；⑻重大節(jié)日或活動綠化美化辦法；⑼小區(qū)將根據(jù)情況建設園藝苗圃，培植綠化植物，苗圃實行開放管理，居民可自行欣賞甚至選購；(10)小區(qū)開展家居綠化擺花服務。(3)環(huán)境美化保護環(huán)境、綠化環(huán)境是營造“綠化環(huán)境”起步和塑型，而環(huán)境美化才是“畫龍點睛”之筆，才是“傳神”之作。XXXX社區(qū)環(huán)境美化，要依照園林式建筑風格，在不破壞建筑設計思想前提下，要充分體現(xiàn)出古雅、現(xiàn)代、和美、靜宜、自然整體文化環(huán)境，營造出休閑、愉快、安逸、祥和生活氛圍。其具體體現(xiàn)方式就是要突出社區(qū)觀賞文化。在環(huán)境美化上，擬采取如下措施：(1)全面推廣XXX物業(yè)CIS系統(tǒng)。物業(yè)管理處除了統(tǒng)一設計制作與物業(yè)管理企業(yè)CIS相統(tǒng)一各類美觀大方標識牌以外，在小區(qū)各類物業(yè)模式和架構上更加深入地灌注XXX物業(yè)精神和理念，從而形成一種積極、向上、美好愿望。如人性化綠化藝術、即時凈化環(huán)衛(wèi)意識、隱性管理安全意識等。這樣一來，就充分實現(xiàn)了社區(qū)視覺形象高度協(xié)調(diào)和統(tǒng)一；(2)建議地產(chǎn)公司在適當位置建設兒童游樂場所，如兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等，使其成為兒童戲耍樂園;(3)建兒童涂畫墻，給孩子們自由發(fā)揮創(chuàng)造余地；(4)吸取國外先進經(jīng)驗，專門設計實用、美觀、藝術化分類垃圾箱，使其成為XXXX一道風景。(5)逢大節(jié)假日，開展形式多樣節(jié)日裝點活動。2。XXXX形體文化社區(qū)形體文化就是通過人形體、動作表現(xiàn)文化。形體文化是社區(qū)文化最基本、最主要組成部分，它有強身健體，滿足人們身心需要，減少身心壓力，增加生活樂趣。我們將采取多種形式，開展豐富多彩、行之有效社區(qū)形體文化活動，具體做法有：.開展文化娛樂活動。開展各種形式歌詠會、舞會、音樂欣賞會、趣味游戲、棋類、牌類活動。每年重點舉辦2-3次大型活動；.舉辦體育健身活動，如二年一次XXXX運動會，以個人或以家庭為單位或以樓宇區(qū)域為單位開展友誼比賽。開展各種形式球類、武術、氣功活動等；.舉辦生日晚會，邀請麥當勞、肯德基等到小區(qū)為小朋友過生日；.組織老年人集體郊游、踏青、登高等；.在教師節(jié)，舉辦茶話座談會等；.舉辦美食會餐。動員社區(qū)成員自己動手，自己下廚，各顯神手，互傳技術，相互交流與溝通。這樣既吃了“團圓飯”，又加深了感情，還學習了“食文化”，一舉三得；.每年開展2-3次美容、美發(fā)、服飾表演競賽，以推動社區(qū)“形體美”文化和“穿”文化。3。XXXX約束文化社區(qū)約束文化是對社區(qū)成員思想、心理和行為具有約束和規(guī)范作用文化氛圍、行為準則、道德規(guī)范、規(guī)章制度等。這種文化是形體文化向精神文化過渡紐帶和橋梁，在社區(qū)文化中起重要作用。XXXX約束文化，我們擬采取兩個方面大行動：(1)營造社區(qū)觀念文化以傳統(tǒng)美德和現(xiàn)代生活理念為基礎，以文明公約、行為準則、道德規(guī)范為內(nèi)容，運用群眾意識、小區(qū)社會輿論、共同習俗等觀念東西，造成強大個體行為從眾化群體心理壓力和動力，使社區(qū)成員產(chǎn)生心理共鳴，繼而產(chǎn)生行為自我控制。這種約束不是強迫規(guī)定，而是一種“軟”約束，主要靠通過強烈社區(qū)氛圍促成社區(qū)成員自覺行動來維護。（2）開展社區(qū)制度文化建設社區(qū)制度文化是由管理處制定，要求社區(qū)成員必須遵守規(guī)章制度。這種約束是一種“硬”約束，不管是誰，不管是您愿不愿意，都要執(zhí)行，具有強制性質(zhì)。制度文化建設是XXXX社區(qū)文化不可缺少重要組成部分，只有它，才能保障既定目標實現(xiàn)，同時制度文化本身也是一種文化，充分傳達著XXXX文化居住區(qū)個性化文化內(nèi)涵。我們將制訂《XXXX文化居住區(qū)管理規(guī)章制度》，作為該區(qū)制度文化建設藍本。4。XXXX精神文化社區(qū)精神文化是反映社區(qū)成員內(nèi)心和精神文化，是最高層次社區(qū)文化，是社區(qū)文化核心和靈魂，是社區(qū)文化升華，是社區(qū)文化中最高尚最重要構成因素，是社區(qū)文化最終所要追求目標。培養(yǎng)社區(qū)精神文化需要高素質(zhì)社區(qū)成員，而一旦這種精神文化形成，社區(qū)成員就能達到一種高度精神享受境界。如何升華XXXX社區(qū)文化層次，做到雅、俗、教、尚相結(jié)合，盡量滿足不同層次文化需求，突出高層次社區(qū)文化，是我們社區(qū)文化工作重點。XXXX精神文化，重點包括以下兩個方面內(nèi)容：（1）社區(qū)凝聚文化通過社區(qū)文化中所蘊含價值觀、世界觀、人生觀、道德規(guī)范、行為準則和精神理念宣傳，使社區(qū)成員產(chǎn)生共鳴，形成一種粘合劑，從各個方面把社區(qū)成員“粘合”起來，從而產(chǎn)生一種巨大向心力和凝聚力，將整個社區(qū)個人行為轉(zhuǎn)化為自覺共同行為，共同為社區(qū)建設出謀劃策、做出貢獻，并使其感到能為社區(qū)共建而自豪和光榮，從而達到一種精神上享受。（2）社區(qū)激勵文化是指能使社區(qū)成員從內(nèi)心產(chǎn)生高昂情緒、進取精神、鼓舞推動社區(qū)文化。如開展“愛家、愛區(qū)、愛國”活動、“五四”紀念活動、“抗日勝利”紀念活動、“未來家園設想描繪計劃”活動等。文化本身就具有激勵這一特質(zhì)，營造社區(qū)特有文化氛圍，就更有這種作用。它對人激勵不是一種外在推動而是一種內(nèi)在激發(fā)，它不是被動消極地滿足人們對實現(xiàn)自身價值心理需求，而是通過社區(qū)文化塑造，使每個成員從內(nèi)心深處自覺參與各種文化活動，產(chǎn)生為社區(qū)服務奉獻精神。5。XXXX網(wǎng)絡文化21世紀是知識經(jīng)濟時代，信息是知識載體，電腦網(wǎng)絡是信息傳播手段。XXXX作為高尚住宅小區(qū)，是文化人聚積地方，所以信息、網(wǎng)絡對于該區(qū)是至關重要。我們擬通過以下工作，建設XXXX網(wǎng)絡文化：.在INTERNET網(wǎng)上增設網(wǎng)站，對有需求用戶進行聯(lián)網(wǎng)，分配網(wǎng)址、網(wǎng)頁，為社區(qū)成員與外界傳輸知識信息開辟新通道，為開展社區(qū)文化搭建新舞臺。.開展網(wǎng)上溝通、交流、學習。在INTERNET網(wǎng)上設“XXXX”網(wǎng)上論壇、網(wǎng)上報告會、網(wǎng)上培訓站、網(wǎng)上書苑、網(wǎng)上交友站等，使社區(qū)成員足不出戶就可以交流、溝通、學習、交友、論事。.在內(nèi)聯(lián)網(wǎng)上進行社區(qū)內(nèi)娛樂游戲活動。.管理處可以采用網(wǎng)絡進行工作，通知有關事項。6。XXXX修造文化社區(qū)修造文化就是通過培訓教育、專題報告、專題討論形式，普及科學知識、生活常識、訓練技能技巧，提高社區(qū)成員綜合素質(zhì)和綜合能力文化。.組織多種形式培訓教育班。如計算機培訓班、會計培訓班、外語培訓班、健美培訓班、音樂舞蹈培訓班、生活常識普及班等等，為其提供培訓場所，聘請教師，進行組織服務。.組織不同層次專題報告會、討論會。如時事報告會、商務座談、股票沙龍、經(jīng)濟研討會、健康咨詢報告會、生活理念討論會等等。.創(chuàng)辦《XXXX周刊》進行宣傳、影響、塑造。我們將充分利用這一文化載體，開展政策法規(guī)宣傳，傳遞相關信息，進行理論研討，反映業(yè)主心聲，幫助業(yè)主提高生活質(zhì)量和文化修養(yǎng)。（三）XXXX社區(qū)文化人員配備為了加強XXXX社區(qū)文化工作，管理處特設置社區(qū)文化部，選配綜合素質(zhì)高人員，負責社區(qū)文化活動工作。采取專職和兼職相結(jié)合、義務協(xié)助和專業(yè)顧問相結(jié)合方式，精心策劃，共同努力，組織好每一項社區(qū)文化活動。1、專職人員（1人）。專門負責整個居住區(qū)社區(qū)文化活動，如大型文娛體育活動、編輯小區(qū)報、開辦宣傳欄、對外宣傳等。專職人員熟悉和掌握住宅區(qū)管理法規(guī)，了解住宅區(qū)居民特點，具有文藝特長，能文能武、能說會道，有十分強組織和協(xié)調(diào)能力，是社區(qū)文化工作核心人員。2、兼職人員（5-6人）。在社區(qū)管理人員中挑選愛好廣泛、知識水平高、綜合素質(zhì)好、有較強組織能力和協(xié)調(diào)能力人員兼任，在組織大型社區(qū)文化活動時，協(xié)助專職人員工作。3、義務協(xié)助人員（10人左右）。在社區(qū)居民中，挑選熱愛公益事業(yè)并具有一定專長人員，在發(fā)給其適當勞動補貼前提下，義務協(xié)助社區(qū)文化部開展各項活動。（四）XXXX社區(qū)文化經(jīng)費來源1、管理費中撥出部分經(jīng)費；2、適當酌情收費，如郊游、培訓等；3、接受資助（含發(fā)展商）；4、其他合法來源。（五）XXXX社區(qū)文化活動場所1、社區(qū)文化體育中心；2、社區(qū)公共場所；3、借用學校體育場所；4、報紙、宣傳欄等。（六）XXXX社區(qū)文化活動計劃XXXX社區(qū)文化活動計劃是對社區(qū)文化活動設想具體實施安排，是所有社區(qū)文化活動集中反映，是社區(qū)文化重點。XXXX社區(qū)文化活動在內(nèi)容上，既考慮全體業(yè)主多層次需要，又突出老人和小孩地位與需求，在時間分布上既考慮節(jié)日重大性活動，又考慮平日經(jīng)常性活動，還考慮固定性特別活動；在類型和方式上，既考慮大型集體活動，又考慮小型分散活動。根據(jù)XXXX居民特點，我們將突出以下幾項固定性社區(qū)文化活動：（1）秋季重陽節(jié)“夕陽紅”系列活動。老人是城市社區(qū)文化最主要需求者，這部分社區(qū)文化活動安排直接影響著整個社區(qū)文化好壞。城市中老人在家庭、社會中處于很尷尬地位，白天子女們、孫子們?nèi)ド习嗌蠈W，晚上又忙于家務作業(yè)，無暇去老人住處團聚，社會活動也少可憐，老人們嚴重缺乏心理溝通和情感交流，心里壓抑大，精神無寄托，急需社區(qū)文化活動。所以社區(qū)老人文化活動搞好了，社區(qū)文化活動就等于成功了一半。我們將采取一系列有宜于老人身心健康和精神寄托老人社區(qū)文化活動，如，給老人提供一個能經(jīng)?；顒庸潭▓鏊?，開展九九重陽節(jié)茶話會、“夕陽紅”展藝會、金銀婚紀念、全家福慶典、健康老人評比推廣、生活修養(yǎng)經(jīng)驗交流、出國旅游等。（2）兒童夏令營系列活動。兒童雖小，卻是社區(qū)文化重要需求者，是社區(qū)文化中最活躍分子，孩子們玩高興了，大人們也就滿意了。我們開展兒童夏令營活動形式是多種多樣，比如，兒童歌舞會、兒童智力游戲、兒童球賽、兒童獨立生活訓練、兒童社會生活體驗等。另外，我們還在社區(qū)設置各種兒童游樂場所，如蝴蝶園、小鳥天堂、兒童畫墻、兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等。XXXX業(yè)主演講會。了解時事，發(fā)表言論，學習知識，獲取信息，加強交流。XXXX家庭趣味運動會。為了增強體質(zhì)，推動體育，增進了解，加深友誼，我們將兩年舉行一次XXXX綜合運動會。運動會有個人比賽，有家庭比賽，也有以樓宇區(qū)域組成集體比賽。運動會形式多樣化，既有趣味性，也有游戲性，還有常規(guī)性。（5）固定性“業(yè)主活動站”。每周六晚8：00-9：00,在社區(qū)固定地方，舉行一次小型文化活動。內(nèi)容豐富多彩，形式各種各樣，如由業(yè)主自己組成五、六人小樂隊演奏樂曲、讀書猜謎活動、大碗茶演唱會等，目是使其成為業(yè)主茶余飯后不可缺少、習慣性社區(qū)文化需要。而且每月初要預告本月各周活動內(nèi)容，以便業(yè)主視其喜好安排時間。XXXX社區(qū)文化活動計劃一覽表（一）XXXX社區(qū)文化重大活動一覽表

月份活動項目活動方式活動效果備注1月元旦聯(lián)歡晚會集體參加聯(lián)歡、娛樂、迎新2月春節(jié)聯(lián)誼活動團拜、對聯(lián)、聯(lián)歡、品茗、燈謎等烘托喜慶、祥和新春氣氛增強鄰里交流3月“三人”賢妻良母評獎與政府有關部門聯(lián)合，報名、評比、獎勵、座談尊重婦女，保護婦女，弘揚傳統(tǒng)美德4月踏青逍遙游組織老年人、小孩春游健身、怡心宜神5月XXXX運動會個人、家庭組隊增進了解增進友誼6月“六.一”兒童節(jié)系列活動兒童歌舞會、兒童智力競賽、兒童乒乓球比賽等增強兒童集體感參與感和宜于兒童德、智、體全面發(fā)展7月游泳比賽組織游泳愛好者參加消夏避暑，健身強體8月XXXX藝術節(jié)文藝演出、書畫展覽、旅游觀光、音樂欣賞、文化服飾表演等提高素質(zhì)，活躍氣氛9月尊師重教活動座談、獻花、禮品強化科教興國師為本理念10月慶國慶，迎中秋國慶征文比賽，中秋賞月燭熱愛祖國，熱愛和平，熱愛家庭，畛1

月份活動項目活動方式活動效果備注光舞會惜團圓11月業(yè)主論壇邀請各行各業(yè)學有專長業(yè)主演講、報告、研討交流學習、增強了解12月圣誕之夜圣誕裝飾、圣誕樹、圣誕禮物、圣誕歌等熱鬧、祝福、賞景（二）XXXX社區(qū)文化經(jīng)常性活動一覽表類別內(nèi)容追求效果備注常規(guī)體育娛樂活動棋類、牌類、球類、老年健身、健美、釣魚、園藝、茶藝活躍氣氛，溝通交流文藝舞會、音樂欣賞提高素質(zhì)，陶冶情操聯(lián)辦講座宣傳欄智能化科學普及開發(fā)利用消防安全防患未然保健、心理咨詢增強體質(zhì)美容、美食、家居美化、生活理念提高審美品味企業(yè)聯(lián)辦科、教、文、衛(wèi)知識講座、報告增強知識企業(yè)聯(lián)辦公益大掃除、綠化環(huán)境培養(yǎng)公德、自律黨員獻愛心激發(fā)愛黨熱情

類別內(nèi)容追求效果備注義診、助殘、獻血辦實事、辦好事有關單位聯(lián)合沙龍各種沙龍聚會共同愛好，潛移引導培訓電腦、書畫、舞蹈、游泳、陶藝、國際互聯(lián)網(wǎng)、股票、商務、秘書、外語、廚藝、維修、家電使用加強修養(yǎng)，提高素質(zhì)，共同交流十二、智能化系統(tǒng)管理、維護（一）XXXX智能化系統(tǒng)說明XXXX智能化系統(tǒng)，包括紅外線周邊防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、保安對講系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)，該五系統(tǒng)均與管理處智能控制中心連接。（二）XXXX智能化系統(tǒng)管理和維護針對XXXX智能化系統(tǒng)特點，結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理經(jīng)驗，制定如下管理及維護方案:.建立設備運行及維護人才隊伍由高素質(zhì)專業(yè)人員來使用和維護設備，設備功能才能得到充分發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有骨干中抽調(diào)多名專業(yè)人員組成一支精干設備運行及維護隊伍，并邀請相關單位（如該系統(tǒng)設計、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保每一個人都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護。.對用戶進行多種形式培訓用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設備使用壽命關鍵，我們將從第一個入住用戶開始，通過提供詳細使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等多種形式，讓所有業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)各種功能并熟練操作。.嚴格監(jiān)控裝修及其它施工工程首先，我們將對所有管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路具體位置。其次，我們將對所有裝修進行嚴格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。.建立供應商檔案我們將對所有器件、配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應單位等等，并與供應商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品更新?lián)Q代，使XXXX智能化系統(tǒng)得到及時完善。.處理好入住初期誤報警問題XXXX智能化系統(tǒng)科技含量較高，住戶對這一系統(tǒng)必然有一個接受及熟悉過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現(xiàn)，造成智能中心報警頻繁發(fā)生，所以區(qū)分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統(tǒng)關鍵，我們將根據(jù)實際情況，在入住初期設定一個N秒滯后報警（由軟件實現(xiàn)），當住戶誤操作時，可在N秒內(nèi)通過室內(nèi)操作鍵盤，解除報警，這樣智能中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警問題。6.日常巡視與定期保養(yǎng)日常巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷最佳途徑，而定期維護則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合辦法來確保設備安全運行。具體計劃見表：XXXX智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)計劃項 目內(nèi) 容周期攝像監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢查一周保養(yǎng)半年煤氣泄漏探測器試驗、保養(yǎng)半年三表自動抄表系統(tǒng)巡視、檢查一個月紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關、門鎖系統(tǒng)保養(yǎng)一年

項 目內(nèi) 容周期智能控制中心設備保養(yǎng)一年區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng)保養(yǎng)半年消防報警系統(tǒng)巡視、檢查一月保養(yǎng)半年其它智能化系統(tǒng)保養(yǎng)、檢查（三）報警應急處理安裝于每套住宅單元內(nèi)各類探測器（紅外線探測器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測器等）對戶內(nèi)警情進行實時檢測。當有警情發(fā)生時，探測器將通過室內(nèi)CDT向智能控制中心發(fā)出訊號，控制中心將即時反應，立即發(fā)出報警鈴響并顯示報警地點、報警性質(zhì)及住戶相關資料。值班人員將根據(jù)報警性質(zhì)，做如下應急處理：1、煤氣泄漏報警緊急處理程序■月T - -H=——T ■■■平戶干J1控制中心值班.人已報警點附。近保爰逐￥邏人員￥ ■（1人以上）卡Q*關閉報‘警點所在樓棟爆與總闕仔到住戶家查找原因并,進行處理?？陔?排除隱患后由檢修人員打開煤與總闕r>? q尸 干呻4-1+-1石4戶 檢修人員3PP 甲2.緊急求助處理程序

3.消防報警緊急處理程序wyfwgwi^orn 里務捎防隊員干 在現(xiàn)場率=? 4I -中尸公安消防11% L如 ?報告干■管理處主任甲.. 住現(xiàn)場。干番報告中公司領哥.掌握現(xiàn)場情況^ 通知4 ?a .救口人?！鯨出事業(yè)戶中住現(xiàn)場打員/ 小 J 一..1反振十制J 報警*1由入口處保安員引至現(xiàn)場

4.異?，F(xiàn)象緊急處理程序智能控制中心值班人員通過攝像鏡頭發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有異?，F(xiàn)象（偷車、搶劫、交通事故等）時，將按下圖進行緊急處理。十三、XXXX接管后計劃為保證XXXX接管后工作能順利開展，特制定如下各階段工作計劃表。階段序號工作項目時間具體措施前期介入階段1勘察XXXX物業(yè)環(huán)境提供相關建議工程期間全面了解小區(qū)整體布局及房屋、配套設施、文化場所、機電設備情況2現(xiàn)場派駐人員協(xié)助銷售銷售期間派出保安、保潔、綠化、現(xiàn)場主管等人員，樹立物業(yè)管理形象，協(xié)助售樓工作。3參加智能化系統(tǒng)、機電系統(tǒng)安裝調(diào)試、運行培訓發(fā)展商安排派機電工程師、中級以上電工，進駐現(xiàn)場。

階段序號工作項目時間具體措施前期介1勘察XXXX物業(yè)環(huán)境提供相關建議工程期間全面了解小區(qū)整體布局及房屋、配套設施、文化場所、機電設備情況4參與小區(qū)房屋竣工驗收接管驗收與移交發(fā)展商安排做好記錄；督促施工單位修整；復驗；辦理書面移交手續(xù)。進駐前內(nèi)部調(diào)配人員一周內(nèi)到5建立XXXX管理機構一個位；外聘人員一個月內(nèi)到月內(nèi)位；所有人員均持證上崗6人員培訓管理處成立后按培訓計劃執(zhí)行入伙入住階段1管土理處運作準備工作與接管驗收同時進行物資裝備配置；入住資料印刷；人員配備等。2熟悉業(yè)主（住戶）情況，準備業(yè)主入伙工作業(yè)主入伙前資料準備；業(yè)主（住戶）入伙安排3辦理入伙入住手續(xù)正式接管后按公司現(xiàn)有文件資料辦理日1房屋使用、維修、養(yǎng)護委常管2公用設施、設備及場所使用、維修、養(yǎng)護和管理托按公司現(xiàn)有文件資料運行

階段序號工作項目時間具體措施前期介理階段1勘察XXXX物業(yè)環(huán)境提供相關建議工程期間全面了解小區(qū)整體布局及房屋、配套設施、文化場所、機電設備情況3清潔衛(wèi)生管理期內(nèi)4公共生活秩序5便民服務網(wǎng)點及其它公共場所管理及維修養(yǎng)護6區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊7社區(qū)文化活動8住宅區(qū)檔案資料管理9其它事項十四、物業(yè)管理工作相關流程1、工作流程：制訂規(guī)章制度聯(lián)系苴關單位督促及時整編制入伙資*M辦理入住手續(xù):梵分鐘入住須知裝修審批儲智能化系統(tǒng)學司wyfwgw-com機構組建/熟悉物業(yè)情猊匯總遺留監(jiān)督違章裝修”制訂規(guī)章制度聯(lián)系苴關單位督促及時整編制入伙資*M辦理入住手續(xù):梵分鐘入住須知裝修審批儲智能化系統(tǒng)學司wyfwgw-com機構組建/熟悉物業(yè)情猊匯總遺留監(jiān)督違章裝修”擬制管理方案裂機電設備管2、物業(yè)交接驗收規(guī)程:對樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測定綜合居住指標，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改戶舊丁二二^公司「施工單位誑行質(zhì)量驗收,如黃垠報點皇驗收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案叼書面要求施工單位整改，明確復檢時間與看則接收工程圖紙資料、智能化系統(tǒng)賁料對樓宇以不定數(shù)目單元為單位模擬居住，測定綜合居住指標，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改戶舊丁二二^公司「施工單位誑行質(zhì)量驗收,如黃垠報點皇驗收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案叼書面要求施工單位整改，明確復檢時間與看則接收工程圖紙資料、智能化系統(tǒng)賁料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖,建筑物、構筑物、去用諼施、室內(nèi)外管線、標化等展工圖、諛落圖口3確保保修項目，期限、標準、責任方式，.重大保修項目的細則三表自動抄錄系統(tǒng)取水電工與表底數(shù)卡3、業(yè)主入住服務流程:身份證反復附件,指定銀行辦妥的管理費托收發(fā)放和分鐘入住須知欣Xmt住戶手Ir].「、元成收費處購房合同川工作證及復印件J身份證反復附件,指定銀行辦妥的管理費托收發(fā)放和分鐘入住須知欣Xmt住戶手Ir].「、元成收費處購房合同川工作證及復印件J持有憑已蓋章的入住通知單收費，收回入住透知單卡通知單蓋“已領資料”章a查駿入住通知單'、發(fā)放入住文件舞HiyfHfg隼入住通知高收費處憑已差章的入住逋知單收費，收回入住逋知單專人協(xié)助業(yè)主驗收房屋，曬認水、申產(chǎn)氣表讀數(shù)：掌握智能系統(tǒng)操作方法，填寫驗收交接表（一式兩份八〃入住文件匯總、分類、收費處憑已差章的入住逋知單收費，收回入住逋知單專人協(xié)助業(yè)主驗收房屋，曬認水、申產(chǎn)氣表讀數(shù)：掌握智能系統(tǒng)操作方法，填寫驗收交接表（一式兩份八〃入住文件匯總、分類、裝訂、歸襠「核對鑰匙一填寫入住情況日報表歸檔^憑入住繳費收據(jù)領取鑰匙送業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》申簽收口乂業(yè)主在《人住登記表》中簽字+3亞9切4、住宅裝修管理流程:取《裝修許可證》奏了解智能化住宅裝修有關規(guī)定相關責任管理員跟蹤監(jiān)督每日巡視不少于二次裝修審批管理員初審'工程部主管審批,管理處主任申楂（三天內(nèi)完成「魁世姍S管理處領取《裝修審批表》《一式三份）《裝修須知》、《裝修管理規(guī)定》等相關文件裝修漆工，及時進行消防臉收I智能化系銃完整性驗收，試水試馬僉責任管理員連同業(yè)務助理股收住宅,簽署臉收意見，「三不月后再迸行復驗合格則辦理退還押金手奧?業(yè)主填寫審批袤?，連同裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照復印件、胞工圖紙交管理處。裝修期隱蔽工程筠收5、工作巡查流程:6、安全管理運作流程:通知管理處領序安隊長號檔交安隊編存6、安全管理運作流程:通知管理處領序安隊長號檔交安隊編存圖急通知中央監(jiān)控中」第視情況逋知派出所、?消防隊等相關單位口7、機電設備維修流程:歸檔保填寫維修申報單com發(fā)申現(xiàn)報運日常.巡視檢查8、綠化管理流程:檢查考核工作績效填寫統(tǒng)計表整理歸檔病蟲害防盆栽花草修弱澆水造型清潔雕逑小品1wyfwgw.心刖吉綠化主管、業(yè)務助理巡視檢查中發(fā)現(xiàn)問題、填寫綠化問題統(tǒng)計表』提出施工方案、安排人員施工、整改。9、保潔管理流程:■士^gg瞳潔翠癩管巡視檢查口發(fā)現(xiàn)問題:填寫保潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，安排人員迅速整改事保潔班長組織人員實施整改卡綜合管理員監(jiān)督整改情況川檢查?＞考核工作績效，填寫整改統(tǒng)整理『歸檔￥10、社區(qū)文化活動開展流程:臨時性活動J實施組織、施備工作周邊系列活動￥邀請嘉賓出席根據(jù)住戶調(diào)查，形勢變化情況修正活動總結(jié)、收集圖片等賁料^實施大目主題活動中制定社區(qū)文化月度工作wyfwgw.d腐娓年度社區(qū)文化工作建立活動檔案一歸檔保存口 活動方索策劃一11、物料控制流程:十五、配合銷售措施XXX物業(yè)在介入XXXX物業(yè)管理工作后，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多協(xié)助與配合。XXX物業(yè)在桂芳園與地產(chǎn)公司銷售部已有非常成功合作，在配合銷售方面積累了豐富經(jīng)驗，并形成了一整套完善運作體系和運作模式，有信心力促XXXX再創(chuàng)樓盤銷售奇跡。（一）前期介入管理XXXX開盤期（或開盤前），物業(yè)管理工作資將投入運行，XXX物業(yè)將派出保安、保潔、綠化人員進駐小區(qū)，主任助理定期進行日常管理及檢查（具體進駐時間由地產(chǎn)公司確定）。1、保安、保潔、綠化人員由物業(yè)公司在下屬管理處挑選經(jīng)驗豐富人員組成，派駐人員工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到地產(chǎn)公司認可，同時地產(chǎn)公司有對表現(xiàn)不合格人員調(diào)整建議權。2、保安人員負責售樓處、示范單位小區(qū)大門等崗位保安工作，同時負責客戶看樓相關接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負責售樓處、示范單位、會所、小區(qū)清潔、綠化工作。3、主任助理負責物業(yè)管理相關事務日常管理及協(xié)調(diào)工作。4、物業(yè)公司會定期派出培訓專家從操作、實務、禮儀、服務規(guī)范等方面對上述人員進行培訓。目：XXXX定位較高，客戶素質(zhì)亦較高，因而對日后物業(yè)管理十分關注。憑借深港兩地客戶多年來對XXX認同，通過物業(yè)管理人員在銷售期間介入，以高水平專業(yè)服務給客戶以極大信心，并以XXX物業(yè)良好企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合概念，讓客戶提前感受星級物業(yè)管理服務?！百u樓先賣服務”將使物業(yè)管理成為XXXX重要賣點和重要媒體宣傳訴求。（二）連鎖推介利用業(yè)主對XXX物業(yè)認知度和信任度，在物業(yè)公司下屬管理處中利用各種可行方式向業(yè)主推薦XXXX。據(jù)最近一次調(diào)查，在桂芳園四五期銷售中，超過百分之三十單位為桂芳園前期業(yè)主再次購買或介紹成交，而桂芳園業(yè)主已有三千多戶，如果能充分發(fā)揮銷售中連鎖效應，部分老業(yè)主完全可以成為XXXX潛在購買者或介紹者。（三）銷售