未辦理租賃登記房屋租賃合同是否無效

第頁共頁未辦理租賃登記房屋租賃合同是否無效未辦理租賃登記房屋租賃合同是否無效_合同范本。房屋租賃合同是指當(dāng)事人雙方約定，由承租方租用房屋并向出租方交付租金而明確互相權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，房屋租賃登記指當(dāng)么事人在簽訂、變更、終止房屋租賃合同后，向房屋所在地政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房產(chǎn)屋租賃登記是房屋租賃合同成立后的程序。按照法律規(guī)定，當(dāng)事人簽訂、變更、終止房屋租賃合同，都應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案，但登記備案只能在雙方協(xié)商一致，簽訂合同之后才能進(jìn)展，也就是說，只有在房屋租賃合同成立后才能進(jìn)展登記備案，而不是先登記后簽訂合同。《城市房屋租賃管理方法)第十四條明確規(guī)定：“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本方法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記手續(xù)。第十五條規(guī)定：申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交以下文件：(一)書面租賃合同;……，因此，房屋租賃登記是房屋租賃合同成立后的程序，對合同成立沒有影響。律師認(rèn)為租賃合同是否有效，主要取決于合同的內(nèi)容，與是否領(lǐng)取房屋租賃證、是否辦理登記無關(guān)。這種觀點的理由是：1.法律并未規(guī)定租賃合同登記后才生效。2.當(dāng)事人的民事行為地方政府無權(quán)行政干預(yù)。3.不辦理租賃登記、不領(lǐng)取房屋租賃證，可追究其當(dāng)事人責(zé)任，不必一律認(rèn)定合同無效。關(guān)于房屋租賃合同是否有效的關(guān)鍵要素出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進(jìn)展審查。(一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為才能人或限制民事行為才能人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。(二)房屋是否為法律法規(guī)制止出租。只要法律法規(guī)不制止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有以下情形之一的房屋不得出租：(1)未依法獲得房屋所有權(quán)證的;(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未獲得共有人同意的;(4)權(quán)屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的;(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定制止出租的其他情形。(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在理論中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進(jìn)展違法犯罪活動，假設(shè)屬實，那么在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護(hù)，租金依法沒收。(四)是否進(jìn)展過登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理方法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在理論中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認(rèn)為合同是無效的，另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。簽訂房屋租賃合同必讀的條款自6月1日起全面實行新版房屋租賃合同和房屋租賃合同登記備案制已經(jīng)近半個月，記者從多家中介公司理解到，由中介公司代理成交的租賃房屋已經(jīng)完成租賃備案;但由中介公司促成的居間租賃房屋，多數(shù)業(yè)主為躲避5%綜合稅費等原因此不愿意進(jìn)展備案。專家提醒消費者，租賃合同示范文本是參照范本，除去租賃期限、租金約定等常規(guī)性的問題外，還有五大簽約必備構(gòu)件需要簽約雙方引起重視。必備構(gòu)件一：房屋的根本情況房屋根本情況一方面是指房產(chǎn)本身的狀況，包括物業(yè)地址、建筑面積;另一方面是指房屋的權(quán)屬狀況，一般是指產(chǎn)權(quán)證編號、產(chǎn)權(quán)人姓名以及是否設(shè)定了抵押等;鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心認(rèn)為，這局部內(nèi)容作為租賃合同的必備構(gòu)件，勢必需要出租者出示房產(chǎn)證。必備構(gòu)件二：水電、物業(yè)等其他費用承當(dāng)方式租賃合同里除了明示租金、押金的支付方式外，還要約定在租賃期內(nèi)水電、供暖物業(yè)費、衛(wèi)生費等其他費用的承當(dāng)方式，在北京市房屋租賃合同示范文本中，對于這一局部費用的承當(dāng)方式均需要做出詳細(xì)的約定。專家認(rèn)為，消費者應(yīng)該就這局部條款做出明確的約定并直接寫入合同，可以防止合同到期之后雙方產(chǎn)生費用方面的糾紛。必備構(gòu)件三：房屋的維護(hù)、維修在房屋出租期間，難免會出現(xiàn)家具、家電等生活用具的損壞情況，因此約定房屋維護(hù)、維修的權(quán)責(zé)非常有必要，租賃合同范本里房屋的維護(hù)、維修約定了業(yè)主與求租者兩方的責(zé)任，保證在租賃內(nèi)房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施處在適用和平安的狀態(tài)，同時約定設(shè)備在自然損耗或因使用不當(dāng)而造成故障時，兩種不同情況的解決方案，以有效防止業(yè)主和求租者因為物品損壞帶來的糾紛。必備構(gòu)件四：合同解除的詳細(xì)情況租房合同中必須標(biāo)明合同在什么情況下可以解除，這樣可以約束業(yè)主和求租者的行為，保障雙方的權(quán)利。在示范文本中，共注明了合同解除的5種情況，其中細(xì)化了業(yè)主或者求租者單方解約的幾項權(quán)利，比方業(yè)主延遲交付房屋達(dá)多久、交付的房屋不符合合同約定或影響求租者平安等等，求租者可以單方解除合同、求租者不按照約定支付租金多久、欠繳費用、擅自改變房屋用處等業(yè)主可以單方解除合同。必備構(gòu)件五：違約責(zé)任及追究在簽訂租房合同時，一定要重視對雙方違約責(zé)任的約定。在租賃示范文本中，違約責(zé)任主要包括針對容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)設(shè)置，如業(yè)主未能按時按約定交房應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任、租賃期需提早收回房屋或提早退房的約定賠償?shù)惹闆r。這將保證合同的順利執(zhí)行，降低業(yè)主和求租者的風(fēng)險。此外，記者從我愛我家、千萬家等多家中介機構(gòu)理解到，對于新版房屋租賃合同中規(guī)定的登記備案制，房地產(chǎn)居間成交和代理成交做到在租賃合同簽署三日內(nèi)及時申報和登記。對于居間成交，中介工作人員有告知客戶填寫房屋租賃情況和登記備案的義務(wù)，并提醒業(yè)主自訂立房屋出租合同之日起七日內(nèi)，到當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)來京人員和房屋效勞站辦理房屋出租登記手續(xù)。辦理房屋租賃合同范本一、出租方需提交以下資料：1、首先憑房屋資料到轄區(qū)街道辦房屋租賃管理所領(lǐng)取《房屋租賃合同書》，并按要求用鋼筆或簽字筆填寫好，不得涂改。2、有效房屋產(chǎn)權(quán)證明書〔如《房地產(chǎn)權(quán)證》、《建筑答應(yīng)證》、《規(guī)劃答應(yīng)證》、《峻工驗收書》或《購房合同》和購房發(fā)票等〕復(fù)印一份〔驗原件〕；無有效房屋產(chǎn)權(quán)證明書的，提供轄區(qū)街道辦或居委會證明。3、出租方為個人需要提供業(yè)主身份證復(fù)印件一份〔驗原件〕。4、出租方為單位或公司的還需提供以下資料：〔1〕營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份〔驗原件〕；〔2〕法人代表證明書〔原件〕；〔3〕法人代表身份證復(fù)印件一份；〔4〕委托別人辦理的需提供法人受權(quán)委托書〔原件〕。5、共有房屋出租還需提交共有人同意出租的書面證明和共有人的身份證復(fù)印件。二、承租方需提交以下資料：1、當(dāng)承租方為個人時，需提交以下資料：〔1〕身份證復(fù)印件一份；〔2〕承租方為育齡婦女〔年齡在20-49歲〕的，需提交方案生育部門查驗的方案生育有關(guān)證件復(fù)印件一份〔驗原件〕三、房屋租賃管理所房屋租賃管理所收到相關(guān)資料和合同時，由經(jīng)辦人員即時開具〈收件回執(zhí)〉，并將盡快安排工作人員實地查看，現(xiàn)場調(diào)查情況符合的，五個工作日內(nèi)辦妥；文件資料不齊全或不符合要求的，不予受理。四、房屋租賃管理費收取標(biāo)準(zhǔn)出租房屋辦理合同登記的，房屋租賃管理費按月租金的2%交納?！伯?dāng)月租金低于指導(dǎo)租金時，按指導(dǎo)租金收取〕出租房屋辦理備案手續(xù)的，房屋租賃管理費按月租金的3%交納?！伯?dāng)月租金低于指導(dǎo)租金時，按指導(dǎo)租金收取〕五、個人出租屋納稅標(biāo)準(zhǔn)月租金1000元〔不含100