物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件：出租屋、空置房及租住人員管理辦法

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1.目的

幫助公安機關(guān)加強管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)出租屋租住人員的管理，維護空置房的平安，預(yù)防各種平安事故。

2.范圍適用于公司各管理處對管理區(qū)域內(nèi)的出租屋、空置房及租住人員管理。

3.定義

3.1出租屋：凡小區(qū)/大廈內(nèi)除旅店業(yè)外以經(jīng)營為目的向他人出租用于居住的房屋，含居住、辦公室、商業(yè)用房。3.2空置房：是指開發(fā)商未售出房屋、業(yè)主未正式入住房屋、小區(qū)配套的空置管理用房。

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)管理處經(jīng)理指定專人負責(zé)本部門出租屋、空置房的租賃及租住人員管理工作，并負責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)

管理員定期統(tǒng)計出租屋、空置房清單，并知會監(jiān)控中心

定期對出租屋人員資料舉行檢查、核實、統(tǒng)計、準時把握租住人員的狀況，并向經(jīng)理匯報發(fā)覺平安隱患準時制止，并向經(jīng)理匯報

平安員認識管理服務(wù)區(qū)域空置房、出租屋狀況，留意該房屋進出人員是否常常變動，發(fā)覺問題準時上報管理員舉行處理

天天巡察空置房、出租屋，異樣狀況需上報部門保潔人員每月清掃一次空置房，發(fā)覺問題準時反饋給相關(guān)部門

修理人員每月檢查保養(yǎng)一次空置房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施

5．辦法及過程控制5.1出租屋、承租人的管理

5.1.1管理處幫助公安機關(guān)對出租人舉行管理，要求租住人員遵守出租屋治安管理規(guī)定，落實各項治安防范措施。

5.1.2業(yè)主或管理處在租賃合同中必需明確各自的消防平安管理責(zé)任。5.1.3業(yè)主或管理處不得將住所樓、未設(shè)用專用煙道的商用綜合樓出租、出借給他人興辦產(chǎn)生油煙、惡臭、噪音、振動、熱污染等影響其它客戶正常工作和生活的服務(wù)項目。

5.1.4利用管理處出租的房屋，租賃管理員必需嚴格把關(guān)，嚴禁把房屋租給三無人員，對承租人承租的房屋用于商業(yè)或辦公用途時，應(yīng)對其經(jīng)營范圍和性質(zhì)是否符合物業(yè)功能和環(huán)境要求舉行評價，符合要求后方可出租，并催促其辦理合法的營業(yè)執(zhí)照。

5.1.5管理處幫助公安機關(guān)對承租人舉行管理，將承租人及同住人的姓名、性別、年齡、國籍（或地區(qū)）、常住戶口所在地、職業(yè)、服務(wù)處所、有效身份證等基本狀況在《租住暫時人員狀況記下表》上舉行記下，并定期檢查，人員變動準時變更。5.1.6制止租住人通過承租的房屋生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆、有毒、發(fā)射性等危急物品，須要時向公安機關(guān)報告。管理處發(fā)覺承租人及其同住人員有違法犯罪行為或犯罪嫌疑的，應(yīng)準時舉報、制止、幫助公安人員將犯罪嫌疑人送往公安機關(guān)。

5.1.7平安員必需認識把握管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)租房和空置房狀況，作為控制的重點。

5.1.8平安員必需催促管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的租住人員，遵守管理服務(wù)區(qū)域各項管理規(guī)定，自覺愛惜管理服務(wù)區(qū)域公共設(shè)施，設(shè)備，遵紀守法。5.1.9平安員在巡察時，要留意管理服務(wù)區(qū)域出租屋人不得轉(zhuǎn)變出租屋的用途，嚴禁通過出租屋從事違法犯罪活動。

5.1.10平安員對租住人或商鋪經(jīng)營人員搬運物資出入管理服務(wù)區(qū)域時按《出入口管理方法》執(zhí)行。

5.1.11保姆、家教、鐘點工、業(yè)主親友及其他相關(guān)人員的管理參照以上規(guī)定執(zhí)行。5.2空置房管理

5.2.1空置房的鑰匙管理依據(jù)《鑰匙管理規(guī)定》執(zhí)行。

5.2.2清潔管理5.2.2.1清潔范圍

主要包括空置房屋的門、窗、地面、屋頂、墻面以及室內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施等。

5.2.2.2清潔挨次普通應(yīng)遵從由里至外，由上至下的挨次操作。

5.2.2.3清潔辦法

A、對籠罩在門體表面的灰塵可采納板刷抹布等舉行擦拭；B、地面可用掃帚清掃后用濕墩布等舉行擦拭；

C、窗戶可用板刷和掃帚清掃窗戶縫及窗臺塵土，再用濕抹布、玻璃刷、報紙等擦拭；

D、墻面、頂面可用撣子舉行清掃，對有污染的墻面可用細砂紙舉行打磨；E、對于外露的室內(nèi)設(shè)備施設(shè)及管線、開關(guān)等可用抹布舉行擦拭；

5.2.2.4清潔標準

A、表面整潔干凈無顯然塵土；B、無油性類、涂料類等污染；

C、玻璃光明無顯然污跡；

5.2.2.5管業(yè)部設(shè)專人（空房管理員）定期對空房舉行統(tǒng)計，制定清單。5.2.2.6清潔人員依據(jù)空房清單每月對空置房屋舉行打掃至少一次，并注重室內(nèi)施是否完好，發(fā)覺問題立刻向上級主管匯報，分析損壞緣由并支配修理。

5.2.2.7管業(yè)部主管每月對空置房屋舉行檢查并記錄在《空房清潔工作記錄表》中。

5.2.3平安管理5.2.3.1平安部巡察員依據(jù)空房清單每日對空房周邊舉行巡察，保證房屋門窗關(guān)閉完好，遇有異樣狀況準時向上級主管部門匯報，詳細參照《平安員巡邏管理方法》。

5.2.4空置房設(shè)施檢查、防護與修理

5.2.4.1工程人員每月依據(jù)空房清單檢查空房內(nèi)全部設(shè)施并將檢查狀況記錄在《房屋設(shè)備/設(shè)施巡查記錄表》中，并推斷是否需要修理，在特別惡劣天氣過后對頂層空置房屋增強一次檢查，供暖期對全部空置房屋加一次檢查。5.2.4.2設(shè)施檢查內(nèi)容

A、門、柜是否開裂、開關(guān)是否順暢；

B、設(shè)施設(shè)備的各種配件是否齊全；C、木地板是否開裂、起鼓、其它門、地、樓口是否過大；

D、天花墻線接口是否開裂，曲腳板是否開裂；

E、衛(wèi)生間龍頭、噴淋、恭桶等五金件是否完好，潔具瓷面是否正常無損，瓷磚有否色差、缺損；F、廚房內(nèi)灶具、排煙系統(tǒng)是否完整，臺面柜門是否完整無損；

G、供暖系統(tǒng)溫度是否正常，有無滲漏等現(xiàn)象；

H、灶具及開關(guān)是否缺損，插頭是否齊全，電視接收插頭是否缺損或失靈；I、對講、門鈴是否正常等

5.2.4.3修理過程

A、按照《天津市商品住所質(zhì)量保證書》上的保修期限，在保修期內(nèi)的，由工程部向開發(fā)商準時反饋，并跟蹤修理狀況，作好相關(guān)記錄；

B、按照《天津市商品住所質(zhì)量保證書》上的保修期限，小

區(qū)空房設(shè)施超出保修期則開具《工程修理單》舉行修理（實行有償服務(wù)）并作好相關(guān)手續(xù)。

C、按照《天津市商品住所質(zhì)量保證書》上的保修期限，大廈空房設(shè)施舉行修理，