石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法

石家莊市物業(yè)效勞收費(fèi)管理實(shí)施方法第一條為進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)我市物業(yè)效勞收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)管理效勞行業(yè)的安康開(kāi)展，根據(jù)國(guó)家開(kāi)展和改革委員會(huì)、建立部？物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法？、河北省物價(jià)局、建立廳？河北省物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法？結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施方法。第二條本實(shí)施方法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)效勞收費(fèi)行為及其管理活動(dòng)。第三條本方法所稱物業(yè)效勞收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對(duì)居住、辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，制止價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐和牟取暴利的行為，促進(jìn)物業(yè)效勞收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。第五條物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策，分級(jí)管理。市價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全市物業(yè)效勞收費(fèi)的實(shí)施方法，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)視、管理全市物業(yè)效勞收費(fèi)管理工作。市內(nèi)五區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的物業(yè)效勞等級(jí)和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定、調(diào)整，并向社會(huì)公布?？h〔市〕價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)效勞收費(fèi)的監(jiān)視管理工作，貫徹落實(shí)上級(jí)相關(guān)政策，制定、調(diào)整公布轄區(qū)內(nèi)物業(yè)效勞等級(jí)和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)市物價(jià)局、市房產(chǎn)管理局備案。制定等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)要根據(jù)物業(yè)效勞本錢、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，利潤(rùn)率一般不應(yīng)超過(guò)物業(yè)效勞本錢的１０%。每一等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的浮動(dòng)幅度一般不應(yīng)超過(guò)該等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)上下１０%。第六條物業(yè)效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與效勞水平相適應(yīng)的原那么。第七條物業(yè)效勞收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅區(qū)公共性物業(yè)效勞收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)普通住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)，房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)展維修、養(yǎng)護(hù)、管理等提供效勞所收取的費(fèi)用。清潔衛(wèi)生，是指對(duì)住宅區(qū)內(nèi)道路、公共走廊、通道的清掃，上下水管道的清理，化糞池的清淘，外墻、水塔的清洗消毒以及垃圾清運(yùn)至轉(zhuǎn)運(yùn)站等。綠化養(yǎng)護(hù)，是指對(duì)住宅區(qū)內(nèi)栽種的花草、樹(shù)木，定期修剪、噴藥、澆水等。秩序維護(hù)，是指配備專職人員值勤巡邏，維護(hù)住宅區(qū)正常生活秩序等。房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，是指對(duì)住宅主體承重構(gòu)造部位〔包括根底、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)取?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區(qū)內(nèi)或單幢住宅內(nèi)，建立費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設(shè)施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)、車庫(kù)、公益性文體設(shè)施以及設(shè)施設(shè)備使用的房屋等的維修、養(yǎng)護(hù)、管理。不包括上述設(shè)施的大修、中修和更新、改造。高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)以及辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等類別的物業(yè)效勞收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。特約效勞費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方約定。特約效勞費(fèi)是指物業(yè)管理效勞企業(yè)承受個(gè)別業(yè)主委托，為其提供公共性物業(yè)效勞合同以外的效勞所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理效勞區(qū)域內(nèi)的車輛停放效勞收費(fèi)，按照政府價(jià)格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體標(biāo)準(zhǔn)另文下達(dá)。第八條根據(jù)物業(yè)管理效勞的內(nèi)容、質(zhì)量、程度等因素，將物業(yè)管理效勞劃分為五個(gè)效勞等級(jí)，并制定相應(yīng)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)〔效勞等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及效勞收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件〕。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度在物業(yè)效勞合同中約定，并向市價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)效勞收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約定。第九條物業(yè)管理企業(yè)要按照政府價(jià)格主管部門實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門制定和公布的物業(yè)效勞等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)展長(zhǎng)期公示。第十條業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)效勞費(fèi)用。采取哪種形式由雙方協(xié)商議定。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費(fèi)用盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。第十一條在業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建立單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)效勞合同，前期物業(yè)效勞合同要根據(jù)當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)效勞等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定要一致。前期物業(yè)效勞合同可以約定期限，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同生效的，前期物業(yè)效勞合同終止。第十二條實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)用包干制的，物業(yè)效勞費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)效勞本錢、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)效勞資金包括物業(yè)效勞支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出構(gòu)成一般包括以下局部：１、管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；２、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；３、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；４、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；５、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；６、辦公費(fèi)用；７、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；８、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；９、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，要通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出。第十三條實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)效勞支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)效勞合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)要向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算，并每半年公布一次物業(yè)效勞資金的收支和年度預(yù)算執(zhí)行情況等。業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。第十四條物業(yè)效勞收費(fèi)采用酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)效勞合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金的收支情況進(jìn)展審計(jì)。第十五條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)效勞中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)效勞合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的效勞。第十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金。業(yè)主違反物業(yè)效勞合同約定逾期不交納效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金。第十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建立單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費(fèi)用或者物業(yè)效勞資金由開(kāi)發(fā)建立單位交納；業(yè)主購(gòu)房后未入住長(zhǎng)期空置的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)下浮，浮動(dòng)幅度由雙方協(xié)商。第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)承受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第二十條物業(yè)管理企業(yè)已承受委托實(shí)施物業(yè)效勞并相應(yīng)收取效勞費(fèi)的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容一樣的費(fèi)用。第二十一條物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價(jià)格