2012年成都市房地產(chǎn)市場年報

2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告目錄第一章市場背景篇...................................................................................................3一、城市經(jīng)濟(jì)...............................................................................................................31、GDP......................................................................................................................................32、工業(yè)增加值...........................................................................................................................33、進(jìn)出口...................................................................................................................................44、固定資產(chǎn)投資.......................................................................................................................55、社會零售總額.......................................................................................................................5二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系................................................................................61、GDP與房地產(chǎn)市場

.............................................................................................................62、CPI對房地產(chǎn)行業(yè)的影響....................................................................................................63、M2、調(diào)控與房價.................................................................................................................7三、土地市場.................................................................................................................81、土地供求分析.......................................................................................................................82、熱點地塊分析.....................................................................................................................14第二章市場分析篇..................................................................................................17一、商品房市場............................................................................................................171、商品房市場綜述.................................................................................................................172、商品房市場供求分析.........................................................................................................183、商品房市場新增供應(yīng)分析.................................................................................................204、商品房市場成交分析.........................................................................................................225、商品房市場的價格分析.....................................................................................................24二、商品住宅市述.............................................................................................................................612、案例分析.............................................................................................................................622012年成都房地產(chǎn)市場研究報告六、營銷篇...................................................................................................................791、營銷綜述.............................................................................................................................792、廣告媒體投放分析.............................................................................................................803、營銷策略盤點.....................................................................................................................814、案例解析.............................................................................................................................87第三章2013年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測........................................................................92一、房地產(chǎn)行業(yè)政策預(yù)測.............................................................................................92二、土地市場趨勢預(yù)測.................................................................................................93三、房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測.............................................................................................94四、總結(jié).......................................................................................................................98第四章區(qū)域數(shù)據(jù)篇................................................................................................101一、主城區(qū)數(shù)據(jù).....................................................................................................................101二、郊區(qū)數(shù)據(jù).........................................................................................................................1032012年成都房地產(chǎn)市場研究報告第一章市場背景篇一、城市經(jīng)濟(jì)1、GDP圖1-1-12004年-2012年1-9月成都GDP走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局2012年1-9月成都市前三季度實現(xiàn)生產(chǎn)總值6001.9億元，同比增長13。雖然限購給房地產(chǎn)市場帶來了不小的影響，但是整體看來，成都地區(qū)GDP還是呈現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長勢頭。2、工業(yè)增加值圖1-1-22003年-2012年1-11月成都工業(yè)增加值走勢規(guī)模以上工業(yè)增加值2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到2304.2億元，截止2012年1-11月，全年增加值有望超過2011年。3、進(jìn)出口圖1-1-32002年-2012年1-11月成都進(jìn)出口總額走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局成都進(jìn)出口總量呈逐年遞增態(tài)勢，2012年成都進(jìn)出口總額達(dá)到了431.9億，同比上年增長了26.6，這反映出成都市對外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更加緊密，通過資本等要素流人、創(chuàng)新刺激、技術(shù)擴(kuò)散、人力資本積累、勞動分工專業(yè)化和規(guī)模經(jīng)濟(jì)等途徑，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告4、固定資產(chǎn)投資圖1-1-42004年-2012年1-11月成都房地產(chǎn)投資走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局從2004年-2012年1-11月成都房地產(chǎn)投資走勢來看，2012年成都固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到5301.4億元，房產(chǎn)投資總額1679.67億元更是達(dá)到了一個新的高峰，增幅達(dá)到18.99。5、社會零售總額圖1-1-52003年-2012年1-11月成都社會消費品零售總額走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告2012年1-11月，成都市社會消費品零售總額為2979億元，達(dá)到了一個新的高度，成都市民消費結(jié)構(gòu)與消費習(xí)慣已逐步走向國際化。二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系一般來說，影響房地產(chǎn)市場的幾個宏觀變量主要有GDP、CPI、M2。1、GDP與房地產(chǎn)市場圖1-2-12004-2012年1-9月成都地區(qū)年度生產(chǎn)總值及增幅走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局從數(shù)據(jù)來看，今年的成都地區(qū)前三季度GDP同比增長13。成都作為以第三產(chǎn)業(yè)為主的城市，地方財政對房地產(chǎn)行業(yè)依然有所依賴。在地方政府“經(jīng)營城市”以提高土地收入的理念沒有根本扭轉(zhuǎn)之前，GDP對房地產(chǎn)的依賴程度仍難以弱化，而相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也只能是階段性的。2、CPI對房地產(chǎn)行業(yè)的影響2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告圖1-2-22011年—2012年11月成都地區(qū)各月CPI走勢數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局2012年11月份，成都市居民消費價格比上年同月下降0.96。房地產(chǎn)投資不再是居民的投資首選。3、M2、調(diào)控與房價圖1-2-12011年-2012年9月成都地區(qū)各月商品房成交均價與M2走勢比較，元（右軸）單位：億元（左軸）數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，CRIC從M2與房價關(guān)系可以看出，成都房價受M2影響不大。房價基本與去年房變動不大。預(yù)計2013

年成都市房價趨穩(wěn)。2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告三、土地市場注：1、土地統(tǒng)計涵蓋范圍為成都五城區(qū)及郊縣的雙流、溫江、都江堰、郫縣、新都和龍泉；2、土地用途劃分是以主體用途為準(zhǔn)，例：住宅兼容商業(yè)用地劃分為住宅土地；3、公告土地不包含土地預(yù)公告和工業(yè)土地。1、土地供求分析（1）、市場概述供應(yīng)成交總量概況2012年成都土地市場受政策影響，土地供應(yīng)量有所放慢，傳統(tǒng)熱點區(qū)域強(qiáng)勢依然，主城區(qū)土地供求放量集中在下半年。2012年成都市土地供應(yīng)241宗，其中主城區(qū)供應(yīng)97宗，郊區(qū)144宗；總供應(yīng)面積達(dá)到1152.97萬㎡，合計17294.47畝，成交土地共191宗，郊其中主城區(qū)成交82宗，區(qū)109宗；總成交面積1004.4萬㎡，合計15065.94畝；以成交價格來看，2012年主城區(qū)土地的平均成交價格為805.72萬元/畝，成交土地平均樓面地價為3557.96元/㎡，2012年郊縣土地平均成交價格為227.21萬元/畝，成交土地平均樓面地價為1158.96元/㎡。2012年共有9宗土地流標(biāo)，流標(biāo)土地凈用地面積為30.07萬㎡，合計約451.03畝。流標(biāo)地塊中3宗位于主城區(qū)，其余6宗位于郊縣地區(qū)，總的土地流標(biāo)率（流標(biāo)率流標(biāo)地塊數(shù)/（成交地塊數(shù)流標(biāo)地塊數(shù)））為7.5。近年土地供求及價格走勢圖1-3-12008年-2012年成都整體市場土地量價對比圖2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年開發(fā)商土地庫存減少，土地市場逐步放量、隨之土地成交價和樓板價也出現(xiàn)了明顯的上漲。2012年土地供求走勢圖1-3-22012年成都整體市場土地供求走勢圖數(shù)據(jù)來源：CRIC通過以上走勢可以看出，每次土地供應(yīng)量的增大必然會引起下一個月或下兩個月土地成交量的增大。2012年成都市土地市場整體上是一個供應(yīng)量大于成交量的形勢，這也是由于撤牌土地、流標(biāo)土地的存在，以及土地存在的公告成交時間差的緣故。2012年成都市土地市場有個極大的特點——土地成交主要集中在下半年下半年土地集2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告體放量。今年成都土地市場的啟動是在6月份，6-12月的土地放量也使得全年的土地供給市場有了一個圓滿的收尾。（2）、供應(yīng)分析2012年成都各區(qū)域土地供應(yīng)面積比較圖1-3-32012年成都整體市場土地各區(qū)域供應(yīng)面積占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年成都市土地供應(yīng)241宗，總供應(yīng)面積達(dá)到1152.97萬㎡，合計17294.47畝。在今年的土地供應(yīng)中，郊區(qū)的供應(yīng)略多于主城區(qū)，其中土地供應(yīng)面積排行前兩位的區(qū)域都江堰和雙流占總供應(yīng)面積的24。本年度中，供應(yīng)面積主城區(qū)和郊區(qū)的比例為1:1.86。在主城區(qū)中，城東146萬㎡供應(yīng)面積最多，城南居于第二位，城西和城北分列第三和第四，城中約2.57萬㎡土地供應(yīng)。2012年成都土地供應(yīng)性質(zhì)狀況圖1-3-42012年成都整體市場土地用地性質(zhì)供應(yīng)分配圖2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年主城區(qū)商業(yè)用地和住宅用地供應(yīng)量相差較大，商業(yè)用地66宗，總面積約187.16萬㎡；住宅用地175宗，總面積約965.81萬㎡。12年成都主城區(qū)供應(yīng)土地環(huán)線分析圖1-3-52012年成都整體市場主城區(qū)土地供應(yīng)環(huán)線分布數(shù)據(jù)來源：CRIC主城區(qū)的土地供應(yīng)量主要分布在1環(huán)-3環(huán)區(qū)域，城中心土地供應(yīng)依然十分緊缺，城中有很大一部分地塊是通過“城中村”拆遷改造而來。（3）、成交分析2012年成都各區(qū)域成交土地面積分析2012年成都房地產(chǎn)市場研究報告圖1-3-62012年成都整體市場主城區(qū)土地成交面積區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：CRIC由于土地供應(yīng)渠道的唯一性，土地成交的區(qū)域分布與供應(yīng)的區(qū)域分布具有規(guī)律一致性。成交面積最大的區(qū)域是都江堰，占總成交面積的26，其次為雙流，占22。2012年成交土地郊區(qū)化地塊偏多，主城區(qū)成交地塊與郊區(qū)成交地塊面積比例達(dá)1:1.33。12年成都各區(qū)域成交土地用地性質(zhì)分析圖1-3-72012年成都整體市場土地用地性質(zhì)成交分配圖數(shù)據(jù)來源：CRIC在2012年土地成交中，住宅地塊成交面積要大于商業(yè)地塊的成交面積。商業(yè)地塊成交2012年成