房地產(chǎn)區(qū)位理論與城市空間利用結(jié)構(gòu)課件

第五章房地產(chǎn)區(qū)位理論與城市空間利用結(jié)構(gòu)

內(nèi)容提要：1．土地區(qū)位與區(qū)位理論概述2．決定城市土地區(qū)位的主要因素3．住宅區(qū)位理論4．城市土地利用的原則和功能分區(qū)

第一節(jié)區(qū)位理論概述

一、土地區(qū)位和區(qū)位理論

1.區(qū)位概念及區(qū)位理論的發(fā)展

狹義的區(qū)位概念是指特定地塊（宗地）的地理和經(jīng)濟(jì)空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系。廣義的區(qū)位概念是指人類一切活動(dòng)，包括經(jīng)濟(jì)的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的一切活動(dòng)以及人們的居住活動(dòng)的空間布局及相互關(guān)系。區(qū)位理論就是研究地塊地理和經(jīng)濟(jì)空間位置分布、相互關(guān)系及其影響因素的學(xué)說(shuō)。杜能《孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》（1826）

系統(tǒng)地闡述了農(nóng)業(yè)用地的空間分布問(wèn)題

韋伯《論工業(yè)區(qū)位》（1909）奠定了現(xiàn)代工業(yè)區(qū)位理論的基礎(chǔ)

克里斯泰勒《德國(guó)南部的中心地方》

（1933）

中心地理論，即城市區(qū)位理論奧古斯特·勒施《經(jīng)濟(jì)空間秩序―經(jīng)濟(jì)財(cái)貨與地理間的關(guān)系》

市場(chǎng)區(qū)位理論的誕生2.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論

孤立國(guó)的假設(shè)：建立于一個(gè)面積相當(dāng)大的區(qū)域內(nèi)，土地面積是一定，且全部作為農(nóng)業(yè)用地，以獲得收益為目的孤立國(guó)實(shí)行自給自足，只有一個(gè)城市，位于其中心，也是全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)中心孤立國(guó)周圍是荒地，城市和郊區(qū)只有陸上道路相通，交通手段是馬車所有土地的肥力、氣候條件、農(nóng)業(yè)技術(shù)條件和農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者能力是相等市場(chǎng)谷價(jià)、工資、利息也是均等運(yùn)輸費(fèi)用與農(nóng)產(chǎn)品的重量以及從生產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比。

位置級(jí)差地租模型：利潤(rùn)（地租）＝農(nóng)產(chǎn)品銷售價(jià)－農(nóng)業(yè)成本－運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)論：?jiǎn)我灰蛩丶催\(yùn)費(fèi)決定利潤(rùn)，從而決定在什么地方種植何種作物的區(qū)位論。

123456杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位圖

中心內(nèi)容是：農(nóng)業(yè)土地利用類型和農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)集約化程度，不僅取決于土地的天然特性，而且更重要的是依賴于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀況和生產(chǎn)力發(fā)展水平(其中尤其是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地到農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)地（市場(chǎng)）的距離)。

農(nóng)作物地帶

林業(yè)地帶

輪作農(nóng)業(yè)帶

谷草式農(nóng)業(yè)帶

三圃式農(nóng)業(yè)帶

以外的荒地

4.城市區(qū)位理論－中心地帶理論（CentralPlaceTheory）

克里斯泰勒從城市或中心居民點(diǎn)的物資供應(yīng)、行政管理、交通運(yùn)輸?shù)戎饕毮艿慕嵌忍岢隽顺鞘袇^(qū)位理論，即在一定區(qū)域內(nèi)城市和城市職能、規(guī)模及空間布局的學(xué)說(shuō)，并概括為六邊形城市空間分布模型。經(jīng)濟(jì)距離和能達(dá)到的范圍

交通-“中間介質(zhì)”

行政管理因素

克里斯泰勒從上述三方面分析了城市等級(jí)的形成，同時(shí)指出了城市對(duì)其周圍地區(qū)承擔(dān)的各種服務(wù)職能，理論上必須是最接近所屬地區(qū)的地點(diǎn)。

5.市場(chǎng)區(qū)位理論-“市場(chǎng)圈”

奧古斯特·勒施提出了市場(chǎng)區(qū)位理論。他把生產(chǎn)區(qū)位和市場(chǎng)區(qū)位結(jié)合起來(lái)，把利潤(rùn)原則同產(chǎn)品的銷售范圍(同市場(chǎng)區(qū)位)聯(lián)系起來(lái)，以利潤(rùn)來(lái)判斷企業(yè)區(qū)位選擇的方向。

二、決定城市土地區(qū)位的主要因素

自然條件和環(huán)境

是形成和決定土地區(qū)位的最基本的因素

交通和通訊

是形成和決定城市土地區(qū)位的重要因素

基礎(chǔ)設(shè)施

是形成和決定區(qū)位的又一重要因素

人口和經(jīng)濟(jì)集聚

社會(huì)文化

一是居民消費(fèi)水平、結(jié)構(gòu)和習(xí)慣二是居民文化道德水平、勞動(dòng)力素質(zhì)三是文化教育和科學(xué)研究機(jī)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r

經(jīng)濟(jì)區(qū)位因素

自然因素

是決定城市土地區(qū)位的關(guān)鍵性因素自然條件以及資源狀況城市內(nèi)部的交通和通訊

城市對(duì)外部別的城市、地區(qū)以及國(guó)家的交通和通訊

指除交通、通訊以外的其他生產(chǎn)、生活和社會(huì)服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施狀況

市場(chǎng)容量

第二節(jié)住宅區(qū)位論:城市土地住宅區(qū)位利用理論

一、住宅區(qū)位理論與城市空間結(jié)構(gòu)利用

1.住宅區(qū)位理論概述

住宅區(qū)位理論－指某一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所以及該場(chǎng)所與周圍事物之間的經(jīng)濟(jì)地理關(guān)系2.住宅區(qū)位理論“同心圓帶狀住宅區(qū)位論”

同心圓土地利用模式圖巴吉斯－“同心圓帶狀住宅區(qū)位論”

巴布科克－“星狀環(huán)形模式”

“三地帶住宅區(qū)位論”－狄更遜（1947）

城市按住宅區(qū)位分異特征分為：中央地帶－商業(yè)、政府辦公機(jī)構(gòu)房產(chǎn)、住宅房產(chǎn)的聚集地中間地帶－中央地帶外側(cè)，是中級(jí)住宅的分布區(qū)，但沿河地帶分布有工業(yè)廠房邊緣地帶－住宅和工業(yè)廠房的分布區(qū)－獨(dú)立“折衷住宅區(qū)位論”－愛(ài)里克森（1954）一個(gè)城市的中央商務(wù)區(qū)通常是由中心向外呈輻射延伸，反射狀的中央商務(wù)區(qū)之間為住宅區(qū)的分布地帶，在中央商務(wù)區(qū)和城市住宅區(qū)的外圍通常是城市大工業(yè)?！白≌瑓^(qū)位費(fèi)用替代論”－溫哥和阿蘭索認(rèn)為城市居民通過(guò)對(duì)住宅直接費(fèi)用（即購(gòu)買、租一定區(qū)位的住宅的費(fèi)用）與通勤費(fèi)用的比較來(lái)確定適當(dāng)?shù)淖≌瑓^(qū)位。

“社會(huì)集聚住宅區(qū)位論”－伊文思（1985）

住宅區(qū)位選擇的因素除了如收入、住宅價(jià)格、距離等經(jīng)濟(jì)因素外，還取決于人的社會(huì)交往需求、需求的差異以及對(duì)自然、社會(huì)環(huán)境的向往等社會(huì)集聚因素。中心商務(wù)區(qū)的土地利用模式

CBD中零售業(yè)布局模式

二、城市土地利用的原則和功能分區(qū)1.城市土地利用的基本原則

競(jìng)爭(zhēng)性用途分配的結(jié)果形成了特定的城市功能分區(qū)和結(jié)構(gòu)“最高最佳利用原則”－提高城市土地的使用效益，減少土地資源的浪費(fèi)。

2.城市土地利用的功能分區(qū)

商業(yè)區(qū)

工業(yè)區(qū)

居住區(qū)

第三節(jié)土地區(qū)位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一、區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用

一是能夠指導(dǎo)整個(gè)城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設(shè)工作。二是能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)用戶，更好地進(jìn)行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、土地區(qū)位和城市規(guī)劃土地區(qū)位與城市土地利用規(guī)劃的相互關(guān)系

從城市土地規(guī)劃角度看，必須要重視土地區(qū)位的地域差異。

各種用地的不同區(qū)位、不同布局可獲得不同利潤(rùn)。

城市土地規(guī)劃只有符合土地區(qū)位規(guī)律，才會(huì)符合土地最優(yōu)利用的原則。

住宅區(qū)位與城市規(guī)劃城市住宅建設(shè)的區(qū)位選擇要服從城市土地利用總體規(guī)劃和功能分區(qū)規(guī)劃。

由于城市土地區(qū)位的優(yōu)劣差異，產(chǎn)生不同的使用價(jià)值，帶來(lái)不同的土地區(qū)位的級(jí)差收益。在城市級(jí)差地租杠桿的調(diào)節(jié)下，住宅用地的區(qū)位選擇有一定的向外移動(dòng)的特性。

非住宅區(qū)位與城市規(guī)劃

按照非住宅房地產(chǎn)提供服務(wù)的性質(zhì)可以劃分為以下幾類：

工業(yè)用房、商業(yè)及服務(wù)業(yè)用房、城市文化教育、衛(wèi)生、體育事業(yè)用房，行政辦公及其他公共建筑等。城市非住宅房地產(chǎn)規(guī)劃注意幾個(gè)方面問(wèn)題：

服從城市土地利用規(guī)劃和城市發(fā)展總體規(guī)劃的基本要求