物業(yè)公司質(zhì)量目標(biāo)分解及標(biāo)準(zhǔn)

甘肅建投七建集團(tuán)物業(yè)公司質(zhì)量管理目標(biāo)及分解一、總目標(biāo)1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%2、房屋及公共設(shè)施完好率達(dá)≥98%。3、年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。二、目標(biāo)分解1、綜合管理：（1）員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%（2）內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%（3）公司保安、工程、清潔工作日檢查合格率100%（4）公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時率/滿意率≥90%（5）庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%

2、客服管理：（1）業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%（2）限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率≥95%（3）內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%（4）物業(yè)較為重大事項發(fā)生/處理公告率100%（5）業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%（6）業(yè)主/租賃戶對服務(wù)工作滿意率≥95%。（7）環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（8）環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（9）物業(yè)管理為用戶提供24小時服務(wù)。3、保安管理：（1）保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%

（2）一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（3）年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（4）機(jī)動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%（5）限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時率100%4、維修工程管理：（1）設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%（2）設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%（4）機(jī)電設(shè)備檢修及時率100%（5）設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%（6）業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%（7）保障設(shè)備設(shè)施安全運行率100%（8）重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%三、管理標(biāo)準(zhǔn)（一）設(shè)施設(shè)備管理：1、建立設(shè)備24小時管理制度、操作規(guī)程，運行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整；建立健全設(shè)備管理臺帳、計量器具及維保工具臺帳和技術(shù)性文件資料明細(xì)表，完整率和準(zhǔn)確率達(dá)100%。2、各種設(shè)備標(biāo)識清晰、完善，使用或停止?fàn)顟B(tài)正確；設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，符合設(shè)備要求。3、潤滑部位油質(zhì)、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)。4、設(shè)備管理人員具有專業(yè)技術(shù)資格，持證上崗，并嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。5、設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。（二）停車場及交通：

1、公共停車場無亂停車現(xiàn)象，車場當(dāng)值保安員每小時至少詳細(xì)檢查車輛的車況一次。2、停車位每兩年重新施劃一次。3、嚴(yán)禁重載車駛?cè)氩⑼Ａ簟?、車輛按照規(guī)定通行方向行駛。5、道路、場地、室內(nèi)停車場等保潔進(jìn)行全范圍沖洗2次/周。（三）安全保衛(wèi)：1、按規(guī)定巡邏路線，時間實現(xiàn)24小時巡查值班，每兩小時走動巡邏一次。每周將巡邏范圍內(nèi)所有樓宇的樓道、天臺巡查一遍。2、實行24小時監(jiān)視保安對象，監(jiān)控室每兩小時與巡邏崗聯(lián)絡(luò)情況一次。3、樓內(nèi)保安實行12小時值班和24小時巡查制度。

4、做好登記和引導(dǎo)工作，來訪客人須出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。（四）房產(chǎn)管理：

1、房管員每天上、下午巡查一次。樓梯及走道通暢，無阻礙物及雜物堆放；樓梯及走道窗戶完好，開啟及關(guān)閉自如。2、空房設(shè)施齊全完好、干凈，無雜物堆放，在工作時間內(nèi)能保證用戶隨時能夠開啟房門。3、在大風(fēng)、大雨、大雪等天氣來臨前夕，應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻、廣告牌及外墻懸掛物等仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。4、屋頂每2年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次。5、對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換，并對面磚接縫處用白水泥勾縫。6、公共區(qū)域地磚每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。日常發(fā)現(xiàn)地磚損壞的應(yīng)及時維修。7、窗每年保養(yǎng)一次。對門窗框松動、翹曲，損壞的應(yīng)焊接好，并將門窗框矯正后填實墻洞，翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，重新安裝。每年對配件上油一次。8、吊頂每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。日常對吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換。

9、防盜網(wǎng)、花園圍欄根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每2年應(yīng)刷油漆一次，最長時間不超過4年。10、雨篷挑檐每年全面檢查一次，對螺絲部位進(jìn)行加固，對脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠。在大雨、大雪或大風(fēng)等天氣來臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。（五）房屋維修：1、屋面無滴漏現(xiàn)象,維修及時率、合格率達(dá)100%；房屋本體每周巡檢一次,報修、發(fā)現(xiàn)問題兩日內(nèi)處理。2、內(nèi)墻飾面每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫的應(yīng)修補(bǔ)；對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，發(fā)現(xiàn)有脫落或空鼓的地方，及時修補(bǔ)或進(jìn)行更換3、樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時粉刷修理；對粉刷內(nèi)部有損壞的，有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。4、門每年全面保養(yǎng)一次。對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對防火門及其它類型門每年對軸承上油一次。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的應(yīng)及時修補(bǔ)。5、玻璃幕墻(包括玻璃門)每年對玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對玻璃門軸上油一次。（六）綠地、庭院綠化：1、做好修剪、植物、植被病蟲害的防治和綠化的養(yǎng)護(hù)管理（施肥、造型、修剪、補(bǔ)栽等）。2、夏季每周澆1--2次水。根據(jù)天氣，可適當(dāng)延長澆水間隔或酌情減少澆水次數(shù)。3、花灌木、綠籬以及造型樹，每月修剪一次。綠籬每年至少修剪4次。造型每年6次，喬木每年1—2次。4、人工拔除雜草每半月全面進(jìn)行一次。沒有明顯的雜草，草地的純度為90%。草坪平整，留茬高4厘米以下。5、草坪內(nèi)沒有明顯的雜草，黃土裸露面積不能大于100平方厘米。6、每月噴殺二次廣譜性殺蟲及殺菌藥。（七）道路維修養(yǎng)護(hù)：1、人行道、車行道每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。2、日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補(bǔ)。3、每月清理一次區(qū)內(nèi)場地道路上砂漿、混凝土結(jié)塊。4、每周檢查修補(bǔ)一次區(qū)內(nèi)方磚道路。

（八）衛(wèi)生清掃保潔：

1、樓內(nèi)公共區(qū)域每日早中晚各全面清掃一次。2、樓梯扶手每天早晨擦拭一次。3、每日全面清掃區(qū)內(nèi)場地兩次，保持12小時走動保潔。4、春夏秋三季每月水洗樓外踏步一次。5、垃圾做分類袋裝化收集、日常做好“四害”的清殺工作與定期防疫工作。6、公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設(shè)施每天2次以上擦洗率須達(dá)100%。公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設(shè)施每天2次拖洗率須達(dá)100%。7、衛(wèi)生區(qū)域進(jìn)行消毒滅殺2次/周。全區(qū)域進(jìn)行滅鼠滅害4次/年。（九）裝修管理：1、按程序申報審批、驗收。房屋裝修簽定合同，申請率達(dá)100%；裝修管理責(zé)任書簽訂率100%。2、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，無違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象，房屋裝修違章作業(yè)制止率達(dá)100%，禁止率達(dá)95%。3、裝修廢料和垃圾在指定有明顯標(biāo)識的區(qū)域堆放，停留時間不超過48小時。4、裝修材料實行室外定點定范圍堆放，對方區(qū)域?qū)嵭泻唵螄鷵?。（十）垃圾存放清運：1、區(qū)內(nèi)無垃圾堆放情況。樓內(nèi)垃圾每日早晚各傾倒一次。室外堆放垃圾每日外運一次。2、實行全環(huán)境潔凈保障，保潔率達(dá)99%，辦公垃圾日清兩次，袋裝垃圾，中轉(zhuǎn)垃圾日產(chǎn)日清。3、潔凈設(shè)施齊全，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站，設(shè)施表面干凈，無破損。4、公共部分無衛(wèi)生死角，無明顯污跡，無灰塵，天棚無蜘蛛網(wǎng)，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

5、潔凈工具擺放有序，作業(yè)完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。6、綠地每日隨時保潔，保潔率達(dá)97%以上。無紙屑、煙頭、石塊等雜物和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（十四）物業(yè)保險：根據(jù)物業(yè)需要情況辦理物業(yè)保險。（十五）廣告、燈箱和牌匾管理：1、設(shè)置按照管理規(guī)定程序?qū)徟?、驗收?、區(qū)域標(biāo)識明顯，完好率達(dá)100%；樓宇主入口設(shè)有引路平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。3、廣告、燈箱和牌匾亮化率100%；照明設(shè)施完好率100%。（十六）電梯管理：1、日檢：衛(wèi)生廳門地勘槽除塵、轎廂門地勘槽除塵、打掃轎廂內(nèi)衛(wèi)生，上下無人運行兩次、轎廂在運行中無碰撞、轎廂在運行中無明顯搖動，警鈴、照明、呼梯按鈕、顯示、各門鎖、安全觸板等能正常使用。2、周檢：每周檢查衛(wèi)生情況，并做保養(yǎng)。檢查門開關(guān)靈活、內(nèi)呼指令（指示燈、到站?？浚┱＃I廂照明風(fēng)扇良好正常使用、安全回路、控制屏信號燈指示正常、零部件無漏電現(xiàn)象、配電盤空開正常及螺旋保險完好。3、季檢：導(dǎo)軌潤滑、井道傳感器、安全鉗開關(guān)、轎頂檢修盒、門系統(tǒng)、控制屏、測速裝置正常、曳引輪軸承潤滑良好。曳引繩樓層標(biāo)識無脫落、限速器軸承加油、抱閘正常、底坑安全回路開關(guān)、底坑緩沖器換油、廳門觸點調(diào)整。4、年檢：每年度對電梯作綜合檢查，辦理安全檢測年檢手續(xù)。5、電梯實行錯峰運行管理，早中晚高峰時間實行雙梯運行（每日不超過四個小時），其他時間采取單梯運行（根據(jù)業(yè)戶入住情況采取24小時或18小時））。（十七）給水水池：1、水池清潔衛(wèi)生，且加蓋、加鎖。每年春秋定期清掏、消毒兩次。2、每日巡檢兩次，每月揭蓋檢查水池一次并作簡單清理。

3、具有“二次供水設(shè)施許可證”和“二次供水衛(wèi)生合格證”；水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每半年一次衛(wèi)生防疫檢查。（十八）下水井及管線：1、污水井每年揭蓋檢查清理污泥一次。管線疏通一次。2、雨季每周檢查雨水井和明溝、管線一次。3、井蓋無缺損、丟失現(xiàn)象，路面井蓋不影響車輛和行人通行。4、排水、排污系統(tǒng)通暢無阻塞外溢現(xiàn)象，無積水、浸泡現(xiàn)象。（十九）樓型燈、庭院燈：1、草坪燈、裝飾燈、樓型燈、路燈、走道燈等無殘缺、無銹蝕、粘貼破損現(xiàn)象。2、各類照明燈具完好率達(dá)100%。報修、發(fā)現(xiàn)問題10分鐘內(nèi)處理。3、公共照明按時開關(guān)，背景音樂按時播放。（時間表另定）（二十）綜合：1、雕塑、座椅、長廊、扶手、護(hù)攔樓梯、宣傳欄等完好無損，滿足其使用功能，無涂畫、無脫漆、損壞等現(xiàn)象。2、非上班時間及時關(guān)閉部分照明和用電設(shè)備，盡量降低其損耗，減少運行費用。3、注重環(huán)保和生態(tài)，預(yù)防二次污染的發(fā)生。在管理實踐中，防止水污染、噪音污染等各類污染的發(fā)生。四、管理評價1、公司各部門制定本部門質(zhì)量目標(biāo)管理實施方案，并每月根據(jù)質(zhì)量目標(biāo)計算方法對所負(fù)責(zé)的質(zhì)量目標(biāo)完成情況進(jìn)行統(tǒng)計，提交分管領(lǐng)導(dǎo)。2、分管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)各部門的目標(biāo)達(dá)成情況，匯總成公司總體目標(biāo)達(dá)成的評價報告，并報公司經(jīng)理、書記審閱。3、每年年底，在公司進(jìn)行管理評審前，各責(zé)任部門應(yīng)向分管領(lǐng)導(dǎo)提交年度質(zhì)量目標(biāo)的達(dá)成情況匯報，并由綜合辦公室匯總成書面的年度質(zhì)量目標(biāo)評價報告，提交公司班子會審會議。二〇一三年一月五日3、通過活動，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好習(xí)慣。B比率分析法和比較分析法不能測算出各因素的影響程度?！?/p>

C采用約當(dāng)產(chǎn)量比例法，分配原材料費用與分配加工費用所用的完工率都是一致的。ＸC采用直接分配法分配輔助生產(chǎn)費用時，應(yīng)考慮各輔助生產(chǎn)車間之間相互提供產(chǎn)品或勞務(wù)的情況。錯C產(chǎn)品的實際生產(chǎn)成本包括廢品損失和停工損失?！藽成本報表是對外報告的會計報表。×C成本分析的首要程序是發(fā)現(xiàn)問題、分析原因?！罜成本會計的對象是指成本核算?！罜成本計算的輔助方法一般應(yīng)與基本方法結(jié)合使用而不單獨使用。√

C成本計算方法中的最基本的方法是分步法。X

D當(dāng)車間生產(chǎn)多種產(chǎn)品時，“廢品損失”、“停工損失”的借方余額，月末均直接記入該產(chǎn)品的產(chǎn)品成本中?！罝定額法是為了簡化成本計算而采用的一種成本計算方法?！罠“廢品損失”賬戶月末沒有余額?！蘁廢品損失是指在生產(chǎn)過程中發(fā)現(xiàn)和入庫后發(fā)現(xiàn)的不可修復(fù)廢品的生產(chǎn)成本和可修復(fù)廢品的修復(fù)費用。ＸF分步法的一個重要特點是各步驟之間要進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。(√)G各月末在產(chǎn)品數(shù)量變化不大的產(chǎn)品，可不計算月末在產(chǎn)品成本。錯G工資費用就是成本項目。(×)G歸集在基本生產(chǎn)車間的制造費用最后均應(yīng)分配計入產(chǎn)品成本中。對J計算計時工資費用，應(yīng)以考勤記錄中的工作時間記錄為依據(jù)。(√)J簡化的分批法就是不計算在產(chǎn)品成本的分批法。(×)J簡化分批法是不分批計算在產(chǎn)品成本的方法。對J加班加點工資既可能是直接計人費用，又可能是間接計人費用?！?/p>

J接生產(chǎn)工藝過程的特點，工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)可分為大量生產(chǎn)、成批生產(chǎn)和單件生產(chǎn)三種，X

K可修復(fù)廢品是指技術(shù)上可以修復(fù)使用的廢品。錯K可修復(fù)廢品是指經(jīng)過修理可以使用，而不管修復(fù)費用在經(jīng)濟(jì)上是否合算的廢品。ＸP品種法只適用于大量大批的單步驟生產(chǎn)的企業(yè)?！罳企業(yè)的制造費用一定要通過“制造費用”科目核算。ＸQ企業(yè)職工的醫(yī)藥費、醫(yī)務(wù)部門、職工浴室等部門職工的工資，均應(yīng)通過“應(yīng)付工資”科目核算。ＸS生產(chǎn)車間耗用的材料，全部計入“直接材料”成本項目。ＸS適應(yīng)生產(chǎn)特點和管理要求，采用適當(dāng)?shù)某杀居嬎惴椒?，是成本核算的基礎(chǔ)工作。(×)W完工產(chǎn)品費用等于月初在產(chǎn)品費用加本月生產(chǎn)費用減月末在產(chǎn)品費用。對Y“預(yù)提費用”可能出現(xiàn)借方余額，其性質(zhì)屬于資產(chǎn)，實際上是待攤費用。對Y引起資產(chǎn)和負(fù)債同時減少的支出是費用性支出。X

Y以應(yīng)付票據(jù)去償付購買材料的費