房地產(chǎn)市場框架

房地產(chǎn)市場分析框架房地產(chǎn)市場分析析與預(yù)測，是是房地產(chǎn)開開發(fā)項目策策劃工作的的重要組成成部分。房房地產(chǎn)市場場分析是通通過信息將將房地產(chǎn)市市場的參與與者（開發(fā)發(fā)商、投資資者或購買買者、政府府主管機(jī)構(gòu)構(gòu)等）與房房地產(chǎn)市場場聯(lián)系起來來的一種活活動。即通通過房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息息的收集、分分析和加工工處理，尋尋找其內(nèi)在在的規(guī)律和和含義，預(yù)測市場場未來的發(fā)發(fā)展趨勢，用用以幫助房房地產(chǎn)市場場的參與者者掌握市場場動態(tài)，把握市場場機(jī)會或調(diào)整其市市場行為。通過房地產(chǎn)市場場場的分析析與預(yù)預(yù)測，開開發(fā)商商可以達(dá)達(dá)到如如下以下下幾個個目的：：①了解房地產(chǎn)市市市場的宏觀觀社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)因素素，進(jìn)而而把握握投資機(jī)機(jī)會與與方向；；②了解房地產(chǎn)市市市場各類物物業(yè)業(yè)的供求求關(guān)系系和價格格水平平，就擬擬開發(fā)發(fā)項目進(jìn)進(jìn)行市市場定位位（服服務(wù)對象象、規(guī)規(guī)模、檔檔次、租租金或售售價水水平等）；；③了解房地產(chǎn)使使使用者對建建筑筑物功能能和設(shè)設(shè)計型式式的要要求，用用以指指導(dǎo)項目目的規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計。房地產(chǎn)市場分析析析與預(yù)測測，要要緊緊圍圍繞特特定的開開發(fā)地地點與類類型來來進(jìn)行。一、房地產(chǎn)市場場場的供求求與運(yùn)運(yùn)行市場作為商品交交交換關(guān)系系的總總和，集集中體體現(xiàn)在供供求關(guān)關(guān)系上。1.1.房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市場供供給房地產(chǎn)市場供給給給是房地地產(chǎn)總總供給的的一個個組成部部分。房房地產(chǎn)總總供給給是指一一定地地區(qū)在一一定時時間內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有的的可供使使用的的房地產(chǎn)產(chǎn)。總總供給中中一般般來說相相當(dāng)一一部分正正在被被使用，不不能能或者說說沒有有必要進(jìn)進(jìn)入市市場，只只有進(jìn)進(jìn)入市場場的那那部分房房地產(chǎn)產(chǎn)形成市市場供供給。房房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供給指指一定地地區(qū)在在一定時時間內(nèi)內(nèi)一定價價格水水平下進(jìn)進(jìn)入市市場流通通的房房地產(chǎn)總總和。房房地產(chǎn)市市場供供給首先先受制制于土地地供給給。（一）地產(chǎn)供給給給（影響響市場場的土地地供給給有以下下幾個個主要因因素）土地供給包括自自自然界中中存在在地土地地供給給和已經(jīng)經(jīng)被注注入了人人類勞勞動被開開發(fā)了了的土地地供給給（即經(jīng)經(jīng)濟(jì)供供給）1、

土地的自自然供供給2、

土地的經(jīng)經(jīng)濟(jì)供供給可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換成城城市土土地的數(shù)數(shù)量3、

市場發(fā)展展規(guī)劃劃（城市市向外擴(kuò)擴(kuò)張和和老區(qū)改改造等等長遠(yuǎn)計計劃）4、

利用土地地的知知識與技技能（二）房產(chǎn)供給給給：是指指一定定地區(qū)一一定時時間內(nèi)在在一定定價格水水平下下進(jìn)入市市場流流通的房房產(chǎn)總總和。房房產(chǎn)供供給是一一個城城市房屋屋供給給的組成成部分分。一個個城市市的房屋屋供給給除進(jìn)入入流通通的房產(chǎn)產(chǎn)外還還有待售售房及及行政分分配的的房屋等等地總總和。房房產(chǎn)供供給取決決于以以下幾個個因素素：1、

房產(chǎn)價格格2、

生產(chǎn)成本本和建建筑材料料，建筑筑設(shè)備備的價格格3、

政府的宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策4、

社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢勢狀況5、

對未來的的預(yù)期期1.2.、房地地地產(chǎn)市場場需求求（一）地產(chǎn)市場場場需求（對對市市場需求求有逐逐漸擴(kuò)大大的趨趨勢），具具體體表現(xiàn)在在：1、

城市化進(jìn)進(jìn)程加加快2、

經(jīng)濟(jì)社會會發(fā)展展?fàn)顩r3、

宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策策（二）房產(chǎn)需求求求（受到到以下下多種因因素的的影響）1、

社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況況2、

金融業(yè)的的發(fā)展展3、

人們觀念念的改改變4、

住宅政策策和住住房制度度5、

對未來的的預(yù)期期1.3.、房地地地產(chǎn)市場場運(yùn)行行的一般般規(guī)律律二、房地產(chǎn)市場場場分析的的步驟驟無論是開發(fā)投資資資還是置置業(yè)投投資，或或者是是政府管管理部部門對房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實施施宏觀觀管理，其其決決策的關(guān)關(guān)鍵在在于把握握房地地產(chǎn)市場場供求求關(guān)系的的變化化規(guī)律，而而尋尋找市場場變化化規(guī)律的的過程程實際上上就是是市場分分析與與預(yù)測的的過程程。一般般要經(jīng)經(jīng)過以下下幾個個步驟：：②確定分析的目目目的，即確確定定該分析析是為為了選擇擇投資資與決策策方案案服務(wù)、為為解解決某一一具體體問題或或發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市場機(jī)機(jī)會服服務(wù)、為為場地地選擇或或產(chǎn)品品定位服服務(wù)、還還是為編編制一一般的市市場分分析報告告；③確定分析的目目目標(biāo)，主要要決決定該項項分析析的范圍圍及所所需解決決的主主要問題題；④選擇分析的方方方法，主要要確確定該項項分析析所需要要的數(shù)數(shù)據(jù)類型型與收收集方法法、數(shù)數(shù)據(jù)處理理過程程中定性性與定定量方法法的選選擇；⑤估算分析過程程程所需的時時間間和費(fèi)用用，以以及分析析結(jié)果果的預(yù)期期價值值；⑥進(jìn)行數(shù)據(jù)收集集集、數(shù)據(jù)處處理理和數(shù)據(jù)據(jù)分析析；⑦提出市場分析析析的結(jié)論與與建建議。三、房地產(chǎn)市場場場分析的的內(nèi)容容1）房地產(chǎn)市場場場宏觀因素素分分析首先要考慮國家家家和地方方的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況，以以確定區(qū)區(qū)域整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢勢是處于于上升升階段還還是處處在衰退退階段段。要收集集與與分析的的數(shù)據(jù)據(jù)包括：國國家家與地方方的國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值值及其增增長速速度、人人均國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值值、人口口規(guī)模模與結(jié)構(gòu)構(gòu)、居居民收入入、社社會政治治穩(wěn)定定性、政政府法法規(guī)政策策完善善程度和和聯(lián)系系性程度度、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、三三資企業(yè)業(yè)數(shù)量量及結(jié)構(gòu)構(gòu)、國國內(nèi)外投投資的的規(guī)模與與比例例、各行行業(yè)投投資收益益率、通通貨膨脹脹率與與國家金金融政政策（信信貸規(guī)規(guī)模和利利率水水平）等等。其次，分析所選選選擇的地地區(qū)發(fā)發(fā)展與建建設(shè)情情況，如某某城城市的鐵鐵路、公公路、機(jī)機(jī)場、港港口等內(nèi)內(nèi)外交交通設(shè)施施情況況，水、電電、燃燃?xì)?、熱熱力、通通訊等市市政基基礎(chǔ)設(shè)施施完善善程度及及供給給能力，勞勞動動力、原原材料料市場狀狀況，人人口政策策、地地方政府府產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展政政策等等。再次，分析項目目目所在地地域的的情況，包包括括：經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)、人口口及就就業(yè)狀況況、家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)、子子女就學(xué)學(xué)條件件、地域域內(nèi)的的重點開開發(fā)區(qū)區(qū)域、地地方政政府和其其他有有關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)對擬擬開發(fā)項項目的的態(tài)度等等。2）房地產(chǎn)市場場場狀況分析析①各類物業(yè)的供供供求關(guān)系、空空置率、市場場成交量、市市場吸納能力力和速度。②土地批租數(shù)量量量與用途分分布布，與批批租和和待批租租土地地的面積積、用用途和可可建筑筑面積、單單宗宗土地出出讓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓信息息；③房地產(chǎn)銷售價價價格和租金金水水平，地地價、拆拆遷安置置補(bǔ)償償成本、建建造造成本和和其他他成本費(fèi)費(fèi)用、房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營過程程中的的稅費(fèi)。④與建成投入使使使用的主要要商商業(yè)/公寓物業(yè)業(yè)，包包括：項項目名名稱、用用途、位位置、投投入使使用日期期、建建筑面積積、入入住率和和月租租金/售價和大大型型商場的的營業(yè)業(yè)面積和和營業(yè)業(yè)額等。⑤競爭性物業(yè)發(fā)發(fā)發(fā)展情況，包包括：政府規(guī)規(guī)劃中的房地地產(chǎn)開發(fā)項目目用地的用途途、所處區(qū)縣縣、位置、占占地面積、容容積率、建筑筑面積和預(yù)計計開工期；規(guī)規(guī)劃建設(shè)中的的主要房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目的的用途、投資資者、所在區(qū)區(qū)縣名稱、位位置、占地面面積容積率、建建筑面積和項項目當(dāng)前狀態(tài)態(tài)等；正在開開發(fā)建設(shè)中的的……..⑥各類房地產(chǎn)投投投資收益率率和和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)利潤率率；⑦項目附近地區(qū)區(qū)區(qū)土地利用用現(xiàn)現(xiàn)狀，總總體規(guī)規(guī)劃和專專業(yè)規(guī)規(guī)劃。⑧市場購買者對對對房地產(chǎn)商商品品功能的的要求求，購買買者的的職業(yè)、年年齡齡、受教教育程程度、現(xiàn)現(xiàn)居住住的或工工作地地點的區(qū)區(qū)位分分布，投投資購購買和使使用購購買的比比例。3）針對特定開開開發(fā)項目的的相相關(guān)因素素分析析四、房地產(chǎn)市場場場分析中中的信信息類型型影響房地產(chǎn)投資資資的信息息獲房房地產(chǎn)投投資過過程中與與市場場分析相相關(guān)的的信息主主要分分為三大大類別別：①與整個宏觀市市市場相關(guān)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、人人文信信息，這些些信信息對于于房地地產(chǎn)投資資者的的影響雖雖然是是間接的的，但但對投資資者選選擇投資資方向向、確定定投資資的宏觀觀區(qū)位位有著重重大影影響；②房地產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)運(yùn)作過程中中產(chǎn)產(chǎn)生的直直接信信息，這些些信信息對于于投資資者確定定房地地產(chǎn)投資資的類類型、選選擇具具體的區(qū)區(qū)位和和進(jìn)入市市場的的時機(jī)，對對于于政府把把握房房地產(chǎn)市市場狀狀態(tài)、實實施房房地產(chǎn)市市場的的宏觀管管理起起著重要要作用用；③與投資項目直直直接相關(guān)的的信信息，影響響房房地產(chǎn)投投資者者的具體體投資資決策。從市場分析的角角角度出發(fā)發(fā)，通通常將房房地產(chǎn)產(chǎn)市場信信息分分為需求求信息息、供應(yīng)應(yīng)信息息（包括括存量量與增量量）、房房地產(chǎn)市市場交交易信息息和其其他信息息①房地產(chǎn)需求方方方面的信息息宏觀經(jīng)濟(jì)信息（GDP及其增長長率率、通貨貨膨脹脹率等）、房房地產(chǎn)使用者者信息（人口口、失業(yè)率、家家庭規(guī)模、家家庭收入、公公司數(shù)量與規(guī)規(guī)模、對房屋屋使用功能需需求的潮流與與趨勢等）、使使用中的房地地產(chǎn)數(shù)量和空空置量信息。②房地產(chǎn)供應(yīng)方方方面的信息息現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)量量量（存量量）、使使用中建建筑物物的物理理狀況況、房地地產(chǎn)開開發(fā)成本本及成成本指數(shù)數(shù)、新新開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)面積（計計劃劃/新開工/在施工/竣工）、拆拆拆除或改改變用用途數(shù)量量。可可供開發(fā)發(fā)的土土地資源源及規(guī)規(guī)劃要求求等方方面的信信息，以以及各種種類型型用地出出讓或或轉(zhuǎn)讓的的數(shù)量量、樓面面地價價和單位位地面面價等信信息。③房地產(chǎn)市場交交交易方面的的信信息租金及租金指數(shù)數(shù)數(shù)、銷售售價格格及價格格指數(shù)數(shù)（包括括土地地價格和和物業(yè)業(yè)價格）、房房地產(chǎn)投資收收益率和資本本化率、分類類物業(yè)的市場場成交量、市市場吸納周期期與吸納率等等。④其他信息：政政政策信息、金金融信息（信信貸信息、信信貸規(guī)模、利利率水平等）、稅稅收等五、房地產(chǎn)市場場場分析的的基本本方法（一）

市場數(shù)數(shù)數(shù)據(jù)的收收集：：來源——企業(yè)內(nèi)部部與與企業(yè)外外部企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)指指指企業(yè)從從事房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營過過程中所所產(chǎn)生生的信息息，主主要包括括：會會計報表表與財財務(wù)報告告、銷銷售業(yè)績績報告告、顧客客反饋饋意見等等外部數(shù)據(jù)主要包包包括加工工信息息和通過過市場場調(diào)查所所獲得得的原始始信息息。加工信息的來源源源：政府統(tǒng)統(tǒng)計計和房地地產(chǎn)主主管部門門發(fā)布布的統(tǒng)計計資料料、學(xué)會會或商商會提供供的報報告、報報刊雜雜志、企企業(yè)或或非營利利性機(jī)機(jī)構(gòu)的年年度報報告、計計算機(jī)機(jī)網(wǎng)絡(luò)信信息以以及咨詢詢機(jī)構(gòu)構(gòu)的研究究報告告等原始數(shù)據(jù)來源：：：專家訪談?wù)?、座座談會、問問卷卷調(diào)查、電電話話訪問、現(xiàn)現(xiàn)場場查勘等等方式式收集。（二）

對原始始始數(shù)據(jù)的的加工工分析列表分析、運(yùn)用用用數(shù)量統(tǒng)統(tǒng)計方方法進(jìn)行行分析析、利用用圖形形進(jìn)行分分析（三）

加工信信信息在市市場分分析中的的應(yīng)用用六、房地產(chǎn)市場場場預(yù)測定型預(yù)測、定預(yù)預(yù)預(yù)預(yù)測附1：為進(jìn)行市市場場分析應(yīng)獲獲獲取的資資料①國家的有關(guān)政政政策，如財財政政、貨幣幣政策策、住房房政策策和產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策等。②國家的有關(guān)法法法規(guī)法令，如如《中華人民民共和國城市市房地產(chǎn)管理理法》《城市市房地產(chǎn)交易易價格管理暫暫行辦法》等等；③國民生產(chǎn)總值值值、國民收收入入和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)人均均收入水水平等等。④人口及其增長長長情況，人人口口年齡和和職業(yè)業(yè)構(gòu)成。⑤儲蓄存款總額額額及其增長長速速度。⑥家庭收入及其其其增長情況況。⑦消費(fèi)水平及其其其消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)、恩恩格爾系系數(shù)。⑧家庭人口及其其其構(gòu)成。⑨家庭現(xiàn)有住房房房情況，對對現(xiàn)現(xiàn)有住房房地意意見。⑩居民對房屋設(shè)設(shè)設(shè)計、層次次、加加工及所所處地地段的要要求。?居民購房動機(jī)機(jī)機(jī)及實現(xiàn)購購買買欲望的的條件件。?居民購房的數(shù)數(shù)數(shù)量。?現(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)數(shù)數(shù)量和待售售房房地產(chǎn)數(shù)數(shù)量，現(xiàn)現(xiàn)有房地地產(chǎn)的的物理狀狀況及及其使用用狀況況。?新開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)面積包括括年年內(nèi)計劃劃開發(fā)發(fā)和正在在建設(shè)設(shè)的房地地產(chǎn)。?可供開發(fā)的土土土地資源及及其其規(guī)劃要要求。?房地產(chǎn)出租價價價格及其租租金金指數(shù)。?房地產(chǎn)銷售價價價格及其價價格格指數(shù)。?各種不同價格格格策略對房房地地產(chǎn)銷量量的影影響。?各種不同營銷銷銷策略對房房地地產(chǎn)銷量量的影影響。7.2.環(huán)境因因因素1、

噪聲環(huán)境境2、

大氣環(huán)境境3、

水文環(huán)境境4、

視覺環(huán)境境5、

衛(wèi)生環(huán)境境

7.3.人口因因因素1、

人口數(shù)量量2、

人口素質(zhì)質(zhì)3、

家庭人口口規(guī)模模

7.4.經(jīng)濟(jì)因因因素1、

經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平平2、

物價水平平3、

居民收入入水平平7.1.自身因因因素1、

位置2、

地力（土土地肥肥沃程度度）3、

地質(zhì)條件件4、

地形、地地勢5、

土地面積積的形形狀6、

日照、風(fēng)風(fēng)向、降降水量量和自然然災(zāi)害害等7、

建筑物的的外觀觀及其他他七、影響房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)價格的的因素素7.6.行政因因因素1、

房地產(chǎn)制制度2、

房地產(chǎn)價價格政政策3、

行政隸屬屬變更更4、

特殊政策策5、

城市發(fā)展展戰(zhàn)略略、城市市規(guī)劃和和土地地利用規(guī)規(guī)劃6、

稅收政策策7、

交通管制制

7.5.社會因因因素1、

政治安定定情況況2、

社會治安安情況況3、

房地產(chǎn)投投機(jī)4、

城市化進(jìn)進(jìn)程7.7.心理因因因素7.8.國際因因因素1、

世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況況2、

軍事沖突突狀況況3、

政治對立立狀況況4、

國際競爭爭狀況況

附2：房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投資的主主主要決策策變量量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)業(yè)在投資資決策策過程中中，面面臨的最最重要要的問題題可能能就是所所開發(fā)發(fā)物業(yè)的的市場場接受程程度有有多大。通通常常所謂的的土地地開發(fā)潛潛力分分析、投投資可可行性研研究、營營銷策劃劃、銷銷售規(guī)劃劃、廣廣告推廣廣計劃劃、規(guī)劃劃方案案設(shè)計等等都是是以市場場研究究為基礎(chǔ)礎(chǔ)的。市市場研究究強(qiáng)調(diào)調(diào)了解決決問題題所需要要的信信息，設(shè)設(shè)計收收集信息息的方方法，管管理和和實施信信息收收集過程程，分分析結(jié)果果以及及溝通這這些風(fēng)風(fēng)險和意意義。涉涉及到信信息的的篩選、鑒鑒別別、提取取、處處理、分分析和和溝通的的全過過程一級因素二級因素三級因素房地產(chǎn)業(yè)總體趨趨趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（國國家層面）消費(fèi)分析投資分析凈出口政策因素政府相關(guān)經(jīng)濟(jì)政政政策（國國家及及目標(biāo)市市場政政府層面面）財政貨幣稅收等政府房地產(chǎn)業(yè)政政政策

細(xì)分市場供求狀狀狀況各細(xì)分市場（土土土地、住住宅、辦辦公樓、商商業(yè)業(yè)用房）需需求求特征與與規(guī)模模宏觀經(jīng)濟(jì)信息（GDP及其增長長率率、通貨貨膨脹脹率等）、房房地產(chǎn)使用者者信息（人口口、失業(yè)率、家家庭規(guī)模、家家庭收入、公公司數(shù)量與規(guī)規(guī)模、對房屋屋使用功能需需求的潮流與與趨勢等）、使使用中的房地地產(chǎn)數(shù)量和空空置量信息各細(xì)分市場供給給給特征與與規(guī)模?，F(xiàn)有房地產(chǎn)數(shù)量量量（存量量）、使使用中建建筑物物的物理理狀況況、房地地產(chǎn)開開發(fā)成本本及成成本指數(shù)數(shù)、新新開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)面積（計計劃劃/新開工/在施工/竣工）、拆拆拆除或改改變用用途數(shù)量量?？煽晒╅_發(fā)發(fā)的土土地資源源及規(guī)規(guī)劃要求求等方方面的信信息，以以及各種種類型型用地出出讓或或轉(zhuǎn)讓的的數(shù)量量、樓面面地價價和單位位地面面價等信信息細(xì)分市場價格趨趨趨勢自身因素位置；地力（土土土地肥沃沃程度度）；地地質(zhì)條條件；地地形、地地勢；土土地面面積的形形狀；；日照、風(fēng)風(fēng)向向、降水水量和和自然災(zāi)災(zāi)害等等；建筑筑物的的外觀及及其他他環(huán)境因素噪聲環(huán)境、大氣氣氣環(huán)境、水水文文環(huán)境、視視覺覺環(huán)境、衛(wèi)衛(wèi)生生環(huán)境人口因素人口數(shù)量、人口口口素質(zhì)、家家庭庭人口規(guī)規(guī)模等等社會因素政治安定、社會會會治安、房房地地產(chǎn)投機(jī)機(jī)、城城市化進(jìn)進(jìn)程經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物物價水平、居居民收入水平平行政因素

心理因素

國際因素

附3：房地產(chǎn)市市場場分析報告告告大綱一、摘要B、市場分析的的的目的C、分析方法、主主主要假設(shè)設(shè)條件件和風(fēng)險險因素素D、建議——做做做/放棄/推遲/改進(jìn)以后后可可以做二、概述A、國家或整體體體社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀狀況和主主要的的增長領(lǐng)領(lǐng)域（確確認(rèn)有吸吸引力力的物業(yè)業(yè)投資資類型——可選擇的的投投資方向向，分分析當(dāng)前前所處處的經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期或房地地產(chǎn)周周期中的的位置置）。B、地區(qū)經(jīng)濟(jì)概概概況（可與與國國家進(jìn)行行可比比分析）。C、城市經(jīng)濟(jì)狀狀狀況（與國國家家和地區(qū)區(qū)相比比城市的的就業(yè)業(yè)狀況及及趨勢勢，本城城市就就業(yè)情況況短期期預(yù)測，確確認(rèn)認(rèn)和介紹紹當(dāng)?shù)氐刂饕a(chǎn)產(chǎn)業(yè)、企企業(yè)和產(chǎn)產(chǎn)品）。D、市場環(huán)境與與與場地分析析（市市場區(qū)域域的劃劃分、土土地面面積、土土地利利用情況況，場場地描述述，場場地周圍圍交通通環(huán)境及及可及及性分析析，場場地周圍圍土地地利用情情況和和競爭情情況）。三、需求分析A、預(yù)計的總需需需求（詳細(xì)細(xì)分分析項目目所在在地市場場區(qū)域域內(nèi)就業(yè)業(yè)、人人口、家家庭規(guī)規(guī)模與結(jié)結(jié)構(gòu)、家家庭收入入等，以以預(yù)測擬擬開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)類型型的市場場需求求）?！锞蜆I(yè)分析；★人口與家庭分分分析；★收入分析；B、吸納率分析析析（就每一一個個相關(guān)的的細(xì)分分市場進(jìn)進(jìn)行需需求預(yù)測測，以以估計市市場吸吸納的價價格和和數(shù)量）。★市場吸納與空空空置的現(xiàn)狀狀與與趨勢?！镱A(yù)估市場吸納納納計劃（相相應(yīng)應(yīng)時間周周期內(nèi)內(nèi)的需求求）。四、供給分析A、調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)前的存存量量、過去去的走走勢和未未來可可能的供供給?！锵嚓P(guān)房地產(chǎn)類類類型的存量量、在在建數(shù)量量、計計劃開工工數(shù)量量、已獲獲規(guī)劃劃許可的的數(shù)量量、改變變用途途數(shù)量和和拆除除量等；；★估計短期的新新新增供給數(shù)數(shù)量量。B、分析當(dāng)前城城城市規(guī)劃及及其其可能的的變化化和土地地利用用、交通通、基基本建設(shè)設(shè)投資資等計劃劃。C、分析房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市場的商商業(yè)業(yè)周期和和建造造周期循循環(huán)運(yùn)運(yùn)動情況況，分分析未來來相關(guān)關(guān)市場區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)供求之之間的的數(shù)量差差異。五、競爭分析A、列出與競爭爭爭有關(guān)的項項目目功能和和特點點（價格格、數(shù)數(shù)量、設(shè)設(shè)計型型式、功功能、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）。★描述已建成或或或正在建