房地產(chǎn)培訓(xùn) -商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

本章內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)概念及與住宅差異商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別劃分及典型形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成及影響因素商業(yè)發(fā)展規(guī)律、周期、輔射圈商業(yè)地產(chǎn)常用名詞解釋商業(yè)地產(chǎn)概念及與住宅差異商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別劃分及典型形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成及影響因素商業(yè)發(fā)展規(guī)律、周期、輔射圈商業(yè)地產(chǎn)常用名詞解釋什么是商業(yè)地產(chǎn)？（必須掌握）商業(yè)地產(chǎn)的定義商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩方面的概念；商業(yè)地產(chǎn)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為投資主體直接參于的，為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的載體。商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂(lè)休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，并為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取未來(lái)不確定的收益。狹義和廣義的解釋?zhuān)ū仨氄莆眨┆M義的解釋?zhuān)闶蹣I(yè)）----商店/商街/商場(chǎng)/商廈/超市賣(mài)場(chǎng)/批發(fā)市場(chǎng)/購(gòu)物中心/購(gòu)物廣場(chǎng)等（備注：以下內(nèi)容多指狹義層面的商業(yè)地產(chǎn)）廣義的解釋?zhuān)闶蹣I(yè)+商業(yè)商務(wù)服務(wù)）----包括寫(xiě)字樓、公寓式酒店和連鎖酒店等等。

商業(yè)地產(chǎn)的真正含義以零售業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的三大差異點(diǎn)1、商業(yè)與住宅的性質(zhì)不同2、對(duì)物業(yè)的使用要求不同3、導(dǎo)致對(duì)其價(jià)值判斷與取向也不同

商業(yè)

商鋪是一種消費(fèi)型中間產(chǎn)品，其價(jià)值需 要通過(guò)經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié),商業(yè)價(jià)值才能最終體現(xiàn)出來(lái)。 商鋪是生產(chǎn)資料，在使用過(guò)程中會(huì)生成 新的價(jià)值，即經(jīng)營(yíng)價(jià)值產(chǎn)生過(guò)程.

商鋪關(guān)注價(jià)值轉(zhuǎn)移方向、方式以及附加 值的提升，由此而產(chǎn)生商鋪外延性派生性事項(xiàng)比較多。

住宅住宅是一種消費(fèi)型終端產(chǎn)品。其價(jià)值是通過(guò)出售得到實(shí)現(xiàn)；住宅是生活資料，在使用的過(guò)程中是 完完全全的消耗過(guò)程，不存在價(jià)值轉(zhuǎn) 移過(guò)程。只有地價(jià)的增值。住宅使用者關(guān)注的是產(chǎn)品的本身，而重視產(chǎn)品的使用功能，其派生的事項(xiàng)比較少。

差異點(diǎn)一：性質(zhì)差異（必須掌握）差異點(diǎn)二：用途差異（必須掌握）90

商業(yè)

商鋪的最終的用途是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)； 商鋪在使用過(guò)程中表現(xiàn)為開(kāi)放空間； 商鋪用于接納社會(huì)上各種流動(dòng)購(gòu)買(mǎi) 力，具體要求是地段位置、商圈性 質(zhì)、經(jīng)營(yíng)價(jià)值、品牌效應(yīng)。

住宅住宅的最終用途是人類(lèi)居??；住宅在使用過(guò)程中表現(xiàn)為封閉空間；住宅主要是用于接納家庭起居（投資購(gòu)房并不改變住宅產(chǎn)品性質(zhì)），它具有生活方面的各種訴求，具體要求就是出入的便捷性、私密性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性等。

（必須掌握）差異點(diǎn)三：價(jià)值判斷差異（必須掌握）商業(yè)住宅

商鋪是一種特殊的房地產(chǎn)產(chǎn)品，它的 價(jià)值取決于它對(duì)周邊的吸納與輻射影住宅價(jià)值取決于它的區(qū)域地段、交通 響力及面積的大小（有商業(yè)和房地產(chǎn)條件、品質(zhì)和建筑的私密條件;

兩方面因素）；商鋪對(duì)周邊影響越大，商業(yè)效用越好的

住宅對(duì)周邊環(huán)境要求較具體，會(huì)派生商鋪越有價(jià)值，經(jīng)營(yíng)狀況越好，商鋪價(jià)

出對(duì)建筑條件的不同要求;值越大；

商鋪要求有巨大店招、開(kāi)闊的門(mén)面、走道、明亮的燈光，大功率音響的使用不受限制。住宅希望環(huán)境優(yōu)美、恬靜，能接受充足良好日照，又要求不被窺視。

商業(yè)地產(chǎn)概念及與住宅差異商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別劃分及典型形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成及影響因素商業(yè)發(fā)展規(guī)律、周期、輔射圈商業(yè)地產(chǎn)常用名詞解釋廣義的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別（必須掌握）廣義的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)包含以下類(lèi)別：商業(yè)街專(zhuān)業(yè)商廈超市、大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓城市綜合體商業(yè)街專(zhuān)業(yè)商廈超市/大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓城市綜合體商業(yè)街(含步行街)商業(yè)街專(zhuān)業(yè)商廈超市/大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓城市綜合體專(zhuān)業(yè)商廈(含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng))商業(yè)街專(zhuān)業(yè)商廈超市/大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓城市綜合體超市/大賣(mài)場(chǎng)（含倉(cāng)儲(chǔ)中心、便利店）商業(yè)街專(zhuān)業(yè)商廈超市/大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓城市綜合體購(gòu)物中心（shoppingmall）商業(yè)街專(zhuān)業(yè)商廈超市/大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓城市綜合體商業(yè)街專(zhuān)業(yè)商廈超市/大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓城市綜合體商業(yè)街專(zhuān)業(yè)商廈超市/大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓城市綜合體

復(fù)地國(guó)際蘇州凱悅商業(yè)街專(zhuān)業(yè)商廈超市/大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓城市綜合體商業(yè)街專(zhuān)業(yè)商廈超市/大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心寫(xiě)字樓酒店酒店式公寓城市綜合體

太倉(cāng)南洋廣場(chǎng)新都匯商業(yè)地產(chǎn)的典型形態(tài)

商業(yè)地產(chǎn)典型業(yè)態(tài)——城市綜合體 商業(yè)地產(chǎn)典型業(yè)態(tài)—購(gòu)物中心

商業(yè)地產(chǎn)典型業(yè)態(tài)——休閑商業(yè)街區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)典型業(yè)態(tài)——社區(qū)商業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)典型業(yè)態(tài)—寫(xiě)字樓、酒店式公寓商業(yè)地產(chǎn)的典型形態(tài)

城市綜合體

城市綜合體概念：有很多名字，其中有一個(gè)非常形象的名字叫做

Hotel，城市綜合體是不同建筑群組成的一體化的城市建筑綜合體。

H——指酒店

O——Office，指寫(xiě)字樓

P——Park，指公園、停車(chē)場(chǎng)

S——ShoopingMall，指購(gòu)物中心

C——ConvetionClub，指會(huì)展中心、會(huì)所

A——Apartment，公寓。

城市綜合體 城市綜合體是城市發(fā)展到一個(gè)高級(jí)階段的產(chǎn)物，被譽(yù)為是城市中最精華的盒，叫做城中之城，它是城市升級(jí)的引擎。

城市綜合體的作用：

城市綜合體是城市時(shí)尚消費(fèi)的中心。 城市綜合體的開(kāi)發(fā)可以為新城城市快速建成和人氣的集聚帶來(lái)放 大效應(yīng)。 城市綜合體能夠產(chǎn)生整體大于部分之和的集聚效應(yīng)，使不同功能 之間形成了疊加的作用，成為一個(gè)巨大的能量和磁場(chǎng)，把人流、 物流、資金流、信息流吸引進(jìn)來(lái)。商業(yè)地產(chǎn)的典型形態(tài)（必須掌握）商業(yè)地產(chǎn)的典型形態(tài)

購(gòu)物中心的概念

MALL全稱(chēng)ShoppingMALL，音譯“摩爾”、“茂”，意為大型購(gòu)物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。是一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。商業(yè)地產(chǎn)的典型形態(tài)（必須掌握）

購(gòu)物中心的特征

一是大。占地面積大、綠地大、停車(chē)場(chǎng)大、建筑規(guī)模大； 二是多。行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體）。

Mall就是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。其規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全。除專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)賣(mài)店外，各類(lèi)餐飲、影劇院、游戲房、兒童樂(lè)園等一應(yīng)俱全，滿足家庭全體成員一站式消費(fèi)。足夠且均勻分布的停車(chē)位。商業(yè)地產(chǎn)的典型形態(tài)

購(gòu)物中心的功能

“銷(xiāo)品茂”集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、藝術(shù)等多種消費(fèi)服務(wù)功能于一體，擁有大型的主力店、多樣化商品街和寬廣的停車(chē)場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物與日常活動(dòng)需求的一體化、一站式服務(wù)消費(fèi)功能。商業(yè)地產(chǎn)的典型形態(tài)（必須掌握）

購(gòu)物中心的分類(lèi)（八種）

1.區(qū)域性購(gòu)物中心（浦東八佰伴）

2.都市型購(gòu)物中心（來(lái)福士）

3.鄰里型購(gòu)物中心（南方友誼）

4.社區(qū)型購(gòu)物中心（西郊百聯(lián)）

5.郊區(qū)購(gòu)物中心（松江地中海）

6.折價(jià)/減價(jià)//工廠直銷(xiāo)中心（奧特萊斯）

7.特殊功能/主題中心

8.商業(yè)、辦公、酒店混合中心(新都匯)商業(yè)地產(chǎn)的典型形態(tài)（必須掌握）

購(gòu)物中心的八大業(yè)態(tài)組合

1.專(zhuān)業(yè)店（類(lèi)似小家電城、運(yùn)動(dòng)城、書(shū)城、電腦城等）

2.專(zhuān)賣(mài)店（品牌店）（含休閑食品等）

3.專(zhuān)業(yè)街（以業(yè)種歸類(lèi)的專(zhuān)業(yè)街）

4.主體百貨（規(guī)摸型的主力店）

5.餐飲（正餐、小吃店等）

6.娛樂(lè)（影院等）（含游藝機(jī)、KTV、浴場(chǎng)、夜總會(huì)等）

7.超市（中型超市或賣(mài)場(chǎng)）

8.停車(chē)場(chǎng)零售業(yè)商業(yè)類(lèi)別及業(yè)態(tài)對(duì)比（必須掌握）業(yè)態(tài)購(gòu)物中心百貨商店超市專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)賣(mài)店便利店倉(cāng)儲(chǔ)店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的大型綜合性零售商場(chǎng)，又稱(chēng)自選商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，且擁有具備豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷(xiāo)一體、批量銷(xiāo)售、實(shí)行會(huì)員制的商店規(guī)模5萬(wàn)-15萬(wàn)平米為宜規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場(chǎng)和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營(yíng)的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂(lè)于一體；核心店面積不超過(guò)總面積80％商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類(lèi)齊全以食品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，滿足食品一次性購(gòu)全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90％以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品零售業(yè)商業(yè)類(lèi)別及業(yè)態(tài)對(duì)比（必須掌握）購(gòu)物中心百貨商店超市專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)賣(mài)店便利店倉(cāng)儲(chǔ)店客戶目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主中高收入人群、客戶來(lái)源范圍廣大眾化消費(fèi)、客戶來(lái)源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對(duì)特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)附近居民購(gòu)物方式柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架銷(xiāo)售相結(jié)合開(kāi)架自選、自我服務(wù)、平價(jià)銷(xiāo)售、一次結(jié)算的售貨方式定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架銷(xiāo)售開(kāi)架自選、統(tǒng)一結(jié)算開(kāi)架售貨、批量作價(jià)經(jīng)營(yíng)特色賣(mài)場(chǎng)租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)于一體。賣(mài)場(chǎng)租賃制、種類(lèi)齊全、高毛利平價(jià)銷(xiāo)售、滿足日常用品一次性購(gòu)全同類(lèi)商品大規(guī)模集中式營(yíng)銷(xiāo)。由賣(mài)場(chǎng)租賃發(fā)展到自營(yíng)品牌專(zhuān)賣(mài)、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價(jià)、服務(wù)群眾生活，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)概念及與住宅差異商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別劃分及典型形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成及影響因素商業(yè)發(fā)展規(guī)律、周期、輔射圈商業(yè)地產(chǎn)常用名詞解釋商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)構(gòu)成ABCD

開(kāi)發(fā)商通過(guò)運(yùn)作項(xiàng)目賺取開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)－土地增值 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商鋪賺取銷(xiāo)售利潤(rùn)－物業(yè)增值 所有者出租商鋪賺取租賃利潤(rùn)－經(jīng)營(yíng)增值 商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤(rùn)－管理增值商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成（必須掌握）商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)功能，通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值；住宅地產(chǎn)的價(jià)值在于居住功能，并隨地價(jià)增值而保值升值。第一是房產(chǎn)有形的價(jià)值，土地加建筑成本等；第二是商業(yè)（經(jīng)營(yíng)價(jià)值）無(wú)形的價(jià)值，它是商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的根本價(jià)值；這兩者不可分離，商業(yè)價(jià)值不可能離開(kāi)商鋪而單獨(dú)存在。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的價(jià)值不同：商業(yè)價(jià)值的存在方式靜態(tài)商鋪價(jià)值（很難改變）包括支持商鋪價(jià)值的有質(zhì)有量的購(gòu)買(mǎi)力、周邊的交通設(shè)施和交通方式、以及商鋪本身所處的位置和建筑形態(tài)。動(dòng)態(tài)商鋪價(jià)值（可以改變）指商鋪本身或商鋪所在的商圈所不具備的，是商業(yè)主體附加在商鋪上的人為的商業(yè)行為。包括經(jīng)營(yíng)方式、商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素（必須掌握）影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的六大因素（1）地理位置（4）商業(yè)市場(chǎng)容量

（2）交通條件 （3）區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況六大因素

（5）商業(yè)建筑形態(tài)（6）定位與業(yè)態(tài)業(yè)種組合

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的六大因素 第一：地理位置

人口稠密、消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)是商業(yè)增值的必要條件之一，商業(yè)地產(chǎn)對(duì) “人口聚集”與“購(gòu)買(mǎi)力集中”的要求高于任何一種形態(tài)的地產(chǎn)。從 某種意義上說(shuō)，選址對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念的形成起決定性的作用。地理位置決定商業(yè)價(jià)值，商鋪?zhàn)饨鸱从成啼亙r(jià)值！商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的六大因素 第二：交通條件

大交通“達(dá)”，則商圈內(nèi)“通”。人流、商流、物流依賴(lài)的是完 善的外部交通體系和內(nèi)部動(dòng)線的設(shè)置。商業(yè)地產(chǎn)新概念的選擇能包含 交通因素，成功幾率更大。

交通動(dòng)線是商業(yè)項(xiàng)目成功與否的命脈線！影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的六大因素第三：區(qū)域經(jīng)濟(jì)（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）狀況

制造業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)和主流產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)及分布狀況對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也起著影響作用。

區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定消費(fèi)力水平！商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的六大因素第四：商業(yè)市場(chǎng)容量

國(guó)際人均商業(yè)面積1.2㎡，國(guó)內(nèi)商務(wù)部對(duì)社區(qū)商業(yè)配置人均面積在0.5～0.7㎡之間。商業(yè)容量超標(biāo)，會(huì)造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，大家都活不好的后果。

商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量過(guò)大無(wú)疑是互相殘殺或自殺！商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的六大因素第五：市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合

不同的商業(yè)項(xiàng)目有著不同的市場(chǎng)定位，決定不同的商業(yè)地產(chǎn)概念，相同的商業(yè)項(xiàng)目可以在市場(chǎng)細(xì)分中找到不同的市場(chǎng)定位。必須形成差異競(jìng)爭(zhēng)，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果就是低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租售比例、不同業(yè)態(tài)與業(yè)種的配備、主力店與次主力店的組合搭配都是非常重要的。

合適的商業(yè)定位是尋找到消費(fèi)者的需求過(guò)程！商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值影響因素

影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的六大因素 第六：建筑形態(tài)

建筑使用功能要與經(jīng)營(yíng)定位功能吻合，物業(yè)功能不配套，招商無(wú)法實(shí) 施，經(jīng)營(yíng)更無(wú)從談起。營(yíng)造建筑物業(yè)的氛圍是現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)條件。確定商業(yè)建筑形態(tài)依據(jù)是定位，它是商業(yè)項(xiàng)目的基因！商業(yè)地產(chǎn)概念及與住宅差異商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別劃分及典型形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成及影響因素商業(yè)發(fā)展規(guī)律、周期、輔射圈商業(yè)地產(chǎn)常用名詞解釋商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及周期（必須掌握）30%以下70%以上發(fā)展規(guī)律發(fā)展周期輻射圈初級(jí)階段中級(jí)階段高級(jí)階段

城市化率30%以下 城市化率70%以下城市化率70%以上

零售行業(yè)的特征——向心聚集 零售行業(yè)的特征——離心分散零售行業(yè)的特征——離心聚集商業(yè)向城市的幾何中心聚集商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展商業(yè)離開(kāi)城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及周期

布局規(guī)律（1）商業(yè)發(fā)展初期的高度集聚蘇州吳江市發(fā)展周期

本案新世界服飾超市時(shí)代購(gòu)物廣 場(chǎng)好瑪士廣場(chǎng)

江城商廈輻射圈

運(yùn)東商業(yè)廣場(chǎng)永康路商業(yè)街吳江商廈

友誼商城 偉業(yè)大廈購(gòu)物中心好旺廣場(chǎng)

中心商廈 億佰生活廣場(chǎng) 花園路餐飲街 恒森國(guó)際廣場(chǎng)（大潤(rùn)發(fā)）

布局規(guī)律

（2）商業(yè)發(fā)展中期的離散分布

蘇州吳江市發(fā)展周期

輻射圈商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及周期

布局規(guī)律

（2）商業(yè)發(fā)展中期的離散分布

上海發(fā)展周期

輻射圈商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及周期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及周期

布局規(guī)律

（3）商業(yè)發(fā)展后期的離散集聚發(fā)展周期

輻射圈商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及周期（必須掌握）、花錢(qián)買(mǎi)悠閑初始期發(fā)展期成熟期衰退期城市生活休閑中心

大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物中心便利店現(xiàn)代百貨商廈超市休閑街區(qū)鞏固期停滯期傳統(tǒng)百貨公司開(kāi)始被關(guān)注和和認(rèn)識(shí)逐步為市場(chǎng)所所接受高速發(fā)展不斷成熟達(dá)到極限增長(zhǎng)變緩開(kāi)始衰退市場(chǎng)萎縮體驗(yàn)休閑商業(yè)：花錢(qián)買(mǎi)歡樂(lè)、錢(qián)買(mǎi)情調(diào)、花錢(qián)買(mǎi)悠閑已成為富裕起來(lái)的市民的生活觀和消費(fèi)觀，休閑商業(yè)必將在新一輪的商業(yè)發(fā)展中成為不可或缺的重要支撐與動(dòng)力。超市：一次購(gòu)足生活用品理念逐漸被中國(guó)消費(fèi)者接受，這個(gè)龐大的消費(fèi)群體平均10天就會(huì)光臨一次大賣(mài)場(chǎng)。而中型傳統(tǒng)商超發(fā)展則面臨著賣(mài)場(chǎng)和便利店雙重?cái)D壓，發(fā)展前景受阻。傳統(tǒng)百貨：雖然百貨業(yè)目前在中國(guó)二三線城市中仍占主導(dǎo)地位，但衰退趨勢(shì)明顯，一些曾經(jīng)雄踞各地乃至全國(guó)商業(yè)前列的商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)目前均陷入了低//負(fù)增長(zhǎng)的困境。

（2）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展周期地?cái)偸绞袌?chǎng) 大棚式市場(chǎng) 一拖二（三）式市場(chǎng) 商場(chǎng)式市場(chǎng) 商廈式市場(chǎng) 購(gòu)物中心化商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及周期布局規(guī)律核心商圈（1.5km以?xún)?nèi)）發(fā)展周期

70%

10-15%5%

輻射圈

核心商圈

70％消費(fèi)者吸納

輻射商圈次核心商圈（3km）吸納5％消費(fèi)者輻射商圈（8km以外）次核心商圈吸納10-15％消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及周期（必須掌握）商業(yè)地產(chǎn)概念及與住宅差異商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別劃分及典型形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成及影響因素商業(yè)發(fā)展規(guī)律、周期、輔射圈商業(yè)地產(chǎn)常用名詞解釋商業(yè)地產(chǎn)的常用名詞區(qū)位：某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。版塊：一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如徐家匯板塊、五角場(chǎng)板塊、不夜城板塊、濱江大道板塊等。商圈：指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，又指商家聚集的區(qū)域、地段。地段：商圈中的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商圈中再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。

服務(wù)

基本人口商業(yè)面積當(dāng)?shù)鼐用衽涮追?wù)旅館郵電業(yè)金融服務(wù)12萬(wàn)㎡旅游服務(wù)餐飲2萬(wàn)㎡2萬(wàn)商業(yè)中心：與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱(chēng)法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、 社區(qū)三級(jí)。（市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈、社區(qū)商圈、新區(qū)商圈……）分類(lèi)設(shè)置地域

中國(guó)商務(wù)部關(guān)于商業(yè)分級(jí)指標(biāo)功能定位服務(wù)對(duì)象

客流量

基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、國(guó)內(nèi)外及本市旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合消費(fèi)者50萬(wàn)30萬(wàn)㎡大型百貨店專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店文化娛樂(lè)、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居住區(qū) 商業(yè)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊人流集中交通便利的地段購(gòu)物、休閑該地區(qū)及外來(lái)文化、娛樂(lè)消費(fèi)者保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù)25萬(wàn)20萬(wàn)

5萬(wàn)10萬(wàn)㎡2.5萬(wàn)㎡購(gòu)物中心、超市、百貨店文化娛樂(lè)、餐飲超市、便利店醫(yī)藥店、餐飲、菜市場(chǎng)旅游金融服務(wù)圖書(shū)報(bào)刊郵電業(yè)生活服務(wù)圖書(shū)報(bào)刊郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入口，居提供日常必需商品及便利民主要途徑地服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?.4萬(wàn)0.06萬(wàn)㎡便利店、餐飲店生活服務(wù)業(yè)專(zhuān)業(yè)街新城商業(yè)中心 中心鎮(zhèn)商業(yè)商業(yè)中心周邊交通便利處城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)；人流集中，交通便利的地段人流集中地提供專(zhuān)門(mén)商品或?qū)I(yè)服務(wù)購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、旅游并與金融結(jié)合購(gòu)物、旅游、為農(nóng)服務(wù)購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)門(mén)商品，尋求專(zhuān)業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者新城居民、商圈輻射范圍及外來(lái)消費(fèi)者本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來(lái)消費(fèi)者25萬(wàn)20萬(wàn)

5萬(wàn)街長(zhǎng)200米以上，特色專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)業(yè)店30家以上專(zhuān)賣(mài)店 超市、購(gòu)物中心、百貨店 專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店 文化娛樂(lè) 圖書(shū)報(bào)刊 超市、餐飲、小商品市場(chǎng)、生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、農(nóng)資供應(yīng)郵電、文化娛樂(lè)業(yè)

一般鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)主要街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集提供日常商品供應(yīng)，提供本鎮(zhèn)居民、周邊散地周邊生活、為農(nóng)服務(wù)中心村村民0.8萬(wàn)㎡超市、便利店、菜市場(chǎng)、生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、餐飲、農(nóng)資供應(yīng)郵電、文化娛樂(lè)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的常用名詞（必須掌握）商業(yè)地產(chǎn)的常用名詞（必須掌握）節(jié)點(diǎn)：指觀察者、步行進(jìn)入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處 十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲 美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。

上海五角場(chǎng)地段商場(chǎng)的節(jié)點(diǎn)：輔助性空間（似客廳）商業(yè)環(huán)境中的中庭，是商業(yè)環(huán)境中非營(yíng)業(yè)性的開(kāi)放空間。因?yàn)樗邆涫孢m的休閑環(huán)境，結(jié)合了游樂(lè)活動(dòng)，文娛設(shè)施，文化展示，而成為城市中歡樂(lè)愉悅的場(chǎng)所。它為人們提供了休息、交往、觀光會(huì)晤的空間同時(shí)，將人流高效地組織到交通中去。商業(yè)中庭：商業(yè)地產(chǎn)的常用名詞（必須掌握）北京朝陽(yáng)大悅城中庭是建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)的用語(yǔ)之一，指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連合起來(lái)成為動(dòng)線。優(yōu)良的動(dòng)線設(shè)計(jì)在商業(yè)規(guī)劃中特別重要，如何讓進(jìn)到空間的人，在移動(dòng)時(shí)感到舒服，沒(méi)有障礙物，不易迷路。同時(shí)讓消費(fèi)者能看到各個(gè)銷(xiāo)售點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的常用名詞（必須掌握）交通動(dòng)線：上海五角場(chǎng)又一城業(yè)態(tài)：指細(xì)分市場(chǎng)面向某類(lèi)目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，是指“怎么賣(mài)”。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。業(yè)種：指面向顧客某類(lèi)用途的商店?duì)I業(yè)種類(lèi)，特征是“賣(mài)什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。商業(yè)地產(chǎn)的常用名詞（必須掌握）與客流量和銷(xiāo)售額相關(guān)的比率：提袋率：大概是說(shuō)進(jìn)賣(mài)場(chǎng)的總?cè)藬?shù)和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人數(shù)的比例，反映賣(mài)場(chǎng)的客流量和實(shí)際有效客戶，用以來(lái)評(píng)估商業(yè)的整體效益。提袋率=成交次數(shù)/到店的總訪客*100%剝離率

=到店的總訪客/經(jīng)過(guò)通道的總?cè)藬?shù)*100%客單價(jià)

=總成交額/到店的總訪客例如：到店人數(shù)成交額客單價(jià)成交次數(shù)提袋率

A店50050001025050%

B店80060007.524030%商業(yè)地產(chǎn)的常用名詞坪效:

是經(jīng)常拿來(lái)計(jì)算商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益的指標(biāo),指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額(營(yíng)業(yè)額÷專(zhuān)柜所占總坪數(shù))。以百貨公司為例,店里不同的位置,所吸引的客戶數(shù)也不同。一樓入口處,通常是最容易吸引目光的地方,在這樣的黃金地段一定要放置能賺取最大利潤(rùn)的專(zhuān)柜,所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)百貨公司的一樓通常都是化妝品專(zhuān)柜。日均坪效=日均銷(xiāo)售額÷門(mén)店?duì)I業(yè)面積由于坪效其著眼點(diǎn)是效，所以，在現(xiàn)今商店頻繁送券打折的情況下，把營(yíng)業(yè)額作為計(jì)算公式的分子，不能真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)面積的效益，從而產(chǎn)生了而把毛利額因素考慮進(jìn)去的做法。商業(yè)地產(chǎn)的常用名詞（必須掌握）商業(yè)地產(chǎn)的常用名詞（必須掌握）產(chǎn)權(quán)型商鋪：產(chǎn)權(quán)型商