商貿有限責任公司倉儲物流中心建設項目可行性報告

倉儲物流中心建設項目·可行性研究報告陜西中精誠項目數(shù)據(jù)分析師事務所有限公司Page1-ofNUM年以來經濟開始回升，實際GDP增長率又逐步靠近潛在經濟增長率，經濟步入復蘇階段。2001年GDP增長率又有所下降，經濟波動出現(xiàn)反復，體現(xiàn)經濟復蘇的不穩(wěn)定性。2002年開始，經濟真正開始走上穩(wěn)步增加的回升之路，2003年經濟增長躍上一個新的臺階，GDP增長率高達9.5%，再次超越潛在經濟增長率水平，實際經濟增長率和潛在經濟增長率的缺口又轉變?yōu)檎龜?shù)。2004年GDP增長率持續(xù)上升，實際經濟增長率和潛在經濟增長率的缺口也不斷擴大，這表明2003年以來經濟已位于繁榮階段。根據(jù)預測的結果，2005—2010年間我國經濟增長將保持在9%以上，高于潛在經濟增長率，這表明，未來幾年我國經濟很有可能持續(xù)位于周期的繁榮階段。2008年雖受經濟危機的影響經濟增長有所減慢，但我國經濟很快進入復蘇期。本項目處于這樣的一個經濟周期里，既有機遇，又有挑戰(zhàn)，關鍵在于項目負責人如何抓住有利的機遇，并規(guī)避風險，在國家的政策引導下尋找到企業(yè)的發(fā)展空間，既提高了企業(yè)的效益，又能對國民經濟盡到企業(yè)家的責任，推動經濟的進一步發(fā)展和良性循環(huán)。綜上倉儲物流業(yè)發(fā)展狀況在政策、經濟、社會文化及技術發(fā)展分析可以看出，本項目的提出符合國家政策及區(qū)域發(fā)展的總體目標，適應當?shù)亟洕l(fā)展需要，在區(qū)域招商政策及技術方面都有利于本項目的發(fā)展，其建成將會快速成長，為當?shù)氐慕洕l(fā)展作出一定貢獻。§2.2倉儲物流項目建設的必要性§2.2.1項目的建設符合物流業(yè)的國家相關政策物流產業(yè)振興規(guī)劃中明確提出發(fā)展現(xiàn)代物流服務業(yè)。大力推進物流服務的社會化和專業(yè)化，優(yōu)化物流業(yè)發(fā)展的區(qū)域布局，提高物流信息化水平，加強對制造業(yè)物流分離外包。本項目將以建設現(xiàn)代倉儲物流服務業(yè)為目標，符合國家物流產業(yè)發(fā)展規(guī)劃及相關政策?！?.2.2本項目可以獲得較好的經濟效益，為某某增加財政及稅收收入項目建成后的未來10年內將繳納各種稅費1077.67萬元。同時項目將新增就業(yè)崗位42個，為市民開辟新的就業(yè)門路，緩解就業(yè)矛盾，有利于維護社會穩(wěn)定，擴大經濟內需，起到繁榮城市經濟的作用，為地區(qū)經濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進地區(qū)經濟的振興?！?.2.本區(qū)域內聚集著以陜西汽車集團公司，陜西法士特齒輪公司，西北機器廠等多家以汽車，機械，化工，制藥，食品生產為主的企業(yè)集群，但同時該區(qū)域內第二產業(yè)獨大，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展不足，尤其是現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)較少，針對本區(qū)域內企業(yè)多為生產型企業(yè)，大力發(fā)展該區(qū)域倉儲物流業(yè)對于優(yōu)化該區(qū)域產業(yè)結構，提升該區(qū)域內企業(yè)的產品流通速度有著非常重要的意義。按照某某未來規(guī)劃定位的要求，即建成50萬人口的中等城市要求，本項目更是具有極強的示范帶動效應?！?.2.4提升城市形象，完善城市功能本項目也是某某地區(qū)趕超現(xiàn)代城市發(fā)展步伐的需要，也符合近年來國內外城市發(fā)展的潮流。從國內外許多有影響的城市看，都爭相把建設當?shù)噩F(xiàn)代物流擺上日程。該項目已同時具備各方面比較成熟的操作條件。第三章市場營銷策略及項目定位§3.1產品策略本項目的建設產品主要有二部分：一是提供倉儲服務；二是提供交通運輸服務。企業(yè)將以建立現(xiàn)代倉儲物流中心為宗旨，結合現(xiàn)代的管理和服務理念，努力打造區(qū)域內一流的服務水平?！?.1價格策略本項目定價結合區(qū)域經濟發(fā)展水平及成本，采取適中的定價策略?！?.1銷售渠道及促銷策略采用人員促銷及發(fā)送紙質宣傳資料方式進行大范圍宣傳；結合園區(qū)制造業(yè)布局情況，積極推進園區(qū)制造業(yè)委托倉儲物流服務；利用現(xiàn)代電子商務系統(tǒng)，進行網(wǎng)上推廣；§3.4項目定位本項目市場定位如下：結合區(qū)域環(huán)境，創(chuàng)建一流倉儲物流服務中心。第四章項目建設規(guī)模、土地利用情況§4.1項目建設原則和指導思想§4.1.1根據(jù)國家建設標準，結合地區(qū)實際情況建設。在充分考慮項目功能齊全，配套設施完善，環(huán)境美觀優(yōu)雅的基礎上，計劃項目占地13500M2總建筑面積§4.1依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，同時參照政府對城市建設的意見，結合地形特點，合理進行規(guī)劃。遵守統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局的原則，合理劃分不同功能片區(qū)以利于可持續(xù)發(fā)展建設的要求。重視整體設計。內部力求合理布局，外部處理好與城區(qū)大環(huán)境的有機聯(lián)系，注重開發(fā)綜合效益?！?.1.3效益性原則具有雙重含義，宏觀而言效益性原則就是要求本次續(xù)建建設借鑒外部成功經驗，將土地資源、項目資源、設施資源以效益優(yōu)化原則進行優(yōu)化配置，形成社會、經濟、環(huán)境協(xié)調發(fā)展。微觀而言，應體現(xiàn)我倉儲物流建設的實際需求，合理布局，拉動地方經濟的發(fā)展?！?.2項目建設方案及土地利用情況分析§4.本項目位于某某經濟技術開發(fā)區(qū)，東臨規(guī)劃中的西五路，南臨鳳凰西路，北臨食品公司及中石油某某分公司某某銷售中心，西臨岐星十三組土地。計劃項目占地13500㎡，其中建筑占地面積8339.50㎡,綠化占地面積1147.50㎡,廠區(qū)道路占地面積4013㎡?？偨ㄖ娣e11343.00㎡，分為1#-4#倉庫、辦公樓、生活用房及公共配套用房等。具體建設面積見下表：中心建筑物情況表序號名稱占地面積建筑面積層數(shù)11#倉庫2905.98㎡2905.98㎡122#倉庫1821.66㎡1821.66㎡133#倉庫1821.66㎡3643.32㎡244#倉庫918.06㎡918.06㎡15辦公樓590.45㎡1771.35㎡36生活用房251.70㎡251.70㎡17配套用房30.94㎡30.94㎡18合計8339.50㎡11343㎡其中1#，2#，4#倉庫為五金、建材倉儲物流之用，3#倉庫為汽車零配件倉儲物流之用?！?.2.2工程技術方案1、主體建筑結構（1）工程設計工程建設充分結合地形、利用地形，并同周圍的自然環(huán)境取得有機的聯(lián)系；在規(guī)劃設計上，要有利于地面水的排除，減少土石方的工程，以降低建筑的造價；大樓內部空間布置、形式、結構等要最大限度地滿足多功能的要求。1#.2#.3#.4#倉庫均采用框架結構，1#，2#，4#為1層，3#為2層。辦公樓一樓為配送中心。其余兩層為公司其他部門辦公之用。（2）建筑標準：內外墻體為19cm空心磚墻，鋼筋混凝土墻，內部采用輕質隔墻；頂棚用泰柏板，硅鈣板吊天棚；門窗采用鋁合金；內外飾面采用外貼面磚，低層貼磨光花崗巖，內墻噴塑、涂料。（3）結構構造：抗震烈度按6度設防，基礎地耐力218kPa，基礎構造為獨立柱基礎；混凝土強度為C20，上部結構采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結構，底層柱混凝土強度為C30，上部柱為C25。（4）建筑工程特征地基：大開挖?；A：獨立柱基礎。墻體：用多孔磚、標準磚。樓板：現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、預應力多孔板。屋蓋：現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、預應力多孔板。地面：水泥砂漿、水磨石、地磚。樓面：水泥砂漿、水磨石、地面磚。屋面：現(xiàn)澆水泥蛭石漿、二氈三油一砂防水層。頂棚：輕鋼龍骨、石膏板、石灰砂漿、水泥砂漿、106涂料。內粉：石灰砂漿、瓷磚、乳膠漆、大理石板。外粉：面磚、乳膠漆。門窗：塑鋼窗帶紗扇，鐵門。其他等。（4）安裝工程特征衛(wèi)生設施：高水箱、蹲便器、洗滌盆。采暖通風：風機、排氣扇或空調。電器照明：鞍配管線、日光燈、吸頂燈、花燈。其他：成套消防箱、電話配線、電纜、防雷接地。2、配送中心建設（1）規(guī)劃設計原則由于配送中心是集約化、多功能的物流據(jù)點，系統(tǒng)極為復雜，各子系統(tǒng)間的協(xié)調尤為重要。在規(guī)劃設計時，必須切實掌握以下三項原則。①系統(tǒng)工作原則：配送中心的工作包括驗貨、搬運、儲存、裝卸、分揀、配貨、送貨、信息處理以及與供應商的銜接，使它們之間十分均衡、協(xié)調地運轉。②盡量實現(xiàn)工藝、設備、管理科學化的原則：近年來，配送中心均廣泛采用計算機進行物流管理和信息管理，大大加速了產品的流轉，提高了經濟效益和現(xiàn)代化管理水平。同時，要合理地選擇、組織、使用各種先進機械化、自動化物流設備，以充分發(fā)揮配送中心多功能、高效益的特點。③發(fā)展的原則：規(guī)劃配送中心時，無論是建筑物、信息系統(tǒng)的設計，還是機械設備的選擇，都要考慮到有較強的應變能力，以適應物流量擴大、經營范圍的拓展。（2）倉庫平面布置設計與安全倉庫地址確定后，就必須對倉庫的平面進行合理的布置設計。倉庫的總平面布置設計是根據(jù)庫址的自然條件和倉庫的使用特點進行的設計。在滿足防火間距的原則下，做到布局緊湊合理，交通運輸路線短捷，物資出入方便，以創(chuàng)造一個盡可能安全、經濟、合理的倉儲作業(yè)環(huán)境。在進行倉庫總平面布置設計時為了達到安全、經濟、合理的要求，必須按照以下原則進行布置設計。第一，庫區(qū)的劃分以及建筑物、構筑物平面位置的確定，應滿足倉儲功能要求，節(jié)約用地。第二，交通運輸線路的組織與布置，應做到符合倉儲作業(yè)工藝，盡可能減少不同運輸路線的交叉和干擾。第三，庫區(qū)自然條件的適應和利用，應結合地形、地質、水文、氣象等條件因地制宜，力求在工程技術上經濟合理。第四，庫區(qū)安全防護設計，應滿足防火、防爆、衛(wèi)生、防震、隱蔽等安全方面的要求，嚴格執(zhí)行有關部門頒發(fā)的設計規(guī)范。第五，庫區(qū)的綠化和環(huán)境保護，應充分利用各種樹木、草坪改善庫區(qū)小氣候、凈化空氣、降溫防燥，使工作人員對環(huán)境有良好的適應性。在總平面布置設計時，主要是進行以下幾方面的設計：①庫區(qū)的布置設計倉庫一般分為倉庫作業(yè)區(qū)、輔助生產區(qū)。倉庫作業(yè)區(qū)包括庫房專用線作業(yè)站臺等。輔助生產區(qū)包括停車庫（場）、檢修車間和充電間等輔助生產用房。倉庫作業(yè)區(qū)、輔助生產區(qū)分區(qū)布置設計。規(guī)模較大的有條件的倉庫，應用實體圍墻隔開。倉庫作業(yè)區(qū)按工作性質又可進一步分為裝卸作業(yè)區(qū)、儲存作業(yè)區(qū)和貨場等。儲存作業(yè)區(qū)應布置在庫內主要干道與裝卸作業(yè)區(qū)之間，使得裝卸作業(yè)區(qū)與儲存作業(yè)區(qū)的聯(lián)系快捷，密切，保證殘存區(qū)的物資出入庫方便順暢。不過儲存區(qū)的周轉性庫房與儲備性庫房應分組均衡布置，避免周轉性庫房過分集中造成車輛阻塞和相互干擾。在庫區(qū)的布置設計中，保證防火間距與節(jié)約用地是主要矛盾，可采取提高庫房耐火等級，充分利用零星地布置次要建筑物；用不燃材料建防火隔斷，隔離危險性大的設施以縮小防火間距用地。倉庫的分區(qū)布置沒有統(tǒng)一規(guī)定，在具體設計時，應結合工藝特點和自然條件，在保證安十全和有利操作管理的前提下靈活布置。②運輸線路的布置設計庫內不論采用何種運輸、裝卸搬運方式，道路運輸都是必不可少的，都要涉及道路在庫內的布置問題，道路布置時應注意以下幾個方面的要求：第一，庫房所存物資的周轉快慢和儲量大小的要求；第二，庫內貨流組織要合理，盡可能減少貨流的混雜、交叉、迂回，不同的貨流最好組織在不同的道路上運行；第三，充分利用地形；第四，滿足衛(wèi)生要求；第五，滿足防火要求。進人庫區(qū)的道路不宜少于兩條，以便火災發(fā)生時的安全疏散和盡快撲滅。③庫區(qū)安全防護設計倉庫是物資最集中的地方，安全問題十分突出。其中對倉庫安全威脅最大的是火災，這是因為倉庫的庫房、貨場等的藥品都是易燃品，不僅火災危險性大，而月一旦發(fā)生火災后，燃燒猛烈，蔓延迅速，危及范圍廣。為了阻止火災發(fā)生后火勢的蔓延，除在單個庫房的設計時，須采取必要的防火設施外，在倉庫的總平面布置沒計時就應給予充分考慮。從現(xiàn)有的防火措施看，在建筑物間設置防火間距是最普遍的做法。根據(jù)庫房所儲物資的火災危險性類別，周圍建筑物的耐火等級，確定其必要的防火間距。為了保證防火安全和良好的衛(wèi)生條件，平面布置設計時要選擇有利的風向，把有明火作業(yè)的場所（如鍋爐房）布置在經常排放可燃蒸汽和可燃粉塵地的下風或側風方向。3、信息中心建設（1）網(wǎng)絡設計及其考慮重點依據(jù)配送中心的辦公需求和模式、業(yè)務需求和模式、管理機制和體制、投資與回報預算、廣域網(wǎng)供應商平臺能力等的不同，實施Web化管理。（2）軟件、硬件配置①硬件配置信息中心服務器配置采取高低檔次配合的原則配備2臺服務器，其中：1臺作為中心主控服務器，1臺作為備份服務器；為以后升級更新，各鋪面內設計算機工作站，根據(jù)配送中心的實際情況，配置10臺左右。外設情況說明：為配合信息管理工作，信息中心內將配有打印機、調制解調器、復印機等。局域網(wǎng)絡的硬件配置情況：包括主交換機（千兆交換）、二級交換機、網(wǎng)絡通信設備（如路由器、光纖傳輸設備、綜合布線系統(tǒng)、相關網(wǎng)絡測試、維護設備）。②軟件配置該倉儲配送中心的信息系統(tǒng)將由其軟件來支撐，軟件分為系統(tǒng)軟件和應用軟件兩部分構成。系統(tǒng)支持軟件計算機、網(wǎng)絡系統(tǒng)軟件（如網(wǎng)絡系統(tǒng)操作平臺windowsXP等）；系統(tǒng)應用軟件（如MicrosoftOfficeXP、多媒體制作軟件等）；網(wǎng)絡防火墻軟件和網(wǎng)絡防病毒系統(tǒng)：NETEYE2.0防火墻、TrendPC-cillin網(wǎng)絡防病毒系統(tǒng)；數(shù)據(jù)庫軟件：SQLServer7.0網(wǎng)管軟件：根據(jù)市場網(wǎng)絡設備的選擇而定。③網(wǎng)絡安全整個網(wǎng)絡的安全可分成外部網(wǎng)絡（Internet）安全和內部網(wǎng)絡（Intranet）安全。而外部網(wǎng)絡對內部網(wǎng)造成的威脅可以通過防火墻等技術加以防范。網(wǎng)絡內部的安全可以通過劃分VLAN和在Catalyst4908上做Access-list，以限制不同網(wǎng)段及VLAN之間的相互訪問。同時，通過行政規(guī)定對內部人員加以約束。在應用服務器端，采用對用戶進行管理、賦予用戶相應的權限、網(wǎng)絡加密等手段來保障安全。另外，要求網(wǎng)絡管理人員要經常監(jiān)測網(wǎng)絡安全的新情況，做出相應的防范措施。④電子監(jiān)控系統(tǒng)?？低曄到y(tǒng)主要設備：工控機、視頻采集設備、網(wǎng)絡。?？低曄到y(tǒng)特點：本系統(tǒng)主要是通過網(wǎng)絡互聯(lián)，進行實時監(jiān)視，同時可把現(xiàn)場檢測信息公開。該系統(tǒng)使用簡單，界面友好，是綜合性能檢測線管理自動化的一個新穎手段。4、給排水工程（1）給排水工程①給水工程生產、生活用水符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749-2006衛(wèi)生要求；生產應用去離子水，選用國內較先進的反滲透加混合離子交換柱系統(tǒng)制備，配以過濾裝置，即可滿足生產的需要。（2）排水工程本項目排水主要來自于生活廢水以及循環(huán)冷卻水排水，道路綠化澆灑水等。其中生產生活廢水進入廠區(qū)污水管網(wǎng)。而循環(huán)排水，道路綠化澆灌下水等，因無污染，故納入廠區(qū)雨水管網(wǎng)排出。整個工程排水實行清污分流。廠區(qū)雨水排水組織。廠區(qū)整平坡度一般應不小于5‰，困難地段不宜小于3‰；最大坡度也不宜超過6‰，以便廠區(qū)的雨水能順利的匯集到某一集水口或明溝。排放方式和管材：廠區(qū)內的排水管網(wǎng)采用環(huán)狀結構，經污水處理設施后排入污水管網(wǎng)。室內排水管采用UPVC排水管，承插膠粘接口；室外采用混凝土預應力管，水泥沙漿接口。5、供電系統(tǒng)該物流中心電源電壓為10KV，按二級負荷要求設計，電路分兩路引入，當任何一路10KV電纜發(fā)生故障或因故退出時，所帶負荷不停電，不減負荷，確保中心電力的供應。電力線路在區(qū)內均采用電纜形式地下暗敷，在規(guī)劃干道及主要道路的人行道或慢車道下設電纜溝。電源來自廠區(qū)外供電網(wǎng)，架空引至廠區(qū)圍墻邊后改用電纜引至廠區(qū)總變電所高壓配電柜室，經隔離開關引入高壓開關柜，再經變壓器降壓為220V／380V后，由低壓開關柜分若干回路采用電纜直埋式引至各用電場所。變配電室以放射式向動力配電箱供電，動力配電箱以放射式和樹干式相結合的方式向各用電器具供電。6、消防系統(tǒng)室內消防系統(tǒng)是安裝在室內，用以撲滅發(fā)生在建筑物內初起的火災的設施。根據(jù)火災統(tǒng)計資料證明，安裝室內消防系統(tǒng)是有效的和必要的安全措施。室內消防系統(tǒng)主要有室內消火栓系統(tǒng)、防火卷簾系統(tǒng)。在建筑物內應根據(jù)使用要求和貯存物品的性質，設置消火栓系統(tǒng)和其他滅火系統(tǒng)。管網(wǎng)和消火栓等應布置在取用方便和易著火的地點，例如通常將消火栓設在樓梯間附近。室內消火栓系統(tǒng)是低層和多層建筑的室內消火栓給水系統(tǒng)，一般用于撲滅建筑物內初起的火災，撲滅大火則主要依靠室外消防給水系統(tǒng)。高度超過24米的建筑物，使用一般消防車救火已極困難，因此，其室內消火栓給水系統(tǒng)應具有撲救大火的能力。室內消火栓箱內一般設有水槍、水帶等。為撲救初起火災，水槍流量一般按兩支水槍同時出水，每支水槍的平均用水量約按5升/秒計算。7、公共服務設施及其它工程（1）通訊設施設程控自動交換機，供物流中心通信使用，行管辦公部門配置電腦并接入電信寬帶網(wǎng)，確保企業(yè)生產經營按照現(xiàn)代企業(yè)模式進行信息化標準化管理。（2）綠化物流中心綠化是環(huán)境保護的重要措施，有調節(jié)空氣、美化環(huán)境的作用。綠地率應保證在5%以上。在建筑物四周，道路兩側廣植樹木、花草，使道路和場地不露裸土，盡量增綠化面積，營造優(yōu)美的環(huán)境，以保持良好的生態(tài)環(huán)境和衛(wèi)生標準?！?.2.2序號技術指標名稱指標數(shù)值1項目用地面積13500㎡2項目總投資2000萬元3項目投資強度1480萬元/公頃4主要建筑面積11343㎡5建筑密度61.77%6建筑占地面積8339.50㎡7容積率0.848綠化面積1147.50㎡9綠化率8.5%10廠區(qū)道路面積4013㎡11行政辦公及生活設施占地面積873.10㎡12行政辦公及生活設施用地占比6.4%1、本項目采取科學布局，充分利用現(xiàn)有資源，建設中合理安排資金用度。2、本項目建成后倉儲入流量欲估計為300噸/天，保證園區(qū)制造業(yè)生產需要?！?.3項目功能平面圖具體見附件汽車維修城建設項目功能分區(qū)平面圖.§4.4項目建設用地的結論根據(jù)國家，省、市、開發(fā)區(qū)相關規(guī)定：倉儲物流型企業(yè)分大、中、小三種類型。大型企業(yè)標準：以入流量噸/天計算，大于5000噸/天，土地使用標準為26平方米/噸；中型倉儲物流企業(yè)分為兩種類型：包含以下兩種情況，以入流量大于3000-5000噸/天，每噸土地使用標準為31-21平方米；入流量大于1000-3000噸/天，每噸使用土地為39-31平方米。小型倉儲物流企業(yè)入流量小于等于1000噸/天，土地使用標準為每噸45-39平方米。依據(jù)以上標準該項目為小型倉儲物流企業(yè)，占地為20畝，為13333.4平方米。取土地占用標準45平方米/噸，則要求入流量達到296.3噸/天。綜上所述該項目用地符合國家建設用地指標的要求。第五章環(huán)境影響分析§5.1項目選址環(huán)境現(xiàn)狀該項目所在區(qū)域環(huán)境質量良好，空氣環(huán)境質量滿足區(qū)劃的大氣環(huán)境質量二類功能區(qū)標準；聲環(huán)境達到《區(qū)域環(huán)境噪聲標準》的Ⅱ類標準；該處地下水、地表水資源豐富，水環(huán)境質量達到國家生活飲用水衛(wèi)生標準?！?.2項目建設期的環(huán)境影響本項目工程內容主要以土建為主，土方的開挖和運輸量較多，在施工過程中產生大量粉塵，同時施工機械本身產生廢氣及煙塵，水泥、沙子、石料的采集、搬運、篩分產生粉塵，瀝青熬制過程中產生瀝青煙等，這些對大氣環(huán)境產生影響。施工中應加強管理，對運送散體物質的車輛應用篷布蓋嚴，避免運輸過程中產生粉塵污染；正在施工的場地應經常灑水，以達到降塵、抑塵的目的。§5.2施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學品應遠離地面水，以防外溢污染地面水；工區(qū)所積雨水應排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應達標后就近排入環(huán)境；在此期間，應盡快進入附近污水排放管網(wǎng)?！?.2施工期的噪聲主要來自施工機械和運輸車輛。施工期間施工機械采用有減振消聲裝置的機械，避免在干擾居民休息的時間進行施工，同時調整施工作業(yè)時間及同時施工作業(yè)的施工機械數(shù)量，滿足《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523－90)，施工期的噪聲限值為：推土機、挖掘機、裝載機：晝間75dBA，夜間55dBA；各種混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸；晝間70dBA，夜間55dBA。施工車輛，特別是重型運載車輛的運行路線和時間，應盡量避開噪聲敏感區(qū)和敏感時段。文明施工，尤其在夜間，盡量減少機具和材料的撞擊。§5.2地基開挖工程直接破壞植被，擾動土壤，在施工范圍內造成一定的水土流失。對裸露面在施工中或竣工后應進行整治、植草綠化、及時加固，最大限度的恢復植被，使因該工程占地而失去的植被得到有效補償，施工期的臨時工棚、料場等臨時占地，待施工結束后，應立即全部進行復墾和綠化，減少植被覆蓋度?！?.2建設過程中所產生的磚塊、沙子、包裝廢料等垃圾、施工人員的生活垃圾(如蔬菜葉、瓜果皮、廢紙等)應集中堆放，及時運至垃圾場集中處理?！?.3綠化原則本項目設計綠化面積1147.50平方米,綠化設計本著投資少、收益多、易管理的原則，在選擇樹種時，根據(jù)當?shù)嘏瘻貛О敫珊档拇箨懠撅L氣候的特點，選擇根系發(fā)達在此地大量生長、對土壤要求不高的樹種，并可抑制粉塵、吸收有害氣體?！?.4項目營運期環(huán)境影響項目運營后，汽車維修城人流量將增大，生產垃圾及生活垃圾產生量會愈來愈多，在汽車維修城內應按照規(guī)范設立生產及生活垃圾收集設施，實行垃圾袋裝化，并分類收集，保障日產日清，由環(huán)衛(wèi)部門送垃圾場填埋處理，減少對周圍環(huán)境空氣質量產生的影響。§5.5環(huán)境影響評價該項目本身污染較小，建設期及運營期均有相應的環(huán)保措施進行有效控制，項目建設地址環(huán)境質量良好，因此，項目在環(huán)保方面是可行的。PAGE44第六章員工隊伍建設及培訓計劃§6.1員工隊伍安排項目建成后，計劃招收員工42人。其中包括總經理在內的高級管理人員10名，營銷人員8人，倉儲及司機24人?！?.2組織管理機構為了實現(xiàn)倉儲物流中心的良好管理，提高經營效率，堅持精簡、高效的企業(yè)管理原則，實行總經理負責制，所屬員工實行按事定崗、按崗定員、全部實行聘任制?！?.3人員培訓企業(yè)根據(jù)總體經營計劃及部門培訓申請制定年度培訓計劃、組織各級人員進行系統(tǒng)或專業(yè)培訓。決策層和管理人員，主要進行質量管理深化教育和整體素質的提高培訓；倉儲人員主要進行專業(yè)知識和質量管理知識的培訓；營銷人員重點進行市場營銷知識及前景分析培訓，通過培訓反饋，進行效果評估，掌握企業(yè)人力資源情況，最終有效、合理地管理和使用企業(yè)現(xiàn)有最寶貴的人力資源，從而實現(xiàn)企業(yè)的既定目標。第七章項目分析的假設前提§7.1項目的順利開展本項目為新建項目，只有項目方在該項目實施過程中進展是順利的，依法按照國家相關的法律、法規(guī)、政策及某某市有關政策規(guī)定，同時符合某某所在地方規(guī)劃、消防、環(huán)保、建設等各有關職能部門的要求，辦理各種審批手續(xù)，順利、合法的取得各種相關部門的批準證書及權屬證件，項目建設計劃與人員招收與培訓及相關生產實施不存在明顯的技術和系統(tǒng)障礙。項目實施方的生產成本及相關費用沒有明顯超過預算，并按照生產計劃與銷售計劃的進度、質量完成產品生產與銷售等假設前提下，本項目可研報告所描述的相關數(shù)據(jù)才具有參考價值?！?.2產品市場平穩(wěn)發(fā)展項目可研報告的分析和結論是建立在預期倉儲數(shù)量及交通運輸業(yè)務市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎上，如果市場出現(xiàn)非正常性的較大波動，則本項目可研報告的分析可能沒有參考性。§7.3國家經濟發(fā)展平穩(wěn)本報告只有在國家經濟發(fā)展平穩(wěn)的前提下，才具有參考價值，如果宏觀經濟發(fā)生巨大震蕩，通貨膨脹或者通貨緊縮嚴重，則會影響本報告的權威性?！?.4財務假設本報告的財務分析均基于以下假設：1．本項目總投資約2000萬元人民幣,全部資金為自籌。2．項目規(guī)模按照預期進行相關資金能夠及時到位；3．在項目運營期中，人員工資及相關成本費用及產品市場的價格均衡無大的波動，基本保持在預期水平；4．本項目按1年建設期,9年經營期為項目預測的計算期，項目計算期結束，無再投資計劃；5.本項目的市場前景良好，銷售目標順利完成。6.本項目基準收益率為10%。 第八章項目投資估算§8.1建設投資及成本估算依據(jù)§8.11、陜西省建設廳陜建建發(fā)【1999】50號文頒布的《陜西省建筑工程綜合預算定額》；2、全國安裝工程預算定額陜西省價目表；3、【1999】《陜西省建筑工程、安裝工程、仿古園林工程及裝飾工程費用定額》結合浮動管理市場動態(tài)差價估算；§8.1費用及成本依據(jù)國家有關政策及企業(yè)實際情況估算?！?.2建設投資估算內容§8.2項目總投資包括各項工程建設投資、車輛購置費、設備購置及流動資金投資，投資金額2000萬元。其中建設投資1930萬元，建設投資估算詳見附表1§8.2.2項目本項目流動資金投資估算70萬元,主要為項目啟動資金。

第九章銷售收入和成本費用估算§9.1銷售收入與銷售稅金的估算本項目第一年為建設期，第二年開始生產。項目預期銷售收入分為二部分，一部分為倉儲收入，另一部分為公路運輸配送收入。倉儲收入按庫房面積乘以每月每平方米30元計算，每二年為總倉儲量的80%，第三年至第十年按倉儲量的100%；運輸收入第二年按單車每月5萬元計算，第三年至第十年按單車每月8萬元計算。產品銷售稅費中倉儲收入營業(yè)稅稅率5%，交通運輸收入營業(yè)稅稅率3%，城市建設維護稅的稅率為5%，教育費附加的費率為3%進行估算。具體詳見附表2§9.2總成本費用估算§9.2.1生產成本是指為生產產品所花費的全部費用，具體包括直接人工、修理費及其他營運費用。（1）直接人工的估算依據(jù)：依據(jù)目前當?shù)丶霸撈髽I(yè)職工平均工資水平，并考慮相關法律規(guī)定的社會福利及企業(yè)職工人數(shù)（職工人數(shù)為24人）進行估算。倉儲人員及車輛司機的年人均工資18000元，福利及各種保險按年平均工資額的43%估算。具體見附表4應付職工薪酬估算表。（2）折舊及修理費的估算依據(jù)：①折舊及攤銷的估算依據(jù)：折舊按現(xiàn)行財務制度及稅法規(guī)定的折舊年限及殘值率進行分類估算。固定資產殘值率按5%，設備折舊年限按10年，房屋建筑物按20年進行估算。②修理費用的估算依據(jù)： 修理費用按第年固定資產計提折舊費的30%進行估算。（3）其他營運費用的估算依據(jù)：其他營運費用按運輸收入的30%及倉儲年固定費用12萬元的合計估算?！?.2.2（1）管理人員的工資及福利費的估算依據(jù)：依據(jù)目前當?shù)丶霸撈髽I(yè)職工平均工資水平，并考慮不關法律規(guī)定的社會福利及企業(yè)職工人數(shù)（職工人數(shù)為10人）進行估算?？紤]職工的職務要求管理人員年人均工資30000元，福利及各種保險按年平均工資額的43%估算。具體見附表5應付職工薪酬估算表。（2）折舊費、修理費及無形資產攤銷估算依據(jù)①折舊及攤銷的估算依據(jù)：折舊按現(xiàn)行財務制度及稅法規(guī)定的折舊年限及殘值率進行分類估算。固定資產殘值率按5%，辦公設備折舊年限按5年，辦公房屋建筑物按20年進行估算。②無形資產攤銷的估算依據(jù)： 無形資產按10年進行攤銷。具體見附表5無形資產攤銷估算表。③修理費用的估算依據(jù)： 修理費用按第年固定資產計提折舊費的30%進行估算。（3）其他管理費用的估算依據(jù)：其他管理費用按營業(yè)收入的8%進行估算?！?.2.3（1）營銷人員的工資及福利費的估算依據(jù)：依據(jù)目前當?shù)丶霸撈髽I(yè)職工平均工資水平，并考慮不關法律規(guī)定的社會福利及企業(yè)職工人數(shù)（職工人數(shù)為8人）進行估算?？紤]職工的職務要求管理人員年人均工資24000元，福利及各種保險按年平均工資額的43%估算。具體見附表5應付職工薪酬估算表。（2）其他營業(yè)費用的估算依據(jù)其他營業(yè)費用按銷售收入的5%進行估算。以上具體見附表7總成本費用估算表。第十章經濟效益指標分析§10.1現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是計算項目是否可行的主要計算表格，具體見附表8項目自有資金現(xiàn)金流量表?！?0.2指標分析§10.2.1靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指用項目的凈收益補償原始投資額所需要的年限。這個指標反映了投資的回收速度，同時也能部分描述項目的風險。投資回收期越短，投資回收速度越快，項目的風險越小。投資回收期一般從項目開始年份計算。其計算公式為：式中的為時期的凈現(xiàn)金流量，為原始投資額，則滿足上式的值，為靜態(tài)投資回收期。經計算，本項目不包含建設期的靜態(tài)投資回收期為5.35年?！?0.2.2凈現(xiàn)值（NPV）分析凈現(xiàn)值指投資項目在計算期內各年現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。計算公式為：式中t表示計算期數(shù)，表示第t期時發(fā)生的凈現(xiàn)金流量，i表示與凈現(xiàn)金流量相適應的折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值實質表明投資項目在滿足投資者最低報酬率要求下，項目的費用流量不斷為收益流量所回收的程度。NPV>0，表明投資項目的收益流量不僅能夠收回其費用，滿足折現(xiàn)率規(guī)定的盈利要求，還可以得到以現(xiàn)值表示的超額利潤，投資項目可行。NPV<0，表明投資費用直到項目壽命期終了仍未被完全回收，項目的收益流量尚不能完全補償項目費用流量及滿足折現(xiàn)率對項目占用資金的盈利要求，項目不可行。NPV=0，表明項目實現(xiàn)的收益正好能夠補償項目費用流量及滿足折現(xiàn)率對項目占用資金的盈利要求，項目盈虧平衡，選擇可行或不可行均不影響項目的總體價值。從全投資角度分析，本項目的NPV為257.75萬元。§10.2.3內部收益率（IRR）分析內部收益率指在項目計算期內，使投資現(xiàn)金流入現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值之和的折現(xiàn)率。計算公式為：一個項目的內部收益率代表了在整個項目的生命周期之內，初始投資為投資者帶來的真實報酬率大小，同時也真實反映了項目的盈利能力。IRR大于基準收益率時，項目可行；IRR小于基準收益率時，項目不可行；IRR等于基準收益率時，項目可以接受也可以不接受。經計算，本項目的IRR為12.26%，大于10%?！?0.2.投資報酬率又稱投資效果系數(shù)，等于年凈利潤除以投資總額，表示單位投資每年可獲得的凈利潤。即：式中：NB為年凈利潤，以等額年凈利潤、年平均凈利潤或達產年份的凈利潤表示；K為投資額，可以初始投資或投資總額表示。若ROI≥Ｅ（標準投資效果系數(shù)），則方案可行；反之，方案不可行。經計算，本項目的投資報酬率為16.14%。第十一章不確定性分析及風險對策在對建設項目進行評價時,所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的經濟上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。根據(jù)分析內容和側重面不同，不確定性分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析，主要解決投資項目決策中的兩個問題：第一，當不確定事件發(fā)生時，哪些經濟變量可能成為風險因素；第二，當風險因素發(fā)生變化時，對投資預期收益的影響程度?！?1.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是指投資項目在正常生產情況下,分析銷售價格和總投資二者之間的關系，確定盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點（BEP）上,投資項目收入等于支出，投資項目既無盈利也無虧損。盈虧平衡點越低，則項目的盈利空間越大，項目的抗風險能力越強；盈虧平衡點越高，項目的盈利空間越小，項目抗風險能力越弱，因此盈虧平衡分析反映了項目的盈利能力?！?1.1.1線性盈虧平衡分析盈虧平衡分析是指項目在正常生產與銷售狀況下，通過盈虧平衡點(Break-Even-Point，BEP)分析項目成本與收益的平衡關系。盈虧平衡點是項目的盈利與虧損的轉折點，即在這一點上，銷售（營業(yè)、服務）收益等于總成本費用，正好盈虧平衡，用以考察項目對產銷量變化的適應能力和抗風險能力。盈虧平衡點越低，表明項目適應產銷量變化的能力越大，抗風險能力越強。盈虧平衡點通過正產年份的產量或者銷售量、可變成本、固定成本、產品（或服務）銷售價格和營業(yè)稅金及附加等數(shù)據(jù)計算。正常年份應選擇還款期間的第一個達產年和還款后的年份分別計算，以便分別給出最高和最低的盈虧平衡點區(qū)間范圍。盈虧平衡分析分為線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析，項目數(shù)據(jù)分析中僅進行線性盈虧平衡分析。線性盈虧平衡分析有以下四個假定條件：產量等于銷售量，即當年生產的產品（服務，下同）當年銷售出去；產量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產量的線性函數(shù)；產量變化，產品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)；按單一產品計算，當生產多種產品時，應換算為單一產品，不同產品的生產負荷率的變化應保持一致。線性盈虧平衡分析的基本公式為：其中為產品預計銷售價格，為產品產銷量，為單位產品營業(yè)稅金及附加，為單位產品可變成本，為固定成本。經計算，本項目盈虧平衡點為=37.09%§11.2敏感性分析敏感性分析是項目數(shù)據(jù)分析中應用十分廣泛的一種技術，用以考察項目涉及的各種不確定因素對項目基本方案經濟評價指標的影響，找出敏感因素，估計項目效益對它們的敏感程度，粗略預測項目可能承擔的風險，為進一步的風險分析打下基礎。敏感性分析包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。為了找出關鍵的敏感性因素，通常多進行單因素敏感性分析。單因素敏感性分析是指每次只改變一個因素的數(shù)值來進行分析，估算單個因素的變化對項目經濟評價指標產生的影響。敏感性分析的分析步驟為：假設某因素發(fā)生變動，其他因素不變，計算并列表表示項目經濟效益評價指標的變動情況，繪制敏感性分析圖，計算并列出臨界點和敏感度系數(shù)。臨界點（轉換值SwitchValue）是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值，可采用不確定因素相對基本方案的變化率或其對應的具體數(shù)值表示。當不確定因素的變化超過了臨界點所表示的不確定因素的極限變化時，項目將由可行變?yōu)椴豢尚?。在一定的基準收益率下，臨界點越低，說明相應不確定因素對項目經濟評價指標的影響越大，項目對該因素就越敏感。敏感度系數(shù)指項目經濟效益評價指標變化的百分率與不確定因素變化的百分率之比，反映了經濟效益評價指標對單個因素變化的敏感程度。敏感度系數(shù)越大，表示經濟效益評價指標對該因素越敏感。敏感度系數(shù)計算公式為：其中，為經濟效益評價指標A對于不確定因素F的敏感度系數(shù)；為不確定因素F的變化率；為不確定因素F發(fā)生變化時，經濟效益評價指標A的相應變化率。，表示經濟效益評價指標與不確定因素同方向變化；，表示經濟效益評價指標與不確定因素反方向變化。較大者敏感度系數(shù)較高，說明經濟效益評價指標A對不確定因素F的敏感程度較高。本項目選取總投資財務內部收益率和總投資財務凈現(xiàn)值兩個經濟效益評價指標對銷售收入和管理費用兩個不確定因素進行敏感性分析，分析結果如下：表10-1敏感性分析表單位：萬元不確定因素變化率內部收益率凈現(xiàn)值銷售收入-5%10.63%70.100%12.26%257.755%13.95%458.96管理費用-5%12.47%281.750%12.26%257.755%12.05%233.76圖10-2敏感性分析圖（內部收益率）圖10-3敏感性分析圖（凈現(xiàn)值）就銷售收入、管理費用等諸因素，對凈現(xiàn)值、內部收益率進行分析（見表和圖所示）。結果表明，對凈現(xiàn)值的敏感性由大到小為：銷售價格、管理費用，當上述因素向下浮動5%時，銷售收入對凈現(xiàn)值的影響幅度達到-187.65萬元，管理費用對凈現(xiàn)值的影響幅度達到24萬元；對內部收益率的敏感性由大到小為：銷售收入、管理費用，當銷售價格向下降5%時，對內部收益率的影響幅度約為-1.63%，當管理費用下降5%時，對內部收益率的影響幅度約為0.21%，所以項目方應密切關注市場需求，根據(jù)市場的變化，確定產品的價格戰(zhàn)略和銷售策略，重視產品營銷渠道建設，完善經營手段，對項目的運營進行精細化管理，加大對現(xiàn)金流的控制，控制好經營投資，防止資金鏈斷裂，合理控制經營成本，同時對投資計劃周全考慮，合理運用投資資金，從而使企業(yè)的利益最大化?！?1.3經營管理風險隨著本次投資的進行，可能會因組織模式、管理制度的不完善，造成對各部門的控制不力而導致一定的管理風險；擁有優(yōu)秀的管理人才和是公司發(fā)展的關鍵因素。激勵機制對人才穩(wěn)定具有很大影響力，人才流失會影響到公司的發(fā)展、建設和經營管理，直接影響到本公司的經濟效益；隨著業(yè)務的不斷擴大，公司的管理模式可能會與發(fā)展不相適應。因此，會面臨一定的管理風險。相應對策：加強員工和管理人員培訓、績效考核、企業(yè)文化建設，并將從企業(yè)內部培養(yǎng)和聘請高水平專業(yè)人才；還將建立完善用人機制，創(chuàng)造有利于人才展示才華的舞臺，健康成長的工作環(huán)境，充滿活力的用人機制；培養(yǎng)、鍛煉，形成一批技術專業(yè)人才和具備企業(yè)經營管理知識、專業(yè)知識、懂法律、會外語的綜合性、高素質的經營人才，建立并穩(wěn)定一支創(chuàng)新高效的經營管理隊伍，確保公司的可持續(xù)發(fā)展。加強組織機構建設，建立扁平化、高效率的組織機構；同時建立合理的監(jiān)督制約機制，提高管理者自身素質，掌握先進的管理知識和科學技術知識，培養(yǎng)創(chuàng)新意識。加強市場營銷工作，做好倉儲及交通運輸業(yè)務的營銷開展，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，才能最大限度地減少項目市場銷售風險?！?1.4市場風險分析市場供求風險是指投資者產品市場供求關系的變化給投資者帶來的風險，倉儲物流市場的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然是造成產品價格的波動。相應對策：針對產品市場的特點及國內外市場的變化情況,企業(yè)應及時改變經營策略,保證企業(yè)的產品銷售能夠完成?！?1.5政策風險國家宏觀經濟政策、產業(yè)政策、財政金融政策、環(huán)保政策等的調整和變化，都會對本公司的生產經營造成影響。相應對策：本項目公司應充分利用自身的優(yōu)勢，在形成規(guī)模的同時，進一步調整結構，以適應宏觀經濟態(tài)勢的變化。密切關注政府相關部門的最新動向，盡早做好相應準備，把損失降到最小?！?1.6其他不可預見風險在不可抗拒的情況下突如其來的災害。如發(fā)生地震、洪澇、火災等自然災害或其他不可抗力因素，公司環(huán)境遭到破壞，將嚴重危害公司正常經營秩序，進而影響利潤。相應對策：針對這一風險，我們將透過購買保險等方式規(guī)避一定的風險，務求把風險降至最低，以避免這些自然災害對公司造成損害；同時，我們還將增強自然災害防患意識，避免人為災害的發(fā)生，維護正常生產經營秩序。為了應對突發(fā)事件對公司的影響，我們還將制定緊急應對方案，關鍵時刻將啟動該應對方案。

第十二章項目管理與實施進度§12.1項目管理項目由某某縣福晟商貿有限責任公司主辦，派一名副總經理直接參與，選派2名專業(yè)會計和6名工程技術人員直接負責工程，建立項目建設籌備辦公室，全面具體的負責項目建設工作。主要完成項目實施準備、配套資金籌集、技術獲得、設計、設備訂貨、施工準備、施工和生產準備直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個環(huán)節(jié)，有些是同時開展和相互交叉進行。將項目實施時期各個工作階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項目實施進度做出合理而又切實可行的安排，達到保證工期、順利投入使用?！?2.2項目監(jiān)理本項目建設將委托陜西省有較高知名度的監(jiān)理公司承擔監(jiān)理，在項目實施過程中，實行全程監(jiān)理。具體監(jiān)理內容包括：§12.2.（1）協(xié)助公司提出設計要求、編制招標文件，參與評選設計方案；（2）參與選擇勘察、設計單位，協(xié)助公司簽訂勘察設計合同，并監(jiān)督合同的實施；（3）核查設計方案和設計結果是否符合有關法律、法規(guī)和技術規(guī)范的規(guī)定；（4）按照安全優(yōu)化的原則，參與核查設計方案和設計結果是否符合設計要求所提出的安全可靠性、適用性和經濟性；（5）向公司提出支付合同價款的意見?！?2.2.2施工準備及施工階段的監(jiān)理內容（1）協(xié)助公司組織施工招標，編制招標文件，協(xié)助公司組織投標、開標、評標；（2）協(xié)助公司簽訂與工程有關的合同、確認承包方選擇的分包方；（3）協(xié)助公司辦理開工許可手續(xù)；（4）組織施工圖紙會審；審查承包方提出的施工組織設計、施工技術方案、施工進度計劃、施工質量保證體系和施工安全保證體系；（5）監(jiān)督承發(fā)包雙方嚴格執(zhí)行工程承包合同和有關工程技術規(guī)范、標準；（7）負責確認設計變更、技術核定和施工現(xiàn)場簽證；（8）協(xié)同公司組織工程設計、施工及有關單位進行分項、分部工程和隱蔽工程的檢查及工程竣工預驗收，并提出竣工驗收申請報告；（9）參與工程驗收和工程結算審查；（§12.3項目建設工期和實施進度第十三章工程招投標§13.1概述在工程項目建設的執(zhí)行階段以招標的方式選擇承包人，是按照競爭的條件來采購工程的一種方式。通過項目法人與承包方簽訂明確雙方權利義務的經濟合同，將工程項目的實施過程納入了法制化管理。本項目資金除少量可能利用銀行貸款外，主要由企業(yè)籌措，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，除特殊情況外均必須招標?！?3.2發(fā)包方式招標的工作范圍即指招標文件中約定承包方完成的工作內容，工作內容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設計、施工、試運行等全部工程內容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內容。前者稱為工程項目的建設全過程程總承包“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項工作內容承包?？偝邪话阃ㄟ^招標選擇總承包，再由他去組織各階段的實施工作。一般來說，經常由于總承包方限于專業(yè)特點、實施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實施，因此承包價格要比單項工作內容招標花費的投資要高。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對項目建設過程中的管理能力較差的中小型工程項目，業(yè)主基本不參與建設過程中的管理，只是對項目的建設過程進行較宏觀的監(jiān)督和控制。單項工作內容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內容復雜的建設項目，業(yè)主將需要實施的全部工作內容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內容