中南路綜合體項目

中南路綜合體項目第1頁/共79頁21項目概況——綜合體第2頁/共79頁311.1概況---總建筑面積：198747㎡一層：7272平；二層：7656平；其中地上：185349平地下：13398平17-21F各層：6176㎡；1-8F為純商業(yè)體；層面積7000余㎡9-27F為待定位區(qū)；暫定寫字樓或酒店及公寓；層面積6176㎡75310部隊綜合樓酒店/商場/寫字樓地址:中南路25號承建商：武漢鎮(zhèn)安集團有限公司第3頁/共79頁41.2區(qū)位環(huán)境---身處繁華“大工地中”1項目平面布局圖

項目為75310部隊營建綜合樓，總建筑面積198747㎡，地上共27F，其中一至八層規(guī)劃為商業(yè)，9-27層擬定為寫字樓或酒店。項目即將封頂，營銷工作未正式啟動，僅在樓前工程公開招商電，項目公開形態(tài)不明確。目前本項目的最大問題為權(quán)屬事宜，在進行招商及銷售時這將是最大障礙。需明確開發(fā)方的“身份”以讓項目得以名正言順的操作。第4頁/共79頁51.2區(qū)位環(huán)境---身處繁華都市1第5頁/共79頁61.2區(qū)位環(huán)境---身處繁華都市1中國人民銀行武漢分行中南路北建筑設(shè)計院住宅小區(qū)本項目中南大廈保利廣場中南商圈某部隊項目四至區(qū)位第6頁/共79頁7項目處于施工中,前場有限;簡單的工地圍墻包裝;周邊現(xiàn)存建筑雜亂;1.2區(qū)位環(huán)境---身處繁華“大工地中”項目施工中,緊鄰馬路,前場很緊湊;簡單的工地包裝;1第7頁/共79頁875310綜合樓側(cè)面1.2區(qū)位環(huán)境---身處繁華“大工地中”1第8頁/共79頁975310綜合樓左邊單位

湖北水利1.2區(qū)位環(huán)境---身處繁華“大工地中”1第9頁/共79頁1075310綜合樓左邊單位

中建三局1.2區(qū)位環(huán)境---身處繁華“大工地中”1第10頁/共79頁1175310綜合樓對面單位

中勘、湖北省人才中心、建設(shè)大廈、交通銀行1.2區(qū)位環(huán)境---身處繁華“大工地中”1第11頁/共79頁1275310綜合樓右邊單位

中國人民銀行、漢口銀行、保利廣場保利廣場中國人民銀行漢口銀行第12頁/共79頁132市場現(xiàn)狀及分析第13頁/共79頁14行業(yè)？政策？競爭市場？什么產(chǎn)品？如何入市？如何推廣？執(zhí)行—成?。。?！2第14頁/共79頁152.1區(qū)位市場2.1-1關(guān)于中南—

一個繁華的不夜城“最親民”——中南商業(yè)大樓中南商業(yè)大樓歷經(jīng)時尚嬗變，一些知名品牌美麗駐扎，巧妙地把中商廣場、中南商業(yè)大樓融合成一個整體的商場，這棟樓多少年來都是武昌的頭牌，給人一貫的印象是“活動比較多，折扣比較大，鞋子有很多選擇”。2第15頁/共79頁162.1區(qū)位市場2.1-1關(guān)于中南—

一個繁華的不夜城

“最時尚”——銀泰百貨銀泰百貨是浙江省最大百貨企業(yè)，銀泰百貨武漢世紀店秉承銀泰百貨“傳遞新的生活美學(xué)”的經(jīng)營理念，定位于“精致、時尚、白領(lǐng)、中高檔”，主要服務(wù)于20-45歲的實力消費客群，力求引領(lǐng)時尚潮流，展示最新流行趨勢。娛樂：亞貿(mào)興匯電影城（亞貿(mào)廣場購物中心6樓）、公館KTV、今夜星光KTV、湯姆熊電玩城、城市英雄電玩城美食：秀玉紅茶坊（銀泰百貨六樓）、香喜日本料理（亞貿(mào)廣場B1樓）、必勝客中南店、小張烤魚亞貿(mào)店、翡尼詩西餐廳（珞珈山國際酒店1樓）泊車：中南地下停車場3元/小時；停在中南建筑設(shè)計院，半小時內(nèi)不收錢，半小時以上2元/小時，但全天不會超過4元。2第16頁/共79頁172.1區(qū)位市場2.1-2武漢房地產(chǎn)趨勢：調(diào)整后逐漸迎來恢復(fù)性增長

2007年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為459.75億元，同比增長25.6％；房屋施工面積為3195.41萬平方米，同比增長11.1％；房屋竣工面積為933.37萬平方米，同比增長6.8％。2007年武漢市商品房銷售面積為1135.41萬平方米，同比增長18.2％；商品房綜合銷售均價為4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長17.8％。2008年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產(chǎn)市場從快速增長期轉(zhuǎn)入了調(diào)整期。2008年武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資為570.36億元，同比增長24.1％；房屋施工面積為3798.10萬平方米，同比增長18.9％；房屋竣工面積為869.83萬平方米，同比下降6.8％。2008年，武漢市商品房銷售面積為626.61萬平方米，同比下降44.8%；商品房綜合銷售均價為5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），同比增長9.4％。2009年上半年，武漢房地產(chǎn)市場逐步地走出調(diào)整期，進入了相對穩(wěn)定的恢復(fù)期。2009年1-6月，武漢房地產(chǎn)市場的成交總套數(shù)為60338套，比2008年同期增加了120%；銷售總面積為631.9萬平方米，比2008年同期提高了119%；銷售總金額為325.9億元，比2008年同期提高了112%。2第17頁/共79頁182.1區(qū)位市場2

從長遠發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印耐顿Y規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標分析，武漢市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。隨著國家“擴內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟發(fā)展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長。第18頁/共79頁192.1區(qū)位市場2

2010年來，受前期市場銷售火爆推動，各房地產(chǎn)企業(yè)加大投資力度，房地產(chǎn)投資增速在一直呈高速增長，“國十條”出臺后，開發(fā)投資增速開始明顯回落。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資436.50億元，增長51.6%，增幅高于全社會固定投資24.2個百分點，有力拉動了全市投資較快增長。第19頁/共79頁202.1區(qū)位市場2.1-2武漢房地產(chǎn)—商業(yè)地產(chǎn)價值有待挖掘

2010年3月8日，《武漢市城市總體規(guī)劃》通過國務(wù)院正式批復(fù)。武漢在全國發(fā)展布局中的功能定位由上輪總規(guī)的“我國中部重要的中心城市”，上升為“我國中部地區(qū)的中心城市”。這個變動，“鎖定”了武漢作為中部地區(qū)龍頭城市的地位。這表明武漢的城市定位在國家層面得到確認和顯著提升，武漢城市發(fā)展上升到了國家高度。這無疑為武漢的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了長期利好，總體來看，武漢房地產(chǎn)市場還處于青年期，未來發(fā)展?jié)摿€很大，特別是商業(yè)地產(chǎn)方面，武漢商業(yè)地產(chǎn)價值有待發(fā)掘。2第20頁/共79頁212.1區(qū)位市場2.1-2房地產(chǎn)政策：更規(guī)范更嚴密

2010年即將進入年底，對于中國的房地產(chǎn)市場而言，絕對是不同尋常的一年，剛從08年的冷清中走出來的樓市，又一路“高燒”，走向全民狂熱的階段，隨即，“史上最牛調(diào)控政策”的出臺讓這股畸形的狂熱暫時剎住了車。介于本項目的入市，現(xiàn)對中國房地產(chǎn)政策做以下解讀，以其理解市場趨勢；【關(guān)鍵詞一】國務(wù)院部署四季度經(jīng)濟工作重申遏制房價過快上漲時間：2010年10月28日【關(guān)鍵詞二】二套房貸認定標準時間：2010年6月4日【關(guān)鍵詞三】土地增值稅預(yù)征率調(diào)整時間：2010年6月4日稅務(wù)總局發(fā)表通知表示，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整，湖北不得低于1.5%?！娟P(guān)鍵詞四】漢版新政查處6大“違規(guī)”時間：2010年5月24日

對開發(fā)商以下六種違規(guī)行為進行查處：未取得商品房預(yù)售許可，以各種方式向買房人收取或變相收取定金、預(yù)定款的；對已取得預(yù)售許可、未在10日內(nèi)一次性公開全部房源及每套房屋價格的；未按申報價格實行明碼標價、任意提高銷售價格的；采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品房的；炒賣房號，在代理過程中賺取差價，簽訂“陰陽合同”的；發(fā)布虛假和未經(jīng)核實的信息，采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段制造旺銷行為的。其中，對退房率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目要重點核查2第21頁/共79頁222.1區(qū)位市場2.1-2房地產(chǎn)政策環(huán)境【關(guān)鍵詞五】房貸首付提高時間：2010年4月17日首套房首付比例提高到30%。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。部分地區(qū)停放三套房貸?！娟P(guān)鍵詞六】武漢公積金管理條例時間：2010年3月~4月異地買房也可用公積金貸款。15種情況可以提取公積金?！娟P(guān)鍵詞七】營業(yè)稅2變5時間：2010年1月1日個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的，按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;超過5年(含5年)的對外銷售，免征營業(yè)稅。2第22頁/共79頁232.1區(qū)位市場2結(jié)論：1）武漢年開發(fā)投資及商品房銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)與需求正朝著良性健康趨勢發(fā)展；2）政策條令更加頻繁、嚴密，在政策與競爭多重考量下，如何做好產(chǎn)品、準備好突圍？做好有備而來，有謀而入，才能成為市場中的長勝將軍；

第23頁/共79頁242.2寫字樓市場現(xiàn)狀

5月武漢寫字樓市場中心城區(qū)成交均價11374.08元/平方米，與4月相比，每平方米下降1381.50元，降幅10.8%;遠城區(qū)成交均價4827.03元/平方米，環(huán)比上漲112.52元/平方米，漲幅2.39%。2

五月份新增寫字樓供應(yīng)面積25321平方米，環(huán)比減少2231.95元/平方米，降幅8.1%。新增項目為位于漢陽王家灣的頂琇廣場，在售寫字樓面積為86-400平方米，均價為7500元/平方米。

(一)總體情況

5月寫字樓市場成交71套，成交面積15796.17平方米，環(huán)比減少698.85平米;成交均價為8236.39元/平方米，環(huán)比下降617.21元/平方米，降幅達6.97%第24頁/共79頁252.2寫字樓市場現(xiàn)狀

2.2-3市場走勢

(一)寫字樓市場4、5月持續(xù)平穩(wěn)，略有下降2

(二)片區(qū)走勢比較

1、價格走勢：受新政影響，中心城區(qū)成交均價下降明顯，遠城區(qū)受到的影響不大。第25頁/共79頁262.2寫字樓市場現(xiàn)狀

2.2-3市場走勢

2、銷量走勢：

3月以來武漢中心城區(qū)銷量回升，并趨平穩(wěn);遠城區(qū)銷量持續(xù)下滑，連續(xù)兩個月低于中心城區(qū)，并有繼續(xù)下滑的趨勢。2

3、銷售面積：中心城區(qū)銷售面積與遠城區(qū)的差距繼續(xù)拉大。第26頁/共79頁272.2-3市場走勢

2項目建筑形態(tài)租售（價格）物業(yè)管理（價格）中商廣場底商+辦公37元-43元/平米/月13.8元每平米中建廣場底商+辦公30元-43元6.2元新時代商務(wù)純寫字樓50-55元18元世紀廣場底商+辦公36元14元保利廣場在建//2.2寫字樓市場現(xiàn)狀

第27頁/共79頁282.3酒店公寓市場現(xiàn)狀

地址：武漢武昌區(qū)中南路房間數(shù)量：371間周圍環(huán)境：中南商業(yè)街、紅山體育中心、武漢大學(xué)、省政府、太子酒樓、湖錦酒樓簡介：湖北保利白玫瑰大酒店位于中南商業(yè)圈內(nèi)，市區(qū)內(nèi)環(huán)線相連，交通十分便利。地處武漢政治文化中心，毗鄰湖北省政府。美麗的東湖，歷史悠久的黃鶴樓，典藏豐富的省博物館均在酒店周邊。舒適的住宿環(huán)境可謂是鬧中取靜，在繁華的都市顯得格外優(yōu)雅，在您到來之時定能體會到一種獨有的寧靜和溫馨。精致客房還特設(shè)行政樓層、無煙樓層、卡通樓層，客房的設(shè)計風格處處體現(xiàn)著現(xiàn)代化和人性化，房間內(nèi)全部使用星級酒店標準的配套設(shè)施，并隨時提供體貼入微的管家式服務(wù)。酒店共有四個風格各異的餐廳和多種類型的宴會廳以供選擇，裝飾典雅、格調(diào)別致、中西俱備，其中最大的宴會廳可同時容納500人商務(wù)宴會，充分滿足不同商務(wù)活動的需求?？ㄋ_布蘭卡酒吧、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、健身房、夜總會、棋牌室、足療、桑拿是商務(wù)人士的休閑之選，為您工作勞累之余送去一份輕松●白玫瑰大酒店2第28頁/共79頁292.3酒店公寓市場現(xiàn)狀起始地點名稱／位置距酒店如何到達酒店機場武漢天河機場45公里可乘坐機場大巴（30元）到付家坡長途汽車站，轉(zhuǎn)1路電車（2元）到達；或者可搭乘出租（120元）到達，預(yù)計車程1小時左右。市中心武漢廣場10公里可搭乘出租車（25元）預(yù)計車程20分鐘左右火車站漢口火車站15公里可搭乘公汽411路（1.5元）直達,，預(yù)計車程1小時左右火車站武昌火車站3公里可搭乘出租車（10元）預(yù)計車程10分鐘左右中南商業(yè)大樓1公里步行8分鐘即到●湖北保利白玫瑰大酒店—交通距離2第29頁/共79頁302.3酒店公寓市場現(xiàn)狀●湖北保利白玫瑰大酒店—客房價格房型門市價前臺現(xiàn)付價早餐床型寬帶附樓標準房￥288￥220無早雙床免費特惠標準間￥1200￥466無早雙床免費特惠大床間￥1200￥466無早大床免費標準雙床房￥1200￥528無早雙床免費標準大床房￥1200￥528無早大床免費行政大床房￥1500￥758單早大床免費行政豪華房￥1600￥858單早大床免費行政套房￥2000￥1188單早大床免費豪華套房￥2600￥1488單早大床免費------------------------2第30頁/共79頁312.3酒店公寓市場現(xiàn)狀

地址：湖北省武漢市武昌區(qū)中北路一號區(qū)域：中南商圈（洪山廣場）武昌火車站簡介：洪山賓館始建于一九五七年，成功接待了中共八屆六中全會，多位黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人以及外國元首都曾在賓館下榻。2007年洪山賓館耗資3億按照國際白金五星級酒店標準重新裝修改造，建筑風格豪華莊重，硬件配套設(shè)施十分齊全，作為省鄂西生態(tài)文化旅游圈投資有限公司旗下酒店板塊的龍頭企業(yè)，洪山賓館欲打造“為武漢定義五星級酒店新高度”的行政、商務(wù)、會議首選場所。洪山賓館地理位置優(yōu)越，地處武漢市政治、經(jīng)濟、文化中心的黃金地段武昌中北路1號，交通便利，停車方便，改造后占地1.91萬平方米，擁有各類高級客房369間（套），包括一間700平米的豪華總統(tǒng)套房；各類宴會廳、多功能廳、風格高雅的中西餐廳、大堂吧，洪賓國際宴會廳可同時容納千人宴會，還可分成三個中型會場，配置同聲傳譯、視頻等國際化商務(wù)會議要求的先進設(shè)備；大型水療會所、美容美發(fā)、健身房、恒溫游泳館、網(wǎng)球場、商業(yè)購物街等娛樂配套設(shè)施一應(yīng)俱全。來到這里您將擁有白金五星級酒店的超豪華體驗，讓您足不出戶便可滿足一切生活所需，是真正意義上的五星感受。

●洪山飯店2第31頁/共79頁322.3酒店公寓市場現(xiàn)狀

●洪山飯店—客房價格房型門市價日均價早餐寬帶支付方式標準單人房￥1021￥488單早免費到店付款標準雙人房￥1021￥538雙早免費到店付款豪華單人房￥1711￥818單早免費到店付款行政單人房￥1941￥858無早免費到店付款行政雙人房￥1941￥858無早免費到店付款豪華雙人房￥1711￥898雙早免費到店付款--------------------2第32頁/共79頁332.3酒店公寓市場現(xiàn)狀●洪山飯店—業(yè)態(tài)及功能洪山賓館(武漢)設(shè)施與服務(wù)餐飲設(shè)施洪賓國際餐廳：中西自助餐廳；正元香港中餐廳:燕鮑翅、粵菜、川菜、魯菜、地方特色菜康體娛樂健身、游泳、棋牌、桑拿、KTV、美容美發(fā)、按摩、網(wǎng)球、夜總會、水療會所會議設(shè)施洪賓國際宴會廳：1400人；多功能廳A：400人；多功能廳B：400人；多功能廳C：400人；接見廳：20人；1號--14號60人；2第33頁/共79頁342.3酒店公寓市場現(xiàn)狀地址：湖北省武漢武昌區(qū)武珞路456號（武昌區(qū)中南路路口中建三局附樓后）區(qū)域：中南商圈（洪山廣場）武昌火車站紐賓凱新時代國際酒店?是一家按五星級標準建造的高檔商務(wù)酒店，屹立于武昌華爾街———中南商圈。武漢三鎮(zhèn)，便利通達；機場車站，快意穿梭；黃鶴樓、東湖,毗鄰而居；高檔商場、時尚酒吧、風味餐廳云集……讓您步行即可享受武漢都市繁華！19層樓高的酒店擁有298間豪華客房及600多個地下停車位，多功能會議廳、特色餐廳、現(xiàn)代化商務(wù)中心、貼身管家服務(wù)、復(fù)式公寓、桑拿會所、美容中心等配套設(shè)施一應(yīng)俱全●紐賓凱新時代國際酒店2第34頁/共79頁352.3酒店公寓市場現(xiàn)狀

●紐賓凱新時代國際酒店房型門市價日均價早餐寬帶高級客房￥1021￥428不含早免費商務(wù)客房￥1140￥468不含早免費行政豪華房￥1100￥568不含早免費行政復(fù)式套房￥1700￥698不含早免費----------2第35頁/共79頁362.3酒店公寓市場現(xiàn)狀●紐賓凱新時代國際酒店洪山賓館(武漢)設(shè)施與服務(wù)星級5星級餐飲設(shè)施瀛洲宴：湖北本幫菜，新派粵菜、熱辣湘菜、中西合璧下午茶；大堂吧：中西自助餐特色武漢紐賓凱新時代國際酒店位于武昌中南路路口中建三局附樓后，周邊商場眾多，服務(wù)設(shè)施齊全2第36頁/共79頁372.4商業(yè)體競案分析區(qū)域商業(yè)體競案名稱（背景）、體量、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式概況2.4-1中南商業(yè)大樓

總建面12萬平方米樓體規(guī)模及性質(zhì)商業(yè)層數(shù)50層物業(yè)費13.8元/平方米·月租價37-43元/平方米/地址武漢市武昌區(qū)中南路9號招商部電業(yè)管理公司/投資商中商集團開業(yè)時間1992年營業(yè)時間底商9：30--20：002第37頁/共79頁382.4商業(yè)體競案分析區(qū)域商業(yè)體競案名稱（背景）、體量、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式概況2.4-1中南商業(yè)大樓

樓層主營業(yè)態(tài)部分商家負一層平價超市、金童子、永和豆?jié){、麥當勞一層化妝品、女鞋、珠寶黃金、名表、名鏡、名鞋保修、名煙名酒、攝影照材歐萊雅、玉蘭油、浪琴、天梭、百麗、二層流行少淑、休閑女裝淑女屋、babybox、三層知性女裝、小內(nèi)衣、女裝精品、羊絨針織only、艾格、春竹、veromoda、蜜雪兒四層男鞋、男裝服飾、皮具箱包Boss、卡賓、虎都五層運動休閑、運動器械、文化超市、手機、大內(nèi)衣PUMA彪馬運動、阿迪、耐克、李寧、2第38頁/共79頁392.4商業(yè)體競案分析2.4-2中商購物中心廣場

總建面占地6700平方米樓體規(guī)模及性質(zhì)1-9層底商、9-50層寫字樓辦公層數(shù)分別由35層與45層兩翼組成物業(yè)費13.8元/平方米·月租價37-43元/平方米/地址武漢市武昌區(qū)中南路9號招商部電業(yè)管理公司/投資商中商集團開業(yè)時間1992年營業(yè)時間周一至周五9:00-21:00；周六至周日9:00-21:302第39頁/共79頁402.4商業(yè)體競案分析2.4-2中商購物中心廣場

樓層主營業(yè)態(tài)部分商家一層皮具箱包、黃金加工、珠寶、煙酒、手表、醫(yī)藥、保健周大福、卡西歐、明牌珠寶二層經(jīng)典少淑、流行時尚Only、自然元素三層高檔女裝、時尚名品維拉德桑、提苜、依戀四層紳士服飾、休閑男裝杰克瓊斯、馬克華菲五層運動服飾、休閑牛仔、戶外休閑用品、體育用品阿迪、耐克、李寧、匡威六層床上用品、女士內(nèi)衣、工藝品、羊絨、數(shù)碼家電、家居用品、鐘表愛慕、68、七層童裝童鞋、玩具、電玩城米奇、藍貓、巴拉巴拉八層良品天下美食廣場、客服、工藝品展賣區(qū)、VIP貴賓俱樂部、綠菌閣九層美容會所、健身中心、婚紗攝影2第40頁/共79頁412.4商業(yè)體競案分析2.4-3世紀廣場---銀泰百貨中國銀泰投資有限公司（下稱“銀泰集團”）是一家全國性投資集團，總部位于北京。銀泰集團業(yè)務(wù)涉及零售業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營、金融投資三大主業(yè)，控股及參股多家國內(nèi)外上市公司及100余家下屬企業(yè)。銀泰百貨（集團）有限公司是中國銀泰集團投資的以百貨零售業(yè)為主營業(yè)務(wù)的全國性大型百貨連鎖集團，于2007年3月20日股票全球發(fā)行、成功在香港聯(lián)交所掛牌上市（1833.HK）目前銀泰百貨（集團）正在運營及籌建中的大型百貨商場和購物中心三十多家，門店遍布北京、武漢、西安、杭州、寧波、溫州、金華、義烏等城市的商業(yè)中心，與300多個國際國內(nèi)著名品牌建立了長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，已形成了全國性的百貨連鎖集團公司。銀泰集團投資的房地產(chǎn)是國內(nèi)擁有全方位城市綜合體產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗的公司。曾經(jīng)開發(fā)并經(jīng)營著北京銀泰中心、上海新天地凱悅酒店、杭州西湖湖濱奢侈品商業(yè)街等十幾個標志性建筑。銀泰集團還積極投身于中國的慈善事業(yè)發(fā)展，是華夏愛佑慈善基金和大自然保護協(xié)會等慈善組織的理事單位。

2第41頁/共79頁422.4商業(yè)體競案分析2.4-3世紀廣場---銀泰百貨總建面/樓體規(guī)模及性質(zhì)商業(yè)樓層數(shù)6層物業(yè)費13元/平方米·月地址武漢市武昌區(qū)中南路14號招商部電話87260000、87260092物業(yè)管理公司銀泰公司投資商銀泰開業(yè)時間2008-04-25營業(yè)時間09：00-20：002第42頁/共79頁432.4商業(yè)體競案分析2.4-3世紀廣場---銀泰百貨樓層主營業(yè)態(tài)部分商家一層時尚名牌館：珠寶、鐘表、女鞋KISSCAT、百麗、千百度、ST&SAT、康莉、萊思麗、富瑞斯、索菲婭、卡佛兒、駱駝、奧卡索、星期六、伊伴、接吻貓、寶曼尼、天美意、TATA、思加羽、真美詩、百思圖等品牌二層流行少女館Scat、歐時力、Babyfox、BearTwo、Lasport、ES/艾格/艾格周末、江南布衣、OIKOS、衣索、摩納婭、紅人、采軒、芭蒂娜、雪歌、非妮、南夢

三層都會淑女館淑女裝、少女裝、內(nèi)衣、女士飾品、女包、精品羊絨四層都會紳士館黑牛、駱駝、亞加斯、希爾頓、啄木鳥、凡高卡路、金邁王、PINS、策樂、木林森、蘋果、公牛巨人鄂爾多斯、珍貝特供品、鱷魚恤、安東尼奧、迪柯尼、威朗、約翰.佩雷斯、杉杉紅豆、愛爾尼、羅馬帝王、斯瑞爾斯、卡丹路、波司登羽絨服、卡銳仕、JIM's、JASONWOOD、獅威鯉、JACK&JONES杰克瓊斯、LEVI’s、匹克、駱駝五層運動休閑館李寧專賣店、李維斯牛仔銀泰百貨專賣店、卡帕銀泰百貨專賣店、匡威運動銀泰百貨專賣店、阿迪達斯銀泰百貨專賣店、森馬休閑服裝銀泰百貨專賣店、耐克銀泰百貨專賣店、班尼路休閑服裝銀泰百貨專賣店六層新食代美食廣場新食代廣場、美容院、團購中心2第43頁/共79頁442.4商業(yè)體競案分析2.4-4鵬程時代—底商總建面/樓體規(guī)模及性質(zhì)底商+寫字樓層數(shù)30層物業(yè)費14元/平方米·月租價36元/平方米/地址中南路10號招商部電話50703737物業(yè)管理公司萬里物業(yè)投資商武漢鵬大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開業(yè)時間/營業(yè)時間車位地上50個2第44頁/共79頁452.4商業(yè)體競案分析2.4-4鵬程時代—底商樓層主營業(yè)態(tài)部分商家一層興業(yè)銀行、樂語通訊、手機、MP3.MP4、數(shù)碼照相機專賣、麗湖數(shù)碼攝影三星、諾基亞、摩托羅拉、佳能、松下、索尼二層發(fā)源地發(fā)源地三層三星電子服務(wù)中心、中國聯(lián)通四層餐飲紅頂音樂餐廳五層酒店潤豐時代酒店2第45頁/共79頁462.4商業(yè)體競案分析2.4-5楚天都市花園---家樂福

總建面132200平方米樓體規(guī)模及性質(zhì)超市+店鋪層數(shù)31層物業(yè)費/地址中北路一號招商部電話87124539物業(yè)管理公司深圳世房物業(yè)管理有限公司投資商湖北日報楚天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開業(yè)時間/營業(yè)時間周一到周五9:00-20:30周末9:30-21：002第46頁/共79頁472.4商業(yè)體競案分析2.4-5楚天都市花園---家樂福

樓層主營業(yè)態(tài)部分商家一層餐飲、珠寶首飾、服裝品牌店華萊士、永和、肯德基、麥當勞、周黑鴨、味千拉面、維羅鈉首飾、經(jīng)典銀飾、鉆石戀珠寶、柒牌男裝二層生活用品、日常用品毛絨玩具、睡衣、男女裝、化妝品（相宜本草）mini女式包、愛之家生活用品三層生活用品、日常用品化妝品（卡尼爾、美寶蓮）水果、蔬菜、賽倍兒瑜伽會所、優(yōu)樂自助餐廳2第47頁/共79頁482.4商業(yè)體競案分析2.4-6中建廣場—蘇寧電器

項目介紹：武漢市武昌區(qū)中南路2-6號中建工行廣場裙樓，招商區(qū)域為，四層整層面積約為4500平米。2項目外立面項目商圈區(qū)位圖第48頁/共79頁492.4商業(yè)體競案分析2.4-6中建廣場—蘇寧電器

總建面/樓體規(guī)模及性質(zhì)底商+寫字樓層數(shù)30層物業(yè)費6.2元/平方米·月地址中南路26號中南路與武珞路交匯處招商部電話87316636物業(yè)管理公司/投資商武漢中建房地產(chǎn)有限公司開業(yè)時間/營業(yè)時間周一到周五9:00-21:00周末9:00-21：30車位450個2第49頁/共79頁502.4商業(yè)體競案分析2.4-6中建廣場—蘇寧電器

樓層主營業(yè)態(tài)部分商家一層羅莎、民生銀行、周大生珠寶、手機、電視、數(shù)碼產(chǎn)品、音訊、電腦、電腦配件周大福珠寶、聯(lián)想、DELL、諾基亞、摩托羅拉、二層廚房電器（周邊產(chǎn)品）、小電器、新力動漫電玩新動力電玩三層空調(diào)、冰箱、洗衣機、俱樂部海爾、新飛、格林、春雷、小天鵝、紳迪臺球俱樂部四層公館KTV公館KTV2第50頁/共79頁512.4商業(yè)體競案分析2.4-7阜華領(lǐng)秀中南----國美電器

總建面/樓體規(guī)模及性質(zhì)底商+寫字樓層數(shù)6層物業(yè)費/地址武昌區(qū)中南路3號招商部電話87830145物業(yè)管理公司/投資商/開業(yè)時間/營業(yè)時間9：30-20：002簡介：阜華領(lǐng)秀中南位于中南路與武珞路交匯處中南路3號，緊鄰國際金融貿(mào)易大廈和中商廣場，現(xiàn)在由武漢建苑物業(yè)管理有限公司接手管理日常事務(wù)。中南路無可匹敵的成熟商圈，完善的金融配套，自由掌控休閑娛樂與繁華。交通方便，遠眺洪山廣場、武大和湖，身處繁華都市也能感受舒適與愜意。周邊設(shè)施齊全，中商廣場、大洋百貨、新世界百貨中商店、家樂福、金馬家居近在咫尺，建設(shè)武漢、招商銀行、中國光大銀行等方便業(yè)主日常理財?shù)?1頁/共79頁522.4商業(yè)體競案分析2.4-7阜華領(lǐng)秀中南----國美電器

樓層主營業(yè)態(tài)部分商家一層手機、筆記本、數(shù)碼等屈臣氏、蘇菲雅麗致婚紗LG、摩托羅拉、諾基亞、聯(lián)想筆記本、海爾數(shù)碼、三星…二層家電、家具：前鋒櫥柜海爾電壓力、吸塵器、電磁爐、、帥康熱水器、蘇泊爾電器三層家電新飛、美菱冰箱、美的、三洋、飛利浦四層攝影.餐飲西瓜莊園兒童攝影、傣妹火鍋五層//六層餐飲、教育箐箐韻刷鍋、海豚英語、盤子攝影2第52頁/共79頁532.4商業(yè)體競案分析2.4-8金馬凱旋家居總建面/樓體規(guī)模及性質(zhì)底商+商住樓層數(shù)共32層1-5層金馬凱旋家居樓上是商住樓物業(yè)費/地址中南路丁字路口，中南大酒店對面招商部電話87260987物業(yè)管理公司/投資商/開業(yè)時間/營業(yè)時間周一到周五9:30-17:30周末9:30-19：302第53頁/共79頁542.4商業(yè)體競案分析2.4-8金馬凱旋家居

樓層主營業(yè)態(tài)部分商家一層1樓個性主題館左右家具二層2樓簡約概念館三層3樓名門沙發(fā)館顧家工藝、金金博士四層4樓經(jīng)典實木館五層5樓歐美風情館2第54頁/共79頁552.4商業(yè)體競案分析2.4-9新時代商務(wù)中心總建面143500平方米

樓體規(guī)模及性質(zhì)寫字樓層數(shù)地下3層、地上45層物業(yè)費18.00元/平方米·月地址洪山中南路與武珞路交匯(武珞路442號)

招商部電話400-813-0000轉(zhuǎn)58408

物業(yè)管理公司中建三局物業(yè)管理公司投資商中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位地下600個租價新時代商務(wù)中心純寫字樓目前只租不售，租金50-55元/平方米·月開業(yè)時間2006年年底營業(yè)時間/2第55頁/共79頁562市場結(jié)論：1）房地產(chǎn)大市場環(huán)境較好，我項目短期不會受政策及市場環(huán)境大的影響；2）項目所處黃金商圈，但中南商圈的“一成不變”及武漢其他商圈的快速崛起，使項目所處區(qū)域變得寂寥；3）寫字樓市場供應(yīng)競爭壓力大；4）酒店市場供應(yīng)有增無減；5）大型商場扎堆（及受道路施工影響）使區(qū)域徒有其名，但無其實；6）項目唯有尊重產(chǎn)品本生特點及從市場方面進行突圍才是長久之計；第56頁/共79頁573項目SWOT分析

第57頁/共79頁58項目難點{Difficult}項目難點：權(quán)屬問題（本項目分析均在不考慮權(quán)屬前提下進行）3第58頁/共79頁59S-W-O-T分析3優(yōu)勢PK劣勢

1）處于內(nèi)環(huán)線成熟區(qū)域，各類生活配套齊全；2）路網(wǎng)發(fā)達：中南路是武漢市市級主干道，公共交通發(fā)達：幾十條公交線路，多條軌道交通連接項目；3）項目緊鄰城市主干道，易受目標客戶群觀注；

1）中南路-洪山廣場區(qū)域的大規(guī)模道路、市政、房地產(chǎn)施工，使整個交通環(huán)境變得繁雜；短期難以改善；2）項目鄰街，沒有廣場空地；3）項目包裝差，周邊雜亂建筑未清理；第59頁/共79頁60中南路-洪山廣場區(qū)域的大規(guī)模道路、市政、房地產(chǎn)施工，使整個交通環(huán)境變得繁雜；短期難以改善；第60頁/共79頁61S-W-O-T分析3優(yōu)勢PK劣勢配套全路網(wǎng)發(fā)達worth繁雜緊湊無廣場現(xiàn)場無包裝superiority易受關(guān)注第61頁/共79頁62S-W-O-T分析3機會PK威脅

1）區(qū)域中南CBD的快速發(fā)展；2）新一輪區(qū)位規(guī)劃及交通配套的提升；3）中商購物中心、中南商業(yè)大樓、銀泰百貨經(jīng)營的不景氣；

1）競爭壓力大，無論是大型商業(yè)還是小商業(yè)；包括寫字樓供應(yīng)；opportunitythreaten第62頁/共79頁63S-W-O-T分析3機會PK威脅opportunitythreaten中南CBD快速發(fā)展規(guī)劃及交通配套提升同一街區(qū)大型商場經(jīng)營不景氣同一街區(qū)寫字樓、酒店、商場供應(yīng)飽和且競爭激烈第63頁/共79頁644項目整體建議

第64頁/共79頁654.1項目業(yè)態(tài)建議

方案一:公寓+商場操作:(一)商場

1-8F作為商場,聘請一線城市專業(yè)的品牌運營商加盟,統(tǒng)一招商,統(tǒng)一管理及經(jīng)營;1)開發(fā)商持有商業(yè)部分產(chǎn)權(quán),獲取固定的的年分紅或租收;2)或開發(fā)商一次性將商業(yè)銷售給專業(yè)的商業(yè)運營商,由其自行運營管理;3目標:客層廣,利于回籠資金,減少后期管理及競爭壓力;第65頁/共79頁664.1項目業(yè)態(tài)建議

方案一:公寓+商場3商場的包裝很重要聘請專業(yè)的品牌運營商統(tǒng)一招商,統(tǒng)一管理及經(jīng)營第66頁/共79頁674.1項目業(yè)態(tài)建議

方案一:公寓+商場