房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制doc

-PAGE7-房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制摘要：本文主主要通過對對房地產(chǎn)開開發(fā)過程中中主要成本本形成的分分析，來探探討一下房房地產(chǎn)項目目開發(fā)的成成本控制方方法，從而而提高項目目的利潤。關(guān)鍵詞詞詞：房地產(chǎn)成本房價房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)在目前前的中中國乃至至世界界，都是是一個個非常熱熱門的的話題，它它不不僅僅在在經(jīng)濟濟領(lǐng)域有有著重重要的意意義，還還滲透到到了每每一個老老百姓姓的生活活中，許許許多多多的老老百姓還還在窮窮其一生生來買買一套房房子，怪怪不得老老百姓姓整天嘴嘴里念念的是房房價。房房地產(chǎn)開開發(fā)作作為一種種商業(yè)業(yè)行為，追追求求的是利利潤，這這是天經(jīng)經(jīng)地義義的，但但是如如果能在在房價價和利潤潤之間間尋求到到一個個平衡點點，達達到買賣賣雙方方的雙贏贏，控控制好房房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)成本本就非常常有意意義。本本文主主要分兩兩部分分，首先先介紹紹如何控控制房房地產(chǎn)成成本，第第二部分分介紹紹控制房房地產(chǎn)產(chǎn)成本的的意義義。首先，我我覺得要要控制制好房地地產(chǎn)開開發(fā)的成成本需需要投資資的理理性。在在中國國這種不不成熟熟的市場場機制制下，不不管是是投資者者還是是消費者者都缺缺乏理性性的頭頭腦，都都喜歡歡一窩嗡嗡的上上。這就就產(chǎn)生生了許多多不必必要的浪浪費，換換言之就就增加加許多不不必要要的成本本。在在這里面面表現(xiàn)現(xiàn)最突出出的就就是土地地拍賣賣。無論論是地地方政府府還是是開發(fā)上上，都都在拼命命的哄哄抬土地地的價價格，反反正是是只要有有土地地就有大大把大大把的利利潤，根根本就沒沒有理理性的評評估這這塊土地地的真真正價值值。大大家都是是先預(yù)預(yù)期明年年或者者后年這這里的的房產(chǎn)價價格，再再把這個個價格格減去工工程成成本和各各種別別的成本本，再再留出自自己的的利潤空空間，剩剩下的就就是土土地的價價格。比比如濱州州市西西區(qū)有一一塊50畝的土地地，開開發(fā)商在在競標標土地時時，他他會先預(yù)預(yù)測濱濱州市的的房價價明年能能達到到25000元/平方米，扣扣扣除各種種相關(guān)關(guān)的建設(shè)設(shè)費用用1200元/平方米，再再再按每平平方米米500元考慮利利潤潤，若容容積率率按1.0考慮，他他就就會用800元/平方米報報價價，也就就是每每畝土地地價格格達到了50多萬元了了。所所以說在在這2年左右的的時時間里，濱濱州州市的地地價從從8萬甚至5萬元一畝畝，猛猛串到了50萬左右一一畝畝，甚至60萬一畝，這這這不是神神話，是是事實，就就擺擺在我們們面前前。小孩都都都可以看看出來來這種投投資的的風(fēng)險來來，因因為它是是完全全建立在在對房房地產(chǎn)價價格20%的增長速速度度上。這這個速速度不是是正常常的市場場增長長速度，是是有有很大的的泡沫沫成分的的，要要是真能能按這這個速度度增長長的話，濱濱州州市的房房產(chǎn)價價格4年就要翻翻一一番，8年之后濱濱州州市的房房產(chǎn)價價格就將將達到到8000元/平方米，趕趕趕上現(xiàn)在在的上上海了，可可能能嗎？但但是開開發(fā)商都都不愿愿意面對對這些些，他們們想的的是濱州州市房房地產(chǎn)價價格從從1000元左右的的價價格到現(xiàn)現(xiàn)在2000元左右的的價價格的只只用了了4年的時間間，這這就是他他投資資的支撐撐。馬馬克思說說過資資本家面面對30%的利潤時時就就會發(fā)狂狂，傷傷失理性性，我我能理解解當他他們面對對著50%，甚至100%的利潤時時的的沖動。投投資資者也都都知道道這是經(jīng)經(jīng)濟泡泡沫，但但是他他們都不不相信信自己會會遇上上泡沫破破裂。所所以說用用合理理理性的的價格格取得土土地對對成本控控制的的作用非非常大大，因為為土地地費用的的彈性性比較大大，占占成本的的比重重也很大大。可可能開發(fā)發(fā)商會會對這條條建議議感到幼幼稚，因因為誰都都想取取得便宜宜的土土地，現(xiàn)現(xiàn)在哪哪還有？？但是是不知道道有多多少開發(fā)發(fā)商想想過，造造成如如今這種種土地地價格居居高不不下局面面人不不是別人人，是是開發(fā)商商自己己，如果果大家家都理性性的分分析市場場，理理性的評評估土土地的價價格，土土地的價價格就就自然降降下來來了。其次，要要控制好好房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的成成本，前前期就就要做好好充分分的論證證，包包括可行行性研研究和設(shè)設(shè)計階階段。大大家可可能會有有疑慮慮，這樣樣的話話不就加加大了了前期的的成本本了嗎？？不錯錯，是加加大了了前期的的成本本，但是是對整整個項目目的成成本控制制來考考慮，現(xiàn)現(xiàn)在的的投入是是事半半功倍的的?？尚行孕孕匝芯繉τ谝灰粋€房地地產(chǎn)項項目的成成敗起起著關(guān)鍵鍵的作作用，但但是現(xiàn)現(xiàn)在沒有有幾個個房地產(chǎn)產(chǎn)公司司愿意花花這份份投入，就就是是做了也也是流流于形式式，都都是靠自自己的的感覺去去上項項目，這這是非非常危險險的。你你就想吧吧，我我們對消消費者者的心理理沒有有充分地地掌握握，對市市場的的容量沒沒有準準確地估估計，一一切完美美的銷銷售計劃劃都是是空中樓樓角，海海市蜃樓樓。還還有一點點要說說的就是是在可可行性階階段必必須把資資金的的流量和和銷售售計劃做做出來來，這樣樣就可可盡量的的減少少開發(fā)者者的現(xiàn)現(xiàn)金投入入，減減少資金金成本本，讓項項目得得于順利利進行行下去。設(shè)計階階階段一般般分為為初步設(shè)設(shè)計和和施工圖圖設(shè)計計。我要要說的的是現(xiàn)在在的設(shè)設(shè)計太浮浮躁，主主要責(zé)任任在開開發(fā)商。由由于于現(xiàn)在設(shè)設(shè)計市市場競爭爭很激激烈，開開發(fā)商商完全不不按照照標準支支付設(shè)設(shè)計費，把把設(shè)設(shè)計費用用壓得得很低，更更不不可思議議的是是現(xiàn)在一一般的的單體設(shè)設(shè)計周周期都在在一周周左右，有有的的甚至5天出施工工圖圖，說實實話，這這么短的的時間間畫圖都都畫不不出來，更更別別提什么么設(shè)計計思想，什什么么風(fēng)格。大大多多都是復(fù)復(fù)制拷拷貝過來來的東東西。所所以現(xiàn)現(xiàn)在都在在說站站在大街街上你你就分不不清是是在哪里里，因因為全國國的建建筑都是是千篇篇一律的的，一一個地區(qū)區(qū)，一一個城市市乃至至一個單單體建建筑，都都沒有有自己的的的風(fēng)風(fēng)格。大大家都都在尖銳銳批評評設(shè)計師師時，也也想想他他們的的為難之之處吧吧，因為為經(jīng)典典的誕生生不是是偶然的的，是是要付出出大量量的心血血的。同同時我們們也可可想象，就就這這樣出來來的設(shè)設(shè)計能保保證經(jīng)經(jīng)濟適用用的原原則嗎？？我們們開發(fā)商商最容容易犯的的毛病病就是：“我看哪個個地地方哪個個建筑筑不錯，你你就就照他的的風(fēng)格格來”，不注意意建建筑比例例、勻勻稱，亂亂上造造型，造造成頭頭重腳輕輕，不不協(xié)調(diào)，不不適適用，更更不經(jīng)經(jīng)濟，舉舉一個個最簡單單的例例子，現(xiàn)現(xiàn)在濱濱州的建建筑都都喜歡在在屋頂頂做一個個型鋼鋼或者是是別的的結(jié)構(gòu)的的造型型，那東東西沒沒一點使使用價價值，視視野開開闊的建建筑還還好說，有有的的建筑在在角落落里面，沒沒有有仰視角角度，人人們就根根本看看不到這這造型型，一個個造型型下來少少則幾幾萬，多多則幾幾十萬，這這對對一個單單體建建筑來說說不是是一個小小數(shù)目目。還就就是盲盲目的引引進江江南園林林風(fēng)格格，這可可能為為了迎合合一些些住戶的的胃口口，但是是這東東西建造造上很很不經(jīng)濟濟，使使用上更更不經(jīng)經(jīng)濟，不不環(huán)保保。比如如說江江南的天天氣以以陰濕為為主，所所以那里里的建建筑都比比較輕輕靈、虛虛幻，窗窗洞都開開得比比較大，可可以以改善室室內(nèi)的的采光和和通風(fēng)風(fēng)，但是是在濱濱州我們們現(xiàn)在在看到的的也是是大片大大片的的玻璃窗窗、玻玻璃幕在在烈日日下暴曬曬，冬冬天不保保溫，夏夏天不隔隔日，能能量的損損耗量量太大了了。輕輕靈是一一種美美，厚重重也是是一種美美，本本土的東東西應(yīng)應(yīng)該成為為主流流，外來來的東東西可以以作為為點綴。管理的嚴密對于于于控制成成本的的作用是是不言言而喻的的。與與其他項項目比比如軟件件開發(fā)發(fā)項目相相比較較，房地地產(chǎn)開開發(fā)項目目對于于管理的的要求求是更高高的，因因為它更更復(fù)雜雜，涉及及的面面廣，時時間跨跨度大。如如果果管理上上稍微微出現(xiàn)點點紕漏漏或者松松懈，可可能就會會造成成很大的的經(jīng)濟濟損失，所所以以說那些些松散散的管理理形式式是不適適合房房地產(chǎn)項項目管管理的。對對于于組織的的管理理、人力力的管管理等等等我就就不說了了，都都很重要要，我我在這里里我只只說兩個個非常常關(guān)鍵的的地方方，我覺覺得是是對成本本控制制最有意意義的的，那就就是對對施工隊隊伍的的選擇和和對材材料的管管理?？煽梢赃@樣樣說，在在施工階階段，投投資是最最大，但但項目的的投資資已經(jīng)定定了，也也沒有彈彈性了了，在這這里把把握的原原則是是少浪費費。所所以說施施工隊隊伍和材材料是是最關(guān)鍵鍵的。但但是這兩兩項也也可能是是牽扯扯到各方方關(guān)系系最多的的地方方，我們們開發(fā)發(fā)商也可可能不不好控制制，這這就需要要處理理關(guān)系時時的靈靈活和智智慧。在房地地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中還還有一大大塊費費用就是是政府府性質(zhì)的的收費費，這些些費用用一般都都有明明文規(guī)定定。但但是也有有很多多費用時時可以以折減，對對于于這塊費費用就就是一句句話：：了解政政策，和和各政府府部門門搞好關(guān)關(guān)系。下面部部部分應(yīng)該該是空空置房產(chǎn)產(chǎn)價格格的意義義，限限于篇幅幅，不不詳細展展開了了?？刂瞥沙沙杀镜囊庖饬x是是不言而而喻的的，在樓樓盤價價格一定定的情情況下，你你能能控制好好成本本，就可可以增增加利潤潤，利利潤是每每個投投資人的的最終終目的。反反過過來說，在在樓樓盤一樣樣的情情況下，你你能能控制好好成本本，你就就更具具有競爭爭力。但但是現(xiàn)在在的悲悲劇是大大家都都注重房房價，就就像中國國的股股市一樣樣，大大家都在在注意意每個股股的漲漲漲跌跌跌，很很少有人人去關(guān)關(guān)注企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營狀況況，投投機行為為太大大了。但但是據(jù)據(jù)我所知知，在在股市上上獲利利最多的的，受受益最多多的人人不是喬喬治。索索羅斯，而而是是巴菲特特，據(jù)據(jù)巴菲特特介紹紹他買股股票很很簡單，他他只只買他看看好的的企業(yè)，而而不不買大家家看好好的股票票。我是非非非常推崇崇自由由經(jīng)濟的的，但但是自由由經(jīng)濟濟的前提提是信信息對稱稱，人人們的理理性，脫脫離了這這兩個個前提，一一切切自由經(jīng)經(jīng)濟的的理論都都是空空談，都都是笑笑話。但但是在在目前中中國的的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)里面顯顯然就就是這個個狀況況，地方方政府府、開發(fā)發(fā)商和和消費者者形成成了三方方的博博弈，這這三方方都不是是理性性的，信信息也也不是對對稱的的。在這這三方方的博弈弈里面面，獲利利最大大的是地地方政政府，最最弱勢勢的是廣廣大消消費者。地地方方政府盲盲目的的圈地，給給房房地產(chǎn)造造勢，提提高土地地的價價格，增增加行行政性收收費，是是房地產(chǎn)產(chǎn)項目目成本最最不好好控制的的環(huán)節(jié)節(jié)。在長長江三三角洲地地區(qū)，許許多地方方政府府的收入入居然然有50%--660%的來源于于房房地產(chǎn)，這這太太不正常常了。可可以這樣樣說，這這是短視視的行行為（地地方官官員的個個人目目的在這這部討討論），因因為為從表面面上來來說房地地產(chǎn)活活躍了，城城市市漂亮了了（至至于他的的入住住率也不不討論論），但但是這這也大大大的增增加了你你這個個城市的的交易易成本，在在資資本流動動不受受限制的的前提提下，他他總是是流向與與交易易成本比比較低低的地方方，最最明顯的的一個個地方就就是香香港，他他以前前是一個個自由由港，稅稅率低低，交通通方便便，政府府效率率高，大大量的的國際資資本涌涌入，讓讓香港港在短時時間里里繁榮起起來，但但是香港港的地地產(chǎn)價格格也在在飛速上上漲，導(dǎo)導(dǎo)致了他他的交交易成本本也急急劇上漲漲，所所以現(xiàn)在在香港港對資本本的吸吸引力很很低了了，遠不不如珠珠三角地地區(qū)，當當然，投投機資資本除外外