深圳花木搬遷費用評估的探討

關(guān)于花木搬遷評估的探討花木搬遷補償?shù)恼邌栴}在征（收）地補償評估、房屋拆遷評估過程中，經(jīng)常遇到花木補償?shù)膯栴}，在《深圳市征用土地實施辦法》（深府[2002]121號）文中規(guī)定，苗圃、花木場、風景樹、古樹等，原則上參考評估價格補償搬遷費，特殊情況可考慮按評估價格補償。在《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（深府[2004]102號）中規(guī)定，苗圃、花木場、風景樹、古樹等只補償搬遷費，搬遷費按市場價格進行評估；特殊情況可按其價值進行補償，其價值按市場價值進行評估。在新近頒布的《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》（深府[2007]161號）中也規(guī)定，拆遷涉及的青苗及其他地上附著物補償，特區(qū)內(nèi)按照征地補償相關(guān)標準執(zhí)行，特區(qū)外按照城市化轉(zhuǎn)地相關(guān)標準執(zhí)行。根據(jù)以上文件，對花木的補償政策問題已經(jīng)很明晰了，簡單說就是補償搬遷費，特殊情況可按市場價作價補償?；景徇w補償評估的技術(shù)問題結(jié)合寶安龍崗兩地轉(zhuǎn)地的經(jīng)驗，針對花木起挖、運輸、種植、保養(yǎng)的搬遷過程，根據(jù)《深圳市園林建筑綠化工程綜合價格2000》（以下簡稱“《綜合價格》”）及計價辦法，套用綠化種植一類工程綜合價計算花木場的搬遷補償費用。花木搬遷補償費用=搬遷費（起挖費+運輸費+種植費+養(yǎng)護費）+損失費。具體分步綜合計價過程如下。1）搬遷費：A、 花木起挖費包括花木的修剪、起苗、包扎土球、集中搬運、回填樹坑、清理場地等工序的費用。套用《綜合價格》第九章第一節(jié)的“起挖工程”。土栽植物的起挖和種植費用隨土球直徑的增加而增加，而土球直徑直接與樹木的胸徑（喬木類）、地徑（棕櫚類）以及冠幅（灌木類）相關(guān)，因此清點時區(qū)分花木類別，并根據(jù)《綜合價格》規(guī)定的級別分別清點登記，根據(jù)具體清點結(jié)果參照《綜合價格》測算起挖費用。B、 花木裝卸運輸費花木的運輸包括裝車、綁扎固定、運輸、卸車、按指定地點堆放等費用。運輸機械均采用8t汽車，大型樹木需吊裝的采用8t汽車式起重機，并增加人工裝卸輔助費用。在運輸機械的消耗量標準上，深圳今年沒有相關(guān)的標準可以套用，可以選擇套用廣東省園林建筑綠化工程綜合定額（二。。三）之消耗量標準，采用深圳市臺班及人工工日單價進行計算。關(guān)于搬遷距離，應根據(jù)實際搬遷情況確定，或者與被搬遷種養(yǎng)權(quán)利人協(xié)商，以往的估價中一般僅考慮深圳市內(nèi)的搬遷距離（25公里）。C、 花木種植費包括花木的種植、支撐等費用。計算各類花木的種植費用，和棕櫚、喬木的支撐費用。花木種植包括：挖穴、施基肥、栽植、澆水覆土、整形、清理、施工期養(yǎng)護等工序。套用《綜合價》第九章第二節(jié)的“種植工程”；由于花木種植綜合價格已包含了花木用量及其價格，而后面我們又按花木市場價給了損耗費，因此花木種植綜合價格中應扣除花木綜合價格，避免重復計算補償?；局伟ǎ褐茦?、運樁、打樁、綁扎等工序。對于高度超過350cm的花木，進行樹樁支撐。套用《綜合價》第九章第三節(jié)“其它工程”之“（二）綠化維護措施”的“樹木支撐”，根據(jù)實際選用的樹木支撐套算，一般選毛竹樁材料支撐。D、 花木成活期養(yǎng)護費花木的養(yǎng)護包括：中耕施肥、整地、拔除雜草、整形細剪剝芽、防病除害、樹樁綁扎、加土扶正、勾除枯枝、環(huán)境清理、垃圾清運、地勤安全、灑水、灌溉排水、設施維護等?？紤]花木場不搬遷也要進行日常養(yǎng)護，即付出日常養(yǎng)護費用，而花木成活期養(yǎng)護已經(jīng)包含了日常養(yǎng)護費用，所以計算花木成活期養(yǎng)護費時，應扣除日常養(yǎng)護費用。根據(jù)《綜合價》規(guī)定，花木成活期養(yǎng)護按一級養(yǎng)護項目相應綜合價格乘以1.68計算，花木日常養(yǎng)護期按一級養(yǎng)護項目相應綜合價格乘以0.8計算。因此，兩者相減，因搬遷造成的養(yǎng)護增加費按一級養(yǎng)護項目相應綜合價格乘以0.88計算，套用《綜合價》第十章“綠化養(yǎng)護工程”第一節(jié)“一級綠化養(yǎng)護”的綜合價，取養(yǎng)護期三個月，計算成活期養(yǎng)護費。2） 損失費根據(jù)花木信息總價，依據(jù)《綜合價》規(guī)定的同一檔次損失率，計算出花木的損失費。棕櫚喬灌木：土球直徑40cm以內(nèi)（含40cm）的花木，損失率按花木價值的5%計。土球直徑40-100cm以內(nèi)（含100cm）的花木，損失率按花木價值的10%計。土球直徑100-180cm以內(nèi)（含180cm）的花木，損失率按花木價值的15%計。其它花木（如盆栽、袋栽、草皮等）損失率按花木價值的5%計?；镜膬r值按最新的《價格信息》中的參考價格計算。規(guī)格較大，價格信息未涵蓋的花木，可以咨詢農(nóng)林園藝專家及參考市場價進行評估。3） 根據(jù)《2000深圳市園林建筑綠化工程綜合價格》，確定工程量計算規(guī)則依據(jù)《綜合價》計價時，需確定花木的地徑、胸徑、冠幅等規(guī)格數(shù)據(jù)應該以現(xiàn)場清點簽字確認的花木數(shù)量為基礎，分檔進行統(tǒng)計并測算。根據(jù)《綜合價》規(guī)定，喬木土球直徑以胸徑的7倍計算。棕櫚類花木的土球直徑，按地徑的2倍計算，套用喬木項目。棕櫚類胸徑以地徑的0.4倍套用喬木項目。灌木的土球直徑按自然冠幅的0.4倍計算。在評估過程中，根據(jù)花木大小、高度、種植密度及實際搬遷情況，估價人員可以對土球直徑進行相應調(diào)整?；镜姆N類、規(guī)格是花木場搬遷補償費計算的依據(jù)，因此評估人員在實際清點時必須分門別類，詳細記錄下花木的名稱、胸徑、冠幅等有關(guān)數(shù)據(jù)。評估人員對品種稀少、無法辨認的花木，可以請農(nóng)林專家現(xiàn)場鑒定或者取樣交農(nóng)林專家鑒定。所有花木品種都應該取遠、近景進行拍照，對個別價值貴重的花木還需從各個方位進行拍照作為評估依據(jù)?；景徇w補償評估的難點以及有待解決的問題花木搬遷評估在技術(shù)上仍然存在一定的難點和有待解決的問題，有賴于估價師較好的把握。一是花木識別問題，深圳較大型的花木場很多，花木情況復雜，最好有農(nóng)林園藝方面的專業(yè)人員參加，同時需要花木種養(yǎng)戶陪同清點，由種養(yǎng)戶指認花木品種與數(shù)量便于清點的開展和清點結(jié)束后各方簽字確認。對于現(xiàn)場無法認定的花木，一定要及時拍照,并詳細記錄花木的規(guī)格尺寸，待請教農(nóng)林園藝專家進行確認.二是種植密度極大的數(shù)量清點問題，花木場有些苗木較小，種植密度較大，這樣逐棵清點無法實現(xiàn)時，應采取抽樣清點的方法，為了使清點結(jié)果更為貼近實際，樣點至少應取三個以上，每個樣點的范圍為1X1米，花木種植密度不均，可適當擴大樣點范圍及數(shù)量。三是搬遷距離問題，搬遷距離的遠近直接影響搬遷費用的大小，按以往評估的慣例都是取20-25公里，即深圳市內(nèi)的搬遷范圍，但是又缺乏可執(zhí)行的依據(jù)。如果根據(jù)具體種養(yǎng)戶的實際搬遷距離確定，這個距離就存在很大的不確定性，不利于評估的開展。因此，搬遷距離應根據(jù)不同的項目，在制定項目補償標準與方案時予以明確，這樣就達到了較好的統(tǒng)一。四是土球徑的計算問題，土球徑大小直接影響到搬遷費評估金額的大小。根據(jù)《綜合價格》，喬木土球直徑以胸徑的7倍計算。棕櫚類花木的土球直徑，按地徑的2倍計算，套用喬木項目。灌木的土球直徑按自然冠幅的0.4倍計算。以上計算標準是園林綠化定額的技術(shù)標準，在實際搬遷過程中，土球徑往往很少達到上述的標準，尤其是大規(guī)格的花木，因此，估價師在計算花木土球徑時，要根據(jù)花木規(guī)格情況，對較大規(guī)格的花木適當調(diào)低土球直徑。比如胸徑為50公分的喬木，如果按定額計算，土球徑為3.5米，在實際搬遷過程中，根據(jù)樹種不同，土球徑僅為1米到1.5米，因此，在計算土球徑的過程中這一點應引起估價師注意。五是大規(guī)格花木的價格問題，深圳市建設工程價格信息中涵蓋了絕大多數(shù)本地宜植花木種類，但是苗木規(guī)格較小，在評估過程中，會遇到大量的規(guī)格較大的花木，這時，就要求估價師多方位詢價，包括到花木場現(xiàn)場詢價、向農(nóng)林園藝專家咨詢以及網(wǎng)上、電話調(diào)查，以使評估結(jié)果較好的接近實際。六是名貴花木的問題，現(xiàn)場遇到名貴花木時，必須要進行全面的拍照與測量，并進行大量的市場調(diào)查，在必要時請有關(guān)專家進行鑒定，既不能因沒有較為透明的價格信息采取保守原則而低估花木價值，也不能無限制放大名貴花木的價值損害補償方利益。

樹木和花木補償標準類別說 明規(guī)格（直徑）單位標準（元）一般樹木移植補償凡樹木未成材可移植的，不分品種，從1.3米高處直徑計算,付移植費用.5-10厘米（含10厘米）株153-5厘米（含5厘米）株103厘米以下（含3厘米）株不予補償砍伐補償凡樹木可作成材使用的,不分品種，從1.3米高處直徑計算，砍伐樹木歸所有權(quán)人.25厘米以上株10020-25厘米（含25厘米）株7515-20厘米（含20厘米）株5010-15厘米（含15厘米）株255-10厘米（含10厘米）株55厘米以下（含5厘米）株2經(jīng)濟樹木桃李杏柿梨等未掛果的果樹應盡量移植，按年限每株補償標準；一年內(nèi)2元；二年內(nèi)4元；三年內(nèi)每株補償標準見右。株100葡萄湖桑竹林杞柳按等級和年限確定墩株平方米畝50-1005-1010600-1000銀杏每畝栽植低于50棵的，按直徑大小分等，從地面1米高處測量