商場物業(yè)部管理制度

共享知識分享快樂共享知識分享快樂卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象卑微如螻蟻、堅(jiān)強(qiáng)似大象物業(yè)管理制度第一部分物業(yè)部職責(zé)一、物業(yè)部部門職責(zé)1認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)物業(yè)管理規(guī)范、物業(yè)管理的制度和政策，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。2建立和健全物業(yè)管理制度3建立和完善供應(yīng)商管理檔案及設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)檔案，做到完整、齊全、保密。4負(fù)責(zé)供應(yīng)商用水、用電費(fèi)用的核準(zhǔn)。5負(fù)責(zé)商場物業(yè)管理的實(shí)際操作。6細(xì)分現(xiàn)場管理工作（維護(hù)、維修、安全、清潔等），并計(jì)劃和安排合適人選與人數(shù)跟進(jìn)負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作。7負(fù)責(zé)商場裝修的指導(dǎo)與驗(yàn)收工作。8制定各項(xiàng)中、長期及短期物業(yè)工作計(jì)劃。、周、月、年等工作檢討會議，并每周和月提交工作計(jì)劃。、對整個商場的公共設(shè)施、設(shè)備的及時搶修，并將搶修情況匯報(bào)上報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)公司各部門做好物業(yè)服務(wù)工作。二、物業(yè)部工程班職責(zé)1按照國家相關(guān)政策，依據(jù)專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對商場的消防、照明、商場共用部分的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、維護(hù)、管理、規(guī)劃、運(yùn)行、等工作。2熟悉商場內(nèi)水、暖、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備、設(shè)施的分布情況。3熟悉商場內(nèi)部環(huán)境、清楚賣場布局。4供應(yīng)商進(jìn)場裝修時，負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)圖紙，要求供應(yīng)商嚴(yán)格按照公司的有關(guān)裝修裝飾規(guī)定進(jìn)行裝修。、根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及現(xiàn)場情況，對裝修工程的各項(xiàng)指標(biāo)嚴(yán)格檢查，并參與施工驗(yàn)收工作。6嚴(yán)格控制耗材，修舊利廢，節(jié)約成本，降低費(fèi)用。7負(fù)責(zé)供應(yīng)商用水、用電費(fèi)用的核準(zhǔn)，并將當(dāng)月實(shí)際發(fā)生量報(bào)財(cái)務(wù)部。8組織員工開展技術(shù)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量9緊急事故的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。、完成上級交代的其他工作三、物業(yè)部設(shè)備維護(hù)組職責(zé)1行使商場內(nèi)水、暖、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備、設(shè)施的使用權(quán)及管理權(quán)。2按照國家相關(guān)政策，依據(jù)專業(yè)規(guī)范、規(guī)程對商場的采暖、空調(diào)、給排水、電梯、智能化等系統(tǒng)的配套設(shè)備、設(shè)施，進(jìn)行日常檢查、維護(hù)、管理、規(guī)劃、運(yùn)行、等工作。3熟悉商場內(nèi)水、暖、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備、設(shè)施的分布情況。4熟悉商場內(nèi)部環(huán)境、清楚賣場布局。5組織擬定設(shè)備管理、操作、維修、養(yǎng)護(hù)的各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行。6組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作，落實(shí)好國家的各項(xiàng)技術(shù)政策。7組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，原材料采購計(jì)劃，并組織實(shí)施，遇到特殊情況時及時調(diào)整、變更計(jì)劃。8負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)，并檢查計(jì)劃的完成情況。9負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，防止出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、停止使用或造成其他重大損失的情況發(fā)生。、發(fā)生事故時從技術(shù)角度組織調(diào)查、分析設(shè)備事故出現(xiàn)的原因，提出處理意見及工作改進(jìn)措施，以防止同類事故的再次發(fā)生、負(fù)責(zé)制訂所管設(shè)備設(shè)施的更新、改造計(jì)劃，以消除原設(shè)計(jì)和施工中存在的問題，并負(fù)責(zé)工程的監(jiān)督工作，以達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)。、負(fù)責(zé)組織技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，不斷提高下屬員工的技術(shù)素質(zhì)，服務(wù)意識以及服務(wù)質(zhì)量。、緊急事故的應(yīng)急協(xié)調(diào)與處理。、完成上級交代的其他工作。四、經(jīng)理及主管職責(zé)1物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)（）物業(yè)部經(jīng)理對全店的設(shè)施設(shè)備安全正常運(yùn)行負(fù)責(zé)。（）每天必須在全店范圍內(nèi)巡查二次，并收集聽取物業(yè)部副經(jīng)理、工程維修主管、設(shè)備維護(hù)主管匯報(bào)，并對他們的工作給與指導(dǎo)。（）大型促銷活動，根據(jù)商務(wù)、樓層、招商、策劃的要求，及時組織人員進(jìn)行布場，撤場工作，組織安排采購所需材料。（）物業(yè)經(jīng)理每月對上述情況進(jìn)行匯總，報(bào)總經(jīng)理。（）負(fù)責(zé)與各級電力部門、省技術(shù)監(jiān)督局、特種設(shè)備檢測中心、自來水公司、燃?xì)夤镜膮f(xié)調(diào)與溝通。（）負(fù)責(zé)全店設(shè)施設(shè)備大型維修改造更新，以及裝修調(diào)整，設(shè)備和燈光布局方案的制定報(bào)總經(jīng)理審批，組織實(shí)施。2綜合維修主管職責(zé)Il對店堂整體維修負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行，對本部人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)全面管理責(zé)任，要求每天工作做如下檢查:①主要設(shè)備及燈光照明的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。②檢查崗位幾率及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。③現(xiàn)場監(jiān)督重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度。④實(shí)地檢查員工維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施。⑤掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。（）設(shè)備發(fā)生故障及時組織維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備及照明處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。（）負(fù)責(zé)制定所有系統(tǒng)運(yùn)行方案，并不斷與維修人員研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)設(shè)備及燈光在保證安全前提下運(yùn)行，力圖節(jié)省能耗。（）負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期送物業(yè)經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的事實(shí)，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。（）切實(shí)執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)本部門工作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作現(xiàn)場干凈）。（）針對本部員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)技術(shù)知識培訓(xùn)。（）審核本部員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促本部員工做好設(shè)備及燈光照明的維修、故障處理、零部件更換記錄，做好日常記錄。（）掌握科技發(fā)展動態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留缺陷。()負(fù)責(zé)裝修管理中的有關(guān)規(guī)定的審查和驗(yàn)收，確保裝修結(jié)構(gòu)安全和專修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及復(fù)合消防要求。3工程維修主管職責(zé)(l主要針對商店各專柜維修負(fù)責(zé)，當(dāng)好部門副經(jīng)理的助手，協(xié)助副經(jīng)理搞好部門管理工作和協(xié)調(diào)工作。(l認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理的指示與經(jīng)理辦的任務(wù)，忠于職守，以身作則。(l加強(qiáng)業(yè)務(wù)管理技巧學(xué)習(xí)，全面熟悉管轄范圍內(nèi)的各種操作規(guī)程，提高工作效率、質(zhì)量。(l認(rèn)真做好本職業(yè)務(wù)工作，勤檢查、勤督促，嚴(yán)格要求員工執(zhí)行崗位責(zé)任制。(l主管是直接面對具體問題的處理者，同事肩負(fù)對新來員工及在職員工的崗位職責(zé)培訓(xùn)。(l關(guān)心員工、愛護(hù)員工，學(xué)會做員工思想工作，要全面地了解員工思想并及時向管理處經(jīng)理匯報(bào)，Y解員工學(xué)習(xí)、工作情況，協(xié)調(diào)好上下關(guān)系。(l勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)經(jīng)理及副經(jīng)理匯報(bào)，聽取指示。(l搞好團(tuán)結(jié)，加強(qiáng)內(nèi)部人員以及與其他部門之間的關(guān)系4設(shè)備維修主管職責(zé)(l每天必須對全店的空調(diào)開啟情況進(jìn)行管理安排(主機(jī)、風(fēng)機(jī)、新風(fēng)、抽風(fēng)的控制），把店內(nèi)的溫度最大限度控制在舒適范圍內(nèi)。（）每天必須對全店臺電梯巡檢一次，發(fā)現(xiàn)小問題及時通知工程人員解決。如遇重大故障，停梯時間超過個小時必須報(bào)物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)經(jīng)理拿出維修方案報(bào)總經(jīng)理審批，立即組織搶修。（）對全店的供配電設(shè)施，運(yùn)行狀況，每天各項(xiàng)數(shù)據(jù)必須心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)突變和可以情況，必須盡快處理。疑難問題，報(bào)物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)經(jīng)理拿出措施，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，立即實(shí)施。（）負(fù)責(zé)座、座兩個高壓配電間的排班及年休假安排。（）負(fù)責(zé)空調(diào)操作維護(hù)人員排班及年休假安排。（）負(fù)責(zé)全店、倉庫中央空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)和檢修工作。（）對全店臺電梯安排定時保養(yǎng)，并做記錄。5物業(yè)部員工守則（l員工應(yīng)自覺遵守國家法律、法規(guī)及友誼商店的各項(xiàng)規(guī)章制度。（l員工需本著“勤學(xué)業(yè)務(wù)技能，提高服務(wù)質(zhì)量，打造綠色通道，創(chuàng)建精美工程”的服務(wù)宗旨開展工作。（l服從領(lǐng)導(dǎo)安排，忠于職守，愛崗敬業(yè)。（l具有高度的工作責(zé)任4、不允許隱瞞身體健康不良情況，身體健康、品行端正、誠實(shí)可信，愛崗敬業(yè)、吃苦耐勞。（）工作人員進(jìn)入現(xiàn)場須著工裝、肩工袋、佩戴工號牌，工具與材料須擺放整齊、規(guī)范。（）嚴(yán)格規(guī)范操作流程，工作室要做到精力集中，全身灌注，注意人生安全。()杜絕在工作場合吸煙，嚴(yán)禁酒后施工。()遵守公司的考勤制度，如有緊急情況需要請假務(wù)必事先通知部門主管，否則按曠工處理。()上班不得遲到早退，遲到早退超過分鐘以上者按事假處理。()上班時間不得做與工作無關(guān)的事情。(1不得利用公司財(cái)物為供應(yīng)商提供私人服務(wù)以謀取個人利益()不得與供應(yīng)商發(fā)生現(xiàn)金及材料交易。(3愛護(hù)公司的一切設(shè)備設(shè)施、工作用具，定期保養(yǎng)、妥善保管，節(jié)約用水用電，杜絕浪費(fèi)，不準(zhǔn)亂扔公物。(4員工之間應(yīng)相互尊重，和睦相處，以禮相待。(5發(fā)生重大事件應(yīng)及時向上級匯報(bào)，不得故意隱瞞虛報(bào)、捏造事實(shí)，不得偽造單據(jù)、證明等。()拾取員工或顧客物品一律上交，不得擅自使用，不得索取、收受顧客物品及消費(fèi)。(7未經(jīng)批準(zhǔn)，員工不得向外界傳播或提供公司的一切重要資料，每位員工都有為公司保密的業(yè)務(wù)。6物業(yè)部考核制度(l上班時間嚴(yán)格按照商店規(guī)定的工作時間進(jìn)行，遲到一次者，扣分。(l工作時間內(nèi)早退又未請假者(兩次未請假早退者，作矯正培訓(xùn)處理），扣分。（）嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，違反操作規(guī)程并造成輕微事故者記輕度過失一次兩次輕度過失者，進(jìn)行矯正培訓(xùn)；造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失，扣分。（）本崗位業(yè)務(wù)技能掌握程度相當(dāng)不熟，業(yè)務(wù)考試不合格者（補(bǔ)考仍然不合格者，作矯正培訓(xùn)處理），并影響工作質(zhì)量；一次，扣分。（）值班記錄不完整、不及時、不準(zhǔn)確、不規(guī)范者，扣分。（）停、送電不及時，工作不到位者，扣分。（）設(shè)備保養(yǎng)，每日清潔衛(wèi)生不到位者（每次清潔衛(wèi)生按安排表進(jìn)行），扣分。（）未堅(jiān)守崗位，并有坐崗、溜崗者，扣分。（）發(fā)現(xiàn)索、拿、卡、要，并被柜組員工投訴者，扣分。（0未按商店規(guī)定及時開機(jī)、開梯、開燈者，扣分?，F(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時處理，遇有特殊情況處理不了，又未能及時上報(bào)者，扣分。不服從工作安排，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，扣分。嚴(yán)禁私拿公物，公用工具用完后，應(yīng)歸還原處，如有違者?？鄯?。遺失或人為損壞工具者，照價(jià)賠償；工具在正常使用下破損者；可以憑舊工具以舊換新。（）注：①每分元錢。②累計(jì)扣分（含分）者作矯正處理。五、物業(yè)部架構(gòu)圖第二部分工程班管理制度工程班現(xiàn)場施工制度一、制度目的規(guī)范工程班工作流程，完善施工制度明細(xì)，更規(guī)范、更專業(yè)地為樓面與供應(yīng)商提供優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)。二、制度適用范圍物業(yè)部工程班三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管四、制度實(shí)施流程1接單工程班人員接到樓面送來的維修單或報(bào)修電話由工程主管在工程維修單上簽字，首先看清報(bào)修內(nèi)容、若對報(bào)修內(nèi)容不清的，應(yīng)再詢問送單人，確定維修事項(xiàng)，在維修單上填上維修單相應(yīng)的內(nèi)容。若為直接緊急求助電話，應(yīng)詳細(xì)問清報(bào)修內(nèi)容、單位部門、聯(lián)系人、聯(lián)系電話。確定維修時間并在維修單填寫內(nèi)容。2安排人員維修CI工程主管通知維修人員，領(lǐng)取維修單，并讓其在維修單上簽字，填寫接單時間。()若遇工程主管工作忙或不在，但維修項(xiàng)目也很緊急，可臨時安排工作任務(wù)不忙的人員進(jìn)行接單及維修。3對樓面報(bào)修內(nèi)容的分析()根據(jù)樓面報(bào)修的故障，分析可能產(chǎn)生的原因，決定維修措施及維修所需備件耗材、工具。()分析此故障能否維修，若沒有把握應(yīng)請教其它維修人員或立即向上匯報(bào)。4出發(fā)前的準(zhǔn)備：()儀容儀表檢查，工作服整潔、儀容儀表整潔、精神飽滿、面帶微笑，眼神正直熱情()出發(fā)前維修所帶的工具備件，維修工作單，維修材料的領(lǐng)取。5出發(fā)、按正常情況的預(yù)約維修時間，分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。若上個維修任務(wù)未完成，可電話聯(lián)系樓面，在征得同意的前提下，修改維修時間，并在維修單記錄中體現(xiàn)。6維修過程(l介紹：到達(dá)現(xiàn)場應(yīng)禮貌介紹并遞交維修工作單，并讓樓面人員看到自己胸前的工作牌。(l步驟：進(jìn)入以賣場區(qū)域內(nèi)不得發(fā)出噪音，不能在地上拖著工具箱行走。走到維修地點(diǎn)后，應(yīng)將干凈的帆布或塑料布鋪在指定的位置，用于放置工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零配件直接放在地面上。(l耐心聽取樓面意見，服務(wù)語言規(guī)范。(l故障診斷：①準(zhǔn)確判斷故障原因及所需的零部件，維修中發(fā)現(xiàn)需更換配件的，首先應(yīng)征樓面的意見，由樓面從物料倉庫中領(lǐng)取并進(jìn)行更換和安裝。②若當(dāng)時沒有備用的材料，首先應(yīng)對樓面講清，等材料購回后再來進(jìn)行維修。(l維修：嚴(yán)格按照相關(guān)的維修工作程序排除故障。維修工作中盡可能不發(fā)出噪聲。如果實(shí)在無法避免時，應(yīng)提前向樓面征求同意。維修中如需移動樓面的物品，同樣應(yīng)提前征得同意方可進(jìn)行，維修工作完成后恢復(fù)原位。（）整理：修理完畢后，應(yīng)使用自帶抹布將設(shè)備擦拭干凈，將所有散落的工具，零件及雜物等收拾干凈，如果地面被弄臟，維修人員負(fù)責(zé)打掃干凈并將垃圾帶走。（）試用：當(dāng)著樓面人員的面試用設(shè)備，證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常，并請樓面進(jìn)行驗(yàn)收，并說明保修期限。（）填單：如實(shí)填寫維修單，并請樓面對維修完成的質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、行為等進(jìn)行評價(jià)及簽字。將簽好的維修單收好放入工具箱或者上衣袋。如有償服務(wù)項(xiàng)目需正確填寫有償服務(wù)單。（）講解：向樓面人員講解故障產(chǎn)生原因，介紹有關(guān)的維修保養(yǎng)知識，并告知正確的使用方法及其注意事項(xiàng)。（）辭別：將現(xiàn)場衛(wèi)生清理干凈，帶齊工具并辭別。（1在整個維修工作期間不得與樓面或供應(yīng)商發(fā)生現(xiàn)金及材料交易，更不充許抽煙和做與工作無關(guān)的事情。7信息反饋（l由維修人員在維修單上簽字并填寫維修完工作時間，將維修單返回至工程班主管處，由工程班主管統(tǒng)一保存。（l對有償收費(fèi)項(xiàng)目維修單的反饋：由工程班主管月底制表統(tǒng)一交給財(cái)務(wù)部。五、制度細(xì)則1施工人員進(jìn)入施工地點(diǎn)，必須佩帶工作證或施工證，自覺接受商場保安人員的檢查。2禁止穿拖鞋、高跟鞋或赤腳進(jìn)入施工現(xiàn)場。3禁止在工作前或工作時間內(nèi)飲酒。4兩米以上高度、懸空作業(yè)、無安全設(shè)施的，必須系好安全帶、扣好保險(xiǎn)鉤，如在光滑的地面使用梯子，必須在梯腳做好防滑措施。5高空作業(yè)時，不準(zhǔn)往下或向上拋物料和工具等物品。6保護(hù)好已完成的商場地面、頂面、鄰柜及商場其它已完工的設(shè)施。7施工現(xiàn)場嚴(yán)禁使用碘鎢燈，一般照明采用帶安全網(wǎng)罩的行燈，對放有易燃物品的室內(nèi)應(yīng)設(shè)置防爆燈，并配置足夠的滅火設(shè)備。8施工現(xiàn)場的垃圾雜物應(yīng)及時清理，并按指定地點(diǎn)集中堆放，消除造成傷亡事故的隱患。9嚴(yán)禁動用電焊、風(fēng)割等帶有明火的設(shè)備進(jìn)場施工。、臨時用電必須在指定臨時用電電源點(diǎn)接用，嚴(yán)禁亂拉、亂接電源。、嚴(yán)禁在非施工柜位、樓層施工或逗留。、夜間施工必須做好安全保護(hù)措施。、在搬運(yùn)物品的過程中，嚴(yán)禁在商場地面上拖行。、施工人員必須配合服從現(xiàn)場管理人員的監(jiān)督和管理。、在進(jìn)場施工完工后，施工人員必須做好施工垃圾的清理工作。、禁止在施工現(xiàn)場吸煙、睡覺、飲酒進(jìn)食。、禁止在公商場走道上切割石材，瓷磚和從事其他作業(yè)。、禁止在商場走道上堆積施工材料或成品（雜器）。、禁止在商場內(nèi)噴刷油漆。、嚴(yán)禁任意在公共設(shè)施上挖孔、挖溝、粘膠、上漆。、嚴(yán)禁未按規(guī)定擅自在施工現(xiàn)場存放易燃、可燃物品。、員工不得私自為供應(yīng)商提供服務(wù)。六、考核制度、衣冠不整或不按要求佩戴工作證進(jìn)入施工現(xiàn)場，記輕度過失一次。2因個人原因在施工中對公共設(shè)造成施損壞者，記輕度過失一次。3施工現(xiàn)場有抽煙、喝酒、喧嘩、打鬧等行為，經(jīng)勸說無效者，記輕度過失一次。4施工完成后不按規(guī)定將現(xiàn)場垃圾、雜物清理干凈，記輕度過失一次。5私自為供應(yīng)商提供服務(wù)者，記輕度過失一次。6其他不良行為，造成惡劣影響的，記輕度過失一次。有償服務(wù)制度一、制度目的對供應(yīng)商實(shí)行有償服務(wù)制度，規(guī)范有償服務(wù)流程，以“有所償，有無償”的服務(wù)宗旨做好維修維護(hù)服務(wù)工作。二、制度適用范圍物業(yè)部工程班三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管四、制度實(shí)施流程1接單工程班人員接到供應(yīng)商送來的維修單或報(bào)修電話由工程主管在工程維修單上簽字，首先看清報(bào)修內(nèi)容、若對報(bào)修內(nèi)容不清的，應(yīng)再詢問送單人，確定維修事項(xiàng)，在維修單上填上維修單相應(yīng)的內(nèi)容。若為直接緊急求助電話，應(yīng)詳細(xì)問清報(bào)修內(nèi)容、單位部門、聯(lián)系人、聯(lián)系電話。確定維修時間并在維修單填寫內(nèi)容。2安排人員界定工程班主管派遣工程班工作人員持《維修工作單》到現(xiàn)場界定：Cl如現(xiàn)場實(shí)際情況不適宜進(jìn)行施工，應(yīng)及時通知供應(yīng)商尋找專業(yè)維修人員進(jìn)行進(jìn)場維修。()如可維修項(xiàng)目，依據(jù)《物業(yè)部有償服務(wù)價(jià)格表》確定收費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，告知供應(yīng)商()如遇可維修但根據(jù)現(xiàn)場具體情況需要延期施工，應(yīng)報(bào)告工程班主管并與供應(yīng)商預(yù)約時間并于維修單上注明。3供應(yīng)商準(zhǔn)備施工物料現(xiàn)場界定工作人員根據(jù)維修情況書面填寫所需施工物料提供給供應(yīng)商，供應(yīng)商提供物料。4安排人員維修CI工程班主管通知維修人員，領(lǐng)取維修單，并讓其在維修單上簽字，填寫接單時間。()領(lǐng)取有償服務(wù)單并填寫明晰，各方簽字認(rèn)可。()開始施工。五、制度細(xì)則1工作人員現(xiàn)場維修及維護(hù)要求()工程班工作人員需本著“提高業(yè)務(wù)技能，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造綠色通道，創(chuàng)建精美工程”的服務(wù)宗旨進(jìn)行維修服務(wù)工作。()工作人員進(jìn)入現(xiàn)場須著工裝、肩工袋、佩戴工號牌，工具與材料須擺放整齊、規(guī)范。()靠右行走，禮讓顧客。()保持樓面與柜組的清潔整齊。()如遇顧客購物，應(yīng)立即停止工作，待顧客離開后繼續(xù)。()維修完畢后，必須在維修單上簽下工作人、工作內(nèi)容、完成時間及材料使用量，由柜臺營業(yè)員與樓面督導(dǎo)及各部門負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。2維修材料、配件的領(lǐng)取使用與現(xiàn)場維修費(fèi)用收取的規(guī)定安裝及維修時所需的特殊材料、配件或高檔進(jìn)口易損件，由供應(yīng)商自行提供。II如供應(yīng)商需使用常用材料和普通備件時，由供應(yīng)商到物料倉庫領(lǐng)取，工程班工作人員不得擅自領(lǐng)用。Il供應(yīng)商所領(lǐng)用材料價(jià)格同等于市場價(jià)格，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一帳扣。Il所維修設(shè)備工程班提供個月免費(fèi)保修。II公共區(qū)域維修所需材料由工程班主管根據(jù)當(dāng)天工作安排領(lǐng)取并安排工作人員進(jìn)行維修更換。II維修工作前應(yīng)將有償服務(wù)單填寫清楚，明示價(jià)格，交由營業(yè)員及樓面管理人員簽字認(rèn)可。II維修工作完畢，工作人員在工程班有償服務(wù)單上簽名確認(rèn)后將客戶聯(lián)交與柜組人員，剩余聯(lián)交由工程班主管處保管。II工程班有償服務(wù)單由工程班主管月底統(tǒng)一制表交由財(cái)務(wù)部。IIH程班維修人員不得與柜組進(jìn)行維修現(xiàn)金交易及維修材料交易。3維修服務(wù)收費(fèi)形式及相關(guān)規(guī)定()可實(shí)行包月服務(wù)，由商務(wù)部與供應(yīng)商在簽合同時，需要商店維修、維護(hù)的柜組， 平方米以上(含 平方)的柜組，每月收取代維費(fèi)元， 平方以下的每月收取代維費(fèi) 元。()包月服務(wù)所提供的維修服務(wù)項(xiàng)目參見《物業(yè)部有償服務(wù)價(jià)目表》，其余維修原則上不予受理。（）不進(jìn)行包月服務(wù)的柜組參照《物業(yè)部有償服務(wù)價(jià)目表》中收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按次數(shù)收取服務(wù)費(fèi)用。（）因供應(yīng)商自身原因?qū)е鹿ぷ鲿r間以外的維修服務(wù)視為加班處理，無論客戶是否實(shí)行包月服務(wù)，均按原有價(jià)格的三倍收取費(fèi)用。（）加班情況需在工程班有償服務(wù)單上填寫清楚，由柜組人員、樓面管理人員、工程班工作人員共同簽字認(rèn)可。（）包月服務(wù)所需繳納費(fèi)用及按次數(shù)收費(fèi)所需繳納費(fèi)用月底均由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一扣帳。六、考核制度、如發(fā)現(xiàn)工程班維修人員與柜組進(jìn)行維修現(xiàn)金交易及維修材料交易，一經(jīng)查出立即給予警告處分，并扣除當(dāng)月績效工資，如再次發(fā)現(xiàn)，調(diào)離工作崗位。2在可提供有償服務(wù)的前提下不得以任何理由拒絕施工，違者記輕度過失一次。3顧客在場仍不停止施工者，記輕度過失一次。4代供應(yīng)商領(lǐng)料，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，記輕度過失一次。5有償服務(wù)清單填寫不規(guī)范、不準(zhǔn)確者，記輕度過失一次。廢舊設(shè)備回收制度一、制度目的回收廢舊設(shè)備，重新裝配以達(dá)到最大化利用，節(jié)約成本，節(jié)能減排。二、制度適用范圍物業(yè)部工程班三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管四、制度實(shí)施流程1施工人員在維修結(jié)束后，如有拆卸下的廢舊設(shè)備，根據(jù)維修單上填寫的規(guī)格和數(shù)量，妥善保管。2施工結(jié)束后將拆卸下的廢舊設(shè)備交給工程班主管，工程主管根據(jù)維修單上填寫的規(guī)格和數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn)確認(rèn)。3工程主管將回收的廢舊設(shè)備統(tǒng)一交由物料倉庫保管員進(jìn)行保管，物料倉庫保管員根據(jù)維修單上的規(guī)格和數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn)。4工程主管定期安排工作人員對廢舊設(shè)備進(jìn)行拆卸，將仍可使用的配件進(jìn)行重新組裝。5物料倉庫對回收再利用設(shè)備進(jìn)行重新入庫。五、制度細(xì)則1工作人員不得將維修過程中更換的舊設(shè)備、舊材料據(jù)為己有或進(jìn)行交易。2維修過程中有需要更換的設(shè)備，在維修完畢后根據(jù)維修清單上的具體項(xiàng)目和數(shù)量將更換的設(shè)備回收至物料倉庫指定區(qū)域。3物料倉庫保管員將回收設(shè)備盤點(diǎn)清楚后妥善保管。、工程班主管按時按量指派工作人員對更換下的廢舊物資進(jìn)行維修、拆卸、規(guī)整。將能用的部分、能維修的設(shè)備進(jìn)行重新入庫，其余部分回收至物料倉庫制定區(qū)域。5物料倉庫需對回收再利用設(shè)備進(jìn)行重新入庫。6重新利用的設(shè)備配件的領(lǐng)用需要登記清楚項(xiàng)目與領(lǐng)用數(shù)量并簽名確認(rèn)。六、考核制度、將拆卸下來的廢舊設(shè)備據(jù)為己有或進(jìn)行交易者，記輕度過失一次。2不按要求回收、堆放廢舊設(shè)備，記輕度過失一次。3將可以拆卸、仍能使用的配件隨意丟棄者，記輕度過失一次。4在對回收再利用設(shè)備領(lǐng)用過程中不合規(guī)范者，記輕度過失一次。工具管理制度一、制度目的規(guī)范工具管理，杜絕私用工具、工具遺失、亂用工具現(xiàn)象。二、制度適用范圍物業(yè)部工程班、設(shè)備維護(hù)組三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管、設(shè)備維護(hù)主管四、制度實(shí)施流程1個人所配備工具有自己妥善保管，應(yīng)愛護(hù)、珍惜，不使用時放入工具箱中碼放整齊。2專用大件工具和機(jī)械如需借用須征得主管同意、借用工具時經(jīng)主管確認(rèn)無誤后在工具借用登記本上填寫借用信息。、歸還工具時經(jīng)主管確認(rèn)無誤后在工具借用登記本上注銷借用記錄。五、制度細(xì)則1所配置工具為工作之用，每位員工都應(yīng)該愛護(hù)、珍惜。工具使用后應(yīng)保持潔凈，工具箱碼放整齊。2專用大件工具和機(jī)械應(yīng)有工程班主管保管，凡使用或借用時需經(jīng)主管同意后方可使（借）用。3凡在工作使用中出現(xiàn)的正常損壞，應(yīng)寫明原因需經(jīng)理簽字后方可更換新工具。4凡工具出現(xiàn)非正常損壞或丟失，應(yīng)由責(zé)任人照價(jià)賠償。6從物料倉庫借用工具或器械，歸還日期一般不超過兩天，如有特殊原因應(yīng)經(jīng)理或主管同意后方可延期歸還。7非本部門人員借用工具時，應(yīng)由主管或經(jīng)理同意后方可借出并登記，歸還時由工具管理人員查驗(yàn)無誤后收存。8應(yīng)定期清點(diǎn)和檢查個人所負(fù)責(zé)的工具和器械。9凡未經(jīng)批準(zhǔn)不得將工具和機(jī)械等帶出商店使用。、工具的領(lǐng)用應(yīng)建立“共用工具領(lǐng)用臺帳”和“個人工具領(lǐng)用臺帳”。、當(dāng)工具領(lǐng)用人調(diào)離本部門時，應(yīng)歸還所有領(lǐng)用的工具，如有損壞或丟失應(yīng)照價(jià)賠償。六、考核制度1不愛惜工具，隨意丟放工具，屢教不改者，記輕度過失一次。2未經(jīng)主管批準(zhǔn)，擅自使用專用大件工具和機(jī)械者，記輕度過失一次。3將借出大件工具盒機(jī)械丟失，要按原價(jià)進(jìn)行賠償，并記輕度過失一次。4將工具借與外部人員使用者，記輕度過失一次。5不按要求填寫工具記錄者，記輕度過失一次。第三部分設(shè)備維護(hù)組管理制度中央空調(diào)維修維護(hù)制度一、制度目的對中央空調(diào)進(jìn)行日常維護(hù)，故障維修，確保中央空調(diào)安全、高效運(yùn)行。二、制度適用范圍物業(yè)部設(shè)備組三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部設(shè)備維修主管四、制度實(shí)施流程1設(shè)備運(yùn)行前的檢查工作（）首先查看主機(jī)、副機(jī)的電源是否接通，查看電壓表是否正常，電壓波動值不超過標(biāo)準(zhǔn)值的± 0是否已通電小時以上。（）檢查冷凍水系統(tǒng)及冷卻水系統(tǒng)是否已注滿水，若未注滿，應(yīng)查找原因，排除故障后，補(bǔ)水至滿液狀態(tài)。（）查看管道上的閥門是否處于開啟狀態(tài)以及各種信號指示燈指示是否正常。2開機(jī)操作程序Il最低氣溫在℃以下，提前分鐘到崗，開啟模塊機(jī)并送風(fēng)，直燃機(jī)抽真空做好開機(jī)準(zhǔn)備，并做好運(yùn)行記錄根據(jù)溫度反饋信息調(diào)整壓縮機(jī)開啟臺數(shù)。（）最低氣溫在℃以上，提前小時到崗，開啟模塊機(jī)并送風(fēng)，直燃機(jī)抽真空分鐘開機(jī)，并做好運(yùn)行記錄根據(jù)溫度反饋信息調(diào)整機(jī)組開啟情況。（）開機(jī)后每小時做一次運(yùn)行記錄并注意各種設(shè)備的運(yùn)行情況，包括電壓、運(yùn)行電流、溫度、水壓、聲音情況。（）開機(jī)時嚴(yán)禁空崗、溜崗。（）按翻班時間進(jìn)行交接班并做好交接班記錄，若遇機(jī)器故障，交班人員應(yīng)配合維修人員將設(shè)備修復(fù)后才能下班。（）冬季開機(jī)視具體情況而定，夏季開機(jī)（店堂內(nèi)溫度控制在 ℃以內(nèi)）（）當(dāng)班人員應(yīng)對工作場地衛(wèi)生進(jìn)行清掃和保持。3中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理巡視監(jiān)控（l為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)行，中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施在正常運(yùn)行過程中，值班管理員應(yīng)每隔小時巡視一次中央空調(diào)系統(tǒng)，并填寫《中央空調(diào)日運(yùn)行記錄表》。（l巡視的部位主要包括：中央空調(diào)的主機(jī)、冷卻塔、控制柜、管道、風(fēng)機(jī)、風(fēng)道及各種閘閥附件。（l主要巡視內(nèi)容包括：①檢查油壓表是否正常。②檢查冷卻水進(jìn)水、出水溫度（進(jìn)水溫度正?！妫鏊疁囟取妫蹤z查冷凍水進(jìn)水、出水溫度（正常進(jìn)水一℃，出水—℃）④辨聽主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪聲。⑤檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平靜、正常，冷卻塔水位是否正常。⑥檢查管道、閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好。⑦檢查控制柜元件動作是否正常，有無異常的氣味或噪聲等。⑧填寫《中央空調(diào)日巡檢記錄表》。⑨值班員在巡視檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)情況應(yīng)及時采取措施，若處理不了異常情況，應(yīng)立即停機(jī)并報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。五、制度細(xì)則1必須熟知和遵守員工手冊，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，積極主動做好分工職責(zé)范圍內(nèi)的工作，敬崗愛業(yè)。2中央空調(diào)操作人員必須持證上崗，工作應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)。3嚴(yán)格遵守中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程，熟知設(shè)備結(jié)構(gòu)、原理、性能，能操作、維修、排除故障，確保機(jī)組及輔助設(shè)備的正常運(yùn)行。2操作人員開機(jī)前應(yīng)嚴(yán)格按照中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程對相關(guān)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作。通過對主機(jī)、冷熱媒水泵、冷卻水泵、冷卻塔、燃料供應(yīng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管等的檢查、維保，確認(rèn)設(shè)備正常后，方可按正常程序開機(jī)。4按時查看各設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，記好工作日記。5如果設(shè)備運(yùn)行參數(shù)出現(xiàn)異常，應(yīng)及時采取相應(yīng)措施，重大問題及時向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并及時通知廠家來人處理。、做好設(shè)備管理臺帳，如實(shí)記錄設(shè)備使用狀況。7新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組的機(jī)房要求通風(fēng)良好，衛(wèi)生清潔，確保機(jī)組的正常運(yùn)行。8機(jī)房內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動用明火。9機(jī)房內(nèi)按規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處。、設(shè)備運(yùn)行期間每周清潔設(shè)備；設(shè)備停用期間每月清潔設(shè)備。保持設(shè)備表面無油垢、無灰塵。、機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房。、設(shè)備運(yùn)行期間每周組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查。停機(jī)期間每月組織一次機(jī)房及設(shè)備的衛(wèi)生、安全檢查。六、考核制度嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程造成輕微事故者記輕度過失一次，造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。本崗位業(yè)務(wù)考試不合格者，記較嚴(yán)重過失一次。未按公司規(guī)定開機(jī)，違反一次記輕度過失一次?，F(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，處理不及時和不能處理又未能及時上報(bào)者，記輕度過失一次。對工具、設(shè)備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次；造成嚴(yán)重?fù)p失的記較嚴(yán)重過失一次。不服從調(diào)配，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，記輕度過失一次。未按期搞好設(shè)備維護(hù)，設(shè)備衛(wèi)生狀況差，記責(zé)任人輕度過失一次。交接班制度一、制度目的規(guī)范交接班時現(xiàn)場次序，加強(qiáng)相互監(jiān)督，增強(qiáng)工作人員、班組間的溝通。二、制度適用范圍物業(yè)部工程班、設(shè)備維護(hù)組三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部副經(jīng)理、物業(yè)部工程維修主管、設(shè)備維護(hù)主管四、制度實(shí)施流程1交接人員在交班前應(yīng)將需交的事項(xiàng)總結(jié)記錄在交接班記錄本中，檢查整理好各項(xiàng)運(yùn)行原始記錄：（）設(shè)備，機(jī)械運(yùn)行方式，情況和交班時的運(yùn)行方式。（）設(shè)備，設(shè)施，機(jī)械，動力運(yùn)行情況和設(shè)備缺陷。（）設(shè)備的檢修和驗(yàn)收情況。（）當(dāng)班末了事項(xiàng)，需下班繼續(xù)進(jìn)行的工作。（）交清工具，安全用具，儀表等公用器具。（）上級命令和有關(guān)指示。（）整理，檢查，交清各項(xiàng)運(yùn)行記錄。2交班前要完成規(guī)定的清潔衛(wèi)生記錄。3接班人員應(yīng)提前十五分鐘到崗，做好接班記錄，具體內(nèi)容包括：(I檢查上一班運(yùn)行記錄，交班記錄，聽取上一班人員的運(yùn)行介紹，檢查和核對記錄，資料。(l檢查設(shè)備運(yùn)行情況，交班人員應(yīng)將交班內(nèi)容順序遂項(xiàng)口頭交待，接班人員應(yīng)遂項(xiàng)核查，并到現(xiàn)場核對運(yùn)行參數(shù)，對于交班中發(fā)現(xiàn)的任何疑問都應(yīng)詢問清楚，嚴(yán)格按照“交不清楚不接班，接不清楚不交班”的準(zhǔn)則辦事。(l檢查儀器，儀表，清點(diǎn)工具，安全用具，若有問題應(yīng)當(dāng)場搞清楚。(l當(dāng)現(xiàn)場設(shè)備交接，檢查完畢無誤，雙方確認(rèn)清楚情況后，在交接班記錄本上雙方簽字，交接手續(xù)才算完畢。4工作人員上崗必須簽到，下崗必須簽走。五、制度細(xì)則1接班人員必須提前分鐘到崗，對口交接情況，檢查所屬設(shè)備運(yùn)行情況。2正式交接班時，有未解決問題應(yīng)協(xié)商解決，如問題重大，當(dāng)即向主管匯報(bào)。3接班人員未到是，交班人員不得離開崗位，但責(zé)任應(yīng)由接班人員承擔(dān)。4交班時如發(fā)生事故或異?，F(xiàn)象，仍由交班人員處理，接班人員應(yīng)予必要的協(xié)助。5工作場地和使用的工具必須清理干凈，收拾整齊后方可交班。6出現(xiàn)下列情況不得交接班，并向主管匯報(bào)：II上一班情況未交待清楚，運(yùn)行原始記錄不清楚，工具，安全用具等公共用具不全，又不能說清去向；Il交接班時遇到重大操作或發(fā)生異常情況；Il接班人員未按時到崗接班或接班人員未達(dá)到所需接班人數(shù)時；Il接班人員有醉酒或精神異常時；Il當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)故障影響運(yùn)行或影響營業(yè)時。六、考核制度1、無正當(dāng)理由，未經(jīng)主管批準(zhǔn)，不按時接班者，記輕度過失一次。2、交接班不清楚，不按要求填寫交接班記錄，記輕度過失一次。3、為交班離崗者，記輕度過失一次。4、交接班時發(fā)生設(shè)備故障，交班人員擅自離崗者，記輕度過失一次。電梯維修保養(yǎng)制度一、制度目的規(guī)范電梯維修保養(yǎng)行為，規(guī)范電梯維修保養(yǎng)過程中作業(yè)人員所應(yīng)遵守的工作要求。確保電梯安全運(yùn)行。二、制度適用范圍物業(yè)部設(shè)備組三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部設(shè)備維修主管四、電梯日常維保實(shí)施流程1扶梯日常維保流程（）扶梯日常維保周期日檢查保養(yǎng)制度：每天開機(jī)前進(jìn)行清掃和巡視性檢查，及時發(fā)現(xiàn)和排除各種不正?，F(xiàn)象；保持電氣開關(guān)機(jī)械設(shè)備的清潔衛(wèi)生；應(yīng)設(shè)有電梯工作日記，實(shí)行交接班記錄。月檢查保養(yǎng)制度：每月檢查主控制柜各種器件情況，如的模塊、各 顯示是否正常， 模塊和各開關(guān)器件、交流接觸器、熱繼電氣的動作情況，必須準(zhǔn)確可靠。保持主控制柜內(nèi)清潔衛(wèi)生，避免在主控制柜附近堆放雜物。每月檢查故障檢測開關(guān)、控制開關(guān)的工作情況，其信號必須能被計(jì)算機(jī)準(zhǔn)確檢測和處理。季度檢查保養(yǎng)制度：對各安全裝置進(jìn)行必要的調(diào)整，如電磁制動器或液壓制動器和各種故障檢測點(diǎn)的限位開關(guān)。對電器控制系統(tǒng)進(jìn)行工作情況檢查，包括各種接觸器、繼電器、、保險(xiǎn)器、印刷電路等元件及各接線端子。年檢查保養(yǎng)制度：組織一次全面性的技術(shù)檢查，包括外殼接地及電氣耐壓等；并對電梯工作狀態(tài)作出評價(jià)，制訂年保養(yǎng)計(jì)劃。修理及更換磨損或損壞的主要部件。()扶梯日常維保技術(shù)要求機(jī)房：上、下機(jī)房內(nèi)應(yīng)保持干燥、嚴(yán)防進(jìn)水和其他與設(shè)備無關(guān)的物品。上、下機(jī)房溫度應(yīng)保持在 ℃之間。主開關(guān)應(yīng)保持靈活可靠。曳引機(jī)、制動器、急停開關(guān)、檢修轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)保持清潔、衛(wèi)生。梯級和踏板：每開動扶梯或人行道前應(yīng)檢查周圍環(huán)境清潔衛(wèi)生，踏板上無遺物。每日檢查連續(xù)兩個梯級或踏板之間的間隙應(yīng)符合規(guī)范要求。每日檢查踏板或梯級與圍裙板之間的間隙，每列應(yīng)符合規(guī)范要求，兩側(cè)間隙之和不應(yīng)超過設(shè)計(jì)要求。每日檢查梯級或踏板表面不應(yīng)有破損，梯級或踏板固定良好。每日檢查梯級或踏板在運(yùn)行方向和橫向不應(yīng)有過度量的游動。扶手帶：扶手帶與扶手導(dǎo)軌或支架之間應(yīng)避免有夾住手和刮手的可能性。扶手帶開口處與導(dǎo)軌或支架之間的距離應(yīng)符合規(guī)范要求。扶手帶傳動系統(tǒng)應(yīng)保持運(yùn)轉(zhuǎn)良好。圍裙板：圍裙板應(yīng)光滑無劃傷。圍裙板接頭平整，固定螺栓固定良好。每日檢查兩護(hù)壁板之間下部位置的水平距離應(yīng)等于或小于上部位置的水平距離，扶手欄板之間的任何位置的距離應(yīng)小于扶手帶中心線之間的距離。扶手裝置：扶手帶開口處與導(dǎo)軌或扶手支架之間的距離應(yīng)符合要求。扶手帶的導(dǎo)向和漲緊應(yīng)調(diào)整適當(dāng)，在正常工作時不會脫離扶手導(dǎo)軌。安全裝置：各種安全開關(guān)裝置應(yīng)固定良好。安全保護(hù)裝置，每日檢查應(yīng)靈活可靠。供電系統(tǒng)斷相、錯相保護(hù)應(yīng)可靠。電動機(jī)過載保護(hù)裝置應(yīng)可靠。梯級鏈斷或過分伸長保護(hù)應(yīng)可靠。工作制動器和附加制動器應(yīng)安全可靠動作。上、下行開關(guān)靈活可靠。扶手帶入口保護(hù)裝置應(yīng)可靠。梳齒板保護(hù)裝置應(yīng)可靠。每日檢查出入口急停裝置靈活可靠。裙板保護(hù)開關(guān)靈活可靠。扶手帶保護(hù)，超速保護(hù)應(yīng)良好有效。檢修控制裝置應(yīng)可靠。電氣防護(hù)電氣部件防護(hù)罩殼應(yīng)齊全。檢修時應(yīng)由二人檢修電梯。各種急停開關(guān)應(yīng)靈活可靠。2升降電梯維保流程升降電梯日常維保周期電梯應(yīng)至少每日按照國家安全技術(shù)規(guī)范的要求對電梯進(jìn)行一次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查。應(yīng)對機(jī)房的電氣和機(jī)械設(shè)備做定期的巡視檢查，清理轎廂機(jī)房衛(wèi)生。每月對各種安全防護(hù)裝置和電控部分進(jìn)行詳細(xì)檢查，更換各種易損部件。每季度對重要的機(jī)械部件和電氣設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)檢查，調(diào)整和修復(fù)以下內(nèi)容：曳引機(jī)注油、導(dǎo)軌潤滑、油杯注油、更換門導(dǎo)靴、轎廂導(dǎo)靴襯板、更換破損燒蝕的安全開關(guān)和繼電器等。每年進(jìn)行一次全面的安全技術(shù)檢驗(yàn)，確定電梯運(yùn)行狀態(tài)及不安全因素。扶梯日常維保技術(shù)要求維保人員每天應(yīng)按常規(guī)檢查表，觀察有無滑梯、異常噪聲和震動等異常現(xiàn)象，對運(yùn)行電梯的開關(guān)門時間、安全觸板、通訊、照明、應(yīng)急和風(fēng)扇等進(jìn)行檢查，并填好記錄。維保人員在維保時應(yīng)重點(diǎn)對層門的門鎖機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，尤其是對門鎖的電氣安全觸點(diǎn)開關(guān)進(jìn)行檢查，填好檢查記錄。維保人員如發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行時有異?；蚬收犀F(xiàn)象，應(yīng)立即停梯進(jìn)行維修，無法維修應(yīng)報(bào)告主管，由主管安排工作人員進(jìn)行檢查和排除，并做好記錄。如遇重大故障或無法維修情況，應(yīng)立即報(bào)物業(yè)部經(jīng)理，并通知廠家進(jìn)行維修。維保人員定期對井道、底坑、機(jī)房、曳引機(jī)組、配電盤和控制柜進(jìn)行清潔，并對轎廂環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清理，及時清除門地坎槽內(nèi)積有的垃圾，以免影響電梯開關(guān)門。維保人員檢查曳引機(jī)油量，觀察潤滑油量是否在油尺兩刻線之間、油量不足時，應(yīng)加油至大于兩刻線之間，按使用要求及時更換曳引機(jī)的潤滑油，并保持曳引輪及鋼絲繩的清潔。維保人員每年必須檢查導(dǎo)軌支架的螺栓，上緊導(dǎo)軌和對重軌的導(dǎo)軌的螺母，并填好維修記錄。五、電梯機(jī)房管理制度1電梯工作人員必須有高度責(zé)任感，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，忠于職守，服從領(lǐng)導(dǎo)指揮、安排，嚴(yán)格遵守電梯運(yùn)行管理規(guī)程，確保電梯正常、安全使用及運(yùn)行。2開機(jī)前應(yīng)按電梯運(yùn)行管理規(guī)程對電梯設(shè)備進(jìn)行檢查，做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作。3通過專業(yè)人員及儀器對電梯進(jìn)行檢測、調(diào)試，由權(quán)威機(jī)構(gòu)確認(rèn)正常并發(fā)證后方可使電梯投入運(yùn)行。4電梯維保、檢修、檢測時應(yīng)設(shè)置明顯的維修標(biāo)識，以示提醒。5按規(guī)定填寫設(shè)備運(yùn)行記錄。6電梯出現(xiàn)異常應(yīng)及時采取相應(yīng)措施，重大問題及時向主管匯報(bào)，并及時通知維保單位來人處理。、做好電梯設(shè)備管理臺帳，如實(shí)記錄電梯使用狀況。8機(jī)房設(shè)備每周清潔一次，保持設(shè)備表面無油垢、灰塵。轎箱、層站門、扶梯、招喚每日清潔，保持光亮、潔凈。9電梯機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好、衛(wèi)生潔凈、溫度適宜，保證電梯的正常運(yùn)行。、機(jī)房及轎箱內(nèi)禁止吸煙，禁止堆放雜物及易燃易爆物品，禁止動用明火。、機(jī)房內(nèi)按規(guī)配置各類消防滅火器材，并放置于明顯處。、電梯各處應(yīng)做到標(biāo)識齊全、明顯，應(yīng)急報(bào)警系統(tǒng)完好無損。、機(jī)房鑰匙由專人保管，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。、每周組織一次機(jī)房、設(shè)備、轎箱、扶梯的衛(wèi)生、安全檢查。六、考核制度1嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程造成輕微事故者記輕度過失一次，造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。2本崗位業(yè)務(wù)考試不合格者，記較嚴(yán)重過失一次。3未按公司規(guī)定開梯，違反一次記輕度過失一次。4現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，處理不及時和不能處理又未能及時上報(bào)者，記輕度過失一次。5對工具、設(shè)備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次；造成嚴(yán)重?fù)p失的記較嚴(yán)重過失一次。6不服從調(diào)配，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，記輕度過失一次。未按期搞好設(shè)備維護(hù)，電梯機(jī)房和設(shè)備衛(wèi)生狀況差，記責(zé)任人輕度過失配電間管理制度一、制度目的確保機(jī)房設(shè)備的安全運(yùn)行，有效保障人員安全、設(shè)備安全。二、制度適用范圍物業(yè)部設(shè)備組三、制度實(shí)施負(fù)責(zé)人物業(yè)部設(shè)備維修主管四、配電間工作流程不論在任何時間段發(fā)生停電，跳閘，當(dāng)班人員都必須在最短的時間內(nèi)恢復(fù)系統(tǒng)供電。正常運(yùn)行中供電設(shè)備，凡涉及到需要倒閘操作（停電）時，都必須上報(bào)部門主管，經(jīng)同意后方可實(shí)施，嚴(yán)禁當(dāng)班人員私自做主倒閘操作（停電）。所有倒閘操作程序都必須填寫操作票，并在值班記錄上詳細(xì)記錄。倒閘操作程序：⑴停電操作程序：先低壓后高壓；先負(fù)荷后電源；先電溶器后負(fù)荷。⑵送電操作程序：先高壓后低壓；先電源后負(fù)荷；先負(fù)荷后電溶器。嚴(yán)禁帶負(fù)荷停送電操作。為防止意外事故，低壓側(cè)分路斷路器合閘送電時，嚴(yán)禁一次合閘送電，應(yīng)快速分合閘兩次以上再送電。五、配電間管理制度1供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗，配電室的值班員必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施、操作程序與規(guī)章制度。2配送電建立小時運(yùn)行值班制度，對高壓配電裝置進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)。3配電設(shè)備由專職人員管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。4供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂接線路。5停電時，應(yīng)提前向部門領(lǐng)導(dǎo)提出申請經(jīng)同意后方可實(shí)施，恢復(fù)送電時在確認(rèn)供電線路正常，電氣設(shè)備完好后方可送電。6配電室內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)確保完好，并有手持式氣體滅火器，注意防止小動物進(jìn)入，無關(guān)人員禁止進(jìn)入，外來人員須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意許可方可進(jìn)入，并做好外來人員登記工作。7加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，保證配電室內(nèi)照明、應(yīng)急照明設(shè)施等設(shè)備完好。8如遇突發(fā)性停電故障，值班人員應(yīng)立即采取補(bǔ)救緊急措施，并報(bào)告部門主管，同時與供電部門取得聯(lián)系。9運(yùn)行過程中，分路開關(guān)跳閘，先查明原因，可試送一次，若不成功則不能再送應(yīng)報(bào)告部門主管，排除故障后才能送電。、系統(tǒng)和設(shè)備在運(yùn)行或檢修時，應(yīng)做好相應(yīng)安全技術(shù)措施。、保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。、值班時間內(nèi)嚴(yán)禁干私事，必須認(rèn)真監(jiān)視并注意設(shè)備有無異常響聲和氣味，一旦發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)立即查明原因，迅速排除并做好記錄。、值班人員須按時將系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，認(rèn)真詳細(xì)地填寫運(yùn)行記錄，在書寫運(yùn)行記錄時應(yīng)做到字跡清楚。、作好防護(hù)措施，防止小動物進(jìn)入配電室、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)安排的有關(guān)工作。六、考核標(biāo)準(zhǔn)1高壓值班員的考核標(biāo)準(zhǔn)：（）嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程，造成輕微事故者，記輕度過失一次；造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。（）本崗位業(yè)務(wù)考試不及格者記較嚴(yán)重過失一次。（）值班記錄不及時、不準(zhǔn)確、不規(guī)范者，記輕度過失一次。（）停、送電不及時，不到位者，記輕度過失一次。（）設(shè)備保養(yǎng)，每日清潔衛(wèi)生不到位者，記輕度過失一次。（）未堅(jiān)守崗位，空崗者，記輕度過失一次。2低壓維護(hù)電工考核標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。違反操作規(guī)程，造成輕微事故者記輕度過失一次。造成嚴(yán)重事故者，記嚴(yán)重過失。本崗位業(yè)務(wù)考試不及格者記輕嚴(yán)重過失一次。發(fā)現(xiàn)索、拿、卡、要，私自承接專柜安裝、維修業(yè)務(wù)者，記較嚴(yán)重過失一次。開門后兩小時店堂亮燈率達(dá)不到的記輕度過失一次。現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，處理不及時和不能處理又未能及時上報(bào)者，記輕度過失一次。對工具、設(shè)備、器材造成輕微損失者，記輕度過失一次，造成嚴(yán)重?fù)p失的記較嚴(yán)重過失一次。不服從安排，缺乏團(tuán)結(jié)協(xié)作精神者，記輕度過失一次。變風(fēng)量和新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行管理制度一、風(fēng)量和新風(fēng)機(jī)組運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作1檢查電機(jī)的絕緣電阻，檢查風(fēng)機(jī)葉輪轉(zhuǎn)動是否靈活。2有傳動皮帶的機(jī)組，應(yīng)檢查機(jī)組傳動皮帶松緊及磨損。檢查軸承潤滑情況，應(yīng)及時加油、換油。3檢查密封條是否老化或損壞，風(fēng)機(jī)軟接頭是否破損，如有破損，應(yīng)及時維護(hù)更換。4檢查空氣濾網(wǎng)、冷、熱媒水過濾器、冷凝水接水盤是否清洗干凈;檢查機(jī)房內(nèi)是否有雜物，機(jī)房、機(jī)組是否衛(wèi)生干凈。5檢查換熱翅片上污垢、油污情況，必要時清洗。6檢查各管路系統(tǒng)連接處的緊固和嚴(yán)密程度，不允許有松動、泄漏現(xiàn)象。7檢查供配電系統(tǒng)，用電動方式檢查風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)向是否正確。、檢查各電氣安全保護(hù)裝置是否完好，工作設(shè)定值是否在要求范圍。9檢查各地腳螺栓有無松動。、檢查并對冬、夏季轉(zhuǎn)換開關(guān)，進(jìn)行運(yùn)行方式轉(zhuǎn)換。二、變風(fēng)量、新風(fēng)機(jī)組的啟動操作1先開啟冷、熱媒水出口閥、再開啟冷、熱媒水進(jìn)口閥。2為防止風(fēng)機(jī)啟動時其電機(jī)超負(fù)荷。啟動風(fēng)機(jī)前，有風(fēng)道閥門的應(yīng)先關(guān)好風(fēng)道閥門。3啟動一臺機(jī)組，待風(fēng)機(jī)運(yùn)行起來后，再逐步打開風(fēng)門。4一臺機(jī)組的風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常后，才能再啟動另一臺機(jī)組。5全部設(shè)備啟動完畢后，應(yīng)仔細(xì)巡回檢查，觀察各設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。三、變風(fēng)量、新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行管理1定期巡查各機(jī)組的運(yùn)行情況。2巡查機(jī)組冷、熱媒水的供水流量情