房地產(chǎn)前期開發(fā)流程

房地產(chǎn)前期開發(fā)流程房地產(chǎn)前期開發(fā)流程決策立項(xiàng)(可行性研究)→開發(fā)前期準(zhǔn)備工作→建設(shè)施工階段→營(yíng)銷階段一、確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決提供重要依據(jù)。二、建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃辦理需資料a．地形圖(劃示用地范圍，標(biāo)明大約面積)b．與地塊出讓單位簽署的用地協(xié)議2．辦理程序a．備齊資料b．到地塊所在地土地部門辦理三、建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的編制與報(bào)批1．編制及所需資料a．開發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照b．開發(fā)資質(zhì)證書c.用地計(jì)劃審核意見d．建筑設(shè)計(jì)方案(總平面圖等)e．其他相關(guān)資料2．報(bào)批程序與報(bào)批資料a．將所需資料備齊送至投資咨詢公司，委托其編制《項(xiàng)目建議書》b．準(zhǔn)備《關(guān)于項(xiàng)目建議書報(bào)批申請(qǐng)報(bào)告》c．將《項(xiàng)目建議書》與申請(qǐng)報(bào)告送計(jì)委報(bào)批項(xiàng)目由區(qū)計(jì)委轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)部門審批四A、建設(shè)工程項(xiàng)目選址意見申辦需資料a．批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件(復(fù)印件一份)b．地形圖(均應(yīng)劃示用地范圍)4份c．土地權(quán)屬證(復(fù)印件1份)d．聯(lián)建協(xié)議書(復(fù)印件1份)e．選址論證f．上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表(到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取)2．申辦程序a．準(zhǔn)備數(shù)份項(xiàng)目建議書批復(fù)及數(shù)份地形圖b．將上述資料分送有關(guān)部門簽署選址意見并加蓋公章c．將有關(guān)部門的意見備齊，同時(shí)備齊(1)項(xiàng)所有資料，送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理B證申辦需資料a．建設(shè)工程的計(jì)劃批準(zhǔn)文件(批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件)(復(fù)印件一份)b．地形圖(均應(yīng)劃示用地范圍)6份(其中一份應(yīng)有消防、環(huán)保、交通、防疫、水利等部門選址意見及公章)c．國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文件及副圖(1份)d．上海市建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請(qǐng)表(到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取)e．申請(qǐng)報(bào)告(紅頭文件)f．其他需說(shuō)明的圖紙或文件2．申辦程序a．備齊上述所有資料b．送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理五、建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批需資料a．項(xiàng)目批文(批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書或其他計(jì)劃文件)(復(fù)印件一份)b．地形圖(均應(yīng)劃示用地2份c．總平面圖(3份)d．建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文e．申請(qǐng)報(bào)告(紅頭文件)f．其他需說(shuō)明的圖紙或文件2．申辦程序b．送區(qū)地名辦辦理六、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建需資料a．《上海市建設(shè)工程報(bào)建表》(到市報(bào)建處領(lǐng)取)b．企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證明原件和復(fù)印件需資料c．項(xiàng)目建議書批文原件及復(fù)印件d．銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明(驗(yàn)資報(bào)告)e．《上海市建設(shè)單位工程技術(shù)人員和管理人員核定申報(bào)表》(到市報(bào)建處領(lǐng)取)f．專業(yè)技術(shù)人員和管理人員技術(shù)職稱證書原件及復(fù)印件g．《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)審核申請(qǐng)表》h．《住宅新開工審核通知單》七、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理需資料b．上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表c．《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)文件報(bào)批表》(到市招標(biāo)辦領(lǐng)取)d．《上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》(到市招標(biāo)辦領(lǐng)取)e．工程設(shè)計(jì)任務(wù)書f．建設(shè)用地規(guī)劃許可證g．工程項(xiàng)目選址意見批文2．辦理程序a．備齊上述資料b．到市設(shè)計(jì)招標(biāo)辦辦理八、設(shè)計(jì)方案評(píng)標(biāo)會(huì)召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理a．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目選址意見書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目建議書批文等若干份b．會(huì)議通知書2．辦理程序a．備齊上述資料b．提前三天分送各評(píng)委c．到市招標(biāo)辦召開評(píng)標(biāo)會(huì)(會(huì)務(wù)費(fèi)300元)a紀(jì)要b．評(píng)委評(píng)標(biāo)意見書九﹑建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申辦需資料a．上海市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求申請(qǐng)表(到區(qū)規(guī)劃局領(lǐng)取)1份b計(jì)劃批準(zhǔn)文件1份c．土地使用權(quán)屬證件1份e．危房鑒定報(bào)告f．地形圖(劃示用地范圍)2份辦理程序a．備齊上述資料b．送區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十﹑工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案深化﹑修改根據(jù)規(guī)劃局批文要求修改設(shè)計(jì)方案十一﹑設(shè)計(jì)方案審定會(huì)召開需資料a案文本12份b．項(xiàng)目建議書批文，建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文，區(qū)府土文件若干份2．申辦程序a．備齊上述資料b．分送至計(jì)委﹑規(guī)劃局﹑防疫站﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局等部門c．召開方案審定會(huì)十二﹑設(shè)計(jì)方案送審報(bào)批需資料a．選址意見書b．規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單c．地形圖(劃示用地范圍)e．地名批文f．項(xiàng)目建議書批文2.辦理程序a．備齊上述資料b．到區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃科辦理十三﹑可行性研究報(bào)告編制與報(bào)批需資料a．用地計(jì)劃審核意見書b．項(xiàng)目建議書批文c．用地計(jì)劃許可證及批文d．區(qū)府土文件e．營(yíng)業(yè)執(zhí)照f(shuō)．開發(fā)資質(zhì)證書g．住宅項(xiàng)目配套條件審核申請(qǐng)表h．資本金出資承諾書i．設(shè)計(jì)方案文本j．其他相關(guān)文件2．辦理程序a．備齊上述資料b．送投資咨詢公司編制并準(zhǔn)備一份可行性研究報(bào)告申請(qǐng)報(bào)批文件(紅頭文件)c．送計(jì)委報(bào)批十四﹑擴(kuò)大初步計(jì)劃根據(jù)方案審定會(huì)各職能部門方案會(huì)審意見進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)十五﹑擴(kuò)初會(huì)召開需資料a．?dāng)U初設(shè)計(jì)文本若干份b．請(qǐng)柬2．申辦程序a．備齊上述資料b．分送至計(jì)委﹑規(guī)劃局﹑防疫局﹑環(huán)保局﹑消防處﹑住宅局﹑園林局(交通﹑環(huán)衛(wèi)﹑自來(lái)水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視)等部門c．召開擴(kuò)初會(huì)議十六、擴(kuò)初意見征詢及擴(kuò)初批復(fù)需資料a.擴(kuò)初會(huì)議紀(jì)要b．根據(jù)擴(kuò)初意見修改后的總平面圖及擴(kuò)初文本c．關(guān)于要求報(bào)批擴(kuò)初的申請(qǐng)報(bào)告(紅頭文件)由各職能部門簽署征詢意見的總平面圖2．申辦程序a．備齊上述資料b．分送至計(jì)委、規(guī)劃局、防疫局、環(huán)保局、消防處、住宅局、園林局等部門征詢意見c．送規(guī)劃局規(guī)劃科報(bào)批十七、住宅項(xiàng)目配套條件審核報(bào)批需資料a．《住宅項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核報(bào)批》(住宅局領(lǐng)取)b．項(xiàng)目建議書或可行性報(bào)告研究報(bào)告批文c．地形圖和管線圖(劃示用地范圍)d．總平面圖若干份e．建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文f．其他相關(guān)資料2．申辦程序a．備齊上述資料b．送住宅局總師室辦理十八、勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理需資料a．上海市建設(shè)工程勘察招投項(xiàng)目登記表b．《上海市建設(shè)工程勘察招投文件報(bào)批表》(到市招標(biāo)辦領(lǐng)取)c．《上海市建設(shè)工程勘察評(píng)標(biāo)小組報(bào)批表》(到市招標(biāo)辦領(lǐng)取)d．設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書2．申辦程序a．備齊上述資料b．到市勘察招標(biāo)辦辦理十九、建設(shè)用地批準(zhǔn)書申辦需資料a．上海市建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請(qǐng)表(到區(qū)土地局領(lǐng)取)b．土地出讓協(xié)議c．其他相關(guān)文件2．申辦程序a．備齊上述資料b．到區(qū)土地局簽署協(xié)議c．付款，領(lǐng)取用地批準(zhǔn)書二十、施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位根據(jù)擴(kuò)初批復(fù)意見進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)二十一、住宅項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃辦理需資料a．住宅項(xiàng)目新開工申請(qǐng)表(到區(qū)住宅局領(lǐng)取)b．項(xiàng)目配套建設(shè)條件審核意見通知書c．建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件d．建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)使用地批準(zhǔn)書e．申請(qǐng)單位現(xiàn)有空置房情況f．住宅建設(shè)配套費(fèi)交納情況2．申辦程序a．備齊上述資料b．到區(qū)住宅局辦理二十二、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)正需資料a．項(xiàng)目轉(zhuǎn)正申請(qǐng)報(bào)告(紅頭文件)b．可行性研究與擴(kuò)初批復(fù)2．申辦程序a．備齊上述資料b．送計(jì)委辦理二十三A、建筑工程項(xiàng)目規(guī)劃許可證辦理需資料c．結(jié)構(gòu)圖(基礎(chǔ))2套e．建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批準(zhǔn)文件及項(xiàng)目轉(zhuǎn)正單f．土地使用權(quán)或用地批準(zhǔn)書g．應(yīng)拆房屋權(quán)屬證明h．地形圖(劃示用地范圍及建筑物位置)10份i．分層面積表j．建．筑工程預(yù)算書k．消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防等有關(guān)部門審核意見單2．申辦程序a．備齊上述資料b．分送消防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園林、住宅配套、人防辦、交通、建管所、規(guī)土辦等部門簽署意見c．將意見匯總送至區(qū)規(guī)劃局B辦理需資料a．市招標(biāo)辦授權(quán)管理通知b．招標(biāo)項(xiàng)目登記表c．項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)批復(fù)d平面圖e報(bào)建表f．住宅項(xiàng)目新開工計(jì)劃g．住宅項(xiàng)目配套條件審核h．設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書i．法人證明或?qū)ζ浯砣说奈袝鴍．委托機(jī)構(gòu)招標(biāo)協(xié)議k．代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)l．資金落實(shí)情況證明m．監(jiān)理單位資質(zhì)n．監(jiān)理合同o．建設(shè)單位資質(zhì)p．建設(shè)單位申請(qǐng)材料q．公開招標(biāo)發(fā)布信息r．公開招標(biāo)報(bào)名登記表s．公開招標(biāo)入圍條件t．投標(biāo)單位資質(zhì)審核u．招標(biāo)文件報(bào)批表v．招標(biāo)文件w．工程量清單x．招標(biāo)文件答疑會(huì)會(huì)議紀(jì)要y底A1．開標(biāo)情況匯總表B1．詢標(biāo)記錄C1．評(píng)標(biāo)方法D1．評(píng)標(biāo)資料E1．決標(biāo)情況匯總表F1．中標(biāo)通知書G1．外地施工企業(yè)任務(wù)量單H1．中標(biāo)單位投標(biāo)資料I1．未中標(biāo)單位投標(biāo)資料J1．施工合同K1．設(shè)計(jì)監(jiān)理項(xiàng)目流轉(zhuǎn)表2．辦理程序a．申請(qǐng)授權(quán)b．發(fā)布招標(biāo)信息c．接受施工單位報(bào)名d．初選入圍施工單位，發(fā)標(biāo)書e．招標(biāo)文件答疑會(huì)fg．準(zhǔn)備(1)項(xiàng)所有資料及工程造價(jià)萬(wàn)分之四支票一張h．辦理中標(biāo)手續(xù)二十四、施工監(jiān)理單位甄選(略比施工招標(biāo)簡(jiǎn)單，此處從略)二十五、施工許可證辦理需資料a．申請(qǐng)表b．建設(shè)規(guī)劃許可證c．資金入賬憑證d．三通一平的有關(guān)證明e．施工合同副本，廉潔協(xié)議f．監(jiān)理合同，住宅項(xiàng)目監(jiān)理登記證g．建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)所需資料h．項(xiàng)目施工許可證(施工單位)i．勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書j．設(shè)計(jì)監(jiān)理流轉(zhuǎn)表k．住宅項(xiàng)目建設(shè)開工計(jì)劃2．辦理程序a．將圖紙分送設(shè)計(jì)監(jiān)理