步行街管理運(yùn)營(yíng)方案

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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前言

非常感謝貴司和廣大客戶的信任和支持，讓我們有機(jī)會(huì)為貴司和廣大客戶提供物業(yè)服務(wù)。隨

著步行街商鋪交付客戶使用，以及步行街正式對(duì)外招商營(yíng)業(yè)，各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)逐步走向正?；?/p>

規(guī)范化?，F(xiàn)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況并考慮未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)工作的特點(diǎn)，根據(jù)我們從事物業(yè)管理服務(wù)多

年的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，特編寫了?金陽(yáng)〃步行街商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方案?。

專業(yè)而完善的物業(yè)管理能不但為業(yè)戶提供安全舒適、優(yōu)質(zhì)和諧的生活環(huán)境，還能夠協(xié)助項(xiàng)目樹

立品牌形象、促進(jìn)物業(yè)的銷售和租賃，提升物業(yè)的投資回報(bào)率。成功運(yùn)營(yíng)的商業(yè)步行街首先必須具

有一流的硬件設(shè)施（包括市政、交通、商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施）；其次商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該具有多

功能的購(gòu)物、休閑、文化、娛樂、餐飲等綜合性商業(yè)模式；其三是商業(yè)步行街應(yīng)該具有專業(yè)化/規(guī)

范化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理服務(wù)，為顧客/投資者提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的銷售和租

賃，提升物業(yè)的投資回報(bào)率；其四是具備并實(shí)施多層次/多方面的商業(yè)整體形象推廣宣傳，樹立商

業(yè)步行街的商業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌。因此，要使?金陽(yáng)〃商業(yè)步行街?項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)夭⑤椛渲苓叺貐^(qū)（包括

貴州省下屬各個(gè)市/縣，以及臨界省市）的亮點(diǎn)商業(yè)中心，開發(fā)商良好的前期硬件投入是基礎(chǔ)，后

期配套完善的運(yùn)營(yíng)管理是保障，它要求房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有卓識(shí)遠(yuǎn)見的思維和觀念，能夠并且愿意投

入人力/物力/財(cái)力塑造商業(yè)中心的良好的營(yíng)商環(huán)境，并且做好商業(yè)步行街的市場(chǎng)定位、營(yíng)商規(guī)劃、

市場(chǎng)推廣、運(yùn)營(yíng)管理、文化特色、后勤服務(wù)等方方面面。

“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，用心服務(wù)，和諧共贏”是?萬(wàn)寧物業(yè)?的企業(yè)理念，我們懷著萬(wàn)分誠(chéng)意為貴司和

客戶提供專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理服務(wù)，我們真誠(chéng)期待與富有卓識(shí)遠(yuǎn)見的貴司一起攜手

共建?金陽(yáng)〃商業(yè)步行街?，共同締造一個(gè)時(shí)尚、高檔、優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目品牌。

金陽(yáng)商業(yè)步行街簡(jiǎn)介

金陽(yáng)步行街商業(yè)城位于貴州市省委、省政府銳意打造的貴陽(yáng)城市新中心——金陽(yáng)新區(qū)，它扼

新區(qū)中央政務(wù)區(qū)、中央商業(yè)區(qū)、中央居住區(qū)三大要脈，緊鄰市級(jí)行政中心，南連興筑西路，與快速

干道貴金路貫通，緊連擬建中的奧體中心、大學(xué)城；北接觀山西路，與建設(shè)中的金融中心接壤；東

西兩側(cè)與173萬(wàn)㎡大型生態(tài)居住區(qū)碧?；▓@直接相連，位臵優(yōu)越，交通便捷。金陽(yáng)步行街商業(yè)城是

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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金陽(yáng)新區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，具有時(shí)尚購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂、綜合文化、商務(wù)旅游等多

種功能，是金陽(yáng)新區(qū)“聚集人氣、繁榮商業(yè)”的綜合性商業(yè)中心。

金陽(yáng)商業(yè)步行街總體規(guī)劃南北長(zhǎng)1200米，東西寬100米，總用地面積為12.3927萬(wàn)㎡（185.89

畝），規(guī)劃為連接的浮島式商業(yè)步行街，規(guī)模達(dá)11萬(wàn)㎡，

建筑層數(shù)為地上三層，局部四層和局部地下一層（其中地

上商業(yè)面積8萬(wàn)㎡，地下人防及車庫(kù)面積約3萬(wàn)㎡、園林

綠化面積達(dá)到2萬(wàn)㎡），擁有地下車位592個(gè)、地面車位

數(shù)百個(gè)。步行街分為A、B、C、D、E、F、G七個(gè)商業(yè)街區(qū)，

由22棟建筑單體組成，在A、G、C、F區(qū)為主力店規(guī)劃7

棟建筑單體，B至F區(qū)將30米寬的城市道路分臵為兩條沿

街區(qū)組團(tuán)外圍布臵15米寬的單行道路，并在南北兩端的A、

G區(qū)合并，與城市主干道觀山西路、興筑西路連接。

公共配套設(shè)備設(shè)施：公共廁所6所、垃圾收集/中轉(zhuǎn)站3個(gè)處、發(fā)電機(jī)房2個(gè)、變配電房3個(gè)、直

升電梯24部、手扶電梯24部、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)1套、閉路監(jiān)視監(jiān)控與門禁系統(tǒng)各1套、

停車場(chǎng)管理系統(tǒng)10套。

公共服務(wù)配套：物業(yè)市場(chǎng)部、物業(yè)租賃中心、招商運(yùn)營(yíng)中心、步行街衛(wèi)生站、工商注冊(cè)/稅務(wù)局、

警務(wù)區(qū)、商業(yè)銀行等。

指導(dǎo)思想

?金陽(yáng)〃商業(yè)步行街?位于貴陽(yáng)城市新中心——金陽(yáng)新區(qū)，與貴州省會(huì)城市貴陽(yáng)市老成區(qū)相接，

開車達(dá)到市中心區(qū)行程時(shí)間不足20分鐘，擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)；是時(shí)尚居商品經(jīng)營(yíng)的典型

代表，是21世紀(jì)步行街商業(yè)應(yīng)景模式的宣言人，它以追求時(shí)尚、休閑商業(yè)為目標(biāo)，創(chuàng)

造流淌著高品質(zhì)/高檔次的商業(yè)品位，詮釋人生之夢(mèng)的

創(chuàng)業(yè)致富的空間。是一個(gè)商業(yè)批發(fā)、零售于一體的大

型綜合性商業(yè)步行街。為配合傾心“建造值得信賴的西部

商業(yè)批發(fā)交易中心”的品牌經(jīng)營(yíng)理念，金陽(yáng)萬(wàn)寧物業(yè)公司全

體同仁將竭盡所能致力提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，我們基本

指導(dǎo)思想是：

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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發(fā)揚(yáng)企業(yè)品牌精神，真摯付出提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

我們將秉承?萬(wàn)寧物業(yè)?尊重客戶、誠(chéng)信服務(wù)的企業(yè)精神，重信譽(yù)、守紀(jì)法、真摯服務(wù)、忠于

職守，市場(chǎng)部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際對(duì)物業(yè)工作專業(yè)細(xì)分，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)進(jìn)度情況，分階段不斷完善管

理服務(wù)，在過(guò)程中逐步總結(jié)改進(jìn)，通過(guò)發(fā)展商的全力支持和我們誠(chéng)摯高效的服務(wù)，共同塑造?金陽(yáng)〃商

業(yè)步行街?優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌。

履行項(xiàng)目服務(wù)職責(zé)

我們以質(zhì)量為企業(yè)之本，以崗位職責(zé)為依據(jù)，以客戶為服務(wù)對(duì)象，嚴(yán)格履行物業(yè)管理人應(yīng)盡的

義務(wù)和職責(zé)，我們不但注重服務(wù)的過(guò)程，更看中服務(wù)的結(jié)果，著眼于服務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，

力避急功近利、華而不實(shí)的短期行為，有階段規(guī)劃，更有長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，將服務(wù)概念擴(kuò)展到物業(yè)管理服

務(wù)的方方面面，承擔(dān)全方位管理職責(zé)及贏取客戶的認(rèn)同，有效樹立長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的服務(wù)品牌。

管理服務(wù)原則

我們遵循“服務(wù)第一，管理從嚴(yán)”原則，樹立以人為本的思想，一切從廣大客戶的需

求出發(fā)，推行全面、專業(yè)的物業(yè)管理和服務(wù)，管理人性化、服務(wù)專業(yè)化，進(jìn)行優(yōu)質(zhì)、貼心、到位

的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)要依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理。實(shí)行專業(yè)管理與客戶自治相結(jié)

合的原則，尊重并按照廣大客戶的要求實(shí)施專業(yè)化/規(guī)范化/標(biāo)準(zhǔn)化的管理，共同搞好商

業(yè)步行街的文明建設(shè)。

服務(wù)理念

員工—人才是市場(chǎng)部的資本

1.先有滿意的員工，后有滿意的客戶。

2.我們信任和尊重員工，相信只要提供一個(gè)適宜的環(huán)境，員工都能獲得成功。

3.致力培養(yǎng)每一位力求發(fā)展的員工，鼓勵(lì)其主動(dòng)性和創(chuàng)造性，并追求卓越的成就和貢獻(xiàn)。

4.提倡簡(jiǎn)單的人際關(guān)系，倡導(dǎo)健康豐盛的人生。

5.團(tuán)隊(duì)精神是我們達(dá)成共同目標(biāo)的保障。

客戶—尊重客戶，讓客戶滿意

金陽(yáng)步行街

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1.客戶的滿意程度是衡量我們成功與否的標(biāo)準(zhǔn)。

2.尊重客戶，理解客戶，與客戶善意的溝通，將客戶視為我們的朋友。

3.為客戶做到的都要盡力去做——全心全意全為客戶。

4.我們的使命――是滿足客戶的服務(wù)需求，持續(xù)/超越實(shí)現(xiàn)客戶的期望。

管理—專業(yè)規(guī)范學(xué)習(xí)創(chuàng)新

1.我們致力于專業(yè)化發(fā)展，著力提高員工的專業(yè)素質(zhì)。

2.我們倡導(dǎo)企業(yè)行為的規(guī)范化，力求建立完善的內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制。

3.我們提倡信息資源共享，坦誠(chéng)溝通，共同提高。

4.打破慣性，挑戰(zhàn)自我，不斷創(chuàng)新。

服務(wù)—誠(chéng)實(shí)守信、持續(xù)進(jìn)步

1.我們?cè)诜?wù)活動(dòng)中堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)與正直，信守承諾。

2.我們追求服務(wù)的滿意度，保障服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)提升。

3、堅(jiān)持不懈的武裝自我，學(xué)習(xí)先進(jìn)物業(yè)管理知識(shí)。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

我們根據(jù)步行街的硬件/軟件配套狀況，參照《貴陽(yáng)市區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，合

理制訂/規(guī)劃「清遠(yuǎn)〃金陽(yáng)步行街」服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，努力打造?金陽(yáng)〃商業(yè)步行街?優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌，

營(yíng)造讓客戶經(jīng)營(yíng)著“稱心、舒心、安心”的商業(yè)環(huán)境。

金陽(yáng)步行街

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項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

1.服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2.對(duì)住宅步行街共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3.服務(wù)人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)職業(yè)資格證書或者

崗位證書。

4.有完善的物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5.服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

（一）

6.公示服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有

基

報(bào)修、維修和回訪記錄。

本

7.根據(jù)客戶需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收

要

費(fèi)價(jià)目。

求

8.按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情

況。

9.按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

10.每年至少1次征詢客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，并按客戶提出意見進(jìn)行改進(jìn)。

11.加強(qiáng)與業(yè)戶溝通，了解業(yè)戶的愿望與要求，滿足業(yè)戶的合理需要，對(duì)客戶的投訴

應(yīng)及時(shí)處理并記錄，全年有效投訴率低于10%。

1.對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常服務(wù)管理，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2.根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，

屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修

計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向客戶大會(huì)或者客戶委員會(huì)提出報(bào)

告與建議，根據(jù)客戶大會(huì)的決定，組織維修。

（二）

3.每日巡查1次步行街房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、

房

玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

屋

4.按照住宅裝飾裝修有關(guān)規(guī)定和客戶公約（客戶臨時(shí)公約）要求，建立完

服

善的住宅裝飾裝修制度。裝修前，依規(guī)定審核客戶（使用人）的裝修方

務(wù)

案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝

管

修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等

理

損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告客戶委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

5.對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告客戶

委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

6.步行街主出入口設(shè)有步行街平面示意圖，各組團(tuán)、幢及單元（門）、戶

有明顯標(biāo)志。

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

1.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、

保養(yǎng)等記錄齊全。

（三）

3.服務(wù)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)

共

施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

用

4.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要并屬于小修范圍的，

設(shè)

施及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、

設(shè)

更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向客戶大會(huì)或客戶委員會(huì)

備

提出報(bào)告與建議，根據(jù)客戶大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

維

5.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

修

6.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

養(yǎng)

7.步行街主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。

護(hù)

8.路燈、樓道燈完好率不低于90%。

容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生

9.

的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

1.步行街出入口24小時(shí)值勤。

（四）

2.對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次。

協(xié)助

3.對(duì)進(jìn)出步行街的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

維護(hù)

4.對(duì)進(jìn)出步行街的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。

公共

5.對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告客戶

秩序

委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

1.按幢設(shè)臵垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

2.步行街道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日

清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月

（五）

清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路積水。

保

潔

3.區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并

服

視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)

務(wù)

異常及時(shí)清掏。

4.二次供水水池按規(guī)定定期清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5.根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

1.有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

（六）

2.對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

綠化

3.定期清除綠地雜草、雜物。

養(yǎng)護(hù)

4.適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

管理

5.適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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管理目標(biāo)

根據(jù)步行街硬件/軟件配套狀況，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及萬(wàn)寧物業(yè)公司多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，

市場(chǎng)部嚴(yán)格按照物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和要求，循照萬(wàn)寧物業(yè)公司ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的方

針和目標(biāo)，全力實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為客戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。

配合目標(biāo)（如有需要）：為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造金陽(yáng)步行街的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔商業(yè)步行街的新

時(shí)代，我們根據(jù)開發(fā)商的實(shí)際需要，做好開發(fā)商的參謀、幫手、伙伴，在項(xiàng)目招商過(guò)程中，從管理

者的角度提出合理化建議，營(yíng)造良好的營(yíng)商氛圍。

質(zhì)量目標(biāo)：

客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量的綜合滿意率≥90%；

在職員工培訓(xùn)及合格率達(dá)≥90%；

檔案資料管理完好率≥98%；

服務(wù)受理/完成/回訪率達(dá)≥95%；

客戶投訴記錄/處理/回訪率≥95%

設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)維修計(jì)劃執(zhí)行率≥90%；

維修/急修及時(shí)率達(dá)≥90%%；驗(yàn)收率達(dá)100%；返修率小于10%；

綠化完整及長(zhǎng)勢(shì)良好率達(dá)≥90%

環(huán)境衛(wèi)生保潔率≥90%

步行街除四害工作有效率≥90%

不因管理過(guò)失而導(dǎo)致所轄物業(yè)區(qū)域發(fā)生重大安全責(zé)任事故。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（僅供參考）

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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序收費(fèi)單價(jià)

項(xiàng)目/名稱單位備注

號(hào)（元.月）

按11萬(wàn)建筑面積計(jì)算，每月收入33萬(wàn)（設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生保

1

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3.00平方米

潔、秩序維持、辦公開支、人工福利待遇等）

按11萬(wàn)建筑面積計(jì)算，每月收入33萬(wàn)（每年投入廣告費(fèi)約

2

商業(yè)推廣服務(wù)費(fèi)3.00平方米

396萬(wàn)元——包括媒介費(fèi)、室外廣告、報(bào)刊發(fā)行費(fèi)等）

按實(shí)際損耗計(jì)量計(jì)收

公共水電分?jǐn)傎M(fèi)3平方米

每月上繳市容環(huán)境管理部門

垃圾清運(yùn)處理費(fèi)20.004戶

每個(gè)商鋪配臵數(shù)量為1—8張

門禁IC卡20.005個(gè)

裝修入場(chǎng)前交付

裝修保證金2000.006戶

裝修入場(chǎng)前交付

裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)3.007平方米

實(shí)行正/副證（合計(jì)10元）

施工出入證工本費(fèi)5.008個(gè)

實(shí)行正/副證（合計(jì)40元）

施工出入證按金20.009個(gè)

裝修入場(chǎng)前交付

裝修申辦資料費(fèi)20.0010次

按當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行

水費(fèi)（含排污費(fèi)）11

按當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行

電費(fèi)12

專項(xiàng)維修基金13

按當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定執(zhí)行（物業(yè)交付時(shí)代收代存）

按500*250cm計(jì)算，室外廣告牌位使用費(fèi)為250元/月.個(gè)

廣告位租用費(fèi)20.0014平方米

宣傳牌租用費(fèi)300.0016個(gè)

每日費(fèi)用為10元（收取按金300元）

商鋪?zhàn)赓U意向訂金2000.0017間

洽談租賃簽約前繳交費(fèi)用，正式簽約后轉(zhuǎn)為租金

臨時(shí)攤位租金18

舉辦活動(dòng)時(shí)設(shè)立臨時(shí)攤位，租金根據(jù)實(shí)際情況再定

請(qǐng)根據(jù)實(shí)際情況自行調(diào)整！

第一部分

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理分析

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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一、商業(yè)區(qū)域環(huán)境分析

金陽(yáng)步行街商業(yè)城位于貴州市省委、省政府銳意打造的貴陽(yáng)城市新中心——金陽(yáng)新區(qū)。金陽(yáng)新

區(qū)東臨黔靈山脈，南接三橋馬王廟，西靠百花山脈，北與白云區(qū)相接。全區(qū)總面積198平方公里，

總?cè)丝?8余萬(wàn)，下轄金陽(yáng)街道辦事處、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)

和陽(yáng)關(guān)農(nóng)場(chǎng)，共33個(gè)行政村、4個(gè)步行街（居委會(huì)）。新

區(qū)氣候環(huán)境宜人，屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候，年平均溫度

15℃，年平均降雨量1200毫米，天氣環(huán)境質(zhì)量保持國(guó)家

二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，聲環(huán)境質(zhì)量達(dá)一類標(biāo)準(zhǔn)。交通、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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貴遵、貴黃高等級(jí)公路及321、210國(guó)道穿境而過(guò)，貴陽(yáng)環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京

西路等讓新區(qū)與老城實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接，已經(jīng)開工的貴廣快速鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、

湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯集，貴陽(yáng)城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽(yáng)始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代

交通道路網(wǎng)絡(luò)正在形成。貴陽(yáng)新客站和客運(yùn)站的建設(shè)及啟用，將使金陽(yáng)新區(qū)成為一個(gè)縱貫?zāi)媳薄M

接?xùn)|西的交通樞紐和運(yùn)輸重鎮(zhèn)。

金陽(yáng)新區(qū)采取政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)投入的模式，籌措資金10億元，強(qiáng)力推進(jìn)“六有”

民生行動(dòng)計(jì)劃，關(guān)注民生實(shí)現(xiàn)零的突破。通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，累計(jì)完成投資545億元，17平方公里

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完成，貴陽(yáng)奧體中心、貴陽(yáng)國(guó)際會(huì)議展覽中心等一大批城市配套設(shè)施逐步建成使

用，會(huì)展、商貿(mào)、酒店、物流等產(chǎn)業(yè)開始起步。為進(jìn)一步加快金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)步伐，貴陽(yáng)市委、市政

府根據(jù)金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)發(fā)展的新形勢(shì)、新任務(wù)，制定了《關(guān)于加快金陽(yáng)新區(qū)改革發(fā)展的意見》，明確

下一步的發(fā)展目標(biāo)為：2013年前，基本建立行政區(qū)管理體制，在全面完成建設(shè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)

上，基本完善規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、城市功能配套和生態(tài)產(chǎn)業(yè)布局，建立合理的生態(tài)產(chǎn)業(yè)

結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)體系，完善社會(huì)公共服務(wù)體系，把金陽(yáng)新區(qū)建成生態(tài)型、園林式、數(shù)字化的新城區(qū)。

總結(jié)：商業(yè)步行街未來(lái)的發(fā)展前景一片光明，商業(yè)潛力無(wú)限。

二、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

（一）2009貴州省9個(gè)地區(qū)GDP（表.1摘錄貴州政府網(wǎng)）

序號(hào)城市名稱總收入財(cái)政收入

1貴陽(yáng)市GDP900億元260億

2遵義市GDP720億元114億

3畢節(jié)地區(qū)GDP446億元85億

4六盤水市GDP415億元73億

5黔南州GDP315億元44億

6銅仁地區(qū)GDP244.8億元27億

7黔西南州GDP230億元45億

8黔東南州GDP268億28億

9安順市GDP195億30億

分析：

根據(jù)上表.1所示及政府公布相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，貴陽(yáng)市GDP位居全省第一，全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12%，其

中，第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)14%。財(cái)政總收入增

長(zhǎng)12%，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)12%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)20%，城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)8%，

農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)10%。這說(shuō)明貴陽(yáng)市整體消費(fèi)水平穩(wěn)中有升，為日后整體零售商業(yè)的可持續(xù)

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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發(fā)展提供了有力的支撐和保障。

（二）新區(qū)發(fā)展和人口密度（表.2摘錄貴陽(yáng)政府網(wǎng)）

序號(hào)規(guī)劃階段起訖期限規(guī)劃建設(shè)規(guī)模規(guī)劃常住/流動(dòng)人口

1現(xiàn)階段２０１０年１７平方公里１８萬(wàn)

2發(fā)展階段４０萬(wàn)２０１１－２０２０年４０平方公里

3成熟階段５0萬(wàn)２０２０年１０６平方公里

分析：根據(jù)表.2所示，按貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃，金陽(yáng)新區(qū)現(xiàn)階段建設(shè)規(guī)模17平方公里，預(yù)計(jì)規(guī)劃

常住/流動(dòng)人口約18萬(wàn)人（實(shí)際人口約5萬(wàn)人），若以現(xiàn)階段的人口密度和流量，如果商業(yè)步行街

的終端客戶以城市居民為主，它在現(xiàn)階段難以滿足超大規(guī)模和零售方式的商業(yè)經(jīng)營(yíng)的盈利需求。當(dāng)

然，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，金陽(yáng)新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

（三）貴陽(yáng)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

類別項(xiàng)目/名稱定位規(guī)模及時(shí)速目標(biāo)預(yù)計(jì)投入使用

2012年

客貨兼顧、以客為主全長(zhǎng)857公里，時(shí)速值200公里/小時(shí)

貴陽(yáng)至廣州快速鐵路

客貨兼顧、以客為主

2014年

貴陽(yáng)至重慶快速鐵路全長(zhǎng)341公里，時(shí)速值200公里/小時(shí)

鐵路

客貨兼顧、以客為主

2013年

貴陽(yáng)至成都快速鐵路全長(zhǎng)663公里，時(shí)速值350公里/小時(shí)

客貨兼顧、以客為主

2014年

貴陽(yáng)至昆明/長(zhǎng)沙客運(yùn)專線全長(zhǎng)1140公里，時(shí)速值350公里/小時(shí)

廈蓉高速公路貴陽(yáng)段全長(zhǎng)約65公里，時(shí)速值110公里/小時(shí)

環(huán)城高速公路全長(zhǎng)112.5公里，時(shí)速值110公里/小時(shí)

公路

花溪二道全長(zhǎng)17.7公里，時(shí)速值110公里/小時(shí)

貴金線全長(zhǎng)5.2公里，時(shí)速值110公里/小時(shí)已開通廣州、上海、

航空

北京等重要事實(shí)航線

分析：

金陽(yáng)新區(qū)作為貴陽(yáng)市新的行政辦公區(qū)域，未來(lái)的發(fā)展中心城市，交通、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，貴遵、

貴黃高等級(jí)公路及321、210國(guó)道穿境而過(guò)，貴陽(yáng)環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等

讓新區(qū)與老城實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接，已經(jīng)開工的貴廣快速鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、

黔桂等快速鐵路在此匯集，貴陽(yáng)城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽(yáng)始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代交通道

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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路網(wǎng)絡(luò)正在形成。貴陽(yáng)新客站和客運(yùn)站的建設(shè)及啟用，將使金陽(yáng)新區(qū)成為一個(gè)縱貫?zāi)媳?、橫接?xùn)|西

的交通樞紐和運(yùn)輸重鎮(zhèn)。

（四）分析結(jié)果

如何在現(xiàn)有的資源和消費(fèi)群體的競(jìng)爭(zhēng)中取得成功，唯一的辦法是充分形成特色化經(jīng)營(yíng)，如果以

現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)模式與貴陽(yáng)原有零售/批發(fā)市場(chǎng)和路攤零售經(jīng)營(yíng)的沖擊，與之競(jìng)爭(zhēng)會(huì)處于相對(duì)的劣勢(shì)。

但商業(yè)步行街的良性發(fā)展，不光是本地市場(chǎng)的發(fā)展，更要輻射周邊區(qū)域市場(chǎng)的培育和發(fā)展，以爭(zhēng)取

不同區(qū)域消費(fèi)人群的消費(fèi)。

根據(jù)上述分析，我們可以充分利用貴陽(yáng)市省會(huì)城市的輻射影響力和地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建造以青春

時(shí)尚商品為主題的“西部商品批發(fā)交易中心”，配套豪華影院+主題餐飲+旅游購(gòu)物店+超市便利店。

致力于打造輻射貴州全省和周邊城市的時(shí)尚商品的直供批發(fā)/零售的經(jīng)營(yíng)策略。

主題式“直供批發(fā)/零售商品”+“豪華影院+主題餐飲+旅游購(gòu)物店+超市便利店”

第二部分

商業(yè)步行街運(yùn)營(yíng)策略

一.營(yíng)商環(huán)境

1.公共硬件配套

金陽(yáng)商業(yè)步行街總體規(guī)劃南北長(zhǎng)1200米，東西寬100米，總用地面積為12.3927萬(wàn)㎡，建筑

面積規(guī)模達(dá)11萬(wàn)㎡，地上商業(yè)面積8萬(wàn)㎡，地下人防及車庫(kù)面積約3萬(wàn)㎡（其中地下車位592個(gè)、

地上臨時(shí)車位約500個(gè)），建筑層數(shù)為地上三層，局部四層和局部地下一層。

手護(hù)式電梯/直式客運(yùn)電梯/觀光電梯

智能化閉路監(jiān)控及門禁系統(tǒng)

火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)

背景音樂及應(yīng)急廣播系統(tǒng)

停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

公配電設(shè)備及后備電源設(shè)備

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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總結(jié)：商業(yè)步行街的硬件投入比較完善，已具備并可滿足整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際需求。

2.公共服務(wù)環(huán)境

商業(yè)性的公共服務(wù)建設(shè)和完善，應(yīng)以滿足顧客/消費(fèi)者特定的衣食、住行、生產(chǎn)、生活、

發(fā)展和娛樂的需求。公共服務(wù)滿足顧客/消費(fèi)者的生活與發(fā)展的某種直接需求，能使顧客/消

費(fèi)者受益或享受，有助于顧客的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，有助于提升消費(fèi)者的認(rèn)同，有助于營(yíng)造良性循環(huán)

的營(yíng)業(yè)氛圍。

序

項(xiàng)目/名稱功能/作用簡(jiǎn)介建議

號(hào)

1垃圾收集及中轉(zhuǎn)站及時(shí)處理商業(yè)街日常垃圾，營(yíng)造整潔環(huán)境日產(chǎn)日清，避免堆積污染

2公共廁所方便顧客（/租戶/消費(fèi)者生活的配套設(shè)計(jì)需合理，做好標(biāo)識(shí)牌

3垃圾收集箱方便顧客/（租戶/消費(fèi)者生活的配套采用環(huán)保分類，做好標(biāo)識(shí)牌和指引

4倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施方便顧客/（租戶儲(chǔ)存商品的配套房天面重新開辟，低租金、免管理費(fèi)

每棟商業(yè)樓開辟一處物質(zhì)裝卸區(qū)

5物資轉(zhuǎn)運(yùn)站方便顧客/租戶貨品裝卸

商鋪中心街開辟兒童游樂設(shè)施

6兒童樂園方便一家假日休閑，留住消費(fèi)者

根據(jù)環(huán)境增加休閑/休息區(qū)及座椅

7休閑設(shè)施提供方便消費(fèi)者的休息場(chǎng)所/設(shè)施

8商業(yè)信息發(fā)布區(qū)介紹商業(yè)街布局/商業(yè)品種/交易信息出入口設(shè)臵電子信息顯示屏幕

商業(yè)區(qū)出入口按經(jīng)營(yíng)劃分設(shè)立一個(gè)商

9商業(yè)信息查詢方便消費(fèi)者及時(shí)查詢需要的商業(yè)咨訊

業(yè)查詢顯示平臺(tái)

序

項(xiàng)目/名稱功能/作用簡(jiǎn)介建議

號(hào)

公共電話亭方便客戶/租戶/消費(fèi)者的臨時(shí)性需要增加多種經(jīng)營(yíng)及完善通信服務(wù)

10

集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可

電信營(yíng)業(yè)廳方便客戶/租戶開通電信電話/網(wǎng)上寬帶

11

出租物業(yè)收取租金

集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可

郵局快遞方便顧客/租戶物資流轉(zhuǎn)

12

出租物業(yè)收取租金

集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可

商業(yè)銀行方便顧客/租戶/消費(fèi)者資金流轉(zhuǎn)/儲(chǔ)存

13

出租物業(yè)收取租金

開設(shè)空巴快線營(yíng)業(yè)廳，并公布應(yīng)運(yùn)時(shí)間

空巴快線方便并滿足來(lái)自四方的顧客/租戶/消費(fèi)

14

集中一區(qū)域

工商稅務(wù)登記注冊(cè)方便租戶辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照

15

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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進(jìn)行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣e辦公益文

利用商業(yè)街區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，爭(zhēng)取政府

文化廣場(chǎng)

16

化活動(dòng)，吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi)

支持

步行街服務(wù)大樓

商業(yè)街警務(wù)區(qū)履行政府賦予的職能維護(hù)商業(yè)街安全

17

步行街服務(wù)大樓

步行街服務(wù)站履行政府賦予的職能開展相關(guān)管理

18

步行街服務(wù)大樓

步行街衛(wèi)生站履行政府賦予的職能開展衛(wèi)生治療

19

出入口大樓一樓

招商中心負(fù)責(zé)招商相關(guān)工作

20

區(qū)域樓一樓

物業(yè)管理中心服務(wù)商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)

21

1.3交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

俗話說(shuō)，“酒香不怕巷子深”，但對(duì)于金陽(yáng)商業(yè)步行街項(xiàng)目而言，如果沒有良好的外部交通環(huán)境，

即使占據(jù)有利的地理位臵，也會(huì)將客戶拒之門外。商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域的交通環(huán)境對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)

營(yíng)起著至關(guān)重要的決定作用，而交通流線的通暢與否，又是交通環(huán)境中的重要指標(biāo)之一。因此，商

業(yè)步行街項(xiàng)目的投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，首先應(yīng)該考慮整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的交通環(huán)境，建立起交通流線

（即商業(yè)步行街為中心而到達(dá)客源的交通的主次線路）的便捷性。

項(xiàng)目/名稱線路規(guī)劃建議

過(guò)境交通增加步行街口的公交停靠站臺(tái)步行街前后直接銜接通往貴陽(yáng)老城區(qū)的三條城市主干道

主要是上下班交通和購(gòu)物交通兩種，由步行街內(nèi)南北向的

到達(dá)交通開設(shè)為雙向單行車道

XX路與XX路組成。

實(shí)行停車場(chǎng)收費(fèi)管理系統(tǒng)，提供購(gòu)

停車場(chǎng)主要以室內(nèi)車位為主，確保地面交通網(wǎng)絡(luò)的順暢

物免費(fèi)優(yōu)惠

與交通部門協(xié)商開通，并劃出專設(shè)公交車輛連接貴陽(yáng)市區(qū)、火車站、機(jī)場(chǎng)、汽車站、周邊生

公交首末站

站臺(tái)活密集居住步行街

空巴快線與空客巴士聯(lián)合經(jīng)營(yíng)臨時(shí)售票點(diǎn)連接貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng)，迎接四方來(lái)客

二.步行街商鋪營(yíng)銷推廣

基于目前整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的狀況，項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向中高檔次發(fā)展，在項(xiàng)目定位、

形象包裝、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行升級(jí)，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司建議項(xiàng)目推廣主題定位為：

“西部購(gòu)物天堂——金陽(yáng)步行街”

1.項(xiàng)目品牌的構(gòu)建

廣告

招商

創(chuàng)意

手段

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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促銷

方式

品

現(xiàn)場(chǎng)

牌

包裝

核心廣

告語(yǔ)

公共

關(guān)系人員

培訓(xùn)

2.項(xiàng)目推廣

2.1推廣機(jī)構(gòu)

設(shè)立市場(chǎng)部：主要職責(zé)①對(duì)外招攬客戶資源，取得客戶聯(lián)系方式；②與客戶的直接溝通，推

介/介紹項(xiàng)目情況；③接待客戶的電話咨詢，解答客戶提出的問(wèn)題；④與客戶洽談租賃鋪位

相關(guān)事宜；⑤掌握并了解負(fù)責(zé)區(qū)域客戶的營(yíng)業(yè)信息；⑥向客戶提供合理化營(yíng)運(yùn)建議⑦受理并

協(xié)助客戶辦理經(jīng)營(yíng)相關(guān)事項(xiàng)。

設(shè)立公關(guān)部：主要職責(zé)是①與政府部門保持良好的溝通關(guān)系，爭(zhēng)取政府部門對(duì)項(xiàng)目開展的支

持；②收集當(dāng)?shù)赝顿Y群體和潛在客戶的資料和聯(lián)系方式；③掌握當(dāng)?shù)卣叩淖钚聞?dòng)向；④掌

握商鋪客戶的動(dòng)態(tài)和要求。

2.2商鋪出租組合

（1）、整層租用

租賃期為5年或5年以上：租金優(yōu)惠價(jià)給予9.3折，鋪面廣告位免費(fèi)使用5年。

租賃期為10年或10年以上：租金優(yōu)惠價(jià)給予9折，鋪面廣告位免費(fèi)使用10年。

（2）、單間鋪位租用

租賃期為5年或5年以上：租金優(yōu)惠價(jià)給予9.6折，鋪面廣告位免費(fèi)使用5年。

租賃期為10年或10年以上：租金優(yōu)惠價(jià)給予9.3折，鋪面廣告位免費(fèi)使用10年。

2.3商業(yè)推廣方式

（1）招商中心展示：招商中心備齊商鋪的各方面資料，從所見、所聞全方位讓買家了解信息；

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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（2）商業(yè)文化展示：設(shè)立文化廣場(chǎng)，每月

/每周未進(jìn)行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣?/p>

舉辦公益文化活動(dòng)，吸引市民前來(lái)觀

光消費(fèi)，并充分利用現(xiàn)場(chǎng)展示商鋪招

租和商業(yè)商品信息；

（3）室外廣告：設(shè)立室外靜態(tài)廣告或電子

液晶信息欄，公布步行街商業(yè)（商鋪

招租、商品推介）信息，以第一時(shí)間

將商業(yè)信息進(jìn)行傳播給予廣大消費(fèi)者，引起他們的共同關(guān)注，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)注入新的包裝形象

和營(yíng)商氛圍。

（4）媒體報(bào)道/宣傳：充分與當(dāng)?shù)孛浇椋娕_(tái)、電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊）進(jìn)行步行街商業(yè)信息的報(bào)道/

推介，短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體抄作宣揚(yáng)步行街商品的熱銷熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高

步行街銷售商品知名度，促進(jìn)物業(yè)出租。

（5）特色特價(jià)商品優(yōu)惠促銷：定期促銷推介（如春節(jié)年

貨展銷等）或與當(dāng)?shù)卣块T共同舉辦惠民商品促

銷活動(dòng)，吸引消費(fèi)者的光臨，形成滾滾人流，在帶

來(lái)巨大消費(fèi)力的同時(shí)提升步行街的商業(yè)氛圍；

（6）娛樂推介：以KTV、電玩、熱舞及影城為主，通過(guò)

動(dòng)感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛

圍，對(duì)商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。

（7）專題招商：在步行街或貴陽(yáng)市中心廣場(chǎng)組織專題招

商會(huì)，或組織到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)商品經(jīng)銷成熟的市場(chǎng)（如服裝批發(fā)）進(jìn)行招商發(fā)布會(huì)，以吸引

本地或當(dāng)?shù)氐目蛻糍Y源到步行街開設(shè)專營(yíng)分店。

三.商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃

商品永遠(yuǎn)是吸引顧客的根本，在品牌品類同質(zhì)化嚴(yán)重的商業(yè)時(shí)代，步行街應(yīng)引進(jìn)了擁有市場(chǎng)認(rèn)

同感的自主品牌和不同價(jià)格檔次的經(jīng)銷產(chǎn)品的直接供應(yīng)商，通過(guò)地區(qū)代理批發(fā)（含零售）的形式進(jìn)

行運(yùn)作，為貴州地區(qū)及相鄰省會(huì)地區(qū)的零售商提供商品的交易平臺(tái)。

區(qū)域名稱經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃招商要求與標(biāo)準(zhǔn)

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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1樓餐飲酒家1、具有獨(dú)特的貴州餐飲文化特色，2、注冊(cè)資本達(dá)到30萬(wàn)元以上

A

2樓餐飲酒家1、具有獨(dú)特的貴州餐飲文化特色，2、注冊(cè)資本達(dá)到20萬(wàn)元以上

區(qū)

3樓餐飲酒家1、具有獨(dú)特的貴州餐飲文化特色，2、注冊(cè)資本達(dá)到10萬(wàn)元以上

1、具有貴州文化特色紀(jì)念2、注冊(cè)資本達(dá)到20萬(wàn)元以上1樓旅游紀(jì)念精品經(jīng)銷區(qū)

B

2樓美食餐飲1、具有貴州文化特色紀(jì)念2、注冊(cè)資本達(dá)到10萬(wàn)元以上

區(qū)

3樓美食餐飲1、具有貴州文化特色紀(jì)念2、注冊(cè)資本達(dá)到5萬(wàn)元以上

1樓成人/小孩服裝批發(fā)區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

2樓成人/小孩服裝批發(fā)區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上

C

區(qū)

成人/小孩服裝批發(fā)區(qū)1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓

國(guó)內(nèi)知名品牌，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元以上-1樓大型購(gòu)物超市

國(guó)內(nèi)知名品牌，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元以上-1樓大型購(gòu)物超市

1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上1樓美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)

D

區(qū)

1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)2樓

1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)3樓

1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上1樓牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)

E

1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上2樓牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)

區(qū)

1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)

1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上1樓

批發(fā)/零售

鞋業(yè)區(qū)

F

1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上2樓鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)

區(qū)

1、知名品牌，2、廠家直銷批發(fā)，3、租賃期5年以上3樓鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)

提供便民商業(yè)服務(wù)1樓銀行、工商局、電信、招商處

G

1、注冊(cè)資本50萬(wàn)元，2、有娛樂經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，3、租賃期5年以上2樓TK夜總會(huì)、酒吧

區(qū)

1、注冊(cè)資本50萬(wàn)元，2、有影業(yè)經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，3、租賃期5年以上3樓豪華影院

四.統(tǒng)一招商

建議通過(guò)將經(jīng)營(yíng)權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃/招商經(jīng)營(yíng)，盤

活步行街商鋪經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，有利于商鋪物業(yè)的升值。在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)

作當(dāng)中，涉及商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)管理公司的綜合運(yùn)營(yíng)能

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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力要求極高。若商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致步行街冷冷清清、返租回報(bào)承諾無(wú)法兌現(xiàn)等，其存在負(fù)

面的社會(huì)影響。

1、物業(yè)返租/代租/代售

序回報(bào)率回報(bào)償付

期限

類別責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)管理費(fèi)稅費(fèi)備注

號(hào)（%.年）方式

管理公司承擔(dān)回報(bào)

返租3-5年總房款的3%管理公司按在給付回報(bào)款在給付回報(bào)款

金的風(fēng)險(xiǎn)，但享有

1

月給付扣除并支付扣除并支付

返租5年以上總房款的3.5%

回報(bào)差額收入權(quán)利

向管理公司

3-5年實(shí)收租金

產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人

支付傭金為

2代租產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)

自行承擔(dān)自行承擔(dān)

5年以上

月租金的50%

產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人

3代售按委托價(jià)代售總房款的2%產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)

自行承擔(dān)自行承擔(dān)

2、租金價(jià)格策略

商業(yè)步行街商鋪物業(yè)租金的定價(jià)策略應(yīng)事實(shí)求是地根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、消費(fèi)人群、日

客流量、消費(fèi)力等因素，以及參考項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)總體規(guī)劃、規(guī)模、租金、物業(yè)素質(zhì)等方面綜合

考慮和比較，最終確定項(xiàng)目近期和長(zhǎng)期的物業(yè)出租價(jià)位（自行確定）。

序號(hào)商鋪區(qū)域面向方位分租面積租賃期限租金參考價(jià)優(yōu)惠折扣備注

整棟/整層租用

15年以上提供免租期吸引大商家進(jìn)駐

1-2年60-100元9.8折

租金可實(shí)行年均遞增模式

2

一樓臨街商鋪單間

60-100元9.3折3-5年

租金可實(shí)行年均遞增模式

50-80元9.8折1-2年

租金可實(shí)行年均遞增模式

3

一樓中心街鋪單間

50-80元9.3折3-5年

租金可實(shí)行年均遞增模式

4

40-60元9.8折1-2年

租金可實(shí)行年均遞增模式

二樓

單間

40-60元9.3折3-5年

租金可實(shí)行年均遞增模式

5

30-50元9.8折1-2年

租金可實(shí)行年均遞增模式

三樓

單間

30-50元9.3折3-5年

租金可實(shí)行年均遞增模式

3、租售物業(yè)稅費(fèi)

（1）物業(yè)銷售稅

稅種稅率（%）備注

營(yíng)業(yè)稅5%按合同金額計(jì)算

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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印花稅3%按合同金額計(jì)算

00

土地增值稅2%按合同金額計(jì)算

城建稅7%按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算

附加稅3%按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算

（2）物業(yè)出租稅

稅率（%）

稅種備注

公司性質(zhì)個(gè)人性質(zhì)

房產(chǎn)稅12%4%

營(yíng)業(yè)稅5.5%3%

管理公司在實(shí)施物業(yè)返租/代租/代售活動(dòng)期間，涉及物業(yè)產(chǎn)生的各種稅費(fèi)，在簽定《物業(yè)返租/

代租/代售協(xié)議》時(shí)應(yīng)明確納稅的主體，避免產(chǎn)生不必要的誤會(huì)。

第三部分

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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步行街物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)方案

一.物業(yè)接管驗(yàn)收

為確保步行街的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)客戶的

合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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1、管理內(nèi)容：

（1）.跟蹤并記錄在建樓宇/設(shè)備隱蔽工程問(wèn)題，提出合理化建議；

（2）.了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；

（3）.編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

（4）.與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收；

（5）.記錄及提交驗(yàn)收結(jié)果/報(bào)告，并要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改；

（6）.與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（7）.與開發(fā)商、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：

核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙，并加以整理分類存放；

核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備，并進(jìn)行投入運(yùn)行/使用；

核對(duì)、接收各類配套設(shè)施物品，并加以登記臺(tái)帳存檔；

核對(duì)、接收各類配臵標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，并加以登記歸類存檔；

其他

2、實(shí)施措施：

（1）.組建前期建設(shè)介入小組，負(fù)責(zé)跟蹤并記錄在建樓宇/設(shè)備隱蔽工程問(wèn)題，提出合理化建議；

（2）.組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；

（3）.開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；

（4）.掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

（5）.制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

（6）.接收/接管各類設(shè)備及設(shè)備資料，并分類建立設(shè)備臺(tái)帳。

（7）.接收/接管各類設(shè)備資料，并分類建立設(shè)備資料庫(kù)。

（8）.其他

二.業(yè)主收樓入伙

辦理業(yè)主入伙提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給客戶留下良

好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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1、管理內(nèi)容：

（1）.與開發(fā)商協(xié)商接收客戶資料清單；

（2）.建立初期的客戶資料庫(kù)及通信手冊(cè)；

（3）.整理并分類存放物業(yè)單元鑰匙；

（4）.與開發(fā)商商議并制訂《收樓通知書》，明確收

樓流程、條件、日期、應(yīng)付費(fèi)項(xiàng)目及金額；

（5）.準(zhǔn)備業(yè)主物業(yè)交付所需資料和物品；

（6）.布臵業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)提供一條龍服務(wù)；

（7）.按接收物業(yè)流程辦理物業(yè)交付手續(xù)：

收取（復(fù)?。┛蛻羰諛亲C明資料（如入伙通知書、房屋買賣合同、身份證和各類必備證明）；

收回客戶按規(guī)定填寫的各類文件（如入住登記表、防火責(zé)任書等）；

收取客戶應(yīng)繳納（預(yù)交3個(gè)管理費(fèi)、維修基金）費(fèi)用；

辦理物業(yè)交付手續(xù)，客戶簽名接收物業(yè)相關(guān)物品（房屋鑰匙、IC卡、禮品等）；

由物業(yè)助理或工程技工陪同客戶檢查房屋設(shè)施，抄摘水電表讀數(shù)；

對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)客戶確認(rèn)后，填寫《物業(yè)驗(yàn)收交接表》，并與客戶約定

時(shí)間，及時(shí)解決。

2、實(shí)施措施：

（1）.制定《物業(yè)交付程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；

（2）.按照客戶物業(yè)交付程序，安排工作流程；

（3）.策劃客戶入伙現(xiàn)場(chǎng)布臵方案；

（4）.熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽取客戶意見；

（5）.按規(guī)定辦理客戶入伙手續(xù)。

（6）.記錄并跟進(jìn)物業(yè)交付期間發(fā)現(xiàn)的工程遺留問(wèn)題；

（7）.按幢/層/房號(hào)建立客戶資料檔案；

（8）.重新整理通信手冊(cè)；

三.步行街商鋪營(yíng)業(yè)管理

（一）、步行街營(yíng)業(yè)/歇業(yè)時(shí)間

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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經(jīng)營(yíng)類別營(yíng)業(yè)區(qū)域營(yíng)業(yè)時(shí)間歇業(yè)時(shí)間

酒店/餐飲業(yè)A/G區(qū)不限不限

批發(fā)/零售業(yè)B/C/D/E/F區(qū)08:3019:30

08:3017:30管理公司辦公室

備注具體開歇業(yè)執(zhí)行時(shí)間以商業(yè)步行街出租實(shí)況確定為準(zhǔn)。

(二)、管理規(guī)定

1.在營(yíng)商戶必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)開門營(yíng)業(yè)和停止?fàn)I業(yè)(非限制時(shí)間經(jīng)營(yíng)戶除外)，在營(yíng)商戶因特

殊情況延遲結(jié)束營(yíng)業(yè)時(shí)應(yīng)提前知會(huì)管理公司進(jìn)行登記備案。

2.商戶開業(yè)前應(yīng)提前清理鋪前/鋪內(nèi)衛(wèi)生，開啟鋪內(nèi)燈光，排列好商品，做好營(yíng)業(yè)迎客準(zhǔn)備。

3.歇業(yè)后，商戶應(yīng)清理鋪前地面衛(wèi)生，切斷鋪內(nèi)電源、水源、氣源，檢查鋪內(nèi)不存在安全隱患后

關(guān)閉門窗后方可離場(chǎng)。

4.步行街商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)所，商戶人員必須遵守步行街管理規(guī)定，鋪位不得寄宿。

5.營(yíng)業(yè)過(guò)程中，商戶營(yíng)業(yè)員應(yīng)熟悉本經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品性能，做到對(duì)待客人熱情周到、滿意服務(wù)；

6.步行街商鋪禁止攜帶帶寵物或存放易燃易爆物品；

7.每月最后2天為商戶盤點(diǎn)日，步行街歇業(yè)時(shí)間順延2小時(shí)。

8.商戶裝修必須遵守《裝修管理規(guī)定》。

四.物業(yè)客服管理

1、服務(wù)內(nèi)容

1)負(fù)責(zé)業(yè)主接收物業(yè)或商鋪交付租戶的相關(guān)手續(xù)；

2)負(fù)責(zé)商戶裝修的申請(qǐng)受理/審批/辦證/巡檢/違章整改敦促等工作；

3)負(fù)責(zé)巡視房屋及公共設(shè)施，做好公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生/消防安全管理工作；

4)負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的維修受理、下單安排、跟蹤和回訪驗(yàn)證工作；

5)負(fù)責(zé)商戶家政（如衛(wèi)生保潔、急修等）服務(wù)的受理登記/下單安排/跟蹤和回訪工作；

6)負(fù)責(zé)步行街門禁IC卡的出售/辦理/收費(fèi)/注冊(cè)/存檔等工作；

7)負(fù)責(zé)商戶投訴處理工作及日常商戶聯(lián)系、溝通協(xié)調(diào)工作；

8)負(fù)責(zé)開展步行街服務(wù)質(zhì)量調(diào)查等工作；

9)負(fù)責(zé)住宅單元物品搬出的放行及人員身份的核對(duì)等工作；

10)負(fù)責(zé)步行街日常公共管理事務(wù)的文件的撰寫/發(fā)布/登記/回收/攝像/存檔等工作；

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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11)按市物價(jià)局公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)管理規(guī)定，及時(shí)向客戶、使用人通知收取及催繳相關(guān)物業(yè)管理

費(fèi)用，根據(jù)計(jì)劃財(cái)務(wù)部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)公布收支情況；

12)負(fù)責(zé)組織各部門開展服務(wù)質(zhì)量工作檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題敦促限時(shí)改進(jìn)，事后復(fù)檢驗(yàn)證；

13)負(fù)責(zé)市場(chǎng)部?jī)?nèi)部行政事務(wù)、文檔的管理；

14)在公司職能部門的指導(dǎo)下，開展各項(xiàng)有償服務(wù)；

15)完成上級(jí)交待其他工作。

2、實(shí)施措施

（1）物業(yè)交付服務(wù)規(guī)程

驗(yàn)明客戶資料：客戶本人辦理：客戶身份證、收樓通知書、房屋買賣/租賃契約；客戶委托

他人代為辦理：除上述資料外，還需提供委托人身份證及委托書；單位購(gòu)買：除上述資料處，

還需提供單位證明及個(gè)人身份證明。

填寫資料或簽署協(xié)議：填寫《商戶登記表》、簽訂相關(guān)協(xié)議。

收取費(fèi)用：預(yù)收3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)，專項(xiàng)維修基金，3個(gè)月脯租按金。

發(fā)放物品并確認(rèn)：房屋鑰匙、《商戶手冊(cè)》、房屋水電圖。

房屋驗(yàn)收及整改：指導(dǎo)客戶（商戶）按“房屋質(zhì)量驗(yàn)收登記表”逐項(xiàng)檢查驗(yàn)收；查抄水表、電

表、煤氣表底數(shù)并共同確認(rèn)；質(zhì)量問(wèn)題記錄在“房屋質(zhì)量驗(yàn)收登記表”上；報(bào)送開發(fā)商進(jìn)行工

程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作；維修部復(fù)檢合格后聯(lián)系客戶再次驗(yàn)收，驗(yàn)收合格請(qǐng)客戶（商戶）在“客

戶報(bào)修處理登記表（維修工作單）”上簽字確認(rèn)。

房屋托管：簽訂《托管協(xié)議》，查抄托管前的房屋水表、電表讀數(shù)。

資料歸檔：收樓通知書、客戶/受委托人身份證復(fù)印件、單位證明、商戶登記表、協(xié)議等。

（2）裝修管理實(shí)施規(guī)程

業(yè)主/商戶確定室內(nèi)裝修方案，并將裝修申請(qǐng)表、裝修工程保證書、商鋪室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)

議、裝修設(shè)計(jì)圖紙、裝修公司資質(zhì)證書等并遞交市場(chǎng)部物業(yè)部；

物業(yè)部登記客戶提交資料并移交工程部審核，由分管工程主管審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，符合要

求后反饋物業(yè)部通知業(yè)戶辦理入場(chǎng)裝修手續(xù)；若部分裝修項(xiàng)目未符合安全規(guī)范/要求的，及時(shí)

通知業(yè)主/商戶/承建商商議改正。

業(yè)主/商戶交清裝修保證金、裝修余泥清運(yùn)費(fèi)后，物業(yè)部發(fā)給《住宅裝修施工許可證》，業(yè)戶/

承建商負(fù)責(zé)人持許可證為裝修施工人員辦理施工出入證。2

裝修須繳交費(fèi)用：裝修保證金2000元/單元，余泥清運(yùn)費(fèi)按￥3元/M，出入證工本費(fèi)￥5元/

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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證、按金￥20元/證。

裝修時(shí)間：每日可施工時(shí)間是上午9時(shí)至12時(shí)、下午14時(shí)至晚上18時(shí)，中午12時(shí)至下午

14時(shí)及法定假日不可進(jìn)行任何噪音工程。

完工驗(yàn)收：業(yè)戶裝修完工后，由工程/物業(yè)部現(xiàn)場(chǎng)檢查裝修情況，驗(yàn)收通過(guò)辦理裝修保證金退

還手續(xù)。

（3）報(bào)修/維修服務(wù)規(guī)程

工程部對(duì)實(shí)行全天24小時(shí)報(bào)修/維修服務(wù)；

家居維修服務(wù)收費(fèi)以微利為原則（具體按《家政維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行）；

客戶助理接到客戶的報(bào)修/維修請(qǐng)求后，現(xiàn)場(chǎng)勘察并記錄情況；

登記報(bào)修/維修服務(wù)單，并派送工程主管安排工程維修人員上門服務(wù)。

執(zhí)行維修人員完成服務(wù)項(xiàng)目后，報(bào)告工程主管及客戶助理審查/驗(yàn)證實(shí)施結(jié)果；

客戶助理根據(jù)完成結(jié)果即時(shí)開展回訪，征求并了解商戶的滿意度；

財(cái)務(wù)部根據(jù)《維修服務(wù)單》收取維修服務(wù)費(fèi)；

完成后，及時(shí)記錄完成情況，并分類存檔。

（4）特約服務(wù)

服務(wù)項(xiàng)目：室內(nèi)衛(wèi)生鐘點(diǎn)/包月清潔、室內(nèi)盆景養(yǎng)護(hù)、衣物干洗取送服務(wù)；送飲用水服務(wù)、代

郵、代領(lǐng)郵件、訂閱報(bào)刊雜志服務(wù)；

接受步行街業(yè)戶（當(dāng)面或電話）提出的服務(wù)需求，在《服務(wù)項(xiàng)目受理跟進(jìn)記錄表》與《物

業(yè)管理服務(wù)單》詳細(xì)記錄地址、項(xiàng)目、電話、預(yù)約時(shí)間等，并報(bào)送職能部門負(fù)責(zé)人簽收安排跟

進(jìn)。

職能部門主管安排專人在預(yù)約時(shí)間上門實(shí)施服務(wù)，做到工作有安排/跟進(jìn)/監(jiān)督/檢查/反饋，確

保服務(wù)按時(shí)完成，質(zhì)量過(guò)關(guān)、業(yè)戶滿意。

監(jiān)督服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程，核對(duì)服務(wù)項(xiàng)目完成情況，若無(wú)法按時(shí)完成或非本職能力處理時(shí)，應(yīng)

及時(shí)反饋業(yè)戶說(shuō)明原因，以求得到業(yè)戶的諒解和支持。

客戶助理負(fù)責(zé)審核驗(yàn)證完成服務(wù)質(zhì)量情況，并在《服務(wù)項(xiàng)目受理跟進(jìn)記錄表》記錄完成結(jié)果，

對(duì)客戶投訴的服務(wù)應(yīng)及時(shí)上門了解情況，并查找不合格原因及糾正。

客戶助理根據(jù)完成結(jié)果即時(shí)開展回訪，征求并了解商戶的滿意度；

財(cái)務(wù)部根據(jù)《維修服務(wù)單》收取維修服務(wù)費(fèi)；

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完成后，及時(shí)記錄完成情況，并分類存檔。

（5）來(lái)電來(lái)訪服務(wù)

認(rèn)真聽取客戶來(lái)意，詳細(xì)回答客戶提出的問(wèn)題；

對(duì)于專業(yè)性較強(qiáng)的問(wèn)題，應(yīng)先詳細(xì)記錄，咨詢相關(guān)專業(yè)人員后約定時(shí)間給予回復(fù)；

對(duì)前來(lái)接洽公務(wù)人員，應(yīng)請(qǐng)對(duì)口人員接待；

對(duì)于保修服務(wù)按《報(bào)修/維修服務(wù)規(guī)程》實(shí)施；

對(duì)于查詢物業(yè)管理費(fèi)的應(yīng)及時(shí)向財(cái)務(wù)部查明后予以回答；

對(duì)步行街內(nèi)商戶、商家及單位搬家或物品搬出步行街，應(yīng)請(qǐng)客戶辦理物品放行申請(qǐng)，持放行條

交門崗安護(hù)員核對(duì)無(wú)誤后出步行街。

（6）催繳費(fèi)規(guī)程：

對(duì)到期未繳納費(fèi)用的客戶，及時(shí)統(tǒng)計(jì)，找出原因，采取不同的措施。

可電話、短信提醒對(duì)方應(yīng)繳納的費(fèi)用、時(shí)間、期限等；

電話通知后三個(gè)月內(nèi)仍未繳納的客戶，通過(guò)特快專遞的方式給對(duì)方發(fā)出正式催繳函；

對(duì)不交費(fèi)又長(zhǎng)期居住在步行街的客戶，可上門拜訪催繳；

對(duì)長(zhǎng)期無(wú)端拒繳、性質(zhì)特別惡劣的客戶，可通過(guò)法律渠道處理。

（7）、投訴處理規(guī)程

對(duì)商戶的投訴應(yīng)本著“細(xì)心細(xì)致、公平公正、實(shí)事求是、依法合理”的原則。以國(guó)家的法律、

地方法規(guī)、行業(yè)規(guī)定及客戶公約、商戶手冊(cè)為依據(jù)，遵循“禮貌、樂觀、熱情、友善、耐心、

平等”的服務(wù)方針。

認(rèn)真聽取并記錄投訴事件的發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、被投訴人及被投訴部門、發(fā)生經(jīng)過(guò)、商戶的要求

等；適時(shí)表示感謝和歉意，加以適當(dāng)安慰。嚴(yán)禁與商戶辯論、爭(zhēng)吵。

對(duì)房屋及其附屬設(shè)施的投訴按相關(guān)工作流程及職責(zé)分工處理；

對(duì)物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)或有責(zé)任的，應(yīng)向商戶表示歉意，取得諒解，認(rèn)真聽取商戶意見，協(xié)商處

理方法，滿足商戶合理要求，盡快處理；

對(duì)于商戶或鄰居的責(zé)任，應(yīng)向商戶說(shuō)明情況，做好協(xié)調(diào)工作；

是各方都有責(zé)任的工程、治安等問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)通知各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)，共同商討解決處

理辦法，采取有效的補(bǔ)救措施，控制事態(tài)發(fā)展，穩(wěn)定商戶。

遇情緒激烈的商戶，應(yīng)盡量使其冷靜，若一時(shí)難以平息或把握，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系主管，請(qǐng)其到獨(dú)立

洽談室個(gè)別接待，避免長(zhǎng)時(shí)間留其在公共接待區(qū)。

金陽(yáng)步行街

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全面掌握事件的起因、過(guò)程、結(jié)果，能處理、補(bǔ)救的及時(shí)處理解決，不能馬上處理的，應(yīng)向商

戶說(shuō)明原因，并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；初步制定一個(gè)或幾個(gè)補(bǔ)救方案。

對(duì)于嚴(yán)重影響商戶日常生活、安全，破壞公司形象，產(chǎn)生惡劣影響的重大投訴，應(yīng)當(dāng)天呈送管

理公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)入處理程序，2天內(nèi)給商戶明確答復(fù)，10日內(nèi)解決；

對(duì)于涉及管理、服務(wù)工作失誤的重要投訴，應(yīng)在接待一小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)呈部門主管進(jìn)入處理程序，3

天內(nèi)處理完畢；

對(duì)于個(gè)別偶發(fā)事務(wù)、消費(fèi)者的輕微投訴，應(yīng)在2天內(nèi)或在商戶要求的期限內(nèi)解決。

（8）服務(wù)質(zhì)量訪查規(guī)程

服務(wù)質(zhì)量訪查可上門拜訪或電話訪問(wèn)。

按照服務(wù)質(zhì)量調(diào)查計(jì)劃發(fā)放《服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表》征詢客戶意見。

在與商戶交談或了解情況時(shí)，態(tài)度要熱情、溫和，談話內(nèi)容以工作為主，在表明某些觀點(diǎn)時(shí)，

耐心解釋，將事情的原因、根據(jù)說(shuō)清楚。

每月末匯總調(diào)查記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

對(duì)類似問(wèn)題出現(xiàn)較多的，寫成統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，以書面形式報(bào)告管理公司領(lǐng)導(dǎo)審核。

（9）、商業(yè)文化活動(dòng)

充分利用宣傳欄、文化廣場(chǎng)等現(xiàn)有硬件設(shè)施開展各類商業(yè)文化活動(dòng)。

定期開展商業(yè)文化服務(wù)質(zhì)量調(diào)查，征詢商戶意見，及時(shí)收集/分析商戶的意見。

市場(chǎng)部結(jié)合商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)狀況，負(fù)責(zé)制訂并組織商業(yè)推廣文化/商業(yè)信息發(fā)布等；

利用步行街公告欄定期宣傳有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī)、步行街動(dòng)態(tài)等，倡導(dǎo)客戶共建共管。

利用步行街公告欄做好步行街問(wèn)馨提示（如根據(jù)天氣預(yù)報(bào)，及時(shí)發(fā)出異常風(fēng)暴信息、裝修注意

事項(xiàng)、家居安全防火防盜、節(jié)日外出注意事項(xiàng)等）。

配合政府部門宣傳步行街計(jì)劃生育、城市建設(shè)，調(diào)動(dòng)居民積極參與城市建設(shè)。

配合商戶出版“商業(yè)刊物”宣傳公益事務(wù)、商鋪經(jīng)營(yíng)信息，提高商業(yè)氛圍。

分類歸檔存放步行街文化資料。

3、管理職責(zé)

3.1物業(yè)經(jīng)理職責(zé)

貫徹執(zhí)行公司總經(jīng)理（副總經(jīng)理）賦予工作任務(wù)，履行相關(guān)工作權(quán)限與職責(zé)：

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根據(jù)部門人員編制架構(gòu)，審批各部招聘/解雇崗位職員，審核部門職員當(dāng)月值班與休息之排班

計(jì)劃與安排，批準(zhǔn)部門職員申請(qǐng)休假/事假/調(diào)休。

根據(jù)部門工作需要，制定全年/月/周/日工作計(jì)劃，并分配工作到人，全面敦促貫徹執(zhí)行落實(shí)。

檢查/監(jiān)督/評(píng)核各崗位/職員工作質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)未能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求的，敦促當(dāng)事職員限期改

正或提出口頭警告、給予書面警告、最后警告。

協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，務(wù)求做到相互配合完成管理處各項(xiàng)工作。

負(fù)責(zé)對(duì)外溝通，與步行街所在地有關(guān)管理部門保持良好關(guān)系。

接受和處理租戶/消費(fèi)者對(duì)步行街服務(wù)的各項(xiàng)投訴。

根據(jù)上級(jí)指示指令，制訂本部工作方針、政策和計(jì)劃，并根據(jù)每個(gè)時(shí)期的新形勢(shì)和實(shí)施過(guò)程中

出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題、新任務(wù)，對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改和完善。

以公平的原則，賞罰分明的手段，通過(guò)與員工的深入的溝通，建立員工對(duì)部門及公司的信心，

使員工保持良好士氣和穩(wěn)定的工作狀態(tài)，以公平的處事原則，協(xié)調(diào)部門員工關(guān)系，創(chuàng)造和諧工

作氣氛，形成團(tuán)結(jié)協(xié)作良好風(fēng)氣。

通過(guò)經(jīng)常深入工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)工作中存在問(wèn)題，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，充實(shí)培訓(xùn)資料，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)

和現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高員工的總體業(yè)務(wù)水平，負(fù)責(zé)舉薦專業(yè)人才到適合的崗位擔(dān)任相應(yīng)工作。

熟悉公司各項(xiàng)管理制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成、用戶情況、大廈結(jié)構(gòu)、各項(xiàng)設(shè)備基本功能、服務(wù)

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與控制程序等。

跟進(jìn)商鋪交付或裝修完工驗(yàn)收工作。

3.2物業(yè)助理職責(zé)

貫徹執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)工作，按時(shí)按量?jī)?yōu)質(zhì)完成賦予的任務(wù)。

協(xié)助管業(yè)經(jīng)理起草有關(guān)對(duì)外文件及小區(qū)函件、通知。

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根據(jù)抄（水）表讀數(shù)，準(zhǔn)時(shí)向商戶/業(yè)主派發(fā)各種費(fèi)用的繳交通知單并清楚列明讀數(shù)、金額，

協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用的催繳工作，并妥當(dāng)解釋用戶提出的相關(guān)問(wèn)題。

每月負(fù)責(zé)定期對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)、分析、并提出整改方案。

受理和處理客戶的投訴，組織落實(shí)客戶的合理服務(wù)要求，并對(duì)用戶投訴情況的處理結(jié)果進(jìn)行回

訪，并做好回訪記錄、統(tǒng)計(jì)總結(jié)。

遇有突發(fā)緊急情況（如水浸、火警、盜警等）情況，必須盡快報(bào)告消防中心，同時(shí)進(jìn)行即時(shí)處

理或善后處理，處理過(guò)程中視情況的嚴(yán)重性采取相應(yīng)辦法，以及決定應(yīng)否即時(shí)通知部門經(jīng)理、

工程經(jīng)理、總經(jīng)理，如有需要應(yīng)向保安控制中心要求協(xié)助和支援。事件處理完畢后，該領(lǐng)班必

須在24小時(shí)內(nèi)向部門經(jīng)理提交事故的報(bào)告。

根據(jù)《交收樓服務(wù)規(guī)范》與公司規(guī)定，協(xié)同工程部做好新樓盤物業(yè)接管驗(yàn)收工作——制定驗(yàn)收

樓宇標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)設(shè)施驗(yàn)收和物品接收，做好設(shè)施驗(yàn)收記錄和物品登記保管。

配合市場(chǎng)部做好商戶進(jìn)場(chǎng)/撤場(chǎng)管理，做好商戶進(jìn)場(chǎng)/退場(chǎng)登記；

做好商戶進(jìn)場(chǎng)裝修申請(qǐng)的受理、審核、批復(fù)、入場(chǎng)辦理等相關(guān)手續(xù)，定期巡視檢查并記錄商戶

裝修情況。

制定科學(xué)的檔案分類編碼方法，對(duì)業(yè)主/商戶資料進(jìn)行系統(tǒng)分類，并按標(biāo)準(zhǔn)格式裝訂存檔。

五.市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理

1.管理項(xiàng)目

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1.1.以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃/招商經(jīng)營(yíng)，盤活步行街商鋪

經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。

1.2.對(duì)步行街商鋪業(yè)態(tài)業(yè)種的整體規(guī)劃與靈活調(diào)整；

1.3.對(duì)相關(guān)行業(yè)商戶資源不斷進(jìn)行調(diào)查和儲(chǔ)備；

1.4.與商戶進(jìn)行洽商租賃鋪位、經(jīng)營(yíng)商品等事項(xiàng)，協(xié)助客戶辦理進(jìn)駐手續(xù)；

1.5.制訂步行街整體經(jīng)營(yíng)管理、引租招商、商業(yè)推廣相關(guān)運(yùn)營(yíng)方案；

1.6.負(fù)責(zé)商戶《租賃合同》的管理，將各項(xiàng)費(fèi)用的應(yīng)收金額及時(shí)提交財(cái)務(wù)部；

1.7.辦理商鋪/商戶轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租和過(guò)戶手續(xù)辦理；

1.8.建立健全商鋪商戶檔案；

1.9.隨時(shí)掌握商鋪商戶經(jīng)營(yíng)品種、贏利狀況等信息；

2.實(shí)施辦法

2.1商鋪返租/代租

制訂商鋪返租的返租方式、返租回報(bào)率、返租用途等實(shí)施辦法并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批；

組織并實(shí)施返租事項(xiàng)，確保商鋪返租率達(dá)到90%以上；

簽定商鋪返租/代租協(xié)議，明確返租/代租期限/回報(bào)率/租金/償付方式與雙方的權(quán)益和責(zé)任；

返租期限一般在3—5年或以上，以返租期限確定回報(bào)率為總房款的3%—3.5%之間，由管理公

司按年結(jié)算付款給予業(yè)主，鋪位使用權(quán)及租金由管理公司直接收??；

代租期限不限（以鋪位租出日為止），管理公司收取商鋪相當(dāng)于一個(gè)月租金的50%為管理傭金，

每月租金由業(yè)主直接與租戶進(jìn)行結(jié)算；

2.2商鋪招商與管理

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2.2.1招商品牌規(guī)劃與選擇

以引進(jìn)國(guó)內(nèi)一、二線品牌為主。

一樓臨街商鋪經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)一線品牌、中心街商鋪經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)二線品牌。

二、三樓商鋪經(jīng)營(yíng)二、三線品牌。

目標(biāo)商戶群：全國(guó)性集團(tuán)與企業(yè)，全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店、品牌店、專賣店、主題店，本地個(gè)

體私營(yíng)業(yè)主；

2.2.2招商流程

確定目標(biāo)商戶；

對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；

針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力；

與商戶進(jìn)行租賃初步洽談，達(dá)成租賃意向，商戶交納租賃誠(chéng)意金￥5000.00元（正式簽定協(xié)議

后，該費(fèi)用轉(zhuǎn)為當(dāng)月租金）。

商戶到實(shí)地選擇商鋪位臵，并簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議、步行街商戶管理公約、防火安全責(zé)任書等；

商戶按規(guī)定交納首月租金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、相當(dāng)于3個(gè)月租金的按金（合約期滿后無(wú)息退還）；

市場(chǎng)部帶領(lǐng)商戶到物業(yè)部辦理商鋪交付手續(xù)（即客戶簽收房屋鑰匙、IC卡等）；

由物業(yè)助理或工程技工陪同商戶檢查房屋設(shè)施，抄摘水電表讀數(shù)（雙方簽名確認(rèn)）；

商鋪移交填寫《物業(yè)交接登記表》，由商鋪簽名確認(rèn)。

2.2.3租賃合同期限

一般商戶的合同期限為2年；

國(guó)內(nèi)一、二線品牌商戶的合同期限為3—5年；

一線大品牌商戶且實(shí)用面積超過(guò)1000㎡的合同期限可另議。

2.2.4免租期或免管理費(fèi)（不包含公攤費(fèi)）

租賃期限為1-2年，實(shí)用面積在120㎡以上的主力店可享受2個(gè)月免租、5個(gè)月半租優(yōu)惠。

租賃期限為3-5年，實(shí)用面積在120-150㎡以上形象店可享受2個(gè)月免租、6個(gè)月半租優(yōu)惠。

租賃期限為5-10年，實(shí)用面積在150-200㎡以上主力店可享受2個(gè)月免租、8個(gè)月半租優(yōu)惠。

2.2.5合同金收?。?/p>

金陽(yáng)步行街

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)方案

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履約保證金：2月租金+2月管理費(fèi)+1000元水電費(fèi)押金

預(yù)收款：3月租金+3月管理費(fèi)

1000元水電費(fèi)押金在合同期滿后以無(wú)計(jì)息方式退回

2.2.6租金遞增

租賃期限為1-2年商戶，第二年開始租金遞增8%；

租賃期限為3-5年商戶，第二年開始租金遞增5%；

租賃期限為5年以上商戶，第二年開始租金遞增4%；

租賃實(shí)用面積超過(guò)1000㎡以上一線品牌商戶，實(shí)行階梯環(huán)比遞增方式，每次以前一階段的租

金價(jià)格為基數(shù)遞增5%。第一階段為三年（含免租期），到期日開始遞增，以后每?jī)赡赀f增一次，

每次遞增10%。

2.2.7商戶進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)管理

(一）商戶通知

告之商戶開業(yè)時(shí)間和與管理公司各部門聯(lián)系方式；

商戶資格審查意見、經(jīng)營(yíng)商品和相關(guān)手續(xù)由市場(chǎng)部移交物業(yè)部登記備案；

(二)商戶接洽

交代進(jìn)場(chǎng)等諸項(xiàng)事宜；

引薦商戶到物業(yè)部簽定并收取《商戶經(jīng)營(yíng)管理公約》等相關(guān)的重要文件；

引薦商戶聯(lián)系工程/物業(yè)部洽談?dòng)嘘P(guān)裝修事宜；

引薦商戶到保安部聯(lián)系辦理IC卡、出入證等相關(guān)手續(xù)。

(三)店鋪裝修

商戶確定鋪位裝修裝飾方案；

到物業(yè)部填寫《裝修申請(qǐng)表》并遞交裝修平面圖、水電線路圖、施工單位資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；

物業(yè)部初審合格后遞交工程部，由工程部對(duì)施工項(xiàng)目、圖紙、資質(zhì)等進(jìn)行詳細(xì)審核；

裝修方案不符合規(guī)范，由物業(yè)/工程部與商戶進(jìn)行溝通和解釋，直至符合要求。

審核通過(guò)，由物業(yè)布通知商戶辦理入場(chǎng)手續(xù)，并引領(lǐng)商戶到財(cái)務(wù)部繳交收取相關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)部發(fā)放《施工許可證》給予商戶，并及時(shí)將商戶裝修信息知會(huì)保安/市場(chǎng)部；

施工人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)要求商戶/施工單位辦理施工出入證，并憑證出入步行街。

施工過(guò)程中，由物業(yè)、工程、保安、市場(chǎng)部進(jìn)行監(jiān)管，要求施工現(xiàn)場(chǎng)做好安全防